業主不交物業費,侵害了誰的權益?

　　經常有物業公司抱怨，業主欠費太多，導致企業經營困難并難以提供令業主滿意的物業服務。業主欠費--物業公司服務欠佳--更多業主欠費，這個問題在很多小區都會遇到。于是，有一種觀點漸漸被廣為傳播：欠費業主侵害交費業主甚至全體業主的合法權益。

　　一

　　“單個業主欠費，實際侵害了全部業主的權利，物業公司只是在管理小區時需要花費成本，需要經濟來源，只能說經濟來源于廣大業主，單個業主欠費，物業公司可能會有一個缺口，比如小區一年物業費300萬，有一些業主欠費，最終收回來200萬，這樣可能無法承擔正常的小區運作，那么最后就沒有辦法進行服務，那么約定的管理標準都不能達到標準，那么受害人必然是業主，因為物業公司是經濟實體，是企業，不可能自己把費用墊進去，誰也不會干虧本的事”。20**年，某物業公司總經理在一篇文章中寫道。類似的觀點在社會上正在被越來越多的人接受，包括行政、司法機關的工作人員和一部分業主維權人士。

　　當然，也有對前述觀點持不同意見的?！霸诎芍葡?，業主不交費侵害的是物業服務企業的利益，而不是業主的共有利益，物業服務企業如果保留對欠費業主的訴權，就沒有任何理由降低維護水準!如果物業服務企業因為業主欠費而降低服務標準同時又保留對欠費業主的追訴權，那是物業服務企業侵害全體業主的利益，而不是不交費業主侵害全體業主的利益?！北本┦幸晃痪S權業主批駁了一味指責業主欠費侵害其他繳費業主權益的觀點。

　　與這個論題相關的法律法規條款主要包括：

　　《物權法》第七十二條“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務?！钡诎耸龡l，“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對......拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”和《物業管理條例》第七條“業主在物業管理活動中，履行下列義務：(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;(五)按時交納物業服務費用;”第六十七條，“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴?！痹谙嚓P的討論中，還出現了業主整體利益、物業服務企業的利益，以及業主的義務、包干制、物業管理企業的訴權等概念。

　　二

　　就本質而言，這個問題涉及到物業費的性質和包干制應該如何理解。在現有的物業管理制度設計及實務中，對這二個問題都存在著深刻而影響巨大的誤解。換言之，業主欠交物業費，是在和誰形成債權債務關系;以及在什么情況下，因業主欠費形成的債權債務關系對其他繳費業主形成“損害他人合法權益”的關系，在當前并未形成一致理解。

　　《條例》第七條將交納物業服務費用確定為業主的義務，但是并沒有明確是對誰的義務，而是語焉不詳地規定該義務是基于“物業管理活動”而產生的。按照《條例》第二條關于物業管理的定義，物業管理活動是“業主通過選聘物業服務企業”而實現的，是“由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定”而完成的。也就是說，物業管理活動是存在著業主與物業服務企業兩個主體。問題在于，如果是《條例》第十條所規定的“只有一個業主的”的建筑物，則業主與物業服務企業在法律上的身份都很清晰。而對于住宅小區來說，這里的“業主”指的究竟是單個業主的集合還是指業主團體呢?如果是單個業主的集合，則存在每一個業主與物業服務企業之間形成合同關系。如果是業主團體，則物業服務合同就是業主團體與物業服務企業之間訂立的。這兩種合同關系下，服務服務費用的債權人就會有巨大的區別。前者，是物業服務企業;后者，是業主團體?；蛘哒f，在前一種合同關系下，業主的交費義務是相對于物業服務企業的;而后者，是相對于業主團體的。這種區別其實意味著在前期物業管理和業主自治階段，物業費的性質本質上有所不同。

　　《物權法》第七十二條在明確業主擁有義務時，并沒有如《條例》一般列舉義務包括哪些內容?！段餀喾ā吩诘诎苏隆肮灿小敝校涞诰攀藯l規定，“對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔?！睂嶋H上，是在規定共有物的管理費用的分攤是共有人的義務。建筑物區分所有權與一般物的所有權的區別在于，其由專有權、共有權和共同管理權構成。區分所有權人之間基于共有而形成共有人的關系。因此，對于區分所有建筑物的管理費用的分攤應該屬于《物權法》第七十二條所指的“義務”之一種?！段餀喾ā返诎耸龡l中規定“業主大會和業主委員會，對......拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失?！睂嶋H上也體現了這種立法思路，將物業費視為業主對業主大會的義務。這里拒付物業費“損害他人合法權益”中的“他人”，雖然語焉不詳，但并不妨礙做出前述理解。這種理解，在維權業主群體中正在逐漸取得共識。同時，“北京物業管理新政”中出臺的《北京市住宅區業主共有資金管理暫行辦法》(征求意見稿)也體現了這種認識。但是，最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中的規定，則與此又形成新的沖突。該司法解釋第八條第二款規定，“物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利?！边@實際上是將物業費支付、收取確立為業主與物業服務企業之間的權利義務關系。

　　司法解釋對物業費的性質的規定與《條例》是一致的。依照《條例》第六十七條，“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。”則物業服務費用是業主對物業服務企業的合同義務。否則，物業服務企業是無權起訴欠費業主的。值得注意的是，國務院法制辦在20**年10月向社會公布的《物業管理條例》(征求意見稿)中，并沒有這個規定，第六十七條是在正式稿中才出現的?！拔飿I管理條例在現有的法律規定之外，運用國務院行政法規的形式，在特定條件下設定了起訴業主的權利?！痹谀撤N意義上，賦予物業服務企業對欠費業主的訴權，解決了《條例》所確立的前期物業管理中業主團體缺失的問題?；蛘哒f，在前期物業管理中，因業主團體缺失和業主合意無法形成的情況下，重新定義了物業費的性質和權利義務關系。

　　但是，共有物的管理可以由每個共有人單獨委托管理服務的權利么?從法理上，這種委托方式是不能成立的。

　　三

　　這里需要指出的是，業主所交納的費用在《條例》中采用的是“物業服務費用”這個名稱。而在《物權法》中這種費用被稱為“物業費”。而在歷史上，這種費用曾被稱為“物業管理費”。在口語中，經常被稱為“物業服務費”或簡稱為“物業費”。

　　在一部分維權業主中，認為只有在酬金制下欠費業主才會形成對交費業主的權益侵害。這種觀點認為，酬金制，是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。這樣的話，欠費業主則對全體業主形成債權債務關系。也因此，只有在酬金制下，才會形成“無理由欠費業主損害全體業主利益”的這一論斷的合理性。相反，在包干制下，由于《物業服務收費管理辦法》規定“盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔”，因此采用這種物業服務費用收取方式的物業服務企業應該在收費不足的情況下，墊資提供物業服務合同約定的物業服務(包括內容和質量)。如果出現收費不足，而物業服務又不墊資提供服務，則是物業服務企業侵害了交費業主的權利。實際上，企業經營是存在經營風險的，而“欠費-墊資”即為提供包干制物業服務的物業服務企業的經營風險。如果按照一部分物業管理行業人士的理解，“因為物業公司是經濟實體，是企業，不可能自己把費用墊進去，誰也不會干虧本的事”，則會這些企業在物業服務過程中即不提供合同約定的質價相符的物業服務，又同時保留債權和訴權的情況。實際上，這些企業獲得了雙份收益：因為沒有墊資而節約了按照合同應該支付的經營成本，又保留了同樣額度的債權并通過訴訟取得這部分受益。

　　在現有的法律制度下，如果管理規約沒有規定物業費是全體業主的共有經費，同時收費責任和管理服務都由物業公司承擔的話，物業服務企業是有墊資提供合同規定的服務的義務和責任的。以業主欠費而拒不墊資提供服務，實際是物業服務企業侵害了業主的權利。

　　按照合理的邏輯，當欠費出現時，物業服務企業墊資提供服務;同時，積極追償債權。如果能及時提供與合同相符合的物業服務，而且能積極追償債權，則資金不足-服務下降-更多人不交費的惡性循環應該是不會持續的。遺憾的是，這種合理的邏輯，并不被物業管理行業、行政主管部門和社會所普遍接受。而且，有些城市的司法機關還出臺允許物業費的欠費債權的追償期限可適當延長的文件，助長了物業服務企業怠于追償物業費的行為。

篇2：物業費用委托銀行代收款協議書

　　物業費用委托銀行代收款協議書

　　z物業管理公司下屬的管理處（乙方）長期向住戶（甲方）提供物業管理的各項服務。為方便甲、乙雙方管理費及水、電費的收付結算，經協商達成如下協議：

　　一、甲方須在乙方指定銀行開立帳號或活期存折。甲、乙雙方共同遵守中華人民銀行深圳分行關于"深圳市特種委托收款結算辦法"的規定，由乙方提供收款依據的單據，甲方許諾其付款銀行接到特種委托收款憑證后，銀行通過電腦將款項劃轉至乙方帳號。

　　二、甲方應付乙方管理費等不得拒付。甲方帳號無款支付時，應主動將款項轉到開戶銀行，每月日前乙方將繳費通知單送至甲方信箱，日為銀行劃款時間，期內無款支付，乙方按雙方約定，逾期每天按應收費用總額的3‰收取滯納金，繼續拖欠付款乙方將采取停水停電等措施，而且繼續收取滯納金。

　　三、乙方有義務接受甲方的查詢和咨詢，結算中有差錯出現，由乙方負責處理在下月劃款中退款或補差。

　　四、本協議一式四份，甲方簽署后，由甲方送甲方開戶行加蓋復核章（并留一份）后，交由乙方簽收，退回一份予甲方保留，乙方及其開戶行各執一份。

　　五、本協議簽訂后，從年月份起正式銀行托收，以前費用需交現金或支票。

　　甲方（單位或個人蓋章）：乙方（單位蓋章）：

　　開戶銀行名稱：開戶銀行名稱：

　　人民幣帳號(儲蓄)：人民幣帳號：

　　樓棟號及聯系電話：　　　　　聯系電話：

　　住戶聯系電話：

　　年月日年月日

篇3：為何物業費收繳率超過95%之讀報感觸

　　讀報 “為何物業費收繳率超過95%”的感觸

　　讀了10月9日《常州日報》第三版一篇題為“為何物業費收繳率超過95%？”的報道后感觸頗深。報道主要寫的是博愛花苑，一個交付了20多年的次新小區，通過物業人員的用心服務，物業費收繳率卻能超過95%?！笆召M難，難收費”，一直是我們物業人的一塊心?。ㄓ绕涫抢稀⒋涡滦^）。如何破解難題，走出困境，已刻不容緩地擺在了企業與行業的面前。下面就讀了這篇報道后的一些啟發，與同行們分享。

　　一是轉變服務理念，用心服務。物業服務無小事，工作中的細心、細節、細事非用心做是難以成功的。而主動、熱情并及時地為業主提供幫助，從細處入手，向實處著力，讓業主滿意，這是保證物業服務費收繳率的基礎和前提；

　　二是要學會溝通，善于溝通。溝通就是交換意見、商討切磋。古話說：商兌未寧，介疾有喜。大意是說商討還沒有達成共識，但矛盾已趨彌合。在平常的工作中難免有疏漏之處，通過與業主多接觸，多交流，了解他們的想法和意見，努力促成雙方都能接受的共識和觀點，讓業主與物業產生共鳴。同時，還要注意說話“藝術”，注重在服務的細節中找到溝通的切入點，我們的工作就會得到業主的理解和支持；

　　三是提升自身素質是關鍵。實踐中，項目管理處所提供的物業服務質量的好與差，他代表著一個企業的整體水平和形象。因此，物業管理項目經理（主任）是一個項目的靈魂，他所具備的綜合能力、職業素質等決定了物業管理項目達到的標準和為業主提供的服務。因此，項目經理（主任）首先要管好自身，以上率下，發揮示范作用；其次要有團隊精神，最大程度地激發員工工作熱情和干勁；第三要會成本控制。項目經理（主任）的重要職責之一就是創造經濟效益，通過挖潛增效，強化內部管理等途徑要效益。