在物業管理活動中，對設備外包的有效管理控制，一直是物業管理活動的重點難點，其中對電梯外包的管控顯得特別突出，如何有效管理控制維保單位按要求對電梯設備進行維護，是物業管理活動中一直在探索的課題。
對電梯設備的維保質量的管控，實質上就是要管理控制好電梯維修保養的全過程，目前電梯維修保養存在的問題主要包括以下幾個方面：
一、電梯保養的形式小于內容。在物業管理活動中，由于一些專業設備需要具有專業技術的公司來維護，為了物業管理活動的順利實施，物業管理公司通過招標的方式與專業公司訂立服務合同，其中電梯設備的維護保養就是通過合同的方式交給專業電梯公司維保的，然而物業公司對電梯公司的運作方式僅僅停留在合同條款上，電梯專業公司一開始會派經驗豐富的員工，對所接管的電梯設備進行維護保養，當電梯設備穩定后，維保方往往會派來新人撤走老人，維持現狀。事實上電梯維護保養是綜合能力很強的工作，沒有一定經驗很難實質性完成維保工作，為了解決這種矛盾維保方會把技術含量低的工作做起來--那就是把設備表面清理干凈，而物業管理公司往往看重這一點，使管理控制電梯維保質量漸漸轉變為管控設備清潔質量。這樣就使的電梯維修保養簡化成設備清潔。
二、電梯保養人員的經驗水平較低。隨著城市快速發展，電梯數量猛曾，電梯維保人員供不應求，剛拿到電梯操作證就被電梯公司放到維保第一線，經驗能力都有限，事實上很難有質量的完成維修、保養工作。同時一些有經驗水平較高的電梯工又往往脫離了基礎的維修保養工作。
三、電梯保養數量大。隨著市場競爭的加劇，電梯維保費用的降低，電梯公司要維持電梯工的工資增長，其最基本的方法和途徑就是增加每個電梯工電梯維保的數量，由于電梯數量的增加，使得電梯保養水準難以達到合同要求，久而久之電梯的保養質量下降、故障上升、風險增大，形成惡性循環。
四、電梯維保人員的工作狀況很難被監管。由于電梯維保是專業性很強的一項工作，沒有經過相關的學習和培訓很難掌握，因此非電梯專業人員很難監管電梯維保工作，電梯維保是否做到實處也很難界定。
五、電梯備件不足。深圳有數百家電梯維保單位，大多數維保單位并不是電梯生產制造單位，配件完全靠外部采購，因此電梯維保單位不可能配備較為齊全的電梯配件，延誤電梯修復時間的情況時有發生，對物業管理公司造成一定的影響。
六、配件更換頻繁。主要原因就是1、更換的配件質量不過關。2、與維保人員的技術水平有關系。3、通過更換配件達到創收的目的。4、電梯設備設計的原因。
七、維保人員責任心不強。主要體現在保養過程能省就省，保養內容能少就少，保養時間盡量縮短。出現問題后找理由，互相推諉責任，使處理問題時間變得較長，對物業管理公司的要求敷衍了事。
面對電梯維保現狀，如何管控當前電梯維修保養存在的問題，提高電梯維修保養的質量，是當前物業管理公司面臨的一個共同問題，現在主要可以從以下幾個方面入手：
一、建立維保人員檔案。對電梯維保公司派駐人員進行考察，考察從3個方面入手：1、通過詢問維保程序、工作細節初步了解維保人員的理論知識。2、查看維保人員的工作年限，從側面了解維保人員的經驗水平。3、確定現場維保人員，防止電梯維保單位頻繁換人影響現場維保質量。經過細致的前期準備工作，使物業管理公司方面能很明確的知道維保人員狀況，以便更好的掌控維保現場質量的實現。
二、規范維保人員按計劃保養。電梯按一定時間間隔進行保養是保證電梯安全運行的關鍵，電梯的保養主要內容包括檢查、調整、潤滑、清潔。主要作用是保證電梯安全運行。按計劃保養能有效控制電梯保養的頻次，降低電梯出故障的風險。
三、明確維保單位權責以避免風險扯皮。在現實合作過程中由于權責不清造成維修拖延，保養不到位，故障頻發。物業管公司認為維保單位的水平不行，而維保單位認為物業管理公司不愿意花錢，這樣互相推諉就造成電梯維保質量下降，為了避免此類風險首先要明確配件價格、維修時限、保養頻次。其次物業管理公司應積極配合，該花錢的地方不要吝嗇。這樣有利于提高維保質量。
四、引入有經驗的電梯管理人員。在市場經濟條件下，公司的目標是追求利潤，對于電梯維保公司來講收入包括維保費用、大修費用，維保費用基本固定不變，而大修費用是變動的，如何減少不該發生的大修費用是物業管理公司最急于考慮的問題，引進有經驗的電梯管理員是解決問題的關鍵。有經驗的電梯管理員能有效的監控電梯維保過程，提高保養質量降低、減少由于保養不到位引起的大修費用，同時也保證了物業管理公司所付費用與電梯維保公司所付出的勞動基本一致。保持對電梯的維保質量進行管控有著重要意義。
五、物業管理公司定期對維保單位進行維保質量的評估。通過對維保單位的維保質量評估來監測該階段的維保狀況，及時反饋給維保單位，同時作出書面評估報告，由維保單位確認并做出反饋，為以后合同的續簽做參考。
六、物業管理公司加強與維保單位的定期溝通。通過定期溝通更好加強雙方的合作，建立互信機制，避免猜忌，互利雙贏。
物業管理公司若能不斷完善管控措施，使電梯維保單位嚴格按合同要求去做，那么電梯維保質量將有明顯提升，并且保持常態化，不僅有利于電梯設備壽命的延長，而且能提升物業管理水平，這是物業管理公司希望看到的結果。
篇2：電梯維保工作防患于未然
電梯維保工作防患于未然
20**年7月5日，某市地鐵上行扶梯發生設備溜梯故障，造成1人身亡，29人受傷。事后，有關部門稱，電梯事故的原因是“固定零件損壞，扶梯驅動主機發生位移，造成驅動鏈條脫落，扶梯下滑。”看到這則新聞，除了痛心，更多的是擔心。其實電梯發生事故并不是新聞了，平時也常有電梯墜梯、電梯長時間困人等事故發生，只是這次地鐵電梯事故更為嚴重，所以引起了人們的關注。
因為從事物業管理多年，筆者深深地了解物業項目中潛在的各種隱患。由于物業管理入行門檻較低，物業服務涉及面較廣，相關法律法規有待完善等原因，一部分物業服務企業采用低價競爭的手段來搶占市場。這些企業獲取了物業項目后，為保障一定的利潤，往往疏忽對項目內設施設備的維保，安全隱患就如同一個個定時炸彈，潛伏在項目里。
在此，列舉一個物業小區電梯維保案例與大家共同商討。某小區內有電梯130余臺，物業服務公司通過招標方式，將A電梯維保公司定為該小區所有電梯的維保單位，每月對每臺電梯進行兩次維保。兩個月后，物業服務公司的品質部對該小區進行考核時發現：A公司對小區130臺電梯的《維修保養記錄表》填寫的時間都是每月的15日和30日，且存在一張《維修保養記錄表》填寫多臺同樣型號電梯的情況。經了解，因為低價中標，為控制成本，A公司每月只派兩名技術人員負責該小區電梯的維保，同時負責處理電梯出現的各種大小故障。因為人手不夠，兩名技術人員基本上都在處理各電梯的大小問題，沒有按規定按要求對電梯進行維保。物業服務公司發現問題后，要求A公司進行整改，并專門派一名技術員監督電梯維保。
從這個案例上可以看出電梯維保常見的幾個問題：
一是物業服務公司為節約成本采取低價招標。
由于很多地方都采用“一費制”的物業費收費方法，電梯的維保費、電費均包含在物業費中，因此，有些物業服務公司為了爭取更多利潤，在電梯維保招標時往往壓低電梯維保費用。
二是為占有電梯維保市場，維保單位常低價中標。
電梯維保單位為占有電梯維保市場，采取低價中標的方式取得項目，然后再通過不按規定進行維保，減少實際維保次數等方法來節約成本。
三是物業服務公司對電梯維保缺乏監督。
通常電梯維保合同內會規定：電梯維保人員應每半月對電梯運轉機械部件做檢查、調整，包括檢查安全開關、機械電器、抱閘裝置、防逆轉裝置等的運作情況，保養內容有幾十項，同時還會每月、每季度、每半年、每年根據規定的內容實施保養。因此，電梯維保存在維保時間長，維保項目多的特點。由于人員配置有限，電梯維保工作技術性要求高，維保過程枯燥等原因，物業服務公司一般不會安排自己的技術人員跟蹤電梯維保，也就出現了上述案例中一張維保單人員可了解各品牌電梯的特性，同時在每日的巡查過程中就可及時發現電梯存在的安全隱患。
第二，建立電梯使用和運營安全管理制度迫在眉睫。根據國家質量監督檢驗檢疫總局20**年5月8日頒布的《電梯使用管理與維護保養規則》規定：使用單位應當根據本單位實際情況，建立以填寫多部電梯的情況。
第四，維保“偷工減料”。
因為缺乏監督，電梯維保人員在維保的過程中常自作主張減化維保程序，甚至根本不按要求進行維保。
第五，電梯維保人員不足。
與其它體力密集型行業同樣，電梯維保行業也面臨著電梯維保人員招聘難的問題。
此外，電梯維保還常出現“外行人干內行事”的現象，因為從業人員不足，有些電梯維保公司會招聘沒有工作經驗的人，邊上崗，邊培訓。如果某臺電梯在維保過后即出現線路短路等問題，很可能對電梯進行維保的這名人員就是一個‘外行人’。針對上述問題，物業服務公司可以從以下幾個方面作好電梯維保工作：
首先在電梯接收時需進行技術交底，聘請電梯廠商對維修技術人員進行基礎培訓。
通常物業服務公司在接收電梯時會察看電梯的運行狀況，核對移交的相關資料，但往往忽略了電梯的技術交底和聘請電梯廠商對維修技術人員進行基礎培訓。通過技術交底和電梯廠商的基礎培訓，物業服務公司的維修技術崗位責任制為核心的電梯使用和運營安全管理制度，并且嚴格執行。安全管理制度至少包括以下內容：相關人員的職責、安全操作規程、日常檢查制度、維保制度、定期報檢制度、電梯鑰匙使用管理制度、作業人員與相關運營服務人員的培訓考核制度、意外事件或者事故的應急救援預案與應急救援演習制度、安全技術檔案管理制度等，這些制度建立以后，還需定期組織相關人員進行學習，并對學習的效果進行考核。
第二，各物業服務公司亟待加強重視電梯維保，跟蹤維保、故障處理過程。
在中國的誠信體系還不完善的情況下，物業服務公司有必要對電梯維保技術人員的維保、故障處理工作進行跟蹤，一方面可以監督維保人員是否按合同履行維保義務，另一方面也可以了解電梯故障發生的原因，避免出現維保人員調換原裝零配件或惡意要求有償多換零件情況發生。
第三，在項目內做好安全使用電梯知識宣傳不失為一種有效途徑。
在項目內做好安全使用電梯知識宣傳，指導業主文明使用電梯，可延長電梯的實際使用壽命。如業主裝修前在電梯內或項目公告欄內張貼《電梯安全使用須知》，提醒業主及施工人員文明用梯，可減少因裝修沙、石進入電梯滑道而引發的故障。
第四，物業服務公司應重視制訂應急預案，進行實操演練。
很多物業服務企業都會制訂電梯應急預案，但進行電梯發生緊急事件實操演練的并不多。如某小區在裝修期間，物業服務公司安裝的電梯轎廂保護板著火，小區一名秩序維護員在技術人員鎖定電梯后持滅火器滅火，卻因未參加過實操演練，心里過分緊張，而將滅火器噴頭對準技術人員，噴了技術人員一身干粉后，才去滅火。
著名的海恩法則指出：每一起嚴重的飛行事故的背后，必然有29起輕微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隱患。海恩法則的實質是強調人的素質和責任心，因為事故的發生通常是量的積累的結果，不論多好的技術，多完善的規章制度，都無法取代人自身的素質和責任心。因此，做好電梯日常維保，在出現事故“征兆”或“苗頭”時就進行排查處理，就能防范事故的發生，將問題解決在萌芽狀態，保證電梯使用人的安全是物業服務公司的職責所在。
篇3：電梯維保管理心得體會
電梯維保管理心得體會
一幢大樓電梯運行是否舒適正常，很大程度地體現了大樓物業設備管理水平的高低。電梯作為一種特殊設備，其維護保養一般由專業的電梯維護保養公司進行，但電梯的運行質量卻由物業公司直接對業主負責，物業公司電梯設備管理人員擔負著確保電梯正常運行的重要職責。
維護與監管、專業與非專業，怎樣調和二者之間的矛盾，確保電梯運行的質量？作為電梯設備管理人員，怎樣抓住電梯維保管理的切入點，提高自己的業務水平？筆者從事電梯維護保養管理多年，獲得六點心得體會。
一、以誠相待、共同參與
很多物業公司管理者都有這樣一種看法：物業所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題，物業公司電梯維保管理人員的責任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數物業公司認為，電梯維保公司與物業公司就是從屬關系，電梯維保公司的工作一切都應當聽從物業公司的。這些不正確的觀點都會直接或間接地影響到物業公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關系。
筆者曾觀摩一物業公司設備管理，看到過這樣一幕：該公司電梯設備管理人員和電梯維保公司維修人員因電梯問題發生爭執——一段時期該公司所管理大樓貨梯門回路頻頻出現故障，給業主正常貨物運輸帶來不便，業主多次投訴。物業公司電梯管理人員認為電梯維保公司維修人員沒找到電梯門回路故障頻發的真正原因，沒做好維保工作，拿錢不干事；電梯公司維保人員指責物業電梯管理人員沒有做好電梯的日常管理，運貨小車經常撞擊轎門，是電梯門回路多次出問題的直接原因。顧及與物業公司關系，維保人員沒多少底氣，但掩不住一肚子怨氣。
筆者認為，該物業公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問題——一方沒做好電梯日常管理，一方做好設備維修后沒有給另一方提供相關的信息反饋。但真正的問題是二者之間的關系問題——雙方互不信任、相互推諉。
那么，物業公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應當保持怎樣一種關系才利于電梯的維保及正常運作呢？筆者認為，雙方應當秉持以誠相待、共同參與的精神，確認各自在電梯維保及日常管理中的位置，相互尊重、目標一致，不相互角力，這樣才能齊心協力確保電梯運轉正常。
二、制定計劃、有的放矢
電梯維保公司都有自己的電梯保養作業流程和相應的作業報告（作業單），由于該作業流程是針對所有電梯客戶，具有其普遍性，但對特定電梯的保養維護缺乏針對性。筆者瀏覽過多家電梯維保公司的保養（維保）作業單，上面密密麻麻列滿了從機房到底坑各部位（部件）的檢查項目。而實際操作是除安全回路必查以外，很多檢查項目只能做到走馬觀花。那么，如何確保電梯維保工作的質量呢？筆者認為，有針對性地編制物業公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計劃和作業表是一條重要途徑。
在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強對電梯設施的監管，采用“望、聞、問、聽”的辦法，實時了解電梯的運行質量。“望”即對電梯機房、轎廂等部位的設備是否異常進行肉眼判斷；“聞”即對關鍵設備和關鍵部位（特別是電氣設備）是否有異味進行確認；“問”是了解乘梯人員的感受；“聽”是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響情況存在。發現有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電梯管理人員就要及時對情況進行性質認定，做好相關記錄，并根據性質情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。
在維保計劃和作業表方面，首先應參照電梯維保的相關資料，與維保公司密切溝通，根據電梯具體情況制定電梯的中、長期維保計劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業表中，以此對電梯維保公司的維保活動提出具體要求。這樣，維保公司的日常維保活動就完全納入了物業公司的掌控之中，做到目標明確，有的放矢。
三、不斷學習、胸有成竹
不斷學習和掌握電梯維保的相關專業知識是做好電梯維保管理工作的基礎，也只有對電梯運行原理和維保技術特點有了一定的了解，電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作，做到胸有成竹。
筆者經過多年的實踐，認為電梯維保管理人員對電梯相關知識的學習和了解應側重三個方面：1、掌握電梯運行原理和系統分類。對電梯運行原理的掌握會在維保管理人員的頭腦中形成一個“活生生”的電梯，使電梯維保管理人員在電梯出現故障時，在第一時間對問題進行性質區分。掌握電梯的系統分類，能幫助電梯維保人員明確故障范圍。2、了解電梯常規保養內容和常見故障的常規處理方法。電梯作為一種常用的技術比較成熟的特種設備，其保養和維護也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相關知識，才能掌控電梯維保的方向和進度，做到操之在我。3、對特定部件、構件有一定的認知。電梯包含一些特有的部件、構件，例如曳引機、速斷開關、安全鉗、旋轉編碼器等。特定部、構件處于電梯一些特定的位置，擔負著重要的作用，是電梯正常運行的必要保障，對特定部件、構件有一定的認知，才能在電梯的維保管理中突出重點，抓住重心。
四、緊抓維保重點、做好旁站管理
電梯公司的維保人員和物業公司的設備管理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業中，難免公司利益之間相互沖突；同時維保人員良莠不齊，也不能排除個別維保人員業務能力較差和職業道德低下。因此，在尊重維保人員的職業道德和專業素養的前提下，緊抓維保重點，特別是重點部位、關鍵問題處理時的旁站管理，顯得尤為重要。
20**年，筆者參與一起SPVF電梯死機故障處理的旁站工作，因其不能寫入樓層數據，維修人員在檢測幾組電壓數據后立即提出故障點是PLC控制板，要求更換。一個專用PLC控制板報價三千多元，公司是否該出這部分錢？由于全程參與了維保人員的檢測過程，筆者參照電氣圖紙，以及前期同類故障處理的經驗，提出故障點不一定是PLC控制器，該型號電梯只有在打到下減速開關并在機房按下輸寫開關后，才能進行電梯樓層數據的輸入。后經查是行程開關位置
已經偏離了轎廂撞板的位置，導致無法打到開關所致。對開關安裝位置進行適當的調整后，重新按規范程序輸寫樓層數據，再送電試機，電梯恢復了正常運行。試想如果沒有對該工作進行旁站，則無從對其工作質量提出質疑。
五、注重細節、富于創造
在對筆者所處大廈的電梯維護工作中，曾經出現了這樣一個問題：幾部電梯轎門的光幕開關保護膜片松動，在電梯運行中總是發出細小不絕的顫動聲。怎樣解決？維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框配合間隙過大外并無其他影響使用的問題，更換理由顯然不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個問題呢？但不能確保玻璃膠對膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員多次討論后，最后我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蝕性；2、煮熟的糯米在光幕維護中便于清除。這一大膽帶有創造性的方法最后被證實效果良好，既在一定時間內解決了光膜膜片的顫動，又可以反復使用。
六、知己知彼、百戰不殆
在與電梯維保公司互動中，由于雙方利益點不一致，矛盾在所難免，甚至“短兵”相接，這時對設備的熟悉程度和對維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關鍵。
筆者所工作的大廈五部電梯轎箱內層招及層顯改造費用談判中，電梯公司前期報價為三萬一千多元。對于對方的這一報價，我方不能接受，立即對這一所謂“工程”的性質、范圍、工程量進行研究、判斷。由于我方電梯維保管理人員對電梯設備構成相當熟悉，對該工作所涉及的工藝流程相當了解，確定其工程量只包含對電梯層顯顯示程序數字值設置上的一定更改和部分內層招膜片的更換，兩人一天即能完成。在后續的談判中，我方完全掌握主動權，經過多次談判，對方最終不得已以涉及“知識產權”為改造費用訴求基礎，最終合同價為一萬二千元，我方既贏得了此次較量的勝利，又為公司節約了大量的費用。
物業電梯設備管理作為物業設備管理中極為重要的一環，需要物業設備管理人員在現實工作中進行長期不斷的探索和實踐。同時，物業設備中的特種設備種類繁多，做好電梯特種設備的維保管理工作，相信也會對其他特種設備維保管理工作帶來有益啟發和幫助。