房屋本體維修管理制度

　　1。目的

　　為規(guī)范設(shè)備管理，特制訂本制度。

　　2。適用范圍

　　適用于工程部設(shè)備管理制度。

　　3。職責(zé)

　　3。1工程部工程師負(fù)責(zé)每年不少于兩次的檢測工作; 3。2工程部經(jīng)理對現(xiàn)場檢測工作進(jìn)行跟進(jìn)監(jiān)督; 3。3工程部負(fù)責(zé)人對每次檢測工作結(jié)果進(jìn)行抽查。

　　4。工作程序

　　4。1主體結(jié)構(gòu)維護(hù)管理

　　4。1。1 未經(jīng)物業(yè)原設(shè)計(jì)單位、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)中心的書面同意，不得破壞、改變、改造等行為，包括打、鑿、鏟、割等，更不能移位或其它物件取而代之;

　　4。1。2 每年不少于兩次對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行沉降檢測(可借用原建設(shè)階段的沉降點(diǎn)作為監(jiān)測控制點(diǎn))，包括物業(yè)的沉降幅度、水平偏差、頻率等，須符合國家建筑設(shè)計(jì)規(guī)范;若發(fā)現(xiàn)與規(guī)范不符時(shí)，應(yīng)向設(shè)計(jì)院、原施工單位、業(yè)主及有關(guān)*部門報(bào)告處理; 4。1。3 定期檢查主體結(jié)構(gòu)防蛀措施的實(shí)施，確保物業(yè)結(jié)構(gòu)的安全*;

　　4。1。4 定期檢查物業(yè)結(jié)構(gòu)/構(gòu)造，確保無露筋、蜂窩、斷裂、變形等安全隱患，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)匯報(bào)、及時(shí)處理、消除隱患;

　　4。1。5 經(jīng)常*巡視各樓層天面、高架路橋、地下室等位置的防水構(gòu)造，確保無滴、滲、漏水現(xiàn)象，未經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心同意，不能進(jìn)行破壞防水層的任何施工;

　　4。1。6 任何在樓層施工/改建/堆放/使用等，均不要超過以下樓層設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)荷載。 4。2 主體一次裝飾維護(hù)管理

　　4。2。1 未經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心、業(yè)主同意，任何個(gè)人、單位不得擅自更換、移動、破壞皇庭廣場外立面和室內(nèi)公共部位一次裝飾的造型、**、線條、材料、位置等，保*室內(nèi)外原設(shè)計(jì)效果;

　　4。2。2 工程部應(yīng)經(jīng)常巡查室內(nèi)外裝飾的安全*、完好*，包括室外的石、磚、板、玻璃

　　窗、公共裝飾等設(shè)施，室內(nèi)的地面、天花、飾柱、墻、欄桿、玻璃、門窗及其它裝飾擺設(shè)，并做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理(周檢);

　　4。2。3 定期對室內(nèi)外裝飾工程進(jìn)行檢修、翻新維護(hù)(一年不少于一次)，加固有安全隱患的結(jié)構(gòu)/構(gòu)造，保*正常使用及美觀效果;

　　4。2。4 定期進(jìn)行防蛀、防蝕、防水、防銹、防腐等預(yù)防處理工作。

　　5。其他

　　無。

　　6。支持*表單

　　6。1

　　<公共設(shè)施(房屋本體)檢查記錄表>

第2篇：房屋維修管理制度

　　維修作業(yè)管理制度

　　為及時(shí)維修業(yè)主提出的房屋質(zhì)量問題，規(guī)范*作流程，合理控制施工維修成本，分清責(zé)任人，做到有據(jù)可循，結(jié)合公司實(shí)際，特制定本制度。

　　一、適用范圍

　　本制度適用于所有房屋，包括所有已交付使用的樓盤(在保修期內(nèi))和集團(tuán)公司所屬辦公樓、廠房、車間、營業(yè)房、住宅等物業(yè)以及陳總個(gè)人資產(chǎn)等房屋或在建工程的維修。

　　房屋維修主要分為兩大類:

　　第一大類:在土建公司保修期內(nèi)的維修事項(xiàng);

　　第二大類:超過土建公司保修期但仍屬房產(chǎn)公司保修期內(nèi)的維修事項(xiàng); 由土建公司及房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)承擔(dān)維修責(zé)任的保修期詳見<商品住宅質(zhì)量保修理期限>(附件1)。

　　二、管理職責(zé)

　　(一)土建公司職責(zé)

　　1、負(fù)責(zé)與班組簽訂承包合同，原則上合同中保修期應(yīng)與總承包合同中的保修時(shí)間一致，按實(shí)際的竣工驗(yàn)收之日起5年為準(zhǔn)，如遇特殊情況應(yīng)匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行特殊審批;

　　2、負(fù)責(zé)與房產(chǎn)公司簽訂委托維修協(xié)議;

　　3、負(fù)責(zé)現(xiàn)場查看需要維修的內(nèi)容及確定維修責(zé)任班組;

　　4、負(fù)責(zé)通知維修責(zé)任班組來完成維修作業(yè);如責(zé)任班組未在規(guī)定時(shí)間來完成的，由土建公司做好班組未來維修的法律依據(jù)，并出具委托書，由房產(chǎn)工程處委派公司維修班進(jìn)行維修，并做好分?jǐn)傄罁?jù)(維修前后的拍照、物業(yè)或業(yè)主等第三方*、材料及人工清單等)以及在班組結(jié)算或申請退還質(zhì)保金時(shí)協(xié)助財(cái)務(wù)處扣除相應(yīng)的費(fèi)用;

　　5、負(fù)責(zé)檢查維修完工的驗(yàn)收;

　　6、負(fù)責(zé)對公司維修班作業(yè)的監(jiān)督檢查; 7、負(fù)責(zé)完成其他上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的事務(wù)。 (二)房產(chǎn)工程處職責(zé)

　　1、負(fù)責(zé)起草委托維修協(xié)議，并完成與土建公司的協(xié)議簽訂事宜;

　　2、負(fù)責(zé)現(xiàn)場檢查需要維修的內(nèi)容及確定維修責(zé)任(即維修是屬于房產(chǎn)公司保修期;還是屬于土建公司保修期);

　　3、負(fù)責(zé)管理維修班的日常管理工作;

　　4、負(fù)責(zé)對完成維修的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收;

　　5、負(fù)責(zé)按月按不同維修項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)好維修班所用材料、人工以及分?jǐn)偸马?xiàng)，并在每月初5日前將上月的數(shù)據(jù)上報(bào)財(cái)務(wù)處、材料處、土建公司及督查處;

　　6、負(fù)責(zé)監(jiān)督維修班組是否存在材料浪費(fèi)等現(xiàn)象; 7、負(fù)責(zé)及時(shí)完成涉及維修的其他事項(xiàng)。

　　(三)物業(yè)公司(或物業(yè)管理處，以下統(tǒng)稱物業(yè)公司)職責(zé)

　　1、負(fù)責(zé)受理業(yè)主申報(bào)的維修事項(xiàng)，初步核對保修期限，未到期的及時(shí)通知房產(chǎn)工程處;

　　2、負(fù)責(zé)與業(yè)主做好維修事項(xiàng)的溝通及維修作業(yè)安排;

　　3、負(fù)責(zé)配合維修班組做好各類維修及解釋工作，維護(hù)好與業(yè)主的關(guān)系;

　　4、負(fù)責(zé)對各類質(zhì)量投訴事件，第一時(shí)間與房產(chǎn)公司等做好銜接工作;

　　5、負(fù)責(zé)參與維修完工后的驗(yàn)收工作;

　　5、負(fù)責(zé)及時(shí)完成涉及維修的其他事項(xiàng)。

　　(四)維修班組職責(zé)

　　1、根據(jù)房產(chǎn)工程處的派遣，負(fù)責(zé)現(xiàn)場查看需要維修的事項(xiàng)，并提報(bào)維修材料清單或維修方案;

　　2、負(fù)責(zé)做好現(xiàn)場維修工作，維修完工后及時(shí)退還多余材料;

　　3、負(fù)責(zé)建立并上報(bào)維修臺帳，具體包括維修所花費(fèi)的材料清單、人工等;

　　4、維修完成后，在維修清單上讓業(yè)主簽字確認(rèn);

　　4、負(fù)責(zé)及時(shí)完成涉及維修的其他事項(xiàng)。

　　(五)材料處職責(zé)

　　1、負(fù)責(zé)根據(jù)維修班組上報(bào)(經(jīng)審批)的維修材料清單，按公司制度做好采購或調(diào)拔申請審批手續(xù)等;

　　2、負(fù)責(zé)建立好維修材料出入庫臺帳;

　　3、負(fù)責(zé)監(jiān)督維修材料是否合理利用，是否存在浪費(fèi)等現(xiàn)象; 4、監(jiān)督材料分?jǐn)偸欠窈侠? 5、參與維修完工驗(yàn)收工作;

　　6、負(fù)責(zé)及時(shí)完成涉及維修的其他事項(xiàng)。 (六)督查處職責(zé)

　　1、負(fù)責(zé)監(jiān)督維修班組是否按期完成維修作業(yè);

　　2、負(fù)責(zé)監(jiān)督維修班組是否存在材料浪費(fèi)等現(xiàn)象以及是否做好材料出入庫臺帳、材

　　料使用清單等;

　　3、負(fù)責(zé)監(jiān)督抽查維修班組人員的正常出勤; 4、監(jiān)督材料、人工分?jǐn)偸欠窈侠? 5、參與維修完工驗(yàn)收工作;

　　6、負(fù)責(zé)及時(shí)完成涉及與維修相關(guān)的其他事項(xiàng)。 (七)質(zhì)安資料處職責(zé)

　　1、負(fù)責(zé)參與現(xiàn)場查看需要維修的內(nèi)容，并提出相關(guān)維修建議和質(zhì)量要求; 2、負(fù)責(zé)參與維修完工后驗(yàn)收;

　　3、負(fù)責(zé)依據(jù)<民工工傷處理管理制度>等制度處理維修過程中所發(fā)生的質(zhì)量、安全事故;

　　3、負(fù)責(zé)及時(shí)完成涉及維修的其他事項(xiàng)。 (八)財(cái)務(wù)處職責(zé)

　　1、負(fù)責(zé)審核土建公司或房產(chǎn)工程處上報(bào)各類維修材料、人工清單; 2、負(fù)責(zé)與土建公司確認(rèn)分?jǐn)偡桨概c具體金額;

　　3、負(fù)責(zé)與班組做好結(jié)算或退還質(zhì)保金申請以及分?jǐn)傎M(fèi)用扣除等工作; 4、負(fù)責(zé)檢查維修材料出入庫臺帳; 5、負(fù)責(zé)及時(shí)完成涉及維修的相關(guān)事項(xiàng)。

　　三、維修管理原則

　　1、對屬于土建公司保修期內(nèi)的維修事務(wù)，由責(zé)任班組負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用，如責(zé)任班組經(jīng)土建公司告知不來維修的，可委托公司維修班負(fù)責(zé)維修，所發(fā)生的費(fèi)用(包括一切人工和材料費(fèi)用等，人工按一工算兩工計(jì)算)由該班組承擔(dān)，在該班組的質(zhì)保金或5%余款中扣除。

　　2、對于已超過土建公司保修期但仍在房產(chǎn)公司保修期內(nèi)的維修事務(wù)，由房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用;具體可以房產(chǎn)公司與土建公司簽訂委托維修協(xié)議，由土建公司派班組或派公司維修班進(jìn)行維修，費(fèi)用由房產(chǎn)公司承擔(dān)。

　　四、土建公司保修期內(nèi)的維修管理流程(附件8)

　　1、物業(yè)公司各樓盤管理處按照業(yè)主反饋和平時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題及公共部分配套工程質(zhì)量問題，進(jìn)行登記、匯總后2天內(nèi)上報(bào)房產(chǎn)工程處(較嚴(yán)重問題應(yīng)1天內(nèi)上報(bào))，在報(bào)告單中清晰地列出具體幢號、戶號、聯(lián)系人、聯(lián)系方式、需維修部位等，并由物業(yè)公司負(fù)責(zé)人簽字。物業(yè)公司對業(yè)主反映的問題必須經(jīng)現(xiàn)場踏看，初步分析原因，審核保修期限。

　　2、房產(chǎn)工程處一經(jīng)接到物業(yè)公司的維修報(bào)告，2天內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地踏勘、審核并進(jìn)行拍照，并負(fù)責(zé)初步確認(rèn)引起質(zhì)量問題的原因，填寫<房屋維修通知書>(附件2)發(fā)給土建公司，同時(shí)抄送給督查處、質(zhì)安資料處等處室。

　　3、土建公司在接到房產(chǎn)工程處<房屋維修通知書>后，2天內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場仔細(xì)檢查，提出具體維修方案，方案須具體說明維修的部位、尺寸、面積，和所需的材料、品種、數(shù)量、價(jià)格以及相應(yīng)班組的用工、材料分?jǐn)偟葐栴}，后與房產(chǎn)工程處進(jìn)行溝通協(xié)商并做出統(tǒng)一的維修方案，然后由土建公司負(fù)責(zé)依據(jù)內(nèi)部勞務(wù)承包合同或其他合同約定，確定維修責(zé)任班組并將其填寫入<房屋維修通知書>，并以掛號信、電話、短信等形式通知責(zé)任班組負(fù)責(zé)人，并保存好通知依據(jù)，并建立詳細(xì)完整的檔案和臺賬(若已超過合同中約定的維修期限，需公司維修班維修的，土建公司也應(yīng)在<房屋維修通知書>中寫明情況(包括原先的責(zé)任班組和維修期限等))。

　　3。1、責(zé)任班組負(fù)責(zé)人接到土建公司通知后，派人來維修的，由土建公司聯(lián)系物業(yè)公司負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)維修人員到現(xiàn)場進(jìn)行維修作業(yè)，并由物業(yè)公司、督查處負(fù)責(zé)監(jiān)督維修作業(yè)，對于維修完成后，由房產(chǎn)工程處組織督查處、質(zhì)安資料處、材料處、土建公司以及物業(yè)公司共同進(jìn)行驗(yàn)收，參加驗(yàn)收人員共同簽署<房屋維修驗(yàn)收單>(附件4)。

　　3。2、如責(zé)任班組負(fù)責(zé)人接到通知后，未派人來維修或明確表示不來維修的，則由土建公司委托房產(chǎn)工程處，由房產(chǎn)工程處指派公司維修班前去做好維修工作。

　　3。3、維修班接到通知后，2天內(nèi)派人到現(xiàn)場踏勘，確定維修方案，具體說明維修的部位、尺寸、面積，所需的材料、規(guī)格型號、數(shù)量以及相應(yīng)班組的人工、材料分?jǐn)偟葐栴}，填寫<維修審批單>(附件3)，維修單經(jīng)房產(chǎn)工程處、土建公司、財(cái)務(wù)處、材料處、督查處及分管領(lǐng)導(dǎo)匯簽后，由工程處上報(bào)總經(jīng)理，經(jīng)總經(jīng)理審批通過后，送材料處。

　　3。4、材料處接到審批后的材料清單，7天內(nèi)負(fù)責(zé)采購或調(diào)拔維修材料給維修班(特別急的，在3天內(nèi))，維修班負(fù)責(zé)實(shí)施維修作業(yè)，由督查處、物業(yè)公司負(fù)責(zé)監(jiān)督維修作業(yè)，記好維修工人的考勤數(shù)據(jù)，維修完成后，由房產(chǎn)工程處負(fù)責(zé)組織督查處、質(zhì)安資料處、材料處、土建公司以及物業(yè)公司共同進(jìn)行驗(yàn)收，參加驗(yàn)收人員共同簽署<房屋維修驗(yàn)收單>。

　　3。5、維修班負(fù)責(zé)人須列清每次維修所使用的材料、人工考勤工數(shù)等，匯總各種材料、人工等并填寫<房屋維修記錄表>(附件5)送工程處，工程處復(fù)印一份后交予土建公司。

　　3。6、房產(chǎn)工程處和土建公司對每次需維修的人工和材料等要派人與現(xiàn)場進(jìn)行核

　　實(shí)，監(jiān)督施工現(xiàn)場，做到修前核實(shí)，修后實(shí)際審核。

　　3。7、土建公司根據(jù)維修班提報(bào)的<房屋維修記錄表>，負(fù)責(zé)編制<房屋維修分?jǐn)偞_認(rèn)表>(附件6)，明確由責(zé)任班組應(yīng)該承擔(dān)的材料費(fèi)用、人工費(fèi)用等，并經(jīng)材料處、督查處、質(zhì)安資料處、房產(chǎn)工程處、物業(yè)公司確認(rèn)簽字后，上報(bào)建設(shè)財(cái)務(wù)處，由財(cái)務(wù)處負(fù)責(zé)在該班組結(jié)算時(shí)或申請領(lǐng)取質(zhì)量保*金時(shí)一并扣除該分?jǐn)偪铐?xiàng)。

　　對于在維修過程中未使用完的材料，由維修班負(fù)責(zé)上報(bào)材料處，調(diào)拔回總倉或退還給供應(yīng)商。

　　4、在維修期間，施工班組需與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商維修要點(diǎn)，處理好與業(yè)主的關(guān)系，確保業(yè)主物品無損壞，嚴(yán)格按照方案規(guī)定進(jìn)行*作，保質(zhì)保量地完成工作。無故損壞業(yè)主物資的，則與業(yè)主自行協(xié)商責(zé)任，妥善合理地解決賠償事宜。

　　5、在維修完成后，經(jīng)公司各處室驗(yàn)收后，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)人對維修的內(nèi)容及質(zhì)量情況向業(yè)主進(jìn)行反饋，確認(rèn)無誤的由業(yè)主在<房屋維修驗(yàn)收單>上簽字。

　　五、超過土建公司保修期且仍在房產(chǎn)公司保修期內(nèi)的維修管理流程(附件9)

　　1、凡土建公司承建的工程超過保修期，但房產(chǎn)保修期還未到的工程，則由房產(chǎn)公司與土建公司簽訂委托維修協(xié)議，明確維修的時(shí)間，維修費(fèi)用的結(jié)算與維修費(fèi)用的支付方式等，經(jīng)雙方確認(rèn)，由土建公司和房產(chǎn)工程處承擔(dān)后續(xù)的維修工作。

　　2、土建公司在接到房產(chǎn)工程處的<房屋維修通知書>后，派技術(shù)人員與房產(chǎn)工程處共同確認(rèn)維修方案，由房產(chǎn)工程處指派公司維修班前去做好維修工作。

　　3、維修班接到通知后，2天內(nèi)派人到現(xiàn)場踏勘，確定維修方案，填寫<維修審批單>，注明維修部位，預(yù)估所需材料及人工，維修單經(jīng)房產(chǎn)工程處、土建公司、財(cái)務(wù)處、材料處、督查處及分管領(lǐng)導(dǎo)匯簽后，由工程處上報(bào)總經(jīng)理審批通過，報(bào)送材料處。

　　4、材料處接到審批后的材料清單，7天內(nèi)負(fù)責(zé)采購或調(diào)拔維修材料給維修班(特別急的，在3天內(nèi))，維修班負(fù)責(zé)實(shí)施維修作業(yè)，由督查處、物業(yè)公司負(fù)責(zé)監(jiān)督維修作業(yè)，記好維修工人的考勤數(shù)據(jù)，維修完成后，由房產(chǎn)工程處負(fù)責(zé)組織督查處、質(zhì)安資料處、材料處、土建公司以及物業(yè)公司共同進(jìn)行驗(yàn)收，參加驗(yàn)收人員共同簽署<房屋維修驗(yàn)收單>。

　　對于在維修過程中未使用完的材料，由維修班負(fù)責(zé)上報(bào)材料處，調(diào)拔回總倉或退還給供應(yīng)商。

　　5、維修班負(fù)責(zé)列清本次維修所使用的材料、人工考勤工數(shù)，并填寫<房屋維修記錄表>經(jīng)督查處、材料處、質(zhì)安資料處、土建公司、房產(chǎn)工程處審核后，上報(bào)建設(shè)財(cái)

　　務(wù)處。

　　6、財(cái)務(wù)處根據(jù)維修班上報(bào)的房屋維修記錄進(jìn)行匯總，然后依據(jù)維修協(xié)議中的規(guī)定向房產(chǎn)公司進(jìn)行結(jié)算。

　　六、在維修過程中施工人員發(fā)生安全事故的，由質(zhì)安資料處按照<民工工傷處理管理制度>進(jìn)行處理。

　　七、凡是由土建公司外包班組承擔(dān)維修責(zé)任，而該班組沒有履行維修義務(wù)的，必須由土建公司負(fù)責(zé)收集好相關(guān)資料，做好法律依據(jù)，具體*作詳見<班組未履行維修義務(wù)法律依據(jù)收集*作流程>(附件7)。

　　八、不在土建公司承包范圍內(nèi)的其他工程，由房產(chǎn)工程處負(fù)責(zé)通知有關(guān)責(zé)任單位實(shí)施維修。

　　九、本制度由房產(chǎn)工程處負(fù)責(zé)解釋，經(jīng)公司制度調(diào)研與建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組審核以及董事長審批發(fā)布之日起實(shí)施，修改亦同。原制度浙中實(shí)房工制字[2014]001號作廢，以本制度為準(zhǔn)。

　　十、附件

　　附件1 商品住宅質(zhì)量保修理期限 附件2 房屋維修通知書 附件3 維修審批單 附件4 房屋維修驗(yàn)收單 附件5 房屋維修記錄表 附件6 房屋維修分?jǐn)偞_認(rèn)表

　　附件7 班組未履行維修義務(wù)法律依據(jù)收集*作流程 附件8 土建公司保修期內(nèi)的維修管理流程

　　附件9 超過土建公司保修期且仍在房產(chǎn)公司保修期內(nèi)的維修管理流程

　　附件1:

　　商品住宅質(zhì)量保修理期限

　　參照如下:

　　附件2

　　房屋維修通知書

　　填寫日期: 年 月 日

　　附件3

　　填寫日期: 年 月 日

　　第 9 頁 共 15 頁

　　附件4

　　房屋維修驗(yàn)收單

　　填寫日期: 年 月 日

　　房屋維修記錄表

　　填寫日期: 年 月 日

　　房屋維修分?jǐn)偞_認(rèn)表

　　填寫日期: 年 月 日

　　說明:材料費(fèi)用按實(shí)際采購單價(jià)加10%的采保費(fèi)用計(jì)算;人工按實(shí)際1工算為2工計(jì)算。

班組未履行維修義務(wù)法律依據(jù)收集*作流程

　　附件7

　　第一步，由土建公司負(fù)責(zé)人用電話通知該責(zé)任班組長(承包人)時(shí)，做好電話錄音，告知需要維修的事項(xiàng)，約定維修時(shí)間(如果合同中已有約定，則按合同約定)。落實(shí)錄音保存方式，將電話錄音保存到電腦上，土建公司、法務(wù)辦各留一份。

　　第二步，如班組長經(jīng)電話告知后未來維修的，由土建公司以書面形式發(fā)函給班組長，函中必須明確維修內(nèi)容、要求及不履行應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并通過郵政特快專遞寄送給班組長。在特快專遞單封面必須寫好函的主要內(nèi)容，然后保留好其中的一聯(lián)。

　　第三步，對于需要維修的部位在維修前必須拍照片，然后將照片打印出來，由物業(yè)管理處人員、房產(chǎn)工程處負(fù)責(zé)人或業(yè)主以及土建公司負(fù)責(zé)人等人員簽字予以確認(rèn)。

　　第四步，由公司維修班實(shí)施維修的，按維修作業(yè)管理制度的規(guī)定，收集好<房屋維修通知書>、<維修審批單>、<房屋維修記錄表>等單據(jù)。

　　第五步，維修完成后，對現(xiàn)場必須進(jìn)行拍照，然后將照片打印出來，由物業(yè)管理處人員、房產(chǎn)工程處、維修班負(fù)責(zé)人、土建公司負(fù)責(zé)人以及業(yè)主進(jìn)行簽字確認(rèn)，同時(shí)，填寫<房屋維修驗(yàn)收單>，并由上述人員在驗(yàn)收單上進(jìn)行簽字確認(rèn)。

　　第六步，維修完成后，由土建公司依據(jù)上述單據(jù)，編制好<房屋維修分?jǐn)偞_認(rèn)表>，并經(jīng)物業(yè)管理處、督查處、材料處、質(zhì)安資料處、土建公司、房產(chǎn)工程處等簽字確認(rèn)后，與上述照片資料及各類單據(jù)統(tǒng)一裝訂成冊，交由法務(wù)辦進(jìn)行審核，經(jīng)法務(wù)辦審核無誤后，原件交給財(cái)務(wù)處，土建公司留存復(fù)印件。

　　第七步，在該責(zé)任班組向公司來結(jié)算質(zhì)保金時(shí)，扣除應(yīng)承擔(dān)的維修費(fèi)用。或由法務(wù)辦通過法律途徑追究該班組的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

篇2：物業(yè)知識教材：房屋設(shè)備維修管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋設(shè)備維修管理

　　一、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修

　　為了保證設(shè)備的正常運(yùn)作，必須對各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。

　　1.設(shè)備保養(yǎng)

　　房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng))。

　　(1)日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。

　　(2)一級保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。

　　(3)二級保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。

　　2.設(shè)備維修

　　房屋設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：

　　(1)零星維修工程。是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)作故障而進(jìn)行局部修理。

　　(2)中修工程。中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期全面檢修、對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率為10%~30%左右。

　　(3)大修工程。是指對房屋設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對設(shè)備要進(jìn)行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過30%。

　　(4)設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。

　　(5)故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。

　　(6)設(shè)備維修日常工作。

　　3.房屋設(shè)備維修的特點(diǎn)

　　(1)設(shè)備投資大導(dǎo)致設(shè)備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設(shè)備的維修一次性投資大、成本高，因?yàn)榉课菰O(shè)備使用年限較短。一方面房屋設(shè)備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設(shè)備發(fā)生的無形損耗，導(dǎo)致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設(shè)備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設(shè)備一次性投資較大，因此，維修更新這種設(shè)備的成本就較高。

　　(2)維修技術(shù)要求高。由于房屋設(shè)備是在房屋建筑物內(nèi)部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設(shè)備在運(yùn)行中的技術(shù)性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設(shè)備維修技術(shù)的要求相當(dāng)高。在設(shè)備維修管理中，必須要配備專業(yè)技術(shù)人員。在設(shè)備維修前，專業(yè)技術(shù)人員要認(rèn)真閱讀有關(guān)設(shè)備的技術(shù)檔案和技術(shù)資料，建立房屋設(shè)備維修責(zé)任制。

　　(3)隨機(jī)性與計(jì)劃性相結(jié)合、集中維修與分散維修相結(jié)合。房屋設(shè)備因平時(shí)使用不當(dāng)或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設(shè)備的維修有很強(qiáng)的隨機(jī)性，事先很難確定故障究竟何時(shí)以何種程度發(fā)生。但房屋設(shè)備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設(shè)備的維修又有很強(qiáng)的計(jì)劃性，可以制定房屋設(shè)備維修更新計(jì)劃，有計(jì)劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設(shè)備日常的維護(hù)保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進(jìn)行的，而大修更新又往往是集中地按計(jì)劃進(jìn)行的，因此，房屋設(shè)備的維修又具有集中維修與分散維修相結(jié)合的特點(diǎn)。

　　二、各類管理人員的崗位職責(zé)與管理制度

　　1.管理人員的崗位職責(zé)

　　(1)工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理是對機(jī)電設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備正常進(jìn)行的總負(fù)責(zé)人。其職責(zé)是：

　　①在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度；

　　②負(fù)責(zé)設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、更換的整個(gè)過程中的管理工作，使設(shè)備始終處于良好工作狀態(tài)；

　　③組織擬定設(shè)備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；

　　④組織、收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作；

　　⑤組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，并進(jìn)行預(yù)算，在公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，組織人員實(shí)施；

　　⑥組織人力、物力，及時(shí)完成住戶提出的報(bào)修申請；

　　⑦組織全體工程部員工進(jìn)行政治學(xué)習(xí)，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想，進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高解決技術(shù)難題的能力。

　　(2)各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人(工程師或技術(shù)員)。各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。具體職責(zé)為：

　　①負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備的預(yù)算計(jì)劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的落實(shí)實(shí)施，并負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)和檢查；

　　②負(fù)責(zé)檢查所有分管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)的情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)；

　　③負(fù)責(zé)制定所管理設(shè)備的運(yùn)行方案，督導(dǎo)操作工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設(shè)備的正常運(yùn)行；

　　④負(fù)責(zé)所管理設(shè)備的更新、改造計(jì)劃，以完善原設(shè)計(jì)和施工遺留的缺陷，使各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備投入正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)；

　　⑤組織調(diào)查、分析設(shè)備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發(fā)生；

　　⑥具體負(fù)責(zé)培訓(xùn)所管轄機(jī)電設(shè)備的檢修工、操作工的技術(shù)水平、工作能力；

　　⑦積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。

　　(3)領(lǐng)班：

　　①負(fù)責(zé)本班所管轄設(shè)備的運(yùn)作、維護(hù)養(yǎng)護(hù)工作，嚴(yán)格做到“三干凈”：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。

　　②以身作則，帶領(lǐng)并督促全班員工遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成上級下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。

　　③負(fù)責(zé)本班的政治、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)，負(fù)責(zé)本班的日常工作安排。

　　④嚴(yán)格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。

　　⑤負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計(jì)劃和備件計(jì)劃，報(bào)主管部門審核后組織實(shí)施。

　　(4)維修人員：

　　①按時(shí)上班，不得遲到早退，因故請假，需經(jīng)上級部門批準(zhǔn)；

　　②認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各種設(shè)備維護(hù)規(guī)程；

　　③認(rèn)真完成設(shè)備的日常巡檢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；

　　④定期對機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)；

　　⑤認(rèn)真完成公司安排的設(shè)備大檢修任務(wù)；

　　⑥正確、詳細(xì)填寫工作記錄、維修記錄，建立設(shè)備檔案；

　　⑦愛惜各種設(shè)備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認(rèn)，嚴(yán)禁浪費(fèi)；

　　⑧加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認(rèn)真鉆研設(shè)備維護(hù)技術(shù)，并樹立高度的責(zé)任心，端正工作態(tài)度。

　　(5)保管員：

　　①負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)材料、工具和其他備件的庫存情況，根據(jù)庫存數(shù)量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報(bào)送經(jīng)理審批；

　　②負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的入庫驗(yàn)收工作，保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量符合有關(guān)規(guī)定要求；

　　③負(fù)責(zé)庫房的保管工作，保證產(chǎn)品的安全和質(zhì)量；

　　④負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的出庫工作；

　　⑤負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)庫房材料的工作，按時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)部門；

　　⑥負(fù)責(zé)完成上級交辦的其他任務(wù)。

　　2.管理制度

　　(1)接管驗(yàn)收制度。設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過程。搞好設(shè)備驗(yàn)收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設(shè)備接管驗(yàn)收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而且還包括對維修后房屋設(shè)備的驗(yàn)收，以及委托加工或購置的更新設(shè)備開箱驗(yàn)收。

　　房屋設(shè)備的第一次驗(yàn)收為初驗(yàn)，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間，對經(jīng)復(fù)驗(yàn)仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能用、不致出現(xiàn)重大問題時(shí)方可簽訂。驗(yàn)收后的驗(yàn)收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。

　　(2)預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。計(jì)劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備點(diǎn)檢、養(yǎng)護(hù)、修理的組織措施和技術(shù)措施。主要包括：

　　①確定維修及保養(yǎng)工作的類別和內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。

　　②設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。

　　③開展預(yù)防計(jì)劃維修保養(yǎng)工作的實(shí)施與監(jiān)督。各設(shè)備維修部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，研制預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃，并分期分項(xiàng)下達(dá)給維修人員、使用人員實(shí)施，并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

　　④大修理計(jì)劃根據(jù)公司設(shè)備管理和維修合一的體制，應(yīng)采取大修集中、維修分散的組織形式。

　　進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特點(diǎn)、規(guī)格與使用條件決定的。實(shí)行計(jì)劃性維修保養(yǎng)制度可以使房屋設(shè)備保持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等現(xiàn)象，充分發(fā)揮設(shè)備潛力和使用效益，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運(yùn)行效率；實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量；實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設(shè)備的安全運(yùn)行，也是延長設(shè)備使用壽命、樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。

　　(3)值班制度。建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設(shè)備安全、正常操作運(yùn)行，其具體內(nèi)容如下：

　　①值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時(shí)間及去向。

　　②根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注意所管設(shè)備的運(yùn)行情況并按規(guī)定做好有關(guān)記錄。

　　③如發(fā)生設(shè)備故障，而當(dāng)班人一時(shí)不能處理，應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。

　　④調(diào)度值班人員接到請修通知后，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。

　　⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調(diào)班，必須報(bào)主管人員同意。就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就餐制，并通知同班人員配合。

　　⑥值班人員應(yīng)安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)。班長應(yīng)落實(shí)好代班人員，保證崗位上有人工作。

　　(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實(shí)施，其主要內(nèi)容是：

　　交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作有：查看運(yùn)行記錄，介紹運(yùn)行狀況和方式，設(shè)備檢修、變更等情況，清點(diǎn)儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。

　　出現(xiàn)下列情況不得交班：

　　①在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動或停機(jī)時(shí)；

　　②交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；

　　③接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時(shí)。

　　交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。

　　(5)報(bào)告制度。建立報(bào)告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和班組長及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時(shí)解決。其具體內(nèi)容有：

　　①下列情況報(bào)告班組長：

　　a.主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；

　　b.設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；

　　c.零部件更換及修理；

　　d.運(yùn)行人員暫時(shí)離崗。

　　②下列情況報(bào)告技術(shù)負(fù)責(zé)人：

　　a.重要設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況；

　　b.采用新的運(yùn)行方式；

　　c.重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修；

　　d.重點(diǎn)零部件更換修理、加工和改造；

　　e.員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請假；

　　f.與上級或外協(xié)單位聯(lián)系。

　　③下列情況報(bào)告經(jīng)理：

　　a.重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理；

　　b.影響大廈運(yùn)行的設(shè)備出現(xiàn)故障并需要立即檢修和施工；

　　c.系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；

　　d.系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；

　　e.系統(tǒng)或設(shè)備的整改工程及外委施工；

　　f.技術(shù)骨干、班組長以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；

　　g.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補(bǔ)休、換班。

　　(6)工具領(lǐng)用保管制度：

　　①個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種發(fā)放，由員工申請部門經(jīng)理批準(zhǔn)，到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)，工具由個(gè)人負(fù)責(zé)使用、保管。

　　②班組領(lǐng)用的公共工具品種，由各領(lǐng)班申請，部門經(jīng)理批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)用，領(lǐng)用后由領(lǐng)班保管，班組交接班時(shí)，按交接班制度交接公用工具。

　　③工具發(fā)生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經(jīng)理報(bào)告。由于人為因素所造成的由責(zé)任人按工具價(jià)值賠償。

　　④工具因使用時(shí)間過長而發(fā)生磨損或毀壞，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)可辦理報(bào)廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。

　　除了上述設(shè)備管理制度外，還有工程設(shè)備請修制度，設(shè)備技術(shù)檔案資料保存管理制度，房屋設(shè)備更新、改造、調(diào)撥、增添、報(bào)廢規(guī)劃及審批制度，承租保管設(shè)備的責(zé)任制度和房屋設(shè)備清點(diǎn)盤點(diǎn)制度等一系列房屋設(shè)備管理制度體系，從而有效地實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。

　　(7)設(shè)備操作維修安全規(guī)定：

　　①所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。

　　②新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。

　　③設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保管。

　　④工作人員進(jìn)入設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

　　⑤非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。

　　⑥對于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時(shí)處理。

　　⑦電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。

　　⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。

　　3.培養(yǎng)一支“一專多能”的高素質(zhì)維修管理隊(duì)伍

　　物業(yè)管理公司如何適應(yīng)物業(yè)管理的科學(xué)化，設(shè)備維修管理人員的素質(zhì)是最重要的因素。因此對設(shè)備維修管理人員要有明確的要求，應(yīng)努力把他們培養(yǎng)成“精干”的“一專多能”的技術(shù)能手。

　　(1)技術(shù)人員要加強(qiáng)物業(yè)管理方面的知識學(xué)習(xí)，保證各種建筑設(shè)備正常運(yùn)行。

　　住宅小區(qū)(大廈)人員相對集中，各種設(shè)施多，這就增加了設(shè)備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設(shè)備管理人員和其他管理人員必須刻苦學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識，熟知住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)情況和各項(xiàng)管理規(guī)定，在實(shí)際工作中加強(qiáng)管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規(guī)范使用設(shè)備的行為做到有效制止、糾正，發(fā)現(xiàn)設(shè)備不正常時(shí)，立即通知有關(guān)部門停機(jī)檢修，迅速查明原因。

　　(2)技術(shù)人員要“一專多能”，適應(yīng)機(jī)電管理的需要。

　　住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的機(jī)電設(shè)備很多，通常是24h運(yùn)行，因此機(jī)電人員隨時(shí)要處理機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)的故障。這些設(shè)施技術(shù)程度高、專業(yè)性強(qiáng)，需要不同的專業(yè)技術(shù)人員來承擔(dān)。在實(shí)際工作中，機(jī)電人員數(shù)量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現(xiàn)有時(shí)機(jī)電人員事情干不完，有時(shí)卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現(xiàn)象，必須實(shí)行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機(jī)電維修人員以一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)為主，培養(yǎng)多種技術(shù)職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個(gè)機(jī)電隊(duì)伍達(dá)到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時(shí)，不可盲目強(qiáng)求，切忌無證上崗，造成不安全事故發(fā)生和其他損失。

　　(3)加強(qiáng)巡視檢查工作，保證機(jī)電設(shè)備完好運(yùn)行。

　　住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備分布零散，在機(jī)電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運(yùn)行情況，是切實(shí)可行的。采用這種工作方法時(shí)，首先應(yīng)將設(shè)備及區(qū)域進(jìn)行劃分并分配到人，落實(shí)巡查內(nèi)容。每周工程部主任組織管理人員、技術(shù)骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實(shí)情況，保證機(jī)電設(shè)備的完好率。

篇3：物業(yè)知識教材：房屋維修施工管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋維修施工管理

　　一、房屋維修施工項(xiàng)目管理概述

　　房屋維修工程施工項(xiàng)目管理工作，是以維修施工生產(chǎn)活動為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動產(chǎn)，是固定不變的實(shí)體，其式樣多、結(jié)構(gòu)類型復(fù)雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優(yōu)質(zhì)、低成本地完成維修項(xiàng)目的施工任務(wù)，提高維修工程施工的經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理公司必須做好維修施工項(xiàng)目的管理工作。

　　1.維修施工項(xiàng)目管理概念

　　房屋維修施工項(xiàng)目管理，就是對完成維修建筑產(chǎn)品的施工全過程所進(jìn)行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務(wù)到工程交工驗(yàn)收的全部過程。這個(gè)過程包括:簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準(zhǔn)備、施工調(diào)度與管理、質(zhì)量管理與施工安全以及竣工交驗(yàn)等。

　　房屋維修施工項(xiàng)目管理是針對房屋維修工程施工所進(jìn)行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項(xiàng)目的特點(diǎn)，決定了房屋維修施工項(xiàng)目管理是一項(xiàng)綜合的、復(fù)雜的施工生產(chǎn)管理活動。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動的維修施工企業(yè)生產(chǎn)管理中的重要組成部分;另一方面，它也是物業(yè)管理公司房屋維修管理的重要內(nèi)容。

　　根據(jù)管理的主體不同，房屋維修施工項(xiàng)目管理可分為甲方的項(xiàng)目管理和乙方的項(xiàng)目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內(nèi)容基本一致。

　　2.維修施工項(xiàng)目管理的主要任務(wù)

　　維修施工項(xiàng)目管理的主要任務(wù)是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財(cái)力，不斷更新維修技術(shù)，在保證質(zhì)量及工期的前提下，提高勞動生產(chǎn)率，降低維修工程施工成本，增加盈利;在維修施工中，運(yùn)用科學(xué)管理的方法與職能，對維修工程計(jì)劃、生產(chǎn)、技術(shù)、物資、勞力和財(cái)務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，對維修工程質(zhì)量、工程成本和進(jìn)度進(jìn)行合理、有效的控制。

　　3.維修施工項(xiàng)目管理的基本內(nèi)客

　　房屋維修施工項(xiàng)目管理貫穿于整個(gè)施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點(diǎn)和具體內(nèi)容是不相同的。施工管理的實(shí)質(zhì)應(yīng)是對施工生產(chǎn)進(jìn)行合理的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財(cái)力用得是否得當(dāng)，機(jī)械設(shè)備和勞動力搭配得是否合適，施工方案是否先進(jìn)可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經(jīng)過科學(xué)的安排、精密的計(jì)算和合理的組織管理，這些課題就構(gòu)成了施工項(xiàng)目管理的全部內(nèi)容。房屋維修施工項(xiàng)目管理的內(nèi)容一般包括:

　　(1)落實(shí)維修任務(wù)，簽訂承包合同。

　　(2)在工程開工前，解決住戶臨時(shí)遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設(shè)備安置進(jìn)場，確定施工方案等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

　　(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對施工過程進(jìn)行質(zhì)量控制和全面協(xié)調(diào)工作。

　　(4)加強(qiáng)對維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，促進(jìn)文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場。

　　(5)做好參與項(xiàng)目施工的各方的協(xié)調(diào)工作并開展合同管理工作。

　　從以上內(nèi)容看，房屋維修施工項(xiàng)目管理還包含企業(yè)的其他專業(yè)管理，如計(jì)劃、技術(shù)、質(zhì)量、材料、機(jī)械、成本等管理內(nèi)容。施工項(xiàng)目管理是綜合性的管理，它正是要運(yùn)用這些專業(yè)管理方法對維修工程實(shí)施全過程的管理。

　　二、房屋維修施工準(zhǔn)備工作

　　1.房屋維修施工準(zhǔn)備工作的任務(wù)

　　施工準(zhǔn)備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項(xiàng)綜合性的組織工作。維修工程應(yīng)根據(jù)工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設(shè)計(jì)(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。

　　施工準(zhǔn)備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內(nèi)容。在工程開工前，必須有合理的施工準(zhǔn)備期。施工準(zhǔn)備工作的基本任務(wù)是掌握房屋維修工程的特點(diǎn)、進(jìn)度要求，摸清施工的客觀條件;從技術(shù)、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創(chuàng)造一切必要的條件。認(rèn)真細(xì)致地做好施工準(zhǔn)備工作，對充分發(fā)揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進(jìn)度，提高房屋維修工程質(zhì)量，節(jié)約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。

　　實(shí)踐證明，凡是重視施工準(zhǔn)備工作，開工前和施工中都能認(rèn)真地、細(xì)致地為施工生產(chǎn)創(chuàng)造一切必要的條件，則該項(xiàng)維修工程就能夠順利完成;反之，忽視準(zhǔn)備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進(jìn)度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進(jìn)行中缺東少西，延誤時(shí)間，浪費(fèi)力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補(bǔ)做各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，這樣必然推遲工程進(jìn)度，造成不應(yīng)有的損失。

　　2.維修施工準(zhǔn)備工作主要內(nèi)容

　　維修施工組織準(zhǔn)備工作的內(nèi)容很多，其主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面:

　　(1)對維修工程應(yīng)摸清施工現(xiàn)場情況，包括電纜、電機(jī)以及煤氣、供暖、給排水等地下管網(wǎng)及其走向，并平整好現(xiàn)場;

　　(2)維修工程設(shè)計(jì)圖紙齊全;

　　(3)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工方案獲得批準(zhǔn);

　　(4)材料、成品和半成品等構(gòu)件，能陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場，確保連續(xù)施工;

　　(5)領(lǐng)取建筑施工執(zhí)照;

　　(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源;

　　(7)落實(shí)資金和勞動力計(jì)劃。

　　3.維修工程施工組織設(shè)計(jì)

　　施工組織設(shè)計(jì)是全面安排施工的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是指導(dǎo)施工的主要依據(jù)之一。正確編制和全面貫徹施工組織設(shè)計(jì)，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。

　　(1)施工組織設(shè)計(jì)的主要任務(wù)。施工組織設(shè)計(jì)任務(wù)主要包括以下幾個(gè)方面:

　　①規(guī)定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用;

　　②采用技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的施工方法和技術(shù)組織措施;

　　③選定最有效的施工機(jī)具和勞動組織;

　　④周密計(jì)算和安排人力、物力，保證均衡施工;

　　⑤制定正確的工程進(jìn)度計(jì)劃，找出施工過程中的關(guān)鍵問題;

　　⑥對施工現(xiàn)場的平面和空間進(jìn)行合理布置與管理等。

　　(2)施工組織設(shè)計(jì)內(nèi)容。根據(jù)維修工程的不同規(guī)模和技術(shù)要求的差異，分別編制施工組織設(shè)計(jì)、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設(shè)計(jì)或施工方案(施工說明)的內(nèi)容一般包括以下幾個(gè)方面:

　　①工程概況。包括工程地點(diǎn)、面積、投資、維修工程內(nèi)容、工期、主要工種工程量、材料設(shè)備及用戶搬遷時(shí)間等。

　　②單位工程進(jìn)度計(jì)劃。

　　③施工任務(wù)的組織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業(yè)管理公司、維修施工單位和設(shè)計(jì)單位的三方協(xié)作關(guān)系。

　　④勞動力組織及需要量計(jì)劃。

　　⑤主要材料、預(yù)制品、施工機(jī)具需要量及舊料代用計(jì)劃。

　　⑥生產(chǎn)、生活臨時(shí)設(shè)施計(jì)劃。

　　⑦施工用水、用電、燃料的供應(yīng)辦法。

　　⑧施工現(xiàn)場總平面圖，包括:標(biāo)明應(yīng)清理的現(xiàn)場障礙物、給定定位坐標(biāo)、地下管網(wǎng)情況、水電源的接設(shè)、消防設(shè)備位置、現(xiàn)場材料的存放位置和道路設(shè)置。

　　⑨保證工程質(zhì)量及安全生產(chǎn)的技術(shù)組織措施。

　　⑩各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

　　三、施工階段管理工作

　　1.施工調(diào)度工作

　　由于維修工程施工的可變因素多，以及計(jì)劃工作不可能十分準(zhǔn)確，在維修施工中總會出現(xiàn)不協(xié)調(diào)和新的不平衡。施工調(diào)度就是以工程施工進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，在整個(gè)施工過程中不斷求得勞動力、材料、機(jī)械與施工任務(wù)和進(jìn)度要求之間的平衡，并解決好工種與專業(yè)之間銜接的綜合性協(xié)調(diào)工作。

　　施工調(diào)度工作，是及時(shí)平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務(wù)為:

　　(1)經(jīng)常檢查、督促施工計(jì)劃和工程合同的執(zhí)行情況，進(jìn)行人力、物力的平衡調(diào)度，促進(jìn)施工生產(chǎn)活動的進(jìn)行。

　　(2)組織好材料運(yùn)輸，確保施工連續(xù)性，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、勞動防護(hù)等情況，發(fā)現(xiàn)問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據(jù)天氣預(yù)報(bào)，做好雨季施工工作。

　　2.施工現(xiàn)場管理

　　(1)施工現(xiàn)場經(jīng)常性管理。施工現(xiàn)場管理是以施工組織設(shè)計(jì)、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據(jù)，在施工現(xiàn)場進(jìn)行的各種管理活動。現(xiàn)場管理要指派專人負(fù)責(zé)，并貫穿到整個(gè)工程的始終。

　　維修工程施工現(xiàn)場管理工作的主要內(nèi)容有:

　　①修建或利用各項(xiàng)臨時(shí)設(shè)施，安排好施工銜接及料具進(jìn)退場，節(jié)約施工用地;

　　②按計(jì)劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運(yùn)渣土等;

　　③注意生產(chǎn)與住(用)戶安全，在拆除與翻修時(shí)，設(shè)立施工防護(hù)標(biāo)志，處理好與毗鄰建筑物或構(gòu)筑物的關(guān)系。

　　(2)施工現(xiàn)場材料管理。維修施工材料現(xiàn)場管理是指一個(gè)工程對象、一個(gè)施工現(xiàn)場的材料供應(yīng)管理工作的全過程。現(xiàn)場材料管理是管好、用好材料的基本落腳點(diǎn)，是衡量維修施工企業(yè)管理水平和實(shí)現(xiàn)文明施工的重要標(biāo)志。

　　維修施工現(xiàn)場材料管理的內(nèi)容主要有:

　　①根據(jù)施工進(jìn)度和場地大小，有計(jì)劃地組織建筑材料分期分批進(jìn)場，以滿足工程連續(xù)施工的需要;

　　②按施工材料需用計(jì)劃，實(shí)行材料限額領(lǐng)料與核算制度，并做好現(xiàn)場材料的檢查、保管;

　　③加強(qiáng)現(xiàn)場平面管理，根據(jù)施工進(jìn)度變化及時(shí)調(diào)整材料堆放位置;

　　④及時(shí)回收舊料、廢料，做好修舊利用;

　　⑤維修工程竣工后，及時(shí)清理現(xiàn)場，將剩余材料進(jìn)行清點(diǎn)，并辦好轉(zhuǎn)、退料手續(xù)。

　　(3)施工現(xiàn)場機(jī)械設(shè)備管理。現(xiàn)場機(jī)械設(shè)備管理的目的就是要充分發(fā)揮機(jī)械的效率和機(jī)械化施工的優(yōu)越性，更好地為生產(chǎn)服務(wù)。機(jī)械設(shè)備應(yīng)貫徹預(yù)防為主、維修并重的原則。設(shè)備在使用過程中，要盡量避免發(fā)生故障，以免影響生產(chǎn)和人身安全。

　　(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務(wù)是積極采用科學(xué)的管理方法，學(xué)習(xí)和采用先進(jìn)施工工藝和操作技術(shù)，優(yōu)質(zhì)低耗、均衡快速地完成維修任務(wù)。

　　3.施工安全管理

　　認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)管理制度，是搞好房屋維修工作的一項(xiàng)重要措施。因此，要加強(qiáng)對安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全安全生產(chǎn)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。

　　安全檢查機(jī)構(gòu)或人員必須認(rèn)真執(zhí)行安全生產(chǎn)的方針、政策、法令、條例，經(jīng)常對現(xiàn)場作業(yè)進(jìn)行安全檢查，并組織職工學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)操作規(guī)程。生產(chǎn)活動中施工人員受到嚴(yán)重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機(jī)械傷害等。此外，由于施工方法不當(dāng)，施工質(zhì)量低劣，發(fā)生倒塌也會造成重大事故。為了預(yù)防這些事故的發(fā)生，施工單位的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)經(jīng)常對施工人員進(jìn)行施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)教育，包括進(jìn)入現(xiàn)場必須戴安全帽;高空、懸空作業(yè)，無安全設(shè)備的，必須系好安全帶;高空作業(yè)時(shí)，不準(zhǔn)往下亂拋材料、工具、垃圾等;各種電動機(jī)械設(shè)備，必須有有效的接地和安全防護(hù)裝置才能開動使用;各種機(jī)械設(shè)備，必須做到定機(jī)、定人;凡未經(jīng)短期訓(xùn)練的人員，嚴(yán)禁使用與玩弄機(jī)電設(shè)備;吊裝區(qū)域不得隨便入內(nèi)，起吊時(shí)吊臂旋轉(zhuǎn)半徑范圍內(nèi)不準(zhǔn)有人停留和行走，警戒措施要做好。

　　四、房屋維修工程驗(yàn)收

　　竣工交驗(yàn)必須符合房屋竣工交驗(yàn)的條件和質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，才能通知有關(guān)部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收。合格簽證后才能交付使用。

　　1.工程交驗(yàn)的具體條件

　　(1)符合維修設(shè)計(jì)或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規(guī)定的各項(xiàng)工程內(nèi)容。

　　(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場地平整，供暖通風(fēng)恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)并具備使用功能。

　　(3)各種施工技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全。

　　①維修施工單位應(yīng)根據(jù)各地城市建設(shè)的檔案管理的有關(guān)規(guī)定，對施工技術(shù)資料進(jìn)行分類整理，裝訂成冊。一部分資料移交房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，一部分資料自留歸檔。

　　②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應(yīng)以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖。竣工圖必須加蓋竣工圖簽，經(jīng)復(fù)核無誤，施工負(fù)責(zé)人簽字后方能歸檔。

　　2.房屋維修工程驗(yàn)收的依據(jù)

　　(1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

　　(2)工程合同;

　　(3)維修設(shè)計(jì)圖紙或維修方案說明;

　　(4)工程變更通知書;

　　(5)技術(shù)交底記錄或紀(jì)要;

　　(6)隱蔽工程驗(yàn)收記錄;

　　(7)材料、構(gòu)件檢驗(yàn)及設(shè)備調(diào)試等資料。

　　3.維修工程質(zhì)量交驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)維修工程的分項(xiàng)、分部工程必須達(dá)到國家建設(shè)部頒發(fā)的《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

　　(2)維修工程中的主要項(xiàng)目，如鋼筋強(qiáng)度、水泥標(biāo)號、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應(yīng)符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的全部要求。

　　(3)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95%。

　　4.一般大、中、翻修工程竣工交驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)必須達(dá)到維修方案的全部要求，并完成合同規(guī)定的各項(xiàng)維修內(nèi)容。

　　(2)維修工程的施工文件和技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全，裝訂成冊。

　　(3)所修的分部、分項(xiàng)工程必須達(dá)到《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》所規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)。

　　(4)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95%。維修單位通過自檢達(dá)到以上條件和標(biāo)準(zhǔn)后，才能通知房屋管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工交驗(yàn)。

　　5.工程驗(yàn)收組織

　　房屋管理機(jī)構(gòu)在接到施工單位驗(yàn)收通知后，應(yīng)及時(shí)組織設(shè)計(jì)或方案制定人員、甲方代表、房屋管理技術(shù)負(fù)責(zé)人及施工單位進(jìn)行交工驗(yàn)收。按維修技術(shù)管理權(quán)限，大、中修項(xiàng)目及重大修建項(xiàng)目由各級房屋管理部門組織驗(yàn)收。因施工質(zhì)量不合格需返工時(shí)，應(yīng)限期修復(fù)，經(jīng)復(fù)驗(yàn)合格辦理驗(yàn)收簽證，并評定質(zhì)量等級。

　　在工程驗(yàn)收時(shí)，還應(yīng)簽訂回訪保修協(xié)議，回訪保修期限，大、中修工程一般為半年，翻修工程為1年。