住宅小區(qū)治理亂象的立法根源

　　-《物權法》對建設單位的職責規(guī)范錯漏是小區(qū)混亂主要根源

　　現(xiàn)在的認識，往往把小區(qū)的治理亂象，歸結為物業(yè)的亂作為、不作為，或者是業(yè)主行為的過激過度，由此把相關立法的缺失，主要指向《物業(yè)管理條例》。這些認識，遮蓋了這些亂象的經濟利益本質與法律本質。由此推演出的任何治理，都是治標不治本。

　　透過經濟利益的得失，仔細辨別法律對小區(qū)各方的責權利的規(guī)范，可以看到，物權法對建設單位的行為縱容，是這些亂象中，最為重要的法律亂源。主要包含三大部分：

　　一、《物權法》對建設者交付物權責任的放任：

　　a) 小區(qū)建筑面積已經銷售超過10% 、50%、90%后，建設單位仍可以以各種理由不向業(yè)主大會交付物業(yè)管理權，交付電、水、燃氣等配套設施設備以及交付其他未分攤的共用配套(地下室、車庫、會所、土地)，甚至永久地占有，甚至可以隨意地轉賣、抵押、擔保、變更規(guī)劃等來處置這些資產。

　　b) 這個行為的普遍存在，實際上是物權法對建設單位的物業(yè)交付環(huán)節(jié)的規(guī)范缺失造成的。這一方面使得建設單位事實上占有了業(yè)主的物權(70年產權占有30年50年，進行經營，就是變相侵占業(yè)主物權利益)，另一方面，也使得這些資產一直無法通過交付驗證其質量，事實上侵犯業(yè)主物權。

　　c) 物權法對建設單位的物權獲得，給與了“因建造”這樣一個進入時間，但是，卻沒有給建設單位向業(yè)主大會的物權交付，規(guī)范一個確切的截止時間。只有對私人權屬的交付，和一定的特殊資產的屬性(道路、綠地)給與界定。

　　d) 沒有退出的時間界定，就意味著這些資產權屬就永遠可以放在大產權證上，成為建設單位“待交付資產”，一個永遠無法說清的屬性的資產。這對前期物業(yè)、建設單位侵占業(yè)主權益打開“物權屬性”的方便之門。

　　e) 于是對這些資產的維護管理的權利，業(yè)主大會、業(yè)委會與建設單位、前期物業(yè)之間就永遠存在扯不完的皮。

　　f) 這些待交付資產，絕不是開發(fā)商想擁有的資產，開發(fā)商的目的是，無代價地長期經營這些資產，獲得永續(xù)的出租經營好處，而不必承擔資產所有者應承擔的維修養(yǎng)護的業(yè)主責任。

　　二、《物權法》對使用者的物權維護責任的放任

　　a) 小區(qū)里的待交付資產，往往是小區(qū)的核心共用資產，如車庫、地下室、物業(yè)管理用房、紅線以內的代用地...或者是對小區(qū)的物業(yè)管理具有核心管控力的資產，如水、電、燃氣機房、寬帶機房、熱水鍋爐等等。

　　b) 開發(fā)商占有這些“待交付”資產，為前期物業(yè)隨意經營這些資產，不接受業(yè)主大會管理與監(jiān)督，不接受新物業(yè)的交接，儲備了對抗的物質基礎。

　　c) 小區(qū)本質上是一個長期消耗品，小區(qū)的消耗，源于自然損耗、使用損耗、意外損耗。其中使用損耗是主要原因。使用損耗是使用者造成的。

　　d) 《物權法》并沒有規(guī)定使用者對物權維護的當然責任，還是把物業(yè)費看作是物權所有者的當然責任。雖然對承租人、使用人，規(guī)范了服從管理規(guī)約的基本要求，但沒有對資產所有人與使用人之間的資產養(yǎng)護責任的傳遞，明確相互的責權利。由此，使用者可以不服從業(yè)主大會對其要求的維修責任承擔，借口沒有法定的責任關聯(lián)。

　　e) 這個巨大的漏洞，結合上一條，對建設單位物權強制交付的環(huán)節(jié)缺失，導致開發(fā)商可以以“待交付”為名，長期占用業(yè)主共同資產，同時以不必接受業(yè)主大會管理，不必當然接受業(yè)主大會發(fā)出的物業(yè)養(yǎng)護承擔分攤，而拒絕繳納物業(yè)費。于是，在無成本占有，無養(yǎng)護責任下，肆意經營，長期侵占業(yè)主權益而無所顧忌。

　　f)物權法對使用者的當然維修責任的放任，使得小區(qū)業(yè)主維護自身共有收益的道路及其艱難。這一放任，使得業(yè)主大會希望通過經濟杠桿治理非業(yè)主的資產濫用，沒有合適的法律依據。使得業(yè)主的物權，繼續(xù)遭受永久侵犯。

　　三、《物權法》對小區(qū)業(yè)主的共享生活權利的破壞

　　a) 小區(qū)除了是一堆水泥鋼筋，更是“共享”生活資源的生活方式。業(yè)主們選擇共同購買共同使用綠地、游泳池、車庫、會所等配套，相互分擔成本，共同獲得高品質的生活享受。共享是小區(qū)(而不是別墅，不是農家院)這一生活組織方式的核心權利。是每一個業(yè)主的核心的、不可剝奪的權利。共享是建設單位向業(yè)主們銷售的房產中的當然期權。

　　b) 《物權法》只看到了物的權利，而沒有規(guī)范、沒有承認，業(yè)主們的當然的共享資源的生活權利。于是，僅僅強調了共有資產的共同管理權;在物權不交付的情況下，共用資產的共同管理權，就成了笑話。

　　c)在業(yè)主們天然的共享生活權利下，任何資產，一損俱損，相互依存。對共享的生活資源的分配，必然是基于業(yè)主自身的內部協(xié)商來進行，是共享者來共用。因此，所有配套的共用資產，不論是私人所有，還是共同擁有，不論其是否交付，只要是共用的，只要在共同使用中，都必須滿足業(yè)主們的共同享用的權利，都必須接受業(yè)主大會的共同管理。

　　d)小區(qū)的共用類資產，隨著人們生活水平的提高，其價值越發(fā)凸顯，其稀缺也越發(fā)明顯。以市場交易的方式處置這些資產，鼓勵部分業(yè)主對使用的長期占有， 就是放任這樣的交易行為對小區(qū)業(yè)主的平等協(xié)商、共享資源的本質權利的侵犯。

　　e)《物權法》借口鼓勵開發(fā)建設車庫，許可建設單位以約定方式處置車庫、車位，保護建設單位利益，而不對約定方式，是否獲得業(yè)主大會通過，是否侵犯其他業(yè)主的“共享”生活權，進行限制;變相鼓勵建設單位侵犯業(yè)主的利益，侵犯業(yè)主們共享生活的當然長期權利。事實上造成了開發(fā)商與業(yè)主之間的長期沖突。

　　f)共有資產一律由開發(fā)商一次性交付業(yè)主大會，業(yè)主大會負責組織業(yè)主協(xié)商使用，與開發(fā)商前期物業(yè)無關。如果開發(fā)商愿意以業(yè)主身份參與，除本人應辦理獨立產權證外，還應接受業(yè)主大會總體管理

　　所以，《物權法》的缺漏，放任建設單位可以無限期“待交付”小區(qū)共用資產、可以無成本濫用小區(qū)共用資產、可以不受業(yè)主大會制約地破壞業(yè)主共享權利地亂配共有資產。這三大漏洞是當下小區(qū)混亂的主要根源。

　　所謂的物業(yè)與業(yè)主沖突，只是建設單位與業(yè)主沖突中，為了私利失去尊嚴的打手與幫兇的表現(xiàn)罷了。徹底解決這一亂象，核心是修改《物權法》，沒有這一步，對小區(qū)治理的任何改造，都是空話。

篇2：航頭鎮(zhèn)關于加強住宅小區(qū)綜合治理工作的實施方案（2015年）

關于印發(fā)《航頭鎮(zhèn)關于加強住宅小區(qū)綜合治理工作的實施方案》的通知

航府(20**)147號

航頭鎮(zhèn)關于加強住宅小區(qū)綜合治理工作的實施方案

　　為加強航頭鎮(zhèn)住宅小區(qū)綜合治理，創(chuàng)新社會治理、加強基層建設，根據《上海市加強住宅小區(qū)綜合治理三年行動計劃(20**-20**)》(滬府辦發(fā)〔20**〕13號)、《關于加強本市住宅小區(qū)綜合治理工作的意見》(滬府辦發(fā)〔20**〕3號)、《浦東新區(qū)關于加強住宅小區(qū)綜合治理工作的實施意見》(浦府辦發(fā)〔20**〕32號)等文件精神，結合本鎮(zhèn)實際情況，現(xiàn)就加強航頭鎮(zhèn)住宅小區(qū)綜合治理工作提出如下方案：

一、總體要求

　　(一)指導思想。深入貫徹落實*****大和十八屆三中、四中全會精神，以提升人民群眾的居住滿意度為目標，以解決住宅小區(qū)中的突出問題為突破口，以落實主體責任和夯實基層基礎為重點，以提高業(yè)委會自管能力和政府部門指導監(jiān)督能力，努力構建“政府監(jiān)管、市場主導、社會參與、居民自治”四位一體和良性互動的住宅小區(qū)綜合治理格局。

　　(二)基本原則。一是加強領導、合力推進。發(fā)揮各居委會、工作站在住宅小區(qū)綜合治理中的領導作用，整合資源，合力推動相關管理責任部門和單位履行職責。二是市場主導、專業(yè)服務。加快實現(xiàn)物業(yè)服務收費全面市場調節(jié)，進一步培育社會化、專業(yè)化、規(guī)范化服務市場。三是問題導向、聚焦民生。聚焦安全隱患和頑癥難題，加大協(xié)調解決力度，著力解決住宅小區(qū)中人民群眾最直接、最關心、最現(xiàn)實的民生突出問題。四是居民自治、社會參與。發(fā)揮居民自治作用，調動居民自我管理、自我服務、自我監(jiān)督的積極性，提升業(yè)主大會、業(yè)委會的自治能力，強化居委會的指導、服務和監(jiān)督功能，引導專業(yè)社會中介組織積極參與社區(qū)公共事務管理。

　　(三)主要目標。至20**年，完善住宅小區(qū)管理體制、機制，綜合管理水平明顯提升;形成以住宅小區(qū)為基礎單元的住宅小區(qū)自治和社會共治機制，業(yè)主自我管理能力和住宅小區(qū)社會共治能力明顯增強;建立“按質論價、質價相符”的物業(yè)服務收費協(xié)商和監(jiān)督機制，推動物業(yè)服務市場社會化、專業(yè)化、規(guī)范化建設，物業(yè)服務水平和行業(yè)滿意度明顯提高;基本解決住宅小區(qū)中涉及民生的突出問題，居民居住生活環(huán)境得到明顯改善。

二、完善管理體制機制，提高住宅小區(qū)綜合管理水平

　　(一)建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議。按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》要求，建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，制定聯(lián)席制度，明確聯(lián)席會議工作職責，落實專門工作人員和專項工作經費，完善日常工作制度，定期召開工作例會、信息通報、綜合協(xié)調、考核督辦等相關工作，及時牽頭協(xié)調解決住宅小區(qū)中跨部門、跨領域的問題。

　　(二)推動城市網格化管理進住宅小區(qū)。在本鎮(zhèn)住宅小區(qū)中實施網格化管理，加強物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、居委會等對住宅小區(qū)突出問題的發(fā)現(xiàn)能力，暢通報送渠道，加大城市網格化管理對住宅小區(qū)內綜合管理問題的處置解決力度，推動鎮(zhèn)和社區(qū)基層從發(fā)現(xiàn)、受理、處置解決的有效循環(huán)，提高問題發(fā)現(xiàn)率和處置率。

　　三、發(fā)揮市場作用，促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展

　　(一)建立物業(yè)服務市場機制。堅持市場化方向，按照“按質論價、質價相符”的原則，引導業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務內容和收費標準。建立物業(yè)服務價格監(jiān)測體系，密切監(jiān)測物業(yè)服務價格的變動。建立市場信息發(fā)布機制，定期發(fā)布區(qū)域內物業(yè)服務內容、服務標準和拂去價格等參考信息。建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，積極配合政府做好“社區(qū)建設”工作，推進物業(yè)服務企業(yè)綜合素質提升。

　　(二)建立物業(yè)服務費收繳信息平臺。建立責任明確、相互支撐、互相支持的社區(qū)管理體制，在對物業(yè)服務企業(yè)實施政府補貼及優(yōu)質服務獎勵的基礎上，建立物業(yè)服務費收繳信息平臺，將物業(yè)服務費繳納的情況納入個人誠信管理檔案，將個人的繳納情況分為優(yōu)、良、中、差四等，直接登記入信息平臺，供各個職能部門進行調閱審核,如未繳清物業(yè)服務費的人員，應當做不錄取，不評優(yōu)，不補貼等處理。

　　(三)健全物業(yè)企業(yè)優(yōu)勝劣汰機制。加強物業(yè)服務企業(yè)資質管理，建立動態(tài)檢查和物業(yè)資質批后監(jiān)督管理評估機制。對物業(yè)企業(yè)取得資質后開展執(zhí)業(yè)準入后評估，對不具備從業(yè)資質的，建立企業(yè)資質升降獎懲機制。完善物業(yè)招投標管理，規(guī)范招投標代理行為。充分運用市場化手段，推動物業(yè)服務企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)，引導規(guī)模小的物業(yè)服務企業(yè)走專業(yè)化發(fā)展道路。

四、發(fā)揮居民自治和社會共治作用，增強住宅小區(qū)綜合治理能力

　　(一)理順物業(yè)自治管理機制。強化各居委會、工作站對業(yè)主大會、業(yè)委會組建、換屆、日常運作的指導、服務和監(jiān)督職責。提高業(yè)主大會、業(yè)委會的組建率。加強基層對社區(qū)的掌控力，重點負責選擇推薦好業(yè)委會成員特別是業(yè)委會主任、副主任人選，原則上業(yè)委會主任應在居委會主任或成員中推出人選，選舉產生并兼任。對于兼任業(yè)委會成員的居委會主任或成員，經業(yè)主大會同意，可以依法從物業(yè)管理收益中提取報酬或由適當調高津貼補貼考核系數(shù)，以調動相關人員積極性。

　　(二)形成物業(yè)矛盾調處機制。制定《關于開展物業(yè)管理糾紛人民調解工作的實施辦法》，落實相關經費和人員，完善住宅小區(qū)矛盾化解長效機制，充實人民調解專業(yè)力量，提升調解人員的專業(yè)水平，實現(xiàn)小區(qū)層面調解工作的全覆蓋。

　　(三)落實物業(yè)保安專項治理機制。以老小區(qū)為重點，分別采取專業(yè)分包、勞務輸出、聯(lián)動執(zhí)勤、人技共防等多項措施，解決人員來源復雜、薪酬待遇偏低、管事效率

　　較差方面的問題，以社區(qū)保安隊伍一體化為原則，提高小區(qū)安全、秩序和社區(qū)治安管理水平。

五、整合各方資源，解決住宅小區(qū)民生突出問題

　　(一)加強老舊設施設備改造和居住環(huán)境改善力度。結合專項維修資金的補建、續(xù)籌，重點對航頭、下沙老舊住宅小區(qū)的消防設施、電梯等高風險隱患設施，實施更新改造。通過規(guī)劃、建設、管理等措施，努力緩解住宅小區(qū)“停車難”矛盾。

　　(二)加強違法建設、“群租”等頑癥治理力度。繼續(xù)完善違法建設和破壞房屋承重結構、“群租”、擅自改變房屋使用性質等影響房屋使用安全行為的發(fā)現(xiàn)、報告、勸阻、處置機制，落實管理執(zhí)法主體相應責任、建立快速處置工作流程。有效整合法律、行政、社會和社區(qū)規(guī)范等資源，整治和消除一批群眾反映強烈、重復信訪的違法違規(guī)建設和使用房屋的行為。依托物業(yè)服務企業(yè)和社會專業(yè)機構開展住宅小區(qū)閑置住房的代理經租，增加公共租賃住房供應保障，從源頭上遏制“群租”現(xiàn)象蔓延。

　　(三)加強專項維修資金補建和續(xù)籌力度。切實解決商品住宅專項維修資金缺失問題。對特定期間規(guī)定范圍的住宅小區(qū)，按照“業(yè)主出資為主、政府補貼為輔”的原則，解決商品住宅專項維修資金缺失的歷史遺留問題。對原以職工住宅立項“售后房”小區(qū)的公共設施維修資金缺失問題，按照初始籌集標準，由市、區(qū)縣政府支持解決。在此基礎上，“售后房”小區(qū)維修資金由三項歸并為一項，與商品房住宅小區(qū)并軌。對維修資金余額不足初始歸集額30%的住宅小區(qū)，制定完善續(xù)籌辦法，建立維修資金續(xù)籌的長效機制。

　　(四)加大整治“居改非”違規(guī)行為力度。堅決制止 “居改非”違規(guī)行為，根據實際制定專項整治行動，堅決抵制“居改非”勢頭的擴散和蔓延，消除因居住房屋“居改非”而帶來的擾民現(xiàn)象及安全隱患，保障社區(qū)居民安居生活，進一步改觀小區(qū)的整體環(huán)境面貌，推進小區(qū)平安建設。

六、保障措施

　　(一)加強組織領導。各有關部門要將住宅小區(qū)綜合治理作為一項重要工作納入議事日程，加強組織領導，推進工作落實。

　　(二)加大財政投入。各住宅小區(qū)綜合治理聯(lián)席會議日常工作機構正常運行，以及工作人員培訓、課題調研項目、服務平臺建設、輿論宣傳等需要的經費要予以保證。

　　(三)加強培訓力度。圍繞本市住宅小區(qū)綜合治理工作要求和物業(yè)管理工作內容，制定年度培訓計劃，不斷完善培訓大綱和培訓教材，增強教育培訓的針對性、操作性和實效性。落實相關經費，加強對居委會、業(yè)委會、社會中介機構、各職能部門等相關人員的培訓。

　　(四)加大考核力度。依托住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，建立工作評價指標體系，完善住宅小區(qū)督促考核和工作評價機制。建立住宅小區(qū)綜合治理工作第三方測評制度。健全由行政監(jiān)察部門牽頭的跟蹤督辦和問責機制，將考核督查結果與相關部門的獎懲績效掛鉤。

篇3：嘉祥縣住宅小區(qū)綜合治理暨物業(yè)規(guī)范化管理實施方案

　　嘉祥縣人民政府辦公室關于印發(fā)嘉祥縣住宅小區(qū)綜合治理暨物業(yè)規(guī)范化管理實施方案的通知

　　嘉政辦發(fā)〔20**〕57號

　　各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處），嘉祥高新區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)管委會，縣政府各有關部門：

　　《嘉祥縣住宅小區(qū)綜合治理暨物業(yè)規(guī)范化管理實施方案》已經縣政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結合工作實際，抓好貫徹落實。

　　20**年5月30日

　　嘉祥縣住宅小區(qū)綜合治理暨物業(yè)規(guī)范化管理實施方案

　　為切實解決我縣物業(yè)管理工作存在的突出問題，規(guī)范物業(yè)公司的服務行為，進一步提高物業(yè)管理水平，通過調查研究，同時借鑒先進地區(qū)經驗，結合嘉祥實際，特制定本方案。

　　一、總體要求

　　按照縣委、縣政府關于“實施居民小區(qū)規(guī)范化管理”的總體要求，徹底解決物業(yè)管理的焦點難點問題，推進和諧嘉祥建設，規(guī)范開發(fā)建設和物業(yè)服務行為，抓點帶面，標本兼治，推動物業(yè)管理逐步步入社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展的軌道，建立起物業(yè)管理長效機制，實現(xiàn)居住小區(qū)規(guī)范化管理、業(yè)主滿意度明顯提升。

　　二、基本原則

　　（一）政府統(tǒng)一部署，縣住建局組織，規(guī)劃、執(zhí)法、財政、嘉祥街道等相關職能部門、單位配合。

　　（二）物業(yè)專業(yè)化管理與業(yè)主自治相結合。

　　（三）抓點帶面、逐步推開。

　　三、整治內容

　　嚴格按照《濟寧市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級評定標準》（三級）進行綜合整治，整治項目主要內容為：1、疏通和更新小區(qū)主、支排水排污管道，增設或更新排水排污檢查井井蓋；2、化糞池清污；3、硬化小區(qū)內主、次道路，更換路沿石，適當擴寬路面；4、合理增設停車泊位，施畫道路交通標志線，安裝交通安全設施；5、清理、拆除各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違章違法行為；6、調整綠化方式，補植適宜樹種；7、樓體粉刷工程（包括樓體外墻和樓梯間內墻）；8、維修和更換落水管道；9、新增、修復安防設施設備（包括電子監(jiān)控、電子道閘）和路燈設施；10、改造排水管道，達到雨污分流；11、整治完成后具備條件的要組織籌備成立業(yè)主大會，指導選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同；暫不具備條件的由駐地居委會牽頭，組織開展保潔、保綠、保安等基礎性服務；12、改造影響居民生活的供電、供水、供熱設施，未向供電、供水、供熱部門移交的組織實施移交；13、規(guī)范物業(yè)服務公司的收費行為，制止亂收費、多收費現(xiàn)象；14、合理增設健身器材，完善小區(qū)標識、公益宣傳櫥窗等設施；15、其他具備整治條件的項目。

　　四、實施步驟

　　（一）宣傳發(fā)動階段（20**年6月15日—7月5日）。及時出臺《嘉祥縣物業(yè)管理辦法》及配套性文件，利用廣播電臺、電視臺、報紙等新聞媒體，采取發(fā)放明白紙、問卷調查等多種形式，大力宣傳實施物業(yè)管理辦法，開展住宅小區(qū)綜合治理的目的、意義，宣傳周邊縣市區(qū)開展物業(yè)管理取得的成效，曝光我縣因管理不規(guī)范、居民不文明行為造成的管理混亂、臟亂差等不良現(xiàn)象，引導廣大市民積極參與物業(yè)規(guī)范化管理活動。各物業(yè)服務企業(yè)要通過開展優(yōu)質服務，取得廣大業(yè)主對物業(yè)管理工作的支持。各部門要站在改善民生、推動和諧社會建設的高度，充分認識加強物業(yè)管理工作的重要意義，積極采取措施，破解難題，建立健全物業(yè)管理長效機制，努力提高我縣物業(yè)管理工作水平，促進全縣物業(yè)管理事業(yè)健康快速發(fā)展。

　　（二） 建立業(yè)主委員會階段（20**年6月25日— 7月 15日）。各住宅小區(qū)在街道、社區(qū)等單位的組織下，召開業(yè)主大會，選聘物業(yè)管理公司、選舉產生業(yè)主委員會，根據業(yè)主大會的授權，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同。同時，業(yè)主委員會應積極協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)服務合同，及時了解業(yè)主的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定，遵守小區(qū)各項物業(yè)管理制度。

　　（三）綜合整治階段（20**年7月16日— 10月31日）。

　　1、拆除違章建筑。各有關職能部門、街道、居委會聯(lián)合，對試點小區(qū)違章建筑全面實施拆除，為下一步各住宅小區(qū)實施物業(yè)管理打下良好基礎。

　　2、基礎設施改造。拆違完成后，各小區(qū)按照《濟寧市物業(yè)服務等級評定標準》（三級）的基本要求，制定改造方案，進入實施階段。各物業(yè)服務企業(yè)要從最基本、業(yè)主最關注的服務項目做起，重點做好安全、衛(wèi)生、綠化、公共設施維修等工作。

　　（四）實施階段（20**年8月1日—12月20日）。20**年

計劃對盛世花園、孔莊小區(qū)、教育二區(qū)東院、祥和家園、迎賓花園、山水嘉園、新輝花園、錦繡華庭、福祥麗景小區(qū)、金都花園、萌山小區(qū)等11個住宅小區(qū)實施綜合整治。小區(qū)的區(qū)容區(qū)貌、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管護、配套設施完善、安全防范、規(guī)范服務等物業(yè)管理方面的問題，由原建設單位和物業(yè)服務企業(yè)進行綜合整治，達到規(guī)范化管理的要求；小區(qū)的供水、供電、供熱等專業(yè)經營設施設備，由相關專業(yè)經營單位根據整改方案對水、電、暖管線、設施設備進行整修與更新改造，改造后，抄表、收費、維修到最終用戶。

　　（五）檢查驗收、全面推行階段（20**年12月21日—12月31日）。試點小區(qū)綜合整治工作結束后，由縣物業(yè)管理工作領導小組組織有關部門（單位）進行檢查驗收，對驗收合格者掛牌管理。檢查驗收合格后，物業(yè)主管部門及街道、社區(qū)委員會組織物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理自治單位、業(yè)主委員會到試點小區(qū)及外地物業(yè)管理規(guī)范化小區(qū)參觀學習，未整治小區(qū)應積極借鑒試點小區(qū)的先進經驗，結合本小區(qū)實際，對住宅小區(qū)實施綜合整治。

　　五、職責分工

　　（一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處），嘉祥高新區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)管委會：負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，組織召集由社區(qū)居委會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、專業(yè)經營單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議，調解處理轄區(qū)內物業(yè)管理矛盾糾紛。對物業(yè)管理區(qū)域內的下列違法違規(guī)行為進行受理處理：

　　1．業(yè)主委員會應召集業(yè)主大會而不履行召集義務的，經業(yè)主申請，負責組織召開業(yè)主大會；

　　2．對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律法規(guī)的決定，責令其限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；

　　3．業(yè)主委員會任期屆滿后應將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會而不及時移交的，負責協(xié)調督促其移交；

　　4．對未參加物業(yè)聯(lián)席會議的工作人員，上報縣政府有關部門督促其履行職責；

　　5．對轄區(qū)內的各類物業(yè)管理矛盾糾紛進行調解處理。

　　（二）縣住建局：負責住宅小區(qū)工程施工、房屋質量安全、裝飾裝修、供水、供熱、供氣、項目綜合驗收等工作的監(jiān)督管理，對物業(yè)管理區(qū)域內的下列違法違規(guī)行為受理處理：

　　1．對違法違規(guī)施工、房屋工程質量安全問題進行查處；

　　2．對違法裝飾裝修行為進行制止和查處；

　　3．對破壞供水、供熱、供氣等設施設備（含相關管線計量裝置）的行為進行查處；

　　4．調解處理因上述內容引起的矛盾糾紛。

　　（三）縣行政執(zhí)法局：負責對城市規(guī)劃區(qū)內物業(yè)管理區(qū)域內的下列違法違規(guī)行為進行處罰：

　　1．對因從事餐飲、娛樂經營對其他業(yè)主產生油污、油煙、噪聲污染的行為進行制止和查處；

　　2．對未取得建設工程規(guī)劃許可證的建筑物構筑物的建設行為進行查處和處罰；

　　3．對破壞園林綠化和環(huán)境衛(wèi)生的違法違規(guī)行為進行制止和查處。

　　（四）縣綜治辦：負責指導業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)做好住宅小區(qū)的社會治安綜合治理和安全防范工作，會同物業(yè)主管部門督促落實住宅小區(qū)安全防范設施建設，對物業(yè)服務企業(yè)秩序維護人員進行監(jiān)管、培訓，建立健全以管理單位為主體的群防群治工作制度，構建住宅小區(qū)安全防范體系。

　　（五）縣公安局：負責指導督促物業(yè)服務企業(yè)和秩序維護人員開展安全防范，指導監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范設施建設、消防管理工作，對物業(yè)管理區(qū)域內樓號、門牌號碼、治安、消防、流動人口、車輛停放進行監(jiān)督管理。對物業(yè)管理區(qū)域內的下列違法違規(guī)行為進行受理處理：

　　1．對不按規(guī)定安裝門牌號碼的行為進行查處；

　　2．對違反消防、流動人口規(guī)定的行為進行制止和查處；

　　3．對堵塞交通、阻礙消防通道的行為進行制止和查處，對違章機動車輛及時予以拖離，對強行停放大型客車、貨車和油罐車（危化品車）的行為進行制止和處理；

　　4．對打架斗毆、聚眾賭博、傳銷、強買強賣、強裝強卸等違法犯罪行為接警必出，依法嚴厲進行打擊；

　　5．寵物、犬只的飼養(yǎng)管理；

　　6．調解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

　　（六）縣規(guī)劃局:負責物業(yè)管理區(qū)域內建設工程及各類配套建筑的規(guī)劃設計及調整變更的監(jiān)督管理。對物業(yè)管理區(qū)域內的下列違法違規(guī)行為進行受理處理：

　　1．對審批后的建設項目（工程）違法違規(guī)行為實行處罰，配合縣行政執(zhí)法局查處未經規(guī)劃審批的違法建設行為；

　　2．調解因上述問題引起的矛盾糾紛。

　　（七）縣環(huán)保局：負責指導物業(yè)服務企業(yè)做好環(huán)境保護工作，對生態(tài)環(huán)境、排污、噪聲、輻射、環(huán)境污染等工作進行監(jiān)督管理。對物業(yè)管理區(qū)域內的下列違法違規(guī)行為進行受理處理：

　　1．對未經相關部門批準在物業(yè)管理區(qū)域內架設大功率電力設施、大功率發(fā)射裝置以及安裝其他輻射、放射等造成輻射污染的行為進行制止和查處；

　　2．對破壞生態(tài)環(huán)境的行為進行制止和查處；

　　3．調解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

　　（八）縣園林環(huán)衛(wèi)局：配合縣規(guī)委會和規(guī)劃局對綠線的劃定和審批，配合縣住建局對小區(qū)綠化的驗收工作，指導物業(yè)服務企業(yè)做好區(qū)內綠化的養(yǎng)護與管理，協(xié)同縣行政執(zhí)法局對非法占用綠化建設及破壞綠化的行為進行查處。

　　負責指

導物業(yè)服務企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生的管理。

　　1．負責小區(qū)內居民生活垃圾處理費的直接收取；

　　2．負責小區(qū)生活垃圾的外運及處理，做到日產日清；

　　3．調解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

　　（九）縣食品藥品監(jiān)督管理局：負責對小區(qū)內餐飲服務單位的餐飲服務許可證的審批及處理。

　　（十）縣物價局：負責物業(yè)服務收費的管理，建立質價相符的物業(yè)服務收費機制，制定和調整物業(yè)服務收費標準和浮動幅度；對物業(yè)服務活動中的各項收費進行監(jiān)督檢查，查處違反物業(yè)服務收費政策的行為；受理物業(yè)服務收費政策咨詢及投訴，協(xié)調解決因物業(yè)服務收費引發(fā)的矛盾和糾紛。

　　（十一）縣質量技術監(jiān)督局：負責指導物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)經營單位做好物業(yè)管理區(qū)域內特種設備、計量裝置的安全運營，對鍋爐、壓力容器、電梯等特種設備進行監(jiān)督管理。對物業(yè)管理區(qū)域內的下列違法違規(guī)行為進行受理處理：

　　1．對不按規(guī)定安裝使用鍋爐、壓力容器、電梯及各類計量裝置的違法違規(guī)行為進行查處；

　　2．對不按規(guī)定辦理手續(xù)，在小區(qū)內從事食品加工業(yè)的違法違規(guī)行為進行查處；

　　3．調解因上述問題引起的矛盾糾紛，對相關計量裝置組織仲裁鑒定。

　　（十二）縣工商局：負責物業(yè)管理區(qū)域內各類經營活動的監(jiān)督管理。對物業(yè)管理區(qū)域內的下列違法違規(guī)行為進行受理處理：

　　1．對未取得營業(yè)執(zhí)照從事物業(yè)經營的行為進行查處；

　　2．對跨門頭等非法經營行為進行查處；

　　3．調解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

　　（十三）縣民政局：會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）強化社區(qū)居委會組織建設和業(yè)主自治組織建設，發(fā)揮社區(qū)自治組織在物業(yè)管理方面的作用。做好住宅小區(qū)住戶的基層工作，協(xié)助成立業(yè)主大會。強化社區(qū)居委會對小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務的監(jiān)督管理。

　　（十四）縣教體局：負責小區(qū)內增設配置健身器材等工作。

　　（十五）縣財政局：負責籌措落實住宅小區(qū)綜合整治獎補資金，并加強監(jiān)督檢查。

　　（十六）縣文廣新局：負責指導和搞好“住宅小區(qū)綜合整治暨物業(yè)規(guī)范化管理”活動及物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳工作，把握正確的輿論導向。

　　（十七）縣房產管理局：負責指導物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理服務工作，對物業(yè)服務企業(yè)資質、物業(yè)招投標、專項維修資金和房屋質量保修金等工作進行監(jiān)督管理。對物業(yè)管理區(qū)域內的下列違法違規(guī)行為進行受理：

　　1．對未取得物業(yè)服務企業(yè)資質證書從事物業(yè)管理的行為進行查處；

　　2．對擅自改變物業(yè)服務用房、公共建筑和共用設施設備用途的行為進行查處；

　　3．對物業(yè)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務或未辦理退出手續(xù)、未履行相應義務的行為進行查處；

　　4．對未按規(guī)定繳存物業(yè)質量保修金、挪用專項維修資金的行為進行查處；

　　5．對未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的行為進行查處；

　　6．對擅自處分屬于業(yè)主的共用部位、共用設施設備所有權或者使用權的行為查處；

　　7．調解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

　　（十八）有關企業(yè): 移動公司、聯(lián)通公司、供電公司、自來水公司、創(chuàng)時能源有限公司、公用供熱有限公司、瑞祥燃氣有限公司等專業(yè)經營單位按照國務院《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，接收專業(yè)經營設施設備，承擔相關維修、養(yǎng)護責任；對物業(yè)管理區(qū)域內用電、用水、用熱、用氣報修進行受理和處理，提供收費信息查詢，受理因上述問題引起的投訴、舉報、建議。

　　六、保障措施

　　（一）加強組織領導。成立由縣政府分管領導任組長、有關部門負責同志為成員的物業(yè)管理領導小組，統(tǒng)一安排部署、組織協(xié)調全面工作。縣政府辦公室、督考辦要加大督查力度，對工作不主動、措施不落實、整治不到位的單位給予通報批評，并追究相關負責人的責任。

　　（二）落實責任主體。房地產企業(yè)開發(fā)的小區(qū)，由房地產開發(fā)企業(yè)負責整治。各單位自建的居住區(qū)，由原產權單位(開發(fā)建設單位)負責進行整治。產權單位(開發(fā)建設單位)因破產、注銷又無管理單位的住宅區(qū)由縣物業(yè)管理工作領導小組組織實施整治。居住小區(qū)供水、供電、供熱等專業(yè)經營設施設備的整治，由各專業(yè)經營單位負責。

　　（三）建立進出機制。激發(fā)物業(yè)管理活力，提升物業(yè)管理水平。對管理不到位、服務行為不規(guī)范、業(yè)主滿意度低、信譽差的現(xiàn)有物業(yè)管理公司進行清理、整頓；所有新建住宅小區(qū)都要通過招投標選聘物業(yè)服務公司，積極引進規(guī)范化、有實力的優(yōu)秀物業(yè)管理公司入駐嘉祥，打造一批亮點，引領帶動物業(yè)管理市場提高標準和檔次。

　　（四）積極籌措資金。整治改造費用堅持“政府主導、政策扶持、市場運作”的原則多渠道籌措資金。住宅小區(qū)改造整治中，經有利害關系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關規(guī)定建設物業(yè)服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房用于出租經營，經營收益作為住宅小區(qū)維護管理費用的補充資金。供水、供電、供熱等專業(yè)經營設施設備改造所需資金，由各專業(yè)經營單位按有關規(guī)定執(zhí)行。住宅小區(qū)整治改造驗收合格后，政府給予一定比例的獎補資金。

　　附：1、物業(yè)管理工作領導小組成員名單

　　2、住宅小區(qū)綜合整治一覽表

　　附件1： 物業(yè)管理工作領導小組成員名單

　　組 長：卞延軍 縣委常委、常務副縣長

　　副組長：郝文民 縣政府辦公室副主任、法制辦主任

　　趙 羽 縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局局長

　　葛海明 縣公安局副局長、執(zhí)法局局長

　　李遠航 嘉祥街道黨工委書記

　　成 員：王志忠 縣政法委副書記

　　孟凡新 縣住建局副局長、房管局長

　　王遵祥 縣公安局副局長

　　趙存勝 縣城管執(zhí)法局副局長

　　陳萬銀 縣

財政局副局長

　　吳 震 縣規(guī)劃局副局長

　　高德成 園林環(huán)衛(wèi)局副局長

　　陸志敏 縣食品藥品監(jiān)督管理局黨組成員、主任科員

　　崔保運 縣環(huán)保局副局長

　　付吉運 縣民政局副局長

　　宋巧云 縣教體局副局長

　　王貴成 縣質監(jiān)局副局長

　　高德林 縣文廣新局副局長

　　孫 娟 縣物價局副局長

　　劉 文 縣工商局紀檢組長

　　金慶志 縣房管局副局長

　　夾書傳 嘉祥街道紀工委書記

　　郭繼海 縣供電公司工會主席

　　史建軍 縣移動公司經理

　　汪 波 縣聯(lián)通公司副經理

　　趙志尚 縣自來水公司經理

　　張振宇 嘉祥縣瑞祥燃氣有限公司業(yè)務經理

　　郭 泉 嘉祥縣創(chuàng)時能源有限公司經理

　　高虹橋 濟寧嘉祥公用供熱有限公司經理

　　領導小組下設辦公室，孟凡新兼任辦公室主任，金慶志、趙存勝、夾書傳兼任辦公室副主任。