小區(qū)開發(fā)商遺留問題引發(fā)糾紛

　　--能否作為拒繳物業(yè)費的理由

　　[案情簡介]

　　原告某物業(yè)公司訴稱，原告原系為被告居住的某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司。在原告為被告提供物業(yè)服務(wù)期間被告應(yīng)按照政府部門核定的物業(yè)管理費，按建筑面積每平方米0.8元的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費，公共用電另計，但被告卻自20**年12月起拖欠原告的物業(yè)管理費及原告為其代繳的電費、水費。經(jīng)原告多次上門催收及張貼小區(qū)公告的形式催繳，被告仍不繳納。被告楊某某辯稱，原告所述不實，被告是交了物業(yè)服務(wù)費等費用的，只是被告不可能保留所有繳費票據(jù)，且原告的部分訴訟請求已經(jīng)超過訴訟時效。同時，即使被告沒有繳納部分費用，過錯也不在被告，原告收費后不出具正式發(fā)票，被告有權(quán)拒交。從20**1年開始被告發(fā)現(xiàn)自己房屋墻體存在長期漏水等情況，被告多次向原告要求進行維修，原告一直沒有來維修，亦沒有通知第三人來維修，原告的行為違反了其作為物管公司的法定義務(wù)。請求駁回原告的訴訟請求。

　　[法院審判]

　　20**年1月25日，原告與某小區(qū)的開發(fā)商某某置業(yè)有限公司簽訂了《某物業(yè)管理委托合同》，合同第三條約定：乙方(原告)提供服務(wù)的受益人為某物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人，某物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同第二章系委托管理事宜，第四條約定：房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護和管理，......。第五條約定：共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理，......。第十四條約定：負責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：1.物業(yè)管理服務(wù);2.水、電、氣代收費用......。第三章委托管理期限，第十七條約定：委托管理期限為三年。自20**年1月25日起至20**年1月24日止。20**年4月28日，原告與被告簽訂了《管理公約》，第二條第(二)款第8項約定：業(yè)主必須在每月5日前到物業(yè)管理公司交納管理費、水電氣費以及其他費用。管理費、水電氣費按月繳納，......。第三條第(二)款第1項約定：原告負責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護。20**年7月1日接管小區(qū)物業(yè)服務(wù)以來，數(shù)次接到被告反映家中存在漏水現(xiàn)象。同月20日，重慶市江北區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會出具《證明》：被告因與原告發(fā)生糾紛，在業(yè)委會成立后要求業(yè)委會協(xié)調(diào)解決。證明中還記載，被告稱其20**年1月發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)了諸多質(zhì)量問題，向公司工作人員曾某某、賴某某反映，公司一直未予以解決。由于漏水嚴重及時間較長，造成了被告的家具和裝修嚴重損毀。

　　法院審理認為，原告系某小區(qū)開發(fā)商在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)、并與被告簽訂了《管理公約》，原告對某小區(qū)進行物業(yè)管理符合相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，原告與被告的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系成立。《某物業(yè)管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。原告對小區(qū)共用部分、共用配套設(shè)施及相關(guān)場地實施了物業(yè)管理服務(wù)活動以及代交水電費的行為、表明其履行了物管企業(yè)的主要管理義務(wù)。被告作為小區(qū)業(yè)主，與原告簽訂了《管理公約》，接受了原告的物業(yè)服務(wù)，

　　據(jù)此，法院判決如下：

　　一、楊某某于本判決生效之日起10日內(nèi)支付重慶麥某某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)費(含電梯費)818.95元。

　　二、駁回重慶麥某某物業(yè)管理有限公司其他訴訟請求。

　　[律師點評]

　　本案所涉及的問題是，被告抗辯認為：其房屋墻體存在長期漏水等情況，又多次向原告要求進行維修，原告一直沒有來維修，亦沒有通知第三人來維修，這種抗辯能否作為拒繳、緩繳、減繳物業(yè)費的理由。答案是否定的。因為被告所稱的漏水部分是在被告的專屬的房屋內(nèi)，其維修的責(zé)任不在原告的物業(yè)服務(wù)范圍，故被告該辯解理由不能成立，法院不予采納。

　　其實，還可以從合同相對性的角度來理解這個問題，與被告簽訂商品房買賣合同的主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負責(zé)被告房屋的質(zhì)量問題。

　　當(dāng)事人可以就此事宜起訴房地產(chǎn)開發(fā)商要求進行賠償，其依據(jù)可以是侵權(quán)糾紛或者合同違約糾紛，而無論如何，起訴物業(yè)服務(wù)公司是缺乏理由的。

篇2：處理業(yè)主收樓遺留問題工作心得

　　處理業(yè)主收樓遺留問題工作心得

　　**庭院2#、4#樓交工后，領(lǐng)導(dǎo)安排我去協(xié)助物業(yè)配合業(yè)主驗房以及處理一些驗房中出現(xiàn)的問題，在此之間，我對交房中容易出現(xiàn)的問題體會頗深。我從以下幾個方面與大家分享。

　　工程完工后，要做到工完場清。防盜門安裝完畢后，我們忙于整個樓宇的收尾，往往忽略了小的細節(jié)，把一些施工材料丟在了住戶的家里，當(dāng)業(yè)主進入家中時，首先印入眼簾的施工垃圾及材料亂堆亂放，給人一種不自在的感覺，這樣就產(chǎn)生了業(yè)主挑毛病的心理。與此同時，施工材料的丟失也是我們成本虧損的一個組成。

　　防水工程完畢后，要負責(zé)任的做好閉水試驗。防水工程是業(yè)主關(guān)心的最大問題。如果施工過程中，部分管理人員不負責(zé)任，對工人的管理與技術(shù)跟蹤監(jiān)督不到位，不認真的做閉水試驗，那么就容易使施工隊產(chǎn)生僥幸心理，也為日后的樓宇使用埋下了一顆炸彈，“反復(fù)的維修，業(yè)主的漫罵，資金的投入，信譽的降低”會隨即而來。

　　門窗洞口要認真檢查垂直平整。業(yè)主接收后，首先做的裝修就是安裝門框與窗框，如果我們施工中對門窗洞口的方正、飄窗高度的檢查不到位，就容易造成日后業(yè)主無法安裝門框與窗框，而在維修過程中，處理門窗洞口是最麻煩而且投入人工最多的。

　　樓板的裂縫要在交工前做專業(yè)性的處理。我們施工的建筑物大多是民用住宅樓，當(dāng)主業(yè)裝修房子時，要鋪地板磚，做地面找平層，這樣，上層施工的水就會順著樓板裂縫流到下戶，如果下戶已經(jīng)裝修，那么我們的“維修”就有可能被說成是“賠償”。

　　施工完成后，要將施工洞、放線洞逐一檢查修補完畢。地暖鋪設(shè)前，要及時檢查施工洞修堵是否合格完畢，業(yè)主大部分是非專業(yè)人士，看到自己家中有這樣的洞口，給他們的感覺就是，這個工程不合格，對我們的信譽會造成一定的社會影響。

　　后澆帶要做好處理。由于現(xiàn)在的樓房頂板不做抹灰與刮白處理，原本施工后澆帶是施工過程中的正常程序，但是，如果我們對它的處理不到位，就會被業(yè)主誤認為“樓板”塌了。

　　風(fēng)道、煙道的檢查至關(guān)重要。業(yè)主裝修完成后，房子就直接投入使用，在使用過程中，就會發(fā)現(xiàn)廚房與衛(wèi)生間的風(fēng)道、煙道不通。維修時，首先找逐層尋找堵塞點，然后看看有沒有破壞業(yè)主的瓷磚等等，從而為項目部避免了不必要的損失。所以，我們在交工前，要將風(fēng)道、煙道做好排風(fēng)排煙的通暢檢查。

　　對安裝、消防等各分包單位要跟蹤監(jiān)督檢查。我們是工程總承包單位，在業(yè)主心中，所有的工程都是我們做的，產(chǎn)生任何的問題也是有我們來承擔(dān)，所以，在施工過程中，我們要加強對各分包單位的跟蹤監(jiān)督檢查。

　　綜上所述是我在處理**庭院2#、4#樓處理遺留問題時的一些體會。希望大家在日后的工作中予以借鑒。在工作中，我們要帶著問題去工作，去思考，在保證單位利益的前提下去工作，真正的做到“認真、細心、負責(zé)任”。

篇3：收樓遺留問題處理程序的報告

　　收 文:物業(yè)總部

　　發(fā) 文:**豪廷管理處

　　抄 送:

　　主 題:關(guān)于建立**豪廷收樓遺留問題處理程序的報告

　　文 號:JYHT-GS*W-0806042

　　報 告

　　根據(jù)公司其它部門的反饋及管理處日常客戶服務(wù)記錄反映,近期新收樓的很多業(yè)主均對遺留問題的處理質(zhì)量與進度表達了強烈的不滿,部分業(yè)主表示其收樓時提出的工程遺留問題長時間得不到解決或多次返修仍得不到徹底解決,有的拖延時間長達一兩個月;再加之收樓時各項配套工程不完善,如:園林配套工程未完工、電梯故障頻繁、水電不能及時開通、1/2/3幢已裝修完工入住的業(yè)主無法開通天然氣、電視、電話等問題,由此引至業(yè)主極大的憤慨與不滿,對公司的品牌形象是極大的損害,同時也不利于物業(yè)管理服務(wù)的有效開展。

　　目前**豪廷收樓遺留問題的處理,基本上是由管家直接電話通知各施工單位到管理處前臺取單,施工單位自行根據(jù)處理單記錄進行返修,此處理程序存在以下問題:

　　一.管理處不直接對口管理施工單位,對施工單位的內(nèi)部管理及工作安排不清楚,部分施工單位在接到取單電話通知后存在不及時到管理處取單的情況;

　　二.業(yè)主收樓存在的遺留問題均會同時涉及多個施工單位,管理處難以界清各施工單位的責(zé)任,施工單位間難以形成統(tǒng)一的意見與解決方案,因而延誤了遺留問題的處理進度;

　　三.對于較復(fù)雜的工程質(zhì)量遺留問題,由于專業(yè)技術(shù)的問題,管理處并不能確定施工單位的維修程序與維修方式方法等是否恰當(dāng),因而可能會導(dǎo)致達不到應(yīng)有的維修質(zhì)量,同一問題一而再再而三得不到徹底的解決。

　　因應(yīng)上述情況,為更好地解決工程遺留問題的跟進速度與跟進質(zhì)量,避免業(yè)主的投訴與不滿,積極維護公司的品牌形象,關(guān)于工程遺留問題處理的程序管理處建議如下:

　　一.請公司就工程遺留問題處理方面指定工程部專人負責(zé),關(guān)于工程遺留問題的取單、派單安排維修、維修責(zé)任的界定、維修方式與維修質(zhì)量的現(xiàn)場監(jiān)理均由此專人負責(zé)跟進與協(xié)調(diào);

　　二.管理處接收到的工程質(zhì)量問題只需與工程部遺留問題專責(zé)人聯(lián)系即可,"專責(zé)人"定期或接到管理處通知后到管理處簽確《遺留問題處理單》,并根據(jù)遺留問題的性質(zhì)與分類確定要求施工單位的完工時間,"專責(zé)人"再根據(jù)《遺留問題處理單》進行現(xiàn)場維修監(jiān)理工作,工程部"專責(zé)人"在完工驗收后通知管理處管家驗收,確認合格后第一時間回復(fù)相關(guān)業(yè)主。

　　就上述事宜特此報告,請公司批示。

　　**豪廷管理處