業(yè)主自治及法律問題再論

　　司法救濟(jì)自1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》以來，物業(yè)管理制度在我國大部分城市和地區(qū)逐漸建立起來，但由此產(chǎn)生的物業(yè)糾紛也呈現(xiàn)出上升的趨勢。為此法律界人士開始關(guān)注物業(yè)管理中的法律問題。建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)合同的性質(zhì)、業(yè)主委員會的法律地位、車庫的歸屬、小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和民事侵權(quán)案件的責(zé)任歸屬等問題一時間成為學(xué)術(shù)界和實務(wù)界爭論的熱點和難點。一些學(xué)者與此相關(guān)的專著和學(xué)術(shù)論文相繼出版、發(fā)表，物業(yè)管理法律問題的研究也逐漸向縱深方向發(fā)展。但筆者注意到，在眾多的物業(yè)管理問題研究中，系統(tǒng)的涉及業(yè)主自治法律問題的研究卻不多，尤其是在業(yè)主自治糾紛的解決上，在法律和實踐中都顯得十分乏力，從而成為近年來影響社會安定的不穩(wěn)定因素之一。為此，筆者試圖從業(yè)主自治的角度，對業(yè)主自治權(quán)利體系、業(yè)主自治糾紛的類型、業(yè)主自治制度缺陷以及對業(yè)主自治法律救濟(jì)途徑等方面的問題闡述自己的觀點，以望與同仁交流與切磋。

　　一、 業(yè)主自治的涵義與權(quán)利體系

　　(一) 業(yè)主自治的涵義 業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的一種基層治理模式。 業(yè)主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類型的特殊自治。所謂私法自治，亦稱意思自治，是指民事法律關(guān)系的設(shè)立、變更和消滅，均取決于當(dāng)事人自己的意思，原則上國家不作干預(yù)，只有在當(dāng)事人之間發(fā)生糾紛不能通過協(xié)商解決時，國家才以仲裁者的身份出面予以裁決。私法自治的實質(zhì)，就是由平等的當(dāng)事人通過協(xié)商決定相互間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。所謂公法自治，是與“他治”對稱，是相對于國家權(quán)力而言的。從字義上理解，自治就是自己治理自己，從本質(zhì)上說，自治就是自治主體依法自我設(shè)權(quán)、自我約束、自我管理、自我服務(wù)、自我發(fā)展和自我實現(xiàn)，其實質(zhì)是自治主體對自治權(quán)的設(shè)置和自治權(quán)的行使。公法自治的形式有多種，如地方自治、民族區(qū)域自治、特區(qū)自治、基層社會民主自治等。之所以說業(yè)主自治是一種特殊的私法自治，是因為它既具有私法自治的特點，同時又借鑒了公法自治的模式，具有特殊性。

　　這種特殊性主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 首先，業(yè)主自治是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)而產(chǎn)生。物業(yè)管理最早是在19世紀(jì)伴隨著多層建筑和比較集中的居住小區(qū)的出現(xiàn)而發(fā)展起來。多層建筑或居住小區(qū)的共用部位和共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)由多個區(qū)分所有權(quán)人共有，但各區(qū)分所有權(quán)人的要求各異，從而導(dǎo)致各種糾紛發(fā)生。為了統(tǒng)一意見、便于管理，業(yè)主組成管理團(tuán)體委托或者自我對小區(qū)共用的部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、公共環(huán)境、公共秩序等事項進(jìn)行自治管理，保證物業(yè)的合理使用，使業(yè)主有一個良好的生活居住環(huán)境。 其次，業(yè)主自治借鑒了國家管理的模式，將所有權(quán)和管理權(quán)分離。隨著社會的發(fā)展，西方*國家的管理模式逐漸向社會滲透，在私法領(lǐng)域開始借鑒公法的管理模式，例如公司的股東大會、董事會、監(jiān)事會即借鑒國家立法權(quán)、行政權(quán)、司法權(quán)分立的模式設(shè)立，盧梭的“社會契約論”同樣也適用小規(guī)模的社會群體的管理。業(yè)主自治也正是借鑒這種理論和模式建立起來，無論是自主型物業(yè)管理還是委托型的物業(yè)管理，都是將物業(yè)區(qū)域的管理權(quán)委托給一個團(tuán)體組織行使，其區(qū)別僅僅在于是委托給非業(yè)主的獨立的專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理還是委托給業(yè)主通過民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主執(zhí)行機(jī)構(gòu)管理，但其本質(zhì)都是所有權(quán)和管理權(quán)發(fā)生分離。 再次，業(yè)主自治具有公益性。業(yè)主行使自治權(quán)的目的是為了維護(hù)其居住的小區(qū)的公共利益。這種公共性決定了自治權(quán)的設(shè)定與行使必須以保障和增進(jìn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公益為目標(biāo)，不得以業(yè)主自治權(quán)的設(shè)定者和行使者的私利為目標(biāo)。可以說，業(yè)主自治權(quán)的公益性，是業(yè)主自治不同于私法自治的根本特征。

　　(二)業(yè)主自治的權(quán)利體系業(yè)主自治的主體是實行自治的全體業(yè)主，業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會和業(yè)主委員會;自治所遵循的基本原則是民主原則;自治的事項是有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動;業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對業(yè)主委員會的民主選舉以及對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。 從法學(xué)的角度來看，在業(yè)主自治法律關(guān)系中，權(quán)利主體主要包括業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主自治實質(zhì)就是保障以上權(quán)利主體的相關(guān)自治權(quán)的實現(xiàn)。在業(yè)主自治這一制度框架下，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會分別處于不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權(quán)利，也分別承擔(dān)不同的義務(wù)。

　　業(yè)主的自治權(quán)是最基礎(chǔ)性、最根本性的權(quán)利，沒有業(yè)主的自治權(quán)，就不會有業(yè)主自治，當(dāng)然也就不會產(chǎn)生業(yè)主大會和業(yè)主委員會。根據(jù)我國國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)章、地方性法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括：(1)接受服務(wù)權(quán)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)權(quán);(2)提議權(quán)(請求權(quán))，有權(quán)提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議的權(quán)利;(3)投票權(quán)，業(yè)主有權(quán)參加業(yè)主大會會議，根據(jù)其所購買的物業(yè)享有投票權(quán);(4)選舉權(quán)和被選舉權(quán)，有權(quán)選舉和被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利;(5)監(jiān)督權(quán)，對業(yè)主委員會的工作、物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)共用部位公用設(shè)施的使用、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施專項維修資金的使用和管理享有監(jiān)督權(quán);(6)知情權(quán)，對物業(yè)共用部位、公用設(shè)施和相關(guān)場地的使用情況的知情權(quán);(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 業(yè)主大會是是業(yè)主行使自治權(quán)的最基本的組織形式，是最高的權(quán)力機(jī)構(gòu)，他由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主大會的職責(zé)主要包括：(1)制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權(quán)，包括制定、修改《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》;(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員的權(quán)利;(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利;(4)重要事項的決定權(quán)，涉及業(yè)主利益的重要事項，例如，決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施的使用、有關(guān)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的涉及公共利益的訴訟等重大事項;(5)監(jiān)督權(quán)，有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、專項維修資金的使用和續(xù)籌的實施;(6)法律、法規(guī)和《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其主要職責(zé)包括：(1)召集權(quán)，召集業(yè)主大會并報告物業(yè)管理的實施情況;(2)代表權(quán)，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(3)監(jiān)督權(quán)，監(jiān)督業(yè)主履行《業(yè)主公約》約定的義務(wù)以及監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的約定義務(wù);(4)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　二、我國業(yè)主自治糾紛與業(yè)主自治制度缺陷分析

　　(一)業(yè)主自治糾紛的類型自1994年我國實施物業(yè)管理已經(jīng)走過了10個年頭。在這10年中，業(yè)主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進(jìn)，業(yè)主維權(quán)的事例不斷的見諸報端與互聯(lián)網(wǎng)，深圳，北京、南京、青島等地與業(yè)主自治有關(guān)的糾紛層出不窮，并逐年呈上升趨勢，筆者歸納了一下，從業(yè)主自治組織的設(shè)立、運行到業(yè)主的自我管理，有關(guān)業(yè)主自治的糾紛主要包括以下幾種類型：1、開發(fā)商或物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛這類案件在業(yè)主自治糾紛中最為普遍且矛盾最為突出。主要表現(xiàn)為，開發(fā)商或者其選聘的物業(yè)公司在籌備首次業(yè)主大會時，推薦對其有利的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員，并在選票的設(shè)計和具體運作程序上，幕后操縱首屆業(yè)主委員會的選舉及換屆選舉，以便在決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)的一些重大事項時，易于控制，由此引發(fā)大部分業(yè)主的不滿。因此，業(yè)主自發(fā)聯(lián)名要求罷免開發(fā)商或物業(yè)公司操縱選舉的業(yè)主委員會并自行選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的事件屢屢發(fā)生。這類糾紛隨著業(yè)主民主意識逐漸覺醒和對自身利益以及小區(qū)整體利益的關(guān)注而日益尖銳。但是由于立法上的缺失以及大部分業(yè)主的信息障礙，業(yè)主要擺脫開發(fā)商或物業(yè)公司的操縱十分困難。另一方面，自發(fā)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會的合法性往往又不能得到有關(guān)政府部門的備案確認(rèn)，使得業(yè)主自治處于尷尬境地。

　　2、業(yè)主自治活動運行過程中發(fā)生的糾紛這類糾紛是指業(yè)主自治主體之間發(fā)生的，涉及業(yè)主在選舉或者決定重大事項的過程中的實體性和程序性問題而產(chǎn)生的爭議。主要包括選舉主體資格爭議和選舉效力的爭議，表現(xiàn)在業(yè)主身份的確認(rèn)以及有的業(yè)主通過賄賂、虛假宣傳、偽造選票等不正當(dāng)?shù)氖侄潍@取選票，從而引發(fā)部分業(yè)主對選舉程序的正當(dāng)性和選舉結(jié)果的合法性提出異議。

　　3、業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)公司或者要求自主治理的管理活動中引發(fā)的糾紛這類糾紛其實包含著兩種截然不同的業(yè)主治理模式。一種是在業(yè)主委托物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的治理模式。在這種治理模式中，業(yè)主通過民主形式聘任或者解聘物業(yè)公司，在聘任、解聘過程中會涉及一些業(yè)主自治問題。這類糾紛雖然不完全發(fā)生在業(yè)主自治主體之間，但是與業(yè)主自治有密切關(guān)系，是業(yè)主行使自治權(quán)的重要表現(xiàn)。另一種治理模式是業(yè)主不委托物業(yè)公司，而是由自己直接實施物業(yè)管理，通常被稱之為自主型物業(yè)管理。我國臺灣地區(qū)的物業(yè)管理就是采用這種治理模式，我國目前在一些傳統(tǒng)和規(guī)模較小的小區(qū)也存在這種管理模式。值得注意的是，近年來，在新建小區(qū)內(nèi)也出現(xiàn)了這樣的傾向，例如北京“金華園”小區(qū)業(yè)主、青島市“頤中花園”的業(yè)主在炒掉物業(yè)公司后，決定自主管理小區(qū)。著名的維權(quán)專家王海在媒體也發(fā)表觀點認(rèn)為，廢除物業(yè)公司的壟斷，實行業(yè)主自主管理是大勢所趨。一時間，業(yè)主對小區(qū)能否自主管理引發(fā)眾多爭議。

　　4、業(yè)主或業(yè)主委員會與行政機(jī)關(guān)之間發(fā)生的糾紛這一類案件近年來也呈上升趨勢，主要表現(xiàn)在業(yè)主或業(yè)主委員會對房地產(chǎn)行政主管部門的不作為或越權(quán)行為申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。主要包括備案不作為、越權(quán)干涉業(yè)主行使自治權(quán)的違法行為等。

　　(二)業(yè)主自治制度缺陷分析在實踐中所出現(xiàn)的越來越多的業(yè)主自治糾紛，逐漸顯現(xiàn)出我國的業(yè)主自治制度所存在的一些缺陷，筆者認(rèn)為這些缺陷主要包括幾下方面：1、立法上的缺失目前，有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件包括：國務(wù)院于20**年頒布的《物業(yè)管理條例》，這是在物業(yè)管理方面最高層級的規(guī)范性文件;建設(shè)部發(fā)布的《業(yè)主大會規(guī)程》，其作為《物業(yè)管理條例》的配套文件，是迄今國家對業(yè)主自治運行程序的最為詳細(xì)的文件;除此以外，部分地方性法規(guī)和相應(yīng)的配套文件對業(yè)主自治也有一些規(guī)定，例如《重慶市物業(yè)管理條例》和《重慶市業(yè)主自治機(jī)構(gòu)管理辦法》等。以上的規(guī)范文件雖然對業(yè)主自治自組織的設(shè)立、運行等作了規(guī)定，但是筆者認(rèn)為這些規(guī)定還是比較粗糙，在實踐中遇到的一些問題仍然不能得到解決。

　　首先，關(guān)于業(yè)主自治的基礎(chǔ)的建筑物區(qū)分所有權(quán)，至今缺少較高位階的法律規(guī)范;產(chǎn)權(quán)不明晰是導(dǎo)致業(yè)主自治權(quán)的最大障礙，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定以及對共有產(chǎn)權(quán)邊界的信息不對稱，開發(fā)商基于利益驅(qū)使，很容易在早期控制業(yè)主的自治過程，這是發(fā)生上述第一類糾紛的根本原因所在。

　　其次，現(xiàn)行的法規(guī)對業(yè)主自治制度在實體和程序設(shè)計上存在瑕疵。如沒有規(guī)定業(yè)主身份確認(rèn)制度，對業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法不能充分體現(xiàn)民主，程序上的規(guī)定也過于籠統(tǒng)和模糊，不能解決實踐中存在的實際問題，諸如首次業(yè)主大大會的召集人、費用的承擔(dān)等等沒有具體作出規(guī)定。

　　再次，現(xiàn)行法律、法規(guī)對業(yè)主自治糾紛缺少必要的法律救濟(jì)手段。通常，權(quán)利法律救濟(jì)的途徑主要包括權(quán)力機(jī)關(guān)的救濟(jì)、行政機(jī)關(guān)的救濟(jì)、司法機(jī)關(guān)的救濟(jì)和其他救濟(jì)途徑(如仲裁、*)。但根據(jù)目前我國法規(guī)的規(guī)定，對業(yè)主自治權(quán)的救濟(jì)途徑規(guī)定的很模糊。實踐中發(fā)生業(yè)主自治糾紛時，由于業(yè)主自治不同于其他公法自治諸如村民自治，所以權(quán)力機(jī)關(guān)不會涉及業(yè)主自治糾紛;《物業(yè)管理條例》也沒有賦予行政機(jī)關(guān)裁決權(quán)、調(diào)解權(quán)，因此行政機(jī)關(guān)依據(jù)依法行政的原則，只能指導(dǎo)或根據(jù)投訴對糾紛進(jìn)行處理;法院對業(yè)主自治糾紛也缺乏法律依據(jù)，如業(yè)主選舉糾紛既不屬于財產(chǎn)糾紛也不屬于人身糾紛，法院往往把這類業(yè)主內(nèi)部自治案件拒之門外不予受理，使業(yè)主自治糾紛陷入一種法律救濟(jì)空白的困境。

　　2、業(yè)主自治意識淡漠與信息障礙一方面，中國長期以來實行的福利分房機(jī)制，使業(yè)主們對自身利益以及共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、使用與管理還缺乏一種主人翁意識，本來老百姓的民主參與意識就很淡薄，再加上管理小區(qū)既勞心勞力又沒有報酬，業(yè)主們對小區(qū)的公共事務(wù)的淡漠就不足為怪。具備召開首次業(yè)主大會的條件，但卻無人牽頭;即使有人牽頭開會，業(yè)主們也不參加;就是把選票送到業(yè)主手里，業(yè)主們也不會認(rèn)真閱讀材料，填寫意見，這些現(xiàn)象在物業(yè)管理中十分普遍。正是因為業(yè)主們的這種參與意識的淡漠才使得開發(fā)商和物業(yè)公司有機(jī)可乘、操縱選舉。 另一方面，業(yè)主行使自治權(quán)具有被動性，一個單元的業(yè)主互不相識，無人牽頭召集，缺乏一種有效的信息溝通方式，大部分業(yè)主的信息障礙是制約著業(yè)主不能充分行使業(yè)主自治權(quán)的一個重要原因。

　　三、完善我國業(yè)主自治制度和化解自治糾紛的對策由于業(yè)主自治糾紛涉及一定物業(yè)的區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的切身利益，并影響和每個業(yè)主的最基本的生活秩序和生活質(zhì)量，因此，一旦業(yè)主自治糾紛發(fā)生，就會呈現(xiàn)出群體性、不安定性的特點，不但影響了區(qū)域內(nèi)的業(yè)主的正常生活秩序，也會連鎖的引起一些其他的社會問題，對維護(hù)公共秩序和社會穩(wěn)定具有很大的危害性。因此，完善我國的業(yè)主自治制度、通過有效的手段化解這類糾紛具有重要意義。

　　筆者認(rèn)為從現(xiàn)實中存在的問題出發(fā)，根據(jù)現(xiàn)實需要尋求完善的方案，應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面入手：

　　(一)加強(qiáng)立法，擴(kuò)大法律救濟(jì)途徑。 我國是成文法國家，法律制度的狀況對于實踐的影響十分巨大，立法的缺失是我國業(yè)主自治制度在實踐中無法展開的最主要的原因。

　　1、 盡快的出臺民法典。 目前《中華人民共和國民法(草案)》已經(jīng)在社會公布，該草案第二編《物權(quán)法》第八章對建筑物區(qū)分所有權(quán)由專門的規(guī)定，這一法律的出臺將填補我國在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的空白，也將會使小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)更加明晰，開發(fā)商為了小區(qū)內(nèi)共有財產(chǎn)而去操縱業(yè)主自治的糾紛將不再發(fā)生。

　　2、建議在《物業(yè)管理條例》中增加對業(yè)主自治糾紛的行政救濟(jì)途徑，賦予行政機(jī)關(guān)對業(yè)主自治糾紛的調(diào)解權(quán)和行政裁決權(quán)。應(yīng)該說，行政機(jī)關(guān)的救濟(jì)是解決業(yè)主自治糾紛的第一選擇，因為這種救濟(jì)途徑較司法救濟(jì)更迅速、更快捷、更專業(yè)且成本最低，它可以迅速的化解業(yè)主自治主體之間的矛盾，避免主體之間關(guān)系的進(jìn)一步惡化，對小區(qū)和社會的穩(wěn)定起到積極作用。在實踐中，由物業(yè)主管部門進(jìn)行調(diào)解、裁決還是由街道辦事處進(jìn)行調(diào)解、裁決的選擇中，筆者更傾向于由街道辦事處行使該項權(quán)力。因為街道辦事處作為政府的派出機(jī)關(guān)，依屬地原則對其轄區(qū)進(jìn)行綜合的管理和服務(wù)，一方面對其轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)小區(qū)的情況比較熟悉，另一方面維護(hù)該小區(qū)的穩(wěn)定和正常的生活秩序也是其職責(zé)之一。賦予其對業(yè)主自治糾紛的調(diào)解權(quán)和裁決權(quán)較其他部門更經(jīng)濟(jì)、更符合實際需要。雖然《物業(yè)管理條例》賦予了行政機(jī)關(guān)對業(yè)主自治的指導(dǎo)權(quán)和監(jiān)督權(quán)，但這種指導(dǎo)權(quán)并不具有強(qiáng)制性的行政救濟(jì)性，不利于糾紛的及時解決。因此增加行政機(jī)關(guān)對自治糾紛的裁決權(quán)或調(diào)解權(quán)十分必要。

　　3、修改地方性法規(guī)或出臺地方政府規(guī)章，對沒有具體的規(guī)定的事項作出具體規(guī)定。在國務(wù)院《物業(yè)管理條例》沒有出臺之前，各地方出臺了很多的地方性法規(guī)，對本地方的物業(yè)管理和業(yè)主自治活動提供了法律依據(jù)。在《物業(yè)管理條例》出臺后，大多數(shù)地方性法規(guī)都存在與該條例有相抵觸的地方。因此，通過修改的機(jī)會，各地方應(yīng)當(dāng)對業(yè)主自治的有關(guān)問題作出具有可操作性的具體規(guī)定，以填補該條例的不足。如建立業(yè)主名冊制度，開發(fā)商、前期物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主各方主體各負(fù)其責(zé)，建立并有效對業(yè)主名冊進(jìn)行管理，避免因業(yè)主身份發(fā)生的糾紛;再如建立業(yè)主委員會委員競選制度，是業(yè)主委員會委員的選舉民主、透明、公正。

　　4、建議由最高人民法院出臺相應(yīng)的司法解釋，針對業(yè)主自治在司法救濟(jì)中如何具體適用法律的問題作出詳細(xì)規(guī)定。雖然行政救濟(jì)比較便捷，但是往往不具有最終的確定性，他仍然要接受法院的司法審查。法院是現(xiàn)代民主法治國家最主要的權(quán)利救濟(jì)機(jī)關(guān)，可以說，幾乎所有的權(quán)利都可以通過司法機(jī)關(guān)予以救濟(jì)，其所采取的救濟(jì)措施往往是終局性的，具有很高的穩(wěn)定性和權(quán)威性，對業(yè)主自治權(quán)的救濟(jì)也不例外。當(dāng)然司法救濟(jì)也有其缺陷，比如訴訟程序相對復(fù)雜，訴訟成本較高，產(chǎn)生效力的時間也相對較長，往往不能立即產(chǎn)生法律效果。當(dāng)然在窮盡行政救濟(jì)的情況下，選擇司法救濟(jì)更可以充分的保護(hù)業(yè)主的自治權(quán)。目前在尚未有法律規(guī)定的情況下，建議最高人民法院出臺相應(yīng)的司法解釋，針對業(yè)主自治司法救濟(jì)中如何具體適用法律的問題作出詳細(xì)規(guī)定，可謂是一種權(quán)宜之計。

　　(二)制定業(yè)主自治規(guī)范，通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)范業(yè)主的自治行為，填補法律、法規(guī)漏洞。

　　不管制定法如何健全完善，也不可避免的存在漏洞，而且基于業(yè)主自治的性質(zhì)，法律也不宜制定過多的強(qiáng)制性規(guī)定，因此業(yè)主應(yīng)該充分的利用自治的特點，通過制定自治規(guī)范來對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的自治活動進(jìn)行規(guī)范。業(yè)主自治規(guī)范包括《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》，這兩個文件應(yīng)當(dāng)根據(jù)本區(qū)域的實際情況，在不與《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》和地方性法規(guī)抵觸的情況下，對上述文件沒有規(guī)定的諸如業(yè)主自治的原則、內(nèi)容、運行程序、責(zé)任和糾紛的解決等事項作出詳細(xì)約定，以填補法律、法規(guī)的漏洞，使業(yè)主自治更具有可操作性。

　　(三)加強(qiáng)法制宣傳提高業(yè)主民主參與意識，增進(jìn)業(yè)主之間信息溝通。 業(yè)主參與意識淡漠是業(yè)主自治制度難以推行的原因之一。因此，一方面有關(guān)行政主管部門和街道辦事處應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度，通過辦理培訓(xùn)班和社區(qū)法制宣傳等方式，提高業(yè)主的法律意識和參與意識;另一方面，為業(yè)主提供必要有效的溝通方式，例如在小區(qū)內(nèi)為業(yè)主提供專用的公示欄和意見欄，有條件的高檔小區(qū)還可以設(shè)置局域網(wǎng)。這些方式都是消除業(yè)主的信息障礙、推進(jìn)業(yè)主自治制度的有效措施。

篇2：物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織

　　物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織

　　一、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會

　　業(yè)主自治管理組織機(jī)構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會，本節(jié)重點講述上海市的規(guī)定。

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域

　　1.物業(yè)管理區(qū)域劃定的條件

　　物業(yè)管理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會管理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個條件:(1)原設(shè)計構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨立的居住區(qū)。近年來房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)要配置居委、學(xué)校、托兒所、幼兒園、文化活動室、綜合商店、自行車棚等公共設(shè)施項目。小區(qū)水、電、煤等公共設(shè)施相關(guān)程度高，在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)，大都實行封閉管理，稱為封閉小區(qū)。一個封閉小區(qū)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域，有利于對房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。

　　(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門按照樓宇與附屬設(shè)施的相關(guān)情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應(yīng)通知有關(guān)街道和已進(jìn)行管理的物業(yè)管理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在轄區(qū)地圖上予以注記。一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不作任意改動。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對固定，有利于業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。

　　2.非物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)

　　對于公共設(shè)施與房屋相關(guān)聯(lián)系不很緊密的房屋，或只有一個或少數(shù)幾個業(yè)主的單幢房屋，或沒有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋，業(yè)主可以自行負(fù)責(zé)房屋管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)管理。

　　對于一些單位如機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區(qū)，也沒有委托房管部門管理的，也可以成立由業(yè)主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務(wù)后勤部門配合，實施物業(yè)的管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)管理。

　　(二)業(yè)主房管小組

　　業(yè)主房管小組簡稱房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。

　　在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)按建筑面積來確定和分?jǐn)偡抗苄〗M成員。建筑面積一樣的幢(或大廈中一個層面)，推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同;建筑面積不相同的幢(或大廈中一個層面)，按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。要讓本幢業(yè)主和有關(guān)使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過程，使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請街道、居委會配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后，其成員要盡快進(jìn)入角色。

　　業(yè)主小組具有以下職能:

　　(1)代表和維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，負(fù)責(zé)本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結(jié)構(gòu)、面積，共用設(shè)備如電梯、水泵等情況;

　　(2)聽取和反映業(yè)主對房屋修繕等有關(guān)方面的建議和意見。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系;

　　(3)決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當(dāng)住宅修繕基金不足時，負(fù)責(zé)籌集;

　　(4)決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕;

　　(5)協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛;

　　(6)執(zhí)行業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會作出的決定;

　　(7)督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。

　　成立業(yè)主委員會的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會的決定。

　　(三)第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會

　　1.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開的條件

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較少時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會;當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會，代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關(guān)文件指出，業(yè)主超過100人的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會，其代表成員一般不超過100人。

　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會同房屋出售單位組織召開。當(dāng)具備下列條件之一時，就應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　(1)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上;

　　(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%上;

　　(3)在這個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。

　　2.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的籌備工作

　　當(dāng)滿足召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的條件時，房屋出售單位應(yīng)將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業(yè)主清單等材料報區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作:

　　(1)組織成立第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組，其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請居委會人員參加。籌備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進(jìn)行籌備工作;

　　(2)按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表;

　　(3)協(xié)商推薦業(yè)主委員會候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開發(fā)商等推薦候選人;

　　(4)起草業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關(guān)示范文本，并聽取業(yè)主和相關(guān)人員意見，結(jié)合本區(qū)域情況進(jìn)行修改;

　　(5)確定會議的時間、地點，做好會議的各項會務(wù)準(zhǔn)備工作。

　　整個籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門主持下進(jìn)行，開發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產(chǎn)生，每次會議討論的決定和意見都要作必要記錄。

　　3.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序

　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是行使業(yè)主自治管理職權(quán)、決定管理事項的重要組織形式。為了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過半數(shù)通過;業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出的決定要全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。

　　審議通過業(yè)主委員會章程，審議通過業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會是第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的三方面重要任務(wù)。要參照有關(guān)行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會章程，對業(yè)主委員會組織、職責(zé)、會議、經(jīng)費與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關(guān)義務(wù)，如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會成員的選舉方式，按業(yè)主委員會章程進(jìn)行，如召開的是業(yè)主大會，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過;如召開的是業(yè)主代表大會，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過，而不能以與會代表過半數(shù)通過這種簡單多數(shù)為準(zhǔn)。

　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序一般如下:

　　(1)由大會籌備組介紹大會籌備情況;

　　(2)由大會籌備組介紹業(yè)主委員會候選人情況，候選人也可作自我介紹;

　　(3)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;

　　(4)由業(yè)主大會成員或業(yè)主代表大會代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員;

　　(5)審議決定其他物業(yè)管理重大事項。

　　(四)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權(quán)

　　1.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會參加成員和例會、臨時會議

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主等。召開業(yè)主大會時，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。

　　業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。召開業(yè)主代表大會時，自然人業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參加，一般不委托代理人;法人或其他組織業(yè)主代表可以書面委托代理人參加。例如，公房業(yè)主代表，公房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營公司有關(guān)人員作為代理人參加業(yè)主代表大會。書面委托代理書，可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召集人業(yè)主委員會或房地產(chǎn)行政管理部門印制。不論是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，應(yīng)按幢或按一定比例邀請非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會議，還應(yīng)當(dāng)邀請居民委員會代表列席。列席代表沒有表決權(quán)。當(dāng)召開涉及改選或罷免業(yè)主委員會成員的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會時，業(yè)主委員會應(yīng)通知區(qū)、縣房管局派員參加會議。業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項物業(yè)管理工作，決定物業(yè)管理的重大事項。15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會要在接到提議30日內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。如業(yè)主委員會不召開，業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映，區(qū)、縣房管局應(yīng)督促業(yè)主委員會召開，經(jīng)督促業(yè)主委員會仍不召開會議的，區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。經(jīng)15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對提出的議案已作出決定，一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　2.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權(quán)

　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán):

　　(1)選舉、罷免業(yè)主委員會委員;

　　(2)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約，必要時修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;

　　(3)聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)的工作報告，包括業(yè)主委員會工作特別是業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司等情況報告，物業(yè)管理公司的工作報告;

　　(4)決定物業(yè)管理的其他重大事項。如確定業(yè)主委員會經(jīng)費籌集方式、來源和標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)維修基金不足時的籌集辦法和數(shù)量;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這就是說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項都必須由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論決定或?qū)徟ㄟ^。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會認(rèn)為業(yè)主委員會的決定不當(dāng)時，可予以撤銷。

　　(五)業(yè)主公約

　　業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準(zhǔn)則。一般可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組制定，并交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過。

　　業(yè)主公約要遵循有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況制定。制定時可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本，在文本基礎(chǔ)上修改、補充。一般來說要明確物業(yè)使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓必須遵守法律規(guī)范，在物業(yè)使用有哪些禁止行為，對違章行為如何管理，小區(qū)管理中公共道德和精神文明建設(shè)等。

　　二、業(yè)主委員會

　　建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和居委會代表組成物業(yè)管理委員會。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會。

　　《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

　　(一)業(yè)主委員會成立的步驟

　　1.選舉

　　在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開時，即當(dāng)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上，或新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%以上，或住宅出售已滿兩年時，就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的條件。

　　業(yè)主委員會的委員由業(yè)主擔(dān)任，非業(yè)主的使用人不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員。房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會候選人的醞釀、推選工作，征求各業(yè)主小組意見，把遵紀(jì)守法、具有一定的物業(yè)管理法律知識、熱心公益事業(yè)、能履行職責(zé)的業(yè)主作為業(yè)主委員會的候選人，提請第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉。業(yè)主委員會人數(shù)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模決定，通常由5-15人組成。

　　業(yè)主委員會成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。物業(yè)管理企業(yè)成員又是管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

　　2.核準(zhǔn)

　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉業(yè)主委員會之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請之日起15日內(nèi)，對予登記的完成登記工作;對不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書面通知申請人。當(dāng)接到予以核準(zhǔn)登記的書面通知時，該業(yè)主委員會正式成立，任期正式開始。在向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記申請時，必須提交以下文件:

　　(1)成立業(yè)主委員會的登記申請書，包括以下內(nèi)容:業(yè)主委員會的名稱，所轄物業(yè)管理區(qū)域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時間和所占比例，出售房屋的戶數(shù);

　　(2)第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的會議記錄，應(yīng)到人數(shù)及名冊，實到人數(shù)及名冊，投票選舉結(jié)果，會議所作決定等;

　　(3)業(yè)主委員會辦公場所，如是借用或租用場所，要有協(xié)議或合同。

　　(二)業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位

　　《上海市居住物業(yè)管理條例》第六條第一款規(guī)定:“業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織”。在民事活動中，業(yè)主委員會可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會具有民主性、自治性和公益性的特點。

　　業(yè)主委員會是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一致。

　　1.社會團(tuán)體

　　有些城市規(guī)定，業(yè)主管理委員會經(jīng)民政部門依法核準(zhǔn)后，取得社會團(tuán)體法人資格。社會團(tuán)體法人登記證簽發(fā)日期為管委會成立日期。業(yè)主委員會作為社會團(tuán)體獨立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。

　　2.其他組織

　　根據(jù)社會團(tuán)體登記管理有關(guān)條文規(guī)定，在同一行政區(qū)域內(nèi)，不得重復(fù)成立相同或相似的社會團(tuán)體。一般來說，一個大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會。拿上海來說，至1997年底，業(yè)主委員會達(dá)1600多家。因此，如業(yè)主委員會作為社團(tuán)，將使得一個城市或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的××業(yè)主委員會的社會團(tuán)體。《民事訴訟法》第49條規(guī)定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”。業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)登記成立，是合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財產(chǎn)的，是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。

　　(三)業(yè)主委員會的任期和職權(quán)

　　1.任期

　　業(yè)主委員會的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個月前，應(yīng)選舉新一屆業(yè)主委員會;其選舉工作由原業(yè)主委員會主持，房地產(chǎn)行政管理部門派員參加;新一屆業(yè)主委員會名單應(yīng)報所在地區(qū)、縣房管局備案。

　　業(yè)主委員會委員因故不能履行職責(zé)，如個人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長期出國等，須書面通知業(yè)主委員會。在業(yè)主委員會章程中，可以規(guī)定業(yè)主委員會缺額補選辦法，章程沒有約定的，一般可在半年內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以補選。

　　業(yè)主委員會是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會成員不得宣布解散業(yè)主委員會。如果出現(xiàn)這種反常情況，房產(chǎn)管理部門應(yīng)予以阻止。由于物業(yè)管理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會的撤銷、合并，須經(jīng)原核準(zhǔn)登記的區(qū)、縣房管局核準(zhǔn)。

　　業(yè)主委員會可設(shè)主任1名，副主任1-2名。有的地方，業(yè)主委員會聘用執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)日常事務(wù)。

　　2.職權(quán)

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定。

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，管委會的權(quán)利是:

　　(1)制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;

　　(2)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;

　　(3)審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;

　　(4)檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

　　該辦法指出，管委會的義務(wù)是:

　　(1)根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;

　　(2)協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作;

　　(3)接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;

　　(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　業(yè)主委員會的職權(quán)由各地地方性法規(guī)、行政規(guī)章進(jìn)行規(guī)定。主要職權(quán)有以下幾個方面:

　　(1)向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，提請審議重大管理事項和措施;

　　(2)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同，督促物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行合同進(jìn)行管理服務(wù);

　　(3)管好、用好物業(yè)維修基金;

　　(4)檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對個別業(yè)主和使用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進(jìn)行勸阻和監(jiān)督等;

　　(5)其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程議案，組織換屆工作，建立業(yè)主委員會工作制度等。

　　業(yè)主委員會一般一個季度召開一次例會，會議必須有半數(shù)以上委員出席才有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會可臨時召*議。必要時，可邀請政府有關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)、居委會代表列席。每次業(yè)主委員會會議，都應(yīng)當(dāng)有會議記錄，記錄應(yīng)整理歸檔。

　　(四)業(yè)主委員會的章程和日常工作

　　1.章程

　　業(yè)主委員會籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會章程。業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會活動的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過后施行。

　　業(yè)主委員會籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門有關(guān)業(yè)主委員會章程的示范文本基礎(chǔ)上制定章程，制定時結(jié)合本轄區(qū)的實際情況，征求業(yè)主小組的意見，其內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。

　　業(yè)主委員會章程的內(nèi)容一般包括:

　　(1)本會名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨等;

　　(2)組織及職責(zé);

　　(3)會議制度及工作制度;

　　(4)委員的條件、選舉及權(quán)利和義務(wù)等;

　　(5)經(jīng)費來源、經(jīng)費賬目管理;

　　(6)辦公用房;

　　(7)章程、生效、修改、補充等有關(guān)事宜。

　　2.日常工作

　　業(yè)主委員會的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會章程來決定，一般說來有如下幾項:

　　(1)了解掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶登記造冊。對本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標(biāo)和要求在廣泛征求業(yè)主意見后提出初步方案供討論;

　　(2)如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，對原來的物業(yè)管理工作作出評價，包括取得的成績、得當(dāng)?shù)墓芾泶胧嬖诘膯栴}，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)的合理性，對原來的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見，向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告;

　　(3)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本對合同草案條款逐項進(jìn)行擬訂，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，轄區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和收費在報送所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門備案前，最好事先征求意見，然后簽訂合同并辦理備案手續(xù);

　　(4)管理好物業(yè)維修基金，掌握好對物業(yè)維修基金的使用權(quán)，遵循專款專用的原則，要求物業(yè)管理公司在賬務(wù)上按幢立賬、按戶核算，在年終時可委托有資質(zhì)的審計單位對物業(yè)管理維修基金的賬務(wù)進(jìn)行審計，并把結(jié)果向業(yè)主大會報告;

　　(5)提出本轄區(qū)年度房屋修繕計劃、設(shè)備維修更新計劃、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃，并提出財務(wù)預(yù)算，提請業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議。必要時，做好物業(yè)維修基金的籌集工作;

　　(6)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準(zhǔn)則，協(xié)調(diào)好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關(guān)系，對于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報告有關(guān)行政管理部門依法處理;

　　(7)做好轄區(qū)內(nèi)道路場地，車輛行駛和停放，以及設(shè)置廣告等方面的管理;

　　(8)做好內(nèi)部管理工作:起草有關(guān)物業(yè)管理公約、辦法的草案;做好委員的增補選舉工作;建立工作制度、會議制度和檔案制度;做好辦公經(jīng)費的籌集和使用管理工作;做好辦公用房的設(shè)置和管理工作;做好換屆選舉工作等。

　　(五)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

　　1.經(jīng)濟(jì)合同的平等雙方

　　業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)是一種委托與受委托的關(guān)系，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同前后，雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇;合同簽訂時，對于管理目標(biāo)、要求和費用，雙方都要協(xié)商，協(xié)商取得一致，才簽約。其間雙方?jīng)]有隸屬關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會有委托或不委托某個物業(yè)管理企業(yè)的自由，物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托的自由。

　　2.目標(biāo)一致的利益雙方

　　管理服務(wù)目標(biāo)一經(jīng)確定，雙方簽約后，雙方都是物業(yè)管理目標(biāo)的追求者。這個目標(biāo)就是為了保持物業(yè)的完好，保障物業(yè)使用方便安全，維護(hù)環(huán)境優(yōu)美整潔，保證公共秩序的良好。在這個目標(biāo)下，物業(yè)管理企業(yè)要以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)使用提供管理服務(wù)，而這種管理服務(wù)根本上是為了物業(yè)業(yè)主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關(guān)系，融合在目標(biāo)一致之中;各方的行為不能影響和損害這種目標(biāo)的實現(xiàn)，否則將承擔(dān)責(zé)任。

　　3.勞務(wù)和經(jīng)濟(jì)交換的雙方

　　這一關(guān)系是在經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系下產(chǎn)生的，體現(xiàn)有償?shù)牡葍r交換原則。一方要求對方優(yōu)質(zhì)廉價服務(wù)，另一方要求對方支付費用，這是一種對立統(tǒng)一。當(dāng)出現(xiàn)矛盾時，要依照法律來規(guī)范，可以協(xié)商解決，合同可修改補充，當(dāng)矛盾不能通過協(xié)商解決時，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。

　　4.職權(quán)范圍各不相同的雙方

　　業(yè)主要對物業(yè)的自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行安全使用和維護(hù)，又要遵守業(yè)主公約和房屋使用公約，維護(hù)公共部件、公共設(shè)備、設(shè)施的安全、整潔使用。業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的專業(yè)管理要監(jiān)督、檢查和協(xié)助。物業(yè)管理企業(yè)是具體作業(yè)單位，實施日常管理的作業(yè)組織，在合同范圍內(nèi)業(yè)主委員會要與之合作和給予幫助，必要時建立協(xié)調(diào)工作會議制度，定期召開聯(lián)席會議，解決管理中遇到的一些問題。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會要及時向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告物業(yè)管理工作。

篇3：減免**大廈住宅業(yè)主1月份物管費函(業(yè)主自治)

　　關(guān)于減免**大廈住宅業(yè)主20**年1月份物管費的函

　　深景業(yè)字20**-1號

　　深圳市**物業(yè)管理發(fā)展有限公司：

　　為了讓**大廈全體住戶（業(yè)主及其它物業(yè)使用人）共同分享業(yè)主自治帶來的優(yōu)惠待遇，減輕通漲壓力，降低民生成本，經(jīng)20**年12月18日至19日**大廈業(yè)主大會投票表決通過和**大廈業(yè)委會研究決定：減免**大廈住宅住戶（不含裙樓商業(yè)及3戶“住改商”）20**年1月份物業(yè)管理費。貴公司應(yīng)收取的1月份住宅物業(yè)管理費由**大廈業(yè)主委員會統(tǒng)一買單支付，其費用在**大廈業(yè)主基金中列支。

　　由于貴公司尚未同我會結(jié)算往屆物管合同期剩余資金賬務(wù)，為簡便操作，請貴公司在應(yīng)轉(zhuǎn)我會的資金中列支“1月份住宅物業(yè)管理費”到時同我會統(tǒng)一結(jié)算。請貴公司盡快安排同我會清算往屆物管合同期所有賬務(wù)，以便我會向業(yè)主公布所有財務(wù)收支賬目。

　　深圳**大廈業(yè)主委員會

　　20**—1---6