業(yè)主大會(huì)制度弊端的簡(jiǎn)析

　　20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)業(yè)主自治發(fā)端。《物業(yè)管理?xiàng)l例》(下稱(chēng)條例)是我國(guó)第一個(gè)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度的行政法規(guī)。物權(quán)法將這一制度提升到法律高度，但至今存在先天不足的嚴(yán)重弊端。

　　一、“物業(yè)管理”概念混沌，業(yè)主自治淪為附庸

　　十幾年來(lái)，大家習(xí)慣于用“物業(yè)管理”來(lái)形容小區(qū)內(nèi)的大情小事，但“物業(yè)管理”究竟是什么，卻不無(wú)爭(zhēng)議?廣義說(shuō)認(rèn)為“物業(yè)管理”的范圍包括業(yè)主自治、物業(yè)服務(wù)，有時(shí)還包括物業(yè)行政管理在內(nèi)的綜合體。狹義說(shuō)則認(rèn)為“物業(yè)管理”僅指物業(yè)服務(wù)。“物業(yè)管理”一詞多次出現(xiàn)于條例中。但該條例中多處的“物業(yè)管理”的含義卻不盡相同。

　　條例第二條中的“物業(yè)管理”實(shí)指“物業(yè)服務(wù)”，是為狹義說(shuō)。結(jié)合國(guó)務(wù)院的立法權(quán)限及慣例來(lái)看，該條例從本質(zhì)上說(shuō)是為了行政管理的需要，是屬于行政管理法，因而其標(biāo)題中的“物業(yè)管理”應(yīng)是此意。條例第一條：“為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。”條例第十九條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)”。此兩條中的“物業(yè)管理”如果與第二條一樣僅指“物業(yè)服務(wù)”的話(huà)，則與條例第十一條、第十五條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)職責(zé)不盡相符：該條例規(guī)定的業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)法定職責(zé)涉及所有公共物業(yè)事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)只是其中一項(xiàng)。此處的“物業(yè)管理”實(shí)指包括業(yè)主自治、物業(yè)服務(wù)在內(nèi)一切“公共物業(yè)事項(xiàng)”，采用廣義說(shuō)。

　　物權(quán)法第八十一條、第八十二條將“物業(yè)管理企業(yè)”更名為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，第七十三條將“物業(yè)管理用房”更名為“物業(yè)服務(wù)用房”，恢復(fù)了物業(yè)服務(wù)的本來(lái)面目，為厘清業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)之間的關(guān)系，明確公共物業(yè)事項(xiàng)的范圍，邁出實(shí)質(zhì)性的一步。20**年8月26日，國(guó)務(wù)院依據(jù)物權(quán)法上述規(guī)定對(duì)條例進(jìn)行了局部文字修訂， 并未改變“物業(yè)管理”概念混亂的局面。

　　條例及各地立法中各處的“物業(yè)管理”一詞含義不同，是立法者不能正確區(qū)分業(yè)主自治、物業(yè)服務(wù)以及物業(yè)行政管理之間的聯(lián)系與區(qū)別的突出表現(xiàn)，這勢(shì)必造成輕自治、強(qiáng)管制、重物管的立法后果，是造成業(yè)主大會(huì)制度虛無(wú)化的思想根源。

　　也因?yàn)槿绱耍瑯I(yè)主自治實(shí)已淪為物業(yè)服務(wù)的附庸：本應(yīng)作為臨時(shí)安排的前期物業(yè)管理成為常態(tài)，業(yè)主自治權(quán)形同虛設(shè);物業(yè)企業(yè)直接向業(yè)主收費(fèi)，物業(yè)企業(yè)壟斷了小區(qū)經(jīng)濟(jì)大權(quán);招投標(biāo)專(zhuān)家?guī)子晌飿I(yè)企業(yè)人員壟斷。

　　二、業(yè)主大會(huì)制度外部主體虛無(wú)、內(nèi)部自治無(wú)力

　　(一)業(yè)主大會(huì)決策不靈

　　業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，業(yè)主大會(huì)的決策職能是通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的方式來(lái)進(jìn)行的。業(yè)主大會(huì)在不同的情境下，可以理解為業(yè)主自治意思機(jī)構(gòu)，也可以理解為會(huì)議形式，還可以理解為業(yè)主大會(huì)制度。

　　以面積、人數(shù)雙通過(guò)作為業(yè)主大會(huì)決定成立的一般條件，非我國(guó)獨(dú)例，日本、瑞士與之類(lèi)似。不過(guò)，在我國(guó)業(yè)主自治尚處于初級(jí)階段的條件下，如果沒(méi)有靈活措施配套，這一過(guò)于僵化、極具原則的規(guī)定則將可能成為阻礙業(yè)主自治發(fā)展的桎梏。從現(xiàn)實(shí)看，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)難、業(yè)主大會(huì)決策難已經(jīng)成為業(yè)主自治必須解決的突出問(wèn)題。

　　我國(guó)立法不足表現(xiàn)在：

　　(1)未對(duì)單個(gè)業(yè)主面積投票權(quán)過(guò)大進(jìn)行限制。假設(shè)一大業(yè)主持有1/3或1/2以上的面積投票權(quán)，那么其他業(yè)主無(wú)論如何折騰，業(yè)主大會(huì)也是沒(méi)有辦法通過(guò)需要以2/3或1/2以上面積投票權(quán)通過(guò)的決議。

　　(2)未建立靈活高效的決定形成機(jī)制：未設(shè)立實(shí)質(zhì)的業(yè)主代表制，由業(yè)主代表全權(quán)表決，許多地方立法中的 “業(yè)主代表”所起的作用僅僅是幫助發(fā)放、收集選票而已;未規(guī)定就同一事項(xiàng)的第二次表決通過(guò)的門(mén)檻可予降低;未規(guī)定符合實(shí)際的送達(dá)及表決辦法。

　　(3)未規(guī)定在集中召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情況下，實(shí)行較低的法定人數(shù)，并以出席人數(shù)多數(shù)決方式作成決定。

　　(二)業(yè)委會(huì)核心難成

　　如果沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)有力的業(yè)委會(huì)，業(yè)主大會(huì)的決策功能便無(wú)從發(fā)揮。如果業(yè)委會(huì)“潰不成軍”，業(yè)主大會(huì)甚至于在形式上都將變得不復(fù)存在，業(yè)主大會(huì)的成立就失去了意義。可見(jiàn)，業(yè)委會(huì)不僅是執(zhí)行機(jī)構(gòu)，更是業(yè)主團(tuán)體的組織核心和業(yè)主自治的外部標(biāo)志，是整個(gè)業(yè)主自治建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，特別是在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間更是如此。現(xiàn)行制度下，業(yè)委會(huì)職責(zé)限定過(guò)多。應(yīng)建立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)三者之間既權(quán)力制約又高效運(yùn)轉(zhuǎn)的自治機(jī)制，業(yè)委會(huì)具有類(lèi)似公司董事會(huì)的相應(yīng)權(quán)責(zé)。

　　(三)沒(méi)有業(yè)主團(tuán)體概念，對(duì)于事實(shí)上存在的業(yè)主大會(huì)，無(wú)法定代表人的制度安排。雖然國(guó)家確認(rèn)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的合法地位，但未明確其外部主體性質(zhì)，以至于在外部交往及訴訟仲裁中處于極度不利地位。沒(méi)有業(yè)主團(tuán)體概念，作為業(yè)主自治決策機(jī)構(gòu)的業(yè)主大會(huì)和作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會(huì)勢(shì)必陷入“無(wú)家可歸”的境地。業(yè)主大會(huì)法人化的，應(yīng)由業(yè)委會(huì)主任擔(dān)任其法定代表人。

　　三、行政權(quán)力與業(yè)主自治之間配置錯(cuò)位

　　物權(quán)法明確了政府公權(quán)與業(yè)主自治之間是“指導(dǎo)與協(xié)助”的關(guān)系。但從條例及各地立法來(lái)看，大都存在干預(yù)過(guò)度和保障不足的問(wèn)題。

　　一方面，干預(yù)過(guò)度普遍存在。條例第十條規(guī)定“應(yīng)當(dāng)”在政府部門(mén)的指導(dǎo)下啟動(dòng)業(yè)主自治造成了“非經(jīng)指導(dǎo)產(chǎn)生即違法”的錯(cuò)覺(jué)。條例第十九條規(guī)定行政部門(mén)有權(quán)撤銷(xiāo)業(yè)主自治決定。這一做法與物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)相比，存在自行擴(kuò)權(quán)之嫌。有的地方規(guī)定可依據(jù)“嚴(yán)重影響社區(qū)安定和穩(wěn)定”等這種模糊標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)力解散業(yè)委會(huì)，有的規(guī)定籌備組長(zhǎng)由政府工作人員或居委會(huì)人員擔(dān)任，業(yè)委會(huì)備案需要居委會(huì)同意等等也不符合物權(quán)法精神。

　　另一方面，政府支持不足也非常明顯：立法未規(guī)定業(yè)主大會(huì)應(yīng)普遍設(shè)立，政府也從無(wú)推進(jìn)業(yè)主自治的規(guī)劃，由其指導(dǎo)業(yè)主自治的確勉為其難;未規(guī)定主管部門(mén)提供業(yè)主名冊(cè)等協(xié)助義務(wù);對(duì)破壞業(yè)主自治的行為打擊不力;房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)遍地開(kāi)花，業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)組建進(jìn)展困難。

　　完善業(yè)主大會(huì)制度，應(yīng)當(dāng)以落實(shí)物權(quán)法、推進(jìn)業(yè)主自治為方向，以解決業(yè)主大會(huì)決策難、業(yè)委會(huì)執(zhí)行難為突破口，以明確業(yè)主團(tuán)體法律地位為重點(diǎn)，建立起內(nèi)部自治高效，外部主體明確的新型業(yè)主大會(huì)制度，而這需要通過(guò)全面檢討條例，制定業(yè)主自治法來(lái)實(shí)現(xiàn)。

篇2：小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組工作報(bào)告

某家園業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組工作報(bào)告

　　E家園全體業(yè)主:

　　E家園業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組按照住建部274號(hào)文件、京建發(fā)739號(hào)文件和《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等有關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，進(jìn)行了本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備和召開(kāi)工作，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

　　一、籌備組成立情況

　　20**年8月21日在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，按照住建部274號(hào)文件京建發(fā)739號(hào)文件規(guī)定，召開(kāi)了小區(qū)業(yè)主代表會(huì)議，按照法規(guī)文件規(guī)定的程序，推選出業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組由9人組成，其中7位業(yè)主，2位居委會(huì)負(fù)責(zé)人。籌備組第一次會(huì)議推選E擔(dān)任本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組長(zhǎng)。

　　(籌備組成員詳細(xì)名單及公告情況見(jiàn)附件)。

　　二、籌備組工作原則

　　(一)籌備組組長(zhǎng)召集和主持籌備組會(huì)議;

　　(二)籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上成員表決通過(guò);成員進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對(duì)或者棄權(quán)。因故缺席或持保留意見(jiàn)的成員未簽字的，不影響決議的效力。

　　(三)籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議進(jìn)行書(shū)面記錄，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議記錄簽字確認(rèn);

　　(四)籌備組的成員不能委托代理人參加會(huì)議;

　　(五)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議;

　　(六)業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　三、籌備組工作日程表

時(shí)間	討論內(nèi)容	決議情況	公示公告時(shí)間
20**.8.21	1、推選籌備組組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)，工作分工 2、討論籌備組成立的公告 3、學(xué)習(xí)739號(hào)文件	參會(huì)8人（包括居委會(huì)主任王建平、書(shū)記毛浩銘）全體通過(guò)	20**.8.22.至8.30.公示
20**.9.4.	1、討論《致全體業(yè)主的公開(kāi)信》 2、討論《業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案》、《征求對(duì)方案意見(jiàn)的通知》 3、討論招募業(yè)委會(huì)候選人《公告》 4、學(xué)習(xí)739號(hào)、274號(hào)文件	參會(huì)8人（包括居委會(huì)主任王建平、書(shū)記毛浩銘）全體通過(guò)	20**.9.5. 至9.12.公示
20**.9.14.	根據(jù)739號(hào)、274號(hào)文件，討論、研究《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（征求意見(jiàn)稿）
20**.9.15.	根據(jù)739號(hào)、274號(hào)文件，討論、研究《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（征求意見(jiàn)稿）	參會(huì)者8人（包括居委會(huì)主任王建平、書(shū)記毛浩銘）全體通過(guò)	20**.9.15. 至9.27.公示
20**.9.22.	1、根據(jù)739號(hào)、274號(hào)文件，討論、研究《業(yè)主管理規(guī)約》（征求意見(jiàn)稿） 2、聽(tīng)取、了解部分業(yè)主對(duì)《議事規(guī)則》的意見(jiàn) 3、研究建立博客，網(wǎng)上公示、聽(tīng)取意見(jiàn)事宜	參會(huì)者7人（包括居委會(huì)主任王建平）全體通過(guò)第3項(xiàng)
20**.9.29.	1、張欣生介紹與部分業(yè)主、居民談話(huà)情況 2、根據(jù)意見(jiàn)，對(duì)《議事規(guī)則》（征求意見(jiàn)稿）進(jìn)行修改，定稿 3、繼續(xù)討論《管理規(guī)約》	參會(huì)者8人（包括居委會(huì)主任王建平、書(shū)記毛浩銘）全體通過(guò)第2項(xiàng)	20**.9.29.至10.12.公示
20**.10.13.	1、根據(jù)政府文件的精神和大家提出的意見(jiàn)，討論修改《管理規(guī)約》（征求意見(jiàn)稿），定稿 2、學(xué)習(xí)274號(hào)文件，研究確定候選人工作	參會(huì)者7人（包括居委會(huì)主任王建平、書(shū)記毛浩銘）全體通過(guò)第1項(xiàng)	20**.10.15.至11.6.公示
20**.10.17.	籌備組與報(bào)名參選的自薦人和被推薦人見(jiàn)面、溝通，了解報(bào)名人的基本情況和參選理念	參會(huì)者3人
20**.10.20.	籌備組與報(bào)名參選的自薦人和被推薦人見(jiàn)面、溝通，了解報(bào)名人的基本情況和參選理念	參會(huì)者6人（包括居委會(huì)主任王建平、書(shū)記毛浩銘）
20**.10.21.	籌備組與報(bào)名參選的自薦人和被推薦人見(jiàn)面、溝通，了解報(bào)名人的基本情況和參選理念	參會(huì)者8人（包括居委會(huì)主任王建平）
20**.10.23.	召開(kāi)業(yè)主座談會(huì)。征求、研討部分業(yè)主與居民對(duì)《議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》的修改意見(jiàn)	業(yè)主、居民27人 籌備組參會(huì)7人（包括居委會(huì)主任王建平、書(shū)記毛浩銘）
20**.10.23.	籌備組與報(bào)名參選的自薦人和被推薦人見(jiàn)面、溝通，了解報(bào)名人的基本情況和參選理念	業(yè)主、居民27人 籌備組參會(huì)6人（包括居委會(huì)主任王建平、書(shū)記毛浩銘）
20**.10-11月	籌備組以個(gè)別談話(huà)方式征求意見(jiàn)
20**.11.1.	1、討論、確定了《管理規(guī)約》、《議事規(guī)則》的表決稿 2、全體籌備組成員以投票方式確定候選人名單 3、討論《公告》（5號(hào)） 4、討論、研究召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的工作程序	參會(huì)者8人（包括居委會(huì)主任王建平、書(shū)記毛浩銘）全體通過(guò)	20**.11.9. 至 11.24.公示
20**.11.10	研討如何做好與持有不同意見(jiàn)的部分業(yè)主的解釋溝通工作	參會(huì)者9人（包括居委會(huì)主任王建平、書(shū)記毛浩銘）
20**.11.22	1、討論《致全體業(yè)主的公開(kāi)信》 2、研究發(fā)放、收取表決書(shū)工作	參會(huì)者9人（包括居委會(huì)主任王建平、書(shū)記毛浩銘）全體通過(guò)
20**.11.24.至12.3.	召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，以書(shū)面形式對(duì)《管理規(guī)約》、《議事規(guī)則》、業(yè)委會(huì)候選人進(jìn)行表決		20**.11.25. 至12.3.
20**.12.2.	1、研究、確定開(kāi)箱計(jì)票工作的時(shí)間、地點(diǎn)、方法與程序	參會(huì)者8人（包括居委會(huì)主任王建平、書(shū)記毛浩銘）全體通過(guò)
20**.12.11.	業(yè)主大會(huì)開(kāi)箱、計(jì)票	業(yè)主代表與會(huì)務(wù)組工作人員唱票、計(jì)票，居委會(huì)對(duì)開(kāi)箱計(jì)票工作全程監(jiān)督
20**.12.11.	1、討論、確定《業(yè)主大會(huì)決議》 2、討論、確定《籌備組工作報(bào)告》	參會(huì)者9人（包括居委會(huì)主任王建平、書(shū)記毛浩銘）全體通過(guò)	20**.12.11.至12.17.公示

　　會(huì)議記錄、決議記錄和公示、公告具體內(nèi)容見(jiàn)附件。

　　四、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)情況

　　(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)間為20**年12月24日至20**年12月3日。

　　(二)本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果為，共發(fā)放、送達(dá)表決票736張，收回709張，其中：

　　1.《E家園管理規(guī)約》652票同意，占總?cè)藬?shù)的66.05 %，對(duì)應(yīng)建筑物專(zhuān)有部分面積85748.37平方米，占建筑物總面積的66.47 %;10票反對(duì);15票棄權(quán)、廢票12張。按市建委[20**]739號(hào)文件第十七條規(guī)定(下同)，《E家園管理規(guī)約》獲得通過(guò)。

　　2.《E家園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》653票同意，占業(yè)主總?cè)藬?shù)的66.16%，對(duì)應(yīng)建筑物專(zhuān)有部分面積85712.83平方米，占建筑物總面積的66.44 %;10票反對(duì);15票棄權(quán)、廢票12張。《E家園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》獲得通過(guò)。

　　3.選舉業(yè)主委員會(huì)委員，經(jīng)過(guò)表決，選出七名業(yè)委會(huì)成員：

　　按表決結(jié)果，E(贊成票560張，占總?cè)藬?shù)56.73%,對(duì)應(yīng)專(zhuān)有建筑面積73971平方米，占總面積57.34%)、E、(贊成票590張，占總?cè)藬?shù)59.78%,對(duì)應(yīng)專(zhuān)有建筑面積77412平方米，占總面積60%)E(贊成票596張，占總?cè)藬?shù)60.39%,對(duì)應(yīng)專(zhuān)有建筑面積78013平方米，占總面積60.47%)、E(贊成票579張，占總?cè)藬?shù)58.66%,對(duì)應(yīng)專(zhuān)有建筑面積76468平方米，占總面積59.27%)、E(贊成票552張，占總?cè)藬?shù)55.93%,對(duì)應(yīng)專(zhuān)有建筑面積73066平方米，占總面積56.64%)、E(贊成票583張，占總?cè)藬?shù)59.07%,對(duì)應(yīng)專(zhuān)有建筑面積76502平方米，占總面積59.3%)、E(贊成票593張，占總?cè)藬?shù)60.08%,對(duì)應(yīng)專(zhuān)有建筑面積78664平方米，占總面積60.97%)7位當(dāng)選為E家園新一屆業(yè)委會(huì)委員。

　　五、本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用情況

　　(一)本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算總額為捌仟元，實(shí)際使用總額為伍千肆佰叁拾捌元整(5438元)，其中包括：各種公示材料和宣傳材料的制作費(fèi)、打印費(fèi)和外聘的會(huì)務(wù)組工作人員的勞務(wù)費(fèi)。

　　(二)費(fèi)用來(lái)源為本小區(qū)廣告收入。

　　籌備組成員簽名：

篇3：業(yè)主大會(huì)籌備工作匯報(bào)

　　籌備工作報(bào)告

　　各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、各位業(yè)主:

　　很高興,今天召開(kāi)了××集團(tuán)××苑住宅小區(qū)第一次業(yè)主大會(huì),同時(shí),在這次大會(huì)上我們將選出業(yè)主代表,審議并通過(guò)《業(yè)主公約》,此次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi),將是××苑住宅小區(qū)物業(yè)管理真正走向市場(chǎng)化、規(guī)范化、契約化和法治化的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從動(dòng)議到籌備召開(kāi)這次大會(huì),主辦者××集團(tuán)山東物業(yè)管理有限責(zé)任公司多次向濟(jì)南市房管局、市物價(jià)局、當(dāng)?shù)嘏沙鏊⑥k事處、小區(qū)警務(wù)區(qū)、居委會(huì)及集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示匯報(bào)工作,得到各部門(mén)的諸多指導(dǎo)和協(xié)助,同時(shí)也得到各位業(yè)主的大力支持。在此,我代表大會(huì)籌備小組向熱情幫助大會(huì)籌備工作的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和各位業(yè)主表示衷心的感謝,并作大會(huì)作籌備工作報(bào)告。

　　一、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的必要性和法律依據(jù)。

　　我們知道,隨著房屋商品化和產(chǎn)權(quán)多元化,傳統(tǒng)的“房管”模式已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的物業(yè)房管需要,××苑住宅小區(qū)必須確立新型的物業(yè)管理方式。但在住房商品化的初期,有些業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)識(shí)還很不足,容易產(chǎn)生物業(yè)管理單位與業(yè)主交流溝通不暢,業(yè)主不支持、不配合,導(dǎo)致管理服務(wù)不到位、業(yè)主投訴不斷等一系列問(wèn)題。這樣,我們有必要借鑒國(guó)內(nèi)外同行的經(jīng)驗(yàn),探索建立新型的業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的共管式物業(yè)管理模式,推行由業(yè)主參與小區(qū)物業(yè)管理,履行監(jiān)督職能的獨(dú)特管理。1994年這一模式就被深圳市人大納入《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》予以立法,并加以推行。1999年7月30日濟(jì)南市人民政府第149號(hào)令《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》規(guī)定“住宅小區(qū)的物業(yè)管理,實(shí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度”。目前我們有必要確立這種物業(yè)管理模式,對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理,為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供高效、周到的多方面服務(wù),以提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值,創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、整潔、舒適、安全的生活環(huán)境。

　　二、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的條件基本成熟。

　　目前,住房進(jìn)入商品化階段后,業(yè)主維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)利的意識(shí)很強(qiáng),也有花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)。大家都知道,購(gòu)買(mǎi)并非是消費(fèi)的終結(jié),為了住房的保值和享受高質(zhì)量的服務(wù),業(yè)主必然要進(jìn)行再投入。這樣,房管人員與住戶(hù)的地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換,二者之間的關(guān)系變成了相互平等的契約關(guān)系,因此,一些業(yè)主的思想觀念也發(fā)生了轉(zhuǎn)變:住戶(hù)選舉業(yè)主代表,選聘物管企業(yè)代為管理和服務(wù),物管人員與住戶(hù)以《業(yè)主公約》的形式確立彼此的權(quán)利義務(wù)。住戶(hù)受益就必須交費(fèi),物管人員也必須提供相應(yīng)的服務(wù)。這樣,物管人員就由過(guò)去的單位房產(chǎn)“管理者”轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)的“服務(wù)者”,住戶(hù)也由過(guò)去的福利“受益者”轉(zhuǎn)變?yōu)楸仨毨U納管理費(fèi)的“消費(fèi)者”。

　　顯然,物業(yè)管理的市場(chǎng)化,可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)理順業(yè)主與物管企業(yè)之間的關(guān)系,真正建立契約化的平等主體關(guān)系,明確雙方的權(quán)利、義務(wù),也促使物業(yè)管理企業(yè)不斷開(kāi)發(fā)服務(wù)項(xiàng)目,提高服務(wù)品質(zhì)。

　　三、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的目的和指導(dǎo)思想。

　　業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成,決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織,代表業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利。這種制度的建立有利于形成市場(chǎng)化管理的監(jiān)督約束機(jī)制,達(dá)到綜合一體化管理目標(biāo)。

　　業(yè)主代表代表全體業(yè)主,把住宅小區(qū)房屋及設(shè)施的管理。