關(guān)于印發(fā)《航頭鎮(zhèn)關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理工作的實(shí)施方案》的通知

航府(20**)147號(hào)

航頭鎮(zhèn)關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理工作的實(shí)施方案

　　為加強(qiáng)航頭鎮(zhèn)住宅小區(qū)綜合治理，創(chuàng)新社會(huì)治理、加強(qiáng)基層建設(shè)，根據(jù)《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理三年行動(dòng)計(jì)劃(20**-20**)》(滬府辦發(fā)〔20**〕13號(hào))、《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)綜合治理工作的意見》(滬府辦發(fā)〔20**〕3號(hào))、《浦東新區(qū)關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理工作的實(shí)施意見》(浦府辦發(fā)〔20**〕32號(hào))等文件精神，結(jié)合本鎮(zhèn)實(shí)際情況，現(xiàn)就加強(qiáng)航頭鎮(zhèn)住宅小區(qū)綜合治理工作提出如下方案：

一、總體要求

　　(一)指導(dǎo)思想。深入貫徹落實(shí)*****大和十八屆三中、四中全會(huì)精神，以提升人民群眾的居住滿意度為目標(biāo)，以解決住宅小區(qū)中的突出問題為突破口，以落實(shí)主體責(zé)任和夯實(shí)基層基礎(chǔ)為重點(diǎn)，以提高業(yè)委會(huì)自管能力和政府部門指導(dǎo)監(jiān)督能力，努力構(gòu)建“政府監(jiān)管、市場(chǎng)主導(dǎo)、社會(huì)參與、居民自治”四位一體和良性互動(dòng)的住宅小區(qū)綜合治理格局。

　　(二)基本原則。一是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、合力推進(jìn)。發(fā)揮各居委會(huì)、工作站在住宅小區(qū)綜合治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用，整合資源，合力推動(dòng)相關(guān)管理責(zé)任部門和單位履行職責(zé)。二是市場(chǎng)主導(dǎo)、專業(yè)服務(wù)。加快實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)全面市場(chǎng)調(diào)節(jié)，進(jìn)一步培育社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)市場(chǎng)。三是問題導(dǎo)向、聚焦民生。聚焦安全隱患和頑癥難題，加大協(xié)調(diào)解決力度，著力解決住宅小區(qū)中人民群眾最直接、最關(guān)心、最現(xiàn)實(shí)的民生突出問題。四是居民自治、社會(huì)參與。發(fā)揮居民自治作用，調(diào)動(dòng)居民自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的積極性，提升業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的自治能力，強(qiáng)化居委會(huì)的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督功能，引導(dǎo)專業(yè)社會(huì)中介組織積極參與社區(qū)公共事務(wù)管理。

　　(三)主要目標(biāo)。至20**年，完善住宅小區(qū)管理體制、機(jī)制，綜合管理水平明顯提升;形成以住宅小區(qū)為基礎(chǔ)單元的住宅小區(qū)自治和社會(huì)共治機(jī)制，業(yè)主自我管理能力和住宅小區(qū)社會(huì)共治能力明顯增強(qiáng);建立“按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)協(xié)商和監(jiān)督機(jī)制，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)，物業(yè)服務(wù)水平和行業(yè)滿意度明顯提高;基本解決住宅小區(qū)中涉及民生的突出問題，居民居住生活環(huán)境得到明顯改善。

二、完善管理體制機(jī)制，提高住宅小區(qū)綜合管理水平

　　(一)建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議。按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》要求，建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議，制定聯(lián)席制度，明確聯(lián)席會(huì)議工作職責(zé)，落實(shí)專門工作人員和專項(xiàng)工作經(jīng)費(fèi)，完善日常工作制度，定期召開工作例會(huì)、信息通報(bào)、綜合協(xié)調(diào)、考核督辦等相關(guān)工作，及時(shí)牽頭協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)中跨部門、跨領(lǐng)域的問題。

　　(二)推動(dòng)城市網(wǎng)格化管理進(jìn)住宅小區(qū)。在本鎮(zhèn)住宅小區(qū)中實(shí)施網(wǎng)格化管理，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、居委會(huì)等對(duì)住宅小區(qū)突出問題的發(fā)現(xiàn)能力，暢通報(bào)送渠道，加大城市網(wǎng)格化管理對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)綜合管理問題的處置解決力度，推動(dòng)鎮(zhèn)和社區(qū)基層從發(fā)現(xiàn)、受理、處置解決的有效循環(huán)，提高問題發(fā)現(xiàn)率和處置率。

　　三、發(fā)揮市場(chǎng)作用，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展

　　(一)建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制。堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，按照“按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測(cè)體系，密切監(jiān)測(cè)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)。建立市場(chǎng)信息發(fā)布機(jī)制，定期發(fā)布區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和拂去價(jià)格等參考信息。建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，積極配合政府做好“社區(qū)建設(shè)”工作，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合素質(zhì)提升。

　　(二)建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳信息平臺(tái)。建立責(zé)任明確、相互支撐、互相支持的社區(qū)管理體制，在對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施政府補(bǔ)貼及優(yōu)質(zhì)服務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳信息平臺(tái)，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納的情況納入個(gè)人誠信管理檔案，將個(gè)人的繳納情況分為優(yōu)、良、中、差四等，直接登記入信息平臺(tái)，供各個(gè)職能部門進(jìn)行調(diào)閱審核,如未繳清物業(yè)服務(wù)費(fèi)的人員，應(yīng)當(dāng)做不錄取，不評(píng)優(yōu)，不補(bǔ)貼等處理。

　　(三)健全物業(yè)企業(yè)優(yōu)勝劣汰機(jī)制。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，建立動(dòng)態(tài)檢查和物業(yè)資質(zhì)批后監(jiān)督管理評(píng)估機(jī)制。對(duì)物業(yè)企業(yè)取得資質(zhì)后開展執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入后評(píng)估，對(duì)不具備從業(yè)資質(zhì)的，建立企業(yè)資質(zhì)升降獎(jiǎng)懲機(jī)制。完善物業(yè)招投標(biāo)管理，規(guī)范招投標(biāo)代理行為。充分運(yùn)用市場(chǎng)化手段，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，引導(dǎo)規(guī)模小的物業(yè)服務(wù)企業(yè)走專業(yè)化發(fā)展道路。

四、發(fā)揮居民自治和社會(huì)共治作用，增強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理能力

　　(一)理順物業(yè)自治管理機(jī)制。強(qiáng)化各居委會(huì)、工作站對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)組建、換屆、日常運(yùn)作的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督職責(zé)。提高業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的組建率。加強(qiáng)基層對(duì)社區(qū)的掌控力，重點(diǎn)負(fù)責(zé)選擇推薦好業(yè)委會(huì)成員特別是業(yè)委會(huì)主任、副主任人選，原則上業(yè)委會(huì)主任應(yīng)在居委會(huì)主任或成員中推出人選，選舉產(chǎn)生并兼任。對(duì)于兼任業(yè)委會(huì)成員的居委會(huì)主任或成員，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以依法從物業(yè)管理收益中提取報(bào)酬或由適當(dāng)調(diào)高津貼補(bǔ)貼考核系數(shù)，以調(diào)動(dòng)相關(guān)人員積極性。

　　(二)形成物業(yè)矛盾調(diào)處機(jī)制。制定《關(guān)于開展物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作的實(shí)施辦法》，落實(shí)相關(guān)經(jīng)費(fèi)和人員，完善住宅小區(qū)矛盾化解長(zhǎng)效機(jī)制，充實(shí)人民調(diào)解專業(yè)力量，提升調(diào)解人員的專業(yè)水平，實(shí)現(xiàn)小區(qū)層面調(diào)解工作的全覆蓋。

　　(三)落實(shí)物業(yè)保安專項(xiàng)治理機(jī)制。以老小區(qū)為重點(diǎn)，分別采取專業(yè)分包、勞務(wù)輸出、聯(lián)動(dòng)執(zhí)勤、人技共防等多項(xiàng)措施，解決人員來源復(fù)雜、薪酬待遇偏低、管事效率

　　較差方面的問題，以社區(qū)保安隊(duì)伍一體化為原則，提高小區(qū)安全、秩序和社區(qū)治安管理水平。

五、整合各方資源，解決住宅小區(qū)民生突出問題

　　(一)加強(qiáng)老舊設(shè)施設(shè)備改造和居住環(huán)境改善力度。結(jié)合專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、續(xù)籌，重點(diǎn)對(duì)航頭、下沙老舊住宅小區(qū)的消防設(shè)施、電梯等高風(fēng)險(xiǎn)隱患設(shè)施，實(shí)施更新改造。通過規(guī)劃、建設(shè)、管理等措施，努力緩解住宅小區(qū)“停車難”矛盾。

　　(二)加強(qiáng)違法建設(shè)、“群租”等頑癥治理力度。繼續(xù)完善違法建設(shè)和破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、“群租”、擅自改變房屋使用性質(zhì)等影響房屋使用安全行為的發(fā)現(xiàn)、報(bào)告、勸阻、處置機(jī)制，落實(shí)管理執(zhí)法主體相應(yīng)責(zé)任、建立快速處置工作流程。有效整合法律、行政、社會(huì)和社區(qū)規(guī)范等資源，整治和消除一批群眾反映強(qiáng)烈、重復(fù)信訪的違法違規(guī)建設(shè)和使用房屋的行為。依托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)開展住宅小區(qū)閑置住房的代理經(jīng)租，增加公共租賃住房供應(yīng)保障，從源頭上遏制“群租”現(xiàn)象蔓延。

　　(三)加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金補(bǔ)建和續(xù)籌力度。切實(shí)解決商品住宅專項(xiàng)維修資金缺失問題。對(duì)特定期間規(guī)定范圍的住宅小區(qū)，按照“業(yè)主出資為主、政府補(bǔ)貼為輔”的原則，解決商品住宅專項(xiàng)維修資金缺失的歷史遺留問題。對(duì)原以職工住宅立項(xiàng)“售后房”小區(qū)的公共設(shè)施維修資金缺失問題，按照初始籌集標(biāo)準(zhǔn)，由市、區(qū)縣政府支持解決。在此基礎(chǔ)上，“售后房”小區(qū)維修資金由三項(xiàng)歸并為一項(xiàng)，與商品房住宅小區(qū)并軌。對(duì)維修資金余額不足初始?xì)w集額30%的住宅小區(qū)，制定完善續(xù)籌辦法，建立維修資金續(xù)籌的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　(四)加大整治“居改非”違規(guī)行為力度。堅(jiān)決制止 “居改非”違規(guī)行為，根據(jù)實(shí)際制定專項(xiàng)整治行動(dòng)，堅(jiān)決抵制“居改非”勢(shì)頭的擴(kuò)散和蔓延，消除因居住房屋“居改非”而帶來的擾民現(xiàn)象及安全隱患，保障社區(qū)居民安居生活，進(jìn)一步改觀小區(qū)的整體環(huán)境面貌，推進(jìn)小區(qū)平安建設(shè)。

六、保障措施

　　(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各有關(guān)部門要將住宅小區(qū)綜合治理作為一項(xiàng)重要工作納入議事日程，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)工作落實(shí)。

　　(二)加大財(cái)政投入。各住宅小區(qū)綜合治理聯(lián)席會(huì)議日常工作機(jī)構(gòu)正常運(yùn)行，以及工作人員培訓(xùn)、課題調(diào)研項(xiàng)目、服務(wù)平臺(tái)建設(shè)、輿論宣傳等需要的經(jīng)費(fèi)要予以保證。

　　(三)加強(qiáng)培訓(xùn)力度。圍繞本市住宅小區(qū)綜合治理工作要求和物業(yè)管理工作內(nèi)容，制定年度培訓(xùn)計(jì)劃，不斷完善培訓(xùn)大綱和培訓(xùn)教材，增強(qiáng)教育培訓(xùn)的針對(duì)性、操作性和實(shí)效性。落實(shí)相關(guān)經(jīng)費(fèi)，加強(qiáng)對(duì)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)、各職能部門等相關(guān)人員的培訓(xùn)。

　　(四)加大考核力度。依托住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議，建立工作評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，完善住宅小區(qū)督促考核和工作評(píng)價(jià)機(jī)制。建立住宅小區(qū)綜合治理工作第三方測(cè)評(píng)制度。健全由行政監(jiān)察部門牽頭的跟蹤督辦和問責(zé)機(jī)制，將考核督查結(jié)果與相關(guān)部門的獎(jiǎng)懲績(jī)效掛鉤。

篇2：住宅小區(qū)工程質(zhì)量維修控制辦法

　　工程質(zhì)量維修控制辦法

　　為了及時(shí)解決小區(qū)居民的工程質(zhì)量問題，向住戶提供完善的服務(wù)，滿足住戶的合理要求，進(jìn)一步提高公司的信譽(yù)，結(jié)合小區(qū)維修工作的實(shí)際情況，特制定本辦法。

　　第一條 公司全體員工均有熱情接待、聽取顧客報(bào)修的責(zé)任，并設(shè)身處地為其解決實(shí)際問題，不可以職權(quán)范圍為借口推諉顧客。

　　第二條 當(dāng)住戶(顧客)來電或上門報(bào)修時(shí)，第一接收人應(yīng)及時(shí)填寫《產(chǎn)品質(zhì)量維修記錄》，明確維修項(xiàng)目的來源，問明事由，記清樓號(hào)、位置、顧客姓名。

　　第三條 對(duì)住戶(顧客)報(bào)修與求助應(yīng)耐心細(xì)致，對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。

　　第四條 項(xiàng)目辦應(yīng)由專人負(fù)責(zé)住戶的維修工作，及時(shí)同住戶溝通根據(jù)《產(chǎn)品質(zhì)量維修記錄》和具體的情況分清責(zé)任：

　　1.施工方責(zé)任分為施工工藝不當(dāng)或材料不合格兩方面的原因，維修負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)聯(lián)系施工方到現(xiàn)場(chǎng)查看問題，拿出解決辦法。并且最遲不得超過15個(gè)工作日給予徹底維修，達(dá)到顧客(居民)滿意。若施工方不能按約定的時(shí)間予以維修，或維修后仍存在質(zhì)量問題，項(xiàng)目辦可自行聯(lián)系解決。所發(fā)生的費(fèi)用由施工方保修金中雙倍扣除。

　　2.顧客自身原因：由于顧客使用不當(dāng)?shù)馁|(zhì)量問題，應(yīng)及時(shí)、妥善地向顧客說明情況，并協(xié)助顧客聯(lián)系物業(yè)部門給予有償服務(wù)。

　　3.保修期外，如果顧客(居民)向項(xiàng)目辦反映質(zhì)量問題，項(xiàng)目辦應(yīng)向顧客作好解釋工作，協(xié)助顧客聯(lián)系物業(yè)部門給予有償服務(wù)。

　　第五條 對(duì)于明確維修的質(zhì)量問題，項(xiàng)目辦維修負(fù)責(zé)人員及時(shí)電話通知承包方(或掛號(hào)信通知并查詢)，承包方要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)維修好，經(jīng)住戶簽字認(rèn)可后報(bào)項(xiàng)目辦。作為工程維修金的支付憑據(jù)。如承包方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不能修理好，項(xiàng)目辦可自行安排進(jìn)行維修。

　　第六條 維修過程中，項(xiàng)目辦應(yīng)安排專門人員對(duì)維修過程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、檢查，并對(duì)維修過程和結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。

　　第七條 維修好的房屋要由項(xiàng)目辦(兩人以上)簽字認(rèn)可并經(jīng)住戶簽字，維修方在一個(gè)月后進(jìn)行回訪檢查，無質(zhì)量問題后，辦理工程量驗(yàn)收單進(jìn)行結(jié)算。以上發(fā)生的費(fèi)用扣承包方工程款。

　　第八條 維修時(shí)間：為不影響住戶的生活，項(xiàng)目辦人員應(yīng)確保所維修項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成。

　　1.對(duì)急修項(xiàng)目(如：自來水設(shè)施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設(shè)備漏水、漏電)，要在30分鐘內(nèi)到位，12小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)住戶(使用人)做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。

　　2.一般維修原則上2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。維修時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。

　　第九條 項(xiàng)目辦負(fù)責(zé)人對(duì)維修的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，確保維修結(jié)果達(dá)到預(yù)期的要求。

篇3：住宅小區(qū)開發(fā)五大弊端透析

　　近年來,住宅小區(qū)的規(guī)模越做越大,質(zhì)量越做越高,這是可喜的現(xiàn)象。但綜觀各類住宅小區(qū),有些明顯的弊病仍在蔓延通行,影響著小區(qū)的健康發(fā)展。

　　重內(nèi)輕外--區(qū)內(nèi)一枝花,區(qū)外臟亂差

　　現(xiàn)今許多開發(fā)商都明白了住宅小區(qū)做好環(huán)境這個(gè)概念,因此在這方面是下了功夫的。一些小區(qū)的綠化率在不斷提高,亭閣樓榭、流水噴泉、園林景觀一應(yīng)俱全。小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施高檔。但小區(qū)外卻坑坑洼洼、污水橫流、垃圾遍地,蒼蠅蚊子滿天飛,臭氣四溢;車輛停放亂七八糟,地?cái)偂⑴艡n滿目皆是,一派臟亂差不堪入目的樣子,內(nèi)外環(huán)境極不和諧。

　　重表輕里--注重外表看相,不顧內(nèi)在質(zhì)量

　　這兩年許多樓盤一改過去方正規(guī)矩、整齊劃一的建筑外型和灰暗單調(diào)的色彩,造型多樣、色調(diào)豐富。歐式建筑的羅馬柱、幾何線條、花飾浮雕、鐵花欄桿以及流行的八字窗、飄窗、彩色坡屋頂?shù)韧饬⒚嫜b飾越來越普及。許多建筑物的外表感覺很不錯(cuò)。但是單元入口處簡(jiǎn)直像一個(gè)雜物間。各種管線表箱密密麻麻明布在外,墻面地面不平、缺棱少角、開裂空鼓;許多門窗框洞不周正不對(duì)稱;門窗不嚴(yán)實(shí)、開啟不靈便,還有顏色不一致等問題。屋面漏水、墻面滲水、廚衛(wèi)冒水等隱蔽性問題也很常見。

　　重大輕小--只顧抱西瓜,不顧揀芝麻

　　眼下許多開發(fā)商觀念轉(zhuǎn)變很快,尤其是在接受海外和沿海樓市的經(jīng)營(yíng)理念上行動(dòng)迅速,如在搞概念、做環(huán)境、修會(huì)所、強(qiáng)力推廣等方面加大力度,而其他諸如小區(qū)外的環(huán)境、室內(nèi)工程質(zhì)量、售后服務(wù)等視作芝麻小事。抓大放小,如一些地方房型越做越大,外觀越做越漂亮,但不注重細(xì)部處理。該通風(fēng)通氣的地方不通風(fēng)通氣,該安全的地講話踩,產(chǎn)品經(jīng)不起細(xì)看和推敲。細(xì)部雖小,卻影響整體效果和使用效果。

　　重建輕管--開發(fā)很用功,物管太稀松

　　愈來愈多的開發(fā)商在小區(qū)的地段、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)、公建配套、工程質(zhì)量上下功夫。但與此同時(shí),物業(yè)管理卻沒能同步發(fā)展。由于重建設(shè)輕管理,往往把物管工作當(dāng)做附帶性工作來抓。有的開發(fā)公司還給物業(yè)公司作出了自負(fù)盈虧的要求。不少物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)緊張,管理偷工減料。不少小區(qū)的物管公司人員和設(shè)施都不到位,諸多的服務(wù)工作無人做,業(yè)主反映的問題和維修工作得不到及時(shí)解決。還有收費(fèi)不合理、帳目不公開、管理不民主等問題層出不窮。

　　重利輕人--以人為本是概念,重利輕人很常見

　　這幾年越來越多的開發(fā)商打起了以人為本的旗幟。有的開發(fā)商并沒賦予其真正的內(nèi)涵。上面談到的那些通病現(xiàn)象就是缺乏了以人為本內(nèi)涵要求的表現(xiàn)。在一些小區(qū)有許多怪現(xiàn)象,如業(yè)主交了物業(yè)管理費(fèi)后還得按常住人口買電梯月票;有的開發(fā)商把候梯廳封閉起來作為營(yíng)業(yè)房出租;還有的開發(fā)商把樓房出入口等公共部位搞成了地?cái)偦蚺艡n區(qū),煙火薰烤和噪聲污染不斷;還有的樓盤規(guī)定晚10點(diǎn)關(guān)電梯,早8點(diǎn)開電梯,其余時(shí)間業(yè)主只能爬人行梯;還有那些把半價(jià)陽臺(tái)封閉后全價(jià)出售、公攤面積加大等,這些作法與以人為本大相徑庭。至于用虛假廣告使業(yè)主上當(dāng)、經(jīng)濟(jì)關(guān)系和產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清而使業(yè)主長(zhǎng)期辦不了產(chǎn)權(quán)證等行為更是典型的見利忘義的違法行為。

　　上述這些通病在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)中不是個(gè)別、孤立、偶然存在的現(xiàn)象。它表現(xiàn)得相當(dāng)普遍,個(gè)別地方還相當(dāng)嚴(yán)重。這折射出目前的小區(qū)開發(fā)還處在一個(gè)不成熟時(shí)期,總體開發(fā)水平不平衡,差異較大,尤其是內(nèi)地大大落后于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)。追根溯源,這里面除了一些開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想有偏差外,同時(shí)也反映出一些開發(fā)商缺乏對(duì)品知識(shí)的全面認(rèn)識(shí)。他們不懂得商品房作為特殊商品,也具有所有商品的一些共性,如商品的多層次性。商品房同其它商品一樣由核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品3部分構(gòu)成。如果說房屋本身是核心產(chǎn)品,那么室外環(huán)境、建筑風(fēng)格、小區(qū)規(guī)模、公共配套等就是其有形產(chǎn)品。而小區(qū)外的周邊環(huán)境、開發(fā)商信譽(yù)、售后服務(wù)等則是其延伸產(chǎn)品。這三個(gè)部分是相輔相成有機(jī)結(jié)合的統(tǒng)一體。只有當(dāng)它們成為統(tǒng)一體的時(shí)候,才叫做完整產(chǎn)品或優(yōu)良產(chǎn)品。注重某一部分,忽視某一部分都會(huì)給這個(gè)統(tǒng)一體造成缺陷,最終所形成的必然是不完整產(chǎn)品。因此,開發(fā)商一定要拋棄那種急功近利的浮躁心態(tài),自覺樹立做完整產(chǎn)品的開發(fā)理念,在開發(fā)中扎實(shí)有效地工作,創(chuàng)優(yōu)良小區(qū),出精品樓盤,這才是今后住宅小區(qū)的發(fā)展方向。