住宅小區(qū)的這些責(zé)任歸誰管

　　一、這些是物業(yè)管的事

　　物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(物業(yè)管理微資訊)。也就是說，物業(yè)公司的管理服務(wù)體現(xiàn)的是“公共服務(wù)”，是為業(yè)主提供“公共服務(wù)產(chǎn)品”。

　　物業(yè)服務(wù)分基本業(yè)務(wù)和專項業(yè)務(wù)。其中基本業(yè)務(wù)包括房屋建筑物的維護、修繕與改造;物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新;相關(guān)場地的維護與管理;消防設(shè)備的維護、養(yǎng)護與更新。

　　專項業(yè)務(wù)包括以下四方面：

　　1、治安保衛(wèi)。通過值班、看守、巡邏所進行的防火、防盜、防事故以及突發(fā)事件的處理;

　　2、清掃保潔。對管理區(qū)域內(nèi)的垃圾定時定點收集清運，以及對公共部位的清掃保潔;

　　3、庭院綠化。對管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地，宅旁綠地和道路綠地的日常養(yǎng)護;

　　4、車輛管理。對進入管理區(qū)域內(nèi)的各種機動車輛的限制，除了必要的特許車輛外，其他車輛經(jīng)過允許方能駛?cè)耄匆?guī)定地點停放。

　　通俗地講，物業(yè)管理是對住宅小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及小區(qū)綠化、環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)秩序進行維修、養(yǎng)護、管理的活動。物業(yè)公司向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費用，主要用于這些方面的支出。

　　二、這些是開發(fā)商管的事

　　1、保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，都是開發(fā)商的責(zé)任。

　　2、房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

　　(1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

　　(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

　　(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;

　　(4)裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

　　3、在建筑工程保修期外，居民住宅樓外的供熱設(shè)施和樓內(nèi)的共用供熱設(shè)施由供熱單位負責(zé)管理與維修。

　　已經(jīng)分戶供熱的住宅用熱戶室內(nèi)供熱設(shè)施，由用熱戶管理，更換供熱設(shè)施的費用由用熱戶承擔(dān)，因供熱事故造成損失的除外。

　　4、非住宅用熱戶的供熱設(shè)施管理責(zé)任，由供熱用熱雙方在合同中約定。

　　5、超過保修期的責(zé)任如何劃定?如果是分戶供熱的用戶，室內(nèi)供熱設(shè)施相對獨立，由用戶自己負責(zé)維修;公共供熱設(shè)施則由供熱單位管理并承擔(dān)維護責(zé)任。

　　三、這些是相關(guān)部門管的事

　　1、業(yè)主家里被盜、違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事主要由政府主管部門、街道社區(qū)、公安部門、執(zhí)法部門或司法部門解決，要具體情況具體分析。

　　比如，業(yè)主家里被盜，如果物業(yè)企業(yè)沒有全面履行其應(yīng)當(dāng)負有的管理義務(wù)(如合同約定提供24小時安全巡邏，但未按時執(zhí)行)，保安防范工作存在疏忽(有過錯)，從而造成業(yè)主人身、財產(chǎn)損害的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　2、業(yè)主違章搭建、業(yè)主占用綠地和道路等，應(yīng)先通過街道社區(qū)、業(yè)主委員會或物業(yè)公司出面協(xié)調(diào)處理，如果仍然沒有效果的話，則要通過執(zhí)法部門或司法途徑解決。

　　3、業(yè)主違規(guī)改裝修住房等，物業(yè)管理公司有權(quán)處理，并要求限期整改。如果業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間發(fā)生糾紛協(xié)商不成的，提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解，或提交市仲裁委員會依法裁決。

　　4、此外，業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問題，由社會公共事業(yè)企業(yè)或運營商負責(zé)解決。

　　4物業(yè)、業(yè)主責(zé)任要分明

　　四、歸物業(yè)管的事

　　1、物業(yè)負責(zé)管理房屋的公用部位，是指一棟住宅樓中業(yè)主、物業(yè)使用人共用房屋的基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、板、柱、屋頂?shù)龋送膺€有樓梯間、通道、專用房間、外墻面、屋面防水、樓內(nèi)自行車存車庫等。

　　2、共用設(shè)施是指住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建筑小品、化糞池、非市政排水管線、窖井、非營利性的休閑廣場和健身器械等。

　　3、共用設(shè)備是指住宅樓內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置、電氣線路、加壓泵房;非業(yè)主、物業(yè)使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控系統(tǒng)、電控門、消防器具、垃圾桶、垃圾箱。

　　五、歸業(yè)主管的事

　　1、家里的門窗框、把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關(guān)壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落等，這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都要業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。

　　2、此外，召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、選聘或解聘物業(yè)公司、簽訂物業(yè)委托服務(wù)合同、制定管理規(guī)約等，也都是全體業(yè)主的事。

篇2：小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督和違約責(zé)任處理辦法

　　小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督和違約責(zé)任處理辦法

　　一、日常監(jiān)督

　　甲方聘請專門人員并授權(quán)監(jiān)督人員按照本合同及各個附件的約定，代表甲方對乙方的履約情況進行全程監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)問題，及時向乙方發(fā)出整改通知書，并記錄在案，定期向業(yè)主委員會報告。乙方有義務(wù)配合甲方聘請的專門監(jiān)督人員進行監(jiān)督，對監(jiān)督人員通知的整改事項要有積極的回應(yīng)并認真整改。乙方?jīng)]有履行合同約定的管理服務(wù)職責(zé)，經(jīng)甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不改正的，視作違約。合同期內(nèi)因同一問題或同一情況監(jiān)督人員發(fā)出5次(含)以上整改通知書的，視作違約(不包括建設(shè)單位施工遣留問題及個別業(yè)主惡意破壞)。甲方及甲方聘請的監(jiān)督人員不得干涉乙方按合同的約定實施的日常管理與服務(wù)。

　　二、違約責(zé)任

　　乙方?jīng)]有達到本附件約定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成違約的，由甲方向乙方發(fā)出書面處罰通知，每一項違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和經(jīng)營用房經(jīng)營收入總額中乙方1個百分點的可得金額，相應(yīng)增加甲方1個百分點的可得金額。(即如果沒有任何違約行為發(fā)生，乙方可獲得最高35%的經(jīng)營總收入，甲方獲得65%；如果發(fā)生一項違約，則乙方所得減少到34%，甲方所得增加到66%，依此類推)。

　　考核辦法和結(jié)果處理

　　一、每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業(yè)管理的主要計劃等，兩次向全體業(yè)主送發(fā)書面報告。

　　二、業(yè)主委員會年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評議打分表，對以下內(nèi)容進行打分評議：

　　1)供電管理；

　　2)供水管理；

　　3)消防治安管理；

　　4)衛(wèi)生保潔管理；

　　5)綠化管理；

　　6)公共設(shè)施設(shè)備管理；

　　7)車輛管理；

　　8)維修服務(wù)；

　　9)服務(wù)態(tài)度；

　　10)遺留問題的解決；

　　11)總體評價。

　　打分的標(biāo)準(zhǔn)為：好、較好、一般、較差、差。

　　三、年中和年底回收的表格由業(yè)主委員會邀請江東區(qū)物業(yè)辦、社區(qū)居委會、部分業(yè)主代表和乙方代表進行公開匯總并將結(jié)果向全體業(yè)主公告。在“總體評價”中，80%(含)以上業(yè)主認為“好或較好”的，業(yè)主委員會向全體業(yè)主書面通知按合同規(guī)定邀清上半年或下半年物業(yè)管理費。30%(含)以上業(yè)主認為“差或較差”的，上半年或下半年物業(yè)費按90%收取。50%(含)以上業(yè)主認為是“差或較差”的，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會解聘現(xiàn)物業(yè)公司，并組織招投標(biāo)選聘新的物業(yè)管理公司。

篇3：小區(qū)物業(yè)治安責(zé)任合同書

　　小區(qū)物業(yè)治安責(zé)任合同書

　　甲方：________物業(yè)管理有限公司

　　乙方：____________

　　為加強本小區(qū)治安管理，確保小區(qū)內(nèi)各業(yè)主(租戶)和來訪客人的安全和合法權(quán)益，營造規(guī)范、安全、良好的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰條例》，與各用戶訂立本治安責(zé)任合同書。

　　一、甲方責(zé)任

　　1、貫徹執(zhí)行《中華人民共和國治安管理處罰條例》和公安部門的有關(guān)規(guī)定，對小區(qū)各用戶單位的治安工作進行監(jiān)督檢查。

　　2、組織實施各級治安責(zé)任制和崗位責(zé)任制，建立區(qū)內(nèi)公共部位的安全制度和安全操作規(guī)程。

　　3、把治安工作列入小區(qū)管理之中，嚴(yán)格實施安全監(jiān)督，對不安全因素采取有效措施。

　　4、組織保安隊伍，實施全天候的保安服務(wù)，努力協(xié)助公安部門確保小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域住戶和客人的生命財產(chǎn)的安全。

　　5、對各業(yè)主/住戶和專業(yè)保安人員進行安全宣傳和教育培訓(xùn)。

　　6、領(lǐng)導(dǎo)保安機構(gòu)，管理保安隊伍，協(xié)調(diào)周邊各方關(guān)系。

　　7、制定與實施應(yīng)急措施，及時處理事故。

　　8、追查事故原因，及時采取措施和認真整改。

　　9、積極主動地與公安部門密切聯(lián)系，建立相互支持的良好工作關(guān)系。

　　10、對各業(yè)主/住戶的治保聯(lián)防人員和本部保安員實施獎懲，協(xié)助公安部門對案件事故的查處。

　　二、乙方責(zé)任

　　1、貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)，落實“預(yù)防為主，群防群治”的方針，做到“誰的產(chǎn)權(quán)單位，誰負責(zé)”，在公安、保安部門的指導(dǎo)下，全面負責(zé)產(chǎn)權(quán)單位的治安保衛(wèi)工作。

　　2、加強對產(chǎn)權(quán)單位的治安保衛(wèi)意識，嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)的治安管理規(guī)定，對家里人進行法制和安全教育。

　　3、開展安全自查，發(fā)現(xiàn)隱患、及時整改，防范案件、事故發(fā)生，并及時向公安或物業(yè)管理公司保安部反映治安情況。

　　4、對違反制度、疏于防范的家人和朋友進行批評教育。

　　5、協(xié)助公安部門或物業(yè)管理公司對事故、案件的調(diào)查處理。

　　6、加強與公安部門和物業(yè)管理公司保安部門聯(lián)系，互通情況，協(xié)調(diào)關(guān)系。

　　三、違約責(zé)任和爭議解決方式

　　1、違反本合同或因工作失職、瀆職而造成事故或案件的，視其情節(jié)，依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰條件》，報請行政主管部門給予相應(yīng)的處罰，直至追究刑事責(zé)任。

　　2、產(chǎn)生爭議糾紛的，可申請行政復(fù)議或上訴至人民法院進行裁決。

　　四、其他

　　1、業(yè)主/住戶責(zé)任人的變更，應(yīng)及時通知物業(yè)管理公司保安部，根據(jù)《合同法》規(guī)定，本合同繼續(xù)有效，接任人應(yīng)承擔(dān)合同責(zé)任。如有異議，可以重新簽定。

　　2、本合同如有未盡事宜，雙方協(xié)商并作出補充規(guī)定。

　　3、本合同書一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自簽訂之日起生效。

　　甲方：________乙方：________

　　甲方責(zé)任人：________乙方責(zé)任人：________