當前物業管理與社區管理的困境及其整合
目前，隨著社會的不斷發展與進步，管理已經是當代的首要任務，大到國家，小到個人，一個國家如果沒有一個良好的管理系統，就不會發展進步，出現社會秩序紊亂、社會治安動蕩的現象。個人如果沒有得到良好的管理，很容易走上一條不歸路，并且阻礙社會的發展。如今，城市居住區實施了物業管理和社區管理這兩大管理體系，并且進行有效的整合機制，以促進城市居住區的文明發展。
1 物業管理和社區管理有效整合研究背景分析
近年來，由于中國的經濟飛速發展，社會不斷的進步，使中國也正逐漸的走向世界。然而，我國當前處于從經濟體制改革到政治體制改革、傳統型社會向現代社會轉變的過渡時期。從目前形勢上看，我國已經不再是以前的縱向單一的鏈式社會結構，而是縱橫交錯的網絡型結構。當前我國社會處于一種社會結構、社會功能、人們的生活方式和社會需求間的關系日趨多元化的形勢。
正是由于在此背景下，城市的管理體制與人民的生活發生了重大的變化。在此變化下，國家為了更好地管理城市居民生活，并且體現一定地域內居民的自治和自管，規定進一步完善建設社區管理體制。隨著社區管理體制的推廣，社區委員逐漸被重視起來，社區委員的功能也逐漸被強化。近年來，隨著我國城市居住區新型物業管理行業的逐漸形成，對管理城市居住區的要求也更加嚴格并且明確，由此，業主委員會和物業管理公司正在逐漸走向城市社區管理組織這一行列。近幾年來，很多學者開始了對城市社會的微觀管理進行了研究與探索，其研究主要從兩大類進行，一類是站在政治的角度和社會學角度來研究城市社區組織體系以及管理模式;另一類是站在經濟管理學的角度進行研究，其主要研究物業管理這一行業在開展工作的時候所存在的問題。
隨著城市居民區管理體制的不斷完善與進步，城市居民越來越重視對居住區的管理。但是事實證明，物業管理和社區管理雖然在時間和空間上同時運行，但是他們又在參與主體、運行體系上各不相同。換言之，他們是兩種不完全相同的管理城市居民居住區的管理體制。為此，社會要想穩定發展不斷進步，并且構建和諧社區，以達到我國構建和諧社會的目標，就要不斷地對社區管理體制進行整合，本著從綜合性、全面性出發，對這兩種不同的管理體制進行研究，并且不斷完善兩種管理制度，以服務居民為本，進而構建出一個更加和諧的社會。
2 當前社區管理與物業管理所面臨的困難
目前，雖然對城市居民的管理有穩定社會、促進社會和諧等作用，但是在實施的過程中也面臨一定的困難。社區管理與物業管理在工作中存在各種沖突與矛盾，導致矛盾與沖突的原因是由于兩種管理體制都以各自為主體而存在不同的問題。這種困境的存在，阻礙了城市和諧社區的建設。現在，我們從物業管理公司、業主委員會和社區委員會三方面所面臨的困難進行簡單分析。
2.1 物業管理公司所面臨的困難
我國的物業管理行業盡管隨著《物業管理條例》和《物權法》等有關制度的頒布與實施，發展環境得到了改善，但是，物業管理行業所面臨的困難從誕生那天起就沒有間斷過。物業管理行業是一種在實施過程中要面臨多方主體(業主、開發商、建筑施工企業、社區管理機構等)的管理體制。當前的物業管理處在社會分層的環境里，物業管理公司正處于矛盾沖突的焦點上，特別是近年來，物業管理行業飛速發展，其他的有關機構則相對比較滯后。有研究表明，業主與物業管理公司發生矛盾的原因大部分是因為開發商、建筑施工企業遺留下來的問題所致。我們常見的問題就有業主在租住期間出現房屋的質量問題，或者是在業主居住之后開發商所做出的承諾不兌現。這些問題目前并沒有明確制度對其進行規范。
2.2 業主委員會所面臨的困難
業主委員會在當今可謂“形同虛設”。由于我國城市小區設立了物業管理公司，業主委員會也就成了物業管理中的一大薄弱環節。有人認為，導致業主委員會“形同虛設”的原因是業主委員會運行資費短缺等問題。業主委員會在我國被忽視，無論是以前的《物業管理條例》還是被修改以后的新的《物業管理條例》，都沒有明確地對業主委員會做出相關規定，因此業主委員會的權利被架空。當前業主委員會的成立并不像以前那么簡單。它必須以“由業主參與業主委員會的意愿，并作為自檢候選人明確表達業主委員會的競選理念。同時，業主委員會要求作為其成員，要有較強的責任心，并且善于溝通，有足夠的協調能力，具備這些還不夠，還要有一定的物業管理知識與政治智慧，并且要有堅韌不拔的韌勁。”但是當今社會具備這些能力的復合型人才非常稀缺，這就一定程度上阻礙了業主委員會在物業管理中的實力，并且阻礙了業主委員會的發展。也有很多業主認為，業主委員會是一個非盈利的自治組織，業主委員會的工作費用應該收支平衡，并且認為業主委員會的成員不應得到工作酬勞，或者只能拿一些少量的津貼。
但事實上，業主委員會自成立以來，不僅要面臨重大的壓力和風險，還要承擔繁重枯燥的工作，這并不是少量津貼可以彌補的。這些困難導致了業主委員會資金短缺，并且沒有運動機制，由此，業主委員會也就“形同虛設”。
2.3 社區委員會所面臨的困難
不難看出，社區委員會的前身是原街道辦事處和居民委員會。社區委員會的基本性質為基層群眾性自治組織。在自治過程中，實現自我治理、自我管理，并代表居民向國家表達意見。但事實上，社區委員會在工作的時候承擔了大量的政府工作，為政府跑腿，并且代表國家向居民傳遞國家的意志。這就嚴重地削減了居民對社區委員會的認同感和參與社區活動的積極性，并且加重了基層政府的財政負擔，嚴重阻礙了基層民主政治的發展。另外，一方面部分地區為了體現社區自治的性質，地方政府只承擔一些社區專職人員的工資，社區經費劃撥很不合理，社區委員會只能以自身的力量，通過各種途徑來籌集經費，社區委員會面臨著資金困難的問題。另一方面社區管理公司與物業管理公司所提供的市場化的服務商品在某種程度上存在著沖突，這為兩者之間的合作留下嚴重的隱患。
當前，社區管理與物業管理還面臨著很多困難，這要求國家以及政府做出相應的措施來完善并且促進基層的管理體制的發展。
3 結語
目前，國家為構建和諧社會，成立了一系列的有效的管理制度，其中，物業管理和社區管理作為兩種不完全相同的管理體制，對城市居民區的管理起著不可忽視的作用。當前，兩種管理體系在實施上還面臨著一定的困難，并且他們在時間和空間上雖然同時運行，但是他們又在參與主體、運行體系上各不相同，是兩種不完全相同的管理體制。
對這兩種不同的管理體制進行有效的整合，將會對推動社會的發展，構建和諧社會有著重要影響。
篇2：瑞士物業管理與社區管理的相結合
瑞士物業管理與社區管理的相結合
日內瓦物業管理的特點，就是為物業投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優質的服務。但物業小區的管理不搞大而全，而是按社區的安排將服務設施出租，管理公司總裁巴內提說，以物業管理促進社區建設，以物業建設推動社區管理，使物業管理與社區管理相協調，應該是城鎮現代物業管理的目標和特色。
瑞士日內瓦的生活小區都 沒有院墻，更看到在小區門前站崗的保安人員，小區的物業管理與社區管理融為一體。小區的綠地全部是公共綠地，毫無分隔封閉之感。日內瓦唯有一個模范小區自成一體，是由為火車站附近的舊房拆建形成的，延續了舊名，叫做“巖洞小區”。
區內建筑風格獨特，是20世紀80年代一位剛出道的年輕設計師在一次競賽中脫穎而出的作品，看上去古里古怪，如同現代派藝術雕塑，但區內居民樓、地下車庫、理發館、小學校、兒童活動區，老人院、電影院、咖啡屋、小飯館、小商店，一應俱全，依勢而建。雖然小區一邊臨大街，一邊臨火車站，卻能鬧中取靜。小區的物業管理也是一流的。
這個小區是由日內瓦政府財政部屬下的物業公司管理，帶有社會補貼性質。所謂“社會物業”，即居住者需有資格享受社會住房福利補貼。這類小區居民樓的單元房只出租，不出售。租房的人必須是本州居民，起碼擁有兩年以和的瑞士居民身份證；在本州居住至少兩年以上；不能是享受稅收減免的居民。
其它條件則更加嚴格，如：市政搬遷或原住處有重大維修工程的居民；現有住房條件超出個人收入、家庭收入和經濟條承受能力的；現有住房環境有害健康的；年滿18歲，希望離開父母自已居住的人才能入住。入住的居民不得有第二住房，因為入住者將享受政府的補貼。一套現行月租為2600瑞士法郎的單元房，每個成年人最多可享受300瑞士法郎的補貼。如果想住寬敞的房子，如月租超過3500瑞士法郎的大單元，補貼將減少50%。家庭收入增長時，補貼數額將會向下調整，此時物業管理公司甚至可以建議住戶搬離福利小區，向其推薦普通小區的住房。
然而，日內瓦大多數的物業管理公司都是私營的。日內瓦州最早的物業公司出現于1825年，是以私人銀行的財務管理公司模式建立起來的，后來從美國的物業管理中引進了一些新經驗，至1964年基本形成了現代物業管理模式；即為住戶提供優質服務，為投資者實現物業增值，管理不斷創新。
除了自已有條件買地皮，建別墅的居民處，日內瓦州大多數城鎮居民選擇了單元住房。物業公司經營的房產選擇性很強，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。大多數人選擇住房的條件是周圍環境好，生活方便，價格適當，同時特別看重物業公司的服務質量。因此，物業公司反提供優質和多品種服務視為競爭的重要因素。
在日內瓦，每棟居民樓都有一名與物業公司簽有合同的物業管理員，負責樓內的清潔衛生，樓周圍綠地的修整。管理員一家必須住在樓里的一個單元內。過年過節時管理員負責在樓內張燈結彩，擺放圣誕樹。凡住戶需要服務的，大事小情都可以找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗、換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業公司，住戶也可以直接打電話給物業公司。物業公司則及時聯系與其有業務關系的各類專業公司。
有關專業公司很快便會給住戶來電話約時間，登門服務。負責此事的物業公司技術服務部一般只有一兩個人，一切服務都已社會化。各類社會服務公司的服務人員，往往只身開一輛小面包車，車內修理工具、零件、檢測儀表或器械應有盡有。服務人員工作優質高效，謝絕煙酒。維修完畢后，住戶只需在有關單子上簽個字，由服務公司直接與物業公司結賬。物業公司則根據與住戶簽訂的合同，該收錢時再通知住戶通過郵局付賬。
日內瓦的居民社區以地理位置劃分。一個社區中往往有多家物業公司管理的房產。居民享有的大多數服務項目由社區提供，如游泳池等體育設施、圖書館、博物館、學校老人院、門診部、藥房、銀行營業處等都在合理的距離內分布。社區內的公園不論大小一律免費，體育健身場所對本社區居民有優惠。居民的水、電、房租、電話費、退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就近的郵局辦理，有用跑遠路。社區還不定期的舉行區內居民聯誼活動，有時在公園舉行主題聯歡，如環保、防病、園藝等。社區內一般都有一周兩次的早市，居民可以買到新鮮的蔬菜。社區還辦有自己的小報，免費送進各家的信箱。
篇3：物業管理社區管理關系之我見
物業管理與社區管理關系之我見
文/嚴乃祥
目前，我國城市建設飛速發展，社區承擔了越來越多的社會責任。包括政府、物業管理企業、社區成員和社區居委會在內的個體和組織，在社區建設中的職責既有相同之處，也有不同之分，但搞好社區建設，促進城市發展的目標是一致的。本文將對物業管理如何與社區管理協調配合，實現社區建設目標作一些探討。
一、物業管理與社區管理之比較
物業管理是指業主委員會通過選聘物業管理企業，由業主委員會和物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。社區管理是指在街道范圍內，由街道黨工委、街道辦事處主導的，社區職能部門、社區單位和社區居委會積極參與的既有區域性、又全方位的自我服務和自我管理。
物業管理和社區管理有何異同呢？首先，從性質上看，社區管理是一個綜合性管理，它是街道辦事處、居委會對社區服務、社區衛生、治安管理、綜合治理和精神文明建設等實行組織領導、綜合協調、執法檢查等活動，具有行政管理職能，它的對象主要是人，而物業管理是以各類房屋、建筑物及配套設施設備、小區公共場地的使用、維修、保養為核心的專業管理服務，兩者雖有不同，但有所交融；其次，從管理區域來看，社區管理具有區域性，按照行政區域劃分，一般來講，一個社區往往包含了幾個樓盤和小區。而物業管理一般以一個小區為單位，是構成社區的基礎；第三，從目標來看，社區管理是在街道的指導下，社區各團體、居民共同參與的管理，主要圍繞人的生活來實施。物業管理主要圍繞業主的居住環境進行，從外部入手，也就是對物業進行管理，對人進行服務。兩者目標不盡相同，但都是以人為本，都是為了提高居民的生活質量，促進小區、社區的穩定和發展。
二、物業管理與社區管理之關系
二者相互促進，相輔相承。
重慶物業管理從無到有，從小到大，從矛盾重重到健康發展，已經走過了整整10年的歷程，搞好物業管理離不開社區組織的支持。筆者所在公司剛起步時，業主不理解，政府的法律法規不完善，小區的組織不健全，沒有第三方的協調，一切問題和矛盾全落在物業管理公司身上。在這種情況下，公司積極協助街道在小區成立了居委會，街道委派居委會主任、支部書記，物業管理公司副經理兼任居委會副主任和黨支部副書記，居委會委員從業主中選舉產生，黨的基層組織黨支部和居委會就這樣建立了。之后，公司加強和居委會的溝通協調，根據各自職責積極開展工作，物業管理公司主要是搞好小區的物業管理服務工作，居委會主要搞好黨的方針、政策的宣傳、學習，搞好精神文明建設，協調處理好各種糾紛矛盾。這樣一來，物業管理服務的水平提高了，業主住得舒心了，矛盾減少了，鄰里和睦了，小區、社區穩定了，社區建設也上了新臺階。可見，要建設一個優秀小區，僅憑物業管理公司的力量是不夠的，只有在社區組織的配合下，才能發揮合力，促成發展。
要搞好小區的物業管理和社區建設，物業管理企業除了和社區居委員會通力合作外，還應同小區（社區）的其他組織、部門交朋友，爭取支持。隨著住宅商品化進程，越來越多的居民不再是單位住房的租客，而成為小區房屋的所有人，他們不再像原來那樣對社區漠不關心，也想積極參與小區（社區）的事務，共同管理自己的家園，業主委員會就在這種條件下產生了。它是整個物業區域內全體業主的代表，有權選聘、解聘物業管理公司，有權監督物業管理服務工作。業委會的目的和物業管理企業的目的是一致的，但由于雙方所處地位不同，難免產生一些不和諧的音符，企業應積極同業委會溝通、協調，共同解決好業主與業主、業主與物業管理公司的矛盾糾紛。
三、社區建設需要小區文化
近年來，隨著我國經濟發展和住宅建設加快，越來越多的人從“單位樓”搬進了“小區樓”，住房條件改善了，仍有不少業主感到失落，特別是退休后的中老年人。究其原因，是鄰里之間缺乏溝通，讓人們產生了孤獨感，即使門對門、戶挨戶都互不往來，連姓什么都不知道，新聞媒體曾報道有老人死在家里幾天都無人知曉；盜賊把鄰居洗竊一空，還認為是在搬家等等，這都是由于商品住宅高速發展又缺乏人文
第一，物質文化建設。人們需要交往，交往需要場所。場所首先是從開發商那里取得，在規劃時就應給予考慮，如文化活動室、球類活動場所等。物業管理公司還要在開發商提供的基礎上，根據小區實際情況，增設一些室外休憩交流場所，如亭閣、石桌、石凳、報刊亭、宣傳園地等。這樣就為社區內的人際交往提供了硬件條件。
第二，精神文化建設。小區有了相應的活動場所和設施，社區文化就一定能搞好嗎？問題不那么簡單，關鍵要靠物業管理公司和各類社區組織積極引導業主參與到活動中來，才能真正發揮這些場所和設施的作用。
搞好物業管理，促進社區建設，需要物業管理企業和各種社區組織相互協調、相互支持，共同完成和實現建設社會主義和諧社會的奮斗目標。物業管理和社區管理之間，應該在保持共性的基礎上，積極發揮各自的個性，取長補短，這樣的管理，才是全面的管理，有效的管理。
作者系重慶小康物業有限責任公司副總經理