對物業管理用房權屬之法律分析與案例探討

　　隨著我國《物權法》正式頒布施行，房地產之業主的建筑物區分所有權概念進入公眾視野，特別針對社區地上(下)停車位、會所、物業管理用房等公用部位的建筑及非建筑物之用益與歸屬在物業服務管理中產生了諸多爭議;同時，社區居民的自我維權意識不斷提升，開始從維護小業主切身利益向謀求全體業主之共同利益趨勢而發展。根據目前我國《物權法》、《上海市房地產登記條例》及其他行政法規、規章、規范性文件之規定，物業管理用房屬于全體業主共有，未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。房地產開發企業在申請新建商品房所有權初始登記時，應當列明依照法律、法規規定或者當事人約定確定的業主共有房地產的范圍并提供相關證明材料，房地產登記機構對初始登記范圍內有業主共有房地產的，應當在房地產登記簿上予以記載，不另行頒發房地產權證。

　　較早規定“物業管理用房”之《上海市居住物業管理條例》自1997年7月1日起施行，按照上海審判實踐，通常在1997年7月1日之前竣工的物業小區，因當時法律法規對物業管理用房未作規定，一般情況下法院不予支持。同時，實踐中也出現了不少房地產發展商將小區物業管理用房等全體業主共有的物業登記在自己名下，并辦理出房地產權證的違規情形，或者房地產發展商將物業管理用房挪作經營或他用，抑或以提供他處用房為依據。據《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規則》規定：“共有建筑面積分攤僅限于本幢內的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑(如變電房、水泵房、門衛等)不得分攤到本幢房屋內。本幢內為多幢房屋服務的公用設施建筑面積亦不得分攤到本幢房屋內。”房地產發展商據此認為，未計入公攤面積的物業如物業管理用房等因計入成本而拒絕移交給業主大會。

　　本文將圍繞物業管理用房的形成、權屬的法律概念、理論基礎、具體配置、權屬登記、權利限制與救濟等方面進行有益的分析與探討，希望能提供理論與實踐上的銜接，以更務實的方式解釋與解決相關沖突。

　　關鍵字

　　建筑物區別所有權、物業管理用房、物業管理用房權屬、房地產初始登記

　　本文所述“物業管理用房”較早出自本市《上海市居住物業管理條例》((1997年5月28日公布)、并被《上海市住宅物業管理規定》(20**年11月1日起實施)廢止)，該條例第13條規定：“住宅出售單位應當按照規定提供物業管理區域必需的物業管理服務用房，產權屬全體業主共有......”。其后，《物業管理條例》(國務院20**年6月8日公布)第30條規定：“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。”這是國內首次以行政法規的形式對物業管理用房正式確立。隨后，上海市人民政府批轉市房地資源局《關于上海市實施<物業管理條例>若干意見》的通知(滬府發[20**]61號)，該《實施意見》第3條規定：“關于物業管理用房，建設單位應在物業管理區域內配置物業管理辦公用房和業主委員會用房(以下合稱物業管理用房)......”。也即明確本市物業管理用房實則包括兩大類：物業管理辦公用房和業主委員會用房。

　　再后，《上海市住宅物業管理規定》(20**年11月1日起實施)、上海市人民政府批轉市房地資源局關于實施上海市住宅物業管理規定若干意見的通知(滬府發[20**]38號)對物業管理用房的權屬登記、配置等作了更進一步的規定。

　　最終，我國《物權法》(20**年10月1日起施行)首次以法律的形式正式規定了物業服務用房概念，第73條規定：“......建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”，其語義與本文述及“物業管理用房”應屬相同。也由此可見，依立法者角度而言，物業管理用房的地位和作用在不段上升。

　　一、物業管理用房權屬、具體配置及產權登記規定

　　上海市人民政府批轉市房地資源局關于上海市實施《物業管理條例》若干意見的通知(滬府發[20**]61號)第3條即為關于物業管理用房的規定：“......建設單位應在物業管理區域內配置物業管理辦公用房和業主委員會用房(以下合稱物業管理用房)，在前期物業管理期間，提供給物業管理企業使用;業主大會成立后，無償提供給業主大會。產權屬全體業主所有。物業管理用房的具體標準為：物業管理辦公用房，按照不低于該物業管理區域房屋總建筑面積的0.2%提供。建筑面積5萬平方米及以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供。業主委員會用房，按照不低于建筑面積30平方米提供。提供的物業管理用房應為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應提交物業管理用房配置的相關資料。經審核符合以上條件的，市或者區、縣房地產管理部門方可核發房屋預售許可證和辦理房地產初始登記。”

　　接著，上海市房屋土地資源管理局印發《關于〈上海市實施物業管理條例的若干意見〉的應用解釋》的通知(滬房地資物[20**]455號)第7條關于物業管理用房規定：“建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應當將物業管理用房的座落、面積、室號在預測面積(實測面積)報告中予以注明，并加蓋建設單位公章;建設單位提交的資料符合《若干意見》規定的物業管理用房配置條件的，市或者區縣房地產管理部門方可核發房屋預售許可證和辦理房地產初始登記，并按規定予以注記。20**年9月1日以后竣工的物業管理區域，其物業管理用房的配置按《若干意見》的規定執行。1997年7月1日至20**年8月31日竣工的居住物業管理區域，其物業管理用房應按照規劃中配置的標準提供;規劃中未配置的，按照物業管理區域實際使用狀況予以提供。”

　　隨后，《上海市住宅物業管理規定》(20**年11月1日起施行)第19條規定：“建設單位應當按照市人民政府規定的標準在物業管理區域內配置物業管理企業用房和業主委員會用房(以下合稱物業管理用房)，并在業主大會成立后無償移交給業主大會。建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房設置的室號、面積等相關資料。市房地資源局、區(縣)房地產管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業管理用房室號。”第20條規定：“物業管理區域內的下列配套設施設備歸全體業主所有：(一)物業管理用房;......建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規定的配套設施設備登記申請，由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載，但不頒發房地產權證書。”

　　再次，上海市人民政府批轉市房地資源局關于實施上海市住宅物業管理規定若干意見的通知(滬府發[20**]38號)單列第5條物業管理用房的配置規定：“建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房：(一)物業管理企業用房，不低于物業管理區域房屋總建筑面積的0.2%;物業管理區域房屋建筑總面積不足5萬平方米的，不低于建筑面積100平方米。(二)業主委員會用房，不低于建筑面積30平方米。配置的物業管理用房應當為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。分期開發建設的物業管理區域，建設單位可在先期開發的區域內配置物業管理用房，或者以先期開發區域的建筑面積為基數，按本條第一款、第二款規定配置臨時物業管理用房。建設單位提供臨時物業管理用房的，應當根據《規定》第十九條的規定辦理相關手續。”

　　該意見從20**年11月1日起執行，20**年9月9日市政府批轉市房地資源局關于上海市實施《物業管理條例》若干意見的通知(滬府發[20**]61號)同時廢止。但就物業管理用房來講，兩份意見的區別不大，后一份意見區分了分期開發建設時物業管理用房的提供問題，等于使物業管理用房配置貫穿整個小區的建設開發過程中，與現今成片、分期開發物業小區相對應、相配合。20**年9月1日以后竣工的物業小區，物業管理辦公用房通常都按上述規定意見進行的。

　　《上海市房屋土地資源管理局關于明確不同時期物業管理用房面積的復函》(滬房地資物[20**]190號)又重申規定：“20**年9月1日以后竣工的物業管理區域，其物業管理用房的配置按《關于實施<上海市住宅物業管理規定》的若干意見》(滬府發[20**]38號)的規定執行。 1997年7月1日至20**年8月31日竣工的居住物業管理區域，其物業管理用房應按照規劃中配置的標準提供;規劃中未配置的，按照物業管理區域實際使用狀況予以提供。”

　　綜上所述，物業管理用房是在物業管理實踐過程中逐漸完善起來的，其依托的是法律、法規、規定、意見、通知、答復等一系列具有法律效力的規范，其可以從三個時間段劃分物業管理用房的配置及登記制度：1)1997年7月1日之前竣工的居住物業管理區域，因未有相關物業管理用房的法律法規規定，可不予配置;2)1997年7月1日至20**年8月31日竣工的居住物業管理區域，其物業管理用房應按照規劃中配置的標準提供;規劃中未配置的，按照物業管理區域實際使用狀況予以提供。實踐中在房產規劃局可查明小區物業管理用房的標注，因為建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應當將物業管理用房的座落、面積、室號在預測面積(實測面積)報告中予以注明，并加蓋建設單位公章;若無相關配置的，應給予相應配置。3)20**年9月1日以后竣工的物業管理區域，按《關于實施<上海市住宅物業管理規定》的若干意見》(滬府發[20**]38號)的規定執行。

　　最新出臺的《上海市房地產登記條例》(20**年7月1日起施行)對物業管理用房從房地產登記機關登記管理角度在第27條進行了規定：“房地產開發企業在申請新建商品房所有權初始登記時，應當列明下列房地產的范圍并提供相關證明材料：......(二)依照法律、法規規定或者當事人約定確定的業主共有房地產和作為公益性公共服務設施的房地產。”第29條規定：“......新建商品房的房地產開發企業申請房屋所有權初始登記的，房地產登記機構應當在房地產登記簿上記載該房地產開發企業保留自有的房地產和用于銷售的商品房，并分別頒發房地產權證;初始登記范圍內有業主共有房地產的，房地產登記機構應當在房地產登記簿上予以記載，不另行頒發房地產權證。房地產登記機構應當在房地產登記簿上注記作為公益性公共服務設施的房地產，由相關當事人按照法律、法規的規定或者約定另行辦理初始登記。”由此可見，該條例強調在新建商品房的房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當明確四種不同性質的房地產權利范圍：一是房地產開發企業用于銷售的房地產;二是物業管理用房、業主辦公用房等業主共有房地產;三是幼兒園、小學、居委會用房等公益性公共服務設施;四是車庫、會所等房地產開發企業保留自有的房地產。”

　　從不動產登記角度，1997年7月1日以后竣工的居住物業管理區域，小業主可通過在房產規劃局或房地產交易中心查閱到物業管理用房相關規劃配置及產權登記信息，看是否符合相關法律法規規定。目前實踐中，有將物業管理用房登記在房地產開發企業名下，或單獨辦理房地產權證的，這些都屬于違法違規，應予糾正。

　　二、物業管理用房之權屬的法律性質及限制

　　我國《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”由此第一次以基本法的形式確定了建筑物的權屬以及區分所有權的基本內涵。業主的建筑物區分所有權是一個集合權，包括對專有部分享有的所有權、對建筑區劃內的共有部分享有的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可分離性。在這三種權利中，業主對專有部分的所有權占主導地位，是業主對專有部分以外的共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎。沒有業主對專有部分的所有權，就無法產生業主對專有部分以外共有部分的共有權，以及對共有部分的共同管理的權利。1

　　該法第73條同時規定：“建筑區劃內的道路。屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。” 我國民法專家王利民在《論業主的建筑物區分所有權的概念》中對此有專門論述，其認為：“......管理用房是指物業管理公司為管理整個小區內的物業而使用的房屋。對于物業管理用房，應當規定歸全體業主共有。理由在于：其一，管理用房通常都是開發商攤入成本了，不可能在開發成本之外單獨出資建造管理用房。其二，物業管理公司都是由業主聘請的，所以，業主也應當為其提供管理用房。如果管理用房不屬于業主共有，業主就很難聘請物業管理公司了。事情的結果將會導致開發商來聘請物業管理公司了，從而使業主的利益難以實現。”2同時，其也指出：“在民法中的任何權利均具有一定的義務性質，而成員權作為權利的一種內容，我對其贊同最廣義說，即建筑物區分所有權包括三個方面的內容：建筑物區分所有人對專有部分的所有權; 建筑物區分所有人對共有部分的共有權(其中又包括共同使用權與專有使用權) ; 建筑物區分所有人的成員權。”3筆者亦認為，物業管理用房即成為業主的建筑物區別所有權的客體，也是一種新型的物權類型客體，按照物權法定原則，即由物權法設專章進行規定。

　　目前，關于物業管理用房的處分限制散見于各相關法律、法規、規章等規定，多從對物業服務企業或開發商監管角度，比如《上海市高級人民法院民事審判第一庭關于審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》(20**年3月19日)14.因住宅出售單位未提供物業管理用房而發生爭議的，該如何處理?答：住宅出售單位未按規定提供物業管理服務用房而被起訴的，如果該小區內尚有相應房屋可以作為物業管理服務用房的，人民法院應責令其提供;如該小區內已無適當的房屋，住宅出售單位應當依照便于物業管理企業行使服務職能和便于業主與物業管理企業溝通的原則，就近提供相應的房屋。

　　《物業管理條例》第38條：“物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。”第64條：“違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。”第65條：“違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。” 同時，《杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法》第24條規定：“物業管理用房的具體位置,由規劃行政主管部門在規劃圖紙中確定。建設單位不得擅自變更規劃圖紙中所確定的物業管理用房位置,并不得擅自轉讓、抵押物業管理用房。” 目前，本市還未有此方面的文件出臺。

　　根據該上述規定，再結合《物權法》相關規定，能否反推出經業主大會決定，小業主可以改變物業管理用房的用途，甚至可以抵押，甚至處分該物業管理用房，有待商榷。

　　從法理上，該物權類型的法定化使“物業管理用房”成為一種較為特殊的“物”，依據一般物權理論，共有人對共同共有或按份共有的物依法享有占有、使用、收益和處分的權利，而對于全體業主共有的物業管理用房，其權利實質是建筑物區分所有權，對于共有和共同管理權利的重大事項，除了由全體業主召開業主大會決定以外，還因考慮到立法者建立物業管理用房制度的初衷。物業管理用房的用途是特定的。一般而言,在規劃設計中,就對物業管理用房的面積、布局作了明確規定。物業管理企業實施物業管理的,可以使用物業管理用房,但無權改變物業管理用房的用途。

　　在實際中,有些物業管理企業認為本物業管理區域內的物業管理用房面積有余,于是自行決定改作商鋪經營,以經營收入補貼物業服務費用的不足。實際上,這是一種嚴重的侵權行為。如前所述,物業管理企業用房的所有權屬于業主。也就是說,對物業管理用房行使處分權,由業主而不是物業管理企業說了算。當然,這里的業主,不是指某一個或者幾個業主。考慮到改變物業管理用房的用途涉及到物業管理區域內全體業主的利益,本條規定,"未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。"這里有兩層含義:一是,物業管理企業不得自行改變物業管理用房用途;二是,物業管理用房用途在符合特定條件時可以改變。這里的特定條件是"經業主大會同意"。允許改變物業管理用房用途的原因在于,實踐中有些物業管理區域內的物業管理用房確有空余,如不能改變用途,實屬資源浪費。當然,改變用途時,除了需經業主大會同意外,還得依法到有關部門辦理相應的手續。4所以，筆者認為對該等物業管理用房除了需要業主大會的有效決議外，還必須符合有關法律法規對物業管理用房的最低限度的配制和用益規定，凡有損于此的，均應屬無效。

　　三、物業管理用房典型案例分析

　　(一)開發商共用設施辦產證 業主投訴無果5

　　陽明國際花苑位于閔行區莘莊水清路，由陽明房地產發展有限公司于1999年起分5期開發建設，20**年開始分批交房。小區建筑面積約25萬平方米，業主約1800戶，是個特大型園林式住宅小區。

　　據業主反映，20**年上半年，業主大會通過選聘更換了物業公司。在與前期物業交接的過程中，業主意外發現，小區的會所、物業管理用房、地下機動車庫、非機動車庫等多處公共設施不僅都被登記在開發商的名下，而且閔行區房地局給開發商都頒發了獨立的房地產權證。消息傳出，小區嘩然。

　　小區業主向記者出示了小區總體規劃平面圖、開發商廣告資料上的承諾和預售合同等大量材料，認為這些公共設施都應該屬于全體業主共有。而根據現行的物業法規，屬于業主共有的物業只登記而不發產證。為此，他們曾多次向有關部門寫信投訴，并派代表到閔行區房地局*，要求撤銷頒發的相關產證，將其核定登記為陽明小區業主共有產權。然而房地局堅持“所頒發產證是正確的，登記在開發商名下是符合法律、法規的”，“如果對此有不同的理解，可以通過司法途徑予以主張”。

　　訴諸法律卻遭駁回

　　交涉無果，四名業主經陽明小區三百多戶業主授權委托，于20**年5月份向閔行區人民法院對閔行區房地局錯發房地產權證的行政行為提起訴訟，包括會所1個、物業用房1個、非機動車庫5個、地下機動車庫4個在內，共11個案件。業主用大量的證據，指出房地局頒發的11個產證中存在運用法規不妥、違反登記程序、登記申請文件短缺、缺失房屋產權審核和公告程序等63宗瑕疵。

　　經過兩次庭審，閔行區法院于20**年8月22日作出一審裁決，以“四業主并不能代表該小區全體業主來行使屬于全體業主共有的權利”，“不具有提起訴訟的原告主體資格”為由，裁定駁回業主的起訴。同年9月25日，二審法院又作出“駁回上訴”的終審裁決。業主詢問法官如此裁決有什么法律依據?法官回答說：這是內部統一的意見。

　　產權回歸令人生疑

　　雖然打官司受挫，但陽明小區的業主并沒有泄氣。根據法院的裁決要求，前不久由陽明小區業委會出面，再次狀告閔行區房地局，要求撤銷小區內的11個共有產權證。不料閔行區法院在立案時，耐人尋味地“提醒”原告再次查詢一下這11個案件的權屬關系。一查詢果然讓人大跌眼鏡：其中的6個案件，即物業用房和5個非機動車庫的權屬關系悄悄被改變了，其權利人已從“開發商”變為“全體業主共有”，更改的時間是20**年8月28日--正是一審法院駁回業主起訴之際。

　　上述案例凸顯出目前部分行政機關行政不作為、亂作為，部分司法機關裁判不合理甚至有悖法律的情形，《上海市高級人民法院民事審判第一庭關于審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》(20**年3月19日)第3條明確規定：“業主委員會怠于行使權利的，部分業主是否可以就涉及業主公共利益事項捍訴訟?答：有證據證明，雖經15%以上業主或業主代表要求，業主委員會仍拒不組織召開業主大會或者業主代表大會，討論是否由業主委員會提起涉及公益事項的民事訴訟的，經物業管理區域內50%以上的業主議決決定，也可以選派訴訟代表人，對涉及公共利益的事項，提起民事訴訟。”法院如能立案時予以說明，而不是在兩次庭審后駁回，就可以避免很多不必要的猜疑。

　　四、結語

　　房地產開發商未提供物業管理用房或者提供的物業用房不符合規定，一般情況下向房地產行政主管部門反映，由房地產行政主管部門通過調解解決;若協商不成的，可以由小區業主委員會或推選業主代表依據法律規定起訴到法院，要求房地產開發商按規定配置或就近購置符合規定的物業管理用房。同時，《上海市房地產登記條例》規定了更正登記和異議登記，該條例第65條規定：“房地產權利的利害關系人認為房地產登記簿記載的土地使用權人、房屋所有權人等事項有錯誤，房地產登記簿記載的房地產權利人不同意更正，且利害關系人不能提交行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文件證明房地產登記簿記載的權利歸屬等事項確有錯誤的，可以持權利歸屬等事項可能存在錯誤的有關證據申請異議登記。”業主代表亦可以先向房地產交易中心申請更正登記，如房地產登記簿記載的權利人不同意更正的，再通過申請異議登記并提起訴訟方式解決。

　　對物業管理用房的保護及利用在房地產開發、建設、物業管理等制度銜接上還有待完善;從房地產登記角度，物業管理用房不辦理房地產權證只做注記的方式，使業主不甚了解其權利狀態，筆者建議，應在上海房地產網站上增設相關公示信息，以增加權屬透明度，便于業主更好地維護自身權益。

　　參考文獻：

　　1《中華人民共和國物權法釋義》

　　2、《論業主的建筑物區分所有權的概念(下)、王利民

　　3、同上

　　4、 中國物業管理協會：《物業管理條例釋義》(38)

篇2：物業管理用房應由誰提供？產權屬誰？

讀者咨詢:

我是某住宅小區業主委員會成員,因該小區開發商所屬物業管理公司前期物業管理服務不好,經業主大會決定解聘該公司另行選聘新的物業管理企業。但被解聘的公司卻占據著原物業管理用房,稱該房產權屬于建設單位所有。問:物業管理用房究竟應由誰提供,產權屬于誰?

律師點評:

《物業管理條例》第30條明確規定“建筑單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房”。依據上述規定,建設單位在開發的區域內為物業管理企業配置物業管理用房是其法定的義務。物業管理的用房的產權依據《物業管理條例》第38條的規定屬于業主,不屬于物業管理企業,也不屬于用房的建設單位:讀者咨詢中稱,被解聘的物業管理公司說物業管理用房屬原建筑單位沒有法律依據,其占據著該用房更沒道理。

《物業管理條例》第26條、第39條還規定,建設單位選聘的物業管理服務企業進行前期物業管理服務,即便簽有合同并約定期限,哪怕期限未滿,業主委員會經業主大會決定選聘了新的物業管理企業,與其簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

物業服務合同終止時,原物業管理企業就應當及時將物業管理用房與物業管理相關的檔案資料一并交還業主委員會。對未履行上述法定義務的,業主委員會可與其協商,協商不成的也可通過訴訟程序解決。