對物業(yè)管理用房權(quán)屬之法律分析與案例探討

　　隨著我國《物權(quán)法》正式頒布施行，房地產(chǎn)之業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)概念進入公眾視野，特別針對社區(qū)地上(下)停車位、會所、物業(yè)管理用房等公用部位的建筑及非建筑物之用益與歸屬在物業(yè)服務(wù)管理中產(chǎn)生了諸多爭議;同時，社區(qū)居民的自我維權(quán)意識不斷提升，開始從維護小業(yè)主切身利益向謀求全體業(yè)主之共同利益趨勢而發(fā)展。根據(jù)目前我國《物權(quán)法》、《上海市房地產(chǎn)登記條例》及其他行政法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件之規(guī)定，物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請新建商品房所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)列明依照法律、法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定確定的業(yè)主共有房地產(chǎn)的范圍并提供相關(guān)證明材料，房地產(chǎn)登記機構(gòu)對初始登記范圍內(nèi)有業(yè)主共有房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載，不另行頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。

　　較早規(guī)定“物業(yè)管理用房”之《上海市居住物業(yè)管理條例》自1997年7月1日起施行，按照上海審判實踐，通常在1997年7月1日之前竣工的物業(yè)小區(qū)，因當(dāng)時法律法規(guī)對物業(yè)管理用房未作規(guī)定，一般情況下法院不予支持。同時，實踐中也出現(xiàn)了不少房地產(chǎn)發(fā)展商將小區(qū)物業(yè)管理用房等全體業(yè)主共有的物業(yè)登記在自己名下，并辦理出房地產(chǎn)權(quán)證的違規(guī)情形，或者房地產(chǎn)發(fā)展商將物業(yè)管理用房挪作經(jīng)營或他用，抑或以提供他處用房為依據(jù)。據(jù)《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定：“共有建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑(如變電房、水泵房、門衛(wèi)等)不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。本幢內(nèi)為多幢房屋服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積亦不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。”房地產(chǎn)發(fā)展商據(jù)此認(rèn)為，未計入公攤面積的物業(yè)如物業(yè)管理用房等因計入成本而拒絕移交給業(yè)主大會。

　　本文將圍繞物業(yè)管理用房的形成、權(quán)屬的法律概念、理論基礎(chǔ)、具體配置、權(quán)屬登記、權(quán)利限制與救濟等方面進行有益的分析與探討，希望能提供理論與實踐上的銜接，以更務(wù)實的方式解釋與解決相關(guān)沖突。

　　關(guān)鍵字

　　建筑物區(qū)別所有權(quán)、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理用房權(quán)屬、房地產(chǎn)初始登記

　　本文所述“物業(yè)管理用房”較早出自本市《上海市居住物業(yè)管理條例》((1997年5月28日公布)、并被《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(20**年11月1日起實施)廢止)，該條例第13條規(guī)定：“住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有......”。其后，《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院20**年6月8日公布)第30條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。”這是國內(nèi)首次以行政法規(guī)的形式對物業(yè)管理用房正式確立。隨后，上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局《關(guān)于上海市實施<物業(yè)管理條例>若干意見》的通知(滬府發(fā)[20**]61號)，該《實施意見》第3條規(guī)定：“關(guān)于物業(yè)管理用房，建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會用房(以下合稱物業(yè)管理用房)......”。也即明確本市物業(yè)管理用房實則包括兩大類：物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會用房。

　　再后，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(20**年11月1日起實施)、上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關(guān)于實施上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定若干意見的通知(滬府發(fā)[20**]38號)對物業(yè)管理用房的權(quán)屬登記、配置等作了更進一步的規(guī)定。

　　最終，我國《物權(quán)法》(20**年10月1日起施行)首次以法律的形式正式規(guī)定了物業(yè)服務(wù)用房概念，第73條規(guī)定：“......建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，其語義與本文述及“物業(yè)管理用房”應(yīng)屬相同。也由此可見，依立法者角度而言，物業(yè)管理用房的地位和作用在不段上升。

　　一、物業(yè)管理用房權(quán)屬、具體配置及產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定

　　上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關(guān)于上海市實施《物業(yè)管理條例》若干意見的通知(滬府發(fā)[20**]61號)第3條即為關(guān)于物業(yè)管理用房的規(guī)定：“......建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會用房(以下合稱物業(yè)管理用房)，在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用;業(yè)主大會成立后，無償提供給業(yè)主大會。產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理用房的具體標(biāo)準(zhǔn)為：物業(yè)管理辦公用房，按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%提供。建筑面積5萬平方米及以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供。業(yè)主委員會用房，按照不低于建筑面積30平方米提供。提供的物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時，應(yīng)提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料。經(jīng)審核符合以上條件的，市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。”

　　接著，上海市房屋土地資源管理局印發(fā)《關(guān)于〈上海市實施物業(yè)管理條例的若干意見〉的應(yīng)用解釋》的通知(滬房地資物[20**]455號)第7條關(guān)于物業(yè)管理用房規(guī)定：“建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的座落、面積、室號在預(yù)測面積(實測面積)報告中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章;建設(shè)單位提交的資料符合《若干意見》規(guī)定的物業(yè)管理用房配置條件的，市或者區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記，并按規(guī)定予以注記。20**年9月1日以后竣工的物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房的配置按《若干意見》的規(guī)定執(zhí)行。1997年7月1日至20**年8月31日竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房應(yīng)按照規(guī)劃中配置的標(biāo)準(zhǔn)提供;規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H使用狀況予以提供。”

　　隨后，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(20**年11月1日起施行)第19條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房(以下合稱物業(yè)管理用房)，并在業(yè)主大會成立后無償移交給業(yè)主大會。建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房設(shè)置的室號、面積等相關(guān)資料。市房地資源局、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。”第20條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：(一)物業(yè)管理用房;......建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。”

　　再次，上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關(guān)于實施上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定若干意見的通知(滬府發(fā)[20**]38號)單列第5條物業(yè)管理用房的配置規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房：(一)物業(yè)管理企業(yè)用房，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%;物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑總面積不足5萬平方米的，不低于建筑面積100平方米。(二)業(yè)主委員會用房，不低于建筑面積30平方米。配置的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位可在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，或者以先期開發(fā)區(qū)域的建筑面積為基數(shù)，按本條第一款、第二款規(guī)定配置臨時物業(yè)管理用房。建設(shè)單位提供臨時物業(yè)管理用房的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《規(guī)定》第十九條的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。”

　　該意見從20**年11月1日起執(zhí)行，20**年9月9日市政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關(guān)于上海市實施《物業(yè)管理條例》若干意見的通知(滬府發(fā)[20**]61號)同時廢止。但就物業(yè)管理用房來講，兩份意見的區(qū)別不大，后一份意見區(qū)分了分期開發(fā)建設(shè)時物業(yè)管理用房的提供問題，等于使物業(yè)管理用房配置貫穿整個小區(qū)的建設(shè)開發(fā)過程中，與現(xiàn)今成片、分期開發(fā)物業(yè)小區(qū)相對應(yīng)、相配合。20**年9月1日以后竣工的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理辦公用房通常都按上述規(guī)定意見進行的。

　　《上海市房屋土地資源管理局關(guān)于明確不同時期物業(yè)管理用房面積的復(fù)函》(滬房地資物[20**]190號)又重申規(guī)定：“20**年9月1日以后竣工的物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房的配置按《關(guān)于實施<上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見》(滬府發(fā)[20**]38號)的規(guī)定執(zhí)行。 1997年7月1日至20**年8月31日竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房應(yīng)按照規(guī)劃中配置的標(biāo)準(zhǔn)提供;規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H使用狀況予以提供。”

　　綜上所述，物業(yè)管理用房是在物業(yè)管理實踐過程中逐漸完善起來的，其依托的是法律、法規(guī)、規(guī)定、意見、通知、答復(fù)等一系列具有法律效力的規(guī)范，其可以從三個時間段劃分物業(yè)管理用房的配置及登記制度：1)1997年7月1日之前竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域，因未有相關(guān)物業(yè)管理用房的法律法規(guī)規(guī)定，可不予配置;2)1997年7月1日至20**年8月31日竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房應(yīng)按照規(guī)劃中配置的標(biāo)準(zhǔn)提供;規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H使用狀況予以提供。實踐中在房產(chǎn)規(guī)劃局可查明小區(qū)物業(yè)管理用房的標(biāo)注，因為建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的座落、面積、室號在預(yù)測面積(實測面積)報告中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章;若無相關(guān)配置的，應(yīng)給予相應(yīng)配置。3)20**年9月1日以后竣工的物業(yè)管理區(qū)域，按《關(guān)于實施<上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見》(滬府發(fā)[20**]38號)的規(guī)定執(zhí)行。

　　最新出臺的《上海市房地產(chǎn)登記條例》(20**年7月1日起施行)對物業(yè)管理用房從房地產(chǎn)登記機關(guān)登記管理角度在第27條進行了規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請新建商品房所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)列明下列房地產(chǎn)的范圍并提供相關(guān)證明材料：......(二)依照法律、法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定確定的業(yè)主共有房地產(chǎn)和作為公益性公共服務(wù)設(shè)施的房地產(chǎn)。”第29條規(guī)定：“......新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿上記載該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留自有的房地產(chǎn)和用于銷售的商品房，并分別頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證;初始登記范圍內(nèi)有業(yè)主共有房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載，不另行頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿上注記作為公益性公共服務(wù)設(shè)施的房地產(chǎn)，由相關(guān)當(dāng)事人按照法律、法規(guī)的規(guī)定或者約定另行辦理初始登記。”由此可見，該條例強調(diào)在新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)明確四種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)權(quán)利范圍：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn);二是物業(yè)管理用房、業(yè)主辦公用房等業(yè)主共有房地產(chǎn);三是幼兒園、小學(xué)、居委會用房等公益性公共服務(wù)設(shè)施;四是車庫、會所等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留自有的房地產(chǎn)。”

　　從不動產(chǎn)登記角度，1997年7月1日以后竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域，小業(yè)主可通過在房產(chǎn)規(guī)劃局或房地產(chǎn)交易中心查閱到物業(yè)管理用房相關(guān)規(guī)劃配置及產(chǎn)權(quán)登記信息，看是否符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。目前實踐中，有將物業(yè)管理用房登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下，或單獨辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，這些都屬于違法違規(guī)，應(yīng)予糾正。

　　二、物業(yè)管理用房之權(quán)屬的法律性質(zhì)及限制

　　我國《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”由此第一次以基本法的形式確定了建筑物的權(quán)屬以及區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)涵。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán)，包括對專有部分享有的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利中，業(yè)主對專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。沒有業(yè)主對專有部分的所有權(quán)，就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分以外共有部分的共有權(quán)，以及對共有部分的共同管理的權(quán)利。1

　　該法第73條同時規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路。屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。” 我國民法專家王利民在《論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念》中對此有專門論述，其認(rèn)為：“......管理用房是指物業(yè)管理公司為管理整個小區(qū)內(nèi)的物業(yè)而使用的房屋。對于物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)規(guī)定歸全體業(yè)主共有。理由在于：其一，管理用房通常都是開發(fā)商攤?cè)氤杀玖耍豢赡茉陂_發(fā)成本之外單獨出資建造管理用房。其二，物業(yè)管理公司都是由業(yè)主聘請的，所以，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)為其提供管理用房。如果管理用房不屬于業(yè)主共有，業(yè)主就很難聘請物業(yè)管理公司了。事情的結(jié)果將會導(dǎo)致開發(fā)商來聘請物業(yè)管理公司了，從而使業(yè)主的利益難以實現(xiàn)。”2同時，其也指出：“在民法中的任何權(quán)利均具有一定的義務(wù)性質(zhì)，而成員權(quán)作為權(quán)利的一種內(nèi)容，我對其贊同最廣義說，即建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個方面的內(nèi)容：建筑物區(qū)分所有人對專有部分的所有權(quán); 建筑物區(qū)分所有人對共有部分的共有權(quán)(其中又包括共同使用權(quán)與專有使用權(quán)) ; 建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán)。”3筆者亦認(rèn)為，物業(yè)管理用房即成為業(yè)主的建筑物區(qū)別所有權(quán)的客體，也是一種新型的物權(quán)類型客體，按照物權(quán)法定原則，即由物權(quán)法設(shè)專章進行規(guī)定。

　　目前，關(guān)于物業(yè)管理用房的處分限制散見于各相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定，多從對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)商監(jiān)管角度，比如《上海市高級人民法院民事審判第一庭關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》(20**年3月19日)14.因住宅出售單位未提供物業(yè)管理用房而發(fā)生爭議的，該如何處理?答：住宅出售單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房而被起訴的，如果該小區(qū)內(nèi)尚有相應(yīng)房屋可以作為物業(yè)管理服務(wù)用房的，人民法院應(yīng)責(zé)令其提供;如該小區(qū)內(nèi)已無適當(dāng)?shù)姆课荩≌鍪蹎挝粦?yīng)當(dāng)依照便于物業(yè)管理企業(yè)行使服務(wù)職能和便于業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)溝通的原則，就近提供相應(yīng)的房屋。

　　《物業(yè)管理條例》第38條：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”第64條：“違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。”第65條：“違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。” 同時，《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》第24條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的具體位置,由規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃圖紙中確定。建設(shè)單位不得擅自變更規(guī)劃圖紙中所確定的物業(yè)管理用房位置,并不得擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房。” 目前，本市還未有此方面的文件出臺。

　　根據(jù)該上述規(guī)定，再結(jié)合《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，能否反推出經(jīng)業(yè)主大會決定，小業(yè)主可以改變物業(yè)管理用房的用途，甚至可以抵押，甚至處分該物業(yè)管理用房，有待商榷。

　　從法理上，該物權(quán)類型的法定化使“物業(yè)管理用房”成為一種較為特殊的“物”，依據(jù)一般物權(quán)理論，共有人對共同共有或按份共有的物依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，而對于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房，其權(quán)利實質(zhì)是建筑物區(qū)分所有權(quán)，對于共有和共同管理權(quán)利的重大事項，除了由全體業(yè)主召開業(yè)主大會決定以外，還因考慮到立法者建立物業(yè)管理用房制度的初衷。物業(yè)管理用房的用途是特定的。一般而言,在規(guī)劃設(shè)計中,就對物業(yè)管理用房的面積、布局作了明確規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的,可以使用物業(yè)管理用房,但無權(quán)改變物業(yè)管理用房的用途。

　　在實際中,有些物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房面積有余,于是自行決定改作商鋪經(jīng)營,以經(jīng)營收入補貼物業(yè)服務(wù)費用的不足。實際上,這是一種嚴(yán)重的侵權(quán)行為。如前所述,物業(yè)管理企業(yè)用房的所有權(quán)屬于業(yè)主。也就是說,對物業(yè)管理用房行使處分權(quán),由業(yè)主而不是物業(yè)管理企業(yè)說了算。當(dāng)然,這里的業(yè)主,不是指某一個或者幾個業(yè)主。考慮到改變物業(yè)管理用房的用途涉及到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的利益,本條規(guī)定,"未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。"這里有兩層含義:一是,物業(yè)管理企業(yè)不得自行改變物業(yè)管理用房用途;二是,物業(yè)管理用房用途在符合特定條件時可以改變。這里的特定條件是"經(jīng)業(yè)主大會同意"。允許改變物業(yè)管理用房用途的原因在于,實踐中有些物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房確有空余,如不能改變用途,實屬資源浪費。當(dāng)然,改變用途時,除了需經(jīng)業(yè)主大會同意外,還得依法到有關(guān)部門辦理相應(yīng)的手續(xù)。4所以，筆者認(rèn)為對該等物業(yè)管理用房除了需要業(yè)主大會的有效決議外，還必須符合有關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的最低限度的配制和用益規(guī)定，凡有損于此的，均應(yīng)屬無效。

　　三、物業(yè)管理用房典型案例分析

　　(一)開發(fā)商共用設(shè)施辦產(chǎn)證 業(yè)主投訴無果5

　　陽明國際花苑位于閔行區(qū)莘莊水清路，由陽明房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于1999年起分5期開發(fā)建設(shè)，20**年開始分批交房。小區(qū)建筑面積約25萬平方米，業(yè)主約1800戶，是個特大型園林式住宅小區(qū)。

　　據(jù)業(yè)主反映，20**年上半年，業(yè)主大會通過選聘更換了物業(yè)公司。在與前期物業(yè)交接的過程中，業(yè)主意外發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的會所、物業(yè)管理用房、地下機動車庫、非機動車庫等多處公共設(shè)施不僅都被登記在開發(fā)商的名下，而且閔行區(qū)房地局給開發(fā)商都頒發(fā)了獨立的房地產(chǎn)權(quán)證。消息傳出，小區(qū)嘩然。

　　小區(qū)業(yè)主向記者出示了小區(qū)總體規(guī)劃平面圖、開發(fā)商廣告資料上的承諾和預(yù)售合同等大量材料，認(rèn)為這些公共設(shè)施都應(yīng)該屬于全體業(yè)主共有。而根據(jù)現(xiàn)行的物業(yè)法規(guī)，屬于業(yè)主共有的物業(yè)只登記而不發(fā)產(chǎn)證。為此，他們曾多次向有關(guān)部門寫信投訴，并派代表到閔行區(qū)房地局*，要求撤銷頒發(fā)的相關(guān)產(chǎn)證，將其核定登記為陽明小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)。然而房地局堅持“所頒發(fā)產(chǎn)證是正確的，登記在開發(fā)商名下是符合法律、法規(guī)的”，“如果對此有不同的理解，可以通過司法途徑予以主張”。

　　訴諸法律卻遭駁回

　　交涉無果，四名業(yè)主經(jīng)陽明小區(qū)三百多戶業(yè)主授權(quán)委托，于20**年5月份向閔行區(qū)人民法院對閔行區(qū)房地局錯發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的行政行為提起訴訟，包括會所1個、物業(yè)用房1個、非機動車庫5個、地下機動車庫4個在內(nèi)，共11個案件。業(yè)主用大量的證據(jù)，指出房地局頒發(fā)的11個產(chǎn)證中存在運用法規(guī)不妥、違反登記程序、登記申請文件短缺、缺失房屋產(chǎn)權(quán)審核和公告程序等63宗瑕疵。

　　經(jīng)過兩次庭審，閔行區(qū)法院于20**年8月22日作出一審裁決，以“四業(yè)主并不能代表該小區(qū)全體業(yè)主來行使屬于全體業(yè)主共有的權(quán)利”，“不具有提起訴訟的原告主體資格”為由，裁定駁回業(yè)主的起訴。同年9月25日，二審法院又作出“駁回上訴”的終審裁決。業(yè)主詢問法官如此裁決有什么法律依據(jù)?法官回答說：這是內(nèi)部統(tǒng)一的意見。

　　產(chǎn)權(quán)回歸令人生疑

　　雖然打官司受挫，但陽明小區(qū)的業(yè)主并沒有泄氣。根據(jù)法院的裁決要求，前不久由陽明小區(qū)業(yè)委會出面，再次狀告閔行區(qū)房地局，要求撤銷小區(qū)內(nèi)的11個共有產(chǎn)權(quán)證。不料閔行區(qū)法院在立案時，耐人尋味地“提醒”原告再次查詢一下這11個案件的權(quán)屬關(guān)系。一查詢果然讓人大跌眼鏡：其中的6個案件，即物業(yè)用房和5個非機動車庫的權(quán)屬關(guān)系悄悄被改變了，其權(quán)利人已從“開發(fā)商”變?yōu)椤叭w業(yè)主共有”，更改的時間是20**年8月28日--正是一審法院駁回業(yè)主起訴之際。

　　上述案例凸顯出目前部分行政機關(guān)行政不作為、亂作為，部分司法機關(guān)裁判不合理甚至有悖法律的情形，《上海市高級人民法院民事審判第一庭關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》(20**年3月19日)第3條明確規(guī)定：“業(yè)主委員會怠于行使權(quán)利的，部分業(yè)主是否可以就涉及業(yè)主公共利益事項捍訴訟?答：有證據(jù)證明，雖經(jīng)15%以上業(yè)主或業(yè)主代表要求，業(yè)主委員會仍拒不組織召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，討論是否由業(yè)主委員會提起涉及公益事項的民事訴訟的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)50%以上的業(yè)主議決決定，也可以選派訴訟代表人，對涉及公共利益的事項，提起民事訴訟。”法院如能立案時予以說明，而不是在兩次庭審后駁回，就可以避免很多不必要的猜疑。

　　四、結(jié)語

　　房地產(chǎn)開發(fā)商未提供物業(yè)管理用房或者提供的物業(yè)用房不符合規(guī)定，一般情況下向房地產(chǎn)行政主管部門反映，由房地產(chǎn)行政主管部門通過調(diào)解解決;若協(xié)商不成的，可以由小區(qū)業(yè)主委員會或推選業(yè)主代表依據(jù)法律規(guī)定起訴到法院，要求房地產(chǎn)開發(fā)商按規(guī)定配置或就近購置符合規(guī)定的物業(yè)管理用房。同時，《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定了更正登記和異議登記，該條例第65條規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人等事項有錯誤，房地產(chǎn)登記簿記載的房地產(chǎn)權(quán)利人不同意更正，且利害關(guān)系人不能提交行政機關(guān)、人民法院、仲裁機構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬等事項確有錯誤的，可以持權(quán)利歸屬等事項可能存在錯誤的有關(guān)證據(jù)申請異議登記。”業(yè)主代表亦可以先向房地產(chǎn)交易中心申請更正登記，如房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，再通過申請異議登記并提起訴訟方式解決。

　　對物業(yè)管理用房的保護及利用在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理等制度銜接上還有待完善;從房地產(chǎn)登記角度，物業(yè)管理用房不辦理房地產(chǎn)權(quán)證只做注記的方式，使業(yè)主不甚了解其權(quán)利狀態(tài)，筆者建議，應(yīng)在上海房地產(chǎn)網(wǎng)站上增設(shè)相關(guān)公示信息，以增加權(quán)屬透明度，便于業(yè)主更好地維護自身權(quán)益。

　　參考文獻：

　　1《中華人民共和國物權(quán)法釋義》

　　2、《論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念(下)、王利民

　　3、同上

　　4、 中國物業(yè)管理協(xié)會：《物業(yè)管理條例釋義》(38)

篇2：物業(yè)管理用房應(yīng)由誰提供？產(chǎn)權(quán)屬誰？

讀者咨詢:

我是某住宅小區(qū)業(yè)主委員會成員,因該小區(qū)開發(fā)商所屬物業(yè)管理公司前期物業(yè)管理服務(wù)不好,經(jīng)業(yè)主大會決定解聘該公司另行選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。但被解聘的公司卻占據(jù)著原物業(yè)管理用房,稱該房產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位所有。問:物業(yè)管理用房究竟應(yīng)由誰提供,產(chǎn)權(quán)屬于誰?

律師點評:

《物業(yè)管理條例》第30條明確規(guī)定“建筑單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房”。依據(jù)上述規(guī)定,建設(shè)單位在開發(fā)的區(qū)域內(nèi)為物業(yè)管理企業(yè)配置物業(yè)管理用房是其法定的義務(wù)。物業(yè)管理的用房的產(chǎn)權(quán)依據(jù)《物業(yè)管理條例》第38條的規(guī)定屬于業(yè)主,不屬于物業(yè)管理企業(yè),也不屬于用房的建設(shè)單位:讀者咨詢中稱,被解聘的物業(yè)管理公司說物業(yè)管理用房屬原建筑單位沒有法律依據(jù),其占據(jù)著該用房更沒道理。

《物業(yè)管理條例》第26條、第39條還規(guī)定,建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù),即便簽有合同并約定期限,哪怕期限未滿,業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會決定選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

物業(yè)服務(wù)合同終止時,原物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)及時將物業(yè)管理用房與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料一并交還業(yè)主委員會。對未履行上述法定義務(wù)的,業(yè)主委員會可與其協(xié)商,協(xié)商不成的也可通過訴訟程序解決。