麗娜模式--物業(yè)管理新模式
“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開”的模式簡(jiǎn)稱“麗娜模式”。在麗娜模式中，將共同部分的管理設(shè)定為對(duì)分不出去部分的管理。凡是分不出去的，由物業(yè)管理公司管理，由全體業(yè)主承擔(dān)成本、由物業(yè)維護(hù)費(fèi)開支費(fèi)用，在權(quán)責(zé)分明的區(qū)分情況下實(shí)現(xiàn)了把物業(yè)管理費(fèi)降到最低。
麗娜模式在“區(qū)分窮盡”的開初階段較難。比如現(xiàn)在筆者管理的一個(gè)小區(qū)，直到目前還在“區(qū)分”、還沒有窮盡，因?yàn)樯鐓^(qū)建筑規(guī)劃與建筑物及配套太復(fù)雜了。盡管如此，除專有部分以外的共有部分，能區(qū)分的都要區(qū)分，使規(guī)劃范圍內(nèi)的每個(gè)角落都因權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任而分，都有人管;對(duì)最后分不出去的部分的維護(hù)費(fèi)用才是全小區(qū)的物業(yè)維護(hù)費(fèi)。
這種區(qū)分和確權(quán)的過程雖然復(fù)雜，但是每一步的確權(quán)都使物業(yè)管理更加量化公開，因而得到業(yè)主的歡迎。每個(gè)業(yè)主都明白，若整個(gè)小區(qū)依物而分權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，各物有其主，大家就能明明白白地付出和受益。在這種模式下，每個(gè)人都因物權(quán)的不同而取得不同的利益，同時(shí)承擔(dān)成比例的付出。“成本-收益”成比例，就能形成一種理性的正激勵(lì)機(jī)制。在這種激勵(lì)機(jī)制下，通過人們之間的合作博弈來實(shí)現(xiàn)公平透明的管理，實(shí)現(xiàn)社區(qū)和諧這個(gè)目標(biāo)。
綜上所述，如果能夠給每一種“物”最終找到其責(zé)任主體，由責(zé)任主體自主相關(guān)物業(yè)的使用和付費(fèi)，就是本文“區(qū)分窮盡”物業(yè)管理模式的出發(fā)點(diǎn)和基本涵義。
“物權(quán)自主、量化公開”
“物權(quán)自主”，強(qiáng)調(diào)的是依附在物上的客觀自主，物的客觀性，決定了物的“自主性”，也即物的管理方式。
“量化公開”指的是從管理的角度，好的體系需要量化，量化包括兩個(gè)層面的涵義：
●從個(gè)體層面：收益和付出的量化;
●從集合體(部分和全體)層面：收入量化，支出量化。
這種量化的全過程要公開、透明、程序化。達(dá)到這一程度，可以科學(xué)地界定和分?jǐn)偽飿I(yè)維護(hù)費(fèi)，提高物業(yè)維護(hù)費(fèi)的效率，花少錢、辦好事，就能夠大大提升小區(qū)物業(yè)管理水平，改變小區(qū)的面貌。在“麗娜模式”下，通過“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主和量化公開”的管理模式，把個(gè)體層面的收益和付出量化到每一戶業(yè)主，這樣每一戶業(yè)主自己應(yīng)付的物業(yè)維護(hù)費(fèi)都是不一樣的;業(yè)主大會(huì)集合體層面的物業(yè)維護(hù)費(fèi)去除了可區(qū)分出去的部分，只剩下了“核心”部分，因此，業(yè)主大會(huì)的物業(yè)維護(hù)費(fèi)水平比通常模式下的更低，但是每一個(gè)體的具體權(quán)利義務(wù)責(zé)任更為分明。
如何將共用物業(yè)劃分給具體的業(yè)主
“麗娜模式”與一般物業(yè)管理模式不同的是，將部分共同使用的物從整體使用的物中區(qū)分出來，落實(shí)到相關(guān)權(quán)利主體，同時(shí)將其管理、維護(hù)、更替的義務(wù)責(zé)任也從小區(qū)整體的物業(yè)管理中轉(zhuǎn)移到這部分權(quán)利主體上，將相應(yīng)的維護(hù)、更替費(fèi)用從小區(qū)整體的物業(yè)維護(hù)費(fèi)和維修資金中排除出去。這就是“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主”的涵義和實(shí)施原則。
“區(qū)分窮盡”是依據(jù)物的客觀屬性而分，從概念出發(fā)，可有不同的分類方式，如：
橫向區(qū)分--安全通道、(電梯的)電表;
平面區(qū)分--道路、綠化、前后門、車場(chǎng);
立面區(qū)分--外墻;
縱向區(qū)分--電梯、樓道電燈、消防通道等。
從物業(yè)管理實(shí)踐中，“麗娜模式”將部分共用的物作如下區(qū)分：
按照物理界限關(guān)系分?jǐn)?/p>
1、平面場(chǎng)所區(qū)分
一般而言，每一個(gè)小區(qū)的地面場(chǎng)所的使用是不均衡的，也已經(jīng)在部分物的使用方面采用了使用者付費(fèi)(維護(hù))的原則：
●占用綠地的地面停車：使用者付費(fèi);
●占用綠地的封閉花園：使用者付費(fèi)，這些花園占共有綠地，但在初始業(yè)主已入住占用的情況下，已經(jīng)無法按照面積數(shù)分?jǐn)偨o全體業(yè)主以足顯公平。因此，將花園劃分在其使用者的每一戶窗下，中線分割。
2、按照垂直線區(qū)分
屋頂?shù)木S護(hù)責(zé)任分給按照垂直線區(qū)分的所有業(yè)主。
按照縱向關(guān)系分?jǐn)?/p>
1、電梯
在“麗娜模式”中，具體的電梯分給具體的業(yè)主。由于電梯按照線路關(guān)系分屬不同的變電室，例如一個(gè)小區(qū)有17部電梯，電閘、線路分屬5個(gè)變電室，用戶按照所乘電梯的變電室劃分不同的用戶組，承擔(dān)相應(yīng)的電梯維護(hù)責(zé)任。在具體實(shí)施中，采取的措施是：
●1、2層用戶目前每一平方米少分?jǐn)?.2元;將來由組團(tuán)業(yè)主共同決定1、2層業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用;
●計(jì)劃將來收費(fèi)由組團(tuán)按照人頭分?jǐn)偂?/p>
在這種管理模式下效果非常突出，業(yè)主收費(fèi)積極性高，只要有可能就共同乘梯上下樓，自覺省電。曾經(jīng)有一部電梯壞了，業(yè)主不愿出錢更換，爬樓三個(gè)月，業(yè)主們通過自己的反復(fù)爭(zhēng)吵最后達(dá)成一致，共同付費(fèi)更換了電梯。在“麗娜模式”下，電梯的管理達(dá)到了成本(維護(hù)成本、決策成本)最低、效率最大的結(jié)果。
2、管線
在“麗娜模式”中，管線關(guān)系也產(chǎn)生“誰使用、誰交維護(hù)費(fèi)”的關(guān)系。理論上，管線關(guān)系應(yīng)該可以從設(shè)計(jì)規(guī)劃中得以明確，但當(dāng)前情況下，初始權(quán)屬情況通常不明確，出了問題、產(chǎn)生損失了才知道。
例如一個(gè)商業(yè)街小區(qū)，有70家飯店、100多個(gè)寫字樓單位，在初接管時(shí)到處漏水，99%都不交物業(yè)管理費(fèi)。一次，某業(yè)主廁所下水堵塞糞水四溢，業(yè)主來找物管，物管表示這是管線相關(guān)業(yè)主的責(zé)任，建議業(yè)主拿刀把該管道割開，再用有彈性的板塞住切口。結(jié)果，一段時(shí)間后幾家業(yè)主來找，都反映廁所溢出糞水。最后，物管要求這幾家坐在一起，明確這條管道為這幾家共同使用，需共同承擔(dān)賠償維修費(fèi)用。結(jié)果是，業(yè)主沒有再找物管，而是自行商定了解決方案。這一案例說明，只要物的使用明確了，義務(wù)責(zé)任就好落實(shí)，糾紛也易于解決，這就是客觀區(qū)分物權(quán)決定的“自然”和諧。
還有一家商鋪，樓上漏水損毀下面歌廳商鋪的閃光燈，那是價(jià)格昂貴的物品。為了確權(quán)，業(yè)委會(huì)和物管一路徹查了相關(guān)管線和節(jié)點(diǎn)，甚至拆墻、打開天花板。因?yàn)榈叵率摇⒏鑿d等都有分割包間，很難從外表確定管線關(guān)系。如“使用-付費(fèi)”表格中所示，這類物的排他成本很高。但是經(jīng)過徹查，最后找到了肇事公司，該公司賠了11萬元。但是此事過后，卻沒有再發(fā)生矛盾，原因就是區(qū)分了所有權(quán)和使用狀況。把所有權(quán)區(qū)分干凈了，小區(qū)不要人為去管，它在機(jī)制上是利于自然和諧的。
3、通道
同樣的情況在煙道的使用中也發(fā)生過。20**年國(guó)慶假日期間，筆者所管的一個(gè)小區(qū)的屋頂冒出滾滾濃煙。事后，承包該小區(qū)消防的工程技術(shù)人員進(jìn)入煙道確認(rèn)了此事起因，明確了與該煙道直接相關(guān)的7戶及肇事的商戶。肇事戶是一家飯館，烤鴨火源與公共煙道的軟連接處距離太近，造成悶燃。
此次事故后的檢查，查明了該建筑煙道設(shè)計(jì)不合理，施工又導(dǎo)致煙道結(jié)構(gòu)變更，相互竄煙;加上多年污垢，導(dǎo)致事故的發(fā)生或遲或早、必不可免。在“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主”的機(jī)制下，“誰的孩子誰抱走”，不僅肇事戶承認(rèn)了對(duì)事故負(fù)有責(zé)任，相關(guān)各戶也再一次明確了對(duì)煙道的安全使用與管理責(zé)任，這有助于小區(qū)整體管理水平的提高。
4、樓道照明與門鎖/鈴
在“麗娜模式”中，要想換門鈴，不從物業(yè)維護(hù)費(fèi)、維修資金中出錢，而是以門的使用群體為單位由各家各戶掏錢，樓道照明費(fèi)用也是如此。而在一般物業(yè)管理模式中都是全體平攤的，但是這不符合“麗娜模式”的公平原則。具體而言，有的樓棟一梯三戶共36戶、每戶交10元能用一年多;有的一梯一戶共10戶，每戶交10元只能用3-4個(gè)月。物的客觀性質(zhì)不同，使用者付費(fèi)的機(jī)制也就不同，否則既不公平合理也不利于物業(yè)的管理維護(hù)。原因在于，因錢數(shù)不多，一般人不在意費(fèi)用，也不在意使用和維護(hù)，甚至不在意燈是否能亮，也就意味著不會(huì)在意樓棟的共同事務(wù)。
篇2：物業(yè)管理新模式專題
麗娜模式--物業(yè)管理新模式專題
“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開”的模式簡(jiǎn)稱“麗娜模式”。在麗娜模式中，將共同部分的管理設(shè)定為對(duì)分不出去部分的管理。凡是分不出去的，由物業(yè)管理公司管理，由全體業(yè)主承擔(dān)成本、由物業(yè)維護(hù)費(fèi)開支費(fèi)用，在權(quán)責(zé)分明的區(qū)分情況下實(shí)現(xiàn)了把物業(yè)管理費(fèi)降到最低。
麗娜模式在“區(qū)分窮盡”的開初階段較難。比如現(xiàn)在筆者管理的一個(gè)小區(qū)，直到目前還在“區(qū)分”、還沒有窮盡，因?yàn)樯鐓^(qū)建筑規(guī)劃與建筑物及配套太復(fù)雜了。盡管如此，除專有部分以外的共有部分，能區(qū)分的都要區(qū)分，使規(guī)劃范圍內(nèi)的每個(gè)角落都因權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任而分，都有人管;對(duì)最后分不出去的部分的維護(hù)費(fèi)用才是全小區(qū)的物業(yè)維護(hù)費(fèi)。
這種區(qū)分和確權(quán)的過程雖然復(fù)雜，但是每一步的確權(quán)都使物業(yè)管理更加量化公開，因而得到業(yè)主的歡迎。每個(gè)業(yè)主都明白，若整個(gè)小區(qū)依物而分權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，各物有其主，大家就能明明白白地付出和受益。在這種模式下，每個(gè)人都因物權(quán)的不同而取得不同的利益，同時(shí)承擔(dān)成比例的付出。“成本-收益”成比例，就能形成一種理性的正激勵(lì)機(jī)制。在這種激勵(lì)機(jī)制下，通過人們之間的合作博弈來實(shí)現(xiàn)公平透明的管理，實(shí)現(xiàn)社區(qū)和諧這個(gè)目標(biāo)。
綜上所述，如果能夠給每一種“物”最終找到其責(zé)任主體，由責(zé)任主體自主相關(guān)物業(yè)的使用和付費(fèi)，就是本文“區(qū)分窮盡”物業(yè)管理模式的出發(fā)點(diǎn)和基本涵義。
“物權(quán)自主、量化公開”
“物權(quán)自主”，強(qiáng)調(diào)的是依附在物上的客觀自主，物的客觀性，決定了物的“自主性”，也即物的管理方式。
“量化公開”指的是從管理的角度，好的體系需要量化，量化包括兩個(gè)層面的涵義：
●從個(gè)體層面：收益和付出的量化;
●從集合體(部分和全體)層面：收入量化，支出量化。
這種量化的全過程要公開、透明、程序化。達(dá)到這一程度，可以科學(xué)地界定和分?jǐn)偽飿I(yè)維護(hù)費(fèi)，提高物業(yè)維護(hù)費(fèi)的效率，花少錢、辦好事，就能夠大大提升小區(qū)物業(yè)管理水平，改變小區(qū)的面貌。在“麗娜模式”下，通過“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主和量化公開”的管理模式，把個(gè)體層面的收益和付出量化到每一戶業(yè)主，這樣每一戶業(yè)主自己應(yīng)付的物業(yè)維護(hù)費(fèi)都是不一樣的;業(yè)主大會(huì)集合體層面的物業(yè)維護(hù)費(fèi)去除了可區(qū)分出去的部分，只剩下了“核心”部分，因此，業(yè)主大會(huì)的物業(yè)維護(hù)費(fèi)水平比通常模式下的更低，但是每一個(gè)體的具體權(quán)利義務(wù)責(zé)任更為分明。
如何將共用物業(yè)劃分給具體的業(yè)主
“麗娜模式”與一般物業(yè)管理模式不同的是，將部分共同使用的物從整體使用的物中區(qū)分出來，落實(shí)到相關(guān)權(quán)利主體，同時(shí)將其管理、維護(hù)、更替的義務(wù)責(zé)任也從小區(qū)整體的物業(yè)管理中轉(zhuǎn)移到這部分權(quán)利主體上，將相應(yīng)的維護(hù)、更替費(fèi)用從小區(qū)整體的物業(yè)維護(hù)費(fèi)和維修資金中排除出去。這就是“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主”的涵義和實(shí)施原則。
“區(qū)分窮盡”是依據(jù)物的客觀屬性而分，從概念出發(fā)，可有不同的分類方式，如：
橫向區(qū)分--安全通道、(電梯的)電表;
平面區(qū)分--道路、綠化、前后門、車場(chǎng);
立面區(qū)分--外墻;
縱向區(qū)分--電梯、樓道電燈、消防通道等。
從物業(yè)管理實(shí)踐中，“麗娜模式”將部分共用的物作如下區(qū)分：
按照物理界限關(guān)系分?jǐn)?/p>
1、平面場(chǎng)所區(qū)分
一般而言，每一個(gè)小區(qū)的地面場(chǎng)所的使用是不均衡的，也已經(jīng)在部分物的使用方面采用了使用者付費(fèi)(維護(hù))的原則：
●占用綠地的地面停車：使用者付費(fèi);
●占用綠地的封閉花園：使用者付費(fèi)，這些花園占共有綠地，但在初始業(yè)主已入住占用的情況下，已經(jīng)無法按照面積數(shù)分?jǐn)偨o全體業(yè)主以足顯公平。因此，將花園劃分在其使用者的每一戶窗下，中線分割。
2、按照垂直線區(qū)分
屋頂?shù)木S護(hù)責(zé)任分給按照垂直線區(qū)分的所有業(yè)主。
按照縱向關(guān)系分?jǐn)?/p>
1、電梯
在“麗娜模式”中，具體的電梯分給具體的業(yè)主。由于電梯按照線路關(guān)系分屬不同的變電室，例如一個(gè)小區(qū)有17部電梯，電閘、線路分屬5個(gè)變電室，用戶按照所乘電梯的變電室劃分不同的用戶組，承擔(dān)相應(yīng)的電梯維護(hù)責(zé)任。在具體實(shí)施中，采取的措施是：
●1、2層用戶目前每一平方米少分?jǐn)?.2元;將來由組團(tuán)業(yè)主共同決定1、2層業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用;
●計(jì)劃將來收費(fèi)由組團(tuán)按照人頭分?jǐn)偂?/p>
在這種管理模式下效果非常突出，業(yè)主收費(fèi)積極性高，只要有可能就共同乘梯上下樓，自覺省電。曾經(jīng)有一部電梯壞了，業(yè)主不愿出錢更換，爬樓三個(gè)月，業(yè)主們通過自己的反復(fù)爭(zhēng)吵最后達(dá)成一致，共同付費(fèi)更換了電梯。在“麗娜模式”下，電梯的管理達(dá)到了成本(維護(hù)成本、決策成本)最低、效率最大的結(jié)果。
2、管線
在“麗娜模式”中，管線關(guān)系也產(chǎn)生“誰使用、誰交維護(hù)費(fèi)”的關(guān)系。理論上，管線關(guān)系應(yīng)該可以從設(shè)計(jì)規(guī)劃中得以明確，但當(dāng)前情況下，初始權(quán)屬情況通常不明確，出了問題、產(chǎn)生損失了才知道。
例如一個(gè)商業(yè)街小區(qū)，有70家飯店、100多個(gè)寫字樓單位，在初接管時(shí)到處漏水，99%都不交物業(yè)管理費(fèi)。一次，某業(yè)主廁所下水堵塞糞水四溢，業(yè)主來找物管，物管表示這是管線相關(guān)業(yè)主的責(zé)任，
建議業(yè)主拿刀把該管道割開，再用有彈性的板塞住切口。結(jié)果，一段時(shí)間后幾家業(yè)主來找，都反映廁所溢出糞水。最后，物管要求這幾家坐在一起，明確這條管道為這幾家共同使用，需共同承擔(dān)賠償維修費(fèi)用。結(jié)果是，業(yè)主沒有再找物管，而是自行商定了解決方案。這一案例說明，只要物的使用明確了，義務(wù)責(zé)任就好落實(shí)，糾紛也易于解決，這就是客觀區(qū)分物權(quán)決定的“自然”和諧。 還有一家商鋪，樓上漏水損毀下面歌廳商鋪的閃光燈，那是價(jià)格昂貴的物品。為了確權(quán)，業(yè)委會(huì)和物管一路徹查了相關(guān)管線和節(jié)點(diǎn)，甚至拆墻、打開天花板。因?yàn)榈叵率摇⒏鑿d等都有分割包間，很難從外表確定管線關(guān)系。如“使用-付費(fèi)”表格中所示，這類物的排他成本很高。但是經(jīng)過徹查，最后找到了肇事公司，該公司賠了11萬元。但是此事過后，卻沒有再發(fā)生矛盾，原因就是區(qū)分了所有權(quán)和使用狀況。把所有權(quán)區(qū)分干凈了，小區(qū)不要人為去管，它在機(jī)制上是利于自然和諧的。
3、通道
同樣的情況在煙道的使用中也發(fā)生過。20**年國(guó)慶假日期間，筆者所管的一個(gè)小區(qū)的屋頂冒出滾滾濃煙。事后，承包該小區(qū)消防的工程技術(shù)人員進(jìn)入煙道確認(rèn)了此事起因，明確了與該煙道直接相關(guān)的7戶及肇事的商戶。肇事戶是一家飯館，烤鴨火源與公共煙道的軟連接處距離太近，造成悶燃。
此次事故后的檢查，查明了該建筑煙道設(shè)計(jì)不合理，施工又導(dǎo)致煙道結(jié)構(gòu)變更，相互竄煙;加上多年污垢，導(dǎo)致事故的發(fā)生或遲或早、必不可免。在“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主”的機(jī)制下，“誰的孩子誰抱走”，不僅肇事戶承認(rèn)了對(duì)事故負(fù)有責(zé)任，相關(guān)各戶也再一次明確了對(duì)煙道的安全使用與管理責(zé)任，這有助于小區(qū)整體管理水平的提高。
4、樓道照明與門鎖/鈴
在“麗娜模式”中，要想換門鈴，不從物業(yè)維護(hù)費(fèi)、維修資金中出錢，而是以門的使用群體為單位由各家各戶掏錢，樓道照明費(fèi)用也是如此。而在一般物業(yè)管理模式中都是全體平攤的，但是這不符合“麗娜模式”的公平原則。具體而言，有的樓棟一梯三戶共36戶、每戶交10元能用一年多;有的一梯一戶共10戶，每戶交10元只能用3-4個(gè)月。物的客觀性質(zhì)不同，使用者付費(fèi)的機(jī)制也就不同，否則既不公平合理也不利于物業(yè)的管理維護(hù)。原因在于，因錢數(shù)不多，一般人不在意費(fèi)用，也不在意使用和維護(hù)，甚至不在意燈是否能亮，也就意味著不會(huì)在意樓棟的共同事務(wù)。《現(xiàn)代物業(yè)》雜志
篇3：初探主動(dòng)雙向提醒式物業(yè)管理新模式
初探“主動(dòng)、雙向、提醒式”的物業(yè)管理新模式
【題記】物業(yè)企業(yè)面臨的共同發(fā)展道路是：立足現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，逐步推進(jìn)市場(chǎng)化，到市場(chǎng)上找項(xiàng)目；從服務(wù)層次和內(nèi)容上，努力實(shí)現(xiàn)設(shè)施管理向管理顧問策劃的飛躍。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容的安排上應(yīng)該質(zhì)量重于數(shù)量，慎重看待增設(shè)特色服務(wù)。同時(shí)見于對(duì)于欠費(fèi)物業(yè)公司報(bào)以“苦惱人的笑”，相信不少物業(yè)同仁都有這樣的苦惱：即使服務(wù)質(zhì)量再好的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率也只不過70％、80％，能達(dá)到90％已相當(dāng)不易，指望100％？應(yīng)該說有點(diǎn)妄想。
鑒于此，筆者偶遇一電信朋友，通過交流很受啟發(fā)，特結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)范圍情況，同時(shí)為響應(yīng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和信息化建設(shè)要求，提高物業(yè)公司服務(wù)水平和形象，改變以往的“被動(dòng)、單向、應(yīng)接式”物業(yè)管理模式，提出開創(chuàng)“主動(dòng)、雙向、提醒式”物業(yè)管理模式。
如下闡述：
一、信息應(yīng)用的目標(biāo)
手機(jī)短信作為一種新的通訊方式越來越大眾化。借助電腦的強(qiáng)大功能可更充分發(fā)揮其長(zhǎng)處，不僅使用的費(fèi)用低，簡(jiǎn)便快捷，而且更為科學(xué)、及時(shí)和高效，從而大大提高您的工作效率和服務(wù)質(zhì)量。
系統(tǒng)只需一臺(tái)普通電腦和收發(fā)設(shè)備，無須上網(wǎng)，無須專線，安全、簡(jiǎn)約，雙向通訊交流，隨時(shí)隨地溝通，進(jìn)一步拉近業(yè)主（或其他人群）與您的距離。
通過箭馳短信收發(fā)系統(tǒng)，為您（A，服務(wù)提供方）建立一個(gè)高效、實(shí)時(shí)的短訊信箱系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)A、B（業(yè)主方）之間雙向短信的發(fā)送與接收。
系統(tǒng)的應(yīng)用目標(biāo)是：為公司建立一套短信信箱系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)與業(yè)主群組的雙向、實(shí)時(shí)、快捷、低成本的溝通。管理的本質(zhì)在于溝通。只有便捷的溝通，才能讓管理者的意志得到充分貫徹，達(dá)到管理效果的最優(yōu)化。
在物業(yè)管理領(lǐng)域中，無論新區(qū)建設(shè)還是老區(qū)改造，面向業(yè)主還是內(nèi)部員工，都可利用短消息方式進(jìn)行信息溝通。對(duì)于要求主動(dòng)提醒的業(yè)主，可提供催繳費(fèi)、提醒等服務(wù)；對(duì)無此要求的業(yè)主，系統(tǒng)也可作為信息收集與反饋的平臺(tái)。充分利用本系統(tǒng)，不僅管理成本低，而且可以提高工作效率，并令您公司的管理水平更上一個(gè)新臺(tái)階。您的配合和開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，將為系統(tǒng)的成功實(shí)施提供保障，為您的物業(yè)增加新的亮點(diǎn)。
二、信息應(yīng)用的實(shí)例：
1、向業(yè)主發(fā)送管理費(fèi)、水、電、氣費(fèi)催繳提醒。您無須每次都錄入具體的提醒內(nèi)容，只需點(diǎn)擊幾下鼠標(biāo)，提醒服務(wù)就可完成。這也是我們產(chǎn)品獨(dú)有的特色之一。
2、向車主發(fā)送停車卡催繳費(fèi)提醒。在每月底，把那些需要提醒交費(fèi)或欠停車卡費(fèi)的業(yè)主列入，一次發(fā)送。
3、向業(yè)主發(fā)送停水、停電終止服務(wù)通知等。
4、征集業(yè)主意見、建議。
5、搜集甚至處理業(yè)主投訴等。
6、對(duì)物業(yè)公司代理出租的業(yè)主和租戶，發(fā)送出租情況、催收租金等。
7、協(xié)助開發(fā)商售樓人員向準(zhǔn)業(yè)主發(fā)送樓盤消息，跟蹤準(zhǔn)業(yè)主。如：介紹新的優(yōu)惠措施，提醒交納訂金、簽合同等。這樣不僅可以提高銷售業(yè)績(jī)，還可以提高公司形象，增強(qiáng)準(zhǔn)業(yè)主在公司售后服務(wù)方面的信心。
8、對(duì)于外地業(yè)主及有多處物業(yè)的業(yè)主，可免去通知不便或打長(zhǎng)途電話的麻煩，直接用短信發(fā)送通知信息。
9、短信通知送達(dá)率高，可以減少因欠費(fèi)而引發(fā)的民事糾紛。
10、只能記錄、不能修改的短信通知的歷史記錄，讓您在法律訴訟面前提供出有利證據(jù)。例如，當(dāng)某些業(yè)主在訴訟中稱：公司未經(jīng)通知就停水停電時(shí)，您就可以使用該通知的自動(dòng)記錄為您辯護(hù)。
11、為業(yè)主提供信息服務(wù)同時(shí)還進(jìn)行了廣告宣傳，如好的裝修公司名單、會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目、會(huì)所開放時(shí)間、活動(dòng)、幼兒園開學(xué)、游泳池開放、網(wǎng)球場(chǎng)開放、業(yè)主聯(lián)誼、商務(wù)服務(wù)等等，如同巴士電視廣告一樣，手機(jī)短信是一種新型、低成本、針對(duì)性強(qiáng)而又非常有效的宣傳手段。
12、對(duì)內(nèi)部員工發(fā)送開會(huì)通知，或直接發(fā)出任務(wù)指令。
13、對(duì)業(yè)主提醒付首期、月供款提醒服務(wù)。
14、對(duì)業(yè)主發(fā)送本樓盤或其他樓盤的信息，如封頂、入住等。
15、向業(yè)主發(fā)送節(jié)假日問候等，發(fā)送溫馨提示等。
16、對(duì)業(yè)主直接宣傳知識(shí)、政策法規(guī)、新規(guī)定等。
17、對(duì)不同地點(diǎn)、樓盤的保安、水電工等物業(yè)部人員，互相聯(lián)系，協(xié)調(diào)合作。
在此僅列出若干，除此以外，在實(shí)際應(yīng)用中，還應(yīng)當(dāng)有更多諸如此類的用途。
三、信息的服務(wù)效益
應(yīng)用本系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)效益體現(xiàn)在多方面，以一家有1000戶業(yè)主的物業(yè)為例，若按物業(yè)費(fèi)收繳率80%計(jì)算，每年約減少拖欠款2400次左右，以每次50-150元計(jì)，合12-36萬元；提高形象，同時(shí)也能加快資金流轉(zhuǎn)；減少因通知不到而發(fā)生的民事糾紛，減少公司損失；需要發(fā)送各種通知約5000人次，大約可節(jié)約通訊費(fèi)3000元；節(jié)約人工200人日，約計(jì)10000元；為各種服務(wù)發(fā)布廣告，增加創(chuàng)收等等。另外還有：提高業(yè)主滿意度、提高服務(wù)檔次、宣傳公司或樓盤、創(chuàng)造人文氛圍等效益。
效益分析：
1、便利及時(shí)的溝通，提高服務(wù)質(zhì)量，在客戶競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)；
當(dāng)今的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是客戶資源的競(jìng)爭(zhēng)，擁有客戶才能擁有財(cái)富。而客戶的競(jìng)爭(zhēng)很大一部分程度上是靠服務(wù)質(zhì)量水平。當(dāng)您在第一時(shí)間把客戶所關(guān)心的信息送達(dá)給客戶時(shí)，客戶心中的滿意和之后的定單，就是對(duì)您服務(wù)的認(rèn)可和最好回報(bào)。
2、造價(jià)低廉，節(jié)約原有的通訊費(fèi)、通知成本，提高效率；
物業(yè)信息服務(wù)系統(tǒng)造價(jià)一造價(jià)低，工程簡(jiǎn)單，適用面廣。在傳統(tǒng)的方式下，電話費(fèi)、人工當(dāng)面通知成本等
，都是一筆可觀的支出。如果充分利用短信，則可用更低的費(fèi)用替代這些支出，還可以節(jié)約人工，科學(xué)、及時(shí)、高效，為您忙碌的工作減壓，有更多的時(shí)間處理其他事情。3、合適的收費(fèi)可為您開辟一條創(chuàng)收途徑；
對(duì)于某些行業(yè)和應(yīng)用，可以對(duì)短信的接受人收取一定的服務(wù)費(fèi)用，不僅可以抵消購(gòu)置本系統(tǒng)的成本，還可以增加新的創(chuàng)收點(diǎn)。
4、其他效益，如短信歷史記錄可作為法律證據(jù)的一部分；可避免短距離接觸，預(yù)防疾病的傳播；提高形象等。[文/張義軍]