臺州市人民政府令第111號

　　《臺州市物業管理規定》已經20**年6月22日市政府第48次常務會議通過，現予公布，自20**年8月1日起施行。

　　市長：張曉強

　　20**年7月1日

　　(此件公開發布)

　　臺州市物業管理規定

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的生活和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本規定。

　　第二條本規定所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業按照合同約定，或者業主自行管理的方式，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條縣(市、區)人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，建立健全綜合協調和考核機制，將物業管理納入社區建設和社區管理體系，支持采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

　　市、縣(市、區)物業管理行政主管部門(以下稱物業主管部門)負責本行政區域內物業管理的監督管理工作，指導街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

　　市、縣(市、區)有關行政管理部門按照各自職責，協助做好本行政區域內物業管理的監督管理相關工作。

　　街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系，指導業主大會成立和業主委員會的選舉工作，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。

　　第四條 居民委員會指導、督促業主委員會和物業服務企業履行職責，協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

　　鼓勵居民委員會和業主委員會、物業服務企業建立議事協調機制，協調解決物業管理活動中發生的問題。

　　鼓勵居民委員會成員和業主中的黨員通過法定程序擔任業主委員會成員。

　　支持業主委員會和物業服務企業根據中國共產章程程的規定，設立黨的組織，開展黨的活動，保障物業管理活動依法有序進行。

　　第五條物業服務行業協會應當制定行業自律管理制度，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，開展物業服務企業從業人員培訓，發布物業服務市場信息，促進行業健康發展，并協助政府有關部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和社區組織調解處理物業管理糾紛。

　　第六條 市物業主管部門應當會同市級有關部門制定業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則、物業服務合同、物業保修協議、物業承接驗收確認協議和裝飾裝修承諾書等示范文本，供物業管理各方參照使用。

　　第七條市物業主管部門負責建立物業管理信息平臺和業主決策電子投票系統。

　　法律、法規、規章和規范性文件規定以及管理規約約定需要業主共同決定的事項，業主和業主委員會可以通過電子投票系統進行決策。

　　物業管理信息平臺、業主決策電子投票系統建設和維護經費列入市物業主管部門預算，不得向物業服務行業協會、物業服務企業、業主委員會等收取或者變相收取費用。

　　第八條 物業管理區域由物業所在地縣(市、區)物業主管部門會同建設行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求居民委員會的意見。

　　城鄉規劃管理部門應當邀請物業主管部門參與新建物業建設方案的評審，或者征求物業主管部門對物業共用設施設備和物業管理用房配置的意見。

　　物業項目的配套設施設備各自獨立的，可以分別劃分物業管理區域。

　　第九條物業管理區域具備下列條件之一的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當指導業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議并選舉產生業主委員會：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。

　　分期開發的建設項目，首期開發區域具備業主大會成立條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當指導業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議并選舉產生業主委員會，負責已開發區域的物業管理。當后期開發區域房屋出售并交付使用后，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當指導業主補選或者改選業主委員會。

　　首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔，具體辦法由市物業主管部門會同市建設行政主管部門制定。

　　第十條下列事項由業主通過業主大會會議決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十一條業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、非業主使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(四)監督管理規約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　第十三條鼓勵業主委員會聘請執行秘書，協助業主委員會處理日常事務。

　　業主委員會執行秘書的薪酬不得低于當地最低工資標準，從業主委員會工作經費中列支。

　　第十四條推行業主委員會會計委托代理制度。業主委員會可以委托街道辦事處、鄉(鎮)人民政府會計代理機構或者其他會計代理機構代理會計業務。

　　業主委員會委托會計代理機構代理會計業務的，應當簽訂書面委托合同，明確雙方的權利和義務。

　　第十五條 不具備成立業主大會條件或者雖然具備成立業主大會條件但未成立的住宅小區，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以組織成立物業管理委員會。

　　物業管理委員會由業主以及街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、公安派出所、居民委員會、建設單位派員組成，并由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府委派的人員擔任召集人。物業管理委員會人數應當為十一人至十五人的單數，其中業主成員應當不少于百分之六十。

　　街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當將物業管理委員會的組成人員在物業管理區域內公告，并通過物業管理信息平臺向業主披露。業主對物業管理委員會組成人員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。

　　物業管理委員會自業主大會成立之日起停止履行職責，并在十日內與業主委員會辦理移交手續后解散。

　　第十六條物業管理委員會應當維護業主合法權益，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　物業管理委員會辦理下列事項應當征求并取得專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意：

　　(一)制定和修改管理規約;

　　(二)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

　　(三)選聘和解聘物業服務企業;

　　(四)改變共有部分的用途;

　　(五)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

　　(六)法律、法規、規章或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。

　　物業管理委員會辦理專項維修資金籌集和使用、建筑物及其附屬設施改建和重建的事項應當征求并取得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　第十七條 業主委員會任期屆滿前二個月，或者業主委員會委員人數不足二分之一時，業主委員會應當組織召開業主大會會議對業主委員會進行改選。業主委員會拒不召開業主大會會議對業主委員會進行改選的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令限期改正;逾期未改正的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當成立物業管理委員會組織召開業主大會會議。

　　第十八條 縣(市、區)物業主管部門應當定期組織業主委員會成員、執行秘書、物業管理委員會和社區組織相關人員參加物業管理法律和業務知識培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。

　　第十九條一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

　　提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位對物業前期管理應當通過招標方式選聘物業服務企業，投標人少于三個或者物業管理區域建筑面積不足五萬平方米的，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

　　建設單位根據前款規定采用協議方式選聘物業服務企業的，應當報縣(市、區)物業主管部門批準?？h(市、區)物業主管部門應當自收到報告之日起三個工作日內作出決定并書面通知建設單位;逾期未通知的，視為同意。

　　市物業主管部門應當建立物業管理招標平臺，制定評標規則，為建設單位、業主委員會通過市場競爭機制選聘物業服務企業提供便利。

　　第二十條 在辦理前期物業交接手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設施設備清單;

　　(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(四)物業質量保修和物業使用說明文件;

　　(五)業主名冊;

　　(六)物業管理需要的其他資料。

　　前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。

　　第二十一條 物業服務企業下列信息應當在物業管理區域內公示：

　　(一)物業服務企業基本信息;

　　(二)物業服務項目經理信息;

　　(三)物業服務投訴電話;

　　(四)物業服務內容和標準;

　　(五)物業服務收費項目和標準;

　　(六)物業服務企業受到相關部門行政處罰以及被國家機關列入嚴重失信名單的情況;

　　(七)物業服務企業從業人員違反物業管理法律、法規、規章等規定受到相關部門行政處罰的情況;

　　(八)物業服務企業及其從業人員受到物業服務行業協會警告、業內通報批評和公開譴責等處分的情況;

　　(九)公共水費、電費分攤情況。

　　業主委員會下列信息應當在物業管理區域內公示：

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)住宅專項維修資金籌集以及使用情況;

　　(三)物業共用部位和共用設施設備經營所得收益以及使用情況;

　　(四)業主委員會工作經費支出以及執行秘書薪酬支付情況;

　　(五)決定物業管理區域內有關共有物業的重大管理事項。

　　鼓勵物業服務企業、業主委員會通過物業管理信息平臺向業主披露相關信息。

　　第二十二條 縣(市、區)物業主管部門應當每年對轄區內物業服務企業的服務質量進行評估，可以委托社會評估機構開展評估工作，評估結果應當向社會公布。

　　物業服務質量評估體系由市物業主管部門制定。

　　第二十三條 城鄉規劃管理部門應當將物業管理用房配置比例和要求列入規劃條件。

　　物業管理區域內的物業為住宅或者含有住宅的，城鄉規劃管理部門出具的規劃條件應當要求建設單位按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七配建物業管理用房，其中千分之三為物業管理辦公用房、千分之四為物業管理經營用房。

　　物業管理區域內的物業為非住宅的，城鄉規劃管理部門出具的規劃條件應當要求建設單位按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三配建物業管理用房，其中千分之一點五為物業管理辦公用房、千分之一點五為物業管理經營用房。

　　當物業管理用房按規定比例配置建筑面積不足五十平方米時，按照五十平方米配置。物業管理用房建筑面積計入該物業地上總建筑面積。

　　利用物業管理經營用房進行經營所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

　　第二十四條 經業主大會決定，物業管理區域內的公共停車泊位可以向業主和非業主使用人之外的單位和個人開放，并收取臨時停車費。

　　依據前款規定收取的臨時停車費主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

　　第二十五條 擅自占用物業公用部位停放車輛，妨礙其他車輛和行人通行的，物業服務企業、業主委員會應當通知車輛所有人或者使用人駛離;無法通知或者經通知后拒不駛離的，業主委員會、物業服務企業可以按照管理規約的規定將車輛就近移至停車泊位。

　　業主委員會、物業服務企業發現停放在物業管理區域內的車輛屬報廢車輛的，應當及時向縣(市、區)公安機關交通管理部門報告。

　　第二十六條 鼓勵業主和非業主使用人對裝修或者維修房屋產生的建筑垃圾采取袋裝化收集。

　　縣級以上人民政府確定實施生活垃圾定時定點分類投放的住宅小區，業主大會或者業主委員會應當制定具體實施方案。

　　委托物業服務企業實施管理的物業管理區域，物業服務企業為生活垃圾分類投放管理的責任人。

　　業主、非業主使用人不按規定分類投放生活垃圾的，物業服務企業、業主委員會應當予以勸導，并督促改正。

　　第二十七條 未經業主委員會同意，任何單位和個人不得擅自在物業管理區域內的樹木、地面、電桿、建筑物、構筑物或者其他設施上任意刻畫、涂寫、張貼或者放置廣告。

　　單位和個人違反前款規定的，物業服務企業、業主委員會應當予以制止或者清理。

　　第二十八條 封閉式物業管理區域，業主大會、業主委員會和物業服務企業可以限制業主和非業主使用人之外的人員和車輛進入物業管理區域。

　　第二十九條物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供熱、通信、有線電視等設施設備，業主大會決定移交給相關專業單位的，相關專業單位應當接收，并承擔維修、更新、養護責任。

　　專業單位無正當理由拒絕、拖延接收管理物業管理區域內共有設施設備的，由縣(市、區)人民政府責令限期接收管理。

　　第三十條 業主應當根據物業服務合同約定、業主大會決定按時足額交納物業服務費用。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業管理區域內尚未出售或者尚未交付給買受人的物業，其物業服務費用由建設單位交納。建設單位交付物業次月起產生的物業服務費用由業主交納。

　　建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。

　　第三十一條 物業主管部門與不動產登記部門應當建立信息共享機制。已經建立信息共享機制的，物業產權交易辦理過戶登記時，不動產登記部門應當核查該物業項目物業服務費用、物業專項維修資金和相關分攤費用交納情況，并將核查的的信息告知買受人。

　　第三十二條業主未按物業服務合同約定、業主大會決定交納物業服務、公共水電分攤等費用的，物業服務企業、業主委員會可以通過上門催繳、向業主所在單位或者行業主管部門通報的形式，督促業主交納相關費用;業主所在單位、行業主管部門應當予以協助。

　　業主欠交物業服務、公共水電分攤等費用，經判決、裁定等生效法律文書確認應當履行且有履行能力而拒不履行的，有關部門可以依法將該業主列入嚴重失信名單。

　　物業服務企業不得對業主、非業主使用人生活采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他限制物業使用等方式迫使其交納物業服務、公共水電分攤等費用。

　　第三十三條 住宅物業(包括拆遷安置房、經濟適用房)、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照規定交存物業專項維修資金。

　　物業專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　新建物業首期物業專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存，并由建設單位按照《浙江省物業專項維修資金管理辦法》有關規定代收代交。交存的標準為當地房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體比例和標準由市、縣物業主管部門會同建設、財政等部門根據當地實際和房屋結構類型確定，并報經本級人民政府批準后公布。

　　業主分戶賬內物業專項維修資金余額不足首期繳存額的百分之三十時，業主委員會或者受委托的物業服務企業應當通知業主續交專項維修資金。

　　第三十四條 建設單位及其委托的物業服務企業在前期物業管理過程中利用物業管理經營用房以及物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征求業主的意見，所得收益屬業主共同所有，用于補充物業專項維修資金。

　　建設單位及其委托的物業服務企業應當在收到前款規定的經營所得十個工作日內，將相關款項交存至物業專項維修資金賬戶。

　　第三十五條 物業存在安全隱患，危及公共利益以及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予必要配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會、業主委員會同意，可以由物業服務企業代為組織維修養護，所需費用由責任人承擔。

　　本條規定的物業維修養護費用，按照規定屬于物業專項維修資金列支范圍的，在專項維修資金中列支。緊急情況需要立即維修和更新的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會或者社區居民委員會核實，可直接撥付專項維修資金。

　　第三十六條 建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　物業保修期限屆滿前一個月，建設單位應當在物業管理區域內發布公告，受理對該項物業質量問題的異議，并報縣(市、區)物業主管部門和業主委員會備案。建設單位對物業質量異議的處理結果應當書面答復異議人并在物業管理區域內公示。

　　業主、非業主使用人以及業主委員會對建設單位處理結果仍有異議的，業主委員會和建設單位可以共同委托第三方鑒定，所需費用由業主委員會和建設單位按照約定承擔。

　　建設單位未按本條第二款規定發布公告，或者未對物業質量異議進行處理的，物業保修期限予以順延;業主、非業主使用人以及業主委員會未在規定期限內提出物業質量異議的，視為沒有異議。

　　第三十七條 建設單位在物業交付使用辦理權屬初始登記手續前，應當一次性向物業所在地物業保修金管理機構按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交納保修金，作為物業維修費用保證。

　　物業保修金存儲期限為八年。物業保修金管理機構應當在物業交付之日起滿八年的前一個月內，將擬退還物業保修金事項在物業管理區域內予以公示，公示期限為一個月。公示期內未收到異議或者異議不成立的，物業保修金管理機構應當自保修金存儲期限屆滿之日起三十日內將物業保修金本金及其銀行存款利息余額退還給建設單位。

　　第三十八條 違反本規定的行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。

　　第三十九條物業服務企業違反本規定第三十二條第三款規定，對業主、非業主使用人生活采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他限制物業使用等方式迫使其交納物業服務、公共水電分攤等費用的，由縣(市、區)物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。

　　第四十條 建設單位或者其聘請的物業服務企業違反本規定第三十四條第二款規定，拒不交存其利用物業管理經營用房以及物業共用部位、共用設施設備進行經營所得收益的，由縣(市、區)物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。

　　第四十一條 本規定自20**年8月1日起施行。臺州市人民政府20**年6月28日發布的《臺州市物業管理實施辦法》(市政府第99號令)同時廢止。

篇2：福州市物業管理若干規定(2013修正)

　　福州市物業管理若干規定(20**修正)

　　福州市人民代表大會常務委員會關于修改《福州市物業管理若干規定》的決定

　　（20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第34次會議批準 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第7號公布 自公布之日起施行）

　　福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《福州市物業管理若干規定》作如下修改：

　　一、第一條修改為：“為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本規定?！?/p>

　　二、增加一條，作為第三條：“物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制?！?/p>

　　三、第三條改為第四條，修改為：“市、縣（市、區）房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┙M織實施關于物業管理的法律、法規以及本規定；

　　（二）指導、協調鄉鎮人民政府、街道辦事處、行業協會等依法開展與物業管理相關的工作；

　?。ㄈ┴撠熚飿I服務企業的行業管理；

　　（四）法律、法規規定的其他職責?！?/p>

　　四、增加一條，作為第五條：“城鄉規劃、建設、市容、公安、民政、環保、物價、工商、園林、質監等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業管理有關的監督管理工作。”

　　五、增加一條，作為第六條：“鄉鎮人民政府、街道辦事處對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：

　?。ㄒ唬┙M織、指導業主成立業主大會并選舉產生業主委員會；

　?。ǘ┲笇?、監督業主大會和業主委員會依法開展活動，協調處理轄區內物業管理的日常事務；

　　（三）協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督；

　?。ㄋ模┓伞⒎ㄒ幰幎ǖ钠渌氊?。

　　村（居）民委員會根據有關規定對業主大會和業主委員會進行指導、協調和監督，依法協調處理物業管理糾紛。”

　　六、增加一條，作為第七條：“建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會履行職責、物業服務企業退出、物業服務糾紛等物業管理中的問題。

　　物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣（市、區）房地產、建設、市容、公安、環保等有關行政主管部門和有關村（居）民委員會、業主委員會、物業服務企業組成?！?/p>

　　七、第五條改為第九條，增加一項，作為第六項：“維修、養護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業正常使用的物業專有部分”。

　　八、第六條改為第十條，并將第三款修改為：“已實施物業管理的不同物業管理區域經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域?！?/p>

　　九、第七條改為第十一條，修改為：“市、縣（市、區）人民政府應當逐步組織對未實施物業管理的舊住宅區域實施綜合改造。

　　鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造后的住宅區域業主按照縣（市、區）房地產行政主管部門確認的物業管理區域，確定管理方式，并推廣專業化物業服務?！?/p>

　　十、第八條改為第十二條，修改為：“在一個物業管理區域中，物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區）房地產行政主管部門的指導下，由鄉鎮人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設單位、業主代表組成首次業主大會會議籌備組，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。

　　召開首次業主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業主大會籌備組書面申請，經鄉鎮人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業管理區域內各業主獨立產權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合?！?/p>

　　十一、第九條改為第十三條，增加一款，作為第一款：“同一物業業主超過一人的，物業共有人可以推選并委托一人參加業主大會會議。”

　　十二、刪除第十條。

　　十三、增加一條，作為第十四條：“未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，按照管理規約或者業主大會議事規則的規定確定。”

　　十四、第十一條改為第十五條，并將第三款修改為：“在物業管理區域內，與物業管理有關屬于全體業主權益的糾紛，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會可以代表全體業主依法行使訴訟權利?！?/p>

　　十五、增加一條，作為第十六條：“業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并接受業主的監督?！?/p>

　　十六、第十二條改為第十七條，并將第一款修改為：“業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處、縣（市、區）房地產行政主管部門備案，縣（市、區）房地產行政主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明?！?/p>

　　十七、增加一條，作為第十八條：“尚未成立業主大會或者尚未選舉產生業主委員會的住宅區域，可以由所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處組織業主確定物業管理方式?！?/p>

　　十八、第十三條改為第十九條，修改為：“在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關村（居）民委員會依法履行自治管理職責?！?/p>

　　十九、第十六條改為第二十二條，修改為：“物業服務企業的基本義務：

　?。ㄒ唬┞男形飿I服務合同，按照合同約定提供物業服務，建立重大事項匯報制度，接受業主咨詢和監督；

　　（二）執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準；

　?。ㄈ┰谖飿I管理區域內的顯著位置公布物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項；

　?。ㄋ模┟吭略谖飿I管理區域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業服務代收代支費用情況；

　?。ㄎ澹┖贤K止之日起十日內，應當與業主或者有關單位結清債權債務，并移交物業管理用房及有關資料、設施、設備；

　?。┓?、法規規定的其他義務?！?/p>

　　二十、第十七條改為第二十三條，修改為：“物業服務合同應當約定下列基本內容：

　　（一）房屋及其附屬設施的維修、養護；

　　（二）衛生保潔及公共花木綠地管護；

　?。ㄈ┑缆肪S護，車輛停放秩序管理；

　?。ㄋ模┌踩婪逗途S護公共生活秩序；

　?。ㄎ澹┓?、法規規定的其他應當約定的事項?！?/p>

　　二十一、第十八條改為第二十四條，并將第一款修改為：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的，建設單位應當按照規定通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，并按照規范簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同不得侵害物業買受人的合法權益?！?/p>

　　二十二、第二十三條改為第二十九條，增加一款，作為第一款：“業主委員會經營物業共用部位應當經過業主大會同意。”

　　增加一款，作為第四款：“業主委員會經營物業共用部位的收支情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并報送鄉鎮人民政府、街道辦事處，接受業主和鄉鎮人民政府、街道辦事處的監督。拒不公布的，經業主提議，鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織業主代表對其收支情況進行審查并公布?！?/p>

　　二十三、第二十四條改為第三十條，并將第一款修改為：“車輛在物業管理區域內公共停車場所的停放和管理事項，前期物業管理期間，可以在前期物業服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規定執行；業主大會成立后，由業主大會決定。業主對車輛停放有特殊保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同?！?/p>

　　將第二款修改為：“治安、消防、搶險、衛生、市政、市容等特種車輛在執行公務時可以在物業管理區域內無償停放。”

　　二十四、第二十五條改為第三十一條，并將第一款修改為：“物業服務企業與業主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。前期物業服務收費實行政府指導價，采取包干制?！?/p>

　　二十五、第二十六條改為第三十二條，并將第一款修改為：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。價格主管部門應當會同房地產行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價?！?/p>

　　二十六、增加一條，作為第三十五條：“物業服務合同期限屆滿兩個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業主委員會?！?/p>

　　二十七、第二十九條改為第三十六條，修改為：“物業服務合同終止時，業主委員會與新、原物業服務企業應當在縣（市、區）房地產行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業管理的相關事務，監督原物業服務企業清理債權債務、移交物業管理用房、設施設備、檔案資料及國家規定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業服務企業應當及時退出該物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出?！?/p>

　　二十八、第三十二條改為第三十九條，并將第二款、第三款修改為：“物業買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業主大會成立后，房地產行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。

　　專項維修資金的使用，由業主大會決定，并受市、縣（市、區）房地產行政主管部門的監督。維修資金專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?/p>

　　刪除第四款。

　　二十九、增加一條，作為第四十條：“市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。

　　業主委員會可以根據專項維修資金緊急使用制度，按照業主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業共用部位、共用設施設備的緊急維修?！?/p>

　　三十、第三十三條改為第四十一條，增加一款，作為第一款：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房或者出租給他人從事經營性活動?！?/p>

　　三十一、第三十四條改為第四十二條，修改為：“在物業管理區域內，物業服務企業或者業主委員會發現有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業服務企業或者業主委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告：

　?。ㄒ唬┻`法建設、擅自改變建筑物及其配套設施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

　?。ǘ┥米圆鸶姆课萁Y構的；

　　（三）擅自占用公共消防通道的；

　?。ㄋ模┪慈〉脿I業執照從事經營活動的；

　　（五）破壞小區園林綠化的；

　?。┥虡I經營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。

　　有關行政主管部門接到報告后，應當按照市人民政府確定的職責及時查處?！?/p>

　　三十二、第三十五條改為第四十三條，修改為：“違反本規定，物業服務企業未結清債權債務、移交物業管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區物業管理的，或者原物業服務企業拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域正常物業管理的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發證機關降低其資質等級或者吊銷企業資質證書?！?/p>

　　三十三、第三十六條改為第四十四條，修改為：“違反本規定，物業服務企業未依法備案物業服務合同，由房地產行政主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款?！?/p>

　　三十四、第三十八條改為第四十六條，修改為：“違反本規定，建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同侵害物業買受人的合法權益的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十五、增加一條，作為第四十七條：“違反本規定，建設單位未按要求提供首次業主大會成立所需的文件資料，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款?！?/p>

　　三十六、增加一條，作為第四十八條：“市、縣（市、區）房地產行政主管部門和其他監督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）不依法履行監督管理職責的；

　?。ǘεe報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；

　　（三）有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的?！?/p>

　　三十七、第三十九條改為第四十九條，修改為：“違反本規定其他規定的，依照國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等規定予以處罰。”

　　三十八、根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》的規定，將“物業管理企業”、“業主公約”、“業主臨時公約”等物業管理專用名詞分別修改為“物業服務企業”、“管理規約”、“臨時管理規約”。

　　此外，對部分條文的文字作相應修改并對條文順序作相應調整。

　　本決定自公布之日起施行。

　　《福州市物業管理若干規定》根據本決定作相應的修正，重新公布。

　　附：福州市物業管理若干規定（20**年修正本）（20**年8月31日福州市第十二屆人民代表大會常務委員會第16次會議通過 20**年12月3日福建省第十屆人民代表大會常務委員會第12次會議批準 20**年12月14日福州市人民代表大會常務委員會頒布 根據20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第34次會議批準 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第7號公布 自公布之日起施行20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第34次會議批準 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第7號公布 自公布之日起施行的《福建省人民代表大會常務委員會關于修改〈福州市物業管理若干規定〉的決定》修正）

　　福州市物業管理若干規定

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本規定。

　　第二條 本規定適用于福州市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。

　　第四條 市、縣（市、區）房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┙M織實施關于物業管理的法律、法規以及本規定；

　　（二）指導、協調鄉鎮人民政府、街道辦事處、行業協會等依法開展與物業管理相關的工作；

　?。ㄈ┴撠熚飿I服務企業的行業管理；

　　（四）法律、法規規定的其他職責。

　　第五條 城鄉規劃、建設、市容、公安、民政、環保、物價、工商、園林、質監等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業管理有關的監督管理工作。

　　第六條 鄉鎮人民政府、街道辦事處對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：

　?。ㄒ唬┙M織、指導業主成立業主大會并選舉產生業主委員會；

　?。ǘ┲笇?、監督業主大會和業主委員會依法開展活動，協調處理轄區內物業管理的日常事務；

　?。ㄈ﹨f助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督；

　　（四）法律、法規規定的其他職責。

　　村（居）民委員會根據有關規定對業主大會和業主委員會進行指導、協調和監督，依法協調處理物業管理糾紛。

　　第七條 建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會履行職責、物業服務企業退出、物業服務糾紛等物業管理中的問題。

　　物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣（市、區）房地產、建設、市容、公安、環保等有關行政主管部門和有關村（居）民委員會、業主委員會、物業服務企業組成。

　　第八條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

　?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權；

　　（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　（六）監督業主委員會的工作；

　?。ㄆ撸┍O督物業服務企業履行物業服務合同；

　?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　（九）監督專項維修資金的管理和使用；

　?。ㄊ┓?、法規規定的其他權利。

　　第九條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　?。ㄒ唬┳袷厣鐣?、管理規約和業主大會議事規則；

　　（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P規定交納專項維修資金；

　?。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用；

　　（六）維修、養護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業正常使用的物業專有部分；

　?。ㄆ撸┓伞⒎ㄒ幰幎ǖ钠渌x務。

　　第十條 業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。

　　物業管理區域是指只成立一個業主大會、相對獨立的，并由一個物業服務企業實施統一物業管理的區域。

　　已實施物業管理的不同物業管理區域經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。

　　第十一條 市、縣（市、區）人民政府應當逐步組織對未實施物業管理的舊住宅區域實施綜合改造。

　　鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造后的住宅區域業主按照縣（市、區）房地產行政主管部門確認的物業管理區域，確定管理方式，并推廣專業化物業服務。

　　第十二條 在一個物業管理區域中，物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區）房地產行政主管部門的指導下，由鄉鎮人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設單位、業主代表組成首次業主大會會議籌備組，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。

　　召開首次業主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業主大會籌備組書面申請，經鄉鎮人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業管理區域內各業主獨立產權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。

　　第十三條 同一物業業主超過一人的，物業共有人可以推選并委托一人參加業主大會會議。

　　物業使用人根據業主的書面委托，可以代理業主行使投票權和物業管理相應的權利和義務。

　　第十四條 未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，按照管理規約或者業主大會議事規則的規定確定。

　　第十五條 業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會每屆任期三年，業主委員會應當每年至少向業主大會報告一次工作。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力、遵守管理規約和物業管理有關規定的業主擔任，業主委員會委員可以連選連任。

　　在物業管理區域內，與物業管理有關屬于全體業主權益的糾紛，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會可以代表全體業主依法行使訴訟權利。

　　第十六條 業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并接受業主的監督。

　　第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處、縣（市、區）房地產行政主管部門備案，縣（市、區）房地產行政主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。

　　業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當依照前款規定重新備案。

　　第十八條 尚未成立業主大會或者尚未選舉產生業主委員會的住宅區域，可以由所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處組織業主確定物業管理方式。

　　第十九條 在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關村（居）民委員會依法履行自治管理職責。

　　第二十條 物業服務企業承擔物業管理事務，應當按照相應的資質條件簽訂前期物業服務合同或者物業服務合同，合同應當向縣（市、區）房地產行政主管部門備案。

　　第二十一條 物業服務企業的基本權利：

　?。ㄒ唬┌次飿I服務合同的約定收取費用；

　?。ǘ﹦褡韬椭浦惯`*公德、管理規約和物業管理制度行為；

　?。ㄈ┪袑I公司承擔專項物業管理業務；

　?。ㄋ模┮髽I主委員會協調其與業主或者物業使用人的糾紛；

　?。ㄎ澹┓?、法規規定的其他權利。

　　第二十二條 物業服務企業的基本義務：

　　（一）履行物業服務合同，按照合同約定提供物業服務，建立重大事項匯報制度，接受業主咨詢和監督；

　?。ǘ﹫绦形飿I服務等級標準和物業服務收費等級標準；

　?。ㄈ┰谖飿I管理區域內的顯著位置公布物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項；

　　（四）每月在物業管理區域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業服務代收代支費用情況；

　?。ㄎ澹┖贤K止之日起十日內，應當與業主或者有關單位結清債權債務，并移交物業管理用房及有關資料、設施、設備；

　?。┓?、法規規定的其他義務。

　　第二十三條 物業服務合同應當約定下列基本內容：

　?。ㄒ唬┓课菁捌涓綄僭O施的維修、養護；

　?。ǘ┬l生保潔及公共花木綠地管護；

　?。ㄈ┑缆肪S護，車輛停放秩序管理；

　?。ㄋ模┌踩婪逗途S護公共生活秩序；

　?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ幰幎ǖ钠渌麘敿s定的事項。

　　第二十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的，建設單位應當按照規定通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，并按照規范簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十五條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并將臨時管理規約報物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門備案。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業銷售時將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當在臨時管理規約上以簽字同意的方式承諾遵守。

　　第二十六條 物業服務企業承接物業服務時，建設單位應當向物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備清單，并共同對共用部位、共用設施設備進行查驗，具體驗收程序和標準按照國家有關規定執行，建設單位應當對物業服務企業提出的物業質量和設計問題以及其他遺留問題及時解決。查驗結束后，雙方應當按照規定簽訂承接查驗書。

　　第二十七條 建設單位應當按照規定配置物業管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉規劃主管部門審批建設項目時，應當予以核實。

　　按照規劃配建的物業管理用房不得挪作他用。

　　第二十八條 物業管理區域內的下列設施歸屬全體業主所有：

　　（一）物業管理用房；

　　（二）垃圾集散間、廁所；

　　（三）按照規劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權；

　?。ㄋ模┳≌奈飿I管理區域按照規劃配建的公共停車場所；

　?。ㄎ澹┙ㄔO單位以書面形式在出售物業時承諾歸全體業主所有的其他設施。

　　第二十九條 業主委員會經營物業共用部位應當經過業主大會同意。

　　利用物業的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業的業主所有；利用物業的全體共用部位獲取的收益歸全體業主所有。

　　獲取的收益主要用于補充專項維修資金。

　　業主委員會經營物業共用部位的收支情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并報送鄉鎮人民政府、街道辦事處，接受業主和鄉鎮人民政府、街道辦事處的監督。拒不公布的，經業主提議，鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織業主代表對其收支情況進行審查并公布。

　　第三十條 車輛在物業管理區域內公共停車場所的停放和管理事項，前期物業管理期間，可以在前期物業服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規定執行；業主大會成立后，由業主大會決定。業主對車輛停放有特殊保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

　　治安、消防、搶險、衛生、市政、市容等特種車輛在執行公務時可以在物業管理區域內無償停放。

　　第三十一條 物業服務企業與業主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。前期物業服務收費實行政府指導價，采取包干制。

　　物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔；物業交付業主后，物業服務費由業主承擔，自物業交付之日起交納。

　　物業服務企業為業主提供合同約定以外有償服務的，應當征得業主同意。

　　第三十二條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。價格主管部門應當會同房地產行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。

　　價格主管部門應當會同房地產行政主管部門對物業服務收費進行監督管理。

　　第三十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業收取有關費用，業主使用的向業主收??；物業服務企業使用的向物業服務企業收??；公共使用的由業主分攤。

　　物業服務企業可以接受委托代收前款費用，但不得向業主收取任何額外費用。

　　未經雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業不得要求物業服務企業代收代付有關費用，不得向物業服務企業扣收業主應承擔的有關費用。

　　第三十四條 物業服務企業已接受委托實施物業管理并相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業主或者物業使用人重復收取性質和內容相同的費用。

　　第三十五條 物業服務合同期限屆滿兩個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業主委員會。

　　第三十六條 物業服務合同終止時，業主委員會與新、原物業服務企業應當在縣（市、區）房地產行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業管理的相關事務，監督原物業服務企業清理債權債務、移交物業管理用房、設施設備、檔案資料及國家規定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業服務企業應當及時退出該物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。

　　第三十七條 移交小組認為清理債權債務有困難時，可以委托有資質的中介機構進行清算，費用由原物業服務企業、業主按照職責承擔。

　　第三十八條 在國家規定的保修期內，物業的維修由建設單位負責；保修期滿后，業主對其專有的部分實施維修、管理，物業服務企業依照本規定對共用的部分設施、設備負責維修、管理。

　　物業服務企業對物業共用的部分設施、設備進行維修、管理時，相關業主和使用人應當給予配合。

　　第三十九條 物業管理應當建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業主所有。

　　物業買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業主大會成立后，房地產行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。

　　專項維修資金的使用，由業主大會決定，并受市、縣（市、區）房地產行政主管部門的監督。維修資金專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第四十條 市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。

　　業主委員會可以根據專項維修資金緊急使用制度，按照業主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業共用部位、共用設施設備的緊急維修。

　　第四十一條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房或者出租給他人從事經營性活動。業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守法律法規的有關規定。

　　第四十二條 在物業管理區域內，物業服務企業或者業主委員會發現有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業服務企業或者業主委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告：

　　（一）違法建設、擅自改變建筑物及其配套設施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

　?。ǘ┥米圆鸶姆课萁Y構的；

　?。ㄈ┥米哉加霉蚕劳ǖ赖?；

　?。ㄋ模┪慈〉脿I業執照從事經營活動的；

　?。ㄎ澹┢茐男^園林綠化的；

　?。┥虡I經營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。

　　有關行政主管部門接到報告后，應當按照市人民政府確定的職責及時查處。

　　第四十三條 違反本規定，物業服務企業未結清債權債務、移交物業管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區物業管理的，或者原物業服務企業拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域正常物業管理的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發證機關降低其資質等級或者吊銷企業資質證書。

　　第四十四條 違反本規定，物業服務企業未依法備案物業服務合同，由房地產行政主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第四十五條 業主委員會委員違反法律、法規或者超越權限，侵害業主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。

　　第四十六條 違反本規定，建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同侵害物業買受人的合法權益的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十七條 違反本規定，建設單位未按要求提供首次業主大會成立所需的文件資料，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十八條 市、縣（市、區）房地產行政主管部門和其他監督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　?。ㄒ唬┎灰婪男斜O督管理職責的；

　　（二）對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；

　?。ㄈ┯衅渌麨E用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。

　　第四十九條 違反本規定其他規定的，依照國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等規定予以處罰。

　　第五十條 本規定自20**年1月1日起施行。

　　1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準的《福州市城市住宅小區物業管理辦法》同時廢止。

篇3：物業管理處收費管理規定

　　物業管理處收費管理規定

　　1.0目的

　　對公司運作中所有收費過程予以控制。

　　2.0適用范圍

　　管理處對客戶的費用收繳以及管理處對公司財務部的費用交繳。

　　3.0職責

　　3.1公司財務部負責清繳各管理處上繳的各種款項；

　　3.2公司財務部負責對各管理處收費員的業務管理，負責對收費員的工作進行監督、指導、檢查和考核；

　　3.3各管理處收費員負責各小區對用戶各種費用的收??；

　　3.4總經理負責對財務部進行年度考核；

　　4.0程序

　　4.1零修費用收取

　　見《顧客委托維修安裝服務單》；

　　4.2管理處向用戶的按月收費；

　　4.2.1物業管理費，水電費及公共費用分攤額的收??；

　　4.2.1.1管理處根據考核周期按時安排工作人員抄記小區公攤本期的水表讀數及電表讀數，并計算出小區本期的實際用水、電量；

　　4.2.1.2水電工正確計算本月本小區的水、電消耗及水、電損耗；

　　4.2.1.3收費員嚴格按照鄭價房[20**]02號文的規定，正確計算各用戶本期應交物業管理費和應分攤的水、電損消耗及公共設施、設備的維護維修費用；

　　4.2.1.4收費員根據抄表結果和計算結果，認真填寫《繳費通知單》用戶；

　　4.2.1.5收費員按《繳費通知單》存根收取、催繳各用戶應交費用，提供相關票據；

　　4.2.2暖氣費

　　4.2.2.1每個采暖期開始前一個月，管理處統計本小區本季用暖戶數，上報管理部及財務部；

　　4.2.2.2收費員根據年度采暖計劃及每平方米采暖價格，嚴格按照市熱力公司下發文件，正確計算用暖戶應交暖氣費及相關費用；

　　4.2.23收費員根據計算結果，認真填寫《繳費通知單》并及時送達用戶；

　　4.2.2.4收費員按《繳費通知單》存根收取、催繳各用戶應交費用，提供相關票據；

　　4.2.3其它按月收費項目；

　　4.2.3.1根據市場物價局批準的收費項目，管理員認真填寫《繳費通知單》并及時送達用戶；

　　4.2.3.2收費員按單收費并向用戶開具相應票據；

　　4.2.4一次性收費項目；

　　4.24.1各管理處根據實際，在用戶辦理入住手續時，向用戶收取；

　　4.2.4.2需退還用戶的收費項目，如符合退還條件應及時辦理退款手續，退還用戶費用；

　　4.2.6各管理處收費員負責本小區所有收費工作，正確使用、填開各種收費票據，及時登記收費明細臺賬，保證票款相符，票賬相符，及時準確地向公司財務部上繳所收款項，不允許其他人代收任何費用；

　　4.2.7管理處收費員及時準確地提供各用戶費用收繳情況，按公司規定時間準時上報各種收費報表；

　　4.2.8收費員對業主的服務應禮貌、熱情、堅持"微笑服務"，耐心解答業主疑問。

　　4.2.9對于欠費的業主（住戶），收費員詳細了解欠費的具體原因，分類處理。根據具體情況，向欠費戶發出一、二、三次《欠費催繳單》。

　　4.3財務部對各管理處的財務管理；

　　4.3.1公司財務部按月清繳各管理處應上繳費用，檢查、核對各管理處按月上報的各種收費報表，保證票款相符；

　　4.3.2財務部按《財務考核制度》檢查、監督、考核各管理處收費員的工作；發現重大財務問題，及時采取措施，并編寫相關報告，報呈總經理審批；

　　4.4財務部每年按計劃時間向總經理匯報本年度財務工作，并呈交工作報告；

　　5.0相關文件和記錄

　　a)《繳費通知單》QR-C

　　b)《鄭價房[20**]02號文》

　　c)《市熱力公司年度批文》

　　d)《顧客委托維修安裝服務單》

　　e)《財務考核制度》

　　f)《不合格報告》QR-C

　　g)《欠費催繳單》QR-C

　　欠費催繳單

　　尊敬的____先生/女士：

　　按照您已收到《繳費通知單》，您本應于____月____日前到物業管理處交納____費用____元，現時間已過，管理處仍未收到您的應交款。

　　請您務必于____月____日前到管理處交納相關費用，或告知管理處您未能按時交費的原因，否則管理處將采取一定的措施。

　　物業管理處

　　____年____月____日