物業(yè)管理規(guī)定
（一）、物業(yè)管理的前期介入，即從物業(yè)管理的角度對建筑結構、建筑材料、水電空調(diào)、保安消防、辦公通訊、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設施提出合理化建議，并基于自身的物業(yè)管理經(jīng)驗對大樓物業(yè)管理的組織結構、崗位設置、人員培訓計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責任制的制定。
（二）、前期物業(yè)管理的工作設施方式
自房產(chǎn)公司與物業(yè)管理公司簽訂前期參與管理協(xié)議生效之日起，物業(yè)公司負責組織專家成立專門的工作小組，針對廣場項目的具體問題提出有關的服務計劃，并按雙方認可的計劃書進行實施，定期派人員參加房產(chǎn)公司的重要工程會議，必要時應常駐房產(chǎn)公司。物業(yè)公司提供的意見和建議一般以文字材料為準，并要求有較強的時效性，合作雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。
（三）、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容
1、通過對市場的調(diào)研和周邊樓宇的比較，提出廣場功能設計定位的建議。
2、按照廣場的市場定位，提出標準層樓面布局、不同結構樓層的分配比例、管理用戶位置、設備安置位置設計建議和依據(jù)。
3、對整幢從結構構造，到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。
4、從實際出發(fā)，對原設計中可能存在的缺項、漏項和最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補充建議和改進建議。
5、對大堂、商場、餐廳、設備層、控制室、管理辦公室的分布和布置等提出優(yōu)化改進的建議。
6、對廣場的配套部分，包括客戶的進出通道和車道、工具間等設置提出建議。
7、結合物業(yè)管理的實際經(jīng)驗、對**廣場訂購的設施設備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見，并配合房產(chǎn)公司進行驗收、包括;檢驗其是否符合國家有關標準要求；有無質(zhì)檢合格證；配件是否齊全；安裝是否平整；是否便于維修；各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確；運轉(zhuǎn)是否正常；輔機和工具是否安全。
8對工程后期設備的安裝調(diào)試及隱蔽工程提出意見和建議。
9、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修正性建議。
10、協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。例如驗收工作內(nèi)容主要有;
(1)主體結構;地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，裂縫不能超過國際標準，外墻不得滲水；
(2)屋面和樓地面;各類屋面必須符合國家建筑設計表準的規(guī)定，排水暢通，無積水不滲漏，注意檢查裂縫、脫皮、起起砂現(xiàn)象。衛(wèi)生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流水和滲漏；
(3)裝修;對門窗、玻璃、開門進行檢查；
(4)電氣:線路要求平整、順直、牢固，過強和聯(lián)接符合要求，支架和懸掛牢固，接觸良好，避雷裝置符合國家標準，各種電器運轉(zhuǎn)正常，噪聲振動不能超標，圖紙資料和記錄檔案材料一應齊全；
(5)水、衛(wèi)、消防、采暖管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應分設，出入采用陶管、塑料管；地漏、排水管接口不滲漏，管道排水流暢。消防設施應符合國家標準規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證；
（6）附屬工程及其他：如室外排水系統(tǒng)的標高，窖井的設置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求。另外，還包括場地清除、臨時設施與過渡房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質(zhì)量要求。
11、自工程竣工前三個月起，物業(yè)公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業(yè)做準備工作，其中包括以下內(nèi)容：
（1）提出管理的財務預算，進行運營成本的測算和管理成本的測算；
（2）設計管理公司的組織機構、制定人員編制、管理人員和部門設置；
（3）提交全套的管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎懲條例、安全管理制度、員工培訓計劃；
（4）提交各崗位的制作范圍和責任制度，及工作流程；例如：總經(jīng)理、部門經(jīng)理、辦公室、后勤、保安消防、樓層管理、大堂服m.dewk.cn務、衛(wèi)生、綠化、工程維護等等；
（5）建立值班制度和檢查制度，設計緊急情況和突發(fā)事件處理規(guī)程；
（6）設計開辦費用計劃，協(xié)助房產(chǎn)公司落實采購任務，確保開業(yè)所需各類物資到位；
（7）協(xié)助房產(chǎn)公司組織開業(yè)慶典。
12、協(xié)助房產(chǎn)公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業(yè)主委員會章程》等文書條例，為住戶辦理入住手續(xù)。
13、代理房產(chǎn)公司辦理大樓保險，按房產(chǎn)公司要求代理協(xié)調(diào)與政府及其他相關部門的關系。
（四）、房產(chǎn)公司應盡的義務
1、房產(chǎn)公司應盡最大努力來配合前期物業(yè)管理工作的進行，及時為物業(yè)公司提供有關材料并清洗地表述其要求，盡最可能為物業(yè)公司工作提供方便。
2、房產(chǎn)公司在工程遇到具體問題或有與物業(yè)管理有關的問題，理應及時通知物業(yè)公司。
（五）、付款方式
本規(guī)定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。
篇2：福州市物業(yè)管理若干規(guī)定(2013修正)
福州市物業(yè)管理若干規(guī)定(20**修正)
福州市人民代表大會常務委員會關于修改《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》的決定
（20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第34次會議批準 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第7號公布 自公布之日起施行）
福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》作如下修改：
一、第一條修改為：“為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本規(guī)定。”
二、增加一條，作為第三條：“物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。”
三、第三條改為第四條，修改為：“市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
（一）組織實施關于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；
（二）指導、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關的工作；
（三）負責物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)管理；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。”
四、增加一條，作為第五條：“城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、市容、公安、民政、環(huán)保、物價、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理有關的監(jiān)督管理工作。”
五、增加一條，作為第六條：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責：
（一）組織、指導業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
（二）指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務；
（三）協(xié)助有關行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
村（居）民委員會根據(jù)有關規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進行指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。”
六、增加一條，作為第七條：“建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責、物業(yè)服務企業(yè)退出、物業(yè)服務糾紛等物業(yè)管理中的問題。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設、市容、公安、環(huán)保等有關行政主管部門和有關村（居）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。”
七、第五條改為第九條，增加一項，作為第六項：“維修、養(yǎng)護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分”。
八、第六條改為第十條，并將第三款修改為：“已實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。”
九、第七條改為第十一條，修改為：“市、縣（市、區(qū)）人民政府應當逐步組織對未實施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門確認的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務。”
十、第八條改為第十二條，修改為：“在一個物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨立產(chǎn)權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。”
十一、第九條改為第十三條，增加一款，作為第一款：“同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。”
十二、刪除第十條。
十三、增加一條，作為第十四條：“未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。”
十四、第十一條改為第十五條，并將第三款修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關屬于全體業(yè)主權益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權利。”
十五、增加一條，作為第十六條：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”
十六、第十二條改為第十七條，并將第一款修改為：“業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。”
十七、增加一條，作為第十八條：“尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。”
十八、第十三條改為第十九條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關村（居）民委員會依法履行自治管理職責。”
十九、第十六條改為第二十二條，修改為：“物業(yè)服務企業(yè)的基本義務：
（一）履行物業(yè)服務合同，按照合同約定提供物業(yè)服務，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；
（二）執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費等級標準；
（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標準等有關事項；
（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業(yè)服務代收代支費用情況；
（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應當與業(yè)主或者有關單位結清債權債務，并移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施、設備；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。”
二十、第十七條改為第二十三條，修改為：“物業(yè)服務合同應當約定下列基本內(nèi)容：
（一）房屋及其附屬設施的維修、養(yǎng)護；
（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護；
（三）道路維護，車輛停放秩序管理；
（四）安全防范和維護公共生活秩序；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應當約定的事項。”
二十一、第十八條改為第二十四條，并將第一款修改為：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的，建設單位應當按照規(guī)定通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。”
二十二、第二十三條改為第二十九條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應當經(jīng)過業(yè)主大會同意。”
增加一款，作為第四款：“業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進行審查并公布。”
二十三、第二十四條改為第三十條，并將第一款修改為：“車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。”
將第二款修改為：“治安、消防、搶險、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務時可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。”
二十四、第二十五條改為第三十一條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，采取包干制。”
二十五、第二十六條改為第三十二條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。”
二十六、增加一條，作為第三十五條：“物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業(yè)主委員會。”
二十七、第二十九條改為第三十六條，修改為：“物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務企業(yè)應當在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業(yè)管理的相關事務，監(jiān)督原物業(yè)服務企業(yè)清理債權債務、移交物業(yè)管理用房、設施設備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業(yè)服務企業(yè)應當及時退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。”
二十八、第三十二條改為第三十九條，并將第二款、第三款修改為：“物業(yè)買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。
專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”
刪除第四款。
二十九、增加一條，作為第四十條：“市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。
業(yè)主委員會可以根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的緊急維修。”
三十、第三十三條改為第四十一條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。”
三十一、第三十四條改為第四十二條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告：
（一）違法建設、擅自改變建筑物及其配套設施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；
（二）擅自拆改房屋結構的；
（三）擅自占用公共消防通道的；
（四）未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的；
（五）破壞小區(qū)園林綠化的；
（六）商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。
有關行政主管部門接到報告后，應當按照市人民政府確定的職責及時查處。”
三十二、第三十五條改為第四十三條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未結清債權債務、移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發(fā)證機關降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。”
三十三、第三十六條改為第四十四條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未依法備案物業(yè)服務合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。”
三十四、第三十八條改為第四十六條，修改為：“違反本規(guī)定，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同侵害物業(yè)買受人的合法權益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。”
三十五、增加一條，作為第四十七條：“違反本規(guī)定，建設單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。”
三十六、增加一條，作為第四十八條：“市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）不依法履行監(jiān)督管理職責的；
（二）對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；
（三）有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。”
三十七、第三十九條改為第四十九條，修改為：“違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰。”
三十八、根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”、“業(yè)主公約”、“業(yè)主臨時公約”等物業(yè)管理專用名詞分別修改為“物業(yè)服務企業(yè)”、“管理規(guī)約”、“臨時管理規(guī)約”。
此外，對部分條文的文字作相應修改并對條文順序作相應調(diào)整。
本決定自公布之日起施行。
《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》根據(jù)本決定作相應的修正，重新公布。
附：福州市物業(yè)管理若干規(guī)定（20**年修正本）（20**年8月31日福州市第十二屆人民代表大會常務委員會第16次會議通過 20**年12月3日福建省第十屆人民代表大會常務委員會第12次會議批準 20**年12月14日福州市人民代表大會常務委員會頒布 根據(jù)20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第34次會議批準 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第7號公布 自公布之日起施行20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第34次會議批準 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第7號公布 自公布之日起施行的《福建省人民代表大會常務委員會關于修改〈福州市物業(yè)管理若干規(guī)定〉的決定》修正）
福州市物業(yè)管理若干規(guī)定
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。
第四條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
（一）組織實施關于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；
（二）指導、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關的工作；
（三）負責物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)管理；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、市容、公安、民政、環(huán)保、物價、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理有關的監(jiān)督管理工作。
第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責：
（一）組織、指導業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
（二）指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務；
（三）協(xié)助有關行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
村（居）民委員會根據(jù)有關規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進行指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。
第七條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責、物業(yè)服務企業(yè)退出、物業(yè)服務糾紛等物業(yè)管理中的問題。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設、市容、公安、環(huán)保等有關行政主管部門和有關村（居）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。
第八條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；
（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守社會公德、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務費用；
（六）維修、養(yǎng)護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第十條 業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個業(yè)主大會、相對獨立的，并由一個物業(yè)服務企業(yè)實施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。
已實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應當逐步組織對未實施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門確認的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務。
第十二條 在一個物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨立產(chǎn)權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。
第十三條 同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。
物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的書面委托，可以代理業(yè)主行使投票權和物業(yè)管理相應的權利和義務。
第十四條 未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。
第十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會每屆任期三年，業(yè)主委員會應當每年至少向業(yè)主大會報告一次工作。
業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力、遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理有關規(guī)定的業(yè)主擔任，業(yè)主委員會委員可以連選連任。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關屬于全體業(yè)主權益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權利。
第十六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。
業(yè)主委員會備案的有關內(nèi)容發(fā)生變更的，應當依照前款規(guī)定重新備案。
第十八條 尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。
第十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關村（居）民委員會依法履行自治管理職責。
第二十條 物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)管理事務，應當按照相應的資質(zhì)條件簽訂前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同，合同應當向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)的基本權利：
（一）按物業(yè)服務合同的約定收取費用；
（二）勸阻和制止違*公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為；
（三）委托專營公司承擔專項物業(yè)管理業(yè)務；
（四）要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)的基本義務：
（一）履行物業(yè)服務合同，按照合同約定提供物業(yè)服務，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；
（二）執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費等級標準；
（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標準等有關事項；
（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業(yè)服務代收代支費用情況；
（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應當與業(yè)主或者有關單位結清債權債務，并移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施、設備；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第二十三條 物業(yè)服務合同應當約定下列基本內(nèi)容：
（一）房屋及其附屬設施的維修、養(yǎng)護；
（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護；
（三）道路維護，車輛停放秩序管理；
（四）安全防范和維護公共生活秩序；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應當約定的事項。
第二十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的，建設單位應當按照規(guī)定通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。
第二十五條 建設單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，并將臨時管理規(guī)約報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
建設單位應當在物業(yè)銷售時將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當在臨時管理規(guī)約上以簽字同意的方式承諾遵守。
第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設施設備清單，并共同對共用部位、共用設施設備進行查驗，具體驗收程序和標準按照國家有關規(guī)定執(zhí)行，建設單位應當對物業(yè)服務企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設計問題以及其他遺留問題及時解決。查驗結束后，雙方應當按照規(guī)定簽訂承接查驗書。
第二十七條 建設單位應當按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批建設項目時，應當予以核實。
按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設施歸屬全體業(yè)主所有：
（一）物業(yè)管理用房；
（二）垃圾集散間、廁所；
（三）按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權；
（四）住宅的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場所；
（五）建設單位以書面形式在出售物業(yè)時承諾歸全體業(yè)主所有的其他設施。
第二十九條 業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應當經(jīng)過業(yè)主大會同意。
利用物業(yè)的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業(yè)的業(yè)主所有；利用物業(yè)的全體共用部位獲取的收益歸全體業(yè)主所有。
獲取的收益主要用于補充專項維修資金。
業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進行審查并公布。
第三十條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。
治安、消防、搶險、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務時可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。
第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，采取包干制。
物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務費由建設單位承擔；物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，自物業(yè)交付之日起交納。
物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務的，應當征得業(yè)主同意。
第三十二條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。
價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務收費進行監(jiān)督管理。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關費用，業(yè)主使用的向業(yè)主收取；物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收取；公共使用的由業(yè)主分攤。
物業(yè)服務企業(yè)可以接受委托代收前款費用，但不得向業(yè)主收取任何額外費用。
未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)不得要求物業(yè)服務企業(yè)代收代付有關費用，不得向物業(yè)服務企業(yè)扣收業(yè)主應承擔的有關費用。
第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理并相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第三十五條 物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業(yè)主委員會。
第三十六條 物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務企業(yè)應當在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業(yè)管理的相關事務，監(jiān)督原物業(yè)服務企業(yè)清理債權債務、移交物業(yè)管理用房、設施設備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業(yè)服務企業(yè)應當及時退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。
第三十七條 移交小組認為清理債權債務有困難時，可以委托有資質(zhì)的中介機構進行清算，費用由原物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主按照職責承擔。
第三十八條 在國家規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)的維修由建設單位負責；保修期滿后，業(yè)主對其專有的部分實施維修、管理，物業(yè)服務企業(yè)依照本規(guī)定對共用的部分設施、設備負責維修、管理。
物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用的部分設施、設備進行維修、管理時，相關業(yè)主和使用人應當給予配合。
第三十九條 物業(yè)管理應當建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業(yè)主所有。
物業(yè)買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。
專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十條 市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。
業(yè)主委員會可以根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的緊急維修。
第四十一條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守法律法規(guī)的有關規(guī)定。
第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告：
（一）違法建設、擅自改變建筑物及其配套設施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；
（二）擅自拆改房屋結構的；
（三）擅自占用公共消防通道的；
（四）未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的；
（五）破壞小區(qū)園林綠化的；
（六）商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。
有關行政主管部門接到報告后，應當按照市人民政府確定的職責及時查處。
第四十三條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未結清債權債務、移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發(fā)證機關降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。
第四十四條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未依法備案物業(yè)服務合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。
第四十五條 業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)或者超越權限，侵害業(yè)主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。
第四十六條 違反本規(guī)定，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同侵害物業(yè)買受人的合法權益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。
第四十七條 違反本規(guī)定，建設單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。
第四十八條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）不依法履行監(jiān)督管理職責的；
（二）對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；
（三）有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。
第四十九條 違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰。
第五十條 本規(guī)定自20**年1月1日起施行。
1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準的《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。
篇3：物業(yè)管理處收費管理規(guī)定
物業(yè)管理處收費管理規(guī)定
1.0目的
對公司運作中所有收費過程予以控制。
2.0適用范圍
管理處對客戶的費用收繳以及管理處對公司財務部的費用交繳。
3.0職責
3.1公司財務部負責清繳各管理處上繳的各種款項；
3.2公司財務部負責對各管理處收費員的業(yè)務管理，負責對收費員的工作進行監(jiān)督、指導、檢查和考核；
3.3各管理處收費員負責各小區(qū)對用戶各種費用的收取；
3.4總經(jīng)理負責對財務部進行年度考核；
4.0程序
4.1零修費用收取
見《顧客委托維修安裝服務單》；
4.2管理處向用戶的按月收費；
4.2.1物業(yè)管理費，水電費及公共費用分攤額的收取；
4.2.1.1管理處根據(jù)考核周期按時安排工作人員抄記小區(qū)公攤本期的水表讀數(shù)及電表讀數(shù)，并計算出小區(qū)本期的實際用水、電量；
4.2.1.2水電工正確計算本月本小區(qū)的水、電消耗及水、電損耗；
4.2.1.3收費員嚴格按照鄭價房[20**]02號文的規(guī)定，正確計算各用戶本期應交物業(yè)管理費和應分攤的水、電損消耗及公共設施、設備的維護維修費用；
4.2.1.4收費員根據(jù)抄表結果和計算結果，認真填寫《繳費通知單》用戶；
4.2.1.5收費員按《繳費通知單》存根收取、催繳各用戶應交費用，提供相關票據(jù)；
4.2.2暖氣費
4.2.2.1每個采暖期開始前一個月，管理處統(tǒng)計本小區(qū)本季用暖戶數(shù)，上報管理部及財務部；
4.2.2.2收費員根據(jù)年度采暖計劃及每平方米采暖價格，嚴格按照市熱力公司下發(fā)文件，正確計算用暖戶應交暖氣費及相關費用；
4.2.23收費員根據(jù)計算結果，認真填寫《繳費通知單》并及時送達用戶；
4.2.2.4收費員按《繳費通知單》存根收取、催繳各用戶應交費用，提供相關票據(jù)；
4.2.3其它按月收費項目；
4.2.3.1根據(jù)市場物價局批準的收費項目，管理員認真填寫《繳費通知單》并及時送達用戶；
4.2.3.2收費員按單收費并向用戶開具相應票據(jù)；
4.2.4一次性收費項目；
4.24.1各管理處根據(jù)實際，在用戶辦理入住手續(xù)時，向用戶收取；
4.2.4.2需退還用戶的收費項目，如符合退還條件應及時辦理退款手續(xù)，退還用戶費用；
4.2.6各管理處收費員負責本小區(qū)所有收費工作，正確使用、填開各種收費票據(jù)，及時登記收費明細臺賬，保證票款相符，票賬相符，及時準確地向公司財務部上繳所收款項，不允許其他人代收任何費用；
4.2.7管理處收費員及時準確地提供各用戶費用收繳情況，按公司規(guī)定時間準時上報各種收費報表；
4.2.8收費員對業(yè)主的服務應禮貌、熱情、堅持"微笑服務"，耐心解答業(yè)主疑問。
4.2.9對于欠費的業(yè)主（住戶），收費員詳細了解欠費的具體原因，分類處理。根據(jù)具體情況，向欠費戶發(fā)出一、二、三次《欠費催繳單》。
4.3財務部對各管理處的財務管理；
4.3.1公司財務部按月清繳各管理處應上繳費用，檢查、核對各管理處按月上報的各種收費報表，保證票款相符；
4.3.2財務部按《財務考核制度》檢查、監(jiān)督、考核各管理處收費員的工作；發(fā)現(xiàn)重大財務問題，及時采取措施，并編寫相關報告，報呈總經(jīng)理審批；
4.4財務部每年按計劃時間向總經(jīng)理匯報本年度財務工作，并呈交工作報告；
5.0相關文件和記錄
a)《繳費通知單》QR-C
b)《鄭價房[20**]02號文》
c)《市熱力公司年度批文》
d)《顧客委托維修安裝服務單》
e)《財務考核制度》
f)《不合格報告》QR-C
g)《欠費催繳單》QR-C
欠費催繳單
尊敬的____先生/女士：
按照您已收到《繳費通知單》，您本應于____月____日前到物業(yè)管理處交納____費用____元，現(xiàn)時間已過，管理處仍未收到您的應交款。
請您務必于____月____日前到管理處交納相關費用，或告知管理處您未能按時交費的原因，否則管理處將采取一定的措施。
物業(yè)管理處
____年____月____日