宣城市住宅小區物業管理條例(20**)
安徽省人民代表大會常務委員會關于批準《宣城市住宅小區物業管理條例》的決議
(20**年5月24日安徽省第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過)
安徽省第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議審查了《宣城市住宅小區物業管理條例》，決定予以批準，由宣城市人民代表大會常務委員會公布施行
宣城市住宅小區物業管理條例
(20**年4月19日宣城市第四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過 20**年5月24日安徽省第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議批準)
目 錄
第一章 總 則
第一條 為了規范住宅小區物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，營造良好的生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內住宅小區物業管理活動及其監督管理。
第三條 物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。
第四條 市、縣(市、區)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立健全物業管理協調機制，協調處理物業管理工作中的重大問題。
鼓勵將物業管理工作納入政府目標管理績效考核。
第五條 市人民政府物業管理行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
(一)制定物業管理相關政策措施;
(二)建立物業管理信用信息平臺;
(三)監督、管理物業專項維修資金;
(四)指導、監督各縣(市、區)物業管理行政監管工作;
(五)指導、監督物業管理招投標活動，指導和規范物業管理市場行為、重大物業管理糾紛與投訴的處理;
(六)法律、法規規定的其他職責。
第六條 縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門具體負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
(一)指導鄉鎮人民政府、街道辦事處履行物業管理監管職責;
(二)指導、監督物業管理招投標活動;
(三)負責前期物業服務合同、臨時管理規約、物業服務合同、承接查驗、業主委員會有關材料備案;
(四)負責物業專項維修資金的歸集、核算、撥付，對物業專項維修資金的使用進行指導、監督;
(五)采集、核查物業服務企業、項目負責人的信用信息，建立相關物業管理檔案，并接受查詢;
(六)組織開展鄉鎮人民政府、街道辦事處、居(村)民委員會物業管理相關工作人員和業主委員會委員的培訓工作;
(七)法律、法規規定的其他職責。
第七條 市、縣(市、區)人民政府建設、公安、司法、民政、應急管理、環保、規劃、城市管理、人防、價格、市場監管、經濟信息化等行政主管部門按照各自職責，做好相關行政執法和監督管理工作。
(一)建設行政主管部門負責統籌工程質量保證金;監督建設單位履行建筑工程質量保修責任;負責房屋質量問題的投訴受理、處理工作;
(二)公安機關負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法行為，對燃放煙花爆竹、監控安防、車輛停放等開展監督檢查，并做好房屋租賃監督管理工作;
(三)司法行政主管部門負責指導物業管理糾紛人民調解工作;
(四)民政行政主管部門負責監督居(村)民委員會指導、監督業主大會、業主委員會開展自治管理活動;
(五)應急管理行政主管部門負責住宅小區消防安全的監督管理;
(六)環境保護行政主管部門負責對物業管理區域以及周邊污染源依法實施監督管理;對違反環保法律、法規的行為依法進行查處;
(七)規劃行政主管部門負責物業服務用房規劃的核實及違法建設的認定;
(八)城市管理行政主管部門負責查處裝修過程中擅自變動房屋承重結構，違法搭建建筑物、構筑物，亂設攤點，占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾等違法行為;
(九)人民防空行政主管部門負責對人防工程設施違法行為進行監督檢查;
(十)價格行政主管部門負責物業服務收費監督管理;
(十一)市場監管行政主管部門負責電梯等特種設備安全監督檢查;
(十二)經濟信息化行政主管部門負責協調通信運行和電力設施保護等工作。
第八條 鄉鎮人民政府、街道辦事處按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協調和監督，履行下列職責：
(一)負責本轄區內物業管理工作，健全物業管理工作機制;
(二)指導成立業主大會、選舉業主委員會，指導和監督業主大會、業主委員會履行職責;
(三)調解物業管理糾紛;
(四)指導、監督轄區內物業服務項目的移交;
(五)法律、法規規定的其他職責。
居(村)民委員會應當協助鄉鎮人民政府、街道辦事處開展相關工作。
第九條 鼓勵物業服務企業加入物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業自律管理，制定自律管理制度、紀律懲戒規則以及行業調解機制，規范物業服務企業經營行為，促進依法誠信經營，推動行業健康有序發展。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第十條 房屋所有權人為業主。
業主身份的確認，以不動產登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。
第十一條 業主在物業管理活動中享有以下權力：
(一)提議召開業主大會會議，參加業主大會會議，提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(二)向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢;
(三)推選業主代表，并享有被推選權;
(四)依法使用物業共用部位、共用設施設備的權力，監督物業專項維修資金的管理和使用;
(五)要求其他業主、物業使用人停止違*同利益的行為;
(六)法律、法規規定的其他權力。
第十二條 業主在物業管理活動中履行以下義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則，執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)按照國家有關規定交納物業專項維修資金;
(四)按照物業服務合同約定交納物業服務費用;
(五)配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第十三條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。
物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表的推選、權限由業主大會議事規則規定。
業主委員會由業主大會依法選舉產生，接受業主的監督，執行業主大會的決定，依法履行職責。
第十四條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔，據實結算。
首次業主大會會議召開后，業主大會會議籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置公布，接受業主監督。
第十五條 業主大會可以根據工作需要設立業主監事會。經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行秘書等專職工作人員。
業主大會、業主委員會、監事會工作經費由全體業主負擔，經費的標準、籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會研究決定，并在業主大會議事規則或者管理規約中明確，可以從公共收益中列支。
第十六條 業主大會在取得統一社會信用代碼后，可以到銀行開設業主共有資金基本賬戶，也可以委托物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶，并建立業主共有資金財務管理制度，保證資金安全。
業主共有資金主要包括：
(一)共有物業收益;
(二)業主依據管理規約或者業主大會決定分攤的費用;
(三)孳息;
(四)其他合法收入。
第十七條 業主委員會委員應當符合下列條件：
(一)本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主代表;
(二)具有完全民事行為能力;
(三)遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則，履行業主義務;
(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;
(五)身體健康，具有一定的組織協調能力和必要的工作時間;
(六)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職或者有其他利害關系。
第十八條 業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行為：
(一)故意誘導、唆使業主拒交物業費;
(二)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;
(三)侵占業主共用部位、共用設施設備或者挪用、侵占業主共有財產;
(四)擅自以業主大會或者業主委員會的名義作出決議，侵害業主共同利益或者擾亂正常物業管理秩序;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主委員會委員有前款行為之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主大會授權的業主委員會，可以決定終止其委員資格。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。
第十九條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議和臨時會議。
除因發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的情形外，召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域發布公告。
第二十條 業主委員會應當通過公告等形式，及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當及時聽取業主、物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見、建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十一條 業主委員會應當于每年三月底前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公布上一年度業主大會、業主委員會下列經費收支情況，接受業主監督：
(一)業主共有資金繳存及結余情況;
(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;
(三)其他有關業主共有資金使用和管理情況。
業主對上述資金的收支情況有異議的，業主委員會應當作出說明。
第二十二條 業主委員會委員集體書面辭職的，應當協助鄉鎮人民政府、街道辦事處和業主建立籌備組召開業主大會，重新選舉產生新的業主委員會。
業主委員會作出的決定違反法律、法規和管理規約，嚴重損害多數業主合法權益，或者影響社區安定和社會穩定的，應當停止活動。所在縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門可以會同鄉鎮人民政府、街道辦事處依法組織召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。
第二十三條 業主大會、業主委員會應當配合公安、城管等部門，與居(村)民委員會協作，共同做好物業管理區域的社會治安、環境衛生等相關工作。
業主大會、業主委員會應當配合居(村)民委員會依法履行自治管理職責。召開業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居(村)民委員會，并認真聽取居(村)民委員會的建議。
第二十四條 推進建立業主委員會主任離任審計制度，審計事項由業主大會決定，審計結果應當予以公告，審計費用可以在業主共有資金中支出。
市、縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門，可以將審計結果作為小區物業管理活動監督管理工作的重要參考依據。
第二十五條 業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處書面提出撤銷申請。
縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在接到申請之日起十五個工作日內將審查結果書面告知申請人;業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業主。
第二十六條 不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處指導后仍不能成立的，可以由鄉鎮人民政府或者街道辦事處組織業主自行或者聘請物業服務企業實施物業管理。成立業主大會的條件具備后，應當及時成立業主大會。
第二十七條 實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府或者街道辦事處負責召集，縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、城市管理機構、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業服務企業等單位以及業主委員會或者業主代表參加。物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：
(一)業主委員會未依法履行職責;
(二)業主委員會未依法換屆;
(三)物業服務企業未依法退出和辦理交接手續;
(四)物業服務過程中發生的重大矛盾糾紛;
(五)其他需要協調解決的相關事項。
第三章 前期物業管理
第二十八條 物業服務用房按照下列要求配置：
(一)物業服務用房應當在地面以上。其中，物業服務大廳一般在地面一層根據實際需要設置，并配備無障礙設施等;
(二)物業服務用房應當進行簡單裝修，具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能;
(三)因規劃調整導致總建筑面積發生變動的，應當對物業服務用房的配置作相應調整。
第二十九條 業主大會成立前，物業管理共用部位、共用設施設備的使用、經營方案由開展物業服務的單位組織制定。所得收益的百分之七十納入物業專項維修資金，百分之三十用于補貼物業服務費。
第三十條 建設單位應當通過招投標的方式選聘前期物業服務企業，并按照規定將招標文件等材料報物業項目所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門備案。
投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。
在一個物業管理區域內，住宅物業建筑面積五萬平方米以下且非住宅物業建筑面積二萬平方米以下，但總建筑面積超過五萬平方米的，應當采用招投標方式選聘物業服務企業。
第三十一條 建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備、客戶服務設備等物業服務固定資產。所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。
物業服務企業應當向小區業主公示開辦費購買的資產，并在退出物業管理項目時向業主委員會或者另聘的物業服務企業移交。
第三十二條 前期物業承接時，物業服務企業應當與建設單位共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
在物業承接查驗過程中和辦理承接手續時，物業服務企業和建設單位可以邀請業主代表、縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門和鄉鎮人民政府、街道辦事處參加，并接受其監督。縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處接到邀請后，應當派員參加。
建設單位在商品房交付之前，應當將承接查驗結果等相關資料報送縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門。
第三十三條 前期物業管理期間，物業服務企業退出的，新物業服務企業進入前，由建設單位承擔相應管理責任。建設單位已經注銷或者無法承擔相應管理責任且尚未成立業主大會的，物業服務企業退出物業管理區域三個月前應當書面告知業主及物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處。鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在物業服務企業退出前，依法組織業主決定管理模式。
第四章 物業服務
第三十四條 物業服務企業從事物業服務活動，應當具有獨立的法人資格。
物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目，應當向物業項目所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門備案。
第三十五條 物業服務企業應當嚴格遵守法律、法規的規定和物業服務合同的約定，提供相應的服務，不得有下列行為：
(一)擅自改變物業服務用房或者共用部位、場地以及共用設施設備的用途;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路或者場地，損害業主共同利益;
(三)擅自利用物業共用部位、場地和共用設施設備進行經營;
(四)物業服務合同終止時，拒不退出或者不按照規定交接查驗或者移交有關財物、資料;
(五)違反物業服務合同約定降低物業服務標準或者減少服務項目;
(六)以強制停水、停電等方式催交物業費;
(七)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費;
(八)其他損害業主權益的情形。
第三十六條 實行物業服務項目責任制，物業服務企業應當向受托管理服務的住宅小區委派項目負責人。建筑面積超過十萬平方米的小區，應配備至少一名項目負責人;地理位置上相毗鄰的若干個小區，可以委派同一名項目負責人進行管理，但同時管理的小區數不得超過三個，且建筑面積合計不超過十五萬平方米。
物業服務企業應當按照投標文件或者物業服務合同約定指派項目負責人，項目負責人不得隨意更換。更換項目負責人的，應當征求業主委員會的意見，并在物業管理區域內顯著位置公示。
第三十七條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內主要出入口等顯著位置公示：
(一)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
(二)電梯、消防等專項設施設備的日常維護保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;
(三)公共收益的分配和使用情況;
(四)各項物業費用的收費分攤支出明細;
(五)物業服務企業客服電話，項目負責人姓名及聯系方式;
(六)其他應當公示的信息。
業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答復并提供相關資料查詢。
第三十八條 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，由業主委員會根據業主大會的決定與物業服務企業在物業服務合同中約定。業主應當按照合同約定交納物業服務費，不得以放棄共有權力為由拒絕交納物業服務費。
業主欠交物業服務費的，物業服務企業、業主委員會可以通過催交等形式，督促其交納。逾期不交納的，物業服務企業可以依約定申請仲裁、依法提起訴訟。
第三十九條 物業服務企業退出物業項目時，業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，經業主委員會申請，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當進行應急管理。居(村)民委員會可以在鄉鎮人民政府、街道辦事處指導和監督下，與應急物業服務企業簽訂物業服務合同。應急物業服務合同的物業服務內容、標準和收費參照原物業服務合同執行。物業管理費用由業主承擔。
第四十條 被解聘或者不再續簽合同的物業服務企業，應當與業主委員會，或者在業主委員會的監督確認下與新選聘的物業服務企業履行交接義務。
交接雙方應當對物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料給予核查、確認，并將結果書面告知物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處。電梯、消防、監控等共用設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當按照合同約定修復或者承擔相應責任。
物業服務企業未辦理交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。
第四十一條 物業服務企業應當遵守安全生產的有關規定，制定物業管理區域內安全防范應急預案，對突發性自然災害，供水、供電、供氣、電梯等安全事故，公共衛生事件，治安及刑事案件等突發事件的預防和處置進行具體規定，并協助有關部門做好物業管理區域的安全管理工作。
安全防范應急預案應當報縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門備案，縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門應當對安全防范應急預案的制定和實施給予必要的指導。發生安全事故或者其他緊急事件時，物業服務企業應當及時采取應急措施，并按規定向有關行政管理部門報告，協助做好相關工作。
第五章 物業使用維護
第四十二條 物業出租的，業主或者物業使用人應當在簽訂物業租賃合同后，及時將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況告知業主委員會、物業服務企業。
第四十三條 裝修人和裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害共用部位和共用設施設備。
物業服務企業應當加強對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的管理。裝飾裝修工程開工前，業主或者物業使用人應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續，物業服務企業應當告知其裝修的禁止行為和注意事項，業主、物業使用人和修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時，業主、物業使用人應當予以配合。
第四十四條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，不得妨礙他人正常生活，相鄰業主、物業使用人應當予以配合。因阻撓維修、更新造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當依法負責修復或者賠償。因物業維修、更新造成相鄰業主、物業使用人財產損失的，責任人應當依法負責賠償。
第四十五條 物業管理區域內的機動車車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域內的業主、物業使用人使用。建設單位尚未出售的車位、車庫，不得以只售不租為由拒絕出租給業主、物業使用人停放車輛。
物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位，應當合理施劃，屬于業主共有。
車輛在物業共有部位的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會成立前，車輛在物業管理區域內停放的，其收費標準由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。
公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放，不得收費。
物業管理區域內停放車輛，不得占用消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第四十六條 物業管理區域內依法配建的地下人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈;出租的，租賃期限不得超過三年。
地下人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應當按照有關規定，用于人民防空工程設施的日常維護管理和停車管理的必要支出。
物業管理區域內地下人防工程平時可以委托物業服務企業維護管理，受委托單位應當按照相關維護管理規定，確保人民防空工程設施處于良好狀態。
第四十七條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、通信等專業經營設施設備及相關管線，應當符合國家技術標準和技術規范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、通信等專業經營單位參加;建設項目竣工驗收完成備案起三個月內，建設單位應當依法將專業經營設施設備及相關管線移交給專業經營單位維護管理，專業經營單位應當接收。
已投入使用的設施設備及相關管線尚未移交專業經營單位維護管理的，物業管理行政主管部門應當會同相關行業主管部門組織專業經營單位按照國家有關規定進行驗收。驗收合格的，專業經營單位應當接收;驗收不合格的，由市、縣(市、區)人民政府組織相關單位整改合格后，專業經營單位應當接收。
老舊住宅小區內的專業經營設施設備需要改造的，按照專業經營單位要求改造后，業主大會決定移交給專業經營單位管理的，專業經營單位應當接收。
移交給專業經營單位維護管理的設施設備及相關管線，其維修、養護、更新等費用，由專業經營單位依法承擔，不得從物業服務費和物業專項維修資金中列支。尚在保修期內的，其費用由建設單位承擔。
第四十八條 建設單位應當按照國家規定的物業保修范圍和保修期限，承擔保修責任。建設單位可以自行組織維修，也可以委托物業服務企業維修。
建設單位提取的工程質量保證金，應當專戶存儲，專項用于物業保修期內的維修，并接受業主、業主委員會和物業服務企業的監督。保證金期滿后，建設單位申請返還的，市、縣(市、區)人民政府建設行政主管部門應當征求業主委員會、物業服務企業和物業管理行政主管部門意見。
建設單位應當建立健全物業保修服務制度，辦理咨詢、投訴、協調等服務事項，并建立物業保修檔案。
第四十九條 物業服務企業對業主專有部分和共用部位、共用設施設備保修期內出現的質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修，并書面告知物業服務企業。
建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，業主、業主委員會、物業服務企業可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法監管。
保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同約定承擔。
電梯、消防等涉及人身、財產安全并有特定要求的設施設備，應當按照有關法律、法規規定，由共有人或者實際管理人履行管理義務，委托專業機構定期維修、養護、檢驗檢測，確保使用安全。
第五十條 業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門應當建立物業專項維修資金記錄和查詢系統，記載物業專項維修資金交存、使用和管理等情況，向業主提供免費查詢服務。
物業專項維修資金應當自存入專戶之日起記賬到戶，結息到戶。物業專項維修資金的增值收益部分納入物業專項維修資金賬戶，在物業管理區域內統籌使用。
縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、業主委員會應當按照國家規定每年至少一次向業主公布物業專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。
第五十一條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。
第五十二條 物業專項維修資金的使用，經業主大會決定，可以根據維修范圍以單元(幢)為單位進行表決。
在老舊小區和電梯更新改造中，業主大會可以采取在管理規約和業主大會議事規則中約定委托表決、異議表決等方式使用物業專項維修資金。
第五十三條 發生下列危及安全情形之一，需要使用物業專項維修資金的，由業主委員會、相關業主提出應急處置方案，或者物業服務企業提出建議，經業主委員會、相關業主同意，并報物業專項維修資金代管或者監管部門審核后，直接申請使用：
(一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯故障危及人身安全的;
(三)消防設施損壞的;
(四)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產安全的;
(五)樓體外立面有脫落危險的;
(六)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;
(七)二次供水設施損壞的;
(八)其他危及房屋安全的情形。
應急維修費用應當向業主公示，并從相關業主的物業專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。
物業所在地縣(市、區)物業專項維修資金代管或者監管部門應當在收到申請后兩個工作日內完成審核工作。
第五十四條 市、縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門應當建立物業服務質量考評制度，實施對物業服務企業的動態監管。
建立物業服務第三方評估制度，物業管理行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處可以通過政府購買服務等形式，選聘第三方專業服務機構或者物業服務行業協會開展物業服務質量評估，評估結果錄入物業管理信用信息檔案。
鼓勵和支持業主自治組織、建設單位、物業服務企業委托第三方專業服務機構，開展物業項目承接查驗、物業服務質量評估等活動。
第三方專業服務機構、物業服務行業協會應當按照法律、法規和委托合同約定提供評估服務。評估活動應當全面、獨立、客觀、公正。
第五十五條 物業管理相關部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式。單位和個人可以通過公布的投訴、舉報受理方式，對物業管理的違法違規行為投訴、舉報。
有關單位在接到投訴、舉報后應當登記，屬于本單位職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內回復處理情況;不屬于本單位職權范圍的事項，應當及時移交有權單位。接受移交單位對管轄權有異議的，由物業所在地市、縣(市、區)人民政府指定管轄，不得再移交。對于十名以上業主聯名、業主委員會、居(村)民委員會或者物業服務企業投訴、舉報的違法違規行為，有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人。
行政執法單位進入物業管理區域開展執法工作的，物業服務企業、業主委員會應當提供便利。
第六章 法律責任
第五十六條 違反本條例第二十八條規定，建設單位未按照要求配置物業服務用房的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處二十萬元以上五十萬元以下罰款。
第五十七條 違反本條例第三十五條第一項、第二項、第三項規定，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第五十八條 違反本條例第三十七條第三項、第四項、第五項規定，物業服務企業未公示相關信息的，由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一千元以上五千元以下罰款。
第五十九條 違反本條例第四十五條第一款規定，建設單位以只售不租為由拒絕向業主出租車位的，由物業管理行政主管部門責令限期改正。
第六十條 違反本條例第四十九條第二款規定，建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，由建設行政主管部門責令改正，處十萬元以上二十萬元以下罰款，并對在保修期內因質量缺陷造成的損失承擔賠償責任。
第六十一條 違反本條例規定，市、縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分：
(一)違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的;
(二)未按照相關規定組織召開業主大會會議的;
(三)違法實施物業管理行政許可的;
(四)未履行綜合查驗職責的;
(五)未在土地出讓合同中明確住宅小區內相關公共設施權屬的;
(六)違反物業管理投訴處理規定的;
(七)發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;
(八)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。
第六十二條 違反本條例規定，法律法規已有處罰規定的，從其規定;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第六十三條 本條例自20**年10月1日起施行。
篇2：杭州市物業管理條例(2014)
杭州市物業管理條例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準
根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)
目錄
第一章 總則
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第三章 物業管理服務
第四章 物業使用和維修
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。
建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。
社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。
第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。
人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。
第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。
物業管理區域內的全體業主組成業主大會。
第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：
(一)物業管理區域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)共用設施設備的交接資料;
(六)物業管理用房配置確認資料;
(七)其他有關的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。
業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。
第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;
(六)制定業主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：
(一)業主到會并在會議簽到表上確認;
(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;
(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。
業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。
第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：
(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。
業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。
非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。
物業保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。
第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：
(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;
(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。
需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。
第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。
第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。
第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。
前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。
第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。
第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。
第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;
(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;
(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;
(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。
工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：
(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;
(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;
(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;
(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;
(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。
第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。
實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：
(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;
(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;
(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;
(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。
第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。
第六章 法律責任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。
本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。
第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;
(二)發現違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：物業管理條例(2007修正)
物業管理條例(20**修正)
中華人民共和國國務院令
第504號
現公布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。
總理 *
二○○七年八月二十六日
國務院關于修改
《物業管理條例》的決定
根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作如下修改：
一、將第十條第一款修改為：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”
刪除第十條第二款。
二、將第十一條修改為：“下列事項由業主共同決定：
“(一)制定和修改業主大會議事規則;
“(二)制定和修改管理規約;
“(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
“(四)選聘和解聘物業服務企業;
“(五)籌集和使用專項維修資金;
“(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
“(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”
三、將第十二條修改為：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
“業主可以委托代理人參加業主大會會議。
“業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”
四、將第十九條第二款修改為：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。”
此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字作了修改。
本決定自20**年10月1日起施行。
《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂，重新公布。
物業管理條例
(20**年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據20**年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條 下列事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。