上海市人民代表大會常務(wù)委員會公告第7號

　　《上海市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的決定》已由上海市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議于20**年11月22日通過，現(xiàn)予公布，自20**年3月1日起施行。

　　上海市人民代表大會常務(wù)委員會

　　20**年11月22日

　　上海市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議決定對《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》作如下修改：

　　一、刪去第三條第四款。

　　二、將第四條修改為：“市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理，指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處實施與物業(yè)管理相關(guān)的行政管理工作。

　　“市房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：

　　“(一)制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策;

　　“(二)建立完善本市物業(yè)管理分級培訓(xùn)體系;

　　“(三)指導(dǎo)區(qū)房屋行政管理部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作;

　　“(四)指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展自律性規(guī)范的制定和實施工作;

　　“(五)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺;

　　“(六)實施對物業(yè)服務(wù)行業(yè)及其他物業(yè)管理相關(guān)工作的監(jiān)督管理。

　　“區(qū)房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：

　　“(一)組織實施物業(yè)管理相關(guān)政策和制度;

　　“(二)實施轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理;

　　“(三)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動;

　　“(四)實施業(yè)主大會成立前專項維修資金的歸集和日常使用管理;

　　“(五)實施物業(yè)管理區(qū)域核定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房(以下合稱物業(yè)管理用房)確認(rèn)等事項;

　　“(六)指導(dǎo)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作以及其他物業(yè)管理工作實施監(jiān)督管理;

　　“(七)指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn);

　　“(八)落實物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

　　“本市發(fā)展改革、建設(shè)、交通、公安、水務(wù)、綠化市容、民政、規(guī)劃、財政、稅務(wù)、司法行政、城管執(zhí)法、市場監(jiān)督管理、應(yīng)急管理等行政管理部門，按照各自職責(zé)協(xié)同實施本規(guī)定。”

　　三、將第五條修改為：“區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)相關(guān)行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處以及相關(guān)單位，部署、推進和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作。

　　“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛;其設(shè)立的房屋管理事務(wù)機構(gòu)(以下簡稱房管機構(gòu))承擔(dān)房屋管理的相關(guān)具體事務(wù)。

　　“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處履行以下職責(zé)：

　　“(一)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和換屆改選，辦理相關(guān)備案手續(xù);

　　“(二)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常運作，對業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員、業(yè)主委員會委員和業(yè)主委員會換屆改選小組成員進行培訓(xùn);

　　“(三)參加物業(yè)承接查驗，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作;

　　“(四)辦理物業(yè)服務(wù)合同備案，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實施日常監(jiān)督檢查，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行法定的義務(wù);

　　“(五)監(jiān)督業(yè)主、使用人按照規(guī)定使用和維護物業(yè);

　　“(六)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報處理機制，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報;

　　“(七)建立物業(yè)應(yīng)急服務(wù)保障機制;

　　“(八)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。”

　　四、增加一條，作為第六條：“本市建立健全以居民區(qū)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)核心，居民委員會或者村民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)治理架構(gòu)，推動住宅物業(yè)管理創(chuàng)新。

　　“居民委員會、村民委員會依法協(xié)助鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理相關(guān)的工作，加強對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，引導(dǎo)其以自治方式規(guī)范運作。”

　　五、刪去第八條第二款。

　　六、將第十一條改為第十二條，修改為：“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　“(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　“(二)提議召開業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　“(三)提出制定和修改管理規(guī)約、專項維修資金管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　“(四)參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，行使投票權(quán);

　　“(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);

　　“(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　“(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　“(八)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　“(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

　　“(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　“(一)遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和專項維修資金管理規(guī)約;

　　“(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度;

　　“(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　“(四)按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　“(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費;

　　“(六)履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任;

　　“(七)向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式;

　　“(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”

　　七、將第十四條改為第十五條，增加一款，作為第五款：“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在籌備組開展籌備工作前，組織籌備組成員進行培訓(xùn)。”

　　八、將第十九條改為第二十條，修改為：“業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，但建筑面積在一萬平方米以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會可以由三人組成。籌備組應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模和建筑物區(qū)分所有權(quán)的比例，確定業(yè)主委員會委員的人數(shù)和構(gòu)成比例。業(yè)主委員會的任期為三年到五年。

　　“業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。業(yè)主大會可以依法決定增加不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。

　　“業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)書面承諾符合前款規(guī)定的條件，全面履行工作職責(zé)，不以權(quán)謀私。

　　“業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

　　“(一)召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況;

　　“(二)執(zhí)行業(yè)主大會決定，處理業(yè)主大會的日常管理事務(wù);

　　“(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　“(四)擬訂業(yè)主大會年度財務(wù)預(yù)算方案和決算方案;

　　“(五)擬訂物業(yè)共用部分經(jīng)營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案;

　　“(六)擬訂印章管理、財務(wù)管理、檔案管理、停車管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規(guī)章制度;

　　“(七)監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集;

　　“(八)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　“(九)監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進行制止;

　　“(十)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，接受相關(guān)行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，居民委員會或者村民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。”

　　九、將第二十條改為第二十一條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主委員會委員候選人由籌備組通過直接聽取業(yè)主意見、召開座談會、發(fā)放推薦表等方式產(chǎn)生。籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，提出候選人名單，并報送鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。候選人的基本信息，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。”

　　原第一款改為第二款，修改為：“業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。籌備組應(yīng)當(dāng)自選舉完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的名單。”

　　十、增加一條，作為第二十二條：“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房屋行政管理部門定期組織業(yè)主委員會委員，進行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和日常運作規(guī)范等培訓(xùn)。”

　　十一、將第二十一條改為第二十三條，修改為：“業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：

　　“(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;“(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　“(三)管理規(guī)約;

　　“(四)專項維修資金管理規(guī)約;

　　“(五)業(yè)主委員會委員的名單、基本情況和書面承諾;

　　“(六)業(yè)主委員會委員的培訓(xùn)記錄。

　　“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。備案證明應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會名稱，業(yè)主委員會名稱、屆別、任期、負(fù)責(zé)人和辦公地址。

　　“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。印章印文中應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會名稱以及屆別。”

　　十二、增加一條，作為第二十四條：“業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會工作情況決定給予業(yè)主委員會委員適當(dāng)?shù)慕蛸N。津貼可以在公共收益中列支，也可以通過其他方式籌集。具體津貼標(biāo)準(zhǔn)，資金籌集、管理和使用辦法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。”

　　十三、增加一條，作為第二十六條：“業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每兩個月召開一次。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會臨時會議。

　　“業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有全體委員過半數(shù)出席，并邀請物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會派員列席，也可以邀請業(yè)主旁聽。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

　　“業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意，在作出決定之日起三日內(nèi)將會議情況以及決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并告知物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會。

　　“業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)業(yè)主書面要求可以指定一名其他委員召集和主持。”

　　十四、將第二十四條改為第二十八條，第一款修改為：“業(yè)主委員會任期屆滿的五個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面報告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。”

　　新增一款作為第二款：“業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定報告的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。”

　　原第三款新增一項，作為第二項：“(二)調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn);”

　　十五、增加一條，作為第三十一條：“業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員資格按照本條第二款處理：

　　“(一)已不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的;

　　“(二)以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的;

　　“(三)因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職的;

　　“(四)拒不召集業(yè)主委員會會議的;

　　“(五)一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上的;

　　“(六)違反書面承諾的。

　　“屬于前款第一項、第二項情形的，其委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止;屬于前款第三項情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，其委員資格終止;屬于前款第四項至第六項情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，罷免其委員資格。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者罷免的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。”

　　十六、將第二十七條改為第三十二條，修改為：“業(yè)主委員會委員人數(shù)不足但超過半數(shù)的，業(yè)主大會可以補選業(yè)主委員會委員。

　　“業(yè)主委員會出現(xiàn)下列情形之一時，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議;業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)啟動提前換屆改選程序：

　　“(一)業(yè)主委員會委員人數(shù)不足半數(shù)的;

　　“(二)業(yè)主委員會連續(xù)六個月未開展工作的;

　　“(三)業(yè)主委員會作出的決定嚴(yán)重違反法律、法規(guī)的;

　　“(四)因其他原因?qū)е聵I(yè)主委員會無法正常運作的。

　　“業(yè)主大會決定對業(yè)主委員會提前換屆改選的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)依法組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。”

　　十七、刪去第三十二條。

　　十八、將第三十三條改為第三十七條，第一款修改為：“房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)活動實施監(jiān)督檢查。”

　　十九、將第三十五條改為第三十九條，第一款修改為：“選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬訂選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用狀況、專業(yè)管理人員的配備、管理實績要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。”

　　二十、將第三十六條改為第四十條，修改為：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并作為房屋銷售合同的附件。

　　“鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)方式，公開、公平、公正地選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　“采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺進行招標(biāo)。”

　　二十一、將第三十九條改為第四十三條，第一款增加一項，作為第四項：“(四)單獨選址、集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房小區(qū)的停車位;”

　　在第二款款尾增加“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開業(yè)主共有配套設(shè)施設(shè)備的位置、面積等信息”。

　　二十二、將第四十條改為第四十四條，增加一款，作為第三款：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報房管機構(gòu)備案。”

　　二十三、刪去第四十三條第二款。

　　增加兩款，作為第二款、第三款：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)對前款第一項至第三項規(guī)定的有關(guān)信息資料，應(yīng)當(dāng)定期予以公示。

　　“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效措施，妥善保管在物業(yè)服務(wù)過程中獲得的業(yè)主信息資料。”

　　二十四、將第四十四條改為第四十八條，修改為：“物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則進行協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。

　　“同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行同一價格標(biāo)準(zhǔn)。

　　“市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價格監(jiān)測信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時參考。

　　“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主委員會或者全體業(yè)主報告經(jīng)審計的上一年度物業(yè)服務(wù)項目收支情況，提出本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)前，將經(jīng)審計的物業(yè)服務(wù)費用收支情況或者經(jīng)第三方機構(gòu)評估的收費標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主委員會或者全體業(yè)主報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　“前款中的公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示。”

　　二十五、增加一條，作為第五十條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向建設(shè)單位或者業(yè)主委員會移交下列資料和財物：

　　“(一)本規(guī)定第十一條第一款、第四十七條規(guī)定的資料;

　　“(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)共用部分運行、維修、更新、改造和養(yǎng)護的有關(guān)資料;

　　“(三)公共收益的結(jié)余;

　　“(四)采用酬金制計費方式的，產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余以及用物業(yè)服務(wù)資金購置的財物;

　　“(五)物業(yè)管理用房;

　　“(六)應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財物。”

　　二十六、將第四十六條改為第五十一條，修改為：“利用物業(yè)共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會同意利用全體業(yè)主共用部分從事相關(guān)活動。

　　“公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，并應(yīng)當(dāng)單獨列賬。

　　“公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。公共收益主要用于補充專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)按季度補充專項維修資金，補充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十;剩余部分應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會或者共同擁有該收益業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、物業(yè)管理活動的審計費用、擁有該收益業(yè)主的物業(yè)維護費用或者物業(yè)管理方面的其他需要。”

　　二十七、增加一條，作為第五十二條：“區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出且業(yè)主大會尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在預(yù)選庫中選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時服務(wù)。未成立業(yè)主委員會的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提請，由居民委員會或者村民委員會報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在預(yù)選庫中選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時服務(wù)。

　　“臨時物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔(dān)。”

　　二十八、將第四十七條改為第五十三條，第一款第一項修改為：“(一)自行管理的執(zhí)行機構(gòu)以及負(fù)責(zé)人;”

　　增加兩款，作為第三款、第四款：“業(yè)主大會聘請單位或者自然人提供保潔、保安、綠化養(yǎng)護、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)等服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與其簽訂服務(wù)合同;聘請自然人，被聘用人員可以根據(jù)約定自行購買意外傷害等保險，費用由業(yè)主大會承擔(dān)。

　　“業(yè)主自行管理物業(yè)需要開具收費票據(jù)的，業(yè)主委員會可以持房管機構(gòu)的證明材料，向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請領(lǐng)取。”

　　刪去原第四款。

　　二十九、將第四十八條改為第五十四條，修改為：“建設(shè)單位在申請物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分進行查驗，共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗的結(jié)果。物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的房管機構(gòu)參加。

　　“承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。

　　“物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議。

　　“物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位承擔(dān)，但另有約定的除外。”

　　三十、刪去第四十九條第二款、第三款。

　　三十一、將第五十一條改為第五十七條，第二款修改為：“業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。裝飾裝修管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運、施工時間等內(nèi)容。”

　　增加一款，作為第三款：“業(yè)主、使用人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業(yè)管理區(qū)域。”

　　原第三款改為第四款，修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主、使用人或者裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。”

　　三十二、將第五十五條改為第六十一條，第一款分為兩款，作為第一款、第二款，修改為：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機動車停車位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主只能購買或者附贈一個停車位;超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車位，一戶業(yè)主可以多購買或者附贈一個。

　　“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業(yè)主共有。”

　　原第二款改為第三款，修改為：“建設(shè)單位所有的機動車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)合同中予以約定。業(yè)主大會成立前，收費標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整;業(yè)主大會成立后，需要調(diào)整的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在與業(yè)主大會按照公平、合理的原則協(xié)商后，向區(qū)房屋行政管理部門備案。”

　　原第三款改為第四款，修改為：“車輛在全體共用部分的停放、收費標(biāo)準(zhǔn)、費用列支和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布的價格監(jiān)測信息確定收費標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會成立前，其收費標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布的價格監(jiān)測信息確定。收費標(biāo)準(zhǔn)、費用列支和管理等事項應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。”

　　三十三、將第五十六條改為第六十二條，第一款修改為：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車位，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人;停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。”

　　三十四、增加一條，作為第六十三條：“區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織區(qū)交通、公安、房屋、建設(shè)等行政管理部門建立停車資源共享協(xié)調(diào)制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區(qū)，其周邊商業(yè)配建停車場(庫)、道路具備夜間等時段性停車條件的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)提出錯時停車方案。鼓勵業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過協(xié)商實現(xiàn)停車資源共享。”

　　三十五、將第五十七條改為第六十四條，增加一款，作為第二款：“物業(yè)出售人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，交納其應(yīng)交的專項維修資金，并墊付尚未銷售物業(yè)部分的應(yīng)由物業(yè)買受人交納的專項維修資金。”

　　三十六、將第五十八條改為第六十五條，修改為：“未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定、專項維修資金管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補建或者再次籌集專項維修資金。

　　“專項維修資金補建或者再次籌集的方式分為分期交納和一次性交納，具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會作出決定。

　　“專項維修資金管理規(guī)約未就補建或者再次籌集專項維修資金進行約定，且業(yè)主大會在本條第一款規(guī)定的情形發(fā)生之日起九十日內(nèi)未作出決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面通知專項維修資金開戶銀行向需要交納專項維修資金的業(yè)主發(fā)出交款通知，通知其應(yīng)交金額和交納時間。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自收到交款通知之日起九十日內(nèi)，一次性將專項維修資金賬戶余額補至首期籌集金額的百分之五十。

　　“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)專項維修資金補建或者再次籌集工作。

　　“業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應(yīng)當(dāng)同時向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額交納專項維修資金的相關(guān)憑證。

　　“業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專項維修資金的，經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。”

　　三十七、將第五十九條改為第六十六條，第二款修改為：“業(yè)主委員會和受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次專項維修資金的收支情況，每季度公布一次公共收益的收支情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”

　　三十八、將第六十條改為第六十七條，修改為：“專項維修資金和公共收益的使用實行工程審價和使用程序?qū)徍恕?/p>

　　“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)對專項維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費進行年度財務(wù)審計和換屆財務(wù)審計。審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告三十日。”

　　三十九、將第六十六條改為第七十三條，修改為：“發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施。

　　“發(fā)生下列情況，需要對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時制定維修、更新方案：

　　“(一)水泵、水箱(池)故障，影響正常使用的;

　　“(二)電梯故障，電梯專業(yè)檢測機構(gòu)出具整改通知書要求停運的;

　　“(三)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞，消防部門出具整改通知書的;

　　“(四)外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具證明的;

　　“(五)屋頂或外墻滲漏等情況，嚴(yán)重影響房屋使用，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具證明的。

　　“前款規(guī)定的維修、更新事項不屬于工程質(zhì)量保證范圍，需要使用專項維修資金的，按照下列規(guī)定辦理：

　　“(一)業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，報房管機構(gòu)審核同意后組織實施。維修、更新費用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，報區(qū)房屋行政管理部門在專項維修資金中直接列支;

　　“(二)業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機構(gòu)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會和物業(yè)所在地房管機構(gòu)報告，并向業(yè)主委員會提出列支專項維修資金的申請，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后組織實施。維修、更新費用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。業(yè)主委員會對維修、更新方案未在七日內(nèi)審核同意，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者居民人身財產(chǎn)安全情形的，區(qū)房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，憑審價報告和區(qū)房屋行政管理部門出具的支取通知，在專項維修資金中列支。”

　　四十、在第七十六條后增加一條，作為第七十七條：“業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本市生活垃圾分類管理的規(guī)定，履行相應(yīng)的義務(wù)。”

　　四十一、刪去第七十二條、第七十四條、第七十五條。

　　四十二、增加一條，作為第八十一條：“違反本規(guī)定第五十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料或者財物的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。”

　　四十三、增加一條，作為第八十二條：“違反本規(guī)定第五十一條規(guī)定，業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、自行管理執(zhí)行機構(gòu)或者代理記賬機構(gòu)挪用、侵占公共收益的，由區(qū)房屋行政管理部門追回挪用、侵占的公共收益，并歸還業(yè)主，沒收違法所得，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款;挪用、侵占公共收益構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。”

　　四十四、將第七十七條改為第八十四條，修改為：“違反本規(guī)定第五十六條第二款第二項規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門根據(jù)職責(zé)分工，依照《上海市拆除違法建筑若干規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定予以拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。”

　　此外，將規(guī)定中的“區(qū)、縣”均修改為“區(qū)”、“房管辦事處”均修改為“房管機構(gòu)”、“業(yè)主委員會成員”均修改為“業(yè)主委員會委員”、“房地產(chǎn)權(quán)證書”均修改為“不動產(chǎn)權(quán)屬證書”，將“初始登記”均修改為“首次登記”，將第十三條中的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房(以下合稱物業(yè)管理用房)”修改為“物業(yè)管理用房”，將第十四條中的“業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)”修改為“籌備組”，刪去第十四條、第二十四條中的“會同區(qū)、縣房屋行政管理部門”“房管辦事處代表”，將第二十八條第一款中的“成員”修改為“委員”，將第三十九條第二款中的“房地產(chǎn)登記機構(gòu)”修改為“不動產(chǎn)登記機構(gòu)”、“房地產(chǎn)登記冊”修改為“不動產(chǎn)登記簿”，并對部分條文的順序作相應(yīng)調(diào)整。

　　本決定自20**年3月1日起施行。《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》根據(jù)本決定作相應(yīng)修正后重新公布。

篇2：福州市物業(yè)管理若干規(guī)定(2013修正)

　　福州市物業(yè)管理若干規(guī)定(20**修正)

　　福州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》的決定

　　（20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第34次會議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第7號公布 自公布之日起施行）

　　福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議決定對《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》作如下修改：

　　一、第一條修改為：“為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。”

　　二、增加一條，作為第三條：“物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負(fù)責(zé)的工作機制。”

　　三、第三條改為第四條，修改為：“市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　（一）組織實施關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；

　　（二）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作；

　　（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。”

　　四、增加一條，作為第五條：“城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。”

　　五、增加一條，作為第六條：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責(zé)：

　　（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

　　（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù)；

　　（三）協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　村（居）民委員會根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。”

　　六、增加一條，作為第七條：“建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問題。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門和有關(guān)村（居）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。”

　　七、第五條改為第九條，增加一項，作為第六項：“維修、養(yǎng)護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分”。

　　八、第六條改為第十條，并將第三款修改為：“已實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。”

　　九、第七條改為第十一條，修改為：“市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對未實施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。”

　　十、第八條改為第十二條，修改為：“在一個物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。”

　　十一、第九條改為第十三條，增加一款，作為第一款：“同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。”

　　十二、刪除第十條。

　　十三、增加一條，作為第十四條：“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。”

　　十四、第十一條改為第十五條，并將第三款修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利。”

　　十五、增加一條，作為第十六條：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”

　　十六、第十二條改為第十七條，并將第一款修改為：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。”

　　十七、增加一條，作為第十八條：“尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。”

　　十八、第十三條改為第十九條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村（居）民委員會依法履行自治管理職責(zé)。”

　　十九、第十六條改為第二十二條，修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：

　　（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；

　　（二）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)；

　　（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項；

　　（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費用情況；

　　（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。”

　　二十、第十七條改為第二十三條，修改為：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：

　　（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護；

　　（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護；

　　（三）道路維護，車輛停放秩序管理；

　　（四）安全防范和維護公共生活秩序；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項。”

　　二十一、第十八條改為第二十四條，并將第一款修改為：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。”

　　二十二、第二十三條改為第二十九條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會同意。”

　　增加一款，作為第四款：“業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應(yīng)當(dāng)每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進行審查并公布。”

　　二十三、第二十四條改為第三十條，并將第一款修改為：“車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，其收費標(biāo)準(zhǔn)按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。”

　　將第二款修改為：“治安、消防、搶險、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。”

　　二十四、第二十五條改為第三十一條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，采取包干制。”

　　二十五、第二十六條改為第三十二條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導(dǎo)價及其構(gòu)成，推行分級分類服務(wù)，明碼標(biāo)價。”

　　二十六、增加一條，作為第三十五條：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個月前書面告知業(yè)主委員會。”

　　二十七、第二十九條改為第三十六條，修改為：“物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。”

　　二十八、第三十二條改為第三十九條，并將第二款、第三款修改為：“物業(yè)買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時移交專項維修資金銀行賬戶。

　　專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

　　刪除第四款。

　　二十九、增加一條，作為第四十條：“市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金緊急使用制度。

　　業(yè)主委員會可以根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。”

　　三十、第三十三條改為第四十一條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。”

　　三十一、第三十四條改為第四十二條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政主管部門書面報告：

　　（一）違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

　　（二）擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的；

　　（三）擅自占用公共消防通道的；

　　（四）未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的；

　　（五）破壞小區(qū)園林綠化的；

　　（六）商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。

　　有關(guān)行政主管部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府確定的職責(zé)及時查處。”

　　三十二、第三十五條改為第四十三條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發(fā)證機關(guān)降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。”

　　三十三、第三十六條改為第四十四條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。”

　　三十四、第三十八條改為第四十六條，修改為：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十五、增加一條，作為第四十七條：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十六、增加一條，作為第四十八條：“市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　（一）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的；

　　（二）對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；

　　（三）有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。”

　　三十七、第三十九條改為第四十九條，修改為：“違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰。”

　　三十八、根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”、“業(yè)主公約”、“業(yè)主臨時公約”等物業(yè)管理專用名詞分別修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”、“管理規(guī)約”、“臨時管理規(guī)約”。

　　此外，對部分條文的文字作相應(yīng)修改并對條文順序作相應(yīng)調(diào)整。

　　本決定自公布之日起施行。

　　《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修正，重新公布。

　　附：福州市物業(yè)管理若干規(guī)定（20**年修正本）（20**年8月31日福州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第16次會議通過 20**年12月3日福建省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第12次會議批準(zhǔn) 20**年12月14日福州市人民代表大會常務(wù)委員會頒布 根據(jù)20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第34次會議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第7號公布 自公布之日起施行20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第34次會議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第7號公布 自公布之日起施行的《福建省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈福州市物業(yè)管理若干規(guī)定〉的決定》修正）

　　福州市物業(yè)管理若干規(guī)定

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　第三條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負(fù)責(zé)的工作機制。

　　第四條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　（一）組織實施關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；

　　（二）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作；

　　（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責(zé)：

　　（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

　　（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù)；

　　（三）協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　村（居）民委員會根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。

　　第七條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問題。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門和有關(guān)村（居）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。

　　第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　　（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　　（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

　　（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　（一）遵守社會公德、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　　（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

　　（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

　　（六）維修、養(yǎng)護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第十條 業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個業(yè)主大會、相對獨立的，并由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。

　　已實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十一條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對未實施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。

　　第十二條 在一個物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第十三條 同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。

　　物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的書面委托，可以代理業(yè)主行使投票權(quán)和物業(yè)管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

　　第十四條 未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。

　　第十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會每屆任期三年，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年至少向業(yè)主大會報告一次工作。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力、遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會委員可以連選連任。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利。

　　第十六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。

　　業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案。

　　第十八條 尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。

　　第十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村（居）民委員會依法履行自治管理職責(zé)。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當(dāng)向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本權(quán)利：

　　（一）按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費用；

　　（二）勸阻和制止違*公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為；

　　（三）委托專營公司承擔(dān)專項物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

　　（四）要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：

　　（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；

　　（二）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)；

　　（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項；

　　（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費用情況；

　　（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第二十三條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：

　　（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護；

　　（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護；

　　（三）道路維護，車輛停放秩序管理；

　　（四）安全防范和維護公共生活秩序；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項。

　　第二十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第二十五條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并將臨時管理規(guī)約報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)在臨時管理規(guī)約上以簽字同意的方式承諾遵守。

　　第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單，并共同對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，具體驗收程序和標(biāo)準(zhǔn)按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計問題以及其他遺留問題及時解決。查驗結(jié)束后，雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定簽訂承接查驗書。

　　第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批建設(shè)項目時，應(yīng)當(dāng)予以核實。

　　按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用。

　　第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有：

　　（一）物業(yè)管理用房；

　　（二）垃圾集散間、廁所；

　　（三）按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權(quán)；

　　（四）住宅的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場所；

　　（五）建設(shè)單位以書面形式在出售物業(yè)時承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施。

　　第二十九條 業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會同意。

　　利用物業(yè)的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業(yè)的業(yè)主所有；利用物業(yè)的全體共用部位獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

　　獲取的收益主要用于補充專項維修資金。

　　業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應(yīng)當(dāng)每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進行審查并公布。

　　第三十條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，其收費標(biāo)準(zhǔn)按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　治安、消防、搶險、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，采取包干制。

　　物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，自物業(yè)交付之日起交納。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主同意。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導(dǎo)價及其構(gòu)成，推行分級分類服務(wù)，明碼標(biāo)價。

　　價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)收費進行監(jiān)督管理。

　　第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費用，業(yè)主使用的向業(yè)主收取；物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取；公共使用的由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受委托代收前款費用，但不得向業(yè)主收取任何額外費用。

　　未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付有關(guān)費用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)費用。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個月前書面告知業(yè)主委員會。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。

　　第三十七條 移交小組認(rèn)為清理債權(quán)債務(wù)有困難時，可以委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行清算，費用由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主按照職責(zé)承擔(dān)。

　　第三十八條 在國家規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)的維修由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，業(yè)主對其專有的部分實施維修、管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照本規(guī)定對共用的部分設(shè)施、設(shè)備負(fù)責(zé)維修、管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部分設(shè)施、設(shè)備進行維修、管理時，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　第三十九條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業(yè)主所有。

　　物業(yè)買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時移交專項維修資金銀行賬戶。

　　專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第四十條 市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金緊急使用制度。

　　業(yè)主委員會可以根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。

　　第四十一條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。

　　第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政主管部門書面報告：

　　（一）違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

　　（二）擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的；

　　（三）擅自占用公共消防通道的；

　　（四）未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的；

　　（五）破壞小區(qū)園林綠化的；

　　（六）商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。

　　有關(guān)行政主管部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府確定的職責(zé)及時查處。

　　第四十三條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發(fā)證機關(guān)降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。

　　第四十四條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第四十五條 業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)或者超越權(quán)限，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第四十六條 違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十七條 違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十八條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　（一）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的；

　　（二）對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；

　　（三）有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。

　　第四十九條 違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰。

　　第五十條 本規(guī)定自20**年1月1日起施行。

　　1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次會議批準(zhǔn)的《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。

篇3：物業(yè)管理處收費管理規(guī)定

　　物業(yè)管理處收費管理規(guī)定

　　1.0目的

　　對公司運作中所有收費過程予以控制。

　　2.0適用范圍

　　管理處對客戶的費用收繳以及管理處對公司財務(wù)部的費用交繳。

　　3.0職責(zé)

　　3.1公司財務(wù)部負(fù)責(zé)清繳各管理處上繳的各種款項；

　　3.2公司財務(wù)部負(fù)責(zé)對各管理處收費員的業(yè)務(wù)管理，負(fù)責(zé)對收費員的工作進行監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查和考核；

　　3.3各管理處收費員負(fù)責(zé)各小區(qū)對用戶各種費用的收取；

　　3.4總經(jīng)理負(fù)責(zé)對財務(wù)部進行年度考核；

　　4.0程序

　　4.1零修費用收取

　　見《顧客委托維修安裝服務(wù)單》；

　　4.2管理處向用戶的按月收費；

　　4.2.1物業(yè)管理費，水電費及公共費用分?jǐn)傤~的收取；

　　4.2.1.1管理處根據(jù)考核周期按時安排工作人員抄記小區(qū)公攤本期的水表讀數(shù)及電表讀數(shù)，并計算出小區(qū)本期的實際用水、電量；

　　4.2.1.2水電工正確計算本月本小區(qū)的水、電消耗及水、電損耗；

　　4.2.1.3收費員嚴(yán)格按照鄭價房[20**]02號文的規(guī)定，正確計算各用戶本期應(yīng)交物業(yè)管理費和應(yīng)分?jǐn)偟乃㈦姄p消耗及公共設(shè)施、設(shè)備的維護維修費用；

　　4.2.1.4收費員根據(jù)抄表結(jié)果和計算結(jié)果，認(rèn)真填寫《繳費通知單》用戶；

　　4.2.1.5收費員按《繳費通知單》存根收取、催繳各用戶應(yīng)交費用，提供相關(guān)票據(jù)；

　　4.2.2暖氣費

　　4.2.2.1每個采暖期開始前一個月，管理處統(tǒng)計本小區(qū)本季用暖戶數(shù)，上報管理部及財務(wù)部；

　　4.2.2.2收費員根據(jù)年度采暖計劃及每平方米采暖價格，嚴(yán)格按照市熱力公司下發(fā)文件，正確計算用暖戶應(yīng)交暖氣費及相關(guān)費用；

　　4.2.23收費員根據(jù)計算結(jié)果，認(rèn)真填寫《繳費通知單》并及時送達(dá)用戶；

　　4.2.2.4收費員按《繳費通知單》存根收取、催繳各用戶應(yīng)交費用，提供相關(guān)票據(jù)；

　　4.2.3其它按月收費項目；

　　4.2.3.1根據(jù)市場物價局批準(zhǔn)的收費項目，管理員認(rèn)真填寫《繳費通知單》并及時送達(dá)用戶；

　　4.2.3.2收費員按單收費并向用戶開具相應(yīng)票據(jù)；

　　4.2.4一次性收費項目；

　　4.24.1各管理處根據(jù)實際，在用戶辦理入住手續(xù)時，向用戶收取；

　　4.2.4.2需退還用戶的收費項目，如符合退還條件應(yīng)及時辦理退款手續(xù)，退還用戶費用；

　　4.2.6各管理處收費員負(fù)責(zé)本小區(qū)所有收費工作，正確使用、填開各種收費票據(jù)，及時登記收費明細(xì)臺賬，保證票款相符，票賬相符，及時準(zhǔn)確地向公司財務(wù)部上繳所收款項，不允許其他人代收任何費用；

　　4.2.7管理處收費員及時準(zhǔn)確地提供各用戶費用收繳情況，按公司規(guī)定時間準(zhǔn)時上報各種收費報表；

　　4.2.8收費員對業(yè)主的服務(wù)應(yīng)禮貌、熱情、堅持"微笑服務(wù)"，耐心解答業(yè)主疑問。

　　4.2.9對于欠費的業(yè)主（住戶），收費員詳細(xì)了解欠費的具體原因，分類處理。根據(jù)具體情況，向欠費戶發(fā)出一、二、三次《欠費催繳單》。

　　4.3財務(wù)部對各管理處的財務(wù)管理；

　　4.3.1公司財務(wù)部按月清繳各管理處應(yīng)上繳費用，檢查、核對各管理處按月上報的各種收費報表，保證票款相符；

　　4.3.2財務(wù)部按《財務(wù)考核制度》檢查、監(jiān)督、考核各管理處收費員的工作；發(fā)現(xiàn)重大財務(wù)問題，及時采取措施，并編寫相關(guān)報告，報呈總經(jīng)理審批；

　　4.4財務(wù)部每年按計劃時間向總經(jīng)理匯報本年度財務(wù)工作，并呈交工作報告；

　　5.0相關(guān)文件和記錄

　　a)《繳費通知單》QR-C

　　b)《鄭價房[20**]02號文》

　　c)《市熱力公司年度批文》

　　d)《顧客委托維修安裝服務(wù)單》

　　e)《財務(wù)考核制度》

　　f)《不合格報告》QR-C

　　g)《欠費催繳單》QR-C

　　欠費催繳單

　　尊敬的____先生/女士：

　　按照您已收到《繳費通知單》，您本應(yīng)于____月____日前到物業(yè)管理處交納____費用____元，現(xiàn)時間已過，管理處仍未收到您的應(yīng)交款。

　　請您務(wù)必于____月____日前到管理處交納相關(guān)費用，或告知管理處您未能按時交費的原因，否則管理處將采取一定的措施。

　　物業(yè)管理處

　　____年____月____日