上海市人民代表大會常務委員會公告第7號

　　《上海市人民代表大會常務委員會關于修改〈上海市住宅物業管理規定〉的決定》已由上海市第十五屆人民代表大會常務委員會第七次會議于20**年11月22日通過，現予公布，自20**年3月1日起施行。

　　上海市人民代表大會常務委員會

　　20**年11月22日

　　上海市第十五屆人民代表大會常務委員會第七次會議決定對《上海市住宅物業管理規定》作如下修改：

　　一、刪去第三條第四款。

　　二、將第四條修改為：“市房屋行政管理部門負責全市物業管理的監督管理工作。區房屋行政管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理，指導和監督鄉、鎮人民政府和街道辦事處實施與物業管理相關的行政管理工作。

　　“市房屋行政管理部門履行以下職責：

　　“(一)制定本市物業管理相關政策;

　　“(二)建立完善本市物業管理分級培訓體系;

　　“(三)指導區房屋行政管理部門開展轄區內物業管理的監督管理工作;

　　“(四)指導物業管理行業協會開展自律性規范的制定和實施工作;

　　“(五)建立全市統一的物業管理監管與服務信息平臺;

　　“(六)實施對物業服務行業及其他物業管理相關工作的監督管理。

　　“區房屋行政管理部門履行以下職責： “(一)組織實施物業管理相關政策和制度;

　　“(二)實施轄區內物業服務企業和從業人員的監督管理;

　　“(三)指導和監督物業管理招投標活動;

　　“(四)實施業主大會成立前專項維修資金的歸集和日常使用管理;

　　“(五)實施物業管理區域核定、物業服務企業用房和業主委員會用房(以下合稱物業管理用房)確認等事項;

　　“(六)指導鄉、鎮人民政府和街道辦事處對業主大會、業主委員會的工作以及其他物業管理工作實施監督管理;

　　“(七)指導鄉鎮人民政府和街道辦事處開展物業管理業務培訓;

　　“(八)落實物業管理方面的其他監督管理職責。

　　“本市發展改革、建設、交通、公安、水務、綠化市容、民政、規劃、財政、稅務、司法行政、城管執法、市場監督管理、應急管理等行政管理部門，按照各自職責協同實施本規定。”

　　三、將第五條修改為：“區人民政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織區相關行政管理部門，鄉、鎮人民政府和街道辦事處以及相關單位，部署、推進和協調轄區內物業管理各項工作。

　　“鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛;其設立的房屋管理事務機構(以下簡稱房管機構)承擔房屋管理的相關具體事務。

　　“鄉、鎮人民政府和街道辦事處履行以下職責：

　　“(一)指導和監督業主大會、業主委員會的組建和換屆改選，辦理相關備案手續;

　　“(二)指導和監督業主大會、業主委員會的日常運作，對業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員、業主委員會委員和業主委員會換屆改選小組成員進行培訓;

　　“(三)參加物業承接查驗，指導和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作;

　　“(四)辦理物業服務合同備案，對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查，指導和監督物業服務企業履行法定的義務;

　　“(五)監督業主、使用人按照規定使用和維護物業;

　　“(六)建立物業管理糾紛調解和投訴、舉報處理機制，調解物業管理糾紛，處理物業管理相關投訴和舉報;

　　“(七)建立物業應急服務保障機制;

　　“(八)法律、法規、規章規定的其他職責。”

　　四、增加一條，作為第六條：“本市建立健全以居民區黨組織為領導核心，居民委員會或者村民委員會、業主委員會、物業服務企業、業主等共同參與的住宅小區治理架構，推動住宅物業管理創新。

　　“居民委員會、村民委員會依法協助鄉、鎮人民政府和街道辦事處開展社區管理、社區服務中與物業管理相關的工作，加強對業主委員會的指導和監督，引導其以自治方式規范運作。”

　　五、刪去第八條第二款。

　　六、將第十一條改為第十二條，修改為：“業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　“(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　“(二)提議召開業主大會會議、業主小組會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　“(三)提出制定和修改管理規約、專項維修資金管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　“(四)參加業主大會會議、業主小組會議，行使投票權;

　　“(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;

　　“(六)監督業主委員會的工作;

　　“(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　“(八)對物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　“(九)監督專項維修資金的管理和使用;

　　“(十)法律、法規規定的其他權利。

　　“業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　“(一)遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則和專項維修資金管理規約;

　　“(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地的使用，公共秩序、公共安全和環境衛生維護等方面的規章制度;

　　“(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　“(四)按照有關規定交納專項維修資金;

　　“(五)按時交納物業服務費;

　　“(六)履行其承擔的房屋使用安全責任;

　　“(七)向業主委員會提供聯系地址、通訊方式;

　　“(八)法律、法規規定的其他義務。

　　“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”

　　七、將第十四條改為第十五條，增加一款，作為第五款：“鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在籌備組開展籌備工作前，組織籌備組成員進行培訓。”

　　八、將第十九條改為第二十條，修改為：“業主委員會由業主大會會議選舉產生，依法履行職責。業主委員會由五人以上單數組成，但建筑面積在一萬平方米以下的住宅小區，業主委員會可以由三人組成。籌備組應當根據物業管理區域規模和建筑物區分所有權的比例，確定業主委員會委員的人數和構成比例。業主委員會的任期為三年到五年。

　　“業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域服務的物業服務企業任職。業主在本物業管理區域內有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔任業主委員會委員。業主大會可以依法決定增加不得擔任業主委員會委員的情形。

　　“業主委員會委員候選人應當書面承諾符合前款規定的條件，全面履行工作職責，不以權謀私。

　　“業主委員會履行下列職責：

　　“(一)召集業主大會會議，報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況;

　　“(二)執行業主大會決定，處理業主大會的日常管理事務;

　　“(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　“(四)擬訂業主大會年度財務預算方案和決算方案;

　　“(五)擬訂物業共用部分經營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案;

　　“(六)擬訂印章管理、財務管理、檔案管理、停車管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規章制度;

　　“(七)監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集;

　　“(八)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　“(九)監督管理規約的實施，對業主違反管理規約的行為進行制止;

　　“(十)業主大會賦予的其他職責。

　　“業主委員會應當接受業主大會和業主的監督，接受相關行政管理部門，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處，居民委員會或者村民委員會的指導和監督。”

　　九、將第二十條改為第二十一條，增加一款，作為第一款：“業主委員會委員候選人由籌備組通過直接聽取業主意見、召開座談會、發放推薦表等方式產生。籌備組應當審查候選人資格，提出候選人名單，并報送鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。候選人的基本信息，由籌備組在物業管理區域內公告。”

　　原第一款改為第二款，修改為：“業主委員會委員由業主大會會議選舉產生。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。籌備組應當自選舉完成之日起三日內，在物業管理區域內公告業主委員會主任、副主任和其他委員的名單。”

　　十、增加一條，作為第二十二條：“鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當會同區房屋行政管理部門定期組織業主委員會委員，進行物業管理相關法律、法規、規章、規范性文件和日常運作規范等培訓。”

　　十一、將第二十一條改為第二十三條，修改為：“業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處備案：

　　“(一)業主大會會議記錄和會議決定; “(二)業主大會議事規則;

　　“(三)管理規約;

　　“(四)專項維修資金管理規約;

　　“(五)業主委員會委員的名單、基本情況和書面承諾;

　　“(六)業主委員會委員的培訓記錄。

　　“鄉、鎮人民政府或者街道辦事處對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。備案證明應當載明業主大會名稱，業主委員會名稱、屆別、任期、負責人和辦公地址。

　　“業主委員會應當依法刻制和使用印章。印章印文中應當包含業主委員會名稱以及屆別。”

　　十二、增加一條，作為第二十四條：“業主大會可以根據業主委員會工作情況決定給予業主委員會委員適當的津貼。津貼可以在公共收益中列支，也可以通過其他方式籌集。具體津貼標準，資金籌集、管理和使用辦法應當由業主大會決定。”

　　十三、增加一條，作為第二十六條：“業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，至少每兩個月召開一次。經三分之一以上業主委員會委員提議，應當及時召開業主委員會臨時會議。

　　“業主委員會會議應當有全體委員過半數出席，并邀請物業所在地居民委員會或者村民委員會派員列席，也可以邀請業主旁聽。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

　　“業主委員會作出決定應當經全體委員過半數簽字同意，在作出決定之日起三日內將會議情況以及決定事項在物業管理區域內公告，并告知物業所在地居民委員會或者村民委員會。

　　“業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應業主書面要求可以指定一名其他委員召集和主持。”

　　十四、將第二十四條改為第二十八條，第一款修改為：“業主委員會任期屆滿的五個月前，應當書面報告鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在收到書面報告之日起六十日內組建換屆改選小組，并在業主委員會任期屆滿前，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。”

　　新增一款作為第二款：“業主委員會未按照前款規定報告的，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處可以應業主書面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。”

　　原第三款新增一項，作為第二項：“(二)調整物業收費標準;”

　　十五、增加一條，作為第三十一條：“業主委員會委員有下列情形之一的，其業主委員會委員資格按照本條第二款處理：

　　“(一)已不再是本物業管理區域內業主的;

　　“(二)以書面形式向業主委員會提出辭職的;

　　“(三)因健康等原因無法履行職責且未提出辭職的;

　　“(四)拒不召集業主委員會會議的;

　　“(五)一年內累計缺席業主委員會會議總次數一半以上的;

　　“(六)違反書面承諾的。

　　“屬于前款第一項、第二項情形的，其委員資格自情形發生之日起自然終止;屬于前款第三項情形的，經業主大會會議討論通過，其委員資格終止;屬于前款第四項至第六項情形的，經業主大會會議討論通過，罷免其委員資格。業主委員會應當將委員資格終止或者罷免的情況在物業管理區域內公告。”

　　十六、將第二十七條改為第三十二條，修改為：“業主委員會委員人數不足但超過半數的，業主大會可以補選業主委員會委員。

　　“業主委員會出現下列情形之一時，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當組織召開業主大會會議;業主大會應當啟動提前換屆改選程序：

　　“(一)業主委員會委員人數不足半數的;

　　“(二)業主委員會連續六個月未開展工作的;

　　“(三)業主委員會作出的決定嚴重違反法律、法規的;

　　“(四)因其他原因導致業主委員會無法正常運作的。

　　“業主大會決定對業主委員會提前換屆改選的，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當依法組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。”

　　十七、刪去第三十二條。

　　十八、將第三十三條改為第三十七條，第一款修改為：“房屋行政管理部門應當依法對物業服務企業服務活動實施監督檢查。”

　　十九、將第三十五條改為第三十九條，第一款修改為：“選聘物業服務企業前，業主委員會應當擬訂選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的信用狀況、專業管理人員的配備、管理實績要求、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限和選聘方式等內容。”

　　二十、將第三十六條改為第四十條，修改為：“建設單位應當通過公開招標方式選聘物業服務企業，簽訂書面的前期物業服務合同，并作為房屋銷售合同的附件。

　　“鼓勵業主大會采用招投標方式，公開、公平、公正地選聘物業服務企業。

　　“采取招投標方式選聘物業服務企業的，應當通過本市統一的物業管理監管與服務信息平臺進行招標。”

　　二十一、將第三十九條改為第四十三條，第一款增加一項，作為第四項：“(四)單獨選址、集中建設的共有產權保障住房、征收安置住房小區的停車位;”

　　在第二款款尾增加“建設單位應當在物業管理區域內顯著位置公開業主共有配套設施設備的位置、面積等信息”。

　　二十二、將第四十條改為第四十四條，增加一款，作為第三款：“物業服務企業應當在簽訂物業服務合同之日起三十日內，將物業服務合同報房管機構備案。”

　　二十三、刪去第四十三條第二款。

　　增加兩款，作為第二款、第三款：“物業服務企業對前款第一項至第三項規定的有關信息資料，應當定期予以公示。

　　“物業服務企業應當采取有效措施，妥善保管在物業服務過程中獲得的業主信息資料。”

　　二十四、將第四十四條改為第四十八條，修改為：“物業服務收費實行市場調節價，由業主和物業服務企業遵循合理、公開、質價相符的原則進行協商，并在物業服務合同中予以約定。

　　“同一物業管理區域內實施同一物業服務內容和標準的，物業服務收費執行同一價格標準。

　　“市房屋行政管理部門應當定期發布住宅小區物業服務標準。物業管理行業協會應當定期發布物業服務價格監測信息，供業主和物業服務企業在協商物業服務費用時參考。

　　“物業服務企業應當將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內公告。實行物業服務酬金制收費方式的，物業服務企業應當每年向業主委員會或者全體業主報告經審計的上一年度物業服務項目收支情況，提出本年度物業服務項目收支預算，并在物業管理區域內公告;實行物業服務包干制收費方式的，物業服務企業應當在調整物業服務收費標準前，將經審計的物業服務費用收支情況或者經第三方機構評估的收費標準向業主委員會或者全體業主報告，并在物業管理區域內公告。

　　“前款中的公告應當在物業管理區域內顯著位置予以公示。”

　　二十五、增加一條，作為第五十條：“物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十日內，向建設單位或者業主委員會移交下列資料和財物：

　　“(一)本規定第十一條第一款、第四十七條規定的資料;

　　“(二)物業服務期間形成的物業共用部分運行、維修、更新、改造和養護的有關資料;

　　“(三)公共收益的結余;

　　“(四)采用酬金制計費方式的，產生的物業服務資金結余以及用物業服務資金購置的財物;

　　“(五)物業管理用房;

　　“(六)應當移交的其他資料和財物。”

　　二十六、將第四十六條改為第五十一條，修改為：“利用物業共用部分從事廣告、商業推廣等活動的，應當經業主大會或者共同擁有該物業的業主同意，并在物業管理區域內公告。業主大會可以授權業主委員會同意利用全體業主共用部分從事相關活動。

　　“公共收益歸全體業主或者共同擁有該物業的業主所有，并應當單獨列賬。

　　“公共收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。公共收益主要用于補充專項維修資金的，應當按季度補充專項維修資金，補充比例應當高于百分之五十;剩余部分應當按照業主大會或者共同擁有該收益業主的決定，用于業主大會和業主委員會工作經費、物業管理活動的審計費用、擁有該收益業主的物業維護費用或者物業管理方面的其他需要。”

　　二十七、增加一條，作為第五十二條：“區房屋行政管理部門應當建立臨時物業服務企業預選庫。物業服務企業退出且業主大會尚未選聘新物業服務企業的，由業主委員會報鄉、鎮人民政府或者街道辦事處在預選庫中選定物業服務企業提供臨時服務。未成立業主委員會的，經百分之二十以上業主提請，由居民委員會或者村民委員會報鄉、鎮人民政府或者街道辦事處在預選庫中選定物業服務企業提供臨時服務。

　　“臨時物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。”

　　二十八、將第四十七條改為第五十三條，第一款第一項修改為：“(一)自行管理的執行機構以及負責人;”

　　增加兩款，作為第三款、第四款：“業主大會聘請單位或者自然人提供保潔、保安、綠化養護、設施設備保養等服務的，應當與其簽訂服務合同;聘請自然人，被聘用人員可以根據約定自行購買意外傷害等保險，費用由業主大會承擔。

　　“業主自行管理物業需要開具收費票據的，業主委員會可以持房管機構的證明材料，向物業所在地的稅務部門申請領取。”

　　刪去原第四款。

　　二十九、將第四十八條改為第五十四條，修改為：“建設單位在申請物業交付使用前，應當與物業服務企業共同對物業管理區域內的物業共用部分進行查驗，共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議，并向業主公開查驗的結果。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地的房管機構參加。

　　“承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日內予以整改，或者委托物業服務企業整改。

　　“物業承接查驗協議應當作為前期物業服務合同的補充協議。

　　“物業承接查驗的費用由建設單位承擔，但另有約定的除外。”

　　三十、刪去第四十九條第二款、第三款。

　　三十一、將第五十一條改為第五十七條，第二款修改為：“業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，并與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。裝飾裝修管理協議應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運、施工時間等內容。”

　　增加一款，作為第三款：“業主、使用人未與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議的，物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業管理區域。”

　　原第三款改為第四款，修改為：“物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時，業主、使用人或者裝飾裝修施工人員應當予以配合。”

　　三十二、將第五十五條改為第六十一條，第一款分為兩款，作為第一款、第二款，修改為：“物業管理區域內，建設單位所有的機動車停車位數量少于或者等于物業管理區域內房屋套數的，一戶業主只能購買或者附贈一個停車位;超出物業管理區域內房屋套數的停車位，一戶業主可以多購買或者附贈一個。

　　“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業主共有。”

　　原第二款改為第三款，修改為：“建設單位所有的機動車停車位向業主、使用人出租的，其收費標準應當在前期物業合同中予以約定。業主大會成立前，收費標準不得擅自調整;業主大會成立后，需要調整的，建設單位應當在與業主大會按照公平、合理的原則協商后，向區房屋行政管理部門備案。”

　　原第三款改為第四款，修改為：“車輛在全體共用部分的停放、收費標準、費用列支和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照物業管理行業協會發布的價格監測信息確定收費標準。業主大會成立前，其收費標準由建設單位參照物業管理行業協會發布的價格監測信息確定。收費標準、費用列支和管理等事項應當在前期物業服務合同中予以約定。”

　　三十三、將第五十六條改為第六十二條，第一款修改為：“物業管理區域內的機動車停車位，應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。建設單位尚未出售的停車位，應當出租給業主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人;停車位滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的單位、個人。”

　　三十四、增加一條，作為第六十三條：“區人民政府應當組織區交通、公安、房屋、建設等行政管理部門建立停車資源共享協調制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區，其周邊商業配建停車場(庫)、道路具備夜間等時段性停車條件的，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當提出錯時停車方案。鼓勵業主與住宅小區周邊單位通過協商實現停車資源共享。”

　　三十五、將第五十七條改為第六十四條，增加一款，作為第二款：“物業出售人應當在辦理房屋所有權首次登記前，交納其應交的專項維修資金，并墊付尚未銷售物業部分的應由物業買受人交納的專項維修資金。”

　　三十六、將第五十八條改為第六十五條，修改為：“未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和本市的相關規定、專項維修資金管理規約和業主大會的決定，及時補建或者再次籌集專項維修資金。

　　“專項維修資金補建或者再次籌集的方式分為分期交納和一次性交納，具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項應當由業主大會作出決定。

　　“專項維修資金管理規約未就補建或者再次籌集專項維修資金進行約定，且業主大會在本條第一款規定的情形發生之日起九十日內未作出決定的，業主委員會應當書面通知專項維修資金開戶銀行向需要交納專項維修資金的業主發出交款通知，通知其應交金額和交納時間。業主應當自收到交款通知之日起九十日內，一次性將專項維修資金賬戶余額補至首期籌集金額的百分之五十。

　　“鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當指導、協調專項維修資金補建或者再次籌集工作。

　　“業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時，應當同時向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

　　“業主經催告后仍不交納專項維修資金的，經業主大會決定，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。”

　　三十七、將第五十九條改為第六十六條，第二款修改為：“業主委員會和受委托的物業服務企業應當至少每半年公布一次專項維修資金的收支情況，每季度公布一次公共收益的收支情況，并接受業主的監督。”

　　三十八、將第六十條改為第六十七條，修改為：“專項維修資金和公共收益的使用實行工程審價和使用程序審核。

　　“業主大會、業主委員會應當委托有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的收支情況以及業主委員會工作經費進行年度財務審計和換屆財務審計。審計結果應當在物業管理區域內顯著位置公告三十日。”

　　三十九、將第六十六條改為第七十三條，修改為：“發生危及房屋安全等緊急情況時，物業服務企業或者自行管理執行機構應當立即采取應急防范措施。

　　“發生下列情況，需要對住宅共用部位、共用設施設備進行維修、更新的，物業服務企業或者自行管理執行機構應當及時制定維修、更新方案：

　　“(一)水泵、水箱(池)故障，影響正常使用的;

　　“(二)電梯故障，電梯專業檢測機構出具整改通知書要求停運的;

　　“(三)火災自動報警系統、自動噴淋系統、消火栓系統損壞，消防部門出具整改通知書的;

　　“(四)外墻墻面、建筑附屬構件有脫落危險，經有資質的鑒定機構出具證明的;

　　“(五)屋頂或外墻滲漏等情況，嚴重影響房屋使用，經有資質的鑒定機構出具證明的。

　　“前款規定的維修、更新事項不屬于工程質量保證范圍，需要使用專項維修資金的，按照下列規定辦理：

　　“(一)業主大會成立前，物業服務企業應當持有關材料，報房管機構審核同意后組織實施。維修、更新費用經具有相應資質的中介機構審價后，報區房屋行政管理部門在專項維修資金中直接列支;

　　“(二)業主大會成立后，物業服務企業或者自行管理執行機構應當持有關材料向業主委員會和物業所在地房管機構報告，并向業主委員會提出列支專項維修資金的申請，經業主委員會審核同意后組織實施。維修、更新費用經具有相應資質的中介機構審價后，在專項維修資金中列支。業主委員會對維修、更新方案未在七日內審核同意，且已出現影響房屋正常使用或者居民人身財產安全情形的，區房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費用經具有相應資質的中介機構審價后，憑審價報告和區房屋行政管理部門出具的支取通知，在專項維修資金中列支。”

　　四十、在第七十六條后增加一條，作為第七十七條：“業主、業主委員會、物業服務企業應當按照本市生活垃圾分類管理的規定，履行相應的義務。”

　　四十一、刪去第七十二條、第七十四條、第七十五條。

　　四十二、增加一條，作為第八十一條：“違反本規定第五十條規定，物業服務企業不移交有關資料或者財物的，由區房屋行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的，對物業服務企業予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。”

　　四十三、增加一條，作為第八十二條：“違反本規定第五十一條規定，業主委員會委員、物業服務企業、自行管理執行機構或者代理記賬機構挪用、侵占公共收益的，由區房屋行政管理部門追回挪用、侵占的公共收益，并歸還業主，沒收違法所得，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款;挪用、侵占公共收益構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。”

　　四十四、將第七十七條改為第八十四條，修改為：“違反本規定第五十六條第二款第二項規定，違法搭建建筑物、構筑物的，由城管執法或者規劃行政管理部門根據職責分工，依照《上海市拆除違法建筑若干規定》的相關規定予以拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。”

　　此外，將規定中的“區、縣”均修改為“區”、“房管辦事處”均修改為“房管機構”、“業主委員會成員”均修改為“業主委員會委員”、“房地產權證書”均修改為“不動產權屬證書”，將“初始登記”均修改為“首次登記”，將第十三條中的“物業服務企業用房和業主委員會用房(以下合稱物業管理用房)”修改為“物業管理用房”，將第十四條中的“業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)”修改為“籌備組”，刪去第十四條、第二十四條中的“會同區、縣房屋行政管理部門”“房管辦事處代表”，將第二十八條第一款中的“成員”修改為“委員”，將第三十九條第二款中的“房地產登記機構”修改為“不動產登記機構”、“房地產登記冊”修改為“不動產登記簿”，并對部分條文的順序作相應調整。

　　本決定自20**年3月1日起施行。《上海市住宅物業管理規定》根據本決定作相應修正后重新公布。

篇2：福州市物業管理若干規定(2013修正)

　　福州市物業管理若干規定(20**修正)

　　福州市人民代表大會常務委員會關于修改《福州市物業管理若干規定》的決定

　　（20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第34次會議批準 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第7號公布 自公布之日起施行）

　　福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《福州市物業管理若干規定》作如下修改：

　　一、第一條修改為：“為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本規定。”

　　二、增加一條，作為第三條：“物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。”

　　三、第三條改為第四條，修改為：“市、縣（市、區）房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　　（一）組織實施關于物業管理的法律、法規以及本規定；

　　（二）指導、協調鄉鎮人民政府、街道辦事處、行業協會等依法開展與物業管理相關的工作；

　　（三）負責物業服務企業的行業管理；

　　（四）法律、法規規定的其他職責。”

　　四、增加一條，作為第五條：“城鄉規劃、建設、市容、公安、民政、環保、物價、工商、園林、質監等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業管理有關的監督管理工作。”

　　五、增加一條，作為第六條：“鄉鎮人民政府、街道辦事處對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：

　　（一）組織、指導業主成立業主大會并選舉產生業主委員會；

　　（二）指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動，協調處理轄區內物業管理的日常事務；

　　（三）協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督；

　　（四）法律、法規規定的其他職責。

　　村（居）民委員會根據有關規定對業主大會和業主委員會進行指導、協調和監督，依法協調處理物業管理糾紛。”

　　六、增加一條，作為第七條：“建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會履行職責、物業服務企業退出、物業服務糾紛等物業管理中的問題。

　　物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣（市、區）房地產、建設、市容、公安、環保等有關行政主管部門和有關村（居）民委員會、業主委員會、物業服務企業組成。”

　　七、第五條改為第九條，增加一項，作為第六項：“維修、養護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業正常使用的物業專有部分”。

　　八、第六條改為第十條，并將第三款修改為：“已實施物業管理的不同物業管理區域經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。”

　　九、第七條改為第十一條，修改為：“市、縣（市、區）人民政府應當逐步組織對未實施物業管理的舊住宅區域實施綜合改造。

　　鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造后的住宅區域業主按照縣（市、區）房地產行政主管部門確認的物業管理區域，確定管理方式，并推廣專業化物業服務。”

　　十、第八條改為第十二條，修改為：“在一個物業管理區域中，物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區）房地產行政主管部門的指導下，由鄉鎮人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設單位、業主代表組成首次業主大會會議籌備組，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。

　　召開首次業主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業主大會籌備組書面申請，經鄉鎮人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業管理區域內各業主獨立產權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。”

　　十一、第九條改為第十三條，增加一款，作為第一款：“同一物業業主超過一人的，物業共有人可以推選并委托一人參加業主大會會議。”

　　十二、刪除第十條。

　　十三、增加一條，作為第十四條：“未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，按照管理規約或者業主大會議事規則的規定確定。”

　　十四、第十一條改為第十五條，并將第三款修改為：“在物業管理區域內，與物業管理有關屬于全體業主權益的糾紛，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會可以代表全體業主依法行使訴訟權利。”

　　十五、增加一條，作為第十六條：“業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并接受業主的監督。”

　　十六、第十二條改為第十七條，并將第一款修改為：“業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處、縣（市、區）房地產行政主管部門備案，縣（市、區）房地產行政主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。”

　　十七、增加一條，作為第十八條：“尚未成立業主大會或者尚未選舉產生業主委員會的住宅區域，可以由所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處組織業主確定物業管理方式。”

　　十八、第十三條改為第十九條，修改為：“在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關村（居）民委員會依法履行自治管理職責。”

　　十九、第十六條改為第二十二條，修改為：“物業服務企業的基本義務：

　　（一）履行物業服務合同，按照合同約定提供物業服務，建立重大事項匯報制度，接受業主咨詢和監督；

　　（二）執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準；

　　（三）在物業管理區域內的顯著位置公布物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項；

　　（四）每月在物業管理區域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業服務代收代支費用情況；

　　（五）合同終止之日起十日內，應當與業主或者有關單位結清債權債務，并移交物業管理用房及有關資料、設施、設備；

　　（六）法律、法規規定的其他義務。”

　　二十、第十七條改為第二十三條，修改為：“物業服務合同應當約定下列基本內容：

　　（一）房屋及其附屬設施的維修、養護；

　　（二）衛生保潔及公共花木綠地管護；

　　（三）道路維護，車輛停放秩序管理；

　　（四）安全防范和維護公共生活秩序；

　　（五）法律、法規規定的其他應當約定的事項。”

　　二十一、第十八條改為第二十四條，并將第一款修改為：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的，建設單位應當按照規定通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，并按照規范簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同不得侵害物業買受人的合法權益。”

　　二十二、第二十三條改為第二十九條，增加一款，作為第一款：“業主委員會經營物業共用部位應當經過業主大會同意。”

　　增加一款，作為第四款：“業主委員會經營物業共用部位的收支情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并報送鄉鎮人民政府、街道辦事處，接受業主和鄉鎮人民政府、街道辦事處的監督。拒不公布的，經業主提議，鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織業主代表對其收支情況進行審查并公布。”

　　二十三、第二十四條改為第三十條，并將第一款修改為：“車輛在物業管理區域內公共停車場所的停放和管理事項，前期物業管理期間，可以在前期物業服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規定執行；業主大會成立后，由業主大會決定。業主對車輛停放有特殊保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。”

　　將第二款修改為：“治安、消防、搶險、衛生、市政、市容等特種車輛在執行公務時可以在物業管理區域內無償停放。”

　　二十四、第二十五條改為第三十一條，并將第一款修改為：“物業服務企業與業主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。前期物業服務收費實行政府指導價，采取包干制。”

　　二十五、第二十六條改為第三十二條，并將第一款修改為：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。價格主管部門應當會同房地產行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。”

　　二十六、增加一條，作為第三十五條：“物業服務合同期限屆滿兩個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業主委員會。”

　　二十七、第二十九條改為第三十六條，修改為：“物業服務合同終止時，業主委員會與新、原物業服務企業應當在縣（市、區）房地產行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業管理的相關事務，監督原物業服務企業清理債權債務、移交物業管理用房、設施設備、檔案資料及國家規定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業服務企業應當及時退出該物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。”

　　二十八、第三十二條改為第三十九條，并將第二款、第三款修改為：“物業買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業主大會成立后，房地產行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。

　　專項維修資金的使用，由業主大會決定，并受市、縣（市、區）房地產行政主管部門的監督。維修資金專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

　　刪除第四款。

　　二十九、增加一條，作為第四十條：“市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。

　　業主委員會可以根據專項維修資金緊急使用制度，按照業主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業共用部位、共用設施設備的緊急維修。”

　　三十、第三十三條改為第四十一條，增加一款，作為第一款：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房或者出租給他人從事經營性活動。”

　　三十一、第三十四條改為第四十二條，修改為：“在物業管理區域內，物業服務企業或者業主委員會發現有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業服務企業或者業主委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告：

　　（一）違法建設、擅自改變建筑物及其配套設施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

　　（二）擅自拆改房屋結構的；

　　（三）擅自占用公共消防通道的；

　　（四）未取得營業執照從事經營活動的；

　　（五）破壞小區園林綠化的；

　　（六）商業經營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。

　　有關行政主管部門接到報告后，應當按照市人民政府確定的職責及時查處。”

　　三十二、第三十五條改為第四十三條，修改為：“違反本規定，物業服務企業未結清債權債務、移交物業管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區物業管理的，或者原物業服務企業拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域正常物業管理的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發證機關降低其資質等級或者吊銷企業資質證書。”

　　三十三、第三十六條改為第四十四條，修改為：“違反本規定，物業服務企業未依法備案物業服務合同，由房地產行政主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。”

　　三十四、第三十八條改為第四十六條，修改為：“違反本規定，建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同侵害物業買受人的合法權益的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十五、增加一條，作為第四十七條：“違反本規定，建設單位未按要求提供首次業主大會成立所需的文件資料，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十六、增加一條，作為第四十八條：“市、縣（市、區）房地產行政主管部門和其他監督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）不依法履行監督管理職責的；

　　（二）對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；

　　（三）有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。”

　　三十七、第三十九條改為第四十九條，修改為：“違反本規定其他規定的，依照國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等規定予以處罰。”

　　三十八、根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》的規定，將“物業管理企業”、“業主公約”、“業主臨時公約”等物業管理專用名詞分別修改為“物業服務企業”、“管理規約”、“臨時管理規約”。

　　此外，對部分條文的文字作相應修改并對條文順序作相應調整。

　　本決定自公布之日起施行。

　　《福州市物業管理若干規定》根據本決定作相應的修正，重新公布。

　　附：福州市物業管理若干規定（20**年修正本）（20**年8月31日福州市第十二屆人民代表大會常務委員會第16次會議通過 20**年12月3日福建省第十屆人民代表大會常務委員會第12次會議批準 20**年12月14日福州市人民代表大會常務委員會頒布 根據20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第34次會議批準 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第7號公布 自公布之日起施行20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第34次會議批準 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第7號公布 自公布之日起施行的《福建省人民代表大會常務委員會關于修改〈福州市物業管理若干規定〉的決定》修正）

　　福州市物業管理若干規定

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本規定。

　　第二條 本規定適用于福州市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。

　　第四條 市、縣（市、區）房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　　（一）組織實施關于物業管理的法律、法規以及本規定；

　　（二）指導、協調鄉鎮人民政府、街道辦事處、行業協會等依法開展與物業管理相關的工作；

　　（三）負責物業服務企業的行業管理；

　　（四）法律、法規規定的其他職責。

　　第五條 城鄉規劃、建設、市容、公安、民政、環保、物價、工商、園林、質監等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業管理有關的監督管理工作。

　　第六條 鄉鎮人民政府、街道辦事處對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：

　　（一）組織、指導業主成立業主大會并選舉產生業主委員會；

　　（二）指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動，協調處理轄區內物業管理的日常事務；

　　（三）協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督；

　　（四）法律、法規規定的其他職責。

　　村（居）民委員會根據有關規定對業主大會和業主委員會進行指導、協調和監督，依法協調處理物業管理糾紛。

　　第七條 建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會履行職責、物業服務企業退出、物業服務糾紛等物業管理中的問題。

　　物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣（市、區）房地產、建設、市容、公安、環保等有關行政主管部門和有關村（居）民委員會、業主委員會、物業服務企業組成。

　　第八條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　　（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

　　（四）參加業主大會會議，行使投票權；

　　（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　（六）監督業主委員會的工作；

　　（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

　　（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　（九）監督專項維修資金的管理和使用；

　　（十）法律、法規規定的其他權利。

　　第九條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　（一）遵守社會公德、管理規約和業主大會議事規則；

　　（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　（五）按時交納物業服務費用；

　　（六）維修、養護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業正常使用的物業專有部分；

　　（七）法律、法規規定的其他義務。

　　第十條 業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。

　　物業管理區域是指只成立一個業主大會、相對獨立的，并由一個物業服務企業實施統一物業管理的區域。

　　已實施物業管理的不同物業管理區域經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。

　　第十一條 市、縣（市、區）人民政府應當逐步組織對未實施物業管理的舊住宅區域實施綜合改造。

　　鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造后的住宅區域業主按照縣（市、區）房地產行政主管部門確認的物業管理區域，確定管理方式，并推廣專業化物業服務。

　　第十二條 在一個物業管理區域中，物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區）房地產行政主管部門的指導下，由鄉鎮人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設單位、業主代表組成首次業主大會會議籌備組，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。

　　召開首次業主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業主大會籌備組書面申請，經鄉鎮人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業管理區域內各業主獨立產權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。

　　第十三條 同一物業業主超過一人的，物業共有人可以推選并委托一人參加業主大會會議。

　　物業使用人根據業主的書面委托，可以代理業主行使投票權和物業管理相應的權利和義務。

　　第十四條 未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，按照管理規約或者業主大會議事規則的規定確定。

　　第十五條 業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會每屆任期三年，業主委員會應當每年至少向業主大會報告一次工作。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力、遵守管理規約和物業管理有關規定的業主擔任，業主委員會委員可以連選連任。

　　在物業管理區域內，與物業管理有關屬于全體業主權益的糾紛，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會可以代表全體業主依法行使訴訟權利。

　　第十六條 業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并接受業主的監督。

　　第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處、縣（市、區）房地產行政主管部門備案，縣（市、區）房地產行政主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。

　　業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當依照前款規定重新備案。

　　第十八條 尚未成立業主大會或者尚未選舉產生業主委員會的住宅區域，可以由所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處組織業主確定物業管理方式。

　　第十九條 在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關村（居）民委員會依法履行自治管理職責。

　　第二十條 物業服務企業承擔物業管理事務，應當按照相應的資質條件簽訂前期物業服務合同或者物業服務合同，合同應當向縣（市、區）房地產行政主管部門備案。

　　第二十一條 物業服務企業的基本權利：

　　（一）按物業服務合同的約定收取費用；

　　（二）勸阻和制止違*公德、管理規約和物業管理制度行為；

　　（三）委托專營公司承擔專項物業管理業務；

　　（四）要求業主委員會協調其與業主或者物業使用人的糾紛；

　　（五）法律、法規規定的其他權利。

　　第二十二條 物業服務企業的基本義務：

　　（一）履行物業服務合同，按照合同約定提供物業服務，建立重大事項匯報制度，接受業主咨詢和監督；

　　（二）執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準；

　　（三）在物業管理區域內的顯著位置公布物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項；

　　（四）每月在物業管理區域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業服務代收代支費用情況；

　　（五）合同終止之日起十日內，應當與業主或者有關單位結清債權債務，并移交物業管理用房及有關資料、設施、設備；

　　（六）法律、法規規定的其他義務。

　　第二十三條 物業服務合同應當約定下列基本內容：

　　（一）房屋及其附屬設施的維修、養護；

　　（二）衛生保潔及公共花木綠地管護；

　　（三）道路維護，車輛停放秩序管理；

　　（四）安全防范和維護公共生活秩序；

　　（五）法律、法規規定的其他應當約定的事項。

　　第二十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的，建設單位應當按照規定通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，并按照規范簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十五條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并將臨時管理規約報物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門備案。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業銷售時將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當在臨時管理規約上以簽字同意的方式承諾遵守。

　　第二十六條 物業服務企業承接物業服務時，建設單位應當向物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備清單，并共同對共用部位、共用設施設備進行查驗，具體驗收程序和標準按照國家有關規定執行，建設單位應當對物業服務企業提出的物業質量和設計問題以及其他遺留問題及時解決。查驗結束后，雙方應當按照規定簽訂承接查驗書。

　　第二十七條 建設單位應當按照規定配置物業管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉規劃主管部門審批建設項目時，應當予以核實。

　　按照規劃配建的物業管理用房不得挪作他用。

　　第二十八條 物業管理區域內的下列設施歸屬全體業主所有：

　　（一）物業管理用房；

　　（二）垃圾集散間、廁所；

　　（三）按照規劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權；

　　（四）住宅的物業管理區域按照規劃配建的公共停車場所；

　　（五）建設單位以書面形式在出售物業時承諾歸全體業主所有的其他設施。

　　第二十九條 業主委員會經營物業共用部位應當經過業主大會同意。

　　利用物業的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業的業主所有；利用物業的全體共用部位獲取的收益歸全體業主所有。

　　獲取的收益主要用于補充專項維修資金。

　　業主委員會經營物業共用部位的收支情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并報送鄉鎮人民政府、街道辦事處，接受業主和鄉鎮人民政府、街道辦事處的監督。拒不公布的，經業主提議，鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織業主代表對其收支情況進行審查并公布。

　　第三十條 車輛在物業管理區域內公共停車場所的停放和管理事項，前期物業管理期間，可以在前期物業服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規定執行；業主大會成立后，由業主大會決定。業主對車輛停放有特殊保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

　　治安、消防、搶險、衛生、市政、市容等特種車輛在執行公務時可以在物業管理區域內無償停放。

　　第三十一條 物業服務企業與業主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。前期物業服務收費實行政府指導價，采取包干制。

　　物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔；物業交付業主后，物業服務費由業主承擔，自物業交付之日起交納。

　　物業服務企業為業主提供合同約定以外有償服務的，應當征得業主同意。

　　第三十二條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。價格主管部門應當會同房地產行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。

　　價格主管部門應當會同房地產行政主管部門對物業服務收費進行監督管理。

　　第三十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業收取有關費用，業主使用的向業主收取；物業服務企業使用的向物業服務企業收取；公共使用的由業主分攤。

　　物業服務企業可以接受委托代收前款費用，但不得向業主收取任何額外費用。

　　未經雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業不得要求物業服務企業代收代付有關費用，不得向物業服務企業扣收業主應承擔的有關費用。

　　第三十四條 物業服務企業已接受委托實施物業管理并相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業主或者物業使用人重復收取性質和內容相同的費用。

　　第三十五條 物業服務合同期限屆滿兩個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業主委員會。

　　第三十六條 物業服務合同終止時，業主委員會與新、原物業服務企業應當在縣（市、區）房地產行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業管理的相關事務，監督原物業服務企業清理債權債務、移交物業管理用房、設施設備、檔案資料及國家規定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業服務企業應當及時退出該物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。

　　第三十七條 移交小組認為清理債權債務有困難時，可以委托有資質的中介機構進行清算，費用由原物業服務企業、業主按照職責承擔。

　　第三十八條 在國家規定的保修期內，物業的維修由建設單位負責；保修期滿后，業主對其專有的部分實施維修、管理，物業服務企業依照本規定對共用的部分設施、設備負責維修、管理。

　　物業服務企業對物業共用的部分設施、設備進行維修、管理時，相關業主和使用人應當給予配合。

　　第三十九條 物業管理應當建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業主所有。

　　物業買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業主大會成立后，房地產行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。

　　專項維修資金的使用，由業主大會決定，并受市、縣（市、區）房地產行政主管部門的監督。維修資金專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第四十條 市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。

　　業主委員會可以根據專項維修資金緊急使用制度，按照業主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業共用部位、共用設施設備的緊急維修。

　　第四十一條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房或者出租給他人從事經營性活動。業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守法律法規的有關規定。

　　第四十二條 在物業管理區域內，物業服務企業或者業主委員會發現有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業服務企業或者業主委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告：

　　（一）違法建設、擅自改變建筑物及其配套設施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

　　（二）擅自拆改房屋結構的；

　　（三）擅自占用公共消防通道的；

　　（四）未取得營業執照從事經營活動的；

　　（五）破壞小區園林綠化的；

　　（六）商業經營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。

　　有關行政主管部門接到報告后，應當按照市人民政府確定的職責及時查處。

　　第四十三條 違反本規定，物業服務企業未結清債權債務、移交物業管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區物業管理的，或者原物業服務企業拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域正常物業管理的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發證機關降低其資質等級或者吊銷企業資質證書。

　　第四十四條 違反本規定，物業服務企業未依法備案物業服務合同，由房地產行政主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第四十五條 業主委員會委員違反法律、法規或者超越權限，侵害業主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。

　　第四十六條 違反本規定，建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同侵害物業買受人的合法權益的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十七條 違反本規定，建設單位未按要求提供首次業主大會成立所需的文件資料，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十八條 市、縣（市、區）房地產行政主管部門和其他監督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）不依法履行監督管理職責的；

　　（二）對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；

　　（三）有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。

　　第四十九條 違反本規定其他規定的，依照國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等規定予以處罰。

　　第五十條 本規定自20**年1月1日起施行。

　　1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準的《福州市城市住宅小區物業管理辦法》同時廢止。

篇3：物業管理處收費管理規定

　　物業管理處收費管理規定

　　1.0目的

　　對公司運作中所有收費過程予以控制。

　　2.0適用范圍

　　管理處對客戶的費用收繳以及管理處對公司財務部的費用交繳。

　　3.0職責

　　3.1公司財務部負責清繳各管理處上繳的各種款項；

　　3.2公司財務部負責對各管理處收費員的業務管理，負責對收費員的工作進行監督、指導、檢查和考核；

　　3.3各管理處收費員負責各小區對用戶各種費用的收取；

　　3.4總經理負責對財務部進行年度考核；

　　4.0程序

　　4.1零修費用收取

　　見《顧客委托維修安裝服務單》；

　　4.2管理處向用戶的按月收費；

　　4.2.1物業管理費，水電費及公共費用分攤額的收取；

　　4.2.1.1管理處根據考核周期按時安排工作人員抄記小區公攤本期的水表讀數及電表讀數，并計算出小區本期的實際用水、電量；

　　4.2.1.2水電工正確計算本月本小區的水、電消耗及水、電損耗；

　　4.2.1.3收費員嚴格按照鄭價房[20**]02號文的規定，正確計算各用戶本期應交物業管理費和應分攤的水、電損消耗及公共設施、設備的維護維修費用；

　　4.2.1.4收費員根據抄表結果和計算結果，認真填寫《繳費通知單》用戶；

　　4.2.1.5收費員按《繳費通知單》存根收取、催繳各用戶應交費用，提供相關票據；

　　4.2.2暖氣費

　　4.2.2.1每個采暖期開始前一個月，管理處統計本小區本季用暖戶數，上報管理部及財務部；

　　4.2.2.2收費員根據年度采暖計劃及每平方米采暖價格，嚴格按照市熱力公司下發文件，正確計算用暖戶應交暖氣費及相關費用；

　　4.2.23收費員根據計算結果，認真填寫《繳費通知單》并及時送達用戶；

　　4.2.2.4收費員按《繳費通知單》存根收取、催繳各用戶應交費用，提供相關票據；

　　4.2.3其它按月收費項目；

　　4.2.3.1根據市場物價局批準的收費項目，管理員認真填寫《繳費通知單》并及時送達用戶；

　　4.2.3.2收費員按單收費并向用戶開具相應票據；

　　4.2.4一次性收費項目；

　　4.24.1各管理處根據實際，在用戶辦理入住手續時，向用戶收取；

　　4.2.4.2需退還用戶的收費項目，如符合退還條件應及時辦理退款手續，退還用戶費用；

　　4.2.6各管理處收費員負責本小區所有收費工作，正確使用、填開各種收費票據，及時登記收費明細臺賬，保證票款相符，票賬相符，及時準確地向公司財務部上繳所收款項，不允許其他人代收任何費用；

　　4.2.7管理處收費員及時準確地提供各用戶費用收繳情況，按公司規定時間準時上報各種收費報表；

　　4.2.8收費員對業主的服務應禮貌、熱情、堅持"微笑服務"，耐心解答業主疑問。

　　4.2.9對于欠費的業主（住戶），收費員詳細了解欠費的具體原因，分類處理。根據具體情況，向欠費戶發出一、二、三次《欠費催繳單》。

　　4.3財務部對各管理處的財務管理；

　　4.3.1公司財務部按月清繳各管理處應上繳費用，檢查、核對各管理處按月上報的各種收費報表，保證票款相符；

　　4.3.2財務部按《財務考核制度》檢查、監督、考核各管理處收費員的工作；發現重大財務問題，及時采取措施，并編寫相關報告，報呈總經理審批；

　　4.4財務部每年按計劃時間向總經理匯報本年度財務工作，并呈交工作報告；

　　5.0相關文件和記錄

　　a)《繳費通知單》QR-C

　　b)《鄭價房[20**]02號文》

　　c)《市熱力公司年度批文》

　　d)《顧客委托維修安裝服務單》

　　e)《財務考核制度》

　　f)《不合格報告》QR-C

　　g)《欠費催繳單》QR-C

　　欠費催繳單

　　尊敬的____先生/女士：

　　按照您已收到《繳費通知單》，您本應于____月____日前到物業管理處交納____費用____元，現時間已過，管理處仍未收到您的應交款。

　　請您務必于____月____日前到管理處交納相關費用，或告知管理處您未能按時交費的原因，否則管理處將采取一定的措施。

　　物業管理處

　　____年____月____日