常熟市關于進一步加強我市物業管理工作的意見

　　常政發〔20**〕25號

　　各鎮人民政府、碧溪新區(街道辦事處)，常熟經濟技術開發區、常熟高新技術產業開發區(東南街道辦事處)，服裝城，虞山尚湖旅游度假區(虞山林場)，市政府各部門(直屬單位):

　　物業管理是社會管理的重要內容，事關人民群眾的切身利益，是加強城市管理，改善人居環境，構建和諧社會的需要。為規范全市物業管理，提升物業管理工作水平，推進城市文明，建設精致城市，根據國家、省、市有關法律法規規定和我市實際，現就加強我市物業管理工作提出以下意見。

　　一、指導思想和目標任務

　　(一)指導思想

　　以構建平安、宜居、和諧社區為目標，以解決群眾反映強烈、影響社區和諧穩定的突出問題為突破口，著力完善物業管理工作體系，著力深化體制機制創新，著力優化行業發展環境，不斷提升我市物業服務水平和行業發展水平，形成與現代城市相適應的物業行業發展新格局。

　　(二)目標任務

　　通過5年的努力，全市物業管理和物業服務業發展水平要有明顯提升。

　　物業管理工作體制進一步完善。將物業管理工作作為各鎮人民政府(包括管委會、度假區等各板塊，以下稱為屬地政府)年度工作目標考核內容，屬地政府物業管理機構實現全覆蓋，社區物業管理實現機構、人員、職責、經費四落實，“市、鎮、區、社區”物業管理體系健全、職責明確、銜接順暢。

　　物業管理聯動工作機制進一步健全。屬地政府作用得到充分發揮，各職能部門、供水、供氣、供電等專業經營單位履職到位，執法職能延伸至住宅小區，及時有效處理物業管理區域內的突發事件，遏制違法違規行為，消除安全隱患，維護物業管理秩序。

　　物業行業發展環境進一步優化。將物業服務業納入現代服務業扶持范疇，制訂相關配套政策，不斷優化行業發展環境。積極探索完善老住宅小區、動遷安置小區、保障性住房小區的長效管理機制。

　　物業行業綜合實力進一步提升。引導物業企業創優提質、轉型升級、專業化發展，加快打造具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業服務企業，鼓勵本地企業做大做強做優。

　　二、工作職責

　　按照“統一領導、分級負責，以塊為主、綜合協調”的原則，落實行政監管和公共服務責任，進一步明確市、鎮兩級職責，健全市物業主管部門行業管理、屬地政府具體負責、社區居委會組織實施、職能部門齊抓共管的工作機制，有效發揮社區基層組織和業主自治組織作用，共同推進全市物業管理工作。

　　(一)市政府成立市物業管理工作領導小組。分管副市長擔任領導小組組長，物業行業主管部門、屬地政府、相關職能部門負責人作為小組成員。領導小組負責全市物業管理工作的組織領導、政策制訂、統籌協調和考核督查等。領導小組下設辦公室，辦公室設在市住房和城鄉建設局(以下簡稱住建局)。辦公室具體負責全市物業管理工作的組織協調、指導督查。負責牽頭制定物業管理配套政策，研究重大問題的解決方案，為領導小組決策提供依據。

　　(二)市住建局負責全市物業服務的行業管理。督促房地產開發企業等建設單位履行保修期內保修責任，協調處理房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴和矛盾。委托房屋安全管理機構具體負責房屋使用安全日常管理工作。

　　市房產管理處(以下簡稱為房管處)受市住建局委托，具體負責本市物業管理活動的監督管理工作，主要職責為：

　　1.建立健全我市物業管理配套政策;

　　2.負責物業管理專用資金和專項維修資金的管理工作;

　　3.負責前期物業管理招投標監管，加強物業服務企業的行業管理，規范物業服務市場秩序;

　　4.負責物業服務企業的資質管理，完善物業服務企業信用體系;

　　5.指導屬地政府開展物業管理活動，負責物業管理工作人員和業主委員會的培訓;

　　6.負責對物業管理協會的指導與監督。

　　(三)各屬地政府負責轄區內的物業管理工作，主要職責為：

　　1.接受物業管理行政主管部門的業務指導，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調業主、業主委員會、物業服務企業的關系;

　　2.負責牽頭組織成立首次業主大會籌備組，指導業主大會、業主委員會的組建和換屆(含屆內調整)。不具備成立業主大會條件或具備成立條件但未成立業主大會的物業項目，組織成立物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。加強對業主委員會活動的監督和指導;

　　3.負責對轄區內項目物業管理日常考核，并督促整改;

　　4.建立健全轄區內物業管理聯席會議制度，并定期召開會議。受理并及時調處轄區內物業管理糾紛投訴;

　　5.制定轄區內物業管理應急預案，落實住宅小區應急管理和老住宅小區的長效管理。負責轄區內物業管理的退管、維穩、安全生產管理工作;

　　6.指導、監督社區居(村)民委員會(以下簡稱社區居委會)開展物業管理工作;

　　7.負責對使用專項維修資金的維修工程和業主大會選聘物業服務企業招投標的監管工作;

　　8.負責做好各類創建工作，參與物業管理評先評優等工作。

　　社區居委會應當協助和配合屬地政府，落實轄區內物業管理工作，主要職責為：

　　1.參與業主大會、業主委員會的組建和換屆(含屆內調整)。指導業主(代表)大會、業主委員會合法、公開、透明開展活動。列席業主委員會會議，指導業主大會選聘物業服務企業或進行自治管理;

　　2.加強對物業交接工作的監督，協調處理物業退管工作;

　　3.協調處理業主與業主、業主與業主委員會、業主與物業服務企業、業主委員會與物業服務企業間的矛盾糾紛;

　　4.參與屬地政府組織的項目物業管理考評，監督物業服務企業按合同履約;

　　5.因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會人數不足總數二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以在屬地政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責;

　　6.對專項維修資金使用實施鑒證工作，未成立業主委員會的按規定實施核實工作。

　　(四)各相關職能部門職責

　　1.規劃局：負責對新建物業項目同步配套建設的市政基礎設施、公共服務設施進行規劃審核，嚴把規劃審核關、竣工規劃核實關。配合查處各類違反城鄉規劃法律法規的建設行為。

　　2.城管局：負責查處建成區物業管理區域內法人和國有土地上的違法搭建、侵占、破壞綠化等行為。指導屬地政府加強對住宅小區保潔工作的監管。做好城區主次干道物業管理區域沿街商鋪的“門前三包”的監督管理。

　　3.發改委：將物業服務納入現代服務業發展規劃，負責物業服務收費行為的監管，及時查處物業管理中的亂收費等行為。

　　4.公安局：負責物業服務企業安全秩序維護員服務活動的業務指導和技能培訓,指導物業服務企業做好物業管理區域內的車輛管理工作。依法處理物業管理區域內破壞消防設施設備的行為，指導物業服務企業及時消除安全隱患。依法對物業管理區域內堆放易燃易爆等違反安全規定的物品以及惡意封堵物業項目大門、車庫入口、嚴重阻塞交通特別是堵塞消防通道、疏通走道等行為進行處理。依法查處物業管理區域內“樓霸”、群租現象和“三合一”場所。督促指導派出所協助屬地政府開展長效管理工作。

　　5.市場監管局：依法對特種設備使用單位實施監督檢查，督促使用單位和維保單位做好特種設備的使用登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作，查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法違規行為。

　　6.環保局：負責對物業管理區域內房屋性質非居民住宅的工業噪聲、振動、廢氣、光照等環境污染行為進行查處。

　　7.民防局：依法查處人防工程在平時使用中的違法違規行為。

　　8.民政局：負責落實社區居委會參與物業管理區域物業管理的相關工作，會同住建局負責業主委員會的培訓、指導。

　　9.人社局：負責對物業服務企業勞動用工的指導，鼓勵物業服務企業招用就業困難人員，落實社會保險補貼和相關政策。

　　10.綜治辦：指導和督促公安、司法等部門檢查物業項目安全防范工作，排查化解各種矛盾糾紛，整治治安突出問題。

　　11.財政局：負責落實物業管理中涉及考核獎勵、補貼資金的安排、審核及撥付。

　　12.司法局：加強對市物業糾紛人民調解委員會和屬地政府人民調解組織在物業糾紛處理中的業務指導，為符合法律援助條件的涉及物業管理訴訟當事人提出法律援助。

　　13.稅務局(地稅、國稅)：負責規范物業服務企業開票行為，負責做好物業服務行業營改增推進工作并切實落實好各項稅收優惠政策。

　　14.紀委(監察局)：負責對屬地政府、相關職能部門及其工作人員在物業管理活動中的履職情況的督查。

　　15.便民服務中心：根據行業主管部門、屬地政府、各相關職能部門的職責分工派發任務單，并對處理情況進行督查。

　　三、完善工作措施，加強創新扶持

　　(一)加強基層力量

　　屬地政府成立物業管理領導小組。屬地政府主要負責人擔任物業管理領導小組組長，分管負責人擔任副組長。成立物業管理辦公室，配備若干專職工作人員。社區居委會設立物業管理工作站，由社區書記(主任)擔任站長，配備1名專(兼)職物業管理工作人員，具體負責轄區內物業管理工作的組織實施。

　　(二)強化協作機制

　　1.建立違法行為投訴登記制度。各職能部門要按照《江蘇省物業管理條例》規定，把行政監管與執法職能延伸至物業管理區域，屬地政府統一制作并設立公示牌，在物業管理區域內公布城市管理、公安(治安、消防)、環保、衛生、規劃、住建、價格、市場監督等行政管理部門以及屬地政府(含綜合執法局)聯系電話，切實履行好在住宅小區物業管理活動中的職責，形成屬地政府負主體責任、相關職能部門認真履職的齊抓共管物業管理工作格局。

　　2.建立聯席會議制度。市物業管理工作領導小組應定期召開會議，研究物業管理重大事項，會商屬地政府無法處理解決的物業管理難點工作，協調推進條塊協作。各屬地政府也要按照上述原則，建立鎮、管理區、社區多層次聯席會議制度，協調處理轄區內物業管理重大事項。

　　(三)完善物業糾紛快速處置措施

　　市法院要積極探索建立業主、業主委員會、物業服務企業的有關物業服務費等物業管理方面的訴訟案件的快速通道和訴調對接機制，提高物業案件的受理率，建立和完善失信被執行人名單信息共享及信用懲戒機制。司法部門要建立健全以人民調解為主，人民調解、行政調解、行業調解、司法調解相結合的物業糾紛立體調解方式，快速及時有效處理物業糾紛矛盾，將矛盾化解在基層與源頭。

　　(四)營造良好物業管理氛圍

　　1.加強宣傳引導。宣傳部門應指導各類新聞媒體堅持正面宣傳，引導業主在物業管理活動中要自覺履約守規，理性維權，客觀報道物業服務糾紛事件。行業主管部門、屬地政府、物業行業也要采取多種方式，廣泛宣傳物業管理政策法規，提升社會各界對物業管理工作的認識。

　　2.發揮公職人員模范帶頭作用。積極倡導黨員干部、機關事業單位工作人員率先垂范，模范遵守小區管理規約和規章制度，積極參與業主委員會工作，帶頭交納物業服務費，自覺杜絕違法搭建、違規裝修房屋。屬地政府、社區居委會要根據組織或紀委部門的要求將黨員干部、機關事業單位工作人員在社區遵章守紀情況定期反饋其所在單位，樹立我市公職人員良好的社會形象。

　　3.建立誠信檔案。一是將法人、自然人未按約定交納物業服務費、違法建設等內容納入誠信體系，外來人員納入新市民積分管理。二是健全和完善物業服務企業、開發建設單位和物業項目經理信用機制，并將相關誠信信息予以公告，促進企業誠信經營。

　　(五)完善行業監管自律機制

　　1.完善考核激勵懲戒體系。屬地政府要細化屬地化物業管理工作的各項規章制度和考核體系，完善對住宅小區物業管理、社區物業管理工作的考核激勵懲戒措施。市住建局房管處要完善對物業服務企業的監督考核措施，建立物業管理專項督查機制。對于物業服務企業在物業管理活動中的違法行為，屬地政府、職能部門要嚴格查處，并將處理情況及時通報市住建局房管處記入誠信檔案。

　　2.加強行業自律。加強物業服務行業協會建設，充分發揮行業協會的積極作用，引導物業服務企業信守服務承諾，提供質價相符服務，履行社會責任。

　　3.加強行業培訓。相關職能部門要進一步加強對物業服務企業政策法規培訓，提高物業行業守法經營意識和服務意識。物業服務企業要進一步加強物業管理從業人員的培訓，持證上崗，增加從業人員的服務意識和服務技能。

　　(六)加大政策扶持力度

　　1.建立物業管理獎勵補貼專項資金。市財政應設立物業管理專項資金，明確老住宅小區、保障性小區、動遷安置房小區等物業管理經費補貼標準，落實社區物業管理專職人員經費。各屬地政府財政設立物業管理專項資金，確保基層社區居委會物業管理活動經費，充分調動基層工作積極性。

　　2.取消全市生活垃圾清運費。屬地環衛部門應負責將住宅小區生活垃圾清運至垃圾中轉站。建成區(不含度假區、服裝城)以外的屬地政府財政應負擔住宅小區生活垃圾清運費用。

　　3.落實現代服務業獎勵政策。市發改委將物業服務業納入我市現代服務業的范疇，研究物業服務企業享受我市現代服務業的各項優惠政策，鼓勵物業服務企業轉型升級。一是要指導供電、供水等專營服務單位嚴格履行職責，直接為業主提供服務，向最終用戶收取有關費用。二是充分發揮物業服務示范項目的示范推動作用，對所服務項目獲國家、省、蘇州市物業服務優秀住宅小區(大廈、工業區)稱號的物業服務企業，應適當給予獎勵。三是稅務部門負責按照要求順暢做好物業服務行業營改增推進工作，并落實好各項稅收優惠政策。

　　(七)健全完善業主自治制度

　　1.加強對業主委員會的指導和監督。屬地政府和社區居委會應積極組織、指導召開業主大會，成立業主委員會，指導籌備組起草好業主大會議事規則和管理規約兩個文本，從源頭上把好業主委員會的組建關和備案關。指導、監督業主大會、業主委員會依規按約開展工作，協助督促新老業主委員會辦理移交手續;社區居委會作為社區用房產權人代表可以競選業主委員會委員。落實社區居委會、物業服務企業、業主委員會“三位一體”共管模式和重大事項事先磋商機制，業主委員會日常工作應公開、透明。

　　2.規范工作經費的使用。業主(代表)大會、業主委員會、監事會的工作經費以及業主委員會委員、監事會監事的工作補貼應經業主(代表)大會決定。業主委員會活動經費可以按規定在物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，并做到財務公開。物業共用部位、共用設施設備經營收益可以委托物業服務企業代管，也可由業主委員會自行管理，但業主委員會必須開設銀行公共賬戶，不得存入私人賬戶。小區公共收益的收支應當接受屬地政府的監督。屬地政府應積極探索解決業主委員會(特別是老小區)活動場所和工作經費的途徑、辦法，物業管理委員會的工作經費由所在地屬地政府承擔。

　　3.加強業務培訓和協助。住建、民政、公安、城管等部門要加強對業主委員會的對口業務指導和培訓，不斷提高業主委員會自治能力。民政局要探索業主大會非法人社區團體資格登記。公安派出所要協助屬地政府做好新老業主委員會相關財務、資料的移交工作，探索業主委員會集體和個人經濟糾紛案件查處的途徑。

　　常熟市人民政府

　　20**年5月13日

篇2：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　　（二）建立健全"三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　　（三）實行"三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金專款專用。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　　（四）健全"五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　　（一）加強組織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　　（二）嚴格監督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　　（三）強化政策保障。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　　（四）動員社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業管理條例》的有關規定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

　　一、關于適用范圍

　　1、本意見所稱物業管理糾紛是指居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛。

　　現有居住物業管理區域內的公房使用人與物業管理企業之間形成物業服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業主。

　　2、不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業主與業主之間、業主與房地產開發企業之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業主與業主團體(業主大會、業主委員會)之間因內部管理行為發生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請處理。

　　5、商業物業管理區域或特種物業管理區域內因物業管理行為發生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規定的除外。

　　歡迎使用

　　二、關于管轄

　　6、當事人一方違反物業服務合同約定造成另一方損害，發生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據訴訟性質依法確定管轄。

　　三、關于訴訟主體

　　7、業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的;(2)業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的;(3)物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的;(4)其它損害全體業主公共權益的情形。

　　業主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業主委員會的，由全體業主行使提起訴訟的權利。

　　8、業主委員會作為原告提起訴訟，業主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

　　業主委員會起訴且法院已經受理后，業主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業管理企業侵害的權益僅涉及單個業主或部分業主的，應當由單個業主或部分業主作為原告提起訴訟。

　　10、物業管理企業因業主違反物業服務合同的約定而起訴業主委員會或要求將業主委員會列為共同被告的，不予準許。

　　11、物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：(1)物業使用人與物業管理企業直接簽訂物業服務合同的;(2)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理企業形成事實上的物業服務關系的;(3)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;(4)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業服務發生糾紛的，業主應以物業管理企業為被告。沒有選聘物業管理企業的，應以實際提供物業服務的單位為被告。

　　四、關于物業服務合同的效力

　　13、物業管理企業雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規定的物業管理資質的，可以確認其所簽物業服務合同的效力。

　　14、物業管理企業與業主委員會簽訂物業服務合同后，違規將物業服務全部轉托給其他物業管理企業的，如果該轉托行為已經公告且業主接受了物業服務的，應依公平原則確定業主向實際提供物業服務的物業管理企業支付適當的物業服務費用。

　　15、物業服務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。物業服務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。

　　16、業主委員會代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同后，單個業主或部分業主要求解除物業服務合同的，不予支持。

　　五、關于管理權糾紛

　　17、物業管理企業依據物業服務合同行使管理權。業主違反規定妨害物業管理秩序的，物業管理企業可予以制止，并要求其承擔民事責任。18、物業管理企業違約或違規利用物業共用部位、共用設施設備營利，損害業主公共權益的，業主委員會可以要求物業管理企業恢復原狀，賠償損失，并返還收益。19、業主在物業共用部位搭建自用設施，妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。20、業主在小區內飼養動物，構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。21、業主違反物業服務合同或業主公約的規定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求其承擔相應的民事責任。

　　六、關于管理費糾紛

　　22、有下列情形之一的，業主可以要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用：

　　(1)物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的;(2)物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

　　23、業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用。

　　雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。

　　25、業主拖欠物業服務費用，物業管理企業依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

　　26、審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。

　　27、業主拖欠物業服務費用的，物業管理企業可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

　　七、關于代收代繳糾紛

　　28、業主拖欠公共性服務或特約服務等物業服務費用，物業管理企業應當通過合法途徑進行追索。

　　物業管理企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業服務費用給業主造成損失的，業主可以要求物業管理企業承擔賠償責任。

　　29、物業管理企業與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業主造成損失的，業主有權選擇要求物業管理企業履行合同義務，并賠償損失。物業管理企業承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。

　　30、物業管理區域實行整體供熱的，部分業主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

　　八、關于管理責任糾紛

　　31、物業管理企業未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。32、物業服務合同約定有財物保管服務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業管理企業依保管義務承擔相應的賠償責任。

　　物業服務合同沒有約定財物保管服務，但物業管理企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。

　　33、物業管理企業在其物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協議，物業管理企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。

　　34、物業管理企業或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　35、物業管理企業的受雇人員在履行職務中給業主人身或財產造成損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　36、因物業管理企業疏于管理，致使物業管理區域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　37、物業管理區域內發生電梯事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　38、物業管理企業怠于行使管理職責，致使物業管理區域內發生火災、水災、物業坍塌等事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　39、第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人起訴要求物業管理企業賠償損失的，可根據物業管理企業是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業管理企業應否承擔相應的賠償責任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規定的，按法律和司法解釋的規定執行。