北京市平谷區人民政府關于印發《關于推進住宅小區物業管理工作的意見(試行)》和《平谷區老舊小區社會化物業管理試點工作方案》的通知

　　京平政發〔20**〕30號

　　各鄉鎮人民政府、街道辦事處，區政府各委、辦、局、中心，各公司：

　　《關于推進住宅小區物業管理工作的意見(試行)》和《平谷區老舊小區社會化物業管理試點工作方案》已經區政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

　　北京市平谷區人民政府

　　20**年8月15日

　　關于推進住宅小區物業管理工作的意見(試行)

　　為規范本區物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，促進和諧社區建設，依據《物業管理條例》和《北京市物業管理辦法》，結合平谷區住宅小區管理現狀，制定本意見。

　　一、指導思想

　　堅持“政府引導、行業監管、屬地負責、公眾參與、分類實施、試點先行”的指導思想。

　　二、工作目標

　　按照“提升物業管理水平，提高群眾居住滿意度”的總體要求，加強新建住宅小區前期物業管理，整頓既有物業管理市場秩序，探索老舊住宅小區物業管理模式，促進物業管理市場健康有序發展。

　　三、管理體制

　　按照“條塊結合，以塊為主，屬地負責”的原則。明確部門職責，制定實施細則，把日常物業監管權力下放到屬地政府，由居(村)委會協助屬地鄉鎮、街道具體落實，形成行業監管和屬地政府負責的物業管理體制。

　　(一)部門職責

　　1.區住房城鄉建設委負責物業管理活動的監督管理工作，加強新建住宅小區前期物業服務合同備案工作，規范現有住宅小區物業服務行為，進一步提高物業服務水平，推進老舊住宅小區實施社會化物業管理試點工作，指導屬地鄉鎮、街道做好物業企業日常監管工作，與屬地鄉鎮、街道共同對物業服務企業的服務行為按季度進行考核，考核結果作為物業企業資質評定及升級的依據。

　　2.區社會辦負責統籌協調各相關部門，會同區住房城鄉建設委研究解決物業管理工作中存在的問題，總結推廣物業管理的成功經驗和模式，完善社區、業主委員會和物業服務企業三方協調機制。

　　3.區財政局會同區社會辦、區住房城鄉建設委和屬地鄉鎮、街道等單位制定物業管理專項資金使用管理辦法并監督實施，確保專款專用。

　　4.區市政市容委完善老舊小區基礎設施建設，會同區發展改革委、區住房城鄉建設委、區交通局、區公安分局和屬地鄉鎮、街道制定停車管理辦法，根據小區實際特點和周邊道路情況劃定停車位，規范車位租售行為，解決停車難問題。

　　5.區發展改革委會同區住房城鄉建設委、區市政市容委等部門調整老舊小區衛生費收費標準，建立收費糾紛調解機制，協調解決收費糾紛問題。

　　6.區公安分局負責住宅區的治安管理和秩序維護，針對尚未安裝監控設施設備的住宅小區制定專項實施方案，統一組織實施。

　　7.區城管執法監察局負責依法查處國有土地違法建設、城鎮地區飼養家禽、占道經營等違規行為。

　　8.區工商分局負責依法查處物業管理區域固定門店內無照經營行為，嚴控小區內營業執照的發放。

　　9.區園林綠化局負責住宅小區綠化管理建設及有害生物的防治工作。

　　10.區水務局負責住宅小區供水行業管理。

　　11.區規劃分局負責規范開發建設規劃設計和配套設施方案，加強對新建住宅小區的規劃驗收，減少開發建設遺留問題。

　　12.物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔相關管線和設施設備的維修、養護責任。因專業經營單位委托物業服務企業代收、代售而產生的糾紛，專業經營單位應負責協調處理。

　　13.各相關部門對于需要明確的事項，按照各自職責制定相應實施細則，做好物業管理工作。

　　(二)屬地鄉鎮、街道管理職責

　　1.加強物業管理力量，明確物業管理部門及責任人，統籌物業管理各項工作，及時協調解決物業服務糾紛，合理配置資源，選擇因地制宜的物業管理模式。通過宣傳引導，提高小區居民有償服務意識，逐步實施市場化運行，指導居(村)委會落實好各項工作，協助各行業主管部門對物業進行管理。

　　2.物業服務企業在辦理資質升級時，須征求項目所在屬地鄉鎮、街道意見。屬地鄉鎮、街道結合企業物業項目服務履約情況和物業項目投訴情況，對項目進行實地核查，并在《企業晉升資質等級申請情況征求意見表》上出具核查意見。

　　3.屬地鄉鎮、街道負責業主大會、業主委員會的成立及活動的指導和監督。業主委員會未成立或雖成立但不能正常運轉時，由屬地鄉鎮、街道指導、協助業主共同決定有關事項。居(村)委會支持業主委員會和物業服務企業開展社區服務，為其提供必要的活動場所等便利條件。

　　4.屬地鄉鎮、街道負責物業服務企業項目交接活動的監督管理工作，對物業服務企業撤出后無人管理住宅小區提供應急物業服務，指導、協助業主共同決定有關事項。

　　5.屬地鄉鎮、街道負責老舊小區試點工作。根據選定的老舊小區實際情況制定具體實施方案，逐步推進老舊小區社會化物業管理。

　　四、工作重點

　　(一)加強新建住宅小區前期物業管理

　　1.加強對新建住宅小區的規劃許可、驗收管理，確保物業服務用房建筑面積、配置等符合規劃設計指標。

　　2.加強對新建住宅小區建設單位承擔前期物業服務行為的執法檢查，確保前期物業服務期間各方的合法權益。

　　3.加強對新建住宅小區首次業主大會、業主委員會的協助、指導、監督，按時完成業主大會、業主委員的備案工作，確保業主的合法權益。

　　4.加強對新建住宅小區前期物業服務期間的共用部位共用設施設備查驗交接的監督管理，指導前期物業服務向物業服務順利過渡，確保新建住宅小區全部按照市場化運作實施專業化的物業管理。

　　(二)整頓既有物業管理市場秩序

　　1.建立健全考評機制，屬地鄉鎮、街道和相關部門定期對物業服務企業的服務行為進行考核，考核結果給予公示，對服務不到位、整改不合格的企業，由區住房城鄉建設委依法給予降級和注銷處理。支持、鼓勵和引導物業服務企業通過兼并、重組擴大規模，加強對物業企業的培訓，提質升級，推動物業服務企業走規模化、品牌化發展道路。

　　2.主責部門加強對物業服務企業的物業費收支情況、物業服務履約情況和下一年物業費收支預算公示情況的專項執法檢查，規范物業費收支、物業服務行為，相關情況及時向業主公開。

　　(三)推進老舊住宅小區社會化物業管理

　　實施老舊小區社會化物業管理的范圍是2000年以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區。根據《平谷區老舊小區社會化物業管理試點工作方案》，由屬地鄉鎮、街道選定老舊小區社會化物業管理試點，通過試點先行，總結經驗，探索老舊小區物業管理新模式，以此推進老舊小區社會化物業管理。

　　五、保障措施

　　(一)建立聯席會議制度

　　區政府建立平谷區物業管理工作聯席會議制度，定期召開會議，研究和解決物業管理工作中存在的突出問題，統籌協調相關部門，建立相關工作機制。聯席會議召集人由主管住房城鄉建設的副區長擔任，成員單位為：區發展改革委、區民政局、區財政局、區住房城鄉建設委、區市政市容委、區水務局、區園林綠化局、區政府法制辦、區社會辦、區公安分局、區工商分局、區規劃分局、區城管執法監察局、區政府督查室、興谷街道、濱河街道、漁陽地區辦事處。聯席會議下設辦公室，辦公室設在區住房城鄉建設委。

　　(二)設立物業管理專項資金

　　區政府設立物業管理專項資金，由區財政局會同相關部門制定物業管理專項資金監管使用辦法。物業管理專項資金主要用于以下五方面：

　　1.城區老舊小區應急維修資金

　　按每年每戶60元標準安排應急維修資金約160萬元。由各鄉鎮、街道負責對轄區內的老舊小區提供共用主管道維修、路面硬化及樓頂滲漏等應急維修工作。

　　2.住宅小區業主大會和業主委員會活動經費補貼

　　按照每年每戶10元標準安排補貼資金約46萬元。由屬地鄉鎮、街道根據轄區內各社區開展工作情況統籌安排使用。

　　3.宣傳培訓費用

　　按照每年每戶1元的標準安排宣傳培訓資金約5萬元，由區住房城鄉建設委根據培訓情況安排使用。

　　4.試點老舊小區基礎設施改造資金

　　屬地鄉鎮、街道按照選定試點老舊小區的基礎設施現狀，測算老舊小區基礎設施改造項目和資金，報區政府審定。

　　5.試點老舊小區物業服務費補貼資金

　　由居(村)委會組織業主大會，選定試點老舊小區的管理模式，參照服務標準測算試點老舊小區物業服務標準和費用，相關物業服務企業和業主簽訂服務合同。試點老舊小區業主享受政府給予的物業服務費補貼政策，第一年業主繳納應交物業費的10%，政府給予業主物業費補貼90%;第二年業主繳納應交物業費的20%，政府給予業主物業費補貼80%;第三年業主繳納應交物業費的40%，政府給予業主物業費補貼60%;第四年業主繳納應交物業費的60%，政府給予業主物業費補貼40%;從第五年開始到第十年業主繳納應交物業費的80%，政府給予業主物業費補貼20%;從第十一年開始不再給予物業費補貼，試點小區開始走向由市場化運作的社會化物業管理。由所轄街道根據試點小區物業服務水平的考核結果，按照相關規定撥付物業費補貼資金。

　　物業管理專項資金中老舊小區應急維修資金、住宅小區業主大會和業主委員會活動經費補貼和宣傳培訓費用20**年共需資金約210萬元，以后每年按照補助標準根據戶數增加情況調整補助資金。試點老舊小區基礎設施改造資金和試點老舊小區物業服務費補貼資金，20**年暫控制在800萬元內，下一年的資金用量要根據試點小區數量確定。以上這五方面的總資金20**年控制在1000萬之內，未用完的資金可轉入下一年統一安排使用。

　　(三)強化考核督查

　　區政府督查室負責對屬地鄉鎮、街道和相關部門物業管理工作開展督促檢查。區政府績效辦負責將此項工作納入區政府績效管理考核范圍。

　　(四)法律保障

　　區法院建立快速調解機制，依法解決物業服務企業在履行物業服務過程中與業主發生的糾紛，維護雙方的合法權益，妥善化解糾紛。

　　(五)加強宣傳引導

　　屬地鄉鎮、街道牽頭轉變政府職能，采用形式多樣的宣傳方式，強化物業管理正面宣傳引導，強化城市生活消費觀念，充分行使業主參與權、知情權、監管權，使居民養成按時繳納物業服務費的觀念意識。

　　(六)建立三級物業糾紛投訴處理機制

　　一是區住房城鄉建設委和相關部門負責全區物業管理重大糾紛的調解處理;二是屬地鄉鎮、街道負責所轄區域物業管理重要糾紛調解處理工作;三是居(村)委會負責本社區物業管理糾紛調解處理工作，設立物業管理工作投訴點和公開投訴電話，及時調查處理業主反映的投訴事項，以“小事不出社區，大事不出屬地”的原則，充分發揮居(村)委會等基層組織作用，發動群眾，依靠群眾，把社會矛盾化解在基層。

　　(七)發揮平谷區物業協會的作用

　　通過制定行約行規，加強行業自律，豐富管理手段。及時將政府部門關于行業管理的主導政策和宏觀調控信號傳遞到企業，同時將行業發展中的問題和企業合理訴求及時反饋政府部門，加強和業主的溝通，共同培育發展物業管理市場，推動物業管理行業健康發展。

　　六、施行日期

　　本意見自發布之日起施行。

篇2：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　　（二）建立健全"三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　　（三）實行"三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金專款專用。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　　（四）健全"五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　　（一）加強組織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　　（二）嚴格監督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　　（三）強化政策保障。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　　（四）動員社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業管理條例》的有關規定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

　　一、關于適用范圍

　　1、本意見所稱物業管理糾紛是指居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛。

　　現有居住物業管理區域內的公房使用人與物業管理企業之間形成物業服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業主。

　　2、不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業主與業主之間、業主與房地產開發企業之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業主與業主團體(業主大會、業主委員會)之間因內部管理行為發生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請處理。

　　5、商業物業管理區域或特種物業管理區域內因物業管理行為發生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規定的除外。

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　　二、關于管轄

　　6、當事人一方違反物業服務合同約定造成另一方損害，發生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據訴訟性質依法確定管轄。

　　三、關于訴訟主體

　　7、業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的;(2)業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的;(3)物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的;(4)其它損害全體業主公共權益的情形。

　　業主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業主委員會的，由全體業主行使提起訴訟的權利。

　　8、業主委員會作為原告提起訴訟，業主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

　　業主委員會起訴且法院已經受理后，業主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業管理企業侵害的權益僅涉及單個業主或部分業主的，應當由單個業主或部分業主作為原告提起訴訟。

　　10、物業管理企業因業主違反物業服務合同的約定而起訴業主委員會或要求將業主委員會列為共同被告的，不予準許。

　　11、物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：(1)物業使用人與物業管理企業直接簽訂物業服務合同的;(2)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理企業形成事實上的物業服務關系的;(3)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;(4)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業服務發生糾紛的，業主應以物業管理企業為被告。沒有選聘物業管理企業的，應以實際提供物業服務的單位為被告。

　　四、關于物業服務合同的效力

　　13、物業管理企業雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規定的物業管理資質的，可以確認其所簽物業服務合同的效力。

　　14、物業管理企業與業主委員會簽訂物業服務合同后，違規將物業服務全部轉托給其他物業管理企業的，如果該轉托行為已經公告且業主接受了物業服務的，應依公平原則確定業主向實際提供物業服務的物業管理企業支付適當的物業服務費用。

　　15、物業服務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。物業服務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。

　　16、業主委員會代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同后，單個業主或部分業主要求解除物業服務合同的，不予支持。

　　五、關于管理權糾紛

　　17、物業管理企業依據物業服務合同行使管理權。業主違反規定妨害物業管理秩序的，物業管理企業可予以制止，并要求其承擔民事責任。18、物業管理企業違約或違規利用物業共用部位、共用設施設備營利，損害業主公共權益的，業主委員會可以要求物業管理企業恢復原狀，賠償損失，并返還收益。19、業主在物業共用部位搭建自用設施，妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。20、業主在小區內飼養動物，構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。21、業主違反物業服務合同或業主公約的規定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求其承擔相應的民事責任。

　　六、關于管理費糾紛

　　22、有下列情形之一的，業主可以要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用：

　　(1)物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的;(2)物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

　　23、業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用。

　　雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。

　　25、業主拖欠物業服務費用，物業管理企業依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

　　26、審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。

　　27、業主拖欠物業服務費用的，物業管理企業可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

　　七、關于代收代繳糾紛

　　28、業主拖欠公共性服務或特約服務等物業服務費用，物業管理企業應當通過合法途徑進行追索。

　　物業管理企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業服務費用給業主造成損失的，業主可以要求物業管理企業承擔賠償責任。

　　29、物業管理企業與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業主造成損失的，業主有權選擇要求物業管理企業履行合同義務，并賠償損失。物業管理企業承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。

　　30、物業管理區域實行整體供熱的，部分業主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

　　八、關于管理責任糾紛

　　31、物業管理企業未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。32、物業服務合同約定有財物保管服務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業管理企業依保管義務承擔相應的賠償責任。

　　物業服務合同沒有約定財物保管服務，但物業管理企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。

　　33、物業管理企業在其物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協議，物業管理企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。

　　34、物業管理企業或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　35、物業管理企業的受雇人員在履行職務中給業主人身或財產造成損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　36、因物業管理企業疏于管理，致使物業管理區域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　37、物業管理區域內發生電梯事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　38、物業管理企業怠于行使管理職責，致使物業管理區域內發生火災、水災、物業坍塌等事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　39、第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人起訴要求物業管理企業賠償損失的，可根據物業管理企業是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業管理企業應否承擔相應的賠償責任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規定的，按法律和司法解釋的規定執行。