北京市平谷區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)(試行)》和《平谷區(qū)老舊小區(qū)社會(huì)化物業(yè)管理試點(diǎn)工作方案》的通知
京平政發(fā)〔20**〕30號(hào)
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)政府各委、辦、局、中心，各公司：
《關(guān)于推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)(試行)》和《平谷區(qū)老舊小區(qū)社會(huì)化物業(yè)管理試點(diǎn)工作方案》已經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。
北京市平谷區(qū)人民政府
20**年8月15日
關(guān)于推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)(試行)
為規(guī)范本區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《北京市物業(yè)管理辦法》，結(jié)合平谷區(qū)住宅小區(qū)管理現(xiàn)狀，制定本意見(jiàn)。
一、指導(dǎo)思想
堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、行業(yè)監(jiān)管、屬地負(fù)責(zé)、公眾參與、分類實(shí)施、試點(diǎn)先行”的指導(dǎo)思想。
二、工作目標(biāo)
按照“提升物業(yè)管理水平，提高群眾居住滿意度”的總體要求，加強(qiáng)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理，整頓既有物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，探索老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
三、管理體制
按照“條塊結(jié)合，以塊為主，屬地負(fù)責(zé)”的原則。明確部門職責(zé)，制定實(shí)施細(xì)則，把日常物業(yè)監(jiān)管權(quán)力下放到屬地政府，由居(村)委會(huì)協(xié)助屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道具體落實(shí)，形成行業(yè)監(jiān)管和屬地政府負(fù)責(zé)的物業(yè)管理體制。
(一)部門職責(zé)
1.區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，加強(qiáng)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同備案工作，規(guī)范現(xiàn)有住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)行為，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)水平，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)實(shí)施社會(huì)化物業(yè)管理試點(diǎn)工作，指導(dǎo)屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道做好物業(yè)企業(yè)日常監(jiān)管工作，與屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道共同對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為按季度進(jìn)行考核，考核結(jié)果作為物業(yè)企業(yè)資質(zhì)評(píng)定及升級(jí)的依據(jù)。
2.區(qū)社會(huì)辦負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各相關(guān)部門，會(huì)同區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委研究解決物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題，總結(jié)推廣物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)和模式，完善社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方協(xié)調(diào)機(jī)制。
3.區(qū)財(cái)政局會(huì)同區(qū)社會(huì)辦、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道等單位制定物業(yè)管理專項(xiàng)資金使用管理辦法并監(jiān)督實(shí)施，確保專款專用。
4.區(qū)市政市容委完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，會(huì)同區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)交通局、區(qū)公安分局和屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道制定停車管理辦法，根據(jù)小區(qū)實(shí)際特點(diǎn)和周邊道路情況劃定停車位，規(guī)范車位租售行為，解決停車難問(wèn)題。
5.區(qū)發(fā)展改革委會(huì)同區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)市政市容委等部門調(diào)整老舊小區(qū)衛(wèi)生費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建立收費(fèi)糾紛調(diào)解機(jī)制，協(xié)調(diào)解決收費(fèi)糾紛問(wèn)題。
6.區(qū)公安分局負(fù)責(zé)住宅區(qū)的治安管理和秩序維護(hù)，針對(duì)尚未安裝監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的住宅小區(qū)制定專項(xiàng)實(shí)施方案，統(tǒng)一組織實(shí)施。
7.區(qū)城管執(zhí)法監(jiān)察局負(fù)責(zé)依法查處國(guó)有土地違法建設(shè)、城鎮(zhèn)地區(qū)飼養(yǎng)家禽、占道經(jīng)營(yíng)等違規(guī)行為。
8.區(qū)工商分局負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域固定門店內(nèi)無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為，嚴(yán)控小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的發(fā)放。
9.區(qū)園林綠化局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)綠化管理建設(shè)及有害生物的防治工作。
10.區(qū)水務(wù)局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)供水行業(yè)管理。
11.區(qū)規(guī)劃分局負(fù)責(zé)規(guī)范開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和配套設(shè)施方案，加強(qiáng)對(duì)新建住宅小區(qū)的規(guī)劃驗(yàn)收，減少開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。
12.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收、代售而產(chǎn)生的糾紛，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理。
13.各相關(guān)部門對(duì)于需要明確的事項(xiàng)，按照各自職責(zé)制定相應(yīng)實(shí)施細(xì)則，做好物業(yè)管理工作。
(二)屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道管理職責(zé)
1.加強(qiáng)物業(yè)管理力量，明確物業(yè)管理部門及責(zé)任人，統(tǒng)籌物業(yè)管理各項(xiàng)工作，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)糾紛，合理配置資源，選擇因地制宜的物業(yè)管理模式。通過(guò)宣傳引導(dǎo)，提高小區(qū)居民有償服務(wù)意識(shí)，逐步實(shí)施市場(chǎng)化運(yùn)行，指導(dǎo)居(村)委會(huì)落實(shí)好各項(xiàng)工作，協(xié)助各行業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理資質(zhì)升級(jí)時(shí)，須征求項(xiàng)目所在屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道意見(jiàn)。屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道結(jié)合企業(yè)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)履約情況和物業(yè)項(xiàng)目投訴情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地核查，并在《企業(yè)晉升資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)情況征求意見(jiàn)表》上出具核查意見(jiàn)。
3.屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)未成立或雖成立但不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。居(村)委會(huì)支持業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展社區(qū)服務(wù)，為其提供必要的活動(dòng)場(chǎng)所等便利條件。
4.屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目交接活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出后無(wú)人管理住宅小區(qū)提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)，指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。
5.屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道負(fù)責(zé)老舊小區(qū)試點(diǎn)工作。根據(jù)選定的老舊小區(qū)實(shí)際情況制定具體實(shí)施方案，逐步推進(jìn)老舊小區(qū)社會(huì)化物業(yè)管理。
四、工作重點(diǎn)
(一)加強(qiáng)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理
1.加強(qiáng)對(duì)新建住宅小區(qū)的規(guī)劃許可、驗(yàn)收管理，確保物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、配置等符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。
2.加強(qiáng)對(duì)新建住宅小區(qū)建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)行為的執(zhí)法檢查，確保前期物業(yè)服務(wù)期間各方的合法權(quán)益。
3.加強(qiáng)對(duì)新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的協(xié)助、指導(dǎo)、監(jiān)督，按時(shí)完成業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員的備案工作，確保業(yè)主的合法權(quán)益。
4.加強(qiáng)對(duì)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)期間的共用部位共用設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)交接的監(jiān)督管理，指導(dǎo)前期物業(yè)服務(wù)向物業(yè)服務(wù)順利過(guò)渡，確保新建住宅小區(qū)全部按照市場(chǎng)化運(yùn)作實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。
(二)整頓既有物業(yè)管理市場(chǎng)秩序
1.建立健全考評(píng)機(jī)制，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和相關(guān)部門定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行考核，考核結(jié)果給予公示，對(duì)服務(wù)不到位、整改不合格的企業(yè)，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委依法給予降級(jí)和注銷處理。支持、鼓勵(lì)和引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)兼并、重組擴(kuò)大規(guī)模，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的培訓(xùn)，提質(zhì)升級(jí)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)走規(guī)模化、品牌化發(fā)展道路。
2.主責(zé)部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)收支情況、物業(yè)服務(wù)履約情況和下一年物業(yè)費(fèi)收支預(yù)算公示情況的專項(xiàng)執(zhí)法檢查，規(guī)范物業(yè)費(fèi)收支、物業(yè)服務(wù)行為，相關(guān)情況及時(shí)向業(yè)主公開(kāi)。
(三)推進(jìn)老舊住宅小區(qū)社會(huì)化物業(yè)管理
實(shí)施老舊小區(qū)社會(huì)化物業(yè)管理的范圍是2000年以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒(méi)有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的老舊小區(qū)。根據(jù)《平谷區(qū)老舊小區(qū)社會(huì)化物業(yè)管理試點(diǎn)工作方案》，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道選定老舊小區(qū)社會(huì)化物業(yè)管理試點(diǎn)，通過(guò)試點(diǎn)先行，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，探索老舊小區(qū)物業(yè)管理新模式，以此推進(jìn)老舊小區(qū)社會(huì)化物業(yè)管理。
五、保障措施
(一)建立聯(lián)席會(huì)議制度
區(qū)政府建立平谷區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期召開(kāi)會(huì)議，研究和解決物業(yè)管理工作中存在的突出問(wèn)題，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)相關(guān)部門，建立相關(guān)工作機(jī)制。聯(lián)席會(huì)議召集人由主管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的副區(qū)長(zhǎng)擔(dān)任，成員單位為：區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)民政局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)市政市容委、區(qū)水務(wù)局、區(qū)園林綠化局、區(qū)政府法制辦、區(qū)社會(huì)辦、區(qū)公安分局、區(qū)工商分局、區(qū)規(guī)劃分局、區(qū)城管執(zhí)法監(jiān)察局、區(qū)政府督查室、興谷街道、濱河街道、漁陽(yáng)地區(qū)辦事處。聯(lián)席會(huì)議下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委。
(二)設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)資金
區(qū)政府設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)資金，由區(qū)財(cái)政局會(huì)同相關(guān)部門制定物業(yè)管理專項(xiàng)資金監(jiān)管使用辦法。物業(yè)管理專項(xiàng)資金主要用于以下五方面：
1.城區(qū)老舊小區(qū)應(yīng)急維修資金
按每年每戶60元標(biāo)準(zhǔn)安排應(yīng)急維修資金約160萬(wàn)元。由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)提供共用主管道維修、路面硬化及樓頂滲漏等應(yīng)急維修工作。
2.住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼
按照每年每戶10元標(biāo)準(zhǔn)安排補(bǔ)貼資金約46萬(wàn)元。由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各社區(qū)開(kāi)展工作情況統(tǒng)籌安排使用。
3.宣傳培訓(xùn)費(fèi)用
按照每年每戶1元的標(biāo)準(zhǔn)安排宣傳培訓(xùn)資金約5萬(wàn)元，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委根據(jù)培訓(xùn)情況安排使用。
4.試點(diǎn)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造資金
屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道按照選定試點(diǎn)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，測(cè)算老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造項(xiàng)目和資金，報(bào)區(qū)政府審定。
5.試點(diǎn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼資金
由居(村)委會(huì)組織業(yè)主大會(huì)，選定試點(diǎn)老舊小區(qū)的管理模式，參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算試點(diǎn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用，相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主簽訂服務(wù)合同。試點(diǎn)老舊小區(qū)業(yè)主享受政府給予的物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼政策，第一年業(yè)主繳納應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的10%，政府給予業(yè)主物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼90%;第二年業(yè)主繳納應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的20%，政府給予業(yè)主物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼80%;第三年業(yè)主繳納應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的40%，政府給予業(yè)主物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼60%;第四年業(yè)主繳納應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的60%，政府給予業(yè)主物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼40%;從第五年開(kāi)始到第十年業(yè)主繳納應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的80%，政府給予業(yè)主物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼20%;從第十一年開(kāi)始不再給予物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼，試點(diǎn)小區(qū)開(kāi)始走向由市場(chǎng)化運(yùn)作的社會(huì)化物業(yè)管理。由所轄街道根據(jù)試點(diǎn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平的考核結(jié)果，按照相關(guān)規(guī)定撥付物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼資金。
物業(yè)管理專項(xiàng)資金中老舊小區(qū)應(yīng)急維修資金、住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼和宣傳培訓(xùn)費(fèi)用20**年共需資金約210萬(wàn)元，以后每年按照補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)戶數(shù)增加情況調(diào)整補(bǔ)助資金。試點(diǎn)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造資金和試點(diǎn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼資金，20**年暫控制在800萬(wàn)元內(nèi)，下一年的資金用量要根據(jù)試點(diǎn)小區(qū)數(shù)量確定。以上這五方面的總資金20**年控制在1000萬(wàn)之內(nèi)，未用完的資金可轉(zhuǎn)入下一年統(tǒng)一安排使用。
(三)強(qiáng)化考核督查
區(qū)政府督查室負(fù)責(zé)對(duì)屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和相關(guān)部門物業(yè)管理工作開(kāi)展督促檢查。區(qū)政府績(jī)效辦負(fù)責(zé)將此項(xiàng)工作納入?yún)^(qū)政府績(jī)效管理考核范圍。
(四)法律保障
區(qū)法院建立快速調(diào)解機(jī)制，依法解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)服務(wù)過(guò)程中與業(yè)主發(fā)生的糾紛，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，妥善化解糾紛。
(五)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)
屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道牽頭轉(zhuǎn)變政府職能，采用形式多樣的宣傳方式，強(qiáng)化物業(yè)管理正面宣傳引導(dǎo)，強(qiáng)化城市生活消費(fèi)觀念，充分行使業(yè)主參與權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)管權(quán)，使居民養(yǎng)成按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的觀念意識(shí)。
(六)建立三級(jí)物業(yè)糾紛投訴處理機(jī)制
一是區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和相關(guān)部門負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)管理重大糾紛的調(diào)解處理;二是屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道負(fù)責(zé)所轄區(qū)域物業(yè)管理重要糾紛調(diào)解處理工作;三是居(村)委會(huì)負(fù)責(zé)本社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解處理工作，設(shè)立物業(yè)管理工作投訴點(diǎn)和公開(kāi)投訴電話，及時(shí)調(diào)查處理業(yè)主反映的投訴事項(xiàng)，以“小事不出社區(qū)，大事不出屬地”的原則，充分發(fā)揮居(村)委會(huì)等基層組織作用，發(fā)動(dòng)群眾，依靠群眾，把社會(huì)矛盾化解在基層。
(七)發(fā)揮平谷區(qū)物業(yè)協(xié)會(huì)的作用
通過(guò)制定行約行規(guī)，加強(qiáng)行業(yè)自律，豐富管理手段。及時(shí)將政府部門關(guān)于行業(yè)管理的主導(dǎo)政策和宏觀調(diào)控信號(hào)傳遞到企業(yè)，同時(shí)將行業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和企業(yè)合理訴求及時(shí)反饋政府部門，加強(qiáng)和業(yè)主的溝通，共同培育發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
六、施行日期
本意見(jiàn)自發(fā)布之日起施行。
篇2：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)(2015)
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)(20**)
各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
市民政局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)照此執(zhí)行。
天津市人民政府辦公廳
20**年4月21日
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)
市民政局:
為貫徹落實(shí)《天津市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)工作的意見(jiàn)》（津政發(fā)〔20**〕30號(hào)）和我市社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)規(guī)定，
進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)工作，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見(jiàn)。
一、總體要求
深入貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)治理工作的總體部署，進(jìn)一步健全社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制，扎實(shí)做好社區(qū)物業(yè)管理工作，
切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障社區(qū)物業(yè)管理在陽(yáng)光下運(yùn)行，全面提升我市社區(qū)治理工作水平。
二、主要任務(wù)
(一）落實(shí)新建居民住宅小區(qū)"三個(gè)提前"工作要求。
1. 在業(yè)主入住前，社區(qū)居民委員會(huì)提前開(kāi)展工作。各區(qū)縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)的非經(jīng)營(yíng)性公建聯(lián)審聯(lián)驗(yàn)機(jī)制，確保社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施在業(yè)主入住前到位。明確代管社區(qū)居民委員會(huì)或指導(dǎo)成立社區(qū)居民委員會(huì)籌備組，并提前進(jìn)駐小區(qū)依法開(kāi)展工作，為做好后續(xù)服務(wù)和管理奠定基礎(chǔ)。
2. 在業(yè)主委員會(huì)成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提前開(kāi)展工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。符合選舉條件的社區(qū)居民委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)積極參加業(yè)主委員會(huì)競(jìng)選（已成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)成員參加社區(qū)居民委員會(huì)選舉），實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民委員會(huì)成員與業(yè)主委員會(huì)成員的交叉任職。
3. 在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議提前開(kāi)展工作。社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議要指導(dǎo)新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)做好選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議中約定內(nèi)容的執(zhí)行情況，及時(shí)建議業(yè)主委員會(huì)對(duì)管理能力差或服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促整改或必要時(shí)解除合同。
（二）建立健全"三個(gè)公開(kāi)"工作制度。
1. 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度公開(kāi)。社區(qū)居民委員會(huì)每月要主持召開(kāi)社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議，研究協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議履行情況、業(yè)主委員會(huì)履職和換屆、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳使用、房屋維修專項(xiàng)資金和應(yīng)急解危專項(xiàng)資金使用等社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重要事項(xiàng)和問(wèn)題；對(duì)涉及居民切身利益的，要形成會(huì)議紀(jì)要和通報(bào)，及時(shí)予以公開(kāi)。
2. 社區(qū)物業(yè)服務(wù)和賬務(wù)公開(kāi)。社區(qū)居民委員會(huì)要配合有關(guān)部門，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市國(guó)土房管局關(guān)于建立物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開(kāi)公示制度有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議約定的公開(kāi)事項(xiàng)，落實(shí)各項(xiàng)公開(kāi)公示制度。享受市和區(qū)縣兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼的舊樓區(qū)，其所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要組織相關(guān)社區(qū)居民員會(huì)或管理服務(wù)單位，對(duì)政府補(bǔ)貼、管理服務(wù)費(fèi)、非機(jī)動(dòng)車及機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)等收支使用情況進(jìn)行公示。
3. 業(yè)主委員會(huì)工作公開(kāi)。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)配合有關(guān)部門，指導(dǎo)督促業(yè)主委員會(huì)及時(shí)向廣大業(yè)主公開(kāi)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)議定事項(xiàng)等內(nèi)容。
（三）實(shí)行"三個(gè)上賬"管理措施。
1. 舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理補(bǔ)貼上賬。各區(qū)縣人民政府要充分運(yùn)用市和區(qū)縣兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼資金的引導(dǎo)和獎(jiǎng)勵(lì)作用，督促區(qū)縣有關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴(yán)格實(shí)施舊樓區(qū)管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理補(bǔ)貼資金發(fā)放的重要依據(jù)。市和區(qū)縣財(cái)政、審計(jì)部門要加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)貼資金使用情況的有效監(jiān)管，確保補(bǔ)貼資金專款專用。
2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為"上賬"。市和區(qū)縣物業(yè)管理主管部門要建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，定期組織對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評(píng)，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)建立健全物業(yè)管理評(píng)議制度。市和區(qū)縣民政部門要定期組織社區(qū)居民開(kāi)展?jié)M意度調(diào)查，為物業(yè)管理主管部門考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供依據(jù)。
3. 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的質(zhì)量保證金上賬。市和區(qū)縣建設(shè)主管部門要進(jìn)一步完善建設(shè)工程缺陷保修監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)缺陷責(zé)任期內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量保證金制度，并規(guī)范開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量保證金的保管和使用；會(huì)同民政部門圍繞開(kāi)發(fā)建設(shè)單位房屋質(zhì)量、維修時(shí)限和修繕效果，定期開(kāi)展居民滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果作為對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)評(píng)定的重要參數(shù)。
（四）健全"五個(gè)到位"保障機(jī)制。
1. 社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍到位。各區(qū)縣民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要落實(shí)社區(qū)物業(yè)管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強(qiáng)隊(duì)伍管理和人員培訓(xùn)，建立完善淘汰和補(bǔ)錄機(jī)制，保障社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍專人專崗。
2. 社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施到位。各區(qū)縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)建設(shè)規(guī)劃方案，加快推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施建設(shè)全面達(dá)標(biāo)。市和區(qū)縣財(cái)政要加大資金支持力度，發(fā)揮區(qū)縣人民政府主體作用，采取補(bǔ)建、插建、購(gòu)買、租賃等方式，提升改造社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施，滿足社區(qū)服務(wù)管理的基本需求。
3. 社區(qū)物業(yè)管理政策到位。各區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門要認(rèn)真貫徹執(zhí)行社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法規(guī)和政策，逐個(gè)小區(qū)制定工作方案，確保政策落實(shí)到位。市有關(guān)部門要研究完善社區(qū)專項(xiàng)治理方案，推動(dòng)我市社區(qū)物業(yè)管理水平全面提升。
4. 社區(qū)物業(yè)管理制度到位。各區(qū)縣人民政府要進(jìn)一步完善街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度和社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，分級(jí)負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問(wèn)題。要進(jìn)一步建立和完善區(qū)縣、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)三級(jí)社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，確保一般問(wèn)題不出社區(qū)、復(fù)雜問(wèn)題不出街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、重大問(wèn)題不出區(qū)縣。
5. 基層管理執(zhí)法隊(duì)伍到位。市有關(guān)部門和各區(qū)縣人民政府要堅(jiān)持屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主的工作原則，認(rèn)真總結(jié)和推廣街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政執(zhí)法授權(quán)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，縮短執(zhí)法半徑、提高管理效率，將各項(xiàng)執(zhí)法職能落實(shí)到社區(qū)，確保不留盲點(diǎn)。
三、工作要求
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)縣人民政府要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任，制定措施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)，實(shí)施監(jiān)督考核。市和區(qū)縣房管、民政、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、公安、市容園林、綜合執(zhí)法、市政管理等有關(guān)部門要依據(jù)各自職責(zé)，制定工作方案，共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。
（二）嚴(yán)格監(jiān)督考核。各區(qū)縣人民政府要將社區(qū)物業(yè)管理工作納入對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門的年度績(jī)效考評(píng)項(xiàng)目，認(rèn)真組織對(duì)本實(shí)施意見(jiàn)落實(shí)情況的監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理工作落到實(shí)處。
（三）強(qiáng)化政策保障。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要大力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，落實(shí)財(cái)稅、用工等扶持政策，加強(qiáng)物業(yè)管理人員培訓(xùn)，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)新盈利模式，實(shí)現(xiàn)特色發(fā)展，培育壯大一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康成長(zhǎng)提供良好的發(fā)展空間。
（四）動(dòng)員社會(huì)參與。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法律法規(guī)和做好社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，積極引導(dǎo)廣大居民群眾樹(shù)立物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，主動(dòng)支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺(jué)維護(hù)社區(qū)環(huán)境，形成"社區(qū)是我家、建設(shè)靠大家"的良好氛圍。
篇3：北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)（2004試行）
北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)(試行)
為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律，并參照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，就當(dāng)前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關(guān)問(wèn)題，提出如下意見(jiàn)。
一、關(guān)于適用范圍
1、本意見(jiàn)所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。
現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務(wù)等同于前款中的業(yè)主。
2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會(huì)、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見(jiàn)。如果爭(zhēng)議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。
3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見(jiàn)。
4、業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體(業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì))之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)?zhí)幚怼?/p>
5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見(jiàn)，但有特別規(guī)定的除外。
歡迎使用
二、關(guān)于管轄
6、當(dāng)事人一方違反物業(yè)服務(wù)合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競(jìng)合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。
三、關(guān)于訴訟主體
7、業(yè)主委員會(huì)于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的;(2)業(yè)主大會(huì)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的;(3)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)的;(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。
業(yè)主委員會(huì)的成立應(yīng)當(dāng)符合法定程序。沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。
8、業(yè)主委員會(huì)作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準(zhǔn)許。
業(yè)主委員會(huì)起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實(shí)和理由起訴的，不予受理。
9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權(quán)益僅涉及單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)由單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。
10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定而起訴業(yè)主委員會(huì)或要求將業(yè)主委員會(huì)列為共同被告的，不予準(zhǔn)許。
11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當(dāng)事人：(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同的;(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系的;(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的;(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。
在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。
12、因前期物業(yè)服務(wù)發(fā)生糾紛的，業(yè)主應(yīng)以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒(méi)有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)以實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)的單位為被告。
四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力
13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨(dú)立的法人資格，但具備國(guó)家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認(rèn)其所簽物業(yè)服務(wù)合同的效力。
14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，違規(guī)將物業(yè)服務(wù)全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)支付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用。
15、物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動(dòng)延續(xù)。
16、業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務(wù)合同的，不予支持。
五、關(guān)于管理權(quán)糾紛
17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同行使管理權(quán)。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔(dān)民事責(zé)任。18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營(yíng)利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會(huì)可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益。19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設(shè)施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復(fù)原狀，并賠償相應(yīng)損失。20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物，構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、消除危險(xiǎn)等民事責(zé)任。21、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設(shè)施設(shè)備或構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
六、關(guān)于管理費(fèi)糾紛
22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：
(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的;(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的。
23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，一般不
予支持。 24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)雖未簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
雙方當(dāng)事人沒(méi)有約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，法院可參照政府規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請(qǐng)求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過(guò)高的，可以依據(jù)欠費(fèi)方的請(qǐng)求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過(guò)欠費(fèi)金額。
26、審理追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在適用訴訟時(shí)效時(shí)不宜過(guò)苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。
27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請(qǐng)支付令。
七、關(guān)于代收代繳糾紛
28、業(yè)主拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)等物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)合法途徑進(jìn)行追索。
物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應(yīng)電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。
29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應(yīng)部門因代收代繳發(fā)生爭(zhēng)議，致使供應(yīng)部門停止電、水、氣、熱等供應(yīng)給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務(wù)，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任后，認(rèn)為自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，有權(quán)向有關(guān)責(zé)任人追償。
30、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費(fèi)，不予支持。
八、關(guān)于管理責(zé)任糾紛
31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)或者提供服務(wù)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。32、物業(yè)服務(wù)合同約定有財(cái)物保管服務(wù)，在發(fā)生財(cái)物丟失或毀損時(shí)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定財(cái)物保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)財(cái)物丟失或毀損有過(guò)錯(cuò)的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。
33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對(duì)停放的車輛收取泊位維護(hù)費(fèi)用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時(shí)，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。沒(méi)有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過(guò)錯(cuò)的，可以根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請(qǐng)的施工人員在維修施工時(shí)，違反施工規(guī)章制度，不設(shè)置明示標(biāo)志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務(wù)中給業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)器材等公共設(shè)施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設(shè)施時(shí)受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
37、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責(zé)，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
39、第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)是否存在過(guò)錯(cuò)確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
40、本意見(jiàn)自20**年1月1日起試行，并由北京市高級(jí)人民法院民一庭負(fù)責(zé)解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。