仁壽縣人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見
仁府辦發(fā)〔20**〕31號
各鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府，縣級有關(guān)部門：
為進(jìn)一步整頓規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場，優(yōu)化提升物業(yè)管理水平，建立健全長效物業(yè)管理機(jī)制，全面改善市民人居環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第379號）（20**年3月19日修正版）、《眉山市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（眉府辦發(fā)〔20**〕60號）等規(guī)定，經(jīng)縣政府同意，特制定本意見。
一、明確總體要求
圍繞把仁壽建成宜居宜業(yè)宜商的區(qū)域中心城市的總體目標(biāo)，按照“制度健全，權(quán)責(zé)清晰，管理規(guī)范，競爭有序”的要求，堅(jiān)持業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、屬地管理與條塊聯(lián)動(dòng)、政府引導(dǎo)與分類管理、依法監(jiān)管和規(guī)范管理相結(jié)合的原則，加快體制創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變政府職能，完善市場機(jī)制，規(guī)范企業(yè)行為，拓展基層治理，促進(jìn)聯(lián)動(dòng)共治，著力完善物業(yè)管理體系，提升物業(yè)管理效能，確保全縣城鎮(zhèn)新建住宅項(xiàng)目物業(yè)管理覆蓋率實(shí)現(xiàn)100%，縣城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率五年內(nèi)達(dá)到85%以上，場鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%以上。
二、健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制
按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)部署，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)”要求，成立以縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，縣政府辦公室、縣監(jiān)察委、縣法院、縣公安局、縣信訪局、縣司法局、縣發(fā)改局、縣財(cái)政局、縣國土資源局、縣住建局、縣規(guī)劃局、縣房管局、縣城市行政執(zhí)法局、縣環(huán)保局、縣工商質(zhì)監(jiān)局和有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)人為成員的物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組（詳見附件1），負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在縣房管局，由縣房管局主要負(fù)責(zé)人兼任辦公室主任，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作。
領(lǐng)導(dǎo)小組或領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室堅(jiān)持定期不定期召開聯(lián)席會(huì)議，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、研究物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問題和矛盾，督促有關(guān)部門按期妥善處理涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的各類案件，對未按期完成的，予以通報(bào)批評。
三、厘清各方職責(zé)
縣政府辦公室：負(fù)責(zé)對不認(rèn)真履職盡責(zé)、“推諉扯皮”的責(zé)任單位進(jìn)行督查通報(bào)，并按有關(guān)規(guī)定扣減單位年度綜合目標(biāo)分。
縣監(jiān)察委：負(fù)責(zé)對拒不履行業(yè)主責(zé)任和義務(wù)的黨員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員進(jìn)行問責(zé)。
縣信訪局：負(fù)責(zé)協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理領(lǐng)域的矛盾糾紛和信訪案件。
縣法院：負(fù)責(zé)依法做好物業(yè)管理領(lǐng)域的矛盾糾紛裁判工作，設(shè)立物業(yè)矛盾糾紛巡回法庭，做到快立、快查、快處。
縣司法局：負(fù)責(zé)建立物業(yè)法律服務(wù)專業(yè)人員庫，供業(yè)主和物業(yè)公司選擇。加強(qiáng)對參與物業(yè)法律服務(wù)的律師、法律服務(wù)工作者執(zhí)業(yè)行為的監(jiān)督。
縣房管局：負(fù)責(zé)全縣住宅小區(qū)物業(yè)區(qū)域劃分備案、前期物業(yè)服務(wù)等級劃分和招投標(biāo)備案，及監(jiān)督管理工作；負(fù)責(zé)籌備或受委托召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議；負(fù)責(zé)城鎮(zhèn)居民住宅室內(nèi)裝飾裝修管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案管理工作；負(fù)責(zé)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度考評工作（詳見附件2），嚴(yán)格根據(jù)《物業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目評分細(xì)則》（詳見附件3）進(jìn)行考評；負(fù)責(zé)依法對違反物業(yè)管理規(guī)定行為進(jìn)行查處，協(xié)助有關(guān)部門督促企業(yè)或業(yè)主做好違規(guī)行為的整改工作（凡有關(guān)部門發(fā)出整改要求，但未按規(guī)定和整改要求落實(shí)的企業(yè)或業(yè)主，一律暫停辦理違規(guī)房產(chǎn)有關(guān)手續(xù)）。
縣規(guī)劃局：負(fù)責(zé)做好住宅小區(qū)物業(yè)管理配套設(shè)施的統(tǒng)籌規(guī)劃審批工作；負(fù)責(zé)依法對住宅小區(qū)違規(guī)搭建或擅自改變房屋使用性質(zhì)、破壞小區(qū)綠化地等違反規(guī)劃的行為進(jìn)行查處。
縣住建局：負(fù)責(zé)非住宅房產(chǎn)室內(nèi)，且投資30萬元以上或建筑面積300平方米以上（含）裝修規(guī)范管理工作，負(fù)責(zé)對破壞房屋結(jié)構(gòu)等涉及建設(shè)工程質(zhì)量、違規(guī)裝飾裝修領(lǐng)域信訪投訴進(jìn)行調(diào)查處理，負(fù)責(zé)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)的資質(zhì)管理工作。
縣公安局（縣公安消防大隊(duì)、縣公安局交管大隊(duì)）：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)治安管理措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好公共秩序維護(hù)工作；負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)科學(xué)合理劃分停車位及制定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理的行車路線，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴(yán)重阻塞交通、阻礙消防通道等行為采取措施予以強(qiáng)制拖離，負(fù)責(zé)定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查指導(dǎo)，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為。
縣城市行政執(zhí)法局：負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)外公共場所市政、衛(wèi)生、綠化、停車圍欄等設(shè)施的配置進(jìn)行監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)科學(xué)布局垃圾收集點(diǎn)，加強(qiáng)對垃圾的收集和處理；負(fù)責(zé)非住宅房產(chǎn)室內(nèi)，且投資30萬元以下或建筑面積300平方米以下（不含）裝飾裝修管理工作；負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域違反市政、綠化、市容管理（含廣告牌、空調(diào)外掛機(jī)、防盜欄等）等違規(guī)行為進(jìn)行查處；負(fù)責(zé)牽頭對因從事餐飲、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)造成的油煙、噪聲等污染行為依法進(jìn)行查處。
縣工商質(zhì)監(jiān)局：負(fù)責(zé)依法對未取得營業(yè)執(zhí)照擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的行為進(jìn)行查處；負(fù)責(zé)做好小區(qū)電梯等特種設(shè)備及各類廣告的監(jiān)管工作。
縣發(fā)改局：負(fù)責(zé)制定前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做好前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審核備案工作；規(guī)范小區(qū)停車收費(fèi)的明碼標(biāo)價(jià)行為；查處物業(yè)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為。
縣財(cái)政局：負(fù)責(zé)做好縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)政策和其他財(cái)政資金的配套落實(shí)。
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府：負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的業(yè)主委員會(huì)成立和換屆，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛；負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主召開大會(huì)，調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛；負(fù)責(zé)落實(shí)網(wǎng)格員收集，并轉(zhuǎn)報(bào)協(xié)調(diào)有關(guān)部門妥善處理物業(yè)管理領(lǐng)域的信訪案件；負(fù)責(zé)做好網(wǎng)格員和業(yè)主委員會(huì)的管理培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)協(xié)助有關(guān)部門督促違規(guī)房產(chǎn)企業(yè)或業(yè)主按規(guī)定和要求落實(shí)整改。
各社區(qū)：負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會(huì)，參與業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆改選工作；負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理；負(fù)責(zé)調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛；負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)考核提出初審意見；負(fù)責(zé)參與指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)；對物業(yè)維修資金的使用提出初審意見等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)：負(fù)責(zé)依照有關(guān)法律法規(guī)和服務(wù)合同約定進(jìn)行規(guī)范管理，認(rèn)真落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，履行主體責(zé)任，提高服務(wù)質(zhì)量；負(fù)責(zé)積極化解物業(yè)管理矛盾糾紛，執(zhí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度，按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向有關(guān)職能部門報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生的重大事件。
四、建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制
按照“源頭管控，分級負(fù)責(zé)，聯(lián)動(dòng)調(diào)處”要求，建立業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府三級物業(yè)矛盾糾紛化解調(diào)解聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
將所有封閉式住宅小區(qū)和開放式住宅小區(qū)的物業(yè)管理統(tǒng)一納入網(wǎng)格化管理范疇。由網(wǎng)格員負(fù)責(zé)每天對轄區(qū)小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行巡查，及時(shí)收集并協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)和居民反映的矛盾糾紛等問題，因特殊情況需有關(guān)職能部門予以調(diào)查處理的，須在當(dāng)天向所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府填報(bào)《物業(yè)問題處置工作聯(lián)系單》（附件4）。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要認(rèn)真研究網(wǎng)格員填報(bào)的《物業(yè)問題處置工作聯(lián)系單》，依托大調(diào)解中心，全力化解物業(yè)管理問題，對需縣級有關(guān)職能部門調(diào)查處置的，須在當(dāng)天書面函告，建立管理臺賬，跟蹤處置進(jìn)度，做到辦結(jié)一件銷號一件，并在每周星期五將管理臺賬書面報(bào)縣房管局物業(yè)管理股備案。問題比較復(fù)雜的，由縣房管局負(fù)責(zé)收集匯總后提交物業(yè)聯(lián)席會(huì)議研究處置。
縣級有關(guān)職能部門在接到鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面函告的物業(yè)問題后，須在2個(gè)工作日內(nèi)完成調(diào)查處置。
縣房管局須對物業(yè)聯(lián)席會(huì)議研究確定的事項(xiàng)實(shí)行臺賬管理，凡未按期處置到位的，報(bào)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批后，予以全縣通報(bào)批評。因部門不認(rèn)真履職造成重大信訪穩(wěn)定問題的，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行追責(zé)問責(zé)。
五、強(qiáng)化源頭管控
（一）夯實(shí)前期物業(yè)。
1.落實(shí)前期物業(yè)備案制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可前須完成物業(yè)區(qū)域劃分備案、前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)及前期物業(yè)合同備案。
2.落實(shí)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度。開發(fā)總建筑面積3萬平方米以上的新建項(xiàng)目，須公開招標(biāo)確定前期物業(yè)企業(yè)；總建筑面積3萬平方米以下的新建項(xiàng)目，經(jīng)房管部門批準(zhǔn)后可采用協(xié)議約定方式選聘物業(yè)企業(yè)。
3.落實(shí)前期物業(yè)公示制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將《前期物業(yè)服務(wù)合同》《臨時(shí)管理規(guī)約》《裝飾裝修協(xié)議》《前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》在項(xiàng)目售房部醒目位置進(jìn)行上墻公示。開發(fā)企業(yè)與購房業(yè)主在簽訂房屋買賣合同時(shí)，須同步簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》《臨時(shí)管理規(guī)約》《裝飾裝修協(xié)議》后，方可在房管部門辦理房屋銷售網(wǎng)簽備案手續(xù)。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人員配置數(shù)量、保安人員年齡規(guī)定、停車位服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、裝飾裝修物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、裝修建渣清運(yùn)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
《臨時(shí)管理規(guī)約》約定內(nèi)容：業(yè)主需承擔(dān)的具體責(zé)任和義務(wù)，對違規(guī)裝修、欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)、擅自改變房屋使用性質(zhì)發(fā)生擾民行為等問題的處置辦法。
《裝飾裝修協(xié)議》約定內(nèi)容：承接裝飾裝修業(yè)務(wù)的必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的裝修公司，裝飾裝修業(yè)務(wù)必須按裝修規(guī)范執(zhí)行；裝修工作時(shí)間必須限定在上午8時(shí)至12時(shí)，下午14時(shí)至18時(shí)，周末、節(jié)假日、高考、中考期間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪音的施工活動(dòng)；裝修公司違反裝修規(guī)定的處置辦法（自行約定）。
同時(shí)，物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理辦公室、小區(qū)進(jìn)出口、樓棟單元進(jìn)出口的醒目位置上墻公示以下文件：《前期物業(yè)服務(wù)合同》《臨時(shí)管理規(guī)約》《裝飾裝修協(xié)議》《室內(nèi)裝修白蟻防治通知》物業(yè)服務(wù)、停車位服務(wù)、裝飾裝修服務(wù)費(fèi)、裝修建渣清運(yùn)費(fèi)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等文件。
4.落實(shí)前期物業(yè)承接查驗(yàn)制度。開發(fā)企業(yè)在房屋交付使用前，須做好物業(yè)承接查驗(yàn)移交資料和現(xiàn)場查驗(yàn)等前期準(zhǔn)備工作，尤其是要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一起開展物業(yè)查驗(yàn)工作。如存在問題，開發(fā)企業(yè)須及時(shí)按規(guī)定整改達(dá)標(biāo)方可移交，反之，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得簽收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽收后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)須將查驗(yàn)成果報(bào)房管部門備案，未實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)的項(xiàng)目，一律不得交房。
物業(yè)承接查驗(yàn)須具備以下條件：具有有關(guān)部門驗(yàn)收合格的證明、綜合竣工驗(yàn)收備案、資料齊全；道路名稱標(biāo)志清楚、樓宇/棟號、戶號牌編號準(zhǔn)確并經(jīng)公安部門確認(rèn)；單體物業(yè)接通水、電、氣、光纖、電話；建筑區(qū)域內(nèi)場地平整施工現(xiàn)場清理完畢（在建部分已采取圍護(hù)措施），無建筑垃圾、雜物侵占路面、道路暢通、綠化、建筑小品已經(jīng)竣工；電梯、二次供水、供電、消防、安防監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備安裝配置合格；物業(yè)管理用房按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配置且具備使用功能。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)承接查驗(yàn)備案后，負(fù)責(zé)對移交資料的保管和配套設(shè)施的管理、使用和維護(hù)；物業(yè)服務(wù)合同到期后，負(fù)責(zé)對保管資料和配套設(shè)施進(jìn)行移交，確保資料齊備、配套設(shè)施完好。
5.落實(shí)前期物業(yè)資料移交制度。開發(fā)企業(yè)須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》《臨時(shí)管理規(guī)約》《裝飾裝修協(xié)議》《商品房使用說明書》《商品房質(zhì)量保證書》物業(yè)承接查驗(yàn)資料、地下網(wǎng)管圖資料等物業(yè)管理資料。
6.落實(shí)前期物業(yè)服務(wù)等級復(fù)核制度。在設(shè)立首次業(yè)主大會(huì)前，房管部門負(fù)責(zé)會(huì)同發(fā)改部門對前期物業(yè)備案服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格進(jìn)行復(fù)核。對不符合備案標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，必須限期整改落實(shí)，凡整改仍不能達(dá)標(biāo)的，一律予以降級和降費(fèi)處理。
（二）夯實(shí)后期物業(yè)管理。
1.落實(shí)社區(qū)管理制度。按照屬地管理原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在購房業(yè)主入住前，應(yīng)到所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)備，并接受其組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作。
住宅小區(qū)內(nèi)發(fā)生物業(yè)管理矛盾糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要立即向網(wǎng)格員報(bào)告，并積極采取措施，妥善化解處置。未能化解處置的，社區(qū)居委會(huì)要主動(dòng)作為，全力調(diào)處。
物業(yè)企業(yè)在服務(wù)合同期滿終止前90天，須向社區(qū)居委會(huì)報(bào)告退出事宜，并在小區(qū)大門醒目位置進(jìn)行公示。同時(shí)，要將負(fù)責(zé)保管的資料、實(shí)物及財(cái)務(wù)等有關(guān)事項(xiàng)規(guī)范齊備的移交給業(yè)主委員會(huì)。
開發(fā)企業(yè)在小區(qū)達(dá)到設(shè)立首次業(yè)主大會(huì)條件后，要及時(shí)按規(guī)定向所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)主持召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員。凡未按規(guī)定設(shè)立業(yè)主大會(huì)前，住宅小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備的完善、維修和更新改造，一律由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，且不得使用專項(xiàng)維修資金。
2.落實(shí)裝飾裝修管理制度。凡未依法取得裝修資質(zhì)的自然人或公司，一律不得進(jìn)入住宅小區(qū)，承接室內(nèi)裝飾裝修業(yè)務(wù)。
小區(qū)業(yè)主在實(shí)施住房裝修前，須向物業(yè)企業(yè)提交與具備資格的裝修企業(yè)簽訂的房屋裝修協(xié)議或合同，且裝修企業(yè)按要求與物業(yè)企業(yè)簽訂裝修管理協(xié)議、向物業(yè)企業(yè)足額繳納裝修履約保證金后方可進(jìn)行裝修。
裝修企業(yè)必須嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定和規(guī)范，不得違規(guī)裝修，不得亂搭亂建。凡有違規(guī)裝修或違章建筑的，將按《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格處罰，并將其納入“違規(guī)裝修企業(yè)黑名單”予以公示。
小區(qū)業(yè)主在房屋裝修期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要堅(jiān)持每天巡查，重點(diǎn)檢查裝飾裝修是否存在違法違規(guī)行為。對巡查發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，要立即勸阻并書面責(zé)令裝修企業(yè)限期整改；逾期未整改或拒不整改的，嚴(yán)格按有關(guān)協(xié)議執(zhí)行扣繳裝修履約保證金（用于整改使用），并及時(shí)向網(wǎng)格員報(bào)告。網(wǎng)格員接到報(bào)告后，須現(xiàn)場核實(shí)并按規(guī)定填報(bào)《物業(yè)問題處置工作聯(lián)系單》，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按有關(guān)程序和要求，轉(zhuǎn)交有關(guān)職能部門調(diào)查處置。若新交付物業(yè)因物業(yè)企業(yè)履職不到位，造成各項(xiàng)重大違法違規(guī)行為的，將其納入“物業(yè)企業(yè)黑名單”予以公示并作出相應(yīng)處罰。
3.落實(shí)業(yè)主管理制度。小區(qū)業(yè)主必須自覺遵守各項(xiàng)法律法規(guī)，自覺承擔(dān)公民責(zé)任，履行公民義務(wù)。要自覺遵守小區(qū)《業(yè)主公約》規(guī)定，維護(hù)小區(qū)的公共秩序，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。房屋裝修需委托具有裝修資質(zhì)的裝修公司進(jìn)行裝修，不得違規(guī)裝修和違規(guī)搭建，不得擅自改變住宅使用性質(zhì)，不得破壞公共設(shè)施和綠化，不得占用消防通道。
凡小區(qū)業(yè)主存在違法違規(guī)行為的，由有關(guān)部門依法查處，未按規(guī)定整改的，將暫停辦理其所屬的房產(chǎn)有關(guān)手續(xù)。若業(yè)主屬黨員或機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工的，由其所在單位負(fù)責(zé)按規(guī)定問責(zé)，仍拒不執(zhí)行的，由縣監(jiān)察委按規(guī)定查處。
六、提升企業(yè)服務(wù)
（一）明晰服務(wù)清單。物業(yè)企業(yè)要充分尊重小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的意見，嚴(yán)格服務(wù)合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化服務(wù)清單，做好區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)，維護(hù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序等各項(xiàng)工作，確保安防措施到位、設(shè)施維護(hù)及時(shí)、環(huán)境衛(wèi)生整潔、綠化養(yǎng)護(hù)良好、秩序維護(hù)井然、車輛停放有序、道路保持暢通。
（二）鼓勵(lì)創(chuàng)先爭優(yōu)。房管部門要積極探索建立物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)機(jī)制，引入第三方評估機(jī)構(gòu)，對物業(yè)小區(qū)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行量化評估，強(qiáng)化企業(yè)按約定履行義務(wù)，構(gòu)建公開公平公正的市場環(huán)境。要健全考核獎(jiǎng)懲機(jī)制，采取約談企業(yè)負(fù)責(zé)人、通報(bào)批評、媒體曝光、信用扣分、降低企業(yè)資質(zhì)等級等方式，引導(dǎo)督促物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平，創(chuàng)建星級院落。縣政府督查室要將物業(yè)管理工作納入重點(diǎn)督查事項(xiàng)范疇，定期不定期組織開展專項(xiàng)督查。
（三）加大培訓(xùn)宣傳。房管部門要科學(xué)制定年度培訓(xùn)計(jì)劃，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)提供培訓(xùn)，切實(shí)提高企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)行水平。要充分利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、短信等媒體，多渠道、多形式宣傳物業(yè)管理的政策和規(guī)定，提高社會(huì)公眾對物業(yè)管理的知曉率和認(rèn)知度；要宣傳報(bào)道物業(yè)管理中的正反典型，形成強(qiáng)大的輿論壓力。
七、附則
本意見自印發(fā)之日起30日后施行，有效期5年，由縣房管局負(fù)責(zé)解釋，有效期屆滿后自動(dòng)失效，不得再作為適用依據(jù)。
附件：1.仁壽縣物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單
2.仁壽縣物業(yè)（項(xiàng)目）服務(wù)企業(yè)年度考評暫行規(guī)定
3.仁壽縣物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目評分細(xì)則
4.仁壽縣物業(yè)問題處置工作聯(lián)系單
仁壽縣人民政府辦公室
20**年7月25日

附件1
仁壽縣物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單
組 長：邱 磊 縣政府副縣長
副組長：胡 波 縣政府副縣長、縣公安局局長
成 員：黃尚友 縣發(fā)改局局長
毛自林 縣政府辦公室主任
羅 涔 縣紀(jì)委副書記、監(jiān)察委副主任
唐 濤 縣人民法院院長
段真龍 縣公安局副局長
盧留清 縣信訪局局長
林 濤 縣司法局局長
張 峰 縣財(cái)政局局長
李文學(xué) 縣國土資源局局長
辜文超 縣住建局局長
楊 毅 縣規(guī)劃局局長
吳建華 縣房管局局長
魏正良 縣城市行政執(zhí)法局局長
吳少云 縣環(huán)保局局長
譚 勇 縣工商質(zhì)監(jiān)局局長
朱 剛 縣拆遷辦主任、文林鎮(zhèn)鎮(zhèn)長
王 鑫 視高鎮(zhèn)鎮(zhèn)長
李 超 黑龍灘鎮(zhèn)鎮(zhèn)長
王昆鵬 清水鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

附件2
仁壽縣物業(yè)（項(xiàng)目）服務(wù)企業(yè)年度考評暫行規(guī)定
為進(jìn)一步促進(jìn)我縣物業(yè)管理發(fā)展，有效規(guī)范我縣物業(yè)行業(yè)企業(yè)行為，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，提高行業(yè)品牌創(chuàng)建意識和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與水平，改善廣大市民居住和工作環(huán)境，保障廣大業(yè)主合法利益，營造良好的社會(huì)環(huán)境。經(jīng)研究，制定本規(guī)定。
一、考評設(shè)置
（一）每年評選縣級優(yōu)秀物業(yè)（項(xiàng)目）服務(wù)公司6名。其中，一等獎(jiǎng)1名、二等獎(jiǎng)2名、三等獎(jiǎng)3名，給予縣級獎(jiǎng)勵(lì)。
（二）每年評選差評物業(yè)服務(wù)企業(yè)3名，給予縣級通報(bào)批評。
二、評優(yōu)范圍
申報(bào)年度考評“縣優(yōu)”稱號的需具有專業(yè)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的縣轄商品住宅區(qū)。
三、參評條件
（一）參評項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全，使用功能相對獨(dú)立，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（以下簡稱企業(yè)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)滿一年以上。
（二）參評項(xiàng)目無安全隱患；申報(bào)之日前一年內(nèi)，未發(fā)生財(cái)產(chǎn)被盜等治安事件、重大安全事故及經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴、負(fù)面新聞曝光情況。
（三）深入扎實(shí)地開展和諧物管創(chuàng)建活動(dòng)，取得明顯成效。
（四）依法承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，全面貫徹物業(yè)管理法規(guī)政策，認(rèn)真執(zhí)行行業(yè)規(guī)范。
（五）嚴(yán)格履行（前期）物業(yè)服務(wù)合同。
（六）申報(bào)之日前一年內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第164號）第十一條規(guī)定的13種行為，認(rèn)真履行《仁壽縣人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作實(shí)施意見》規(guī)定的有關(guān)行為，無不良記錄。
（七）按照《四川省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》（川建房發(fā)〔20**〕132號）的規(guī)定建立企業(yè)及其從業(yè)人員信用信息，上年度的信用記分結(jié)果在90分以上。
四、考評方式
（一）聽：聽取企業(yè)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理就參評項(xiàng)目概況、物業(yè)管理與服務(wù)的基本情況、管務(wù)公開情況、取得的成績以及存在的主要問題等內(nèi)容介紹；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村（居）委會(huì)、公安派出所等對參評項(xiàng)目物業(yè)管理情況的介紹。
（二）問：就物業(yè)概況，物業(yè)管理制度的建立健全與落實(shí)，物業(yè)服務(wù)的履約、法規(guī)政策的貫徹、行業(yè)規(guī)范的執(zhí)行及部門要求的落實(shí)情況，有關(guān)人員的崗位規(guī)范和職責(zé)、操作規(guī)程等內(nèi)容，詢問物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理以及有關(guān)專業(yè)服務(wù)人員，了解從業(yè)人員的基本素質(zhì)。
（三）查：根據(jù)（前期）物業(yè)服務(wù)合同、（臨時(shí)）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，查驗(yàn)包括物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)檔案在內(nèi)的物業(yè)管理檔案資料及執(zhí)業(yè)名冊建立情況。
（四）看：根據(jù)（前期）物業(yè)服務(wù)合同、（臨時(shí)）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和《評分細(xì)則》等，對管務(wù)公開情況和“規(guī)范年”活動(dòng)開展情況等進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)。
（五）訪：電話、現(xiàn)場訪問業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表，了解業(yè)主對物業(yè)管理的知曉度及對物業(yè)管理情況的意見和建議，有無發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴、負(fù)面新聞曝光等。
（六）評：根據(jù)考評情況進(jìn)行綜合評議，填寫考評意見。考評過程中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)及其從業(yè)人員違反有關(guān)法律、法規(guī)、政策和行業(yè)規(guī)范規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改；對逾期不整改或整改不到位的，將依法予以信用記減分處理并通報(bào)批評。
五、考評安排
（一）物業(yè)服務(wù)委托雙方共同填報(bào)《仁壽縣物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目申報(bào)表》，經(jīng)項(xiàng)目所在社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)簽署意見后，于每年10月1日前報(bào)縣房管局。
（二）縣房管局將于當(dāng)年10月組織物業(yè)管理專家，按照《仁壽縣物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目評分細(xì)則》，并結(jié)合參評項(xiàng)目的（前期）物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行考評驗(yàn)收（具體安排另行通知）。
（三）經(jīng)考評驗(yàn)收符合“縣優(yōu)”條件的項(xiàng)目，由縣政府物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組予以通報(bào)表揚(yáng)并授牌，對企業(yè)、項(xiàng)目經(jīng)理及業(yè)主委員會(huì)委員依法予以信用記加分，并向社會(huì)公布。
（四）前一年評為“縣優(yōu)”稱號當(dāng)年放棄參加復(fù)檢或者未通過復(fù)檢考評的物業(yè)管理項(xiàng)目，由縣政府物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組取消“縣優(yōu)”稱號；被取消“縣優(yōu)”稱號項(xiàng)目的企業(yè)應(yīng)當(dāng)按要求及時(shí)交回“縣優(yōu)”獎(jiǎng)牌，否則將依法予以信用記減分并通報(bào)批評。
六、獎(jiǎng)懲措施
（一）獎(jiǎng)勵(lì)措施。
1.當(dāng)年評為“縣優(yōu)”的項(xiàng)目，縣政府物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組授予“縣級優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目”獎(jiǎng)牌，并通過新聞媒體在全縣進(jìn)行宣傳表揚(yáng)。
2.當(dāng)年評為“縣優(yōu)”的項(xiàng)目，縣政府物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組對該物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。一等獎(jiǎng)6萬元；二等獎(jiǎng)4萬元；三等獎(jiǎng)2萬元。
3.當(dāng)年評為“縣優(yōu)”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在參與我縣來年前期物業(yè)公開招標(biāo)評標(biāo)中加10分獎(jiǎng)勵(lì)。
（二）懲戒措施。
1.當(dāng)年經(jīng)查實(shí)存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位，亂收費(fèi)信訪量最多的5家企業(yè)，縣政府物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組予以通報(bào)批評，并在物業(yè)企業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)予以公示。
2.當(dāng)年被通報(bào)批評的企業(yè)，將建議招標(biāo)人取消其前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)資格。
3.當(dāng)年被通報(bào)批評的企業(yè)在該企業(yè)的“信用信息”檔案中扣20分。
七、附則
本暫行規(guī)定自印發(fā)之日起30日后施行，有效期2年，由縣房管局負(fù)責(zé)解釋，有效期屆滿后自動(dòng)失效，不得再作為適用依據(jù)。

附件3

仁壽縣物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目評分細(xì)則

附件4

仁壽縣物業(yè)問題處置工作聯(lián)系單