成都市關(guān)于保障改造后舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見(jiàn)

　　一、總體目標(biāo)和改造實(shí)施范圍

　　1、總體目標(biāo)：改造工作完成后，舊住宅區(qū)要基本恢復(fù)管理運(yùn)行功能，并適應(yīng)引入社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新機(jī)制的需要。

　　2、20**年改造實(shí)施范圍：在對(duì)本轄區(qū)進(jìn)行普查基礎(chǔ)上，對(duì)市政府《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》(成府發(fā)[98]65號(hào))施行(1998年5月18日)之前已建成并交付使用的、建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的、未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅區(qū)(含組團(tuán))，改造完成60%。

　　二、物業(yè)管理承接要求

　　改造后的舊住宅區(qū)(含組團(tuán))，應(yīng)確保物業(yè)管理機(jī)制的順利引入和穩(wěn)定、有效運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到物業(yè)管理的相關(guān)承接要求。

　　(一)通過(guò)項(xiàng)目驗(yàn)收

　　項(xiàng)目驗(yàn)收分為工程質(zhì)量驗(yàn)收和綜合改造驗(yàn)收兩部分。

　　1、工程質(zhì)量驗(yàn)收：房屋維修工程竣工后，應(yīng)通過(guò)有關(guān)單位對(duì)改造房屋單體和項(xiàng)目質(zhì)量的竣工驗(yàn)收，施工企業(yè)應(yīng)按規(guī)定負(fù)責(zé)落實(shí)質(zhì)量保修責(zé)任。

　　2、綜合改造驗(yàn)收：對(duì)通過(guò)工程質(zhì)量驗(yàn)收的項(xiàng)目，還應(yīng)通過(guò)有關(guān)部門及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理單位的綜合改造項(xiàng)目驗(yàn)收，驗(yàn)收內(nèi)容包括房屋綜合改造的質(zhì)量復(fù)查、住宅區(qū)環(huán)境綜合驗(yàn)收、實(shí)施單位的服務(wù)質(zhì)量情況、工程資料歸檔情況等。

　　(二)物業(yè)管理的相關(guān)承接要求

　　1.環(huán)境方面

　　住宅區(qū)透綠、美觀，同時(shí)滿足封閉式管理需要;外墻整潔、完好、無(wú)滲漏，排水組織順暢;單元樓道內(nèi)墻涂料刷新，單元樓道扶手、扶欄油漆刷新;管道不滲漏、不堵塞，安裝平直、牢固，坡度符合要求;綠地率達(dá)20%以上，植物搭配合理，綠地?zé)o斑禿，開(kāi)展垂直、屋頂綠化有成效;住宅區(qū)內(nèi)無(wú)違章亂搭、亂建;垃圾房、封閉式垃圾箱等設(shè)施滿足垃圾袋裝化管理要求;

　　2.道路和住宅區(qū)交通方面

　　路面平整，排水暢通，強(qiáng)度符合要求;停車位不少于1個(gè)/3戶，有共用的非機(jī)動(dòng)車停放場(chǎng)所;基本實(shí)現(xiàn)車輛集中、有序停放;

　　3.共用設(shè)施設(shè)備方面

　　安全防范設(shè)施(對(duì)講、監(jiān)控、巡更系統(tǒng)等)不少于一項(xiàng);水、電、氣安裝一戶一表;雨、污水分流排水，住宅區(qū)內(nèi)排水管道暢通;窨井蓋、圈完好并有通用顏色標(biāo)識(shí);化糞池已清淘;宣傳欄、告示牌設(shè)置醒目、位置合理;路燈、樓道燈等公共照明設(shè)施正常使用;供水、消防、電信、郵政、廣電、燃?xì)獾裙芫€和設(shè)施設(shè)備完好、運(yùn)行正常、安裝規(guī)范;

　　4.配套設(shè)施方面

　　公建配套設(shè)施使用功能正常，無(wú)擅自改變使用用途;物業(yè)管理用房滿足住宅區(qū)服務(wù)與管理的需要，可參照市規(guī)劃局、市房管局《物業(yè)管理用房規(guī)劃建設(shè)管理若干規(guī)定(試行)》配置;有宣傳欄等社區(qū)文化建設(shè)陣地，住宅區(qū)出入口有告示牌、住宅區(qū)平面示意圖，公共標(biāo)識(shí)明顯、規(guī)范;根據(jù)情況，配置一定的文、衛(wèi)、體、娛等設(shè)施場(chǎng)地。

　　四、物業(yè)管理移交

　　舊住宅區(qū)綜合整治完成后，整治實(shí)施單位應(yīng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，依法辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。

　　1.移交內(nèi)容：整治后應(yīng)移交相關(guān)資料和物業(yè)管理用房等。相關(guān)資料包括移交完整的竣工資料：修繕設(shè)計(jì)、修繕?lè)桨浮⒐こ毯贤?、質(zhì)量驗(yàn)收、主要材料質(zhì)保證明(屋面防水材料、外墻涂料、上水管道等)、使用說(shuō)明、設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維保技術(shù)資料等相關(guān)文件及施工前后照片、錄像等資料;物業(yè)管理用房包括：物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房等。

　　2.移交辦理：住宅區(qū)經(jīng)整治后，由整治實(shí)施單位依法向業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)(或業(yè)主大會(huì)選聘的物管企業(yè))辦理物業(yè)管理移交。

　　二○○五年四月四日

篇2：舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題及建議

　　舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題及建議

　　物業(yè)管理是隨著國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過(guò)程中，遇到了很多困難和問(wèn)題。主要有以下幾個(gè)方面。

　　一、居民觀念需轉(zhuǎn)變

　　多年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識(shí)淡薄。

　　二、硬件條件相對(duì)落后

　　舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問(wèn)題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足:包括綠化面積較小、機(jī)動(dòng)車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小等等。

　　三、產(chǎn)權(quán)形式多樣

　　舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個(gè)人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

　　四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象

　　產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對(duì)小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有:"單位自管房"物業(yè)管理公司，"房管局直管公房"物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會(huì)，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。

　　五、對(duì)舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大

　　舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級(jí)的不同，資金量少則幾十萬(wàn)，多則上百萬(wàn)，甚至上千萬(wàn)。資金從哪里來(lái)，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問(wèn)題。

　　六、物業(yè)管理收費(fèi)困難

　　已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問(wèn)題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)，目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。

　　七、管委會(huì)作用有待進(jìn)一步發(fā)揮

　　實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會(huì)的個(gè)人，甚至要求退出業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在行使職權(quán)過(guò)程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。

　　八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾

　　社區(qū)管理與物業(yè)管理在對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問(wèn)題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會(huì)以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過(guò)來(lái)，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會(huì)出租小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房，開(kāi)早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

　　針對(duì)當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問(wèn)題，提出以下建議:

　　一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作

　　當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無(wú)法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過(guò)立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭(zhēng)議，特別是對(duì)房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。

　　二、逐步加大對(duì)住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

　　1、城市的管理者是各級(jí)政府，政府樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。

　　2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動(dòng)廣大居民的參與意識(shí)，由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

　　3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對(duì)舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個(gè)小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測(cè)算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過(guò)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。

　　三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃

　　針對(duì)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計(jì)劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對(duì)每個(gè)小區(qū)存在的問(wèn)題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。

　　四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分

　　房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與

　　物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國(guó)家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財(cái)政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對(duì)無(wú)力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無(wú)業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。

　　五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系

　　商品房在買房之時(shí)，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時(shí)，雙方對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)沒(méi)有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對(duì)物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過(guò)使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的"你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒(méi)關(guān)系"的觀念。

　　六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳

　　一是要物業(yè)管理公司樹(shù)立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識(shí)，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動(dòng)力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺(jué)維權(quán)意識(shí)。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。

　　七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

　　物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會(huì)、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作，基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。

　　八、確立物業(yè)管理公司是對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個(gè)小區(qū)應(yīng)盡量安排一個(gè)物業(yè)管理公司。

　　為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、全國(guó)名區(qū)的建鄴目標(biāo)，建鄴人在加快新城建設(shè)的同時(shí)，對(duì)新城區(qū)實(shí)施有計(jì)劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點(diǎn)工作正全面展開(kāi)，通過(guò)各方的共同努力，逐步建立符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。

篇3：舊住宅區(qū)物業(yè)管理的八大問(wèn)題

　　舊住宅區(qū)物業(yè)管理的八大問(wèn)題

　　20**年8月15日至9月15日，根據(jù)市委、市政府的要求，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局組織調(diào)研組對(duì)羅湖區(qū)開(kāi)展老住宅區(qū)整治引入規(guī)范物業(yè)管理的情況開(kāi)展了專題調(diào)研。通過(guò)十多天的調(diào)查，作為調(diào)研組成員，我們高興地發(fā)現(xiàn)，由于紅桂物業(yè)公司、中航物業(yè)公司、陽(yáng)光物業(yè)公司等物業(yè)管理企業(yè)在羅湖老住宅區(qū)改進(jìn)和引入物業(yè)管理中表現(xiàn)出來(lái)的強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感及其在進(jìn)駐老住宅區(qū)實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理后的不俗表現(xiàn)，“紅桂”、“中航”、“陽(yáng)光”已成為羅湖區(qū)干部群眾耳熟能詳?shù)膸讉€(gè)詞匯。由于它們的努力，不僅向全社會(huì)宣傳了物業(yè)管理所起的積極社會(huì)作用，而且促使羅湖區(qū)委、區(qū)政府下決心在全區(qū)范圍內(nèi)全面開(kāi)展老住宅區(qū)整治和引入規(guī)范物業(yè)管理工作。

　　但是，通過(guò)與有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)人員的專題座談，和對(duì)已引入物業(yè)管理小區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研考察，我們不得不指出，實(shí)現(xiàn)已接管老住宅區(qū)的長(zhǎng)效管理仍然顯得困難重重，有一些問(wèn)題必須明確提出來(lái)并加以正視和解決。

　　1、老舊住宅區(qū)引入物業(yè)管理缺乏許多必要的客觀條件，需要投入大額資金開(kāi)展前期整治。先期整治啟動(dòng)資金部分由企業(yè)自籌，這一筆“欠帳”使企業(yè)背上了沉重的負(fù)擔(dān)。而且由于缺乏足夠資金，先期整治不徹底，導(dǎo)致小區(qū)設(shè)備設(shè)施老化破舊問(wèn)題未能得到根本改觀，存在嚴(yán)重管理隱患。

　　老舊住宅區(qū)建造年代久遠(yuǎn)，當(dāng)初并不是按照正規(guī)物業(yè)管理的要求進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)的，它們大都沒(méi)有圍墻，難以實(shí)行封閉管理;基本沒(méi)有物業(yè)管理辦公用房和員工住房;沒(méi)有休閑、健身及文化活動(dòng)場(chǎng)所;沒(méi)有綠地或綠化嚴(yán)重不足;多數(shù)小區(qū)沒(méi)有垃圾中轉(zhuǎn)站。所有這些都需要在引入規(guī)范物業(yè)管理之前先期投資修建，耗資較大。此外，由于老住宅區(qū)普遍歷時(shí)較久，各種設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)等大多已老化破舊，亟需整修，這也需要投入大量資金。

　　調(diào)查中我們了解到，中航物業(yè)公司和紅桂物業(yè)公司在接管老住宅區(qū)時(shí)都有大筆資金投入。如中航物業(yè)公司于20**年6月進(jìn)駐統(tǒng)建樓小區(qū)，最初四個(gè)月未收管理費(fèi)，前期人員、設(shè)備設(shè)施投入數(shù)十萬(wàn)元。紅桂物業(yè)公司今年元月十日進(jìn)駐田苑小區(qū)后，自己墊付近20萬(wàn)元資金進(jìn)行小區(qū)整治，經(jīng)過(guò)全體員工的艱苦的努力，對(duì)各單元公共照明線路重新拉線，安裝感應(yīng)開(kāi)關(guān)，使公共場(chǎng)所得以重見(jiàn)光明。他們還對(duì)各單元破爛嚴(yán)重的防盜鐵門重新加以修復(fù)粉刷返新，初步修整了部分小區(qū)路面，對(duì)小區(qū)停車場(chǎng)進(jìn)行了簡(jiǎn)易改造，疏通清運(yùn)了堵塞的化糞池和排污管道，對(duì)小區(qū)污水明溝進(jìn)行疏通清洗并加蓋水泥板，購(gòu)買了80個(gè)滅火器用于消防應(yīng)急，為開(kāi)展規(guī)范化物業(yè)管理奠定了初步的設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ);與此同時(shí)，他們還對(duì)綠化地帶進(jìn)行了初步的修復(fù)和栽培，使小區(qū)面貌有了質(zhì)的飛躍。為了感化住戶，紅桂公司還宣布對(duì)該小區(qū)業(yè)主兩個(gè)月不收管理費(fèi)。在街道辦慶幸自己在該小區(qū)“零投入”成功引進(jìn)正規(guī)物業(yè)管理公司的同時(shí)，紅桂物業(yè)公司卻因此為自己背上了數(shù)十萬(wàn)元、不知何日才能回收的前期投入!

　　由于缺乏足夠資金開(kāi)展先期整治，致使小區(qū)設(shè)備設(shè)施老化破舊問(wèn)題未能得到根本解決，程度不同地存在管理隱患。如中航公司管理的統(tǒng)建樓小區(qū)消防設(shè)施嚴(yán)重老化，存在嚴(yán)重消防隱患。再如紅桂公司管理的田苑小區(qū)至今沒(méi)有修建圍墻，難以真正實(shí)現(xiàn)圍合封閉型管理;其它公共配套設(shè)施，如道路、地下排污管道嚴(yán)重老化破舊，急需修復(fù)更換;消防配套設(shè)備設(shè)施、綠化等亦需補(bǔ)充投入大筆資金加以解決和完善。由于政府未投入先期整治資金，希望企業(yè)再為小區(qū)整治補(bǔ)充投入大筆資金是不現(xiàn)實(shí)的，而且對(duì)企業(yè)也是極其不公正的。

　　2、老住宅區(qū)業(yè)主住戶對(duì)小區(qū)整治和引入規(guī)范物業(yè)管理的愿望強(qiáng)烈，但在出資和繳費(fèi)問(wèn)題上態(tài)度消極，部分產(chǎn)權(quán)單位出于部門利益也不愿意配合舊區(qū)整治和引入物業(yè)管理的工作。這是老住宅區(qū)引入物業(yè)管理必須面對(duì)的主觀障礙之一。

　　通過(guò)調(diào)查，我們明顯地感受到，在羅湖區(qū)，物業(yè)管理的概念和意識(shí)已經(jīng)深入人心。從近年來(lái)區(qū)政府對(duì)個(gè)別老住宅區(qū)的整治和引入規(guī)范物業(yè)管理后產(chǎn)生的積極效果中，老住宅區(qū)的業(yè)主住戶對(duì)規(guī)范物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)和提高自身生活質(zhì)量的積極意義有著充分的認(rèn)識(shí)。不僅引入物業(yè)管理后的小區(qū)居民對(duì)整治和引入物業(yè)管理工作給以高度肯定，好評(píng)如潮，那些未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)的業(yè)主住戶要求引入規(guī)范物業(yè)管理的呼聲也很高。

　　據(jù)調(diào)研組對(duì)隨機(jī)發(fā)放的部分業(yè)主調(diào)查表的統(tǒng)計(jì)，在回答“您認(rèn)為貴小區(qū)是否需要物業(yè)管理”這一問(wèn)題時(shí)，老住宅區(qū)住戶中60%的人選擇“有需要”，24%的人選擇“無(wú)所謂”，只有16%的人選擇“無(wú)需要”。這說(shuō)明大多數(shù)老住宅區(qū)住戶要求引入物業(yè)管理的愿望十分強(qiáng)烈，廣大住戶對(duì)規(guī)范的物業(yè)管理能給小區(qū)帶來(lái)的好處有著清醒的認(rèn)識(shí)。但老住宅區(qū)少數(shù)業(yè)主因?yàn)閺奈唇贿^(guò)物業(yè)管理費(fèi)，沒(méi)有物業(yè)管理的概念，認(rèn)為沒(méi)必要實(shí)施物業(yè)管理，或?qū)π^(qū)是否實(shí)行物業(yè)管理抱著一種無(wú)所謂的態(tài)度，尚需要基層工作者更多細(xì)致扎實(shí)的工作加以引導(dǎo)和發(fā)動(dòng)。據(jù)參與座談的業(yè)主代表和基層居委會(huì)工作人員反映，有些小區(qū)周邊無(wú)牌無(wú)證經(jīng)營(yíng)行為比較嚴(yán)重，亂排污、私自屠宰現(xiàn)象突出，有部分小區(qū)居民認(rèn)為自己所反映的上述問(wèn)題沒(méi)有得到解決，對(duì)物業(yè)管理不是很熱心。建議政府先投資加大舊小區(qū)物業(yè)管理的資金投入，改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)造良好的物業(yè)管理運(yùn)作條件。

　　另一方面，在涉及物業(yè)管理的前期投入及管理費(fèi)繳納時(shí)，多數(shù)老住宅區(qū)住戶普遍緊捂錢袋，態(tài)度消極。根據(jù)市社科院和羅湖區(qū)住宅局聯(lián)合課題組的問(wèn)卷調(diào)查，老住宅區(qū)住戶中明確表示愿意出資引入物業(yè)管理或愿意繳納管理費(fèi)的，僅占38.6%和41.3%，換句話說(shuō)，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進(jìn)物業(yè)管理的前期投入，即便實(shí)行了物業(yè)管理也會(huì)提出各種理由而不愿繳納管理費(fèi)?？梢?jiàn)，老住宅區(qū)住戶普遍存在一種矛盾心態(tài)，他們既希望自己居住的小區(qū)引入規(guī)范的物業(yè)管理，又不想因此而增加家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。老住宅區(qū)住戶不愿掏錢有多方面原因，但主要與住戶的經(jīng)濟(jì)支付能力低有關(guān)。要在這些小區(qū)中引入和推行規(guī)范的物業(yè)管理，不得不考慮住戶的這種特有心態(tài)。

　　另外，老住宅區(qū)的部分產(chǎn)權(quán)單位和個(gè)別私房產(chǎn)權(quán)人出于部門利益和個(gè)人利益不愿意配合整治工作，也成為制約整治工作順利推進(jìn)的重要因素。如近期對(duì)蔡屋圍南村老住宅區(qū)試點(diǎn)整治過(guò)程中，就有一些原產(chǎn)權(quán)單位和個(gè)別私房產(chǎn)權(quán)人不愿將自己的房屋納入統(tǒng)一的物業(yè)管理。

　　3、業(yè)主“主體缺位”是制約老住宅區(qū)物業(yè)管理工作正常開(kāi)展的主要原因之一。

　　在已實(shí)現(xiàn)規(guī)范物業(yè)管理的各老住宅小區(qū)，由于各方面原因，房屋出租率普遍較高，業(yè)主“主體缺位”現(xiàn)象比較嚴(yán)重。在這些老住宅區(qū)，許多業(yè)主都不在小區(qū)內(nèi)生活，其中有的人購(gòu)房本身就是為了出租，有的是二次置業(yè)后遷往別處居住，有的原本就是港澳人士。如玉龍新村小區(qū)的392棟住宅樓出租率高達(dá)95%以上;桂木園小區(qū)總戶數(shù)562戶，其中出租屋398戶，出租率高達(dá)70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到業(yè)主本人，有的甚至連業(yè)主是何人都無(wú)人知曉。

　　業(yè)主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。最為嚴(yán)重的是因業(yè)主“主體缺位”而難以依法組建小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，在此種情況下，若按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)很難召集起來(lái)，而通過(guò)業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)更無(wú)從談起。業(yè)主“主體缺位”對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的日常管理也有影響，如工作人員入戶征詢意見(jiàn)時(shí)往往會(huì)因找不到業(yè)主本人而難以奏效;收取管理費(fèi)或因故欲與業(yè)主溝通聯(lián)系時(shí)也會(huì)因業(yè)主“主體缺位”而變得困難重重;某些特殊情況下需要組織多數(shù)業(yè)主討論決定一些事關(guān)全體業(yè)主的重要事務(wù)時(shí)，也會(huì)因業(yè)主人數(shù)達(dá)不到應(yīng)有比例而以無(wú)效告罷。可見(jiàn)，要在老住宅區(qū)順利實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理，必須從實(shí)際出發(fā)研究解決這一“主體缺位”問(wèn)題。

　　4、老住宅區(qū)普遍缺乏物業(yè)管理用房，不僅給日常管理帶來(lái)不便，而且加大了物管企業(yè)的成本支出。

　　物業(yè)管理用房是實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)最基本的條件之一。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于歷史原因，物管企業(yè)在接管老住宅區(qū)時(shí)基本沒(méi)有配備物業(yè)管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)必須面對(duì)的問(wèn)題之一。目前，在羅湖區(qū)已引入規(guī)范物業(yè)管理的老住宅小區(qū)，解決管理用房的途徑有兩條:一是由物管企業(yè)租賃，如陽(yáng)光物業(yè)公司管理的玉龍新村小區(qū)、中航物業(yè)公司管理的統(tǒng)建樓小區(qū)和紅桂物業(yè)公司管理的廣場(chǎng)北街小區(qū)，物業(yè)管理用房皆由企業(yè)自身租賃解決;二是在個(gè)別有條件的小區(qū)，由物管企業(yè)向有關(guān)單位無(wú)償借用，如紅桂物業(yè)公司管理的桂木園小區(qū)的管理用房由派出所免費(fèi)提供，田苑小區(qū)的管理用房則由屬地居委會(huì)免費(fèi)提供。員工宿舍則全部由企業(yè)出資租賃。通常情況下，有關(guān)單位無(wú)償提供的房屋往往面積狹小，用于管理尚且不足，更勿論憑借其解決員工日常生活了。在此種背景下，物管企業(yè)只能通過(guò)租賃途徑自己解決，加大成本支出勢(shì)所必然。

　　為解決老住宅區(qū)的管理用房和活動(dòng)用房問(wèn)題，除了免費(fèi)使用和出資租賃方式外，有的小區(qū)考慮在小區(qū)空地上加建臨時(shí)建筑，以為權(quán)宜之計(jì)，但這一設(shè)想付諸實(shí)施除自己存在兩方面限制:其一，加建臨時(shí)建筑須向政府有關(guān)部門辦理復(fù)雜的報(bào)建手續(xù)，這方面問(wèn)題如政府相關(guān)部門加以通融支持不難解決;其二，在老住宅小區(qū)空地加建物業(yè)管理臨時(shí)用房和社區(qū)活動(dòng)用房按現(xiàn)時(shí)規(guī)定須100%業(yè)主本人同意，并須經(jīng)公證部門公證，此項(xiàng)工作難度非常大且需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，在某些業(yè)主“主體缺位”嚴(yán)重的小區(qū)，100%業(yè)主同意并經(jīng)公證幾乎是完全沒(méi)有可能完成的事。

　　5、老舊住宅區(qū)的管理成本較高，但物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，造成物業(yè)管理企業(yè)效益不良，甚至出現(xiàn)程度不同的經(jīng)營(yíng)虧損。

　　老舊住宅區(qū)比新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理成本要高得多。一方面，老住宅區(qū)一般布局比較分散，管理公司只要接管了某一老住宅區(qū)，就必須在各服務(wù)項(xiàng)目上進(jìn)行相應(yīng)的人力、物力配備，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；芾?。另一方面，由于各種原因，先期接管的老住宅區(qū)無(wú)論是房屋本體，還是各種設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，都到了“問(wèn)題時(shí)段”，這就使物業(yè)管理的后續(xù)成本大大提高。

　　管理費(fèi)是老住宅區(qū)管理企業(yè)能夠獲得經(jīng)濟(jì)收益的主要來(lái)源，在一些小區(qū)，管理費(fèi)甚至成為物管企業(yè)的唯一收益來(lái)源。但是，由于種種原因，老住宅區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，這種成本與收益之間的不平衡必然會(huì)造成多數(shù)物業(yè)公司效益不良，在一些項(xiàng)目上甚至可能出現(xiàn)虧損。

　　已接管的老住宅區(qū)出現(xiàn)較低的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其原因是多方面的。通過(guò)調(diào)查得悉，中航物業(yè)接管的十多個(gè)點(diǎn)，除統(tǒng)建樓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較符合市場(chǎng)價(jià)格水準(zhǔn)外，其它物業(yè)原先都屬于區(qū)政府的高層福利房，在接管時(shí)不得不按已經(jīng)制定和實(shí)施的原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平米0。35元(參照政府指導(dǎo)價(jià))收取管理費(fèi)。尤其令人不解的是，中航物業(yè)管理的某帶電梯樓宇，其管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也一樣低至每平米0.35元，足令前往現(xiàn)場(chǎng)考察的調(diào)研組成員目瞪口呆!紅桂物業(yè)公司接管的桂木園小區(qū)和廣場(chǎng)北小區(qū)的的物業(yè)管理收費(fèi)普遍較低，而且其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也極為奇特，令人不解。

　　這兩個(gè)老住宅區(qū)的管理費(fèi)以戶為單位收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前者為每戶36元，后者為每戶41.5元，而本體維修金則按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)每平米0.15元收取。這兩個(gè)小區(qū)為什么會(huì)按戶為單位收取管理費(fèi)?它們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是如何形成的呢?引入規(guī)范物業(yè)管理之前，這兩個(gè)小區(qū)的衛(wèi)生和治安分別由居委會(huì)和派出所分管，費(fèi)用以戶為單位收取，兩個(gè)小區(qū)各戶繳納的衛(wèi)生費(fèi)和治安費(fèi)之和分別為36元和41.5元。為得到小區(qū)業(yè)主的認(rèn)可，紅桂物業(yè)公司在進(jìn)駐這兩個(gè)小區(qū)時(shí)仍然執(zhí)行了每戶每月36元和41.5元的特殊管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。我們按兩個(gè)小區(qū)各自的建筑面積和總戶數(shù)還原估算，其每平米的管理費(fèi)分別為0.48元與0.54元，相對(duì)其管理成本而言明顯偏低。

　　6、老住宅區(qū)的部分住戶出于多種原因拒不繳納管理費(fèi)，“收費(fèi)難”使本已顯得比較困窘的企業(yè)財(cái)務(wù)更為雪上加霜。

　　經(jīng)調(diào)研組向各管理處人員電話確認(rèn)，田苑小區(qū)有將近86戶未交費(fèi)，占總戶數(shù)439戶的20%;統(tǒng)建樓小區(qū)有19戶未交費(fèi)，占總戶數(shù)93戶的20%;廣場(chǎng)北小區(qū)住戶(含商鋪)共有104戶未交費(fèi)，占總戶數(shù)566戶的18%?？梢?jiàn)，在已實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理的各老住宅小區(qū)，都程度不同地存在“收費(fèi)難”的問(wèn)題。

　　從調(diào)查獲知的實(shí)情看，形成老住宅區(qū)的“收費(fèi)難”問(wèn)題原因比較復(fù)雜。它首先與住戶的經(jīng)濟(jì)支付能力有關(guān)。經(jīng)過(guò)調(diào)查證實(shí)，一些欠費(fèi)住戶身處社會(huì)最底層，家庭經(jīng)濟(jì)狀況很差，其拮據(jù)、困窘之狀與公認(rèn)的深圳市民形象形成天地反差，一些欠費(fèi)的租戶其經(jīng)濟(jì)水平也極為低下。要這些人按照深圳物業(yè)管理市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)繳費(fèi)，確實(shí)存在明顯困難。

　　其次，“收費(fèi)難”還與“管理難”糾纏在一起。老住宅區(qū)的治安、衛(wèi)生管理難度頗大，往往是管理者投入不少，而住戶卻很難感到滿意。如田苑小區(qū)個(gè)別住戶因有人破門開(kāi)店、無(wú)牌無(wú)證經(jīng)營(yíng)而拒不交費(fèi);有的因個(gè)別住戶在住宅小區(qū)違章開(kāi)設(shè)飯?zhí)貌宛^，油煙、噪音影響生活而不交費(fèi);有一棟樓的幾十戶住戶干脆抱著不理解和強(qiáng)硬抵觸的態(tài)度圍繞樓宇周圍私自打設(shè)多根地樁，并拒絕繳納管理費(fèi);有些人則因小區(qū)配套設(shè)施不完善乃至嚴(yán)重破損而不愿繳納管理費(fèi)。而這些問(wèn)題并非管理處一家可以解決，需要政府有關(guān)職能部門積極協(xié)助配合方可奏效。

　　第三，由于業(yè)主“主體缺位”難收費(fèi)。有的小區(qū)房屋出租率偏高，繳費(fèi)時(shí)業(yè)主和租戶相互推托收不到費(fèi)，有的房屋干脆成為無(wú)主空屋，根本不知道該向何人收費(fèi)。

　　第四，個(gè)別業(yè)主出于其它理由不繳費(fèi)。有的錯(cuò)誤地認(rèn)為，反正物業(yè)管理是你政府出面給我們請(qǐng)來(lái)的，企業(yè)收不到管理費(fèi)自然有政府頂著，從而不愿繳納管理費(fèi)。此外，住戶中某些權(quán)力部門的工作人員自己帶頭拒繳管理費(fèi)，其行為也對(duì)其他住戶產(chǎn)生了不良影響，致使個(gè)別住戶因從眾效應(yīng)而不繳費(fèi)。

　　7、老舊住宅小區(qū)既無(wú)大修資金存儲(chǔ)，也無(wú)本體維修資金的足量積累，遇到大修或本體維修項(xiàng)目資金無(wú)處開(kāi)支，并因此引發(fā)其他問(wèn)題。

　　已實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理的各小區(qū)管理處普遍反映，羅湖區(qū)各老住宅區(qū)在整治和引入規(guī)范管理之前根本沒(méi)有“兩金”積累。雖然在物業(yè)公司正式接管后開(kāi)始按每平米0.15元收取本體維修資金，但短時(shí)間內(nèi)少量的維修資金積累對(duì)日益增多的維修項(xiàng)目無(wú)異于杯水車薪。如中航管理的統(tǒng)建樓小區(qū)因近期深圳多雨，有七、八戶房屋出現(xiàn)程度不同的滲漏現(xiàn)象，據(jù)測(cè)算完全修復(fù)需要資金數(shù)萬(wàn)元，但小區(qū)所有住宅業(yè)主在中航入駐后開(kāi)始繳納的本體維修金只有區(qū)區(qū)數(shù)千元，距離修復(fù)所需資金額甚遠(yuǎn)。在紅桂物業(yè)公司管理的桂木園小區(qū)，這一現(xiàn)象更為普遍嚴(yán)重。業(yè)主認(rèn)為，既然我已給你們公司繳納了本體維修金，出了問(wèn)題當(dāng)然應(yīng)由企業(yè)出資維修，個(gè)別住戶甚至公然表示，如企業(yè)不負(fù)責(zé)維修，他們就會(huì)因此而拒絕繳納管理費(fèi)。

　　8、老舊住宅區(qū)基礎(chǔ)條件不一、情況復(fù)雜，物業(yè)管理必須因地制宜，區(qū)別不同情況采取相應(yīng)措施。

　　各老住宅區(qū)在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋年限、業(yè)主結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施方面差異很大，改進(jìn)和引入物業(yè)管理的條件好壞不一。目前，在一些初步具備條件的小區(qū)和經(jīng)過(guò)整治可以達(dá)到引入規(guī)范化管理的小區(qū)，積極創(chuàng)造條件引入規(guī)范的物業(yè)管理，擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面是極為必要和有益的。但是這并不等于說(shuō)在任何一個(gè)老住宅區(qū)都具備引入規(guī)范的物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)可能和條件。在和羅湖街道辦工作人員代表座談時(shí)，某街道辦領(lǐng)導(dǎo)曾坦言，為了積極推進(jìn)老住宅區(qū)整治和引入物業(yè)管理工作，他們?cè)?jīng)先后邀請(qǐng)十多個(gè)物業(yè)管理公司前往本街道所屬的多個(gè)老住宅區(qū)考察，希望與這些物管公司達(dá)成介入整治和整治后進(jìn)駐管理的意向，但90%以上的物管企業(yè)在考察以后都因小區(qū)規(guī)模太小或不具備規(guī)范化管理?xiàng)l件而搖頭離去。只有個(gè)別具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)責(zé)任感較高的企業(yè)表示，可以考慮在經(jīng)過(guò)整治具備相當(dāng)條件后入駐個(gè)別小區(qū)。

　　為此，我們建議，區(qū)主管部門和有關(guān)街道、社區(qū)工作站應(yīng)積極行動(dòng)起來(lái)，“因區(qū)而宜”，不等不靠，采取各種有效措施和管理形式，加強(qiáng)對(duì)老住宅區(qū)的管理，消滅管理盲區(qū)。如對(duì)目前條件稍差，尚不具備引入規(guī)范物業(yè)管理的老住宅區(qū)，可由社區(qū)居委出面將治安、衛(wèi)生等主要服務(wù)項(xiàng)目外包給專業(yè)公司，社區(qū)居委會(huì)充當(dāng)專業(yè)公司與老住宅區(qū)業(yè)主之間的中介，負(fù)責(zé)對(duì)專業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，并代收費(fèi)用;亦可由社區(qū)居委會(huì)出面引導(dǎo)老住宅區(qū)居民成立業(yè)主委員會(huì)，組建樓宇管理小組，人員由業(yè)主自己推選，管理經(jīng)費(fèi)由小區(qū)業(yè)主自籌，實(shí)行業(yè)主直接自治管理。對(duì)個(gè)別“先天不足，后天老化”情況過(guò)于嚴(yán)重，改進(jìn)管理的余地極為有限，管理難度大，引進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理根本不具備現(xiàn)實(shí)可能性的老舊住宅區(qū)，建議政府加快城區(qū)改造步伐，通過(guò)拆除重建形式從根本上解決問(wèn)題。

　　深圳物業(yè)管理研究所趙向標(biāo)吳正紅