余姚市人民政府辦公室關(guān)于貫徹落實(shí)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施意見(jiàn)
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市直各部門(mén)：
《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)及其實(shí)施意見(jiàn)已正式發(fā)布。為確保《條例》順利貫徹實(shí)施，現(xiàn)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，提出以下實(shí)施意見(jiàn)。
一、市、街道、社區(qū)的物業(yè)管理職能劃分
(一)市建設(shè)行政主管部門(mén)作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管，組織物業(yè)管理行業(yè)重大問(wèn)題的調(diào)研及制定相關(guān)配套政策。牽頭負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理小區(qū)的日常檢查、指導(dǎo)，統(tǒng)一組織對(duì)物業(yè)管理小區(qū)的綜合考評(píng);建立健全物業(yè)管理服務(wù)投訴受理機(jī)制，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄和項(xiàng)目經(jīng)理信用記分檔案，對(duì)服務(wù)不到位、收費(fèi)及支出不規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)督促整改;指導(dǎo)屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的籌建、改選和日常監(jiān)管等工作。下設(shè)市物業(yè)管理中心，具體負(fù)責(zé)物業(yè)主管部門(mén)委托的具體物業(yè)行業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)費(fèi)核算及物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集、使用、管理的日常工作，并指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理服務(wù)站開(kāi)展工作。
(二)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)要設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)站(在現(xiàn)有社務(wù)辦增掛牌子)，配置1到2個(gè)物業(yè)管理專職人員，人員在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)現(xiàn)有編制中調(diào)配解決。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)社區(qū)建立社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式。組織實(shí)施老小區(qū)整治改造;負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌建成立和換屆工作，并監(jiān)督、規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主開(kāi)展正常的自治工作;要充分發(fā)揮其社區(qū)綜合協(xié)調(diào)的優(yōu)勢(shì)，把物業(yè)管理與創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)等社區(qū)建設(shè)結(jié)合起來(lái)，共同創(chuàng)建和諧社區(qū);協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾和投訴。
(三)各社區(qū)居民委員會(huì)要配備住宅小區(qū)物業(yè)管理專管員2名。人員經(jīng)費(fèi)方面，城區(qū)四街道由市財(cái)政和街道財(cái)政各安排5萬(wàn)元，其他街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)參照這一標(biāo)準(zhǔn)各自財(cái)政負(fù)擔(dān)。積極發(fā)揮社區(qū)在物業(yè)管理中的作用，支持和指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和依法履行自治管理職責(zé)，參與對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主之間的關(guān)系。對(duì)老住宅小區(qū)必要時(shí)實(shí)施社區(qū)負(fù)責(zé)的準(zhǔn)物業(yè)管理模式。
二、相關(guān)行政職能部門(mén)的職責(zé)
物業(yè)管理涉及面很廣，物業(yè)管理活動(dòng)的順利實(shí)施，需要物業(yè)管理主管部門(mén)的監(jiān)督管理和相關(guān)部門(mén)、單位的大力協(xié)作。公安、城管、工商、規(guī)劃(人防)、建設(shè)(房管)、環(huán)保、發(fā)改(價(jià)格)、財(cái)稅等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)工作。
(一)公安(交警、消防)部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)治安防范措施，指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立公共秩序維護(hù)制度、崗位責(zé)任制度和秩序維護(hù)隊(duì)伍的管理;指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)劃分停車位及制定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理的行車路線，并會(huì)同城管、規(guī)劃等部門(mén)在物業(yè)管理區(qū)域外城市次干道上劃分臨時(shí)停車位，緩解小區(qū)停車難問(wèn)題;對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴(yán)重阻塞交通、阻礙消防通道、強(qiáng)行停放大型客車、貨車和油罐車(化學(xué)品車)的行為依法采取措施進(jìn)行處理;按《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》、《中華人民共和國(guó)噪聲污染防治法》有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)處理社會(huì)噪聲類型的行為;定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為。
(二)城管執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市政、綠化、市容管理等方面的違法行為;履行規(guī)劃、環(huán)保部門(mén)已依法劃歸城管執(zhí)法部門(mén)的相關(guān)職責(zé)。
(三)工商部門(mén)依照職責(zé)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)虛假?gòu)V告、無(wú)照經(jīng)營(yíng)和擅自變更經(jīng)營(yíng)(辦公)場(chǎng)所的行為。對(duì)利用車棚(庫(kù))及違反《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定將住宅作經(jīng)營(yíng)(辦公)場(chǎng)所的不予核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
(四)規(guī)劃(人防)部門(mén)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞房屋外立面、違章搭建、改變房屋使用性質(zhì)的行為;負(fù)責(zé)查處擅自開(kāi)挖地坪降低地坪標(biāo)高的行為。負(fù)責(zé)查處未按規(guī)定維護(hù)管理防空地下室、改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)、拆除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室安全和使用效能的行為。
(五)房屋安全主管部門(mén)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及房屋使用安全的行為。
(六)環(huán)保部門(mén)負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的油煙、廢氣和企業(yè)等經(jīng)營(yíng)性單位產(chǎn)生的工業(yè)噪聲等超標(biāo)行為。
(七)價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和停車服務(wù)收費(fèi)的辦法，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費(fèi)行為。
(八)財(cái)稅部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)健全完善財(cái)務(wù)和稅收管理制度。按規(guī)定對(duì)老住宅小區(qū)物業(yè)管理適當(dāng)予以稅收優(yōu)惠減免，減輕老小區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
各行政職能部門(mén)應(yīng)按職能分工，履行職責(zé)，積極受理業(yè)主和單位的投訴，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。不履行職責(zé)的，依照相關(guān)法律、法規(guī)處理。
三、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作
(一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》執(zhí)行，具體運(yùn)作以《寧波市業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》為參考依據(jù)。
(二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)積極發(fā)揮自治管理作用，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則履行職責(zé)，規(guī)范運(yùn)作。要建立業(yè)主委員會(huì)例會(huì)制度，每季度至少應(yīng)召開(kāi)一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，必要時(shí)請(qǐng)相關(guān)行政部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)參加，討論研究業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映的問(wèn)題，提出解決的意見(jiàn)和措施。通過(guò)例會(huì)加強(qiáng)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通，促進(jìn)互相信任、互相支持，創(chuàng)建和諧社區(qū)。
具體議事規(guī)則參考《寧波市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》示范文本制定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后執(zhí)行。
(三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)會(huì)同市物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷決定，并通告全體業(yè)主。
(四)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定可以自行出租或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或經(jīng)營(yíng)。所得經(jīng)營(yíng)收入統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為保管、單獨(dú)記帳，用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金和物業(yè)管理的其它需要。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房由業(yè)主委員會(huì)自行出租經(jīng)營(yíng)的，合同簽定后應(yīng)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)一份備查。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的，合同簽定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意并蓋章確認(rèn)。
四、規(guī)范前期物業(yè)管理工作
(一)市物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)參加開(kāi)發(fā)地塊的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案會(huì)審、擴(kuò)初會(huì)審及交付前聯(lián)合檢查，并以建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和配套標(biāo)準(zhǔn)為重點(diǎn)，參與對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的監(jiān)督、管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)參與開(kāi)發(fā)地塊的交付前聯(lián)合檢查(備案)，并提出整改意見(jiàn)和建議。
(二)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)工作。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售證前，須完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中的招標(biāo)單位，并在物業(yè)管理主管部門(mén)的監(jiān)督下實(shí)施招投標(biāo)工作。前期物業(yè)管理招投標(biāo)由市建設(shè)局按照《寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)施辦法》規(guī)定，制訂《余姚市前期物業(yè)管理招標(biāo)實(shí)施辦法》。
(三)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在銷售(預(yù)售)物業(yè)之前，應(yīng)制定《臨時(shí)管理規(guī)約》，并在物業(yè)銷售(預(yù)售)5日前向轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
物業(yè)買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，《臨時(shí)管理規(guī)約》和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》應(yīng)作為合同附件附后，明確物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等具體事宜。
《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的文本須經(jīng)市物業(yè)管理主管部門(mén)備案后，方可作為商品房買(mǎi)賣合同的附件。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位制定《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》時(shí)，參考由寧波市建設(shè)行政主管部門(mén)制定的示范文本。
(四)實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》后15日內(nèi)，派員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，其主要職責(zé)按《條例》第二十六條執(zhí)行。同時(shí)，要做好為物業(yè)買(mǎi)受人解釋物業(yè)管理政策和房屋交付中接待業(yè)主入住的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要督促建設(shè)單位與相關(guān)專業(yè)部門(mén)做好供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等共用設(shè)施設(shè)備的移接交工作。相關(guān)專業(yè)單位對(duì)聯(lián)合檢查合格的共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)按規(guī)定及時(shí)接收，并做好設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)和保養(yǎng)工作。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最終用戶(指實(shí)際最終使用的個(gè)人或單位)收取費(fèi)用。相關(guān)專業(yè)部門(mén)需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的費(fèi)用，雙方應(yīng)簽訂委托合同，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。未簽訂委托合同的，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行托收。
(六)完善資料移交制度。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主交房手續(xù)：
1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用、維護(hù)保養(yǎng)及保修項(xiàng)目等技術(shù)資料;
3.物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
4.業(yè)主清冊(cè)(房屋分配方案);
5.分幢分層平面圖和套型圖;
6.房屋、電表、水表等的有關(guān)鑰匙;
7.物業(yè)管理所必需的其他資料。
五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行物業(yè)服務(wù)委托合同，按照合同約定做好服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、保養(yǎng)，環(huán)境整潔，綠化養(yǎng)護(hù)，公共秩序維護(hù)等工作。并定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)物業(yè)服務(wù)工作、財(cái)務(wù)收支、存在問(wèn)題和整改措施等工作。接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反相關(guān)法律法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，要求行為人及時(shí)改正;勸阻、制止無(wú)效或者行為人拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知規(guī)劃(人防)、建設(shè)、公安、城管、工商、環(huán)保等相關(guān)行政部門(mén)，并提供相關(guān)證明材料，配合相關(guān)行政部門(mén)依法及時(shí)予以處理。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年3月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布上一年度相關(guān)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)收支情況，公布具體內(nèi)容為：
1.實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支情況;
2.實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出租、廣告、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房出租、停車費(fèi)收入、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、保修金、專項(xiàng)維修資金等收支情況。
(四)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄公示和物業(yè)服務(wù)企業(yè)
項(xiàng)目經(jīng)理信用記分檔案制度，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理、從業(yè)人員工作責(zé)任心、職業(yè)道德的教育。市物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)信用檔案建設(shè)的監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)不良行為記錄公示和物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理信用記分制度。通過(guò)教育和信用檔案建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷改進(jìn)服務(wù)態(tài)度，提高物業(yè)服務(wù)水平。
具體按照市建設(shè)行政主管部門(mén)制定的《余姚市物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄和公示辦法》和《余姚市物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理信用記分暫行辦法》執(zhí)行。
(五)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市價(jià)格主管部門(mén)制定的收費(fèi)辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)已竣工但尚未出售或者未交付給買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納;業(yè)主對(duì)物業(yè)辦理交付滿1年后仍未入住的空關(guān)房，第2年開(kāi)始業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出空關(guān)房起止時(shí)間書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)后，從第2年開(kāi)始空關(guān)房期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按80%比例交納。
(六)根據(jù)《條例》第三十二條規(guī)定，物業(yè)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，雙方當(dāng)事人對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算情況需在轉(zhuǎn)讓合同中做明確約定，并在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶提交資料時(shí)，出具過(guò)戶前的《物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)算清單》。未實(shí)施物業(yè)管理的住宅辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶提交資料時(shí)，應(yīng)提交由社區(qū)居委會(huì)出具的相應(yīng)證明，證明應(yīng)載明業(yè)主姓名、住宅地址、幢號(hào)、房號(hào)和未實(shí)施物業(yè)管理等內(nèi)容。《物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)算清單》由市建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一印制。
(七)規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出前3個(gè)月應(yīng)以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì)提出，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域公告15日以上。同時(shí)，將退出時(shí)間、理由報(bào)送市物業(yè)管理主管部門(mén)和屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)備案。在市物業(yè)管理主管部門(mén)、屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房、代管的公共經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主清冊(cè)、收費(fèi)賬冊(cè)、竣工圖紙等物業(yè)管理檔案資料，移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。各相關(guān)職能部門(mén)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位要按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理階段的銜接工作。具體按《寧波市物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理暫行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
(八)為提高小區(qū)車庫(kù)、車位的利用率，緩解小區(qū)停車難的問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位的車庫(kù)、車位，在沒(méi)有出售前應(yīng)按《條例》第三十九條規(guī)定，出租給小區(qū)業(yè)主停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。車庫(kù)、車位出租期限原則上一次不超過(guò)1年，不得以長(zhǎng)期出租、高額收取租金為由，影響正常出租，導(dǎo)致車庫(kù)、車位的空置。小區(qū)車庫(kù)、車位停車服務(wù)費(fèi)收費(fèi)由市價(jià)格和建設(shè)行政主管部門(mén)另行規(guī)定。
六、物業(yè)管理用房的配置
物業(yè)管理用房在物業(yè)交付時(shí)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定移交給市物業(yè)管理主管部門(mén)。物業(yè)管理用房的面積、具體位置，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在初步設(shè)計(jì)審查(規(guī)劃部門(mén)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案會(huì)審)后征求市物業(yè)管理主管部門(mén)的意見(jiàn)，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中確定，不得任意調(diào)整。
社區(qū)用房按小區(qū)地上總建筑面積2‰的比例配置，根據(jù)需要確定實(shí)物或貨幣配置。由民政部門(mén)會(huì)同國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)制訂社區(qū)用房的專項(xiàng)規(guī)劃，根據(jù)專項(xiàng)規(guī)劃由規(guī)劃部門(mén)在土地出讓條件書(shū)中明確實(shí)物配置或貨幣配置，并注明位置、面積、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)或貨幣配置總額等事項(xiàng)。實(shí)物配置的竣工交付時(shí)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位無(wú)償提供，產(chǎn)權(quán)歸街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)所有;貨幣配置的由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在竣工交付前向?qū)俚亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)繳納，專項(xiàng)用于社區(qū)用房的建設(shè)或購(gòu)置。
(一)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：
1.住宅按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理辦公用房，按4‰比例配置物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房;
2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰比例配置物業(yè)管理辦公用房;
3.門(mén)衛(wèi)房、設(shè)施設(shè)備房不能作物業(yè)管理用房抵扣;
4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位配置會(huì)所的，其會(huì)所性質(zhì)的用房不能作物業(yè)管理用房抵扣。物業(yè)管理用房確需與會(huì)所毗連在一起的，應(yīng)在擴(kuò)初設(shè)計(jì)文本上注明;
5.上述物業(yè)管理辦公用房至少應(yīng)配置在50平方米以上，并應(yīng)配置在地上專用的辦公性質(zhì)用房?jī)?nèi);
6.物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房至少應(yīng)配置在30平方米以上。作為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房的房屋在使用用途上須是商業(yè)用房，并配置在沿街或沿路適于經(jīng)營(yíng)的一層店面。設(shè)有內(nèi)樓梯的商業(yè)用房，配置在一層的面積應(yīng)大于上層面積的總和。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在新建地塊沒(méi)有商業(yè)用房規(guī)劃的或商業(yè)用房建設(shè)總面積無(wú)法滿足經(jīng)營(yíng)用房配置的，在與市物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)商議后，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在鄰近地段購(gòu)置商業(yè)用房作為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房并在產(chǎn)權(quán)中注明。
(二)因房產(chǎn)測(cè)量后，地上建筑面積超過(guò)建筑工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，超過(guò)部分按照上述第1、2類規(guī)定的比例補(bǔ)配物業(yè)用房;確實(shí)無(wú)法配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的同類型物業(yè)平均銷售價(jià)格支付不足部分的相應(yīng)價(jià)款，列入專項(xiàng)維修資金或按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
(三)經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)實(shí)行物業(yè)分期開(kāi)發(fā)，不能足額提供當(dāng)期物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前向市物業(yè)管理主管部門(mén)繳交同類地段、同等面積的商業(yè)用房的市場(chǎng)租金。收取的租金用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者依照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的其他需要。
(四)物業(yè)管理用房應(yīng)依照法律規(guī)定進(jìn)行權(quán)屬登記，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。
七、物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)費(fèi)的交納
(一)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)繳交。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按實(shí)測(cè)的地上建筑面積的0.3元/平方米的比例(最低不少于1萬(wàn)元)，在物業(yè)交付辦理初始登記手續(xù)前向市物業(yè)主管部門(mén)交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，市物業(yè)主管部門(mén)在交付后全額轉(zhuǎn)撥給轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，主要用于籌備業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立期間的辦公用品、會(huì)場(chǎng)費(fèi)用等開(kāi)支。轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算;首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)余額可作業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)換屆、改選費(fèi)用或按照業(yè)主大會(huì)決定用于業(yè)主委員會(huì)的其他需要。
(二)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳交。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照《條例》第二十四條規(guī)定支付前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，用于物業(yè)交付前的物業(yè)管理。為維護(hù)物業(yè)管理的正常運(yùn)行，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得低于以下標(biāo)準(zhǔn)：低、多層房屋按地上建筑面積7元/平方米，中高層房屋按地上建筑面積9元/平方米，高層房屋按地上建筑面積11元/平方米繳交。繳交時(shí)間:其中70%應(yīng)在物業(yè)管理招投標(biāo)開(kāi)始前交納，其余30%在物業(yè)交付聯(lián)合檢查之前交清。
為扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，在前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取5%作為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展資金，主要用于物業(yè)管理行業(yè)的培訓(xùn)教育、學(xué)習(xí)交流、考評(píng)獎(jiǎng)勵(lì)以及各類創(chuàng)建工作等支出。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展資金由市物業(yè)管理主管部門(mén)管理，專款使用，并接受同級(jí)財(cái)政、審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督。具體按照《寧波市前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理辦法》執(zhí)行。
(三)物業(yè)保修金的繳交。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)竣工交付、初始登記前，應(yīng)當(dāng)一次性向市物業(yè)管理主管部門(mén)交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的保修金(為便于計(jì)算，低、多層住宅按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積18元/平方米，中高層按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積22元/平方米，高層按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積26元/平方米計(jì)收)。保修金作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費(fèi)用保證的資金，物業(yè)保修金的管理使用按省、寧波市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(四)完善物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度。住宅小區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金，實(shí)行業(yè)主自主管理與委托政府設(shè)定的物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)代為管理的方式，用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。物業(yè)專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的具體辦法由市人民政府根據(jù)《寧波市的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理辦法》另行制定。
八、加強(qiáng)老住宅小區(qū)物業(yè)管理工作
(一)加強(qiáng)對(duì)老住宅小區(qū)物業(yè)管理的扶持力度。繼續(xù)對(duì)老小區(qū)采取“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”政策并予以完善，解決老小區(qū)物業(yè)管理的長(zhǎng)效管理問(wèn)題。
(二)合理確定老小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為老住宅小區(qū)居民提供公共區(qū)域保潔、小區(qū)秩序維護(hù)、公共設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋公共部位
維修管理等基本日常管理服務(wù)。
(三)建立老住宅小區(qū)社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式。對(duì)無(wú)條件實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理的小區(qū)或無(wú)企業(yè)接管的小區(qū)，由社區(qū)負(fù)責(zé)提供準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)。對(duì)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理的住宅小區(qū)在原有以獎(jiǎng)代補(bǔ)政策的基礎(chǔ)上，市財(cái)政增加0.5元∕平方米•年，街道補(bǔ)助0.5元∕平方米•年，業(yè)主負(fù)擔(dān)不少于1元∕平方米•年。
九、物業(yè)管理相關(guān)政策
(一)對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低的各類安置(包括保障性住房集中安置)小區(qū)，建設(shè)單位在按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)用房的基礎(chǔ)上，應(yīng)再按不低于物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積4‰的比例增配經(jīng)營(yíng)用房，納入國(guó)家直管公房管理，租金收入用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)。城區(qū)鳳山、陽(yáng)明、梨洲、蘭江四街道范圍內(nèi)的各類安置小區(qū)納入市政府老小區(qū)“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”政策。其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)也應(yīng)自行制訂以獎(jiǎng)代補(bǔ)政策。
(二)對(duì)物業(yè)區(qū)域規(guī)模較小，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率低或物業(yè)服務(wù)費(fèi)未達(dá)到合理成本的住宅小區(qū)，住宅小區(qū)停車費(fèi)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等收益，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)研究決定，可用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的不足，以確保小區(qū)物業(yè)管理的長(zhǎng)效發(fā)展。
(三)為扶持物業(yè)管理的發(fā)展，財(cái)稅部門(mén)按規(guī)定對(duì)老住宅小區(qū)物業(yè)管理的收入稅收應(yīng)給予適當(dāng)減免優(yōu)惠;實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理的住宅小區(qū)，供水、供電部門(mén)對(duì)物業(yè)管理性用水用電應(yīng)按照居民收費(fèi)價(jià)格收取水、電費(fèi)。
(四)凡應(yīng)由政府及職能部門(mén)承擔(dān)的城市維護(hù)費(fèi)用和城市管理、規(guī)劃管理、治安管理責(zé)任的，不得轉(zhuǎn)由業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
(五)對(duì)民政部門(mén)簽發(fā)的《最低生活保障金領(lǐng)取證》和市總工會(huì)核發(fā)的《特困職工證》等最低收入困難家庭業(yè)主，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行先交后補(bǔ)的辦法，先由業(yè)主依照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納，之后每年6月底向當(dāng)?shù)厝嗣裾暾?qǐng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的具體標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府另行制定。
各級(jí)政府和物業(yè)管理主管部門(mén)，要以住宅小區(qū)物業(yè)管理為重點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，要根據(jù)各地的實(shí)際，出臺(tái)相應(yīng)的政策措施，保障廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，充分發(fā)揮物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會(huì)、建設(shè)平安余姚中的作用，進(jìn)一步改善和提高市民的居住環(huán)境和居住質(zhì)量。
本意見(jiàn)自發(fā)文之日起實(shí)施，由市建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。市建設(shè)局可根據(jù)本意見(jiàn)明確實(shí)施中的有關(guān)具體問(wèn)題。
二〇一〇年十二月二十八日
篇2：貫徹落實(shí)《烏海市進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作指導(dǎo)意見(jiàn)》通知
烏海市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)《烏海市進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知
烏海政辦字〔20**〕72號(hào)
各區(qū)人民政府，市府各部門(mén)，各企事業(yè)單位：
《烏海市進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（烏海政發(fā)﹝20**）71號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《指導(dǎo)意見(jiàn)》”）自20**年8月印發(fā)實(shí)施以來(lái)，在抓好社區(qū)物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)作，落實(shí)扶持物業(yè)管理政策，確保社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展方面，取得了較好的效果。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《指導(dǎo)意見(jiàn)》，結(jié)合自治區(qū)“物業(yè)管理年”活動(dòng)精神，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、從今年起，各區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作納入對(duì)全市年度實(shí)績(jī)考核內(nèi)容，各區(qū)也要相應(yīng)將物業(yè)管理工作納入對(duì)各辦事處（鎮(zhèn)）以及社區(qū)的考核內(nèi)容，切實(shí)調(diào)動(dòng)各方面的積極性。
二、各區(qū)要在9月底前成立物業(yè)管理中心，辦事處（鎮(zhèn)）要配備專職副主任和工作人員，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。年底前全部建立起“區(qū)、辦事處（鎮(zhèn)）、社區(qū)”三級(jí)物業(yè)服務(wù)管理體系。
三、從今年起，將按年度對(duì)從事住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)實(shí)施補(bǔ)貼，補(bǔ)貼資金專項(xiàng)用于住宅小區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施的修繕與維護(hù)、停車位改造、綠化補(bǔ)植及綠化用水、物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)置大中型物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備等。
四、發(fā)改委部門(mén)每?jī)赡暾{(diào)整一次我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格。各區(qū)辦事處（鎮(zhèn)）、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)要成立物業(yè)費(fèi)收取調(diào)解小組，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率。各區(qū)法院要建立快速訴訟通道，有效解決拖欠物業(yè)費(fèi)問(wèn)題。
五、勞動(dòng)部門(mén)要免費(fèi)提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員就業(yè)培訓(xùn)及管理人員上崗培訓(xùn)，盡快出臺(tái)物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)納入政府補(bǔ)貼范圍的具體意見(jiàn)。
六、城市管理行政執(zhí)法部門(mén)要加強(qiáng)住宅小區(qū)內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)管，嚴(yán)禁住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建和擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)用途等違法違規(guī)行為。
七、各區(qū)房管局和街道辦事處、社區(qū)要在入住率達(dá)到50%以上的小區(qū)組織成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)做好業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)和監(jiān)督等工作。加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，實(shí)施服務(wù)質(zhì)量年度評(píng)定。
八、各區(qū)要建立住宅專項(xiàng)維修資金緊急使用制度，對(duì)影響居民生活的屋頂滲漏、供水、供熱、供氣、排水等公用設(shè)施損壞的緊急情況，可簡(jiǎn)化資金的審批和使用程序。
九、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理新建住宅項(xiàng)目商品房預(yù)售許可證前，必須完成項(xiàng)目物業(yè)管理招投標(biāo)，簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同,留足物業(yè)管理用房。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)項(xiàng)目前，要按照一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的50%的標(biāo)準(zhǔn)，向主管部門(mén)交納物業(yè)服務(wù)保證金，堅(jiān)決杜絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨意降低服務(wù)質(zhì)量和住宅小區(qū)棄管現(xiàn)象。
十、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)政策法規(guī)；制定企業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)計(jì)劃；嚴(yán)格履行項(xiàng)目退出程序，按照程序規(guī)定提出申請(qǐng)備案，退出前要公示，要及時(shí)辦理設(shè)備、資料移交及賬目結(jié)算等手續(xù)。如不履行合同并按規(guī)定辦理退出的，一律不予評(píng)優(yōu)補(bǔ)貼。
20**年9月5日