上海市管理規(guī)約示范文本(20**版)
使 用 說(shuō) 明
1、本規(guī)約為示范文本，適用于本市住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、使用人有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理和物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的約定和執(zhí)行。
2、管理規(guī)約是由全體業(yè)主依法共同制定，對(duì)全體業(yè)主、使用人具有普遍約束力的自律性規(guī)范;是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文本。
3、本示范文本中相關(guān)條款中留有空白處，供業(yè)主大會(huì)自行約定或補(bǔ)充約定。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或刪減,并以業(yè)主大會(huì)選擇、修改、增補(bǔ)或刪減的內(nèi)容為準(zhǔn)。
4、業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本示范文本的內(nèi)容，對(duì)規(guī)約條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向市、區(qū)(縣)房屋行政管理部門(mén)和物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)咨詢(xún)。
5、本文本中的示范條款由上海市住房保障和房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。
管 理 規(guī) 約
為了維護(hù) (以下簡(jiǎn)稱(chēng)本住宅小區(qū))全體業(yè)主、使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等規(guī)定，結(jié)合本住宅小區(qū)的實(shí)際情況，經(jīng) 年 月 日業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)，制定本規(guī)約。
第一部分 物業(yè)的使用
第一條 (業(yè)主、使用人權(quán)利與義務(wù))
業(yè)主是物業(yè)管理的責(zé)任主體。業(yè)主、使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定以及本規(guī)約約定， 享受相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
本住宅小區(qū)內(nèi)屬于建設(shè)單位所有、未銷(xiāo)售的物業(yè)，其共用部分應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一管理。
第二條 (相鄰關(guān)系)
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、制度和本規(guī)約約定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、噪音、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第三條 (物業(yè)使用原則)
業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)使用的相關(guān)規(guī)定以及本物業(yè)管理區(qū)域車(chē)輛停放、電梯使用、空調(diào)安裝、垃圾投放等管理制度和約定，不從事法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中規(guī)定的禁止性行為。
第四條 (物業(yè)裝飾裝修)
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定裝飾裝修物業(yè)：
(一)裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家、本市的相關(guān)規(guī)定以及本規(guī)約約定，遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不從事破壞房屋承重結(jié)構(gòu)等裝飾裝修的禁止行為;
(二)裝飾裝修房屋前，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并會(huì)同裝飾裝修單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議。
(三)如實(shí)填寫(xiě)《房屋裝飾裝修(零星施工)登記備案表》，隨附房地產(chǎn)權(quán)證、業(yè)主身份證復(fù)印件，交至物業(yè)服務(wù)企業(yè)(小區(qū)管理處);屬于使用人裝飾裝修的，還需另附租賃合同、使用人身份證復(fù)印件和業(yè)主授權(quán)文書(shū)。同時(shí)，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理施工單位和施工人員的出入憑證，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)出入小區(qū)施工工具、裝飾裝修材料的查驗(yàn)記載。
(四)在裝飾裝修房屋期間，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修房屋情況的現(xiàn)場(chǎng)巡查;
(五)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部分;
(六)施工期間采取有效措施，減輕或避免施工過(guò)程中對(duì)相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成的影響， 每日18時(shí)至次日8時(shí)以及法定節(jié)假日(含雙休日)全天，不得在已交付使用的住宅樓內(nèi)進(jìn)行敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修作業(yè);在其他時(shí)間進(jìn)行裝飾裝修作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)采取噪聲防治措施，避免干擾他人正常生活;
(七)合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備，不擅自移裝、拆改;業(yè)主、使用人在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用設(shè)備的維修;
(八)因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;
(九)發(fā)現(xiàn)裝飾裝修企業(yè)、施工人員或物業(yè)服務(wù)企業(yè)有強(qiáng)制裝飾裝修行為的，應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)或相關(guān)部門(mén)報(bào)告。
第五條 (物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃規(guī)范和違規(guī)行為的處置)
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家、本市關(guān)于房屋租賃的有關(guān)規(guī)定，尊重社會(huì)公德，不得危及住宅物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，并履行治安、消防、衛(wèi)生等方面的安全責(zé)任。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)將本規(guī)約作為物業(yè)專(zhuān)有部分轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)于物業(yè)專(zhuān)有部分買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)專(zhuān)有部分轉(zhuǎn)讓或者出租情況以及通訊方式向政府相關(guān)管理部門(mén)備案，同時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)資金、建筑物及其附屬設(shè)施維修資金;出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
居住房屋租賃，必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件、最小出租單位、最低承租面積和租住人數(shù)限制等相關(guān)規(guī)定。業(yè)主、使用人不得將房屋用作集體宿舍出租;不得擅自改變房屋原設(shè)計(jì)功能和布局;不得將一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間分割、分隔、搭建后出租，或按床位出租;不得將原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間出租供人員居住。
業(yè)主、使用人有上述違法違規(guī)行為，業(yè)主委員會(huì)可書(shū)面要求業(yè)主或承租人限期糾正。違法違規(guī)行為被有關(guān)管理部門(mén)責(zé)令改正的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改，或書(shū)面授權(quán)第三方機(jī)構(gòu)代為整改，并采取臨時(shí)性措施，確保出租房屋使用安全。
第六條 (擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的處置)
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，損害其他業(yè)主或使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會(huì)可以書(shū)面要求業(yè)主或使用人限期改正;相關(guān)業(yè)主或使用人可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政管理部門(mén)及其設(shè)立的服務(wù)熱線(xiàn)投訴舉報(bào)。
第七條 (違法搭建的處置)
業(yè)主、使用人在物業(yè)使用過(guò)程中，不得違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;不得將房屋內(nèi)臥室、起居室等部位改為衛(wèi)生間或廚房間;不得改變衛(wèi)生間、廚房間的原始設(shè)計(jì)位置;不得改變房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O(shè)計(jì)承重構(gòu)件，以及擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接房屋與陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的行為。
業(yè)主、使用人有上述違規(guī)行為的，業(yè)主委員會(huì)可以書(shū)面要求業(yè)主或使用人限期改正;相關(guān)業(yè)主、使用人可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政管理部門(mén)舉報(bào)。
第八條 (電梯的安全使用管理及安全隱患的處置)
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)明確的電梯安全使用管理規(guī)定，遵守安全使用說(shuō)明和安全注意事項(xiàng)，不得實(shí)施下列行為：
(一)乘用明示處于非安全狀態(tài)的電梯;
(二)超過(guò)額定載荷使用電梯和乘用超過(guò)額定載荷的電梯;
(三)采用非正常手段開(kāi)啟電梯層門(mén)或轎箱門(mén);
(四)破壞電梯安全警示標(biāo)志、報(bào)警裝置或電梯零部件;
(五)攜帶危險(xiǎn)品乘用電梯;
(六)其他影響電梯安全運(yùn)行的行為。
學(xué)齡前兒童應(yīng)當(dāng)在成年人陪同下乘用電梯。
電梯故障或存在安全使用風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)和特種設(shè)備檢測(cè)檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，需要進(jìn)行安全評(píng)估和修理、改造、更新并由檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)或質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)發(fā)出整改通知的，由全體業(yè)主或部分共有業(yè)主委托有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)單位實(shí)施安全評(píng)估和修理、改造、更新，相關(guān)費(fèi)用由全體業(yè)主或部分共有業(yè)主共同承擔(dān)，所需經(jīng)費(fèi)可按相關(guān)規(guī)定在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支，也可由全體業(yè)主或部分共有業(yè)主自行籌集。
第九條 (空調(diào)的安裝使用管理及安全隱患的處置)
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按住宅設(shè)計(jì)規(guī)范、住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)明確的要求安裝空調(diào)，安裝在統(tǒng)一專(zhuān)門(mén)用于安裝空調(diào)設(shè)備的座板和空調(diào)冷凝水排水管道或接納空調(diào)冷凝水的陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng);不得在空調(diào)設(shè)備上增加其他負(fù)載，并定期對(duì)空調(diào)設(shè)備的安全進(jìn)行檢查和維護(hù)。發(fā)生下列情況之一的，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除安全隱患：
(一)空調(diào)設(shè)備超過(guò)設(shè)計(jì)使用期限的;
(二)空調(diào)設(shè)備安裝架和緊固件出現(xiàn)松動(dòng)或者嚴(yán)重銹蝕的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知空調(diào)設(shè)備安裝架和緊固件出現(xiàn)松動(dòng)或者嚴(yán)重銹蝕的。
業(yè)主、使用人使用空調(diào)產(chǎn)生噪聲超過(guò)國(guó)家和本市有關(guān)環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)停止使用，并采取維修、更新等有效措施，降低噪聲污染。
第十條 (物業(yè)消防安全管理和隱患處置)
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，依法依規(guī)安全使用和維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備;不得占用或封閉消防應(yīng)急疏散通道、占用消防登高面;不得損壞消防設(shè)施設(shè)備，不得影響消防安全。業(yè)主有違反消防安全的行為被公安機(jī)關(guān)等部門(mén)責(zé)令整改的，應(yīng)當(dāng)按照要求及時(shí)整改。
第十一條 (車(chē)輛停放管理)
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守本住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)管理制度，聽(tīng)從停車(chē)管理人員的指揮，按照規(guī)定或者約定交納車(chē)輛停放費(fèi)用，如實(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車(chē)管理服務(wù)單位提供有效的通訊聯(lián)系方式，為突發(fā)事件處置提供便利。
本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主共有的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位共 個(gè)，其中設(shè)置固定停車(chē)位 個(gè)，不固定停車(chē)位 個(gè)，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主優(yōu)先及業(yè)主首輛車(chē)優(yōu)先的原則予以使用，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，業(yè)主應(yīng)提供房屋產(chǎn)權(quán)證、車(chē)輛產(chǎn)權(quán)證等材料，辦理機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位租賃登記手續(xù)。
機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
(一)長(zhǎng)期停車(chē)：每個(gè)每月 元，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與車(chē)位承租人簽訂租賃合同。
(二)臨時(shí)停車(chē)：每次 元，連續(xù)停放時(shí)間超過(guò) 小時(shí)的，按照每小時(shí) 元累計(jì)增收停車(chē)費(fèi)(不滿(mǎn)1小時(shí)的按1小時(shí)計(jì))。
有產(chǎn)權(quán)車(chē)位或與車(chē)位所有權(quán)人簽訂長(zhǎng)期車(chē)位租賃合同(租賃期一年以上)且經(jīng)過(guò)其同意的新能源汽車(chē)用戶(hù)可以按照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)安裝自用充電設(shè)施。根據(jù)實(shí)際需求情況，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，可以在全體業(yè)主共有的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位上安裝適量充電設(shè)施為業(yè)主提供服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)安裝并實(shí)施管理。
車(chē)輛停放不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口和消防車(chē)通道，不得妨礙消防設(shè)施的使用，不得擅自停放他人車(chē)位,不得影響行人和其他車(chē)輛的正常通行。對(duì)車(chē)輛違反本規(guī)約擅自停放經(jīng)勸阻無(wú)效的，由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)制拖離，因拖車(chē)產(chǎn)生的牽引車(chē)、臨時(shí)停放等相關(guān)費(fèi)用，由違規(guī)擅自停車(chē)者承擔(dān)。
業(yè)主、使用人不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的車(chē)位或道路上擅自設(shè)置地鎖。業(yè)主、使用人有擅自設(shè)置地鎖行為的，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以勸阻;勸阻無(wú)效的，業(yè)主委員會(huì)或受業(yè)委會(huì)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書(shū)面要求其限期整改;逾期未整改的，由業(yè)主委員會(huì)或受業(yè)委會(huì)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以處理。
第十二條 (垃圾分類(lèi)管理)
業(yè)主、使用人按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，對(duì)其產(chǎn)生的生活垃圾進(jìn)行戶(hù)內(nèi)分類(lèi)并分類(lèi)投放;應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)垃圾廂房、垃圾分類(lèi)收集容器等生活垃圾分類(lèi)設(shè)施設(shè)備。
如有違反上款行為的，由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以勸阻;勸阻無(wú)效的，業(yè)主委員會(huì)可以將上述行為人及其行為在公示欄中予以公示。
第十三條 (物業(yè)使用的其它約定)
業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，還應(yīng)遵守下列約定：
(一)寵物飼養(yǎng)： ;
(二)陽(yáng)臺(tái)封閉： ;
(三)曬衣架安裝： ;
(四)衛(wèi)星電視接收設(shè)施安裝： ;
(五)在公共區(qū)域進(jìn)行文娛活動(dòng)： ;
(六) 。
第十四條 (文明居住管理)
全體業(yè)主(使用人)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)遵守《上海市民文明居住行為規(guī)范》，不得發(fā)生違反規(guī)范的不文明居住行為，違反規(guī)范且屬于公民物業(yè)使用領(lǐng)域征信范圍的，將被納入本市公共信用信息平臺(tái)。
第十五條 (物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù))
業(yè)主、使用人共同約定應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)：
(一)對(duì)物業(yè)專(zhuān)有部分的維修養(yǎng)護(hù)，不侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益;
(二)因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的專(zhuān)有部分時(shí)，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要配合。相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。
(三)因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，須向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書(shū)面申請(qǐng)，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在接到申請(qǐng)之日起 日內(nèi)作出是否同意的書(shū)面決定;逾期不作出決定的，視為同意。業(yè)主、使用人臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，須在約定的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)原狀;造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。
(四)物業(yè)在使用中存在安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)應(yīng)急維修;責(zé)任人不履行或者無(wú)法履行應(yīng)急維修義務(wù)，且需進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部應(yīng)急維修的，授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在公安機(jī)關(guān)或者居委會(huì)到場(chǎng)見(jiàn)證下實(shí)施應(yīng)急維修，維修中發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
(五)建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題由建設(shè)單位在約定時(shí)限內(nèi)解決。建設(shè)單位拒絕修復(fù)或者拖延修復(fù)等未按規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任的，業(yè)主、使用人向建設(shè)行政管理部門(mén)投訴，也可以按照物業(yè)保修金使用的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行修復(fù)。
第十六條 (未按規(guī)定交付有關(guān)費(fèi)用的處置)
業(yè)主、使用人未按規(guī)定和約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交付，業(yè)主逾期仍不支付的，業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布欠交情況、注明欠交費(fèi)用的業(yè)主室號(hào)進(jìn)行催討;仍不交付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，并可以按照相關(guān)約定將相關(guān)業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)信息報(bào)送市公共信用信息平臺(tái)。
第十七條 (業(yè)主提交通訊聯(lián)系方式的義務(wù))
各業(yè)主應(yīng)當(dāng)直接或者通過(guò)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)提供新的聯(lián)系地址、通訊方式。業(yè)主不提供或未及時(shí)提供聯(lián)系地址、通訊方式的，物業(yè)管理活動(dòng)中相關(guān)資料按原預(yù)留聯(lián)系地址、通訊方式送達(dá)或投入物業(yè)所在地的該戶(hù)業(yè)主信報(bào)箱、房屋內(nèi)為有效送達(dá)方式。
第二部分 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘
第十八條 (物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘一般規(guī)范)
業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的相關(guān)事宜。
業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)按照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。
業(yè)主大會(huì)依法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)與其依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主大會(huì)印章。
第十九條 (選聘程序的啟動(dòng))
發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事宜，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
(一)物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)前三個(gè)月;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面提出解除合同的;
(三) 。
第二十條 (選聘方案的制定和表決)
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，制定具體選聘方案。選聘方案包括以下內(nèi)容：
(一)擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用情況和管理實(shí)績(jī)要求;
(二)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);收費(fèi)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn);計(jì)費(fèi)方式(包干制或酬金制);
(三)物業(yè)服務(wù)合同期限;
(四)選聘方式;
(五)物業(yè)服務(wù)合同的主要條款;
該方案應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄、每幢房屋門(mén)棟內(nèi)公示 日，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，修改完善后，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄、每幢房屋門(mén)棟內(nèi)公告。
第二十一條 (選聘工作的實(shí)施)
各業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會(huì)依照業(yè)主大會(huì)決議，公開(kāi)、公平、公正地做好選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)工作，并代表業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出繼續(xù)為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)并符合續(xù)聘法定條件和約定條件的，且業(yè)主大會(huì)討論決定采用續(xù)聘方式的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不采用續(xù)聘方式的，業(yè)主大會(huì)采取公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)提前三個(gè)月通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)移交和撤離工作。
選聘工作完成后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將選聘結(jié)果和物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主查詢(xún)。
第二十二條 (物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整)
物業(yè)服務(wù)合同履行期間，有下列情形之一的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)共同協(xié)商調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi);協(xié)商不成的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)共同指定社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，根據(jù)其出具的書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)：
(一)政策規(guī)定的勞動(dòng)力成本上調(diào)，客觀造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能繼續(xù)履行合同的;
(二) ;
(三) ;
委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用按如下約定承擔(dān)：
(一)經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張合理的，評(píng)估費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，并在
中列支。
(二)經(jīng)評(píng)估業(yè)主委員會(huì)主張合理的，評(píng)估費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
(三)經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)主張均有合理部分的，評(píng)估費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主按 比例分別承擔(dān)。
第二十三條 (無(wú)法及時(shí)選聘的處理)
經(jīng)各業(yè)主、使用人共同約定：因物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然撤離等原因，業(yè)主大會(huì)無(wú)法及時(shí)另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)可以采取以下 方式：
(一)臨時(shí)自行管理;
(二) 請(qǐng)求 街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推薦專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位臨時(shí)代管，業(yè)主委員會(huì)與代管的專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位簽訂臨時(shí)代管協(xié)議，明確臨時(shí)代管期限、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主按臨時(shí)代管協(xié)議的約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
發(fā)生前款約定情形的3個(gè)月內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和本規(guī)約約定，啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘程序，落實(shí)本住宅小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三部分 共用部分收益
第二十四條 (共用部分收益的來(lái)源)
本住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部分收益一般包括：占用業(yè)主共用的道路或者其他場(chǎng)地的停放車(chē)輛所得的收益;電梯轎廂、單元門(mén)廳、走廊通道、外墻和公共場(chǎng)地戶(hù)外廣告收益;屬于全體業(yè)主所有的游泳池等文體設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益;物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定所支付的違約金、賠償金等。
第二十五條 (共有部分收益歸屬和分配)
本物業(yè)管理區(qū)域共用部分收益歸業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用。
業(yè)主對(duì)共用部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù);
本物業(yè)管理區(qū)域共用部分收益，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分配。
第二十六條 (共用部分收益的使用規(guī)范)
利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定后，按照物業(yè)服務(wù)合同約定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)收入扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本后，其收益屬于全體業(yè)主或部分業(yè)主共有，并存入業(yè)主大會(huì)維修資金賬戶(hù)，專(zhuān)款專(zhuān)用。利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)所得收益，主要用于補(bǔ)充房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并按照下列范圍使用：
(一) %的收益補(bǔ)充相應(yīng)的專(zhuān)項(xiàng)維修資金(原則上不低于50%);
(二) %的收益用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)：
(三) %的收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不足。
第二十七條 (物業(yè)共有部分的公眾責(zé)任保險(xiǎn))
本住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)共有部分公眾責(zé)任保險(xiǎn)，由全體業(yè)主按其專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例大小承擔(dān)投保費(fèi)用，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)投保的，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四部分 附 則
第二十八條 (矛盾糾紛的調(diào)處)
各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí)，本著互諒互讓的原則，同意由 街道辦事處/鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、居(村)民委員會(huì)設(shè)立的人民調(diào)解委員會(huì)居間調(diào)解處理。
在業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作、換屆改選過(guò)程中遇有矛盾沖突時(shí)，各業(yè)主同意由街道辦事處/鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議、第三方中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。
第二十九條 (違約處理)
(一)業(yè)主、使用人違反本規(guī)約的約定，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)責(zé)令行為人限期改正。違法、違約行為構(gòu)成相鄰妨害的，相鄰業(yè)主可以向人民法院提起訴訟，要求排除相鄰妨害，維護(hù)自身權(quán)益。
(二)業(yè)主、使用人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以禁止施工人員、施工工具、裝修材料、家具物品等進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
(三)
第三十條 (連帶責(zé)任)
物業(yè)使用人違反本規(guī)約的，相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任，但業(yè)主已經(jīng)采取積極措施的除外。
第三十一條 (生效和修改)
本規(guī)約由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議修改。修改后的規(guī)約，自業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)之日起生效。
本規(guī)約未盡事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)補(bǔ)充。業(yè)主大會(huì)通過(guò)的有關(guān)本規(guī)約的決定為本規(guī)約的組成部分。
篇2：物業(yè)知識(shí)教材：物業(yè)管理文件規(guī)約
物業(yè)知識(shí)教材：物業(yè)管理文件規(guī)約
1.業(yè)主公約
業(yè)主公約由物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定，由全體業(yè)主討論通過(guò)并簽字生效。業(yè)主公約的主要內(nèi)容:
(一)業(yè)主大會(huì)的召集程序；
(二)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員的選舉與罷免程序；
(三)業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權(quán)利；
(四)業(yè)主對(duì)管委會(huì)和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；
(五)業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所及公用設(shè)施的權(quán)利；
(六)業(yè)主對(duì)住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項(xiàng)的表決程序等。
2.管理委員會(huì)章程
物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定出管委會(huì)章程。章程的主要內(nèi)容如下:
(一)管委會(huì)的宗旨；
(二)管委會(huì)的組織機(jī)構(gòu)；
(三)管委會(huì)成員的選舉方式及任期；
(四)管委會(huì)的主要職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)、作用；
(五)管委會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系；
(六)管委會(huì)成員懲罰獎(jiǎng)勵(lì)條款；
(七)管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系；
(八)管委會(huì)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告制度等。
3.委托管理合同
委托管理合同是發(fā)展商或管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，一般委托管理合同先由發(fā)展商與管理公司簽訂，然后由物業(yè)管理委員會(huì)與管理公司續(xù)簽。發(fā)展商的最初委托是臨時(shí)性的安排，而管理委員會(huì)的委托才是最終的。委托管理合同的主要內(nèi)容:
(一)委托雙方名稱(chēng)、性質(zhì)、地址、電話(huà)；
(二)委托的內(nèi)容、范圍、權(quán)限；
(三)收費(fèi)的種類(lèi)、標(biāo)準(zhǔn)；
(四)委托雙方的權(quán)利義務(wù)；
(五)委托期限；
(六)解約的條件；
(七)違約責(zé)任；
(八)獎(jiǎng)懲條款；
(九)管理費(fèi)收支；
(十)利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)等。
4.管理公約
管理公約是房屋產(chǎn)權(quán)所有人(業(yè)主)和使用人與物業(yè)管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業(yè)管理工作中最為重要的法律文件，它涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的方方面面。
大部分情況下，管理公約在物業(yè)管理初期由發(fā)展商自行管理或由發(fā)展商指定管理，但這都屬于臨時(shí)措施，所有業(yè)主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權(quán)利，而這種權(quán)利的行使是通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)得以實(shí)現(xiàn)的。因此，一個(gè)完善的、體現(xiàn)公平原則的管理公約應(yīng)該由管理公司和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商共同制定出來(lái)。管理公約的主要內(nèi)容:
(一)所管物業(yè)、范圍；
(二)業(yè)主名稱(chēng)、物業(yè)位置；
(三)管理者提供服務(wù)的種類(lèi)；
(四)各種收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)的時(shí)間；
(五)業(yè)主應(yīng)遵守哪些具體規(guī)則；
(六)公共設(shè)施和地區(qū)的使用；
(七)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；
(八)管理者的權(quán)利與義務(wù)；
(九)違反公約的懲罰條款；
(十)法律糾紛的解決方法等。
5.其他文件
除了業(yè)主公約、管委會(huì)章程、委托管理合同、管理公約這四個(gè)主要文件外，物業(yè)管理公司還要制訂出一系列的規(guī)章、制度、辦法來(lái)配合物業(yè)管理，如裝修辦法、安全守則、公共衛(wèi)生守則、公用設(shè)施及公共部分使用方法、綠化管理辦法等。
上述一系列文件確定了物業(yè)管理中各個(gè)角色的法律關(guān)系，也調(diào)整了各個(gè)方面的關(guān)系，使物業(yè)管理中各項(xiàng)活動(dòng)井然有序地進(jìn)行。
篇3：小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)約和整修工程投票結(jié)果公告
小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)約和整修工程投票結(jié)果公告
上海市/區(qū)花園村**業(yè)主大會(huì)公告
《上海市/區(qū)花園村**機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)約》
小區(qū)整修工程
第二屆業(yè)主大會(huì)〔20**〕05號(hào)
上海市/區(qū)花園村**業(yè)主大會(huì)表決票統(tǒng)計(jì)于20**年12月7日上午9:30在長(zhǎng)新居委會(huì)舉行，/區(qū)房辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)成員、業(yè)主代表參加。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，對(duì)使用專(zhuān)項(xiàng)維修基金應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。本次投票范圍為小區(qū)居住區(qū)內(nèi)107戶(hù)業(yè)主(不含6戶(hù)裙房業(yè)主)，建筑總面積13653.48平方米，委托居委會(huì)發(fā)放表決票107張，符合業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件。
開(kāi)票，結(jié)果如下：
1）回收表決票 73張, 占總發(fā)放票數(shù)68%
2）同意《上海市/區(qū)花園村**機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)約》 60 張
3）反對(duì)《上海市/區(qū)花園村**機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)約》 10 張
4）棄權(quán)《上海市/區(qū)花園村**機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)約》 3張
5）同意進(jìn)行小區(qū)整修工程60 張
6）反對(duì)進(jìn)行小區(qū)整修工程7張
7）棄權(quán)進(jìn)行小區(qū)整修工程6張
依據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，當(dāng)未投票數(shù)<40%時(shí)，未投票業(yè)主視為同意大多數(shù)人意見(jiàn)，最終加權(quán)得出：
《上海市/區(qū)花園村**機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)約》 | ||||||||
同意 | 人數(shù)比 | 面積比 | 反對(duì) | 人數(shù)比 | 面積比 | 棄權(quán) | 人數(shù)比 | 面積比 |
94 | 87.9% | 87.9% | 10 | 9.3% | 9.7% | 3 | 2.8% | 2.7% |
小區(qū)整修工程 | ||||||||
同意 | 人數(shù)比 | 面積比 | 反對(duì) | 人數(shù)比 | 面積比 | 棄權(quán) | 人數(shù)比 | 面積比 |
94 | 87.9% | 87.9% | 7 | 6.5% | 6.5% | 6 | 5.6 | |
《上海市/區(qū)花園村**機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)約》符合法律規(guī)定的占建筑物總面積過(guò)1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)1/2的業(yè)主同意通過(guò)，將于20**年1月1日實(shí)施。
小區(qū)整修工程符合法律規(guī)定的經(jīng)占建筑物總面積過(guò)2/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)2/3的業(yè)主同意通過(guò)。
小區(qū)整修工程尚需經(jīng)獨(dú)立第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后實(shí)施。
如業(yè)主對(duì)本次表決有任何疑問(wèn)請(qǐng)聯(lián)系：
上海市/區(qū)住房保障和房屋管理局(第一辦事處)或/區(qū)長(zhǎng)新居委會(huì)。
特此公告
上海市/區(qū)花園村**業(yè)主大會(huì)
20**年12月09日