御景灣景灣-菲特國際樓盤概況
一、前言
御景灣作為力高（中國）集團在合肥精心打造的一個極品樓盤，自開盤以來一直引領(lǐng)合肥樓市。而作為小戶型的酒店式公寓—菲特國際因為位置極佳，則成為眾多投資者極力關(guān)注的對象。菲特國際開盤在即，作為房地產(chǎn)開發(fā)的下游企業(yè)—物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)中心將為客戶提供一個怎樣的物業(yè)服務(wù)，來提升物業(yè)（菲特國際）的品牌，保證客戶的投資價值，使投資效益最大化，促進樓盤銷售，為地產(chǎn)后繼開發(fā)培植忠誠新老客戶。物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)過詳細的調(diào)查分析后，圍繞開發(fā)商對公寓的設(shè)計理念，以“以人為本、以客為先、全心管理、精心呵護”為管理服務(wù)原則，精心制定了 “酒店式管理、禮賓式服務(wù)”的物業(yè)管理方案，將實現(xiàn)業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心“三贏”的局面。
二、御景灣·菲特國際概況
御景灣·菲特國際位于御景灣的核心位置，面迎城市梧桐景觀大道蕪湖路，坐擁近三萬平方米的中央園林，是合肥RBD 首席國際酒店式商務(wù)公寓。戶型面積40—60 平米之間，特別適合作為不動產(chǎn)投資、成長型企業(yè)商務(wù)辦公、年輕白領(lǐng)時尚人士居住。
位置：
占地面積：
總建筑面積：26000㎡
公寓面積：20**4㎡
戶數(shù)：440
篇2：新樓盤案場管理條例
四月天案場管理條例
一、客戶接待規(guī)定：
1、接待順序以銷售員考勤簽到的先后為準。
2、從第一個簽到的銷售員到最后一個銷售員接待完畢為一個接待輪回，依次類推。
3、銷售員按照排班表的時間上班，早到或遲走可以按照正常的接待順序接待客戶。
4、若當值銷售員未打任何招呼不在現(xiàn)場，則被跳過，由下一個銷售員接待，該銷售員不給予補接。
5、接待已成交客戶回訪不計接待名次，跳過可優(yōu)先補接一輪，接待未成交老客戶回訪，計接待名次，不給予補接。（成交客戶指已經(jīng)買籌或已經(jīng)購買了的客戶。）
6、未成交的老客戶帶新客戶到訪，只計銷售員一個接待名次，已成交老客戶帶新客戶來訪，新客戶未做客戶登記的，則不計名次，新客戶做客戶登記的，則計名次。
7、當天新客戶或未成交老客戶當天重復(fù)多次到現(xiàn)場，只計一個接待名次。
8、已被接待的客戶未離開現(xiàn)場前，當事銷售員未經(jīng)項目經(jīng)理許可，不得再接待新客戶。
9、銷售員接待客戶期間，如有其未成交老客戶到訪，銷售員可選擇同時接待或指定他人代接老客戶，無指定則由排位最后的銷售員幫忙接待，如當事銷售員選擇接待新客戶，則不論老客戶是在當事銷售員還是在幫手銷售員上當日成交分半。老客戶當日未成交，則計當事銷售員接待名次，幫手銷售員可補接一次，如當事銷售員選擇接待老客戶，則新客戶完全歸屬按次序接待的銷售員。
10、銷售員在接待客戶過程中，如發(fā)現(xiàn)該客戶為同事在本項目的老客戶，須第一時間通知該同事并交由該同事接待，并計該同事接待名次，銷售員則可優(yōu)先補接，如該同事休息，應(yīng)電話通知，由其指定同事接待，聯(lián)系不到，則繼續(xù)接待，當天成交為分半，不成交則為義務(wù)接待，可優(yōu)先補接新客。
11、來訪客戶必須留下真實姓名和電話（包括英文名），并經(jīng)銷售員簽名，才視為有效客戶登記，所有客戶歸屬問題，均以此為原則：
1)以有效客戶登記的先后秩序確定其歸屬權(quán)。客戶登記有效期為15天，如超出15天而銷售員登記跟進本里又無近期客戶跟進記錄的，視為歸屬權(quán)喪失。
2)不完整的客戶登記視為無效登記，發(fā)生爭議時，不擁有客戶歸屬權(quán)。
3)同姓名不同電話，得不到證實則屬無效登記。
4)同電話不同姓名，則視乎是否直系親屬關(guān)系。
5)客戶成交的歸屬權(quán)追溯期為成交當日起七天。
6)成交客戶與登記姓名不同以直系親屬關(guān)系為判斷依據(jù)。
7)直屬親屬關(guān)系是指父母、夫妻、兄弟姐妹。
12、同行、建筑、裝修、廣告、記者、推銷等非購房身份的人員，其一開始就表明身份，或者銷售員在接待時三分鐘內(nèi)，或是在沒有出到售樓處大門，知道其身份，要向項目經(jīng)理報備(如果項目經(jīng)理不在場,則由銷售主管負責)，項目經(jīng)理安排接待次序里最后的銷售員接待或由該銷售員接待但可以補接。
13、客戶拒絕銷售員接待亦計銷售員的接待名次。
14、銷售員不以任何理由中斷正在接待的工作而要求接待新客戶。
15、老客戶帶來的新客戶的歸屬權(quán)原則上屬原銷售員，但新老客戶必須同時到場或新客戶表明自己的身份并點銷售員的名接待，如新客戶自己先到現(xiàn)場，與老客戶分批進來，已被正常接待后才知道，則新客戶歸屬正常接待的銷售員。
16、未成交老客戶帶新客戶到訪，如原銷售員不在場，應(yīng)電話通知原銷售員。如聯(lián)系不到或原銷售員表示不能到現(xiàn)場，則由當值銷售員接待，如老客戶成交則見前面條款，新客戶則歸屬于當值銷售員，如新客戶與老客戶有直系親屬關(guān)系分單，反之不分單。已成交老客戶帶新客戶來訪發(fā)生上述情況，成交分半，歸屬權(quán)屬當值銷售員，并由其負責跟進。
17、如新老客戶同時又帶另一新客戶到訪，新老客戶其中之一指定接待過他們的任一銷售員接待，則另一新客戶歸屬該接待的銷售員，如新老客戶不指定，則由該兩名銷售員當天簽到順序前者接待，成交分半，歸屬權(quán)屬接待銷售員所有。
18、有效老客戶回訪，如當天所有銷售員都未能確認其身份，由當值銷售員接待，當天成交至少可分半，不成交則屬義務(wù)接待，可優(yōu)先補接。如原銷售員在此老客戶成交后在有效追溯期內(nèi)查出并確認，與當值銷售員分半，逾期查出不能分半，同時此客戶完全歸屬當值的銷售員。
19、其他地盤幫忙的銷售員的老客戶來訪則由當值銷售員接待，當場成交分半，不成交則補接，不分歸屬權(quán)。
20、凡銷售員間發(fā)生客戶歸屬權(quán)爭議，由項目經(jīng)理作最終裁定,銷售員必需服從。
二、地盤紀律：
1、 整體遵守公司《二級市場管理條例》的相關(guān)規(guī)定。
2、 必須至少排好一個星期的上班表，不得隨意更改排班表和隨意互換班，如確因特殊情況，必須在前一天12：00前請示項目經(jīng)理；
3、不得遲到和早退，一個月里遲到或早退第一次，口頭警告，并罰款10元，遲到或早退第二次，書面警告，當日按曠工處理，并罰當天或第二天不許接待客戶，只能在售樓處做義務(wù)的服務(wù)工作，遲到或早退第三次，回公司打卡并交由公司處理。
4、上班時間，必須佩帶“工牌”及“徽章”穿戴整齊符合公司要求的著裝，在工作崗位就位，不許再做與工作無關(guān)的事情。
5、每天的10：30前，在不影響正常工作的情況下可以看報紙，但必須要在接待區(qū)以外進行。
6、中午的用餐時間是12：00-13：00，而且為了不影響正常的客戶接待工作，必須
7、保持接待前臺的整潔，與工作無關(guān)的東西不許擺放在前臺，電話要擺放好，電話連線要整理平放在桌面上，離座后所有的資料要放在抽屜或椅子上，椅子要歸位。
8、輪到接待客戶的前兩位銷售員必須做好接待客戶的準備，如輪到接待客戶的銷售員脫崗，則當次輪空，不補接，如當日兩次脫崗，則第二天不許接待客戶。
9、保持自己抽屜和共用抽屜的整潔，清楚資料的擺放位置。
10、所有人有義務(wù)保持接待區(qū)、辦公室、洗手間的整潔，不許在以上地點吸煙，如確因接待客戶的方便除外。
11、維持音響的持續(xù)性，光碟等要擺放整齊。
12、時常留意售樓處的燈光，玻璃墻，地板等情況，如有異常，及時知會項目經(jīng)理。
13、每位銷售員接待完客戶后都必須把椅子擺放整齊。
14、不得與客戶發(fā)生爭執(zhí)，發(fā)生事情報告項目經(jīng)理來處理。
15、一般情況下，不得呼叫現(xiàn)場的保安人員或清潔人員為“保安員”或“清潔工”，要稱呼其姓名。
16、工作時間：早班8：30--16：30(中間有1小時用餐時間)
晚班12：30--19：30
周六周日分三班，中班工作時間：10：00--18：00
（如果發(fā)展另有要求則除外）
17、每周每位同事有一天休息時間（節(jié)假日或忙時除外），具體安排由銷售主管負責排休。
18、現(xiàn)場清潔實行排班制，銷售人員按表輪流協(xié)助清潔人員打掃衛(wèi)生；
19、當日值日人員須負責下班后打掃衛(wèi)生，并負責與值班人員及保安人員做好交接。
20、當日值日人員須負責保證地面無灰塵、紙片，總臺臺面無雜物，洽談桌、椅無浮灰，擺放整齊，模型上無塵土、無雜物，并負責衛(wèi)生間、樣板間的衛(wèi)生工作；
21、銷售人員接待完畢必須及時清理桌面，并將桌椅擺放整齊。
22、銷售員必須按照公司規(guī)定及時填寫各種表格、資料等，未能按時完成的，每次罰款10元。
23、每位銷售員都有義務(wù)保護客戶的個人隱私，不得泄露客戶的一切個人資料，否則，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以1000元的罰款及沒收所得，公司立即給予辭退處理，情節(jié)嚴重者須承擔法律責任。
24、若銷售員因工作錯失或服務(wù)態(tài)度差，受到發(fā)展商或客戶投訴，查明屬實者，交由公司處理。
25、銷售員不得在發(fā)展商的復(fù)印機上復(fù)印個人資料，否則，每次罰款10元用于買復(fù)印紙。
26、會議結(jié)束以后，參與人員全部簽名，沒有參與的人員閱后簽名。
27、價格表、戶型圖禁止放在前臺，必須放在指定的抽屜中，否則，罰款10元/次。
三、接待流程：
1、銷售員按每日簽到順序接待客戶。
2、輪到接待客戶的前兩位銷售員必須準備好接待的資料，坐在售樓處門口的小接待臺迎接客戶。
3、客戶進來要熱情、主動問好。
客戶一進入售樓處輪到接待的銷售員一定要主動打招呼：“您好，歡迎光臨四月天！”“請問有什么幫到您？”“請問是第一次來嗎？”“請問之前是哪位同事接待您的呢？”“請問是來交錢還是來簽合同呢？”等。
坐在接待前臺的銷售員也要主動向客戶問好，簡單問候：“歡迎光臨！”或“你（們）好！”。
不管在案場的任何地方，只要見到客戶或其它同事、其它部門的人員，都要以熱情的微笑，主動問好或點頭示意。
4、自我介紹，遞名片給客戶，先推銷自己。
5、結(jié)合樓盤模型、分戶模型、展板、現(xiàn)場的情況向客戶介紹“四月天”，親自帶到樣板房進行解說和介紹，并煽情描繪園林的情況和周邊的生活、配套等情況。邊走邊介紹，利用一些生活細節(jié)去感染客戶，讓客戶始終被你所吸引，而且要多向客戶提問問題，趁此機會了解客戶的更多資料和需求：如想購買的面積、購買意圖、付款方式，客戶的職業(yè)、居住區(qū)域、工作區(qū)域、置業(yè)次數(shù)、關(guān)心的問題等。
6、將客戶帶回銷售中心，在洽談桌前坐下，上茶水。
7、對無意談判的客戶做好客戶登記，填寫《來訪客戶登記表》后，熱情送出大門。
8、有意向的客戶進一步洽談，了解客戶的需求：喜歡樓層、面積、方向、付款方式選擇等，根據(jù)客戶的情況進行相關(guān)的解說，適時、適量、肯定地推薦，計算首付款、月供款及各種相關(guān)手續(xù)費用，銷售員所有解說、介紹的內(nèi)容必須遵照發(fā)展商明文規(guī)定認可的資料及銷售統(tǒng)一口徑。
9、主動、適時營造現(xiàn)場的銷售氣氛，與同事交流、與項目經(jīng)理交流，強化客戶的購買欲望。
10
11、不管任何一個客戶都要嘗試成交，執(zhí)著、永不放棄，隨時隨地地逼定。
12、如客戶能即時落定，則進入認購程序，否則，禮貌地請客戶做好客戶登記，填寫《來訪客戶登記表》和《來訪客戶問卷表》后，將客戶送出大門外。
13、未成交的客戶要積極進行跟進，勤打電話，要知道：電話是你的好朋友。
14、接待完畢后要自己或請保潔員即時將談判臺收拾干凈，椅子歸位。
15、一定要做好《來訪客戶登記表》的工作。立即在客戶跟進表上做好客戶資料的登記整理工作。
四、成交流程：
1、 銷售員在銷控單位，或更換單位時，都必須經(jīng)項目經(jīng)理（項目經(jīng)理不在則由銷售主管）確認單位后方可銷售或更換。未經(jīng)項目經(jīng)理同事，任何人都不得銷售或更換保留單位，否則，當天或第二天停止接待客戶。
2、確認單位和付款方式后，立即帶領(lǐng)客戶到經(jīng)理室交款，并及時通知財務(wù)開據(jù)收據(jù)。
3、再一次確認銷控，并在公共銷控本上做好銷售單位的銷控和在考勤簽到表上注明應(yīng)該注明的事項。
4、根據(jù)客戶付款方式和交款情況，填寫《認購書》等，嚴格按照付款要求，正確、清晰地填寫相關(guān)內(nèi)容，并由其它銷售員核對簽名后交由發(fā)展商李紅磊經(jīng)理核對簽名。
5、絕對不允許在《認購書》上填寫發(fā)展商未明文規(guī)定的承諾，或者是隨意延長客戶付款時間，如有需要，則必須經(jīng)過項目經(jīng)理或發(fā)展商銷售經(jīng)理簽字確認方可，否則責任自負。
6、辦完客戶定房手續(xù)后，將《認購書》及收款收據(jù)復(fù)印件（用B5紙）放在黃英飚的抽屜中或另成立統(tǒng)一文件夾，以便統(tǒng)計。
7、簽署《商品房買賣合同》及補充協(xié)議時，必須嚴格按照發(fā)展商的提供的范本認真準確填寫，未經(jīng)發(fā)展商許可不得加入任何內(nèi)容。否則，責任自負。
衛(wèi) 生 制 度
為保證銷售現(xiàn)場每天都以嶄新的面貌迎接客戶，同時也為大家創(chuàng)造一個干凈、舒適的工作環(huán)境，特制定以下制度：
1、銷售人員必須提前10分鐘到崗協(xié)助清潔員做清潔工作，如未按時值日則按遲到一次處理；
2、銷售人員需早上、下午各兩次協(xié)助清潔員維護整個售樓部的衛(wèi)生，包括地面、模型、談判桌、衛(wèi)生間（輪流打掃）、總臺、玻璃等；
3、除正常的清潔外，客戶用的煙灰缸，紙杯等應(yīng)由其接待人員負責及時清理，如接待人員正在接待其它客戶則由暫未輪值的銷售人員幫忙清理，否則給予10元處罰；
4、個人物品、公用物品應(yīng)整齊的擺放在指定地點，保持現(xiàn)場物品的擺放井然有序，談判桌桌面隨時保持整齊、簡單；
5、報紙取閱后應(yīng)歸放原位，銷售員不得在接待前臺看與銷售無關(guān)的資料；
6、所有人員都有維護售樓部衛(wèi)生的義務(wù)。
四月天銷售部
篇3：郊區(qū)樓盤的平臺運作思路
城市早就不是一個場所描述的詞語,而是與“農(nóng)村”地位對等的社會空間符號。在當下中國,“農(nóng)村”和“城市”是兩個主流社會空間,但又是兩個非常割裂的空間。它們有各自的生產(chǎn)力以及生產(chǎn)關(guān)系,謀食與連系的方式,都大大不同,因此農(nóng)村人去城市,或者城市人到農(nóng)村,短時間內(nèi)都難以適應(yīng)。
農(nóng)村世界的生產(chǎn)方式是“自給自足”,雖然“交換”已經(jīng)滲透了當代鄉(xiāng)村,但是每個人都是具體“糧食”的生產(chǎn)者,這種交換關(guān)系還是以“物”易“物”的升級,要想獲得更多的財富,你得埋下頭生產(chǎn),可以10年不去縣城。而凌駕于農(nóng)村之上的城市世界是不直接生產(chǎn)具體“食物”的,他們是通過“聯(lián)系”的間接方式,來獲得“食物”。所以,農(nóng)村里的財主,是埋頭工作的專業(yè)戶;而城市里的財主,則是龐大人際網(wǎng)絡(luò)的控制者。
可能是陰陽調(diào)節(jié)的規(guī)律所致。農(nóng)村的物質(zhì)世界是拜自己,但精神世界卻是“拜別人”,以獲得超越一畝三分地的生命空間(“別人”甚至是超越凡人的鬼神)。城市的物質(zhì)世界是拜別人(城市人的每一分錢,都是靠索取、剝削等方式獲得的),但精神世界卻是拜自己,城市人口的精神寄托很多,美食、寵物、宗教、愛好等等,但他們歸根結(jié)底是信“我教”,以讓在交換中解構(gòu)的價值,最后能回歸本真。
這里所謂的“郊區(qū)樓盤”,與城市規(guī)劃的“郊區(qū)化運動”非同一意義,雖然它們靠得太近了。后者是指城市人口增加帶來的城市地盤擴張,郊區(qū)化運動每占領(lǐng)一塊菜花地,就改變了這里的土地屬性。而前者是講城市人口主動離開城市,到離城市有一段距離的郊區(qū)置業(yè)的行為,并不改變土地屬性,可能打開窗戶,看到的就是菜地。
具體在成都,“郊區(qū)化運動”只是幾大副中心的建設(shè),而“郊區(qū)樓盤”,則是指三環(huán)以外,譬如華陽、牧馬山、溫江、青城山、泥巴沱、龍泉、崇州等小城周圍的樓盤。這兩種樓盤的購買心態(tài)也不一樣,購買副中心樓盤者,是想先忍受農(nóng)村氣息,等待城市將其包圍,而買“郊區(qū)樓盤”的人,要的就是迥異于城市的生活感受,如果城市氣息太濃,反而不喜歡。
市場上表面風生水起的“郊區(qū)樓盤”,其實埋藏著巨大的危機。現(xiàn)在一些樓盤銷售尚可,那是因為置業(yè)熱潮帶來的沖動效應(yīng),一旦市場熱度降低,回歸理性,目前這種“郊區(qū)樓盤”的問題,就會統(tǒng)統(tǒng)爆發(fā)出來。
運作“郊區(qū)樓盤”,首先要弄清楚一個問題:“人們?yōu)槭裁匆x開城市,住進那種沒有城市氣息的農(nóng)村”?在過去的運作模式里,我們在菜花地以及農(nóng)村統(tǒng)治的山與水間修建的城市建筑,就開始銷售,并將簡單的將這種購買行為理解為回歸山水自然,但這種理由是十分不可靠的。如前所述,“城市”與“農(nóng)村”是兩個如“雞圈”與“鴨圈”般不同的世界,其堡壘十分堅固。以前一個農(nóng)村人想要進入城市世界,第一步就是痛苦的身份洗禮,要么十年寒窗苦讀,要么花錢買戶口,要么通過招工考試,患得患失搞出人命的都有;現(xiàn)在農(nóng)村與城市之間雖然不需要身份驗證了,但第二步也非常痛苦,那就是意識的洗禮,兩個世界迥異的謀食與精神滿足的規(guī)則,許多人一輩子都沒有弄懂,混淆的價值觀,在哪一個世界都很痛苦。
很顯然,城市人購買“郊區(qū)樓盤”,不是為了變成農(nóng)村人,而是要繼續(xù)維系其城市人身份與意識。“郊區(qū)樓盤”的致命問題就出現(xiàn)了,比身份切換更慘,我們需要解決“空間錯位”的問題,城市人生活于農(nóng)村的這一空間錯位問題,難度和解決民工進城的社會問題一樣。
寄情山水縱然瀟灑,但山水間以“拜他人”的方式謀不到物質(zhì)滿足,以“拜自己”的方式獲得不了精神滿足,并會墮入黑洞般的寂寞空間。這些問題已經(jīng)在入住的“郊區(qū)樓盤”里表現(xiàn)出來,比如在青城山,依托世界文化遺產(chǎn)得優(yōu)勢,一些樓盤銷售十分火爆,業(yè)主入住的開始十分新鮮,一家人夏天開車來到小屋,爬了前山爬后山。但只有靠山吃飯的人才真正愛山,城里人爬一次還可以,爬兩次就叫累,第三次根本就不上去了。一家人坐在四合院里,望著山,感受空氣清涼,覺得這房子賣得真不錯。然后就張羅吃飯問題,發(fā)現(xiàn)配套嚴重不足,需要去都江堰,這是問題的第二個階段。
第三個階段是忍受配套不足,多去幾次后,就發(fā)現(xiàn)旅途感受乏善可陳,同伴都是家人那些老面孔,農(nóng)村人到城市每天都可以交道新的朋友,但城市人不可能和青城山的土著成為真正的朋友。城市里得到的“拜他人”習(xí)慣得不到滿足,風景看煩了。就覺得每周風塵仆仆跑一次,還不如在城里泡一壺茶。然后細算花二三十萬來住個新鮮,不如花錢住旅店。
當“郊區(qū)樓盤”熱遇到在入住之后的冷潮,這種業(yè)態(tài)就會受到比較致命的打壓。價值就被旅店取代了。
還是回到問題之最開始:“城市人為什么要離開城市?”。可以肯定的是,人往高處走,他不是為了變成農(nóng)村人(在現(xiàn)代社會,城市始終凌駕于農(nóng)村之上)。城市人離開城市,原因大致有四個方面;
1、家族尚未完全進化為城市人口的聯(lián)系,自己進入了城市,當家族里還有人在農(nóng)村。探親、過節(jié)等行為。
2、獲得城市稀缺感受的補充。(1)、氣候節(jié)令的需求,比如避暑滑雪;(2)、知識的增長,比如旅行、探險;(3)、新的玩樂方式,比如露營、漂流、登山;(4)、生活節(jié)奏的調(diào)節(jié),比如休閑、泡溫泉、呼吸空氣等。每一種感受的補充,都有強大的需求和產(chǎn)業(yè)鏈條。
3、異度空間的尋找。城市里很多人因為極度成功或者極度失敗失望,對城市產(chǎn)生的厭倦、逃避或者回避心態(tài),出現(xiàn)離開城市的行為。典型的有國外的鄉(xiāng)村俱樂部或者郊區(qū)的藝術(shù)家村莊。
4、商業(yè)機會的獲得。比如在景區(qū)經(jīng)營商業(yè),農(nóng)村販賣糧食,山區(qū)修建電站等等。
除開第1和第4的客觀要求,讓城市人離開城市的主觀原因,是在渴求一種對城市生活進行補充的異度空間。城市本身有許多硬件的不足,比如空氣、人工化、快節(jié)奏、狹小等等,居住者需要另外的空間來進行調(diào)節(jié),以彌補城市本身的不足。
由此,我們定論“郊區(qū)樓盤”的幾個性質(zhì):
1、具有彌補城市生活不足的先天條件。山、水、物、風情皆可。
2、非農(nóng)村,也非傳統(tǒng)之城市,介于二者的灰空間,是主城市的補充。
3、綜合以上兩點,“郊區(qū)樓盤”是“農(nóng)村的形,城市的魂”--外在的東西越“自然”越好,而內(nèi)在的生活規(guī)則,則是要城市化的。
而反觀過往的郊區(qū)樓盤開發(fā),無論是天下青城,還是芙蓉古城,恰恰走了相反的路線--城市的形,農(nóng)村的魂。居住者獲得的是很城市的建筑規(guī)劃空間,無論景觀、道路、立面、戶型等等,都很城市化,這姑且不去計較,大環(huán)境往往能一俊遮百丑;但是樓盤里面的生活規(guī)則,則是非常農(nóng)村的,配套非常不健全,缺乏網(wǎng)狀的關(guān)系鏈條,居住感受如同在孤島。
如果這個問題得不到真正的解決,那么剛剛興趣的“郊區(qū)樓盤”市場份額,必將受到私家車普及帶來的自駕游,以及結(jié)伴、參團等成熟的旅游業(yè)沖擊。經(jīng)過第一輪置業(yè)沖動以后,消費者深知,固定到一個地方置業(yè)的投入產(chǎn)出比,勢必沒有按照心意走四方劃算。世界文化遺產(chǎn)的青城山尚且如此,那么龍泉、雙流、郫縣、新都、崇州更難逃此命。
所以,運作郊區(qū)樓盤,開發(fā)商必須明了以下幾點:
1、“郊區(qū)樓盤”不是在郊區(qū)建一個樓盤。而是要建設(shè)異度的城市空間,城市外的城市空間,請先確定你的空間屬性。
2、盡量的開放,而非封閉。城市樓盤,回家就是休息,營造自我的小空間;郊區(qū)樓盤,回家就是玩耍,必須開放社區(qū),甚至將住宅成為景點的一部分,以讓人們能夠更多的接觸以及創(chuàng)造更多的游玩方式。
3、將城市生活的習(xí)慣要移植過去。購物、家政等等都是淺層次的要求,要有“夜生活”,一個習(xí)慣夜生活的城市人,是難得在九點鐘就爬上床的。
4、重視群體性。如果不在開發(fā)過程中去調(diào)度群體性需求,購房者在入駐以后靠自己的微薄力量,更難調(diào)動群體性。
5、忘掉城市樓盤開發(fā),城市里只做開發(fā),只需要重視建筑形態(tài),因為城市樓盤已經(jīng)有整個城市當作大環(huán)境配套。做開發(fā)郊區(qū)樓盤,只談別墅和宅院或者山莊等建筑形態(tài),勢必敗北。
6、將你的樓盤成為大環(huán)境的一部分。根據(jù)地塊所在區(qū)域的屬性,來審視產(chǎn)業(yè)鏈條。審視清楚以后,你發(fā)現(xiàn)你做的有可能不是房地產(chǎn),而是旅游房地產(chǎn)。
7、最后一點,如果你只考慮了建筑形態(tài),可能你會不明不白的成功,也可能不明不白的失敗。