探討商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)缺的是經(jīng)驗(yàn)還是責(zé)任心？

　　每個(gè)行業(yè)的從起步到發(fā)展，從發(fā)展到穩(wěn)健，都難免會(huì)有個(gè)魚龍混雜的過程。但我們可以相信的是，這僅僅只是一個(gè)過程而已，它的最終結(jié)果，是引導(dǎo)這個(gè)行業(yè)走向健康、成熟與穩(wěn)健。前兩期我們圍繞“3·15”這個(gè)特殊的節(jié)點(diǎn)刊登了一些消費(fèi)者在買房的過程遇到的種種違規(guī)現(xiàn)象，報(bào)紙刊登在社會(huì)上引起強(qiáng)烈反響，編輯部也接到不少來電，有購(gòu)房者的咨詢電話，維權(quán)電話，也有某些開發(fā)商的打探電話，問問今年有沒有自己樓盤的投訴。綜合來看，各方還是比較重視誠(chéng)信這個(gè)詞。也正因?yàn)榇蠹抑匾暎覀冏鳛槊襟w更應(yīng)該起好輿論監(jiān)督作用，就地產(chǎn)誠(chéng)信方面的問題，進(jìn)行一次前所未有的系統(tǒng)梳理，力求挖出更深層次的問題與矛盾。

　　前兩次我們的注意力大多集中在住宅方面，本期我們換個(gè)角度，關(guān)注下我市的商業(yè)地產(chǎn)，有句俗話“一鋪養(yǎng)三代”，真的每個(gè)鋪?zhàn)佣际墙鹱訂幔吭鯓拥纳虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)才是成功呢？讓我們一起來探討一下。

　　商業(yè)地產(chǎn)成功的標(biāo)準(zhǔn)在于它的投資回報(bào)率

　　判斷商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)好壞最簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)就是看它的投資回報(bào)率。只有投資回報(bào)率高，才能升值。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：有人花100萬買商鋪投資回報(bào)率只有3%到4%，其實(shí)這樣的投資是很失敗的。算一算，按這樣的回報(bào)率，要花多少年才能收回成本，更何況大家投資商鋪是為了賺錢，或許終于等到賺錢的那天，你的商鋪又將面臨淘汰了。

　　但有些開發(fā)商到不這么認(rèn)為。他總是覺得他的物業(yè)升值了，就是投資很成功了。100萬的商鋪可以以120萬的價(jià)格賣出去，轉(zhuǎn)眼間不就賺了20萬嗎？其實(shí)實(shí)際并非如此，這樣一轉(zhuǎn)，投資回報(bào)率會(huì)更低，升值也只是一種假象。不否認(rèn)，商鋪和住宅有相通的地方，都會(huì)隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的前行、城市的發(fā)展等因素升值，但仔細(xì)分析兩者還是有區(qū)別的，投資商鋪不同于投資住宅，它不僅形式復(fù)雜，而且風(fēng)險(xiǎn)更高。商業(yè)地產(chǎn)的前提條件是商鋪在運(yùn)營(yíng)中是能賺一定的錢，如果不能賺錢或是根本就開不了業(yè)，所謂的物業(yè)增值又增在哪里，就算增了，有人會(huì)接手嗎，有時(shí)你就是賠本人家都不會(huì)要。而住宅只要你比市價(jià)便宜點(diǎn)肯定會(huì)有人買，住宅的房子反正買來是居住的。所以說住宅與商鋪的性質(zhì)是不一樣的。

　　在這里，我們不說大道理，就舉簡(jiǎn)單例子說事，鹽瀆板塊位置不錯(cuò)吧，現(xiàn)在買這個(gè)區(qū)域的房子，沒有一定錢以及一定關(guān)系，還真難買到，而就在這個(gè)區(qū)域的的中心，有一個(gè)很大的商業(yè)項(xiàng)目，啟動(dòng)至少五、六年了吧，現(xiàn)在依然冷冷清清，有的店面都換好幾個(gè)老板了，一會(huì)飯店，一會(huì)茶座到最后都沒有興的起來，要談物業(yè)增值這里肯定是大幅增值，但這樣的店鋪真的讓你買，你會(huì)買嗎？別說是一鋪養(yǎng)三代了，就是養(yǎng)自己都?jí)騿?，除非你的眼光更?dú)到一點(diǎn)。

　　買商鋪的消費(fèi)者基本都是用來做投資的，只有投資回報(bào)率高了才會(huì)真正增值，否則人為的炒作都是假象。市場(chǎng)上就有很多人被開發(fā)商蒙蔽了雙眼，由開發(fā)商在做幕后推手。目前，在我們市場(chǎng)上也有一些商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)商用概念把它包裝得很漂亮，甚至請(qǐng)來國(guó)內(nèi)外專家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行肯定，就這樣一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)操作手法，使很多投資者趨之若鶩，甚至愿意連夜排隊(duì)搶購(gòu)。

　　商業(yè)地產(chǎn)要想成功，后期運(yùn)營(yíng)更為重要

　　“商業(yè)不是修建起來的，不是一個(gè)房子、一個(gè)綜合體就算商業(yè)了，它真正是靠運(yùn)營(yíng)出來的。”張先生投資失敗的原因就是所買的鋪位沒有運(yùn)營(yíng)成功。

　　一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的成功離不開以下條件：擁有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格和商品，還有高素質(zhì)的管理經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和穩(wěn)定的商品渠道。面對(duì)如此多企業(yè)和資金準(zhǔn)備涌向商業(yè)地產(chǎn)，一些業(yè)內(nèi)人士警告，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有質(zhì)的區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期投入大，如果沒有雄厚實(shí)力的支撐難以為繼，只要守得住商業(yè)項(xiàng)目就成功了一半。

　　首要是商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式問題。市區(qū)某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為，不能用做住宅的思維方式做商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樗皇呛?jiǎn)單的買賣以及租賃關(guān)系。他認(rèn)為項(xiàng)目的定位、業(yè)態(tài)分布、營(yíng)運(yùn)管理每一環(huán)節(jié)都不可忽略，簡(jiǎn)而言之：一是既要有前期深思熟慮的規(guī)劃，又要有執(zhí)行過程的延續(xù)性，同時(shí)更要有后續(xù)調(diào)整的連續(xù)性;二是要著重處理好項(xiàng)目利益與商戶經(jīng)營(yíng)利益的關(guān)系，經(jīng)營(yíng)者要對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有一定的控制能力;三是既有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)性，更有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)性。

　　其次是人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)?？v觀我市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷史“更多是慘痛的教訓(xùn)”。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否能夠成功，光靠一些概念炒作或是專家評(píng)定，肯定是不行的。由于商業(yè)地產(chǎn)比較復(fù)雜，有豐富經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)商是項(xiàng)目成功的一個(gè)重要條件，更重要的是開發(fā)運(yùn)營(yíng)商必須有極強(qiáng)的責(zé)任心。而對(duì)于那些抱有“賺一票就走”、“房子好不好無所謂，要賺就賺夠”、“業(yè)主算個(gè)×××”心態(tài)的企業(yè)而言，我們也可以提個(gè)小小的醒：他們其實(shí)也給自己的未來悲劇埋下了伏筆。“出來混，早晚都是要還的”，唯有從最本質(zhì)的角度，腳踏實(shí)地認(rèn)認(rèn)真真做好產(chǎn)品本身，并且誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，才可能真正成就“大事”。淺層次的質(zhì)量問題為承諾不兌現(xiàn)、提前收費(fèi)等問題。深層次的房?jī)r(jià)與品質(zhì)不符，銷售過程中信息不對(duì)稱，開發(fā)商炒作蒙騙消費(fèi)者等等。這些不管是淺層次還是深層次的問題，如果不妥善解決，會(huì)加劇供需雙方矛盾，阻礙市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　其實(shí)總結(jié)一下每年的“3·15”，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的投訴并不多，不是這個(gè)方面沒有問題，只是這些問題隱藏的比較深，在短時(shí)間內(nèi)很難發(fā)現(xiàn)。但我們必須要提醒廣大的投資者，投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)性還是比較大的，如果想投資，必須經(jīng)過深入地市場(chǎng)調(diào)查，最好請(qǐng)懂行的人參謀一下，這樣會(huì)更加穩(wěn)妥一點(diǎn)。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)管理

　　商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營(yíng)管理

　　隨著現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，能夠在變化莫測(cè)的商業(yè)大潮中屹立不倒的成功商業(yè)項(xiàng)目，無一不是經(jīng)過理性而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃而來的。除了以Shopping Mall為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)之外，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理是當(dāng)前人們最關(guān)心的問題。

　　運(yùn)用國(guó)際運(yùn)營(yíng)理念，營(yíng)造一個(gè)適合于本土化運(yùn)營(yíng)的國(guó)際商業(yè)運(yùn)作管理模式，不僅能為消費(fèi)者構(gòu)建一個(gè)良好的購(gòu)物、娛樂、休閑環(huán)境，更為經(jīng)營(yíng)者、投資者們打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的財(cái)富平臺(tái)。

　　商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵 —— 統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理

　　運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理模式的運(yùn)用，其實(shí)際意義就是旨在把投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者三者結(jié)成利益共同體。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中逐漸蛻變，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性，就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠(chéng)合作，在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開展整齊劃一的經(jīng)營(yíng)管理工作。這一經(jīng)營(yíng)管理又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運(yùn)營(yíng)管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等等。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，但其運(yùn)營(yíng)管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。

　　經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的收入主要來源于商戶的租金。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是幫助商戶創(chuàng)造收入，提高每一平米商業(yè)面積的賺錢能力，這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。換句話說，大型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期成功與否的保證，成功的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)就是一個(gè)關(guān)鍵。

　　商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理即要做到四個(gè)方面的內(nèi)容的統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理（立足長(zhǎng)遠(yuǎn)）、統(tǒng)一營(yíng)銷（廣告宣傳等）、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。每一個(gè)成功的購(gòu)物中心，都以一個(gè)真正Mall的理念來運(yùn)營(yíng)，必定遵循購(gòu)物中心的特點(diǎn)。廣州天河城能成為中國(guó)第一個(gè)賺錢的Mall，其成功運(yùn)營(yíng)就是很好的例子，除了選址成功外，最重要的就是遵循購(gòu)物中心的特點(diǎn)，開發(fā)商自營(yíng)了主力百貨———天貿(mào)南大-天河百貨?！八膫€(gè)”統(tǒng)一的好處是便于解決規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商的難題，并且能夠提高非主力店的租金收入。

　　雖然運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，但在運(yùn)營(yíng)管理之前，要確保一個(gè)項(xiàng)目完美順利地開發(fā)、進(jìn)展，則要完全歸功于科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查、規(guī)劃選址、準(zhǔn)確的定位和長(zhǎng)期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個(gè)成功商業(yè)項(xiàng)目后期順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。

　　商業(yè)地產(chǎn)順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ) —— 完美的規(guī)劃與招商

　　一、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的目的是對(duì)地塊的價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析，并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。但是，從市場(chǎng)調(diào)查和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。

　　二、合理準(zhǔn)確的選址要求

　　國(guó)外Mall一般選址郊區(qū)，其原因是：首先，市中心地價(jià)昂貴；其次，市中心物業(yè)大多屬于私人所有（系永久產(chǎn)權(quán)），拆遷賠償?shù)姆烧系K和經(jīng)濟(jì)成本令人生畏；再次，人們已經(jīng)完全接受了在市區(qū)工作、在郊區(qū)生活的模式；此外，極高的私車擁有率和四通八達(dá)的路網(wǎng)為郊區(qū)MALL提供了巨大客流。

　　但國(guó)內(nèi)的情況則完全不一樣，以廈門為例，現(xiàn)有的Mall包括世貿(mào)商城、SM商業(yè)城、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)和羅賓森廣場(chǎng)無一例外均設(shè)在市區(qū)，真正的郊區(qū)Mall極為少見。

　　可以說，在國(guó)內(nèi)Mall的選址往往必須同時(shí)具備以下三個(gè)條件，一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，最好處于新城區(qū)與老城區(qū)的過渡區(qū)域；二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體；三是交通便利，有充足的停車位。

　　三、準(zhǔn)確的定位

　　Shopping Mall最顯著的特征一是大，占地面積和建筑面積大，建筑格局大；二是多，行業(yè)多，店鋪多，功能多，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度齊全；三是廣，商品組合的廣、寬、深度都極高，其中商品寬度主要靠大賣場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)，深度主要靠專賣店來實(shí)現(xiàn)。

　　為了實(shí)現(xiàn)“全員、一站式、一次性購(gòu)足”的目標(biāo)，MALL需通過設(shè)置大型百貨、超市及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂場(chǎng)所、文化廣場(chǎng)、餐飲店等覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客，再輔以專業(yè)店針對(duì)消費(fèi)者各色需求，其間穿插各類特色店以吸引旅游購(gòu)物者。正緣于這些特點(diǎn)，容易讓人產(chǎn)生“無主題經(jīng)營(yíng)”的感覺。從營(yíng)銷的角度講，主題是一種基于STP（特定目標(biāo)市場(chǎng)）選擇后的特色定位，由于對(duì)商圈內(nèi)消費(fèi)者進(jìn)行了細(xì)分，它必然會(huì)排斥一部分消費(fèi)者，這似乎與MALL的消費(fèi)者全覆蓋特征相悖。

　　事實(shí)上，Mall的一些基本特征無法容忍對(duì)特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過多的排斥。以一座20萬平方米的Mall為例，要維持其商業(yè)經(jīng)營(yíng)每平方米需要大約10000元的銷售額，這樣一年就是20億元，每天平均500萬元以上，如果單客交易金額為100元，則每天需要客流量5萬人以上！如果對(duì)商圈消費(fèi)者細(xì)分過度，是難以支撐Mall這個(gè)龐然大物的。

　　而缺乏主題，又難以產(chǎn)生足夠的吸引力，難以將自身與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)隔開來。在主題的選擇上，兩種極端路徑間必然有一個(gè)適宜的權(quán)衡。Mall的STP目標(biāo)市場(chǎng)選擇，其主力的核心目標(biāo)顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。一個(gè)區(qū)域的消費(fèi)層次和收入水平基本上是正態(tài)分布的，即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少，中間消費(fèi)群才是支撐區(qū)域消費(fèi)的主力，他們的精神、物質(zhì)需求和文化、價(jià)值取向構(gòu)成了Mall主題的內(nèi)涵。

　　四、全程有序良好的招商工作

　　在完成了項(xiàng)目整體的規(guī)劃后，當(dāng)經(jīng)過準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)而確立了項(xiàng)目的選址和恰當(dāng)又有自身特色的定位后，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)就開始在有步驟地具體工作中得到落實(shí)，項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)便在“統(tǒng)一”中得以保障。

　　統(tǒng)一的招商能夠協(xié)調(diào)好開發(fā)商、投資者與經(jīng)營(yíng)者三者之間的關(guān)系，通過招商及承租戶結(jié)合來為后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。

　　在一個(gè)成功的Mall，每個(gè)承租戶的成功都是互相依賴的，而且會(huì)引導(dǎo)其他承租戶的成功的，這就是共生原理。為了維系這種共生關(guān)系，明發(fā)MALL必須整合各商家的事業(yè)項(xiàng)目，猶如經(jīng)營(yíng)一家事業(yè)體。所以，各商店是不能被分割出租的，必須整合為一，以免在經(jīng)營(yíng)管理上失去掌控的，要有如首席指揮家在編寫交響樂曲般地計(jì)劃各商店的配置。

　　成功的招租，對(duì)業(yè)主及管理者而言，其表現(xiàn)的是穩(wěn)定的收入來源。未出租空間對(duì)業(yè)主及管理者來說是沒有任何生產(chǎn)力的，而且還會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的凝聚力。愈少的店鋪，表示愈少的消費(fèi)者會(huì)被吸引，表示愈少的業(yè)績(jī)來源，表示愈少的收益。

　　經(jīng)營(yíng)不等同于運(yùn)營(yíng)，然而，統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)確是成功運(yùn)營(yíng)的最直接的體現(xiàn)。因?yàn)轫樌慕?jīng)營(yíng)可以產(chǎn)生利潤(rùn)，成功地運(yùn)營(yíng)就是使通過專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的管理，合理定租金的制定，贏得更長(zhǎng)久的回報(bào)，使整個(gè)MALL能持續(xù)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生豐厚回報(bào)，使開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者都能從項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)中長(zhǎng)期受益。

　　租金是購(gòu)物中心業(yè)主的主要收入來源，一般而言，制定租金策略時(shí)多從幾個(gè)方面來考慮，如商品業(yè)種、承租面積及面寬、位置及租店戶在整體策略中的角色等。

　　眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式是地產(chǎn)，但核心與靈魂還是商業(yè)運(yùn)營(yíng)。因此必須要有一個(gè)經(jīng)營(yíng)出色的團(tuán)隊(duì)來統(tǒng)一管理運(yùn)做，這就是統(tǒng)一開幕的重要性。聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行全程經(jīng)營(yíng)管理。

　　一、統(tǒng)一的招商管理

　　統(tǒng)一的招商管理是按照制定的招商準(zhǔn)則，購(gòu)物中心的商業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、統(tǒng)一招商，并對(duì)所有招來的商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理。在招商中注意維護(hù)和管理好各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)比例；維護(hù)項(xiàng)目整體的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象；并使其后期經(jīng)營(yíng)間，能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)；以超強(qiáng)人氣主力商家的引進(jìn)和合理布局來保障人流；通過自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃等恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)方式的靈活選擇，放水養(yǎng)魚，使從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光為商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件；購(gòu)買者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者的利益大捆綁，確保商業(yè)持續(xù)繁榮。國(guó)外的Mall一般采取完全出租經(jīng)營(yíng)的方式，便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，長(zhǎng)期受益。而國(guó)內(nèi)大都采取了將主力店的位置留下來出租，其他的商鋪出售的方式。國(guó)內(nèi)的廣州天河城、廈門SM商業(yè)城也采用只租不售的形式，均比較成功。

　　二、統(tǒng)一的營(yíng)銷管理

　　對(duì)于統(tǒng)一的營(yíng)銷（廣告的宣傳等），是建立對(duì)整個(gè)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一營(yíng)銷管理，是進(jìn)行一項(xiàng)精細(xì)化的管理工作。進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳，有步驟有計(jì)劃的實(shí)行推廣計(jì)劃、落實(shí)媒體計(jì)劃。通過公關(guān)宣傳和形象策劃，使商場(chǎng)的知名度大大提高的同時(shí)，有效的聯(lián)合各商家進(jìn)行利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的促銷宣傳和各類吸引的活動(dòng)，使統(tǒng)一的主題和定位更加鮮明突出，整體促銷廣告更具有整體性和形象性，最終促進(jìn)商品的銷售。

　　三、統(tǒng)一的服務(wù)管理

　　成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)更需要對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù)，這個(gè)服務(wù)需要從大處涵蓋，從小處精耕。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理的實(shí)際行動(dòng)中。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品牌與特色來。

　　四、統(tǒng)一的物業(yè)管理

　　商業(yè)地產(chǎn)中的統(tǒng)一物業(yè)管理，是按照相關(guān)服務(wù)合同，對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。具體包括商場(chǎng)建筑及附屬設(shè)施，設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及維修管理，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理，安全保衛(wèi)管理，廣告管理和租賃管理等等。

　　如何繼續(xù)保持商業(yè)項(xiàng)目本身的內(nèi)、外形象，保持與所有簽約商戶的既對(duì)立又融洽和諧統(tǒng)一的關(guān)系，并注意與自身的經(jīng)營(yíng)定位、目標(biāo)市場(chǎng)多數(shù)顧客群體保持吻合協(xié)調(diào)，既是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)后經(jīng)營(yíng)管理的新難題又是對(duì)顧客和商戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新開始。因此，通過“統(tǒng)一招商規(guī)劃、統(tǒng)一營(yíng)銷推廣、統(tǒng)一監(jiān)督服務(wù)、統(tǒng)一物業(yè)管理”來實(shí)現(xiàn)整體運(yùn)營(yíng)，與廣大業(yè)主利益捆綁，降低投資者經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就顯得更為重要和急迫。

篇3：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)拓荒:寶龍商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)拓荒：寶龍商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)≠商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，在過去幾年的樓市發(fā)展浪潮中，中國(guó)的開發(fā)商們已經(jīng)逐漸明白了這個(gè)公式的涵義，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的追求也由最初的狂熱變?yōu)槔潇o，很多中小開發(fā)企業(yè)退出這個(gè)游戲圈。不過，亂世自出英雄，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正在慢慢轉(zhuǎn)變，商業(yè)運(yùn)營(yíng)職能日臻成熟，萬達(dá)與寶龍就是兩個(gè)例子。

　　萬達(dá)集團(tuán)向運(yùn)營(yíng)商華麗轉(zhuǎn)身的故事已經(jīng)眾所周知，寶龍集團(tuán)卻由于轉(zhuǎn)型剛起步而稍顯低調(diào)。與萬達(dá)類似，寶龍集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全由本公司自行開發(fā)、運(yùn)營(yíng)，總體上保持7：3的租售比例，即七成物業(yè)自己持有出租，三成物業(yè)賣出，并培育了寶龍樂園、康城奧特萊斯、食全食美餐飲店等自營(yíng)品牌。

　　那么，寶龍商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成效如何？近日，記者前往寶龍集團(tuán)總部城市福建省，考察了寶龍城市廣場(chǎng)運(yùn)作的基本面。

　　二次定位，理性調(diào)整業(yè)態(tài)比例

　　記者來到福州寶龍城市廣場(chǎng)時(shí)，正趕上二周年店慶。五層高的廣場(chǎng)天井內(nèi)，垂下一張印著可口可樂宣傳廣告的巨幅海報(bào)?！氨局苁强煽诳蓸反黉N周，像這樣的活動(dòng)幾乎每周都有，去年我們做了200多場(chǎng)。”福州寶龍商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理張繼民告訴記者。

　　從地下一層到五層，寶龍廣場(chǎng)充滿了各種業(yè)態(tài)的商業(yè)場(chǎng)所：游樂園、家樂福、國(guó)美電器、金逸電影院、小吃城、休閑美容中心、百貨商店……雖然室外陰雨連綿，廣場(chǎng)內(nèi)卻人山人海。記者在交談中得知，福州寶龍廣場(chǎng)的日常人流量達(dá)到3萬～4萬，雙休日高達(dá)7萬～8萬，而商鋪出租率也已突破94%.在出租情況最好的一樓，平均租金已從剛開業(yè)時(shí)的160元/平米上升到到300元/平米，比較好的位置已達(dá)600-700元/平米。

　　實(shí)際上，剛滿2歲的福州寶龍并不是走得一帆風(fēng)順，它在誕生之初就經(jīng)歷過一場(chǎng)磨難。20**年，張繼民剛到寶龍任職時(shí)，發(fā)現(xiàn)這里是滿城風(fēng)雨，一片亂象。原來，寶龍廣場(chǎng)在開業(yè)時(shí)為了達(dá)到80%以上的出租率，在招商時(shí)條件放得比較寬松，引進(jìn)了一些資質(zhì)較弱的商戶。這些商家在新樓盤里缺乏老客戶群，在三個(gè)月免租期過后，很難承擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力，還想繼續(xù)享受免租，在與集團(tuán)談判未果后，做出了一些極端的舉動(dòng)。

　　“我接任的時(shí)候正趕上鬧事*，當(dāng)時(shí)，我們成立了專門的應(yīng)對(duì)小組來解決問題?！睆埨^民說，“我們前后一共做了五件事：第一，調(diào)整我們的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；第二，幫助商家做市場(chǎng)宣傳和推廣活動(dòng)；第三，對(duì)廣場(chǎng)硬件設(shè)施進(jìn)行整改；第四，為處于整改區(qū)域的部分商戶減免1-3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)；第五，進(jìn)行二次定位和二次招商，調(diào)整業(yè)態(tài)?！?/p>

　　寶龍集團(tuán)開業(yè)之初，購(gòu)物類商鋪比重超過70%，經(jīng)過多次調(diào)整，目前購(gòu)物、休閑與餐飲的比例基本上達(dá)到了5：3：2的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。“我們先后引進(jìn)了地下一層的游樂場(chǎng)、浩沙健身，二樓的主力店由家居變?yōu)镵TV，休閑和餐飲的比重大大增加了?，F(xiàn)在，超市、百貨、休閑和餐飲多種業(yè)態(tài)強(qiáng)力互補(bǔ)，在不同時(shí)間段都能聚集人氣?！?/p>

　　怎樣讓商家有錢可賺？寶龍做了很多幫助商家宣傳推廣的活動(dòng)?！捌鸪跏俏覀兂鲑Y，請(qǐng)專業(yè)的推廣公司和演藝公司來幫助商戶宣傳，20**年以后，商家自付費(fèi)用的比例逐漸加大，現(xiàn)在的2周年店慶里，我們只投入了20萬，商家出資達(dá)100多萬，我們合力把人氣做旺，現(xiàn)在可口可樂、國(guó)美、家樂福、新華都等主力店每周輪流做活動(dòng)?！睆埨^民說。

　　目前，寶龍廣場(chǎng)絕大部分商家已實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益，至于出售的鋪面，剛開盤時(shí)每平米2萬多元，現(xiàn)在已經(jīng)飆升至4萬元。張繼民透露，今年有業(yè)主轉(zhuǎn)讓手中商鋪，價(jià)格已達(dá)到7萬元。

　　對(duì)于兩年來寶龍廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)歷，張繼民頗有感觸：“招商不足和業(yè)主鬧事幾乎是福州新開商業(yè)中心推廣初期遇到的困難焦點(diǎn)，在寶龍廣場(chǎng)，帶頭鬧事的就是那些經(jīng)營(yíng)能力較差、想要更多免租期的小商戶，而金逸電影院、家樂福等品牌一直堅(jiān)定地和我們站在一起。因此，商業(yè)地產(chǎn)要度過開業(yè)的挑戰(zhàn)，比拼的是開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念和招商實(shí)力。我們都是在不斷地調(diào)整和重新定位中摸索出一套管理方法，只有隨機(jī)應(yīng)變，才能與業(yè)主和消費(fèi)者共贏。”

　　持有物業(yè)與自營(yíng)品牌雙贏

　　“為了成功經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，目前我們自持商業(yè)物業(yè)的比重達(dá)保持在70%左右?！痹趯汖埣瘓F(tuán)總部廈門，集團(tuán)發(fā)展有限公司營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理林峰利告訴記者：“要是大量出售，就很難把控各種業(yè)態(tài)的比例。為了配合將來的IPO，我們今后自持物業(yè)的比重將逐漸上升至85%.”

　　不但自持物業(yè)，寶龍集團(tuán)還發(fā)展了多個(gè)自營(yíng)業(yè)態(tài)，組成五大連鎖體系：康城奧特萊斯、寶龍樂園、影城、食全食美及寶龍酒店旅游業(yè)，目前這些業(yè)態(tài)主要分布在青島、福州、鄭州等商城市。

　　自營(yíng)品牌是萬達(dá)城市廣場(chǎng)發(fā)展到第三代才悟出的道理。它們可以使開發(fā)商獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，配合城市廣場(chǎng)招商，并保證廣場(chǎng)業(yè)態(tài)的豐富，彌補(bǔ)招商不足空出的面積。

　　“青島城陽的大型室內(nèi)游樂場(chǎng)就是由我們自己運(yùn)營(yíng)的一個(gè)品牌，”林峰利說，“我們自己投入運(yùn)營(yíng)資金，購(gòu)買設(shè)備，制訂管理程序，在人才上，我們聘請(qǐng)國(guó)外有游樂場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的公司作為我們的顧問，或者幫助我們做經(jīng)營(yíng)和管理，現(xiàn)在我們已和韓國(guó)樂天達(dá)成合作?！?/p>

　　不但引進(jìn)韓國(guó)樂天的游樂場(chǎng)所管理理念，青島城陽游樂場(chǎng)的規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)思路也是效仿樂天。城陽商業(yè)項(xiàng)目共有四大部分：室內(nèi)大型游樂場(chǎng)，奧特萊斯品牌折扣中心，韓國(guó)樂天超市，以及集家居、美食等百貨的綜合體。而以游樂帶動(dòng)商業(yè)，正是前瞻性地學(xué)習(xí)了韓國(guó)樂天的運(yùn)營(yíng)模式，在國(guó)內(nèi)是首發(fā)實(shí)踐。

　　“城陽商業(yè)廣場(chǎng)游樂場(chǎng)偏向于青少年和時(shí)尚人群，以家庭為消費(fèi)單位，使各類消費(fèi)品伴隨消費(fèi)者成長(zhǎng)，培養(yǎng)他們固定的消費(fèi)習(xí)慣。由于商業(yè)業(yè)態(tài)全在室內(nèi)，不受氣候影響，一年四季都可以保證人流。”林峰利說。

　　大局視角，標(biāo)準(zhǔn)化降低成本

　　經(jīng)過幾年的擴(kuò)張，寶龍集團(tuán)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目已遍及廈門、福州、鄭州、太倉、青島、城陽、泰安、蚌埠、洛陽等十多個(gè)城市。寶龍集團(tuán)董事局主席許健康提出，各地城市廣場(chǎng)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，使開發(fā)運(yùn)營(yíng)成本降低20%.對(duì)此，林峰利闡釋說：“商鋪標(biāo)準(zhǔn)化與住宅標(biāo)準(zhǔn)化類似但又不完全相同。商業(yè)建筑在走廊、燈光、電氣暖、管道、層高和動(dòng)線等各種設(shè)計(jì)上都有很高的要求，以前第一代寶龍廣場(chǎng)在實(shí)際建設(shè)中會(huì)有一些失誤，不符合商家要求或人流動(dòng)線，一有改動(dòng)就要花上千萬費(fèi)用，因此第二代寶龍廣場(chǎng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)將向標(biāo)準(zhǔn)化靠攏，在規(guī)模、業(yè)態(tài)定位、建筑設(shè)計(jì)上都有新的標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到商家和我們自營(yíng)品牌的要求?！?/p>

　　寶龍城市廣場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)有助于節(jié)省成本，也有助于寶龍自持物業(yè)比重的提升?！拔覀兣c一些品牌商家有戰(zhàn)略合作協(xié)議，能提前了解他們的需要。另外，在建筑，承重等方面若能提前獲取有效資料，事先設(shè)計(jì)好藍(lán)圖，就能避免失誤。”

　　寶龍標(biāo)準(zhǔn)化城市廣場(chǎng)，簡(jiǎn)化運(yùn)作，降低成本，形成寶龍獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式。伴隨著城陽項(xiàng)目、泰安項(xiàng)目的奠基和熱銷，寶龍第二代城市廣場(chǎng)即將開啟新的運(yùn)營(yíng)時(shí)代。