商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)策劃心得3

　　商業(yè)地產(chǎn)——需要確保項(xiàng)目成功的系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策劃模式

　　*商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，一旦失敗，其影響有是多方面的，嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)，應(yīng)該是只許成功，不許失敗。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只要能夠立項(xiàng)，大多因?yàn)檫@些項(xiàng)目存在一定的商業(yè)價(jià)值，也就是說(shuō)都具有一定的地段優(yōu)勢(shì)。各自有各自的優(yōu)劣勢(shì)，只要我們把土地的價(jià)值發(fā)揮到最大，把劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是會(huì)成功的。

　　地產(chǎn)，顧名思義，就是要研究如何讓土地產(chǎn)出的更多。我們要研究的是土地的經(jīng)濟(jì)地理屬性，研究它的空間位置，我們常常看到位處同一條路上的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目卻有不同的表現(xiàn)，"冷熱不均"，其中一個(gè)十分重要的原因是對(duì)地段的理解不夠深入。

　　地段是地域文化、消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)覆蓋面等多種因素的客觀反映，這個(gè)地方所處的位置適合干什么，有多少商業(yè)用地，多少人口，周圍環(huán)境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會(huì)給項(xiàng)目找到清晰的定位。

　　*作為最早從事商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專家，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)策劃及類型的深刻認(rèn)識(shí)！

　　簡(jiǎn)單說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是需要精心策劃的，沒(méi)有策劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是注定走不長(zhǎng)遠(yuǎn)。目前在地產(chǎn)策劃營(yíng)銷界有三大類型。

　　第一種是以戰(zhàn)略策劃為主，屬于理論性研究機(jī)構(gòu)，善于宏觀分析和概念提煉，以思維超前著稱于世，但那些戰(zhàn)略方案客戶往往難以執(zhí)行.

　　第二種是以房地產(chǎn)銷售代理為主的實(shí)操性公司，善于具體的銷售代理業(yè)務(wù)和執(zhí)行層面的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)，以某一項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)受到業(yè)界的贊譽(yù)，但因?yàn)槿狈?yīng)有的高度，不能給與客戶一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的、系統(tǒng)的戰(zhàn)略指導(dǎo)。

　　第三種是近年來(lái)新生的所謂全程參與的策劃營(yíng)銷觀點(diǎn)，主張策劃?rùn)C(jī)構(gòu)從項(xiàng)目一開始就參與進(jìn)去，自始至終跟蹤服務(wù)。但全程策劃雖然是每個(gè)環(huán)節(jié)都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個(gè)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一，很難保證項(xiàng)目的成功。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功必須要有一個(gè)種創(chuàng)新的服務(wù)模式來(lái)保障。

　　*　大部分房地產(chǎn)開發(fā)商急切需要一個(gè)更好的模式來(lái)解決！而真正的營(yíng)運(yùn)實(shí)操高手還是在發(fā)展商的隊(duì)伍中，因?yàn)橹挥兴麄儾攀亲盍私獗旧眄?xiàng)目的實(shí)操者！

　　任何問(wèn)題都不是絕對(duì)的，確保成功也是相對(duì)的。房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策劃模式將會(huì)提供有效的保障。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策劃的優(yōu)勢(shì)分析

　　運(yùn)營(yíng)策劃是從全局高度考慮，從后期是否能永續(xù)經(jīng)營(yíng)與持續(xù)發(fā)展入手，先考慮項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)與持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)期戰(zhàn)略，再根據(jù)總體戰(zhàn)略要求與部署，提出系統(tǒng)的確實(shí)可行的解決方案，最后在項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行整體統(tǒng)籌運(yùn)作。

　　運(yùn)營(yíng)策劃與全程策劃等其他模式的區(qū)別在于：在實(shí)操中，由于很多策劃公司沒(méi)足夠的資源與專業(yè)支撐，其所謂全程策劃僅限于表面化的參與，在某些專業(yè)領(lǐng)域僅停留在膚淺層次上，根本無(wú)法給開發(fā)商以建設(shè)性的指導(dǎo)。所以由于自身專業(yè)的限制，全程策劃根本無(wú)法保障策劃的真正成功。

　　由于運(yùn)營(yíng)策劃一開始就考慮到后期經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，極大控制和避免了項(xiàng)目策劃帶來(lái)的不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，克服了“戰(zhàn)略策劃不能落地，戰(zhàn)術(shù)策劃沒(méi)有高度，全程策劃沒(méi)有深度”的缺陷與弊端。所以，運(yùn)營(yíng)策劃的核心是系統(tǒng)性推動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)的創(chuàng)新與變革，不僅能為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)提供系統(tǒng)的量身定做的策略供應(yīng)和解決問(wèn)題之道，同時(shí)，還能成為開發(fā)商的后續(xù)經(jīng)營(yíng)與管理提供策略支持與人力支持。

　　運(yùn)營(yíng)策劃服務(wù)模式吸收“戰(zhàn)略策劃、營(yíng)銷策劃、全程策劃”三者精華，并實(shí)現(xiàn)了三者的完美結(jié)合，其核心優(yōu)勢(shì)在于兼收并蓄的綜合性與包容性。其價(jià)值有三：

　　1、是使戰(zhàn)略策劃更具有執(zhí)行度。

　　2、是使戰(zhàn)術(shù)策劃也就是營(yíng)銷策劃更具有高度。

　　3、是使全程策劃更具有深度。

　　因此，我認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)策劃服務(wù)模式：

　　比起戰(zhàn)略策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略策劃將會(huì)更具實(shí)操性；

　　比起營(yíng)銷代理策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的營(yíng)銷策劃將會(huì)更具前瞻性；

　　比起全程策劃將會(huì)更具可朔性。

　　最近的營(yíng)銷概念很多，但各有長(zhǎng)處與弊端，比如：大營(yíng)銷的執(zhí)行力不足；整合營(yíng)銷的面面俱到、沒(méi)有側(cè)重；實(shí)效營(yíng)銷的高度不夠等等。所以，我們認(rèn)真研究了各種營(yíng)銷手法后，提出了運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷的模式，這種運(yùn)營(yíng)模式融合了各種營(yíng)銷的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)克服了它們的弊端。

　　如上所言，就是把運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷理念貫徹到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的始終，延展到房地產(chǎn)開發(fā)的客戶、產(chǎn)品、服務(wù)、價(jià)格、品牌、網(wǎng)絡(luò)、組織、資源等全方位的細(xì)節(jié)中，把項(xiàng)目策劃與企業(yè)管理過(guò)程中的每項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)都納入運(yùn)營(yíng)策劃范疇。

　　在運(yùn)作過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，協(xié)助開發(fā)商量身訂做一套系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)體系，以保證項(xiàng)目的銷售率、企業(yè)的品牌度以及合同的執(zhí)行率。

　　運(yùn)營(yíng)策劃強(qiáng)調(diào)一切圍繞運(yùn)營(yíng)而服務(wù)！我們把房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)分為項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)和企業(yè)總體運(yùn)營(yíng)兩部分，而其他運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)都必須圍繞這兩部分而展開，具體而言，就是市場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)、合作伙伴運(yùn)營(yíng)、組織管理運(yùn)營(yíng)、品牌管理運(yùn)營(yíng)、營(yíng)資本融資運(yùn)營(yíng)和資源整合運(yùn)營(yíng)都必須圍繞項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)和企業(yè)總體運(yùn)營(yíng)而服務(wù)，我們稱這種體系是太陽(yáng)系式的立體服務(wù)體系。所以，運(yùn)營(yíng)策劃模式?jīng)Q定了我們的服務(wù)將是一個(gè)系統(tǒng)的服務(wù)，深度的服務(wù)。

　　在項(xiàng)目策劃中，總結(jié)了一套服務(wù)理念，或稱其為策劃方法：即嚴(yán)格遵循運(yùn)營(yíng)核心、市場(chǎng)至上、戰(zhàn)略先行、戰(zhàn)術(shù)制勝、營(yíng)銷創(chuàng)新、執(zhí)行變現(xiàn)的策劃流程。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)策劃心得4

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)策劃心得4

　　新的運(yùn)營(yíng)模式的內(nèi)容及意義

　　根據(jù)多個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐，在一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中抓好五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，我們成為5M運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)：

　　第一個(gè)M是市場(chǎng)（Market），即任何一個(gè)項(xiàng)目策劃首先必須從市場(chǎng)入手，調(diào)查市場(chǎng)、跟蹤市場(chǎng)的有效辦法，能夠動(dòng)態(tài)的跟蹤市場(chǎng)。

　　第二個(gè)M是產(chǎn)品（Manufacture），是建立在目標(biāo)市場(chǎng)特征與目標(biāo)客戶偏好基礎(chǔ)上的差異化產(chǎn)品。

　　第三個(gè)M是策略（Mind），即系統(tǒng)性、針對(duì)性的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)。

　　第四個(gè)M是資金（Money），要處理好在項(xiàng)目開發(fā)融資和銷售資金回流問(wèn)題，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資采取“點(diǎn)殺車”，我們服務(wù)的不少的企業(yè)遇到了這樣的問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)策劃將會(huì)指導(dǎo)這些企業(yè)怎樣解決這些問(wèn)題。

　　第五個(gè)M是管理（Management），尤其是商業(yè)地產(chǎn)，后期的經(jīng)營(yíng)管理是實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)的根本保證。

　　* 新的運(yùn)營(yíng)模式具有的意義

　　新的游戲規(guī)則，需要新的策劃思想和方法。在商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代，科學(xué)的策劃觀主導(dǎo)行為和結(jié)果，那種片面追求轟動(dòng)效應(yīng)，大造聲勢(shì)、習(xí)慣于轟轟烈烈的做法往往紅極一時(shí)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)作用不大。不象住宅地產(chǎn)，一個(gè)新的居住概念，刺激起人們的消費(fèi)沖動(dòng)，房子賣出去了，業(yè)主住進(jìn)來(lái)了，商品的價(jià)值和使用價(jià)值就都實(shí)現(xiàn)了。因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)的命脈，地產(chǎn)開發(fā)只不過(guò)為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造骨架。

　　商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平是看不見(jiàn)的手，而它卻是決定一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目永續(xù)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)在動(dòng)力。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，前期開發(fā)只是向預(yù)期的市場(chǎng)努力，而進(jìn)入經(jīng)營(yíng)是迎接市場(chǎng)檢驗(yàn)的真正開始。

　　商業(yè)地產(chǎn)有一句名言："開業(yè)是問(wèn)題的開始"，而能夠解決問(wèn)題的恰恰是管理團(tuán)隊(duì)。管理團(tuán)隊(duì)不但要有專業(yè)知識(shí)，還要有靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力。

　　商業(yè)地產(chǎn)——開發(fā)商要完成“角色剝離”或“角色轉(zhuǎn)換”

　　作為營(yíng)運(yùn)策劃部門，一定要持續(xù)地參與商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。

　　商業(yè)項(xiàng)目關(guān)鍵在于后期管理，沒(méi)有一個(gè)全面系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)策劃，很容易導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)上的失敗。這主要是因?yàn)槟壳按蠖鄶?shù)的商業(yè)開發(fā)商都是住宅開發(fā)商出身，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面并不專業(yè)，按照以往簡(jiǎn)單商業(yè)配套物業(yè)的開發(fā)思路進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，自然難以適應(yīng)現(xiàn)在的商業(yè)發(fā)展需要。

　　另外還有一種情況，雖然商場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)能適應(yīng)市場(chǎng)需求，銷售情況也相當(dāng)不錯(cuò)；然而在真正進(jìn)入開業(yè)經(jīng)營(yíng)，由于開發(fā)商缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制力，致使日后經(jīng)營(yíng)完全由散戶自身調(diào)節(jié)，結(jié)果項(xiàng)目發(fā)展與開發(fā)商當(dāng)初的設(shè)想相差甚遠(yuǎn)，經(jīng)營(yíng)狀況也會(huì)發(fā)生偏差。

　　因此，作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策劃，一邊要參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理；一邊要研究商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)策略與技巧，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)方案的制定和每個(gè)環(huán)節(jié)的把控，培養(yǎng)出一支具有項(xiàng)目管理能力的團(tuán)隊(duì)。

　　其中問(wèn)題的關(guān)鍵就在于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)完成后，在后期經(jīng)營(yíng)中開發(fā)商的角色定位。

　　一種是角色的剝離，即開發(fā)商作為物業(yè)權(quán)屬人，退出經(jīng)營(yíng)舞臺(tái)，交給專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司去經(jīng)營(yíng)。

　　一種是角色的轉(zhuǎn)換，即由地產(chǎn)開發(fā)商變成商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理者。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策劃部門，要為企業(yè)不斷實(shí)現(xiàn)這種“角色剝離”或者是“角色轉(zhuǎn)換”。使一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商可以很好地協(xié)調(diào)自己作為"商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)人"和"最大的投資人"以及"管理者"這三種角色的關(guān)系。