商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究

　　從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成研究入手，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的特點(diǎn)，對現(xiàn)實(shí)中的幾種商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了理論分析，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營應(yīng)以商業(yè)為核心、資本為杠桿，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合，并從實(shí)證角度，以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式詮釋了該理論現(xiàn)實(shí)操作的可行性。

　　隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

　　本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)系統(tǒng)工程，并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手，結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐，從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究，并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成

　　本文認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗；地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體；資本運(yùn)營是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體構(gòu)成

　　根據(jù)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成，相應(yīng)的運(yùn)營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營商和資本運(yùn)營商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營中，可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營商的角色，并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營商的工作，這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的常用模式

　　地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

　　所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

　　從功能來講，地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段性行為，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)長期性行為，所以從這個(gè)角度上考慮，地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢，并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā)，然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位，具有先天優(yōu)勢。

　　萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢，通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本；通過耦合大型商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的內(nèi)在邏輯流程；在資本運(yùn)營上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營。

　　但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注，它們分別是:

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長、投資大的特點(diǎn)，以地產(chǎn)耦合商業(yè)，地產(chǎn)占主動對其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無益處，商業(yè)運(yùn)營商可能的變更對地產(chǎn)運(yùn)營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外，資本運(yùn)營未與商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合，在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。

　　萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運(yùn)營方面豐富的能力。

　　商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位

　　所謂商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營商除完成商業(yè)運(yùn)營外，還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃)，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是商業(yè)運(yùn)營，無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營，最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢:商業(yè)運(yùn)營商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運(yùn)營的成功提供良好基礎(chǔ)；商業(yè)運(yùn)營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性；資產(chǎn)運(yùn)營可與商業(yè)運(yùn)營耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營渠道和手段。

　　下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例，分析商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位的具體情況。

　　頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù)，融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營模式表現(xiàn)在以下幾方面:

　　地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展；近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的前端，直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合，占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址；用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合；在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制，獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

　　資本運(yùn)營:頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營模式。

　　總結(jié)頤高資本運(yùn)營模式，主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，建立完善開發(fā)商退出機(jī)制，完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào))；通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產(chǎn)投入；部分物業(yè)長期持有，通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益，物業(yè)增值，滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

　　頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

　　充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性，通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營在整體項(xiàng)目運(yùn)營的主導(dǎo)地位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營以商業(yè)運(yùn)營為核心；充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性；完善的退出機(jī)制，保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時(shí)，強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營對項(xiàng)目的主導(dǎo)作用；除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營模式外，還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營為載體的資產(chǎn)運(yùn)營，使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營更具有持續(xù)性；頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心，以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營。

　　頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對商業(yè)運(yùn)營商提出了新的要求，除商業(yè)運(yùn)營的領(lǐng)域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營的能力。

　　比較分析

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的資本運(yùn)營必須以地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營為載體，我國除商業(yè)銀行外的信托基金等形式的資本并不豐富，相關(guān)資本運(yùn)營獨(dú)立體的成熟尚需時(shí)日，走到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)位置尚需要一個(gè)過程，因此本文沒有對資產(chǎn)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的模式進(jìn)行分析。對萬達(dá)和頤高比較分析見表1。

　　本文從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成研究入手，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的模式和關(guān)鍵點(diǎn)，并主要對頤高商業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行了分析。本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于:從系統(tǒng)角度分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，以承擔(dān)主導(dǎo)地位的主體的區(qū)別為依據(jù)對目前的運(yùn)營實(shí)踐進(jìn)行的劃分；從構(gòu)成角度出發(fā)，認(rèn)為資本運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的重要構(gòu)成部分，同時(shí)也指出資本運(yùn)營僅僅是組成部分之一，需要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇合適資本運(yùn)營模式；商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營成功

的關(guān)鍵，事先耦合的紐帶是資本杠桿；商業(yè)運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心，對商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位的優(yōu)勢和操作進(jìn)行了分析。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)招商與管理顧問合同

　　商業(yè)地產(chǎn)招商及管理顧問合同

　　委托方:(以下簡稱甲方)

　　地址:

　　電話: 傳真:

　　受托方:(以下簡稱乙方)

　　地址:

　　電話: 傳真:

　　甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定,在平等、互利、自愿的原則下,經(jīng)友好協(xié)商,就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問、招商項(xiàng)目(暫定名,下同,可簡稱為該項(xiàng)目)一事,達(dá)成本合同。

　　1、雙方共識:

　　(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項(xiàng)目的整體招商及該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項(xiàng)目業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu),::其資格真實(shí)可信(執(zhí)照編號為: )。

　　(2)、乙方在對甲方負(fù)責(zé)的總原則下,竭誠為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問、招商顧問等服務(wù)。

　　2、合同標(biāo)的: 項(xiàng)目。該項(xiàng)目批準(zhǔn)用地規(guī)模為 平方米,折合 畝;規(guī)劃建筑面積為 平方米;土地使用權(quán)證號為 號。

　　3、委托事項(xiàng):甲方茲將其投資于 項(xiàng)目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問。

　　4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項(xiàng)目商業(yè)用房開業(yè)并正常運(yùn)營八個(gè)月為止。

　　5、委托內(nèi)容:指甲方委托乙方:

　　(1)、對該項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況和消費(fèi)水平、消費(fèi)能力進(jìn)行現(xiàn)場勘察和分析,并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定;

　　(2)、對該項(xiàng)目將要建造的建筑設(shè)計(jì)、實(shí)際施工進(jìn)行顧問、監(jiān)督,使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配;

　　(3)、對該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案,并具體實(shí)施;

　　(4)、對該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營管理方案,并負(fù)責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營管理公司;

　　(5)、為甲方提供一份以該項(xiàng)目為藍(lán)本,適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運(yùn)營手冊,以支持甲方未來可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供指南。

　　6、工作流程:

　　(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項(xiàng)目的招商、商業(yè)顧問成立項(xiàng)目組展開作業(yè)。

　　(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項(xiàng)目招商和商業(yè)顧問方案,并在提交方案時(shí)對方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實(shí)施,根據(jù)情況變化,甲方有權(quán)對方案提出調(diào)整要求。

　　(3)、乙方在對甲方負(fù)責(zé)的總原則下,全權(quán)開展招商及商業(yè)顧問工作。

　　(4)、具體工作流程:

　　A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工的顧問和監(jiān)督:由甲方確定設(shè)計(jì)方,并設(shè)立設(shè)計(jì)委托合同,甲方直接向設(shè)計(jì)方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中,審核、優(yōu)化設(shè)計(jì)具體方案,對相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見,使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方,并設(shè)立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)建筑施工過程中,按施工進(jìn)度表進(jìn)行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。

　　B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行:在該項(xiàng)目工程開工后,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)設(shè)立固定招商辦公場所,并成立該項(xiàng)目的具體營運(yùn)實(shí)體。乙方負(fù)責(zé)對該項(xiàng)目作細(xì)分計(jì)劃,并設(shè)立招商,招租的具體價(jià)格策略,派駐專業(yè)招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場,開展具體品牌招商工作。

　　C、開業(yè)準(zhǔn)備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)獲得購物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書。乙方負(fù)責(zé)以下內(nèi)容:

　　1)、運(yùn)營手冊的編制、制作;

　　2)、協(xié)助甲方進(jìn)行經(jīng)營管理公司人員的招聘、培訓(xùn);

　　3)、協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心維護(hù)、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立;

　　4)、協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心財(cái)務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問、培訓(xùn);

　　至此,乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實(shí)體,已具充分能力獨(dú)立管理、運(yùn)作。

　　D、試營業(yè)、www.fdcew.com開張及開業(yè)后的日常管理:設(shè)定的正式開業(yè)日期前60天,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)對該項(xiàng)目購物中心的日常管理。乙方負(fù)責(zé)對上述三個(gè)階段的績效進(jìn)行總結(jié),并向甲方提供總結(jié)報(bào)告,并協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心的日常管理,提出修正意見。

　　7、服務(wù)內(nèi)容:指乙方服務(wù)甲方:

　　(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計(jì)

　　A、市場調(diào)查

　　1)、消費(fèi)力

　　2)、商品結(jié)構(gòu)

　　3)、競爭對手

　　4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例

　　B、設(shè)計(jì)委托書

　　1)、設(shè)備、器材

　　2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施

　　3)、廣告、展覽位

　　4)、庫房、辦公

　　C、實(shí)施設(shè)計(jì)和調(diào)整

　　(2)、運(yùn)營手冊及管理架構(gòu)

　　A、合同體系

　　1)、自營部分

　　采購框架合同,采購條件

　　代銷合同

　　供應(yīng)商文件管理

　　批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同

　　2)、租賃、物業(yè)部分

　　租賃合同

　　委托物業(yè)服務(wù)合同

　　1.餐飲類

　　2.商鋪類

　　安全保障手冊

　　3)、扣率部分

　　合同

　　服務(wù)規(guī)范承諾

　　4)、內(nèi)部部分

　　人事:勞動合同、員工手冊

　　跨執(zhí)照合作合同

　　與地主方關(guān)系合同

　　管理執(zhí)行委員會合同

　　財(cái)務(wù)體系(按執(zhí)照個(gè)體劃分)

　　人事結(jié)構(gòu)、招聘計(jì)劃和培訓(xùn)

　　臨時(shí)結(jié)構(gòu)

　　長期結(jié)構(gòu)

　　管理運(yùn)營手冊

　　各級管理職責(zé)

　　運(yùn)營總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)

　　采購經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理

　　樓層經(jīng)理、市場發(fā)展經(jīng)理、財(cái)務(wù)部門經(jīng)理

　　主管級

　　高級員工

　　員工

　　作業(yè)指導(dǎo)書

　　庫存管理

　　收貨

　　倉儲

　　損耗

　　盤點(diǎn)

　　調(diào)整

　　收銀管理

　　應(yīng)收

　　銀行往來

　　備用金

　　折扣

　　人事、培訓(xùn)管理

　　招聘

　　福利、工資

　　培訓(xùn)

　　員工手冊

　　勞動團(tuán)體

　　保安管理

　　警報(bào)、監(jiān)控系統(tǒng)功能

　　應(yīng)急手冊

　　保險(xiǎn)手冊

　　工程、維修管理(不同功能區(qū)域)

　　市場、開發(fā)、客戶服務(wù)管理

　　價(jià)格體系管理

　　單證設(shè)計(jì)

　　報(bào)表體系

　　(3)、招商執(zhí)行

　　A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式

　　B、配合意向書、宣傳冊

　　C、招商會

　　D、招商執(zhí)行

　　E、招商價(jià)格、招商周期

　　8、委托費(fèi)用:

　　(1)、商業(yè)顧問委托費(fèi)用:

　　A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目商業(yè)顧問的費(fèi)用為人民幣 元整(小寫: 元RMB)。

　　B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法:

　　本合同簽訂后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB);

　　該項(xiàng)目開工后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣 萬元整(小寫:

　　元RMB);

　　該項(xiàng)目開業(yè)后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣 萬元整(小寫:

　　元RMB);

　　該項(xiàng)目開業(yè)八個(gè)月后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB)。

　　(2)、招商委托費(fèi)用:

　　A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目招商的費(fèi)用按該項(xiàng)目 計(jì)提。

　　B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法:

　　1)、招商的費(fèi)用結(jié)算前提為達(dá)到招商業(yè)績考核的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2)、招商的費(fèi)用按以下四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別結(jié)算:

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在3個(gè)月內(nèi)取得30%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在6個(gè)月內(nèi)取得60%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在9個(gè)月內(nèi)取得90%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);

　　本合同約定的委托期限到期后五個(gè)工作日內(nèi)。

　　3)、雙方協(xié)商一致,該項(xiàng)目單戶成功招商的定義為:

　　9、雙方權(quán)利和義務(wù):

　　(1)、甲方權(quán)利和義務(wù):

　　1)、甲方權(quán)利:

　　A、審核乙方提供的各相關(guān)方案,提出修改意見和乙方進(jìn)行磋商,確定其方案并得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實(shí)施;

　　B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進(jìn)入甲方帳戶,招商定金由甲方現(xiàn)場財(cái)務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù);

　　C、享有乙方開展該項(xiàng)目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利;

　　D、擁有乙方與該項(xiàng)目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán);

　　E、有權(quán)隨時(shí)檢查乙方的工作,對乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評估,并根據(jù)評估結(jié)果的優(yōu)劣對乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰,獎(jiǎng)懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績情況決定。

　　2)、甲方義務(wù):

　　A、向乙方提供該項(xiàng)目的相關(guān)合法文件;

　　B、承擔(dān)該項(xiàng)目的廣告宣傳費(fèi)用,并提供乙方固定的辦公場所,承擔(dān)相應(yīng)辦公費(fèi)用;

　　C、授權(quán)指定專業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人,指定聯(lián)系人為: ;

　　D、根據(jù)本合同約定,按時(shí)支付乙方服務(wù)費(fèi)用。

　　(2)、乙方權(quán)利和義務(wù):

　　1)、乙方權(quán)利:

　　A、根據(jù)本合同約定,按時(shí)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用;

　　B、每周與甲方召開工作例會,專題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。

　　2)、乙方義務(wù):

　　A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問;

　　B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項(xiàng)目的相關(guān)方案供甲方審核,經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實(shí)施;

　　C、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目招商過程中的各項(xiàng)日常管理工作;

　　D、承擔(dān)該項(xiàng)目乙方派駐人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、住宿等相關(guān)費(fèi)用;

　　E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項(xiàng)目相關(guān)合同;

　　F、未經(jīng)甲方書面承諾,對社會和客戶承諾的事項(xiàng)由乙方自行承擔(dān)責(zé)任;

　　G、對所涉及甲方商業(yè)機(jī)密予以嚴(yán)格保密,未經(jīng)甲方書面同意,乙方不得對外公布甲方的經(jīng)營、招商策略及企業(yè)動態(tài);

　　H、未經(jīng)甲方書面承諾,不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴(kuò)散該項(xiàng)目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　10、稅金:甲、乙雙方因該項(xiàng)目而產(chǎn)生的稅金及其他費(fèi)用按國家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。

　　11、違約責(zé)任:

　　(1)、本合同簽訂后,雙方應(yīng)認(rèn)真遵守,任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤Ψ讲荒苷Ｂ男泻贤男袨?并經(jīng)對方發(fā)出書面通知后仍無法糾正的,對方有權(quán)解除本合同,違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫: 元)。

　　(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費(fèi)用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權(quán)解除本合同,甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫:

　　元)。

　　12、爭議的解決:因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭議,由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。

　　13、本合同的法律效力:

　　(1)、本合同壹式陸份,雙方各執(zhí)叁份,具有同等法律效力。

　　(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。

　　(3)、本合同履行過程中,如有未盡事宜,雙方可協(xié)商一致后訂立補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達(dá)成一致意見后,可形成書面意見,作為本合同附件。

　　甲方: 乙方:

　　代表人: 代表人:

　　日期: 日期:

　　簽于: 簽于

篇3：商業(yè)地產(chǎn)全程營銷代理合作協(xié)議

　　商業(yè)地產(chǎn)全程營銷代理合作協(xié)議

　　甲方:(以下簡稱甲方)

　　法定代表人:

　　公司地址:

　　公司電話: 傳真:

　　乙方:(以下簡稱乙方)

　　法定代表人:

　　公司地址:

　　公司電話: 傳真:

　　經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商,依照我國《合同法》有關(guān)條款規(guī)定,就甲方開發(fā)項(xiàng)目之項(xiàng)目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創(chuàng)意及設(shè)計(jì)、銷售代理、招商策劃及實(shí)施事宜,達(dá)成如下合約條款:

　　1、合約標(biāo)的

　　1.1標(biāo)的名稱:

　　1.2標(biāo)的地址:

　　1.3標(biāo)的范圍:本合同生效之日起未銷售部分商品房,含住宅、商業(yè)用房(甲方已簽定銷售合同及定金協(xié)議的住宅、商業(yè)用房外,土地轉(zhuǎn)讓除外)。

　　2、合作方式

　　甲方全權(quán)委托乙方為合約標(biāo)的唯一全程營銷代理方。

　　2.1本合約范圍系指甲方委托乙方執(zhí)行本項(xiàng)目各階段之項(xiàng)目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創(chuàng)意、銷售代理及實(shí)施等工作。

　　2.2本項(xiàng)目自簽定合同之日起,任何商品房銷售成交所得均視為乙方業(yè)績(含甲方工程抵款,政府公關(guān)銷售等其它任何銷售),m.dewk.cn乙方按本合約6.1條款規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn)收取傭金,甲方須按本合約第5條、第6條規(guī)定向乙方支付傭金。

　　3、合作內(nèi)容

　　3.1統(tǒng)籌協(xié)調(diào)項(xiàng)目整體營銷工作,并提出相應(yīng)建設(shè)性意見。

　　3.2總體營銷推廣策略制定,經(jīng)甲方同意后組織實(shí)施。

　　3.3具體營銷推廣活動的實(shí)施和監(jiān)督(包括:推廣主題策劃、廣告創(chuàng)意、現(xiàn)場包裝策劃、促銷活動策劃執(zhí)行、媒體宣傳組織及其他相關(guān)營銷推廣事宜)。

　　3.4媒體關(guān)系建立及維護(hù)。

　　4、物業(yè)定價(jià)

　　4.1本項(xiàng)目之價(jià)格體系由乙方在進(jìn)行充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上,書面列出項(xiàng)目價(jià)格體系底價(jià)表和標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)表,交由甲方審核,待雙方協(xié)商一致后,經(jīng)雙方簽字蓋章后作為合約附件。

　　4.2項(xiàng)目價(jià)格體系標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)表為對外銷售公布價(jià)格。

　　5、銷售執(zhí)行條款

　　5.1銷售進(jìn)度:

　　5.2成交確認(rèn)方法:

　　在本合約有效期內(nèi),客戶與甲方一經(jīng)簽定正式購房買賣合同并交付首付款后,即視為該客戶成交,計(jì)算入乙方當(dāng)月銷售業(yè)績,并按本合約第6條結(jié)算傭金。

　　5.3退房處理

　　已成交并計(jì)提傭金的商品房發(fā)生退房,在發(fā)生當(dāng)月扣回已提傭金的50%。該商品房以后又銷售當(dāng)月計(jì)提傭金,若因甲方原因造成退房,乙方不承擔(dān)任何責(zé)任,且該房業(yè)績應(yīng)足額計(jì)算,傭金按足額計(jì)提。

　　6、營銷管理傭金計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)及支付方式

　　6.1甲方委托乙方進(jìn)行的本合約內(nèi)營銷推廣策劃代理費(fèi)按本項(xiàng)目銷售總額提取,按月支付方式結(jié)算,按實(shí)際回款金額計(jì)提 %,具體提取方式與銷售目標(biāo)掛鉤:

　　6.1.1完成當(dāng)月銷售目標(biāo)按 %預(yù)提;

　　未完成當(dāng)月銷售目標(biāo)按 %預(yù)提;

　　完成120%以上按 %提取。

　　6.1.2若乙方連續(xù)在一個(gè)季度內(nèi)未完成銷售任務(wù),則甲方有權(quán)解除本合同

　　6.1.3若乙方在每季度目標(biāo)完成在90%以上時(shí),甲方應(yīng)補(bǔ)足總額2%的銷售提成。

　　6.1.4乙方銷售超出甲方雙方議定的項(xiàng)目價(jià)格體系底價(jià)表的溢價(jià)部分金額,乙方按溢價(jià)部分金額的30%提取傭金(傭金只能計(jì)算一次)。

　　6.1.5客戶退房未退定金甲乙雙方按5:5分成。

　　7、雙方責(zé)權(quán)

　　7.1甲方責(zé)權(quán)

　　7.1.1提供本項(xiàng)目合法、持續(xù)運(yùn)作所需政府文件及相關(guān)資料,并負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體開發(fā)管理工作。

　　7.1.2如期支付本合約規(guī)定之各項(xiàng)費(fèi)用及傭金。

　　7.1.3指派專職人員配合乙方工作,所有派駐及售樓環(huán)境之甲方人員,均須無條件接受乙方項(xiàng)目經(jīng)理在銷售上的指揮。

　　本文提要：就甲方開發(fā)項(xiàng)目之項(xiàng)目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創(chuàng)意及設(shè)計(jì)、銷售代理、招商策劃及實(shí)施事宜,達(dá)成如下合約條款:具體營銷推廣活動的實(shí)施和監(jiān)督(包括:推廣主題策劃、廣告創(chuàng)意、現(xiàn)場包裝策劃、促銷活動策劃執(zhí)行、媒體宣傳組織及其他相關(guān)營銷推廣事宜)。

　　> 7.1.4指派專職人員駐售樓現(xiàn)場負(fù)責(zé)收取售樓款、辦理公證、銀行按揭、房產(chǎn)證等相關(guān)事宜。并相應(yīng)承擔(dān)甲方派駐人員的工資、獎(jiǎng)金、工作餐、統(tǒng)一著裝、通訊、交通、醫(yī)療、社會保險(xiǎn)等一切費(fèi)用,售樓環(huán)境內(nèi)所發(fā)生的水、電、電話費(fèi)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)用由甲方承擔(dān)。售樓環(huán)境所需保安、保潔員所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

　　7.1.5負(fù)責(zé)銷售合同等相關(guān)資料的提供和保管。

　　7.2乙方責(zé)權(quán)

　　7.2.1如期執(zhí)行上述合約規(guī)定之全部服務(wù)內(nèi)容。

　　7.2.2指派專職人員擔(dān)任本項(xiàng)目經(jīng)理,全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目操作過程中的銷售、推廣等工作的整體協(xié)調(diào)、組織。

　　7.2.3承擔(dān)乙方派駐人員的安全責(zé)任和工資、獎(jiǎng)金、社會福利等一切費(fèi)用。

　　7.2.4對甲方之客戶服務(wù)提供協(xié)助。

　　7.2.5本合約終止后,向甲方移交所有相關(guān)項(xiàng)目資料。

　　7.2.6保證金支付方式:開盤之日起,三個(gè)月每天在"天天房產(chǎn)"滾動播出項(xiàng)目宣傳廣告,播出時(shí)間每次不低于20秒,總費(fèi)用折合人民幣30萬元。

　　7.2.7在市內(nèi)不低于40個(gè)網(wǎng)點(diǎn)做銷售宣傳。

　　8、解除合約條款

　　8.1根據(jù)實(shí)際情況,甲、乙雙方可協(xié)商解除本合約,若因甲方廣告投放不到位等原因造成的銷售任務(wù)無法完成,則甲方無權(quán)解除本合同。

　　8.2雙方解除本合約,須于雙方確認(rèn)解除合約之日起五日內(nèi),將已成交而未結(jié)算之物業(yè)按本合約第6條之規(guī)定一次性全額結(jié)算乙方應(yīng)收傭金。

　　8.3雙方按本合約第8.2條之規(guī)定,結(jié)算完畢后合約即自行解除。

　　9、違約責(zé)任

　　9.1在本合同有效期內(nèi)因法律法規(guī)規(guī)定的不可抗力因素導(dǎo)致合同無法履行的,不視為違約。

　　9.2本合同簽訂后,因甲方原因造成工程停工的,不能如期交房的或直接影響銷售行為的,不能完全履行本合同約定之甲方責(zé)任條款的均視為甲方違約,乙方有權(quán)單方終止本合同。

　　9.3乙方保證按經(jīng)甲方批準(zhǔn)后的銷售條件、政策、方案進(jìn)行宣傳推廣及銷售代理。乙方違背上述行為的,視為乙方違約,甲方有權(quán)單方終止本合同。乙方在銷售過程中有故意損害甲方利益的視為乙方違約,甲方有權(quán)單方終止本合同,并要求乙方賠償損失。

　　9.4每月結(jié)算期為當(dāng)月 日至 日若甲方不按協(xié)議約定支付該項(xiàng)目的代理傭金及其他約定由甲方承擔(dān)的費(fèi)用的,每逾期壹日,甲方向乙方承擔(dān)應(yīng)付款項(xiàng)5‰的滯納金。

　　10、合同的生效、變更和終止

　　10.1合同經(jīng)雙方法定代表人(或委托代表人)簽字、蓋章后,本合約正式生效。

　　10.2本合同生效后,合同雙方不得擅自更改或解除本合同,如需對本合同進(jìn)行更改或解除,須經(jīng)合同甲乙雙方協(xié)商一致并簽定補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款若與合同有關(guān)條款發(fā)生抵觸,則以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。若甲方單方變更或終止本合同,則需賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失10萬元。

　　10.3本合同有效期:本項(xiàng)目全部銷售結(jié)束時(shí)(銷售任務(wù)完成總目標(biāo)的90%即認(rèn)定為銷售結(jié)束,尾盤銷售不做任務(wù)考核),(來自:m.dewk.cn)雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束。

　　10.4本合約一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)二份,均具同等法律效力。

　　10.5任何未在本合約中專門列明的工作內(nèi)容和未盡事宜,不視為乙方承擔(dān),雙方可協(xié)商簽訂補(bǔ)充合約,該補(bǔ)充合約與本合約具同等法律效力。

　　10.6按照本合約相關(guān)條款,所有甲方支付該乙方的各項(xiàng)傭金均須用人民幣現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳形式支付。

　　10.7本合約執(zhí)行過程中,雙方各類往來文本均需經(jīng)雙方法定代表人或法定代表人書面授權(quán)代表人書面共同確認(rèn)同意,所有此類文本視同本合約附件,與本合約具同等法律效力。

　　12、爭議解決

　　在本合約執(zhí)行過程中,如雙方發(fā)生經(jīng)濟(jì)或法律糾紛,可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

　　甲方:(蓋章) 乙方:(蓋章)

　　代表: 代表:

　　簽約日期: 年 月 日

　　簽約地