闡述商業(yè)地產運營常用模式及風險防范
本文首先從商業(yè)地產的概念入手，結合現實中的實際案例具體闡述商業(yè)地產運營的常用模式；其次，進一步分析了商業(yè)地產運營管理過程中需要注意的問題；最后，從不同角度分析了在商業(yè)地產運營中需要注意和防范的法律風險。
一、商業(yè)地產的概念
商業(yè)地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。
商業(yè)地產是一個具有地產、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產行業(yè)。
商業(yè)地產開發(fā)項目按照商業(yè)形態(tài)進行分類，大體可以分為以下類目：商業(yè)廣場、shoppingmall、商業(yè)街、大型商鋪、購物中心、休閑廣場、步行街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)中心等。
二、商業(yè)地產運營常用模式
1、只售不租，出讓產權。采用這種模式可以很快收回投資，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場面積消化的難題。大部分都用“出售后返租”，并以“高回報租金”、“若干年后回購”為吸引人的口號，營造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經成為部分城市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點。產權式商鋪市場近年來成為商鋪市場主流。房地產發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將其開發(fā)的商場分割成不同面積單位出售獲取開發(fā)利潤，并同時保證小業(yè)主購買商鋪后每年獲取一定的收益率的前提下，要求小業(yè)主（投資者）與發(fā)展商簽定與大型商家租期一致的承包經營合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎。這種以大商家整體承租，發(fā)展商長期包租為銷售模式，市場稱之為“產權式商鋪”。至今這種營銷模式被普通運用，并受到投資者的信賴。
2、只租不售。好處是產權握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。開發(fā)商通過對招商權的完全控制，來達到控制進場業(yè)態(tài)種類，形成自己經營特色。
3、又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租
又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經營利潤；還可與商家聯營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經營公司，合作或合伙經營；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經營公司，專門經營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經營收益、物業(yè)增值三部分利益。
4、商家與地產商結成戰(zhàn)略聯盟?，F在最吸引人們眼球的是“萬達模式”。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯盟關系，其所建的商業(yè)項目在開工之前，便已確定大部分面積要租與國際商業(yè)大鱷，故被稱為“訂單地產”。萬達集團得到的利益是通過租金的方式獲得穩(wěn)定的現金流。歐倍德節(jié)省了選址時間和機會成本，避免新店建設方面的巨額原始投入。
5、專業(yè)擔保公司介入投資性房產領域
對商業(yè)地產尤其是酒店經營模式不甚了解的投資者，在諸如產權式酒店等形式的商業(yè)地產投資過程中，前期不調查開發(fā)商是否具有經營和擔保實力，后期也不調查管理公司是否具有經營管理能力，只要看到高回報就盲目購買，近年來已經出現了一些投資風險的實例。
產權式酒店的投資風險，讓越來越多的投資者開始意識到產權式酒店并非只賺不賠，為此，出現了產權式酒店為房產投資人加上一道“保險”——引入專業(yè)擔保的這種銷售模式，專業(yè)擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。
三、商業(yè)地產運營管理
運營管理是商業(yè)房地產運營的核心，是商業(yè)房地產收益和物業(yè)價值提升的源泉?，F代商業(yè)房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產項目，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。
統(tǒng)一的運營管理是商業(yè)地產成功的關鍵。運營管理的統(tǒng)一性，就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經營管理工作。這一經營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。雖然是綜合性的復合商業(yè)設施，但其運營管理可呈現出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調感。
統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內容：統(tǒng)一招商管理（立足長遠）、統(tǒng)一營銷（廣告宣傳等）、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產項目商業(yè)運營的管理能否成功。
雖然運營管理是一個項目成功與否的關鍵，但在運營管理之前，要確保一個項目完美順利地開發(fā)、進展，則要完全歸功于科學而嚴謹的市場調查、規(guī)劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個成功商業(yè)項目后期順利運營的基礎。
四、商業(yè)地產運營中法律風險防范
結合商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別可以看出，住宅地產以住戶入住結束，而商業(yè)地產則是由多方運轉的商業(yè)價值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資者、經營者以及物業(yè)管理四者結合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產運營主要包括“開發(fā)、銷售、招商、經營、管理”幾個環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個都是緊密聯系，在法律意義上將產生不同于普通房產的差異。商業(yè)地產的開發(fā)過程中一般會遇到以下風險：
1、宏觀調控的風險
宏觀調控是指國家利用行政或經濟手段對某些過熱的市場進行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準入。上海市政府針對商鋪熱發(fā)布了《關于商場和辦公樓分割轉讓問題的通知》，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護結構的商場與寫字樓擅自分割轉讓，并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產權證以后并通過有關主管部
門的批準后方可進行。該通知以行政手段對開發(fā)商的經營行為進行了規(guī)范。2、規(guī)劃失誤的風險
規(guī)劃是行政對某一地區(qū)產業(yè)、人口、交通等內容的安排或計劃，屬于法規(guī)范疇，具有強制性，如果規(guī)劃失誤，也會造成商鋪貶值。同時，開發(fā)商在商鋪開發(fā)中盡量熟悉相關的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯誤。一項成功的規(guī)劃更多依賴于市場調查等商業(yè)活動，但從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向也有一定的作用。
3、租金差價風險
開發(fā)商出售商鋪后，消費者、小業(yè)主們委托開發(fā)商經營此商鋪，而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經營，租金相對低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報率之間將存在差距，就使得開發(fā)商不得不為支持較高的回報去補貼一定的資金；要回避此類風險，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。同時由于租金高額的租賃稅，對于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者因此認為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導。
4、大型商家經營不善帶來的風險
若大型商家在長期的承租期內，經營管理不善，無法繼續(xù)經營，無力支付租金給開發(fā)商，將導致開發(fā)商不能支付固定回報率給小業(yè)主的承諾。因此開發(fā)商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而是應該對租客的行業(yè)、資質、背景及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質”大商家租客，以獲得一個長期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報率。這主要取決與招商這個特殊環(huán)節(jié)，一些開發(fā)商為追求高進駐率，忽略商家經營形態(tài)、企業(yè)信譽等因素，導致商業(yè)布局不合理，或者因商家經營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時間更為嚴重。
5、售后“包租”帶來的風險
采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關系：一是購房人與開發(fā)商之間的買賣關系；二是購房人與第三方的委托租賃關系?，F在，有部分開發(fā)商采取委托經營合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同外，開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托
6、產權分散帶來的風險
開發(fā)商分割商鋪銷售后所帶來的產權分散與商業(yè)統(tǒng)一經營的矛盾一直是困擾商鋪營銷之主要問題。開發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場未來租賃權及經營權，具體運作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權利，業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構代管、代租等形式實現商場的統(tǒng)一經營。這有效避免了返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。
7、物業(yè)管理中存在的風險
商用物業(yè)（尤其是商鋪）單獨成立業(yè)主委員會的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經營形態(tài)等的收取、分攤、使用和管理，一旦管理、服務不善，計容易導致物業(yè)后期經營成本的過大，這恰好是經營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費者（投資者）與開發(fā)商的糾紛都集中體現在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費用標準不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。
此外，商鋪的公攤面積、相鄰權、環(huán)境變化、供求關系、選址不當、開發(fā)商的項目實施能力不強、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問題都使開發(fā)商在商業(yè)地產運營中面臨重重風險，需要聘請專業(yè)律師來合法規(guī)避和安全防范。經營合同。開發(fā)商應特別重視委托經營合同，因為這是保障投資收益的法律文書。
篇2：物業(yè)服務企業(yè)運營風險應對方法探討
物業(yè)服務企業(yè)運營風險應對方法的探討
趙迎莉/《中國物業(yè)管理》雜志/20**年第7期
近年來，物業(yè)服務企業(yè)在運營過程中的風險問題正受到越來越多的關注，筆者根據企業(yè)在運營過程中的出現情況總結了幾類出現頻率較高的風險，并對這些風險的應對方法進行了概括，在此與業(yè)界同行分享，希望能對貴公司在運營過程中的風險應對起到有益的積極作用。
風險之一：管理責任風險
此類風險是由于物業(yè)服務人員因工作失誤或未盡到其相應的管理責任造成業(yè)主或他人人身傷害、財產損失以及物業(yè)服務人員自身的傷害事故所帶來經濟和法律責任。例如，物業(yè)服務企業(yè)未盡及時清掃樓道的義務，致使業(yè)主在樓道摔傷，則要承擔相應的法律和經濟責任。
管理責任風險產生的根本因素是企業(yè)責任意識淡薄，秩序維護措施不到位，責任不落實，導致企業(yè)發(fā)生安全事故。規(guī)避和降低管理責任風險的應對思路如下：
企業(yè)管理層要樹立高度的社會責任意識。從企業(yè)管理層到操作層層層落實安全責任制，從而為業(yè)主提供安全的公用設施、公用場地，有效避免物業(yè)服務人員在工作過程中的工傷事故，并制訂安全管理責任書，由項目負責人為第一責任人，具體組織落實并實施。企業(yè)管理層還應具體指導、監(jiān)督、分析總結以及落實獎懲措施等，落實必要的投入，在人力、物力、資金、技術等方面提供必要的保障。
重視全員服務意識的培養(yǎng)，落實到服務細節(jié)中?？蛻魹槠髽I(yè)生存、發(fā)展提供了平臺，為員工就業(yè)提供了機會。企業(yè)團隊應心存感恩，重視業(yè)主的訴求，包容理解服務過程中可能出現的矛盾。只有理順情感障礙，企業(yè)團隊才能切實將服務意識體現在具體服務細節(jié)中，服務過程將充滿愛心和關懷，企業(yè)團隊將會更好地主動發(fā)現問題，提供安全的高品質服務，從而避免誤傷業(yè)主或他人的事件發(fā)生。
科學的培訓觀念。企業(yè)在運營過程中重視動態(tài)培訓、現場培訓、應急預案培訓等，科學地組織落實各項操作標準、制度、方案、法規(guī)、應急模擬演練等培訓。從而增強員工自信心，提高應變能力，降低因服務品質低劣帶來的管理責任風險和其它運營危機。
風險之二：連帶責任風險
此類風險是指物業(yè)因設計、施工等環(huán)節(jié)考慮不足，物業(yè)本身固有瑕疵，施工質量不符合國家規(guī)范標準以及業(yè)主或他人不當使用物業(yè)造成業(yè)主或他人損失，物業(yè)服務企業(yè)則可能承擔連帶賠償責任。規(guī)避連帶責任風險的思路如下：
在前期介入階段及時規(guī)避風險
關于物業(yè)規(guī)劃設計缺陷，物業(yè)服務企業(yè)可以從物業(yè)項目規(guī)劃時進行物業(yè)前期介入，從物業(yè)安全、好用好管等方面參與物業(yè)項目規(guī)劃論證。
例如，筆者所在的企業(yè)在杭州一大型住宅小區(qū)規(guī)劃設計論證時，設計院和銷售方堅持在小區(qū)建設專業(yè)的滑板池，滑板池內規(guī)劃有沖浪帶和沖高臺。物業(yè)管理方再三建議此項專業(yè)滑板池的配套設施重大安全隱患，但發(fā)展商考慮規(guī)劃設計創(chuàng)意新穎、銷售有亮點等因素決議采用。物業(yè)管理方則又以書面形式向發(fā)展商專項報告:發(fā)展商如在住宅小區(qū)建設此項專業(yè)的滑板池，須按國家、市體育局規(guī)定的相關要求，配備專業(yè)的體育教練和相應的安全保護人力、物力，并承擔由此可能造成傷亡事故的賠償責任。物業(yè)管理方將此文件抄送發(fā)展商投資方、董事會及房地主管部門。最終，發(fā)展商投資方、董事會、管理層商議尊重物業(yè)管理方的意見，將專業(yè)的滑板池改為平板式的滑板池，池邊采用軟處理的保護措施。物業(yè)服務企業(yè)重視在項目規(guī)劃設計階段排查安全隱患，不但可以規(guī)避本企業(yè)的連帶責任風險，還可以為合作伙伴規(guī)避風險。
進駐社區(qū)后及時排查風險
物業(yè)服務企業(yè)進駐管理后發(fā)現的規(guī)劃設計缺陷、施工質量問題、物業(yè)瑕疵，則可以積極向發(fā)展商、業(yè)主大會、主管部門協(xié)調整改方案或在物業(yè)服務企業(yè)能力范圍內承擔改造等途徑解決處理，把握可以規(guī)避和降低風險的時機及措施。
例如，筆者所在企業(yè)在管的上海金山一住宅小區(qū)，在物業(yè)未交付前，對開發(fā)建設公司正在施工建設的小區(qū)業(yè)主活動場地提出建議，建議將硬質地面材料改為按體育活動場地規(guī)范要求的地面材料。開發(fā)建設公司考慮小區(qū)整體統(tǒng)一及本小區(qū)活動場地僅為一般性的活動場地，拒絕了物業(yè)管理公司的建議。物業(yè)交付半年后，該小區(qū)有一張氏業(yè)主親屬唐氏母子到訪，晚飯后，唐氏27歲的兒子（屬智能低下人士）使用非旋轉式吊環(huán)進行活動，其違規(guī)利用吊環(huán)強行將自己身體向固定吊環(huán)的橫杠翻轉，幾
次下來都未成功，最后一次翻轉成功，但頭部著地摔在地面上，經搶救無效死亡。唐氏母親將小區(qū)開發(fā)建設公司、環(huán)境施工公司、運動器材供應公司、物業(yè)管理公司告上法院。盡管當時圍觀的小區(qū)業(yè)主證實唐氏兒子違規(guī)操作的事實，但二審法院鑒于項目存在規(guī)劃設計缺陷、運動器材說明標示不夠明顯等判小區(qū)開發(fā)建設公司、環(huán)境施工公司、運動器材供應公司共同承擔了38萬元的賠償責任。二審法院依據物業(yè)服務合同中約定：物業(yè)存在屬于規(guī)劃設計缺陷、施工質量問題、物業(yè)瑕疵，物業(yè)管理公司不承擔責任，且物業(yè)服務企業(yè)已書面提出整改建議，因此判定物業(yè)服務企業(yè)不承擔責任。風險之三：項目市場定位不當的風險及合同風險
物業(yè)服務企業(yè)在承接項目時對物業(yè)管理項目缺乏市場調查、可行性研究，以及欠缺專家建議、評審環(huán)節(jié)和前瞻性，從而造成立項后對客戶群體提供物業(yè)服務標準的定位不當。標準過高，則業(yè)主承擔物業(yè)服務費的壓力過大；定位過低，業(yè)主承擔物業(yè)服務費壓力雖然低，但有關小區(qū)的物業(yè)服務標準可能滿足不了業(yè)主生活要求的標準。而合同風險則是指物業(yè)管理公司在簽訂合同、契約時約定責任界限不清或錯誤，可能造成物業(yè)服務企業(yè)承擔合同約定失誤的風險。
例如，上海滬太路一小區(qū)發(fā)生一起惡性刑事案件，許某在自己家中被流竄進來的歹徒殺害。犯罪分子被繩之以法后，許某家人以物業(yè)管理方違反物業(yè)管理合約為由，將負責小區(qū)安全保衛(wèi)工作的上海ＸＸ物業(yè)管理公司告上法庭。理由是：在許某入住該小區(qū)之前，和ＸＸ物業(yè)管理公司簽訂《公共契約》，契約中界定了“物業(yè)管理業(yè)務范圍”，是：“住宅區(qū)內的安全、保衛(wèi)、巡檢、警戒等”。契約“法律責任”中則規(guī)定：物業(yè)管理部門違反本公共契約的，應承擔相應的違約責任，造成業(yè)主利益受損的承擔賠償責任。法院依據《公共契約》判ＸＸ物業(yè)管理公司賠償許某家人經濟損失。
此類風險的產生根源應為企業(yè)在實力、經驗、專業(yè)技術等方面積累不足，忽視與時俱進的管理觀念培養(yǎng)和企業(yè)管理層知識結構的更新及適應市場快速變化能力的培養(yǎng)。其應對思路是：
企業(yè)應根據現實狀況和未來發(fā)展趨勢進行綜合分析和科學預測，制定并實施長遠發(fā)展目標與發(fā)展戰(zhàn)略，積累具備應變政策、市場等變化的能力；
企業(yè)應重視人力資源建設，在管理、技術等方面優(yōu)化人力資源整體布局，重視人才引進、使用、培養(yǎng)，實現人力資源的合理配置，全面提升管理團隊的綜合管理能力和適應能力，提升企業(yè)的核心競爭力；
充分利用社會資源。重視與行業(yè)專家、房地產領域專業(yè)人士、法律界人士等的溝通與交流，重視相關領域政策、法規(guī)等的學習，了解行業(yè)未來發(fā)展趨勢及市場發(fā)展變化，動態(tài)擴展管理層的綜合知識面與知識結構，積累企業(yè)應對能力；
重視及時準確的信息收集與傳遞，營造全員并鼓勵客戶參與報告信息的管理氛圍，全面、立體修正管理缺陷和失誤，爭取事前控制的時機。
篇3：商業(yè)地產運營模式風險防范
商業(yè)地產運營模式與風險防范
本文首先從商業(yè)地產的概念入手，結合現實中的實際案例具體闡述商業(yè)地產運營的常用模式；其次，進一步分析了商業(yè)地產運營管理過程中需要注意的問題；最后，從不同角度分析了在商業(yè)地產運營中需要注意和防范的法律風險。
一、商業(yè)地產的概念
商業(yè)地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。
商業(yè)地產是一個具有地產、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產行業(yè)。
商業(yè)地產開發(fā)項目按照商業(yè)形態(tài)進行分類，大體可以分為以下類目：商業(yè)廣場、shoppingmall、商業(yè)街、大型商鋪、購物中心、休閑廣場、步行街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)中心等。
二、商業(yè)地產運營常用模式
1、只售不租，出讓產權。采用這種模式可以很快收回投資，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場面積消化的難題。大部分都用“出售后返租”，并以“高回報租金”、“若干年后回購”為吸引人的口號，營造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經成為部分城市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點。產權式商鋪市場近年來成為商鋪市場主流。房地產發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將其開發(fā)的商場分割成不同面積單位出售獲取開發(fā)利潤，并同時保證小業(yè)主購買商鋪后每年獲取一定的收益率的前提下，要求小業(yè)主（投資者）與發(fā)展商簽定與大型商家租期一致的承包經營合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎。這種以大商家整體承租，發(fā)展商長期包租為銷售模式，市場稱之為“產權式商鋪”。至今這種營銷模式被普通運用，并受到投資者的信賴。
2、只租不售。好處是產權握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。開發(fā)商通過對招商權的完全控制，來達到控制進場業(yè)態(tài)種類，形成自己經營特色。
3、又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租
又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經營利潤；還可與商家聯營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經營公司，合作或合伙經營；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經營公司，專門經營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經營收益、物業(yè)增值三部分利益。
4、商家與地產商結成戰(zhàn)略聯盟?，F在最吸引人們眼球的是“萬達模式”。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯盟關系，其所建的商業(yè)項目在開工之前，便已確定大部分面積要租與國際商業(yè)大鱷，故被稱為“訂單地產”。萬達集團得到的利益是通過租金的方式獲得穩(wěn)定的現金流。歐倍德節(jié)省了選址時間和機會成本，避免新店建設方面的巨額原始投入。
5、專業(yè)擔保公司介入投資性房產領域
對商業(yè)地產尤其是酒店經營模式不甚了解的投資者，在諸如產權式酒店等形式的商業(yè)地產投資過程中，前期不調查開發(fā)商是否具有經營和擔保實力，后期也不調查管理公司是否具有經營管理能力，只要看到高回報就盲目購買，近年來已經出現了一些投資風險的實例。
產權式酒店的投資風險，讓越來越多的投資者開始意識到產權式酒店并非只賺不賠，為此，出現了產權式酒店為房產投資人加上一道“保險”——引入專業(yè)擔保的這種銷售模式，專業(yè)擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。
三、商業(yè)地產運營管理
運營管理是商業(yè)房地產運營的核心，是商業(yè)房地產收益和物業(yè)價值提升的源泉。現代商業(yè)房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產項目，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。
統(tǒng)一的運營管理是商業(yè)地產成功的關鍵。運營管理的統(tǒng)一性，就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經營管理工作。這一經營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。雖然是綜合性的復合商業(yè)設施，但其運營管理可呈現出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調感。
統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內容：統(tǒng)一招商管理（立足長遠）、統(tǒng)一營銷（廣告宣傳等）、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產項目商業(yè)運營的管理能否成功。
雖然運營管理是一個項目成功與否的關鍵，但在運營管理之前，要確保一個項目完美順利地開發(fā)、進展，則要完全歸功于科學而嚴謹的市場調查、規(guī)劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個成功商業(yè)項目后期順利運營的基礎。
四、商業(yè)地產運營中法律風險防范
結合商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別可以看出，住宅地產以住戶入住結束，而商業(yè)地產則是由多方運轉的商業(yè)價值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資者、經營者以及物業(yè)管理四者結合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產運營主要包括“開發(fā)、銷售、招商、經營、管理”幾個環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個都是緊密聯系，在法律意義上將產生不同于普通房產的差異。商業(yè)地產的開發(fā)過程中一般會遇到以下風險：
1、宏觀調控的風險
宏觀調控是指國家利用行政或經濟手段對某些過熱的市場進行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準入。上海市政府針對商鋪熱發(fā)布了《關于商場和辦公樓分割轉讓問題的通知》，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護結構的商場與寫字樓擅自分割轉讓，并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產權證以后并通過有關主管部門的批準后方可進行。該通知以行政手段對開發(fā)商的經營行為進行了規(guī)范。
2、規(guī)劃失誤的風險
規(guī)劃是行政對某一地區(qū)產業(yè)、人口、交通等內容的安排或計劃，屬于法規(guī)范疇，具有強制性，如果規(guī)劃失誤，也會造成商鋪貶值。同時，開發(fā)商在商鋪開發(fā)中盡量熟悉相關的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯誤。一項成功的規(guī)劃更多依賴于市場調查等商業(yè)活動，但從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向也有一定的作用。
3、租金差價風險
開發(fā)商出售商鋪后，消費者、小業(yè)主們委托開發(fā)商經營此商鋪，而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經營，租金相對低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報率之間將存在差距，就使得開發(fā)商不得不為支持較
高的回報去補貼一定的資金；要回避此類風險，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。同時由于租金高額的租賃稅，對于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者因此認為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導。4、大型商家經營不善帶來的風險
若大型商家在長期的承租期內，經營管理不善，無法繼續(xù)經營，無力支付租金給開發(fā)商，將導致開發(fā)商不能支付固定回報率給小業(yè)主的承諾。因此開發(fā)商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而是應該對租客的行業(yè)、資質、背景m.dewk.cn及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質”大商家租客，以獲得一個長期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報率。這主要取決與招商這個特殊環(huán)節(jié)，一些開發(fā)商為追求高進駐率，忽略商家經營形態(tài)、企業(yè)信譽等因素，導致商業(yè)布局不合理，或者因商家經營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時間更為嚴重。
5、售后“包租”帶來的風險
采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關系：一是購房人與開發(fā)商之間的買賣關系；二是購房人與第三方的委托租賃關系?，F在，有部分開發(fā)商采取委托經營合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同外，開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托
6、產權分散帶來的風險
開發(fā)商分割商鋪銷售后所帶來的產權分散與商業(yè)統(tǒng)一經營的矛盾一直是困擾商鋪營銷之主要問題。開發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場未來租賃權及經營權，具體運作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權利，業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構代管、代租等形式實現商場的統(tǒng)一經營。這有效避免了返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。
7、物業(yè)管理中存在的風險
商用物業(yè)（尤其是商鋪）單獨成立業(yè)主委員會的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經營形態(tài)等的收取、分攤、使用和管理，一旦管理、服務不善，計容易導致物業(yè)后期經營成本的過大，這恰好是經營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費者（投資者）與開發(fā)商的糾紛都集中體現在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費用標準不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。
此外，商鋪的公攤面積、相鄰權、環(huán)境變化、供求關系、選址不當、開發(fā)商的項目實施能力不強、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問題都使開發(fā)商在商業(yè)地產運營中面臨重重風險，需要聘請專業(yè)律師來合法規(guī)避和安全防范。經營合同。開發(fā)商應特別重視委托經營合同，因為這是保障投資收益的法律文書。