萬達、明發(fā)、寶龍三大地產(chǎn)商運營模式比較

　　近來原本以開發(fā)住宅為主的國內一線房企如萬科、中糧、合生等，如今也逐漸將投資焦點轉投商業(yè)地產(chǎn)。然而商業(yè)地產(chǎn)畢竟不是住宅，有其復雜性，因此若要涉足商業(yè)地產(chǎn)領域就必須把握商業(yè)地產(chǎn)的運營規(guī)律，同時借鑒萬達、明發(fā)及寶龍集團發(fā)展大型商業(yè)項目的成功經(jīng)驗也是相當必要的。

　　選址城市副中心及新城區(qū)

　　一、在城市布局方面

　　萬達主要在一二線城市，明發(fā)主要在二三線城市，而寶龍則在三四線城市，體現(xiàn)出不同公司的差異化戰(zhàn)略定位。

　　二、在項目選址上

　　三家企業(yè)具備相似的拿地思路，選擇在城市的新城區(qū)位置獲取土地。大型商業(yè)項目和城市新城區(qū)形象工程，能帶來更多就業(yè)機會、創(chuàng)造更多的地方稅收，因此能獲得地方政府給予的更多優(yōu)惠政策——包括地價、付款方式、城建配套、企業(yè)稅收減免及項目內經(jīng)營商家的便利等。城市副中心及城市新區(qū)規(guī)劃起點高，城市配套好，開發(fā)項目投入成本較低，未來升值潛力大。這樣的選址思路與三家企業(yè)低成本獲取大面積土地建設大型城市綜合體的產(chǎn)品定位密不可分。下面具體來看：

　　萬達是在全國范圍內主要一、二線城市進行戰(zhàn)略布局，并且進入部分經(jīng)濟發(fā)達的三線城市。萬達城市綜合體的選址一般有三種情況，一是選擇在城市的副中心，是城市經(jīng)濟新的增長點，如上海五角場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區(qū)、沈陽鐵西城市副中心等；二是選擇城市的新開發(fā)區(qū)，如寧波鄞州區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等；三是城市的新興商圈，如北京的CBD萬達商業(yè)廣場。

　　明發(fā)制定的是“重點發(fā)展精選地區(qū)”的區(qū)域策略。公司選擇福建省、泛長江三角洲、環(huán)渤海區(qū)域的經(jīng)濟較發(fā)達的二三線城市進行布局。項目選址上，主要在城市的待發(fā)展區(qū)域拿項目，在新城區(qū)打造新商圈和新的大型住宅社區(qū)，與地方政府找到良好的合作契合點。明發(fā)在項目投資中，產(chǎn)品、商業(yè)模式、企業(yè)操作能力具有協(xié)同性。項目可獲得地方政府的大力支持，企業(yè)具備運營經(jīng)驗和操作能力，內外部條件使項目投資成功幾率增大。

　　寶龍的區(qū)域發(fā)展策略是選擇土地成本較低且有未來增長潛力的三四線城市。目前寶龍的項目集中在山東、江蘇、福建、河南四個省份，未來有望將布局戰(zhàn)略繼續(xù)擴張。寶龍的項目選址標準與明發(fā)相似，在選定城市的待發(fā)展地區(qū)拿地，在新城區(qū)打造新商圈。

　　三、持有、銷售兩條腿走路

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金支撐，實現(xiàn)商業(yè)項目的快速擴張更是需要持續(xù)的巨額資金的支持，因此，三家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中均面臨非常大的資金壓力。為了回籠資金、盤活資金鏈，三家企業(yè)均采取了將住宅和散鋪出售的做法，但具體操作模式有所不同。

　　萬達從第一、第二代產(chǎn)品中摸索經(jīng)驗，從而調整經(jīng)營戰(zhàn)略，將“只租不售”作為商業(yè)地產(chǎn)的基本原則，但在具體操作中萬達做了靈活變通。目前的租售模式是核心商業(yè)購物中心“只租不售”，銷售部分為項目整體比例約40-60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè)，銷售物業(yè)對持有商業(yè)的整體經(jīng)營不會產(chǎn)生沖擊。此外，萬達采取了將自持商業(yè)與出售物業(yè)隔離的方式，使銷售物業(yè)對持有物業(yè)的正常經(jīng)營不產(chǎn)生沖擊。

　　明發(fā)商業(yè)廣場的住宅、寫字樓基本全部銷售，自持的商業(yè)面積與銷售的寫字樓、住宅、散鋪等產(chǎn)品面積比例一般是50%比50%。出售的商業(yè)部分，明發(fā)通過銷售合同條款規(guī)定對業(yè)主今后的招租業(yè)態(tài)進行控制。明發(fā)商業(yè)廣場散鋪、寫字樓、住宅銷售利潤高，收益可補開業(yè)后出租收益率之不足。同時，土地和建安方面的低成本為商業(yè)部分提供了低租金的價格空間，有利于明發(fā)項目操作和孵化。

　　寶龍城市廣場的商業(yè)與住宅開發(fā)面積的比例是住宅占比30-40%，商業(yè)占比60%左右。其中，住宅全部出售，商業(yè)開發(fā)面積的30%左右出售，60-70%商業(yè)自持經(jīng)營。寶龍為了保證商業(yè)項目的整體統(tǒng)一經(jīng)營，采取了售后包租的模式，年投資回報率承諾在6-7%。由于寶龍布點于三四線城市，因此不僅土地成本低，而且建筑標準成本低，項目前期啟動的資金壓力變小，后續(xù)利潤空間增大。同時，低成本為項目整體經(jīng)營騰挪出較大空間。

篇2：蔓科地產(chǎn)商品房銷售合同擬定細則

　　蔓科地產(chǎn)商品房銷售合同擬定細則

　　1、銷售合同范圍

　　合同是指客戶與開發(fā)商簽訂的有關商品房買賣和租賃的法律性文件，主要分幾類：

　　1.1特惠權通知書

　　簽約前的放號依據(jù)，意向性地選擇樓宇，并繳納誠意金（可退）。

　　1.2認購書

　　認購書內容主要有：客戶姓名、地址、客戶電話、所選擇的樓宇或具體房號、認購定金額、認購單價及優(yōu)惠政策、何時簽約的通知約定及相應的處罰條款等。

　　1.3商品房買賣合同

　　包括（期房）預售合同、（現(xiàn)房）銷售合同以及相關的補充條款；

　　2、合同內容及擬定原則

　　商品房買賣合同，是房地產(chǎn)主管部門監(jiān)制的標準合同文本。

　　2.1填寫商品房買賣合同內容應遵循的原則：

　　a）合同書寫要求字跡工整清晰，避免錯字和意思表達含混，表述要準確流暢，杜絕書面修改、添加、涂抹等現(xiàn)象。

　　b）合同內容擬訂要求在既公正又要考慮買賣雙方利益的基礎上最大限度維護本企業(yè)權益。

　　c）合同條款的約定是十分嚴肅的，因此條款需經(jīng)公司有關部門審議，以及公司法律顧問審閱并提供法律意見和咨詢，最終應由公司相關部門會簽實施。

　　2.2標準合同文本均有空格由合同雙方商定填寫，確定空格并填寫的內容是草擬工作的一部分，所有空格均應事先確定填上的內容，并對置業(yè)顧問加以培訓，嚴格要求。

　　2.3標準合同的補充條款

　　通常補充條款包括以下內容：

　　a）關于簽定前期物管合同及繳納物管費、大修基金的收取標準和相關違約責任

　　b）規(guī)定配合按揭銀行進行按揭購房者資格審查的相關事項

　　c）交房標準

　　d）面積公攤說明

　　e)明確約定車庫、會所等公建配套設施或小區(qū)內未公攤的建筑面積產(chǎn)權歸開發(fā)商所有；明確對屋頂、外墻等公共部分作出限制性使用的規(guī)定

　　f）其他補充條款約定

　　2.4合同內容擬定完畢后，制作合同樣本，嚴格遵照執(zhí)行

　　3、銷售面積屬性及制定要求

　　3.1銷售面積確定程序

　　銷售面積是銷售合同的組成部分，當項目施工設計圖經(jīng)相關部門核定后，就具備了計算銷售面積的基礎條件。因此，項目銷售前，包括內部認購前，必須完成由專業(yè)面積測繪機構發(fā)出的面積測繪報告，并根據(jù)面積測繪報告確定可售單位的建筑面積、套內面積以及公攤面積。

　　3.2銷售面積的合同意義

　　銷售合同載明的面積與實際測繪面積存在差異，因此通常商品房面積測繪經(jīng)過預售登記測繪和新建登記測繪，而新建測繪的m.dewk.cn數(shù)據(jù)才是商品房最終面積的標準，并有義務將實測面積報告向業(yè)主公示。商品房買賣合同中對面積差異已有條款約定，并可實行多退少補。

　　3.3有關制定要求

　　（1）總銷售面積應當符合規(guī)劃許可的規(guī)定。

　　（2）應注意其他相關建筑物的公攤面積處理，否則應在合同中載明其產(chǎn)權歸屬，避免在使用中產(chǎn)生法律糾紛。

　　（3）了解房管部門現(xiàn)有房屋面積計算的法規(guī)和方法。

　　（4）要求工程部提供基礎資料，主要是經(jīng)規(guī)劃部門確認后的建筑面積及所有建筑物的平面圖，以及公攤部分標識，公攤部分應細分為本層公攤、本座公攤、小區(qū)公攤、住宅/商場/停車場公攤等。

　　（5）應仔細審定基礎資料，并根據(jù)營銷策略及公司要求，在符合法規(guī)的原則下，明確各項分類，考慮因素包括：

　　a)項目的總銷售面積

　　b)各單元的得房率

　　c)按規(guī)定提供物業(yè)管理用房及其公共設施的面積；

　　d)會所及其他康體設施和輔助設施的經(jīng)營及處理方案，結合使用功能決定是否公攤。

　　（6）了解面積審定及其操作程序。

　　4、使用說明書和質量保證書（統(tǒng)稱兩書）

　　4.1認真填寫兩書內容，并加蓋公司印章、法人印章、物業(yè)公司印章及法人印章,并于房屋交接時交業(yè)主收存。

　　兩書填寫內容：

　　a房屋座落、單元棟號、小區(qū)或組團占地面積、總建設規(guī)模、本套房屋建筑面積、公攤面積;

　　b各類設施承載量及單位負荷（水壓、電負荷、氣壓、樓面荷載、給排水管徑、屋面防水材料等）、開工竣工時間等；

　　c開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理公司、設計單位、工程質量監(jiān)督站信息；

　　4.2粘貼使用各文件及附圖要求準確無誤，并加蓋騎縫章。

　　粘貼文件及附圖內容（復印件）：

　　⑴由工程部提供：

　　a本套房屋平面竣工圖；

　　b本套房屋給排水、供電線路、供氣示意圖；

　　c組團或小區(qū)竣工驗收報告和竣工驗收備案表。

　　⑵由經(jīng)理辦公室提供：公司資質證書等。

篇3：房地產(chǎn)商圈概念

商圈的概念

商圈,是指零售店以其所在地點為中心,沿著一定的方向和距離擴展,吸引顧客的輻射范圍。

零售店的銷售活動通常都有一定的地理界限,也即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通狀況、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同,使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。同樣一個零售店在不同的經(jīng)營時期受到不同因素的干擾和影響,其商圈并不是一成不變的,商圈規(guī)模時大時小,商圈形態(tài)表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角型。為便于分析研究,一般將視為以零售店本身為中心的同心圓。

商圈分析的作用

一、商圈分析是新開商店合理選址的前提

為了估算市場容量,針對較大的目標市場,就需要通過商圈分析確定商圈范圍,了解商圈內人口分布狀況以及市場、非市場因素的有關資料,進行市場細分與定位,根據(jù)經(jīng)營計劃選擇一個或多個消費群,進行經(jīng)營效益評估,衡量店址的使用價值。

二、商圈分析有助于零售店制定競爭經(jīng)營策略

通過商圈分析,可以掌握客流來源和客流類型,了解顧客的不同需求和特點,采取競爭性的經(jīng)營策略,滿足顧客現(xiàn)實與潛在的需求。

三、商圈分析有助于零售店制定市場開拓策略

通過商圈分析,可以明確哪些是本店的基礎顧客群,哪些是潛在顧客群。力求在保持基礎顧客群的同時,著力吸引潛在顧客群。制定市場開拓戰(zhàn)略,不斷延伸經(jīng)營觸角,擴大商圈范圍,提高市場占有率。?如果商圈范圍較小,商圈內消費能力尚不足以適應企業(yè)經(jīng)營的需要,則可以考慮提高知名度,重新定位,擴大商圈范圍,面對更多消費者;如果商圈大小已經(jīng)足夠,商圈內的消費能力很強,企業(yè)就應考慮提高忠誠度,增加消費者在本店消費的比重,充分挖掘商圈內的消費能力。?

四、商圈分析有助于加快資金周轉

通過商圈分析,可以了解商圈內顧客的消費行為與習慣,從而合理組織商品,加快商品周轉,提高資金使用效率。

五、商圈分析有助于為開設分店和連鎖店提供參考

除了新店址商圈分析,對目前營業(yè)的分店進行商圈調研所得到的結果也可以為新開設分店或連鎖店提供相關信息,并避免自身商圈范圍交叉重復。

商圈分析的要素

商圈與零售店經(jīng)營活動有著極為密切的關系,無論新開店還是老店,都不應忽視對商圈的分析。所謂商圈分析,就是經(jīng)營者對影響商圈的人口結構、生活習慣、產(chǎn)業(yè)結構、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氛圍因素進行實地調查和分析,為選擇店址,制定和調整經(jīng)營策略提供依據(jù)。

一、商圈的層次

根據(jù)顧客前往零售店所需的時間和所走的路程,可以劃分商圈的大小。一般而言,商圈可分為三個層次。?核心商圈:核心商圈是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域,一般顧客光顧很方便,核心商圈顧客一般占商店的銷售額的55-70%?次級商圈:次級商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域,顧客需花費一段時間才能到達,這部分商圈顧客一般占零售店的銷售額的15-25%?邊際商圈:邊際商圈位于次級商圈的外圍,屬于較遠的輻射區(qū)域。

二、商圈的大小

1、商圈地圖、四周道路描述、交通狀況?2、商圈半徑?3、商圈內總人口?

三、不同業(yè)態(tài)的商圈特點

區(qū)域性的商店,核心商圈顧客密度較大,是主要目標顧客;而次級商圈顧客密度較小,對零售店的重要性也相對較弱;而邊際商圈的顧客只是偶爾來光顧,在商場的經(jīng)營計劃中一般不會依賴這部分顧客。

居民區(qū)的便利店,商圈范圍一般較小,顧客密度很大,很少有次級商圈和邊際商圈的顧客。

位于商業(yè)中心、交通要道的大型商場等業(yè)態(tài)形式,核心商圈的顧客一般密度較小,次級商圈和邊際商圈的顧客對這類店的貢獻較大,需相當重視。

四、商圈顧客的來源

零售店有其特定的商圈范圍,在這一范圍內,零售店服務的對象,即顧客來源可分為三部分。

1、居住人口。是指居住在零售店附近的常住人口,這部分人口具有一定的地域性,是核心商圈內基本顧客的主要來源。他們忠誠度較高,消費場所比較固定,但是顧客人數(shù)彈性較小,難以挖掘來擴大市場,單店規(guī)模不宜短期內進行過大變化。

2、工作人口。是指工作地點在零售店附近的人口,這部分人口中不少利用上下班就近購買商品,他們是次級商圈基本顧客的主要來源。商圈內工作人口越多,商圈規(guī)模越容易擴張,潛在的顧客數(shù)量就較多,單店擴大規(guī)模更具有可行性。

3、流動人口。是指在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人口。這部分人口是處于商業(yè)區(qū)的零售業(yè)態(tài)商店的主要顧客來源,是構成邊緣商圈內顧客的基礎。流動人口選擇消費場所的隨意性較大,忠誠度較低,從而較易受到商業(yè)競爭對手的影響。

商圈分析的方法

一、商圈層次分析

各級商圈的時間、路程、顧客人數(shù)比例、顧客特征、銷售額分布

二、客流量分析

平日、周末、節(jié)日客流量差異?客流量時點分布

十字路口客流量、街道客流量、商場客流量、車站客流量

客流類型(自身客流、分享客流、派生客流)

客流規(guī)律(客流目的、速度、滯留時間)

三、顧客分析

顧客消費習慣研究

顧客消費心理及行為分析

人口統(tǒng)計因素:性別、年齡、文化程度、職業(yè)構成、收入水平、?消費水平、家庭結構

四、環(huán)境分析

地理因素

區(qū)域性質(商業(yè)區(qū)、居民區(qū)、交通要道、郊區(qū))

交通狀況(道路、公交車站、鐵路)?

地形特點(二面、三面臨街、能見度高)

競爭商店位置

競爭對手分析

區(qū)域供求關系分析

五、自身分析

商品因素、經(jīng)營特征、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品種、商店促銷手段