商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營管理

　　隨著現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，能夠在變化莫測的商業(yè)大潮中屹立不倒的成功商業(yè)項目，無一不是經(jīng)過理性而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃而來的。除了以Shopping Mall為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢之外，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理是當(dāng)前人們最關(guān)心的問題。

　　運(yùn)用國際運(yùn)營理念，營造一個適合于本土化運(yùn)營的國際商業(yè)運(yùn)作管理模式，不僅能為消費(fèi)者構(gòu)建一個良好的購物、娛樂、休閑環(huán)境，更為經(jīng)營者、投資者們打造一個優(yōu)質(zhì)的財富平臺。

　　商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵 —— 統(tǒng)一的運(yùn)營管理

　　運(yùn)營管理是商業(yè)運(yùn)營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉。現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。統(tǒng)一的運(yùn)營管理模式的運(yùn)用，其實(shí)際意義就是旨在把投資者、經(jīng)營者、管理者三者結(jié)成利益共同體。不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目，會在激烈的競爭中逐漸蛻變，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。

　　運(yùn)營管理的統(tǒng)一性，就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導(dǎo)下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作。這一經(jīng)營管理又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運(yùn)營管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等等。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，但其運(yùn)營管理可呈現(xiàn)出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。

　　經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的收入主要來源于商戶的租金。商業(yè)項目的功能就是幫助商戶創(chuàng)造收入，提高每一平米商業(yè)面積的賺錢能力，這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。換句話說，大型商業(yè)項目長期成功與否的保證，成功的統(tǒng)一運(yùn)營就是一個關(guān)鍵。

　　商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理即要做到四個方面的內(nèi)容的統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理（立足長遠(yuǎn)）、統(tǒng)一營銷（廣告宣傳等）、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。每一個成功的購物中心，都以一個真正Mall的理念來運(yùn)營，必定遵循購物中心的特點(diǎn)。廣州天河城能成為中國第一個賺錢的Mall，其成功運(yùn)營就是很好的例子，除了選址成功外，最重要的就是遵循購物中心的特點(diǎn)，開發(fā)商自營了主力百貨———天貿(mào)南大-天河百貨。“四個”統(tǒng)一的好處是便于解決規(guī)劃設(shè)計和招商的難題，并且能夠提高非主力店的租金收入。

　　雖然運(yùn)營管理是一個項目成功與否的關(guān)鍵，但在運(yùn)營管理之前，要確保一個項目完美順利地開發(fā)、進(jìn)展，則要完全歸功于科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查、規(guī)劃選址、準(zhǔn)確的定位和長期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個成功商業(yè)項目后期順利運(yùn)營的基礎(chǔ)。

　　商業(yè)地產(chǎn)順利運(yùn)營的基礎(chǔ) —— 完美的規(guī)劃與招商

　　一、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的是對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進(jìn)行分析和研究，以期對項目進(jìn)行整體的可行性分析，并對市場定位提供依據(jù)回避風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑浴⒗鎱f(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場調(diào)查和研究。但是，從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場定位尋找依據(jù)。

　　二、合理準(zhǔn)確的選址要求

　　國外Mall一般選址郊區(qū)，其原因是：首先，市中心地價昂貴；其次，市中心物業(yè)大多屬于私人所有（系永久產(chǎn)權(quán)），拆遷賠償?shù)姆烧系K和經(jīng)濟(jì)成本令人生畏；再次，人們已經(jīng)完全接受了在市區(qū)工作、在郊區(qū)生活的模式；此外，極高的私車擁有率和四通八達(dá)的路網(wǎng)為郊區(qū)MALL提供了巨大客流。

　　但國內(nèi)的情況則完全不一樣，以廈門為例，現(xiàn)有的Mall包括世貿(mào)商城、SM商業(yè)城、明發(fā)商業(yè)廣場和羅賓森廣場無一例外均設(shè)在市區(qū)，真正的郊區(qū)Mall極為少見。

　　可以說，在國內(nèi)Mall的選址往往必須同時具備以下三個條件，一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢，最好處于新城區(qū)與老城區(qū)的過渡區(qū)域；二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體；三是交通便利，有充足的停車位。

　　三、準(zhǔn)確的定位

　　Shopping Mall最顯著的特征一是大，占地面積和建筑面積大，建筑格局大；二是多，行業(yè)多，店鋪多，功能多，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度齊全；三是廣，商品組合的廣、寬、深度都極高，其中商品寬度主要靠大賣場來實(shí)現(xiàn)，深度主要靠專賣店來實(shí)現(xiàn)。

　　為了實(shí)現(xiàn)“全員、一站式、一次性購足”的目標(biāo)，MALL需通過設(shè)置大型百貨、超市及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂場所、文化廣場、餐飲店等覆蓋各個層次不同類型的顧客，再輔以專業(yè)店針對消費(fèi)者各色需求，其間穿插各類特色店以吸引旅游購物者。正緣于這些特點(diǎn)，容易讓人產(chǎn)生“無主題經(jīng)營”的感覺。從營銷的角度講，主題是一種基于STP（特定目標(biāo)市場）選擇后的特色定位，由于對商圈內(nèi)消費(fèi)者進(jìn)行了細(xì)分，它必然會排斥一部分消費(fèi)者，這似乎與MALL的消費(fèi)者全覆蓋特征相悖。

　　事實(shí)上，Mall的一些基本特征無法容忍對特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過多的排斥。以一座20萬平方米的Mall為例，要維持其商業(yè)經(jīng)營每平方米需要大約10000元的銷售額，這樣一年就是20億元，每天平均500萬元以上，如果單客交易金額為100元，則每天需要客流量5萬人以上！如果對商圈消費(fèi)者細(xì)分過度，是難以支撐Mall這個龐然大物的。

　　而缺乏主題，又難以產(chǎn)生足夠的吸引力，難以將自身與競爭對手區(qū)隔開來。在主題的選擇上，兩種極端路徑間必然有一個適宜的權(quán)衡。Mall的STP目標(biāo)市場選擇，其主力的核心目標(biāo)顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。一個區(qū)域的消費(fèi)層次和收入水平基本上是正態(tài)分布的，即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少，中間消費(fèi)群才是支撐區(qū)域消費(fèi)的主力，他們的精神、物質(zhì)需求和文化、價值取向構(gòu)成了Mall主題的內(nèi)涵。

　　四、全程有序良好的招商工作

　　在完成了項目整體的規(guī)劃后，當(dāng)經(jīng)過準(zhǔn)確的市場調(diào)查，進(jìn)而確立了項目的選址和恰當(dāng)又有自身特色的定位后，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營就開始在有步驟地具體工作中得到落實(shí)，項目整體的運(yùn)營便在“統(tǒng)一”中得以保障。

　　統(tǒng)一的招商能夠協(xié)調(diào)好開發(fā)商、投資者與經(jīng)營者三者之間的關(guān)系，通過招商及承租戶結(jié)合來為后期項目的運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。

　　在一個成功的Mall，每個承租戶的成功都是互相依賴的，而且會引導(dǎo)其他承租戶的成功的，這就是共生原理。為了維系這種共生關(guān)系，明發(fā)MALL必須整合各商家的事業(yè)項目，猶如經(jīng)營一家事業(yè)體。所以，各商店是不能被分割出租的，必須整合為一，以免在經(jīng)營管理上失去掌控的，要有如首席指揮家在編寫交響樂曲般地計劃各商店的配置。

　　成功的招租，對業(yè)主及管理者而言，其表現(xiàn)的是穩(wěn)定的收入來源。未出租空間對業(yè)主及管理者來說是沒有任何生產(chǎn)力的，而且還會影響整個項目的凝聚力。愈少的店鋪，表示愈少的消費(fèi)者會被吸引，表示愈少的業(yè)績來源，表示愈少的收益。

　　

商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營的保障 —— 統(tǒng)一經(jīng)營

　　經(jīng)營不等同于運(yùn)營，然而，統(tǒng)一的經(jīng)營確是成功運(yùn)營的最直接的體現(xiàn)。因?yàn)轫樌慕?jīng)營可以產(chǎn)生利潤，成功地運(yùn)營就是使通過專業(yè)經(jīng)營公司的管理，合理定租金的制定，贏得更長久的回報，使整個MALL能持續(xù)經(jīng)營，產(chǎn)生豐厚回報，使開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者都能從項目的成功運(yùn)營中長期受益。

　　租金是購物中心業(yè)主的主要收入來源，一般而言，制定租金策略時多從幾個方面來考慮，如商品業(yè)種、承租面積及面寬、位置及租店戶在整體策略中的角色等。

　　眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式是地產(chǎn)，但核心與靈魂還是商業(yè)運(yùn)營。因此必須要有一個經(jīng)營出色的團(tuán)隊來統(tǒng)一管理運(yùn)做，這就是統(tǒng)一開幕的重要性。聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司進(jìn)行全程經(jīng)營管理。

　　一、統(tǒng)一的招商管理

　　統(tǒng)一的招商管理是按照制定的招商準(zhǔn)則，購物中心的商業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、統(tǒng)一招商，并對所有招來的商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理。在招商中注意維護(hù)和管理好各業(yè)態(tài)的經(jīng)營比例；維護(hù)項目整體的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象；并使其后期經(jīng)營間，能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)；以超強(qiáng)人氣主力商家的引進(jìn)和合理布局來保障人流；通過自營、聯(lián)營和租賃等恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式的靈活選擇，放水養(yǎng)魚，使從長遠(yuǎn)眼光為商業(yè)項目的長期經(jīng)營創(chuàng)造條件；購買者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者的利益大捆綁，確保商業(yè)持續(xù)繁榮。國外的Mall一般采取完全出租經(jīng)營的方式，便于統(tǒng)一經(jīng)營管理，長期受益。而國內(nèi)大都采取了將主力店的位置留下來出租，其他的商鋪出售的方式。國內(nèi)的廣州天河城、廈門SM商業(yè)城也采用只租不售的形式，均比較成功。

　　二、統(tǒng)一的營銷管理

　　對于統(tǒng)一的營銷（廣告的宣傳等），是建立對整個商場運(yùn)營的統(tǒng)一營銷管理，是進(jìn)行一項精細(xì)化的管理工作。進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳，有步驟有計劃的實(shí)行推廣計劃、落實(shí)媒體計劃。通過公關(guān)宣傳和形象策劃，使商場的知名度大大提高的同時，有效的聯(lián)合各商家進(jìn)行利于商場經(jīng)營的促銷宣傳和各類吸引的活動，使統(tǒng)一的主題和定位更加鮮明突出，整體促銷廣告更具有整體性和形象性，最終促進(jìn)商品的銷售。

　　三、統(tǒng)一的服務(wù)管理

　　成功的商業(yè)運(yùn)營更需要對商戶進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù)，這個服務(wù)需要從大處涵蓋，從小處精耕。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理的實(shí)際行動中。這個“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出一個商業(yè)項目的品牌與特色來。

　　四、統(tǒng)一的物業(yè)管理

　　商業(yè)地產(chǎn)中的統(tǒng)一物業(yè)管理，是按照相關(guān)服務(wù)合同，對相關(guān)設(shè)施設(shè)備和經(jīng)營場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。具體包括商場建筑及附屬設(shè)施，設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及維修管理，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理，安全保衛(wèi)管理，廣告管理和租賃管理等等。

　　如何繼續(xù)保持商業(yè)項目本身的內(nèi)、外形象，保持與所有簽約商戶的既對立又融洽和諧統(tǒng)一的關(guān)系，并注意與自身的經(jīng)營定位、目標(biāo)市場多數(shù)顧客群體保持吻合協(xié)調(diào)，既是一個商業(yè)項目開業(yè)后經(jīng)營管理的新難題又是對顧客和商戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新開始。因此，通過“統(tǒng)一招商規(guī)劃、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一監(jiān)督服務(wù)、統(tǒng)一物業(yè)管理”來實(shí)現(xiàn)整體運(yùn)營，與廣大業(yè)主利益捆綁，降低投資者經(jīng)營風(fēng)險，確保商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就顯得更為重要和急迫。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作核心是招商

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心是招商

　　最近一直在和一位業(yè)界的朋友爭論，原因是對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作有不同的理解。因?yàn)槔斫獠煌瑢?dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的操作模式不同，自然也會有不同的結(jié)果。結(jié)果中的一種情況：招商先行或租售并舉，這種情況下商業(yè)物業(yè)一般會升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商難度加大，開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主和入住商家無法得到期望的投資回報。

　　所以天津的馮新總經(jīng)理，將商業(yè)地產(chǎn)的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養(yǎng)雞生蛋型。

　　我認(rèn)為不管是哪種形式，都應(yīng)該以“招商”作為商業(yè)地產(chǎn)的核心。“只要商鋪能出租，在運(yùn)營，它就具備升值的可能，從而做到“進(jìn)可攻，退可守”的理想境地。“進(jìn)”就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有,后尋機(jī)再售，或?qū)で笊鲜小EITS、或信托。”這是我在各種場合講的對招商的理解。下面是招商與銷售過程中應(yīng)把握的幾個原則：

　　一、招商難度遠(yuǎn)大于銷售，傭金上要有側(cè)重。

　　在實(shí)際操作中，很多一線的“置業(yè)代表”往往青睞銷售。為什么呢？因?yàn)殇N售后回款，他便可領(lǐng)取很高的傭金，而且這個過程很簡單，大多適用于投資客，這類業(yè)主的特點(diǎn)大多是不太懂商業(yè)運(yùn)營，而追求投資回報。在實(shí)際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置，以及區(qū)域大概租金，合同就可以鑒定了！某種程度上，開發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)！

　　而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款，租賃合同中對租金、物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、停車費(fèi)、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區(qū)經(jīng)理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理，其要親自察看區(qū)位、房型，以及合同條件，然后才會確定。甚至這些高級職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發(fā)商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業(yè)。這個談判過程很長，難度也很高，有時十幾個條件中，只要一個條件談不攏，或者電力供應(yīng)、結(jié)構(gòu)形式、或物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有爭議，就談不成。

　　所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和傭金上，要有所側(cè)重。

　　二、招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對穩(wěn)定。

　　對銷售人員，很多項目實(shí)行“末位淘汰制”，但對于招商人員，由于談判周期長、難度高、專業(yè)性強(qiáng)，所以要求人員相對穩(wěn)定，講究“跟蹤”，不是“一促而就”的急于求成。項目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量，應(yīng)該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長，考核標(biāo)準(zhǔn)也要針對招商技能和專業(yè)性及責(zé)任心三方面。

　　三、招商要善于借助專業(yè)招商機(jī)構(gòu)

　　在招商過程中，開發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業(yè)招商機(jī)構(gòu)，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進(jìn)作用。通過實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到?jīng)Q定性作用。

　　實(shí)際工作中，可以在招商部門中，專門設(shè)置代理行（中介）管理組，負(fù)責(zé)與之鑒定合作合同，和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對接，這樣，往往起到“借船出海”的重要作用。

　　四、帶租約銷售，是大多數(shù)開發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營形式

　　在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了上市公司，或者極少數(shù)對資金要求不高的開發(fā)商外，大多數(shù)對現(xiàn)金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關(guān)系。

　　既然是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是招商，公司又要求營銷部門回款，那就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題。

　　“帶租約銷售”就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結(jié)合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對營銷總監(jiān)，要求其比較全面，妥善處理好租房與業(yè)主的關(guān)系。

　　綜述:和朋友的爭論，是一種善意的爭論，是在不同的操作手法上，對商業(yè)地產(chǎn)的不同理解而形成的。我只是希望，通過有益的爭論，雙方能夠?qū)W習(xí)對方的長處，讓更多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商走出“租和售”的怪圈，成為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

篇3：商業(yè)地產(chǎn)招商與管理顧問合同

　　商業(yè)地產(chǎn)招商及管理顧問合同

　　委托方:(以下簡稱甲方)

　　地址:

　　電話: 傳真:

　　受托方:(以下簡稱乙方)

　　地址:

　　電話: 傳真:

　　甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定,在平等、互利、自愿的原則下,經(jīng)友好協(xié)商,就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問、招商項目(暫定名,下同,可簡稱為該項目)一事,達(dá)成本合同。

　　1、雙方共識:

　　(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業(yè)經(jīng)營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu),::其資格真實(shí)可信(執(zhí)照編號為: )。

　　(2)、乙方在對甲方負(fù)責(zé)的總原則下,竭誠為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問、招商顧問等服務(wù)。

　　2、合同標(biāo)的: 項目。該項目批準(zhǔn)用地規(guī)模為 平方米,折合 畝;規(guī)劃建筑面積為 平方米;土地使用權(quán)證號為 號。

　　3、委托事項:甲方茲將其投資于 項目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問。

　　4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項目商業(yè)用房開業(yè)并正常運(yùn)營八個月為止。

　　5、委托內(nèi)容:指甲方委托乙方:

　　(1)、對該項目周邊的商業(yè)情況和消費(fèi)水平、消費(fèi)能力進(jìn)行現(xiàn)場勘察和分析,并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定;

　　(2)、對該項目將要建造的建筑設(shè)計、實(shí)際施工進(jìn)行顧問、監(jiān)督,使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配;

　　(3)、對該項目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案,并具體實(shí)施;

　　(4)、對該項目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營管理方案,并負(fù)責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營管理公司;

　　(5)、為甲方提供一份以該項目為藍(lán)本,適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項目運(yùn)營管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運(yùn)營手冊,以支持甲方未來可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項目提供指南。

　　6、工作流程:

　　(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項目的招商、商業(yè)顧問成立項目組展開作業(yè)。

　　(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業(yè)顧問方案,并在提交方案時對方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實(shí)施,根據(jù)情況變化,甲方有權(quán)對方案提出調(diào)整要求。

　　(3)、乙方在對甲方負(fù)責(zé)的總原則下,全權(quán)開展招商及商業(yè)顧問工作。

　　(4)、具體工作流程:

　　A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計、建筑施工的顧問和監(jiān)督:由甲方確定設(shè)計方,并設(shè)立設(shè)計委托合同,甲方直接向設(shè)計方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個設(shè)計過程中,審核、優(yōu)化設(shè)計具體方案,對相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見,使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方,并設(shè)立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個建筑施工過程中,按施工進(jìn)度表進(jìn)行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。

　　B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行:在該項目工程開工后,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)設(shè)立固定招商辦公場所,并成立該項目的具體營運(yùn)實(shí)體。乙方負(fù)責(zé)對該項目作細(xì)分計劃,并設(shè)立招商,招租的具體價格策略,派駐專業(yè)招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場,開展具體品牌招商工作。

　　C、開業(yè)準(zhǔn)備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)獲得購物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書。乙方負(fù)責(zé)以下內(nèi)容:

　　1)、運(yùn)營手冊的編制、制作;

　　2)、協(xié)助甲方進(jìn)行經(jīng)營管理公司人員的招聘、培訓(xùn);

　　3)、協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心維護(hù)、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立;

　　4)、協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心財務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問、培訓(xùn);

　　至此,乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實(shí)體,已具充分能力獨(dú)立管理、運(yùn)作。

　　D、試營業(yè)、www.fdcew.com開張及開業(yè)后的日常管理:設(shè)定的正式開業(yè)日期前60天,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)對該項目購物中心的日常管理。乙方負(fù)責(zé)對上述三個階段的績效進(jìn)行總結(jié),并向甲方提供總結(jié)報告,并協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心的日常管理,提出修正意見。

　　7、服務(wù)內(nèi)容:指乙方服務(wù)甲方:

　　(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計

　　A、市場調(diào)查

　　1)、消費(fèi)力

　　2)、商品結(jié)構(gòu)

　　3)、競爭對手

　　4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例

　　B、設(shè)計委托書

　　1)、設(shè)備、器材

　　2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施

　　3)、廣告、展覽位

　　4)、庫房、辦公

　　C、實(shí)施設(shè)計和調(diào)整

　　(2)、運(yùn)營手冊及管理架構(gòu)

　　A、合同體系

　　1)、自營部分

　　采購框架合同,采購條件

　　代銷合同

　　供應(yīng)商文件管理

　　批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同

　　2)、租賃、物業(yè)部分

　　租賃合同

　　委托物業(yè)服務(wù)合同

　　1.餐飲類

　　2.商鋪類

　　安全保障手冊

　　3)、扣率部分

　　合同

　　服務(wù)規(guī)范承諾

　　4)、內(nèi)部部分

　　人事:勞動合同、員工手冊

　　跨執(zhí)照合作合同

　　與地主方關(guān)系合同

　　管理執(zhí)行委員會合同

　　財務(wù)體系(按執(zhí)照個體劃分)

　　人事結(jié)構(gòu)、招聘計劃和培訓(xùn)

　　臨時結(jié)構(gòu)

　　長期結(jié)構(gòu)

　　管理運(yùn)營手冊

　　各級管理職責(zé)

　　運(yùn)營總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)

　　采購經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理

　　樓層經(jīng)理、市場發(fā)展經(jīng)理、財務(wù)部門經(jīng)理

　　主管級

　　高級員工

　　員工

　　作業(yè)指導(dǎo)書

　　庫存管理

　　收貨

　　倉儲

　　損耗

　　盤點(diǎn)

　　調(diào)整

　　收銀管理

　　應(yīng)收

　　銀行往來

　　備用金

　　折扣

　　人事、培訓(xùn)管理

　　招聘

　　福利、工資

　　培訓(xùn)

　　員工手冊

　　勞動團(tuán)體

　　保安管理

　　警報、監(jiān)控系統(tǒng)功能

　　應(yīng)急手冊

　　保險手冊

　　工程、維修管理(不同功能區(qū)域)

　　市場、開發(fā)、客戶服務(wù)管理

　　價格體系管理

　　單證設(shè)計

　　報表體系

　　(3)、招商執(zhí)行

　　A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式

　　B、配合意向書、宣傳冊

　　C、招商會

　　D、招商執(zhí)行

　　E、招商價格、招商周期

　　8、委托費(fèi)用:

　　(1)、商業(yè)顧問委托費(fèi)用:

　　A、甲方委托乙方進(jìn)行該項目商業(yè)顧問的費(fèi)用為人民幣 元整(小寫: 元RMB)。

　　B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法:

　　本合同簽訂后的五個工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB);

　　該項目開工后的五個工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣 萬元整(小寫:

　　元RMB);

　　該項目開業(yè)后的五個工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣 萬元整(小寫:

　　元RMB);

　　該項目開業(yè)八個月后的五個工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB)。

　　(2)、招商委托費(fèi)用:

　　A、甲方委托乙方進(jìn)行該項目招商的費(fèi)用按該項目 計提。

　　B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法:

　　1)、招商的費(fèi)用結(jié)算前提為達(dá)到招商業(yè)績考核的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2)、招商的費(fèi)用按以下四個時間節(jié)點(diǎn)分別結(jié)算:

　　該項目商業(yè)用房在3個月內(nèi)取得30%成功招商率后五個工作日內(nèi);

　　該項目商業(yè)用房在6個月內(nèi)取得60%成功招商率后五個工作日內(nèi);

　　該項目商業(yè)用房在9個月內(nèi)取得90%成功招商率后五個工作日內(nèi);

　　本合同約定的委托期限到期后五個工作日內(nèi)。

　　3)、雙方協(xié)商一致,該項目單戶成功招商的定義為:

　　9、雙方權(quán)利和義務(wù):

　　(1)、甲方權(quán)利和義務(wù):

　　1)、甲方權(quán)利:

　　A、審核乙方提供的各相關(guān)方案,提出修改意見和乙方進(jìn)行磋商,確定其方案并得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實(shí)施;

　　B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進(jìn)入甲方帳戶,招商定金由甲方現(xiàn)場財務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù);

　　C、享有乙方開展該項目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利;

　　D、擁有乙方與該項目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán);

　　E、有權(quán)隨時檢查乙方的工作,對乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評估,并根據(jù)評估結(jié)果的優(yōu)劣對乙方進(jìn)行獎勵或懲罰,獎懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績情況決定。

　　2)、甲方義務(wù):

　　A、向乙方提供該項目的相關(guān)合法文件;

　　B、承擔(dān)該項目的廣告宣傳費(fèi)用,并提供乙方固定的辦公場所,承擔(dān)相應(yīng)辦公費(fèi)用;

　　C、授權(quán)指定專業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人,指定聯(lián)系人為: ;

　　D、根據(jù)本合同約定,按時支付乙方服務(wù)費(fèi)用。

　　(2)、乙方權(quán)利和義務(wù):

　　1)、乙方權(quán)利:

　　A、根據(jù)本合同約定,按時收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用;

　　B、每周與甲方召開工作例會,專題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。

　　2)、乙方義務(wù):

　　A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問;

　　B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項目的相關(guān)方案供甲方審核,經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實(shí)施;

　　C、負(fù)責(zé)該項目招商過程中的各項日常管理工作;

　　D、承擔(dān)該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關(guān)費(fèi)用;

　　E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項目相關(guān)合同;

　　F、未經(jīng)甲方書面承諾,對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔(dān)責(zé)任;

　　G、對所涉及甲方商業(yè)機(jī)密予以嚴(yán)格保密,未經(jīng)甲方書面同意,乙方不得對外公布甲方的經(jīng)營、招商策略及企業(yè)動態(tài);

　　H、未經(jīng)甲方書面承諾,不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴(kuò)散該項目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　10、稅金:甲、乙雙方因該項目而產(chǎn)生的稅金及其他費(fèi)用按國家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。

　　11、違約責(zé)任:

　　(1)、本合同簽訂后,雙方應(yīng)認(rèn)真遵守,任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤Ψ讲荒苷Ｂ男泻贤男袨?并經(jīng)對方發(fā)出書面通知后仍無法糾正的,對方有權(quán)解除本合同,違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫: 元)。

　　(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費(fèi)用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權(quán)解除本合同,甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫:

　　元)。

　　12、爭議的解決:因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭議,由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。

　　13、本合同的法律效力:

　　(1)、本合同壹式陸份,雙方各執(zhí)叁份,具有同等法律效力。

　　(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。

　　(3)、本合同履行過程中,如有未盡事宜,雙方可協(xié)商一致后訂立補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達(dá)成一致意見后,可形成書面意見,作為本合同附件。

　　甲方: 乙方:

　　代表人: 代表人:

　　日期: 日期:

　　簽于: 簽于