中國古鎮(zhèn)及歷史街區(qū)旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營問題的探討

　　　自從江南六鎮(zhèn)成功的實施旅游開發(fā)以來，古鎮(zhèn)旅游方興未哀。各地古鎮(zhèn)紛紛搶灘登陸，具有代表性的有以江西婺源、皖南山區(qū)為代表的徽派古鎮(zhèn)古村落、以黃龍溪、洛帶為代表的川西古鎮(zhèn)。

　　奇創(chuàng)機構在20**至20**年度成功地實施了惠山古鎮(zhèn)風貌協(xié)調區(qū)、無錫蕩口古鎮(zhèn)、成都安仁古鎮(zhèn)、成都西來古鎮(zhèn)、成都平樂古鎮(zhèn)等多個古鎮(zhèn)項目的旅游總體策劃及旅游商業(yè)地產(chǎn)綜合規(guī)劃。根據(jù)奇創(chuàng)的規(guī)劃和對國內(nèi)眾多古鎮(zhèn)的考察、我們認為古鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)方式等都是古鎮(zhèn)開發(fā)中需要面對的問題，任何一個問題沒有得到很好的處理，都會影響古鎮(zhèn)的成功開發(fā)。

　　目的地型古鎮(zhèn)和城市相融開放型古鎮(zhèn)

　　古鎮(zhèn)開發(fā)過程中，古鎮(zhèn)地理位置的界定非常重要。從古鎮(zhèn)及周邊城市的相互關系看，可將旅游古鎮(zhèn)劃分為目的地型和城市相融開放型。這兩種古鎮(zhèn)的開發(fā)模式是完全不同的兩種方式。首先需要闡述與界定的是這兩個概念。

　　所謂目的地型，即古鎮(zhèn)本身就是吸引物，成為旅游目的地，如周莊、西塘等。古鎮(zhèn)本身具有較深厚的歷史文化底蘊和較豐富的旅游資源。同時非常重要的是這些旅游古鎮(zhèn)都進行了相關的旅游及商業(yè)環(huán)境營造。

　　有部分歷史古鎮(zhèn)，位于大城市的周邊，隨著城市的擴充，鎮(zhèn)區(qū)成為城市的一部分。這種古鎮(zhèn)就屬于城市相融開放型，如重慶的磁器口、上海的七寶古鎮(zhèn)等。

　　旅游古鎮(zhèn)經(jīng)營模式 決定開發(fā)成功與否

　　古鎮(zhèn)門票收入是旅游古鎮(zhèn)的重要收入，門票有大門票及小門票之說。大門票泛指通票、聯(lián)票，一般面額較高，一票在手，可以游玩古鎮(zhèn)所有的景點。大門票的價格一般在50元以上，一般包含8-10個特色景點、名人故居、民俗工坊等，如周莊門票達到100元，其他江南古鎮(zhèn)的大門票普遍在50元以上。小門票單指名人故居、博物館等小景點的門票一般在5-10元之間，少數(shù)高價值景點達到30元以上水平。相對于將古鎮(zhèn)作為旅游目的地的團隊旅游而言，大門票是旅游價值鏈中的重要環(huán)節(jié)，而且團隊客可以享受較高的折扣優(yōu)惠。而對于普通散客而言，門票是一道門檻。過高的門檻將阻止一般游客的進入。城市相融古鎮(zhèn)采用小門票的方式比較合適。

　　門票對于古鎮(zhèn)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)的影響是巨大的，從經(jīng)營戶的角度看，并不希望古鎮(zhèn)設置較高的門票，因為這將影響到商機，尤其在鎮(zhèn)區(qū)與城市相融發(fā)展的情況下，古鎮(zhèn)門票的收取與否決定了游客是否逛古鎮(zhèn)的意愿。城市的休閑游客占據(jù)著非常大的比例，這些游客可能將逛古鎮(zhèn)作為一種休閑行為。上海的七寶采用的就是大開放小封閉的經(jīng)營模式，曾經(jīng)有段時間收取景區(qū)大門票，游客量立即銳減。而取消大門票后，古鎮(zhèn)又恢復了熙熙攘攘的局面。古鎮(zhèn)的經(jīng)營模式是古鎮(zhèn)開發(fā)的重要依據(jù)，合理的經(jīng)營模式?jīng)Q定了古鎮(zhèn)開發(fā)的成功與否。

　　對比這兩種古鎮(zhèn)形態(tài)、經(jīng)營層面上的門票水平、商業(yè)業(yè)態(tài)、目標客戶客群、商業(yè)的租金水平都不盡相同。而景區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)以土特產(chǎn)品、旅游工藝品、小型餐飲、小型客棧為主。景區(qū)的門票對普通游客形成較高的門坎作用，但是跟團游客可以享受到較高的價格優(yōu)惠。由于門票的“門坎”作用，大多數(shù)目的地型古鎮(zhèn)的商業(yè)客群是到古鎮(zhèn)的游客，購買產(chǎn)品以旅游紀念品為主，到傍晚時分紛紛打烊。

　　旅游古鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)模 需要掌握合理的度

　　目前，利用古鎮(zhèn)原有民居開客棧的行為非常流行，這也適應了目前休閑度假游的發(fā)展狀況。但是，除非周末及節(jié)假日，這些普通客棧的經(jīng)營狀況并非很理想。從表面現(xiàn)象看，這是部分古鎮(zhèn)業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀態(tài)，深層次的原因是商業(yè)規(guī)模的無序擴張。這種現(xiàn)象在周莊、烏鎮(zhèn)西柵、成都黃龍溪等都有所體現(xiàn)。周莊的財富周莊項目，在古鎮(zhèn)核心區(qū)外，基本處于空置狀態(tài)。西柵縱深的客房，平時基本處于閑置狀態(tài)。黃龍溪，號稱中國十大名鎮(zhèn)之一，同樣是核心區(qū)外商鋪乏人問津。

　　這里就要提出一個問題，古鎮(zhèn)開發(fā)是否有規(guī)模限制。奇創(chuàng)機構認為：任何旅游古鎮(zhèn)的開發(fā)，都需要掌握合理的度，超過限度，就可能就會產(chǎn)生嚴重的問題。尤其是目的地型的古鎮(zhèn)，由于古鎮(zhèn)自身的常住人口較少，消費能力較弱，自發(fā)形成的小區(qū)商業(yè)已經(jīng)呈基本飽和狀態(tài)，而新開發(fā)的項目目標客群基本瞄準旅游者，而旅游者在一個景點所能逗留的時間和所能活動的范圍都是相對有限的，一般一條步行商業(yè)街的長度在300米左右是非常經(jīng)濟的，而當長度超過500米以后，在商業(yè)街的末端，多半出現(xiàn)蕭條的局面。如西柵景區(qū)，主街長度超過1500米，超過1000米以后的商鋪，基本沒有人氣。

　　對于具有旅游性質的古鎮(zhèn)或者商業(yè)街區(qū)，規(guī)模的控制顯得非常重要。從國內(nèi)目前幾家成熟的案例看，休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模都不是非常大。如上海新天地街區(qū)，一期商業(yè)規(guī)模僅3萬平方米，二期包含影院在內(nèi)3萬平方米，而新天地位于上海市的核心城區(qū)，離軌道交通線的距離在200米范圍內(nèi)。四川成都的錦里，一期建設街道長約300余米，包括客棧在內(nèi)，建筑面積約1萬平方米。南京1912，以民國建筑為主體，建筑面積4萬平方米。我們發(fā)現(xiàn)，這些成功歷史街區(qū)的規(guī)模都控制在5萬平方米以下，且多位于主要城區(qū)的核心地段。由此可見，核心城區(qū)的歷史街區(qū)，主打旅游或休閑商業(yè)，規(guī)模應該控制在一定的范圍內(nèi)。

　　旅游古鎮(zhèn)開發(fā)建設 尊重歷史空間形態(tài)

　　中國古鎮(zhèn)多數(shù)以水而興，這與當時的交通方式有關。而以道路橋梁為主體的現(xiàn)代交通體系建立以后，以小型內(nèi)河船只為基礎的交通運輸系統(tǒng)逐漸淡出歷史舞臺。很多因水而興的小鎮(zhèn)也交通方式的改變而逐漸沒落。但從商業(yè)街的形態(tài)看，采用傳統(tǒng)的條形商業(yè)街或者十字水街是歷史街區(qū)的主要形態(tài)。

　　我們在現(xiàn)代旅游開發(fā)中，應該尊重歷史的空間形態(tài)。目前在某些旅游開發(fā)過程中，有些地方不合時宜地引入了一些現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，如組團式的開發(fā)模式。我們認為這是對古鎮(zhèn)機理的一種破壞，效果并不理想。如江南某古鎮(zhèn)項目，組團式商業(yè)開發(fā)，業(yè)態(tài)以零售為主，同時不在主要商業(yè)街上，至今空置率很高。所以在古鎮(zhèn)及歷史街區(qū)的開發(fā)過程中，建筑形態(tài)的選擇非常重要。

　　旅游古鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)街的縱深開發(fā)

　　一般旅游古鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)，以一條主要的商業(yè)街為依托，商業(yè)街縱深開發(fā)是多數(shù)古鎮(zhèn)面臨的問題，目前大多數(shù)采用的是“住宿+餐飲+景點”的操作模式。在這方面西塘古鎮(zhèn)做的比較好，沿河的古民居已經(jīng)基本開發(fā)成枕河客棧，周末及節(jié)假日呈現(xiàn)非常火爆的局面。而主要商業(yè)街的商鋪實施招租，業(yè)態(tài)以旅游工藝品、紀念品為主，特色小吃、當?shù)孛朗炒┎迤渲小?/p>

　　在奇創(chuàng)機構所參與規(guī)劃與策劃的項目中，如安仁古鎮(zhèn)、蕩口古鎮(zhèn)等項目中，始終貫穿這種模式，同時導入了園林式餐飲與住宿的概念，豐富與提升了產(chǎn)品體系，使古鎮(zhèn)旅游以單純的觀光向觀光與綜合休閑度假相并重轉變，實現(xiàn)了旅游產(chǎn)業(yè)鏈的升級換代。

　　古鎮(zhèn)的開發(fā)與保護涉及到眾多部門，也需要協(xié)調各方面的利益，奇創(chuàng)機構在這方面都做了深入研究，我們會在將來的時間內(nèi)將更多的經(jīng)驗與大家一起分享。

　　旅游古鎮(zhèn)開發(fā)建設 尊重歷史空間形態(tài)

　　中國古鎮(zhèn)多數(shù)以水而興，這與當時的交通方式有關。而以道路橋

梁為主體的現(xiàn)代交通體系建立以后，以小型內(nèi)河船只為基礎的交通運輸系統(tǒng)逐漸淡出歷史舞臺。很多因水而興的小鎮(zhèn)也交通方式的改變而逐漸沒落。但從商業(yè)街的形態(tài)看，采用傳統(tǒng)的條形商業(yè)街或者十字水街是歷史街區(qū)的主要形態(tài)。

　　我們在現(xiàn)代旅游開發(fā)中，應該尊重歷史的空間形態(tài)。目前在某些旅游開發(fā)過程中，有些地方不合時宜地引入了一些現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，如組團式的開發(fā)模式。我們認為這是對古鎮(zhèn)機理的一種破壞，效果并不理想。如江南某古鎮(zhèn)項目，組團式商業(yè)開發(fā)，業(yè)態(tài)以零售為主，同時不在主要商業(yè)街上，至今空置率很高。所以在古鎮(zhèn)及歷史街區(qū)的開發(fā)過程中，建筑形態(tài)的選擇非常重要。

　　旅游古鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)街的縱深開發(fā)

　　一般旅游古鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)，以一條主要的商業(yè)街為依托，商業(yè)街縱深開發(fā)是多數(shù)古鎮(zhèn)面臨的問題，目前大多數(shù)采用的是“住宿+餐飲+景點”的操作模式。在這方面西塘古鎮(zhèn)做的比較好，沿河的古民居已經(jīng)基本開發(fā)成枕河客棧，周末及節(jié)假日呈現(xiàn)非常火爆的局面。而主要商業(yè)街的商鋪實施招租，業(yè)態(tài)以旅游工藝品、紀念品為主，特色小吃、當?shù)孛朗炒┎迤渲小?/p>

　　在奇創(chuàng)機構所參與規(guī)劃與策劃的項目中，如安仁古鎮(zhèn)、蕩口古鎮(zhèn)等項目中，始終貫穿這種模式，同時導入了園林式餐飲與住宿的概念，豐富與提升了產(chǎn)品體系，使古鎮(zhèn)旅游以單純的觀光向觀光與綜合休閑度假相并重轉變，實現(xiàn)了旅游產(chǎn)業(yè)鏈的升級換代。

　　古鎮(zhèn)的開發(fā)與保護涉及到眾多部門，也需要協(xié)調各方面的利益，奇創(chuàng)機構在這方面都做了深入研究，我們會在將來的時間內(nèi)將更多的經(jīng)驗與大家一起分享。

篇2：房地產(chǎn)開發(fā)計劃運營主管崗位描述

　　房地產(chǎn)開發(fā)計劃運營主管崗位描述

　　任職資格：

　　1、全日制本科以上畢業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)營管理、工程管理、建筑學及土木工程等相關專業(yè)；

　　2、3年以上房地產(chǎn)公司工作經(jīng)歷，經(jīng)歷過一個以上完整項目開發(fā)；

　　3、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)從項目定位到交付運營（物業(yè)）的全過程管理工作；

　　4、性格開朗、善于溝通，長于協(xié)調。

　　工作描述：

　　1、結合公司運營戰(zhàn)略，制定公司經(jīng)營及項目開發(fā)計劃；

　　2、樹立公司運營管理體系，統(tǒng)籌協(xié)調投資、設計、開發(fā)、建設、銷售及招商等各專業(yè)的運營安排，支持公司經(jīng)營目標的實現(xiàn)及經(jīng)營效益的最大化。

篇3：房地產(chǎn)開發(fā)計劃運營助理崗位描述

　　房地產(chǎn)開發(fā)計劃運營助理崗位描述

　　任職資格：

　　全日制本科以上畢業(yè)，重點高校畢業(yè)生優(yōu)先。

　　專業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營管理、工程管理、土木工程及工民建等相關專業(yè)。

　　性格開朗，善于溝通，長于協(xié)調，樂于學習。

　　工作描述：

　　結合公司經(jīng)營戰(zhàn)略，協(xié)助部門主管制定公司經(jīng)營及項目開發(fā)計劃；

　　協(xié)助梳理公司運營管理體系，統(tǒng)籌協(xié)調投資、設計、開發(fā)、建設、銷售及招商等各專業(yè)的運營安排，支持公司經(jīng)營目標的實現(xiàn)及經(jīng)營效益的最大化。