中國古鎮(zhèn)及歷史街區(qū)旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營問題的探討

　　　自從江南六鎮(zhèn)成功的實(shí)施旅游開發(fā)以來，古鎮(zhèn)旅游方興未哀。各地古鎮(zhèn)紛紛搶灘登陸，具有代表性的有以江西婺源、皖南山區(qū)為代表的徽派古鎮(zhèn)古村落、以黃龍溪、洛帶為代表的川西古鎮(zhèn)。

　　奇創(chuàng)機(jī)構(gòu)在20**至20**年度成功地實(shí)施了惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)、無錫蕩口古鎮(zhèn)、成都安仁古鎮(zhèn)、成都西來古鎮(zhèn)、成都平樂古鎮(zhèn)等多個(gè)古鎮(zhèn)項(xiàng)目的旅游總體策劃及旅游商業(yè)地產(chǎn)綜合規(guī)劃。根據(jù)奇創(chuàng)的規(guī)劃和對國內(nèi)眾多古鎮(zhèn)的考察、我們認(rèn)為古鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)方式等都是古鎮(zhèn)開發(fā)中需要面對的問題，任何一個(gè)問題沒有得到很好的處理，都會影響古鎮(zhèn)的成功開發(fā)。

　　目的地型古鎮(zhèn)和城市相融開放型古鎮(zhèn)

　　古鎮(zhèn)開發(fā)過程中，古鎮(zhèn)地理位置的界定非常重要。從古鎮(zhèn)及周邊城市的相互關(guān)系看，可將旅游古鎮(zhèn)劃分為目的地型和城市相融開放型。這兩種古鎮(zhèn)的開發(fā)模式是完全不同的兩種方式。首先需要闡述與界定的是這兩個(gè)概念。

　　所謂目的地型，即古鎮(zhèn)本身就是吸引物，成為旅游目的地，如周莊、西塘等。古鎮(zhèn)本身具有較深厚的歷史文化底蘊(yùn)和較豐富的旅游資源。同時(shí)非常重要的是這些旅游古鎮(zhèn)都進(jìn)行了相關(guān)的旅游及商業(yè)環(huán)境營造。

　　有部分歷史古鎮(zhèn)，位于大城市的周邊，隨著城市的擴(kuò)充，鎮(zhèn)區(qū)成為城市的一部分。這種古鎮(zhèn)就屬于城市相融開放型，如重慶的磁器口、上海的七寶古鎮(zhèn)等。

　　旅游古鎮(zhèn)經(jīng)營模式 決定開發(fā)成功與否

　　古鎮(zhèn)門票收入是旅游古鎮(zhèn)的重要收入，門票有大門票及小門票之說。大門票泛指通票、聯(lián)票，一般面額較高，一票在手，可以游玩古鎮(zhèn)所有的景點(diǎn)。大門票的價(jià)格一般在50元以上，一般包含8-10個(gè)特色景點(diǎn)、名人故居、民俗工坊等，如周莊門票達(dá)到100元，其他江南古鎮(zhèn)的大門票普遍在50元以上。小門票單指名人故居、博物館等小景點(diǎn)的門票一般在5-10元之間，少數(shù)高價(jià)值景點(diǎn)達(dá)到30元以上水平。相對于將古鎮(zhèn)作為旅游目的地的團(tuán)隊(duì)旅游而言，大門票是旅游價(jià)值鏈中的重要環(huán)節(jié)，而且團(tuán)隊(duì)客可以享受較高的折扣優(yōu)惠。而對于普通散客而言，門票是一道門檻。過高的門檻將阻止一般游客的進(jìn)入。城市相融古鎮(zhèn)采用小門票的方式比較合適。

　　門票對于古鎮(zhèn)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)的影響是巨大的，從經(jīng)營戶的角度看，并不希望古鎮(zhèn)設(shè)置較高的門票，因?yàn)檫@將影響到商機(jī)，尤其在鎮(zhèn)區(qū)與城市相融發(fā)展的情況下，古鎮(zhèn)門票的收取與否決定了游客是否逛古鎮(zhèn)的意愿。城市的休閑游客占據(jù)著非常大的比例，這些游客可能將逛古鎮(zhèn)作為一種休閑行為。上海的七寶采用的就是大開放小封閉的經(jīng)營模式，曾經(jīng)有段時(shí)間收取景區(qū)大門票，游客量立即銳減。而取消大門票后，古鎮(zhèn)又恢復(fù)了熙熙攘攘的局面。古鎮(zhèn)的經(jīng)營模式是古鎮(zhèn)開發(fā)的重要依據(jù)，合理的經(jīng)營模式?jīng)Q定了古鎮(zhèn)開發(fā)的成功與否。

　　對比這兩種古鎮(zhèn)形態(tài)、經(jīng)營層面上的門票水平、商業(yè)業(yè)態(tài)、目標(biāo)客戶客群、商業(yè)的租金水平都不盡相同。而景區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)以土特產(chǎn)品、旅游工藝品、小型餐飲、小型客棧為主。景區(qū)的門票對普通游客形成較高的門坎作用，但是跟團(tuán)游客可以享受到較高的價(jià)格優(yōu)惠。由于門票的“門坎”作用，大多數(shù)目的地型古鎮(zhèn)的商業(yè)客群是到古鎮(zhèn)的游客，購買產(chǎn)品以旅游紀(jì)念品為主，到傍晚時(shí)分紛紛打烊。

　　旅游古鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)模 需要掌握合理的度

　　目前，利用古鎮(zhèn)原有民居開客棧的行為非常流行，這也適應(yīng)了目前休閑度假游的發(fā)展?fàn)顩r。但是，除非周末及節(jié)假日，這些普通客棧的經(jīng)營狀況并非很理想。從表面現(xiàn)象看，這是部分古鎮(zhèn)業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀態(tài)，深層次的原因是商業(yè)規(guī)模的無序擴(kuò)張。這種現(xiàn)象在周莊、烏鎮(zhèn)西柵、成都黃龍溪等都有所體現(xiàn)。周莊的財(cái)富周莊項(xiàng)目，在古鎮(zhèn)核心區(qū)外，基本處于空置狀態(tài)。西柵縱深的客房，平時(shí)基本處于閑置狀態(tài)。黃龍溪，號稱中國十大名鎮(zhèn)之一，同樣是核心區(qū)外商鋪乏人問津。

　　這里就要提出一個(gè)問題，古鎮(zhèn)開發(fā)是否有規(guī)模限制。奇創(chuàng)機(jī)構(gòu)認(rèn)為：任何旅游古鎮(zhèn)的開發(fā)，都需要掌握合理的度，超過限度，就可能就會產(chǎn)生嚴(yán)重的問題。尤其是目的地型的古鎮(zhèn)，由于古鎮(zhèn)自身的常住人口較少，消費(fèi)能力較弱，自發(fā)形成的小區(qū)商業(yè)已經(jīng)呈基本飽和狀態(tài)，而新開發(fā)的項(xiàng)目目標(biāo)客群基本瞄準(zhǔn)旅游者，而旅游者在一個(gè)景點(diǎn)所能逗留的時(shí)間和所能活動的范圍都是相對有限的，一般一條步行商業(yè)街的長度在300米左右是非常經(jīng)濟(jì)的，而當(dāng)長度超過500米以后，在商業(yè)街的末端，多半出現(xiàn)蕭條的局面。如西柵景區(qū)，主街長度超過1500米，超過1000米以后的商鋪，基本沒有人氣。

　　對于具有旅游性質(zhì)的古鎮(zhèn)或者商業(yè)街區(qū)，規(guī)模的控制顯得非常重要。從國內(nèi)目前幾家成熟的案例看，休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模都不是非常大。如上海新天地街區(qū)，一期商業(yè)規(guī)模僅3萬平方米，二期包含影院在內(nèi)3萬平方米，而新天地位于上海市的核心城區(qū)，離軌道交通線的距離在200米范圍內(nèi)。四川成都的錦里，一期建設(shè)街道長約300余米，包括客棧在內(nèi)，建筑面積約1萬平方米。南京1912，以民國建筑為主體，建筑面積4萬平方米。我們發(fā)現(xiàn)，這些成功歷史街區(qū)的規(guī)模都控制在5萬平方米以下，且多位于主要城區(qū)的核心地段。由此可見，核心城區(qū)的歷史街區(qū)，主打旅游或休閑商業(yè)，規(guī)模應(yīng)該控制在一定的范圍內(nèi)。

　　旅游古鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè) 尊重歷史空間形態(tài)

　　中國古鎮(zhèn)多數(shù)以水而興，這與當(dāng)時(shí)的交通方式有關(guān)。而以道路橋梁為主體的現(xiàn)代交通體系建立以后，以小型內(nèi)河船只為基礎(chǔ)的交通運(yùn)輸系統(tǒng)逐漸淡出歷史舞臺。很多因水而興的小鎮(zhèn)也交通方式的改變而逐漸沒落。但從商業(yè)街的形態(tài)看，采用傳統(tǒng)的條形商業(yè)街或者十字水街是歷史街區(qū)的主要形態(tài)。

　　我們在現(xiàn)代旅游開發(fā)中，應(yīng)該尊重歷史的空間形態(tài)。目前在某些旅游開發(fā)過程中，有些地方不合時(shí)宜地引入了一些現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，如組團(tuán)式的開發(fā)模式。我們認(rèn)為這是對古鎮(zhèn)機(jī)理的一種破壞，效果并不理想。如江南某古鎮(zhèn)項(xiàng)目，組團(tuán)式商業(yè)開發(fā)，業(yè)態(tài)以零售為主，同時(shí)不在主要商業(yè)街上，至今空置率很高。所以在古鎮(zhèn)及歷史街區(qū)的開發(fā)過程中，建筑形態(tài)的選擇非常重要。

　　旅游古鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)街的縱深開發(fā)

　　一般旅游古鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)，以一條主要的商業(yè)街為依托，商業(yè)街縱深開發(fā)是多數(shù)古鎮(zhèn)面臨的問題，目前大多數(shù)采用的是“住宿+餐飲+景點(diǎn)”的操作模式。在這方面西塘古鎮(zhèn)做的比較好，沿河的古民居已經(jīng)基本開發(fā)成枕河客棧，周末及節(jié)假日呈現(xiàn)非常火爆的局面。而主要商業(yè)街的商鋪實(shí)施招租，業(yè)態(tài)以旅游工藝品、紀(jì)念品為主，特色小吃、當(dāng)?shù)孛朗炒┎迤渲小?/p>

　　在奇創(chuàng)機(jī)構(gòu)所參與規(guī)劃與策劃的項(xiàng)目中，如安仁古鎮(zhèn)、蕩口古鎮(zhèn)等項(xiàng)目中，始終貫穿這種模式，同時(shí)導(dǎo)入了園林式餐飲與住宿的概念，豐富與提升了產(chǎn)品體系，使古鎮(zhèn)旅游以單純的觀光向觀光與綜合休閑度假相并重轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)了旅游產(chǎn)業(yè)鏈的升級換代。

　　古鎮(zhèn)的開發(fā)與保護(hù)涉及到眾多部門，也需要協(xié)調(diào)各方面的利益，奇創(chuàng)機(jī)構(gòu)在這方面都做了深入研究，我們會在將來的時(shí)間內(nèi)將更多的經(jīng)驗(yàn)與大家一起分享。

　　旅游古鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè) 尊重歷史空間形態(tài)

　　中國古鎮(zhèn)多數(shù)以水而興，這與當(dāng)時(shí)的交通方式有關(guān)。而以道路橋

梁為主體的現(xiàn)代交通體系建立以后，以小型內(nèi)河船只為基礎(chǔ)的交通運(yùn)輸系統(tǒng)逐漸淡出歷史舞臺。很多因水而興的小鎮(zhèn)也交通方式的改變而逐漸沒落。但從商業(yè)街的形態(tài)看，采用傳統(tǒng)的條形商業(yè)街或者十字水街是歷史街區(qū)的主要形態(tài)。

　　我們在現(xiàn)代旅游開發(fā)中，應(yīng)該尊重歷史的空間形態(tài)。目前在某些旅游開發(fā)過程中，有些地方不合時(shí)宜地引入了一些現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，如組團(tuán)式的開發(fā)模式。我們認(rèn)為這是對古鎮(zhèn)機(jī)理的一種破壞，效果并不理想。如江南某古鎮(zhèn)項(xiàng)目，組團(tuán)式商業(yè)開發(fā)，業(yè)態(tài)以零售為主，同時(shí)不在主要商業(yè)街上，至今空置率很高。所以在古鎮(zhèn)及歷史街區(qū)的開發(fā)過程中，建筑形態(tài)的選擇非常重要。

　　旅游古鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)街的縱深開發(fā)

　　一般旅游古鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)，以一條主要的商業(yè)街為依托，商業(yè)街縱深開發(fā)是多數(shù)古鎮(zhèn)面臨的問題，目前大多數(shù)采用的是“住宿+餐飲+景點(diǎn)”的操作模式。在這方面西塘古鎮(zhèn)做的比較好，沿河的古民居已經(jīng)基本開發(fā)成枕河客棧，周末及節(jié)假日呈現(xiàn)非常火爆的局面。而主要商業(yè)街的商鋪實(shí)施招租，業(yè)態(tài)以旅游工藝品、紀(jì)念品為主，特色小吃、當(dāng)?shù)孛朗炒┎迤渲小?/p>

　　在奇創(chuàng)機(jī)構(gòu)所參與規(guī)劃與策劃的項(xiàng)目中，如安仁古鎮(zhèn)、蕩口古鎮(zhèn)等項(xiàng)目中，始終貫穿這種模式，同時(shí)導(dǎo)入了園林式餐飲與住宿的概念，豐富與提升了產(chǎn)品體系，使古鎮(zhèn)旅游以單純的觀光向觀光與綜合休閑度假相并重轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)了旅游產(chǎn)業(yè)鏈的升級換代。

　　古鎮(zhèn)的開發(fā)與保護(hù)涉及到眾多部門，也需要協(xié)調(diào)各方面的利益，奇創(chuàng)機(jī)構(gòu)在這方面都做了深入研究，我們會在將來的時(shí)間內(nèi)將更多的經(jīng)驗(yàn)與大家一起分享。

篇2：房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃運(yùn)營主管崗位描述

　　房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃運(yùn)營主管崗位描述

　　任職資格：

　　1、全日制本科以上畢業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)營管理、工程管理、建筑學(xué)及土木工程等相關(guān)專業(yè)；

　　2、3年以上房地產(chǎn)公司工作經(jīng)歷，經(jīng)歷過一個(gè)以上完整項(xiàng)目開發(fā)；

　　3、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)從項(xiàng)目定位到交付運(yùn)營（物業(yè)）的全過程管理工作；

　　4、性格開朗、善于溝通，長于協(xié)調(diào)。

　　工作描述：

　　1、結(jié)合公司運(yùn)營戰(zhàn)略，制定公司經(jīng)營及項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃；

　　2、樹立公司運(yùn)營管理體系，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)投資、設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)、銷售及招商等各專業(yè)的運(yùn)營安排，支持公司經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及經(jīng)營效益的最大化。

篇3：房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃運(yùn)營助理崗位描述

　　房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃運(yùn)營助理崗位描述

　　任職資格：

　　全日制本科以上畢業(yè)，重點(diǎn)高校畢業(yè)生優(yōu)先。

　　專業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營管理、工程管理、土木工程及工民建等相關(guān)專業(yè)。

　　性格開朗，善于溝通，長于協(xié)調(diào)，樂于學(xué)習(xí)。

　　工作描述：

　　結(jié)合公司經(jīng)營戰(zhàn)略，協(xié)助部門主管制定公司經(jīng)營及項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃；

　　協(xié)助梳理公司運(yùn)營管理體系，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)投資、設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)、銷售及招商等各專業(yè)的運(yùn)營安排，支持公司經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及經(jīng)營效益的最大化。