關(guān)鍵字:房地產(chǎn)發(fā)展商,發(fā)展戰(zhàn)略,投資決策,開發(fā)經(jīng)營,企業(yè)管理

二十一世紀(jì)房地產(chǎn)市場的競爭將是一個嚴(yán)酷的"優(yōu)勝劣汰"過程,這種競爭的實(shí)質(zhì)不僅是一種信念與實(shí)力的較量,更是一種理念與文化的比試,最終將是由少數(shù)幾家或幾十家發(fā)展商獨(dú)占整個市場并分享市場帶來的利益。

綜觀我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡,尤其是通過對國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展商經(jīng)營實(shí)踐的考察可以發(fā)現(xiàn),當(dāng)前國內(nèi)很大部分的發(fā)展商從大到企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營策略、決策機(jī)制與管理理念,小到單個項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)及營銷管理等,均不同程度地步入了"誤區(qū)",這種現(xiàn)象應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的普遍重視。

一、企業(yè)戰(zhàn)略方面的誤區(qū)

企業(yè)的真正成功,往往取決于企業(yè)是否具有一套科學(xué)、有效的發(fā)展戰(zhàn)略。 我們從一些知名企業(yè)的興衰史可以發(fā)現(xiàn),一個企業(yè)的迅速崛起與短期輝煌往往容易看到,但企業(yè)要維持長期的發(fā)展與輝煌卻十分艱難。這一點(diǎn)在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)得尤為明顯,究其原因:這與發(fā)展商在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方面存在的問題是分不開的。

1、重形式、輕實(shí)效

企業(yè)發(fā)展不僅是企業(yè)未來發(fā)展的規(guī)劃,更直接關(guān)系到企業(yè)生存與發(fā)展的大方向。目前大多數(shù)發(fā)展商對于制訂企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略還缺乏足夠的認(rèn)識,有些是不予理會,"腳踩西瓜皮,滑到哪里是哪里";更多的是立足于應(yīng)付,做一篇流于形式的表面文章,既無適用性與權(quán)威性,更無前瞻性與科學(xué)性。

企業(yè)發(fā)展的方向性是最重要的,如果企業(yè)不能科學(xué)制訂與有效實(shí)施其發(fā)展戰(zhàn)略,企業(yè)的發(fā)展必然是盲目的、無序的,其生命力是不會長久的,現(xiàn)實(shí)中許多發(fā)展商的大起大落無不說明了這一問題。

2、重多元化、輕專業(yè)化

當(dāng)房地產(chǎn)投資的高利潤被社會平均利潤所替代,而且表現(xiàn)出很大風(fēng)險性時,許多發(fā)展商開始對其所從事的房地產(chǎn)業(yè)前景甚至是房地產(chǎn)理論產(chǎn)生了懷疑,并開始尋求其發(fā)展領(lǐng)域的延伸與拓展,但往往容易產(chǎn)生"盲目求大、急 于求成"的浮躁,忽視企業(yè)本身的整體實(shí)力(技術(shù)、資金與管理等)的制約,貿(mào)然進(jìn)入全新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域,導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險加大,韓國三星、國內(nèi)巨人、天龍以及太陽神等企業(yè)的紛紛"落馬",正是盲目多元化發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)生的惡果。 事實(shí)上,房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,其發(fā)展?jié)摿κ志薮?關(guān)鍵是發(fā)展商如何通過提高自身的專業(yè)水平,建立自己的專業(yè)地位與競爭優(yōu)勢,在激烈的市場競爭中搶占制高點(diǎn)。當(dāng)然,我們也不是抹殺多元化的發(fā)展戰(zhàn)略,多元化是企業(yè)分散風(fēng)險、穩(wěn)定收益的有效手段,但應(yīng)注意由近及遠(yuǎn)、由相關(guān)行業(yè)向不相關(guān)行業(yè)的循序拓展。

3、多常規(guī)、少研發(fā)

由于知識經(jīng)濟(jì),特別是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的沖擊,以及我國加入WTO步伐的臨近,我們面臨的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境正發(fā)生著日新月異的變化,房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)正面臨著越來越多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。為此,作為發(fā)展商對于社會經(jīng)濟(jì)與行業(yè)發(fā)展形態(tài)的研究以及自身業(yè)務(wù)的再開發(fā)顯得不僅重要而且十分必要。 但是,我們許多發(fā)展商在這個機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的環(huán)境中卻表現(xiàn)得比較麻木,習(xí)慣拘泥于常規(guī),用傳統(tǒng)的眼光看問題,用傳統(tǒng)的方法做事情。如果這些企業(yè)不能很快轉(zhuǎn)變觀念,重視對新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)以及企業(yè)創(chuàng)新戰(zhàn)略的研究,及時調(diào)整自身的產(chǎn)業(yè)定位,將面臨被社會淘汰的危險。

二、投資決策方面的誤區(qū)

房地產(chǎn)企業(yè)除了要有前瞻性的企業(yè)發(fā)展策略以外,還離不開一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的決策機(jī)制。由于房地產(chǎn)獨(dú)有的商業(yè)特征與投資特征,決定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性與投資的高風(fēng)險性,單個投資項(xiàng)目的決策往往直接影響一個企業(yè)的命運(yùn),科學(xué)的投資決策機(jī)制的建立是一個企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的客觀要求。

1、重關(guān)系、輕市場

受長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響,我國房地產(chǎn)市場體系還不夠完善,特別是政策法規(guī)還很不完善,房地產(chǎn)投資開發(fā)過程中還存在明顯的信息不暢、圍墻太多等問題,一張條子、一桌酒席的"關(guān)系價值"仍十分可觀。為此,許多發(fā)展商走入了"關(guān)系就是利潤、關(guān)系就是成功"的誤區(qū),市場意識十分淡漠。

市場是我們投資決策的關(guān)鍵要素,發(fā)展商對市場的分析判斷將直接關(guān)系到?jīng)Q策的好壞,隨著我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善,"關(guān)系"的價值將會逐漸淡化。 房地產(chǎn)發(fā)展商應(yīng)加快調(diào)整自己的決策思維,增強(qiáng)市場意識。

2、多盲從、少科學(xué)

房地產(chǎn)投資決策中的另一個誤區(qū)是對科學(xué)化決策的認(rèn)識不足,具體表現(xiàn)在發(fā)展商在投資決策時,忽視科學(xué)決策的價值,習(xí)慣甚至偏好于簡單的"拍腦袋"決策,有些是"人云亦云"地簡單盲從,其結(jié)果是聽命于市場的"擺布",當(dāng)前許多面臨生存危機(jī)的發(fā)展商在這方面的教訓(xùn)是十分深刻的。 我國將很快面對國際化的競爭,房地產(chǎn)發(fā)展商應(yīng)充分認(rèn)識科學(xué)決策的重要性與必要性,加快建立企業(yè)自身的科學(xué)決策機(jī)制。

三、開發(fā)經(jīng)營方面的誤區(qū)

由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營具

有周期長與環(huán)節(jié)多等特點(diǎn),項(xiàng)目實(shí)施過程中的 "失誤"往往直接導(dǎo)致失敗、引發(fā)危機(jī),對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的有效控制是取得項(xiàng)目成功的基本保證。

1、重過程、輕全局

目前有一種現(xiàn)象值得我們深思,即有許多發(fā)展商在完成一個項(xiàng)目的全過程開發(fā)以后,常常發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的結(jié)果與最初的預(yù)期大相徑庭,或出乎意料的 "好",或出乎意料的"壞"。究其原因我們可以發(fā)現(xiàn),除由于市場波動或前期決策因素外,很重要的一點(diǎn)就是這些發(fā)展商過多地迷戀于項(xiàng)目的具體實(shí)施過程,而忽視了對整個項(xiàng)目的全局,包括市場與產(chǎn)品定位、成本、進(jìn)度、質(zhì)量以及營銷的控制。 筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營極具系統(tǒng)性,對整個實(shí)施過程的監(jiān)控以及根據(jù)項(xiàng)目所處環(huán)境的變化適時進(jìn)行合理調(diào)整十分重要。

2、重時尚、輕定位

一個成功的樓盤首先必須被市場所接受,有效的市場與產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵。目前,國內(nèi)許多發(fā)展商習(xí)慣跟著市場熱點(diǎn)走,在沒有對所在市場、區(qū)域 以及項(xiàng)目特征進(jìn)行深入分析的情況下,"生搬硬套",用"時裝理念"來進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。常常片面追蹤新概念與新風(fēng)格,如市場上流行的歐陸風(fēng)格、新加坡風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、生態(tài)環(huán)保概念以及智能化概念等等,簡單迎合時尚的小區(qū)布局、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格及房型設(shè)計(jì)等,這些現(xiàn)象均不同程度地暴露了發(fā)展商在市場意識與開發(fā)理念方面的不足。

3、重包裝、輕品牌

市場營銷作為房地產(chǎn)投資開發(fā)的一個核心環(huán)節(jié),其效果的好壞不僅影響項(xiàng)目投資開發(fā)效益的好壞,甚至?xí)苯佑绊戫?xiàng)目的運(yùn)作。目前越來越多的發(fā)展商已開始重視房地產(chǎn)的營銷環(huán)節(jié),也開始接受與營銷相關(guān)的策劃、廣告與代理等的專業(yè)服務(wù)。但是也暴露出一些發(fā)展商"急功近利"的弊病,過分強(qiáng)調(diào)樓盤的包裝與炒作,甚至不惜以犧牲企業(yè)的品牌為代價,以虛假廣告與說詞來蒙騙客戶,以致出現(xiàn)后階段大量的"退房"與"官司",使企業(yè)處于"身敗名裂"的危險境地。

我國的房地產(chǎn)業(yè)需要呼喚品牌,未來房地產(chǎn)的競爭很大程度上將是企業(yè)品牌的競爭。為此,發(fā)展商不僅要重視品牌的創(chuàng)立,更要重視品牌的維護(hù)。

四、企業(yè)管理方面的誤區(qū)

從國際上一些知名企業(yè)的成功與失敗中可以發(fā)現(xiàn),一個企業(yè)要保持長遠(yuǎn)發(fā)展,不僅需要資金、人才及技術(shù),更需要一個強(qiáng)有力的企業(yè)文化,企業(yè)文化很可能在本世紀(jì)成為決定企業(yè)興衰的關(guān)鍵。

當(dāng)前,大多數(shù)發(fā)展商同國內(nèi)其它企業(yè)一樣,缺乏對企業(yè)文化的重視,特別是對于發(fā)展或重塑企業(yè)文化意識淡漠,有的是簡單沿用傳統(tǒng)過時的管理思想,更多的是照搬西方的企業(yè)文化模式,過分強(qiáng)調(diào)通過完善的規(guī)章制度來規(guī)范企業(yè)行為,忽視了中國所處的東方文化特點(diǎn),陷入了"重制度、輕文化" 的管理誤區(qū)。當(dāng)然,企業(yè)文化的建設(shè)也不能等同于我們通常所指的"政治思想教育",企業(yè)文化建設(shè)的核心是構(gòu)筑企業(yè)的核心價值觀。

篇2：房地產(chǎn)營銷六大誤區(qū)

　　伴隨著由“賣方市場”向“買方市場”的轉(zhuǎn)變，進(jìn)入“春秋戰(zhàn)國時代”的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷殘酷的生死戰(zhàn)。眾開發(fā)商為爭奪更多的市場份額，確立自己的市場主導(dǎo)地位，成為呼風(fēng)喚雨的行業(yè)龍頭，除了傳統(tǒng)的競爭手段外，房地產(chǎn)營銷日益成為開發(fā)商的“新寵”。于是，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來，新聞炒作席地而走。但是房地產(chǎn)商們過度的熱情卻燒得房地產(chǎn)營銷有點(diǎn)變形了，于是，在這支變形火炬的照耀下，房地產(chǎn)營銷步入了一個又一個誤區(qū)。大致有以下六大誤區(qū)：

　　1、營銷非營銷，到處皆推銷

　　在市場營銷學(xué)中，供銷、推銷、營銷是有嚴(yán)格區(qū)別的。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代，由于政府是資源配置的主體，到處皆是供銷。造什么房子、造在哪里、怎么造、由誰造，一切由計(jì)劃來“供銷”。

　　推銷則是以產(chǎn)品為中心，以我為中心，不管顧客是否需要，是否愿意接受，一味發(fā)揚(yáng)“四千精神”（千方百計(jì)、千難萬險、千辛萬苦、千言萬語）硬推出去。現(xiàn)在的許多房地產(chǎn)商仍然停留在這種營銷階段。而真正現(xiàn)代意義上的營銷，則是指一切以消費(fèi)者為中心，從滿足消費(fèi)者的各種需要出發(fā)，并為之提供方便的全方位、多層次、多段位的整合服務(wù)。

　　2、追求單贏而不是多贏

　　許多房地產(chǎn)開發(fā)商依靠政策機(jī)遇或在營銷策劃上下大功夫把樓盤賣得很好，但在后續(xù)手續(xù)、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面卻沒有協(xié)調(diào)好，使得消費(fèi)者怨聲載道。

　　其實(shí)，一個好的房地產(chǎn)產(chǎn)品不應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)商單贏，而應(yīng)該是消費(fèi)者、代理商、廣告商、設(shè)計(jì)師、按揭銀行、物業(yè)管理方、生態(tài)保持等角度多贏。在多元化、一體化的社會，單贏不是贏，雙贏、多贏才是真正的贏！

　　3、主觀臆斷代替調(diào)研

　　“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”。市場調(diào)研同樣是房地產(chǎn)中非常重要的一環(huán)，但要真正執(zhí)行起來，卻常常力不從心，于是，大家往往“閉門造車”，關(guān)起門來討論幾天，最后得出一些結(jié)論，就算是調(diào)研結(jié)果了。結(jié)果，按此思路建出的房屋，設(shè)計(jì)師、房產(chǎn)商怎么看怎么舒服，但真正到市場上去銷售，卻發(fā)現(xiàn)并不像想象中的那么順利，大量樓盤滯銷也就是理所當(dāng)然的了。

　　實(shí)際上，不同的社會階層有不同的需求。特別是隨著人們生活水平及素質(zhì)的不斷提高，對個性化的追求越來越強(qiáng)烈。若對此熟視無睹，或不進(jìn)行深入的調(diào)查與分析，只憑自己主觀臆斷，那么最終的結(jié)果恐怕就得永遠(yuǎn)徘徊在幸與不幸的邊緣了。

　　4、賣點(diǎn)雷同，創(chuàng)意疲軟

　　在房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化越來越強(qiáng)的今天，“有創(chuàng)新才有市場”已顯得越來越重要。大凡從事過營銷工作的人都知道，賣點(diǎn)，也就是獨(dú)特銷售主題（USP），是營銷工作中必不可少的一個方面。于是，許多房地產(chǎn)商抓住此點(diǎn)不放，絞盡腦汁四處搜索，結(jié)果，找來找去，還是“帝王豪宅”、“ ××花園”之類的賣點(diǎn)。自以為在激流中抓住了一塊木板，可以就此脫離苦海，卻不料所抓到的僅是一棵稻草，反倒死得更快！

　　其實(shí)，房地產(chǎn)是有著極強(qiáng)的地塊個性的，在這兒建的房不是別處輕易就能克隆出來的。建材可以類似，外觀可以雷同，但這獨(dú)特的地塊環(huán)境，又有誰能復(fù)制出來呢？其實(shí)賣點(diǎn)并不缺乏，大家又何必去擠那本已擁擠不堪的“獨(dú)木橋”呢？你無我有，你有我精，你有我特，才能“柳暗花明又一村”，才能“陽光燦爛”，才能“笑傲江湖”！

　　5、工地——被遺忘的廣告載體

　　在房地產(chǎn)商紛紛斥巨資去搞樣板間，到售樓處做廣告的同時，工地這一“聚寶盆”卻成了廣告的荒漠！偌大一塊工地，一圈低矮的圍墻圍起來后，就留給建筑商擺弄了；大好的做墻面廣告的機(jī)會也白白給了那些街頭小廣告了。這其實(shí)是資源的最大浪費(fèi)。殊不知工地就是樓盤的第一展銷員，它能給潛在消費(fèi)者以直接的刺激與信息，往往能起到事半功倍的作用！工地的包裝其實(shí)很簡單。舍得投資，可在圍墻外種一片草坪；舍不得投資，則可將圍墻做得高大一點(diǎn)，印上房地產(chǎn)開發(fā)商的概念、電話，一則可吸引“眼球”，二來可讓慕名而來的購房者心中舒服一點(diǎn)。

　　6、“點(diǎn)子、策劃”盛行，營銷技術(shù)稀缺

　　綜觀整個房地產(chǎn)界不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營銷理論要么簡單地套用市場營銷結(jié)論，要么以樓盤分析、運(yùn)作例子堆砌而成，而對于市場信息的挖掘與分析、加工，運(yùn)用國際一流的營銷策劃技術(shù)、方法等方面卻極度貧乏。整個房地產(chǎn)市場的營銷顯得層次較低、太初級階段！當(dāng)然，這也是多方面因素積累而成的：

　　（1）房地產(chǎn)營銷理論研究基礎(chǔ)薄弱，沒有結(jié)合自身特點(diǎn)來進(jìn)行基礎(chǔ)營銷的研究；

　?。?）專業(yè)研究人員少，多數(shù)搞房地產(chǎn)營銷的，要么是有過一兩個成功案例的代理商，只有經(jīng)驗(yàn)；要么就是學(xué)院派教授，缺乏實(shí)戰(zhàn)。能將二者結(jié)合起來的專業(yè)人員實(shí)在是鳳毛麟角。

　?。?）整個社會缺乏一種研究營銷的風(fēng)氣，少數(shù)“策劃大師”整天抱著自己的成功案例四處宣講，給人以“策劃=營銷”的誤解。

篇3：地產(chǎn)策劃七大誤區(qū)

策劃咨詢機(jī)構(gòu)不是奇跡的創(chuàng)造者,而是客觀現(xiàn)實(shí)的分析者,其建議或結(jié)論對開發(fā)商而言,不是一個放之四海而皆準(zhǔn)的絕對真理,而是一個開發(fā)方向的建議及與此相應(yīng)的工作計(jì)劃。

將策劃放在詳規(guī)之后--—本末倒置難為“謀”

目前,大多數(shù)開發(fā)商的開發(fā)理念依然是以“我”為中心,不去關(guān)注市場,“走一步算一步”、“車到山前必有路”的思想主宰著開發(fā)意識:拿到一塊地,接著搞設(shè)計(jì),方案一比較,看誰畫得好。

完全沒有市場營銷觀念——賣給誰?

在詳規(guī)比較階段或規(guī)劃確定之后,開發(fā)商也許能想起策劃咨詢機(jī)構(gòu):你給我定定位,看哪個方案好,開發(fā)商立等要方案。這樣,既不知己——沒有項(xiàng)目區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持;又不知彼——沒有競爭對手項(xiàng)目的市場營銷戰(zhàn)略的應(yīng)對措施;也沒有確立項(xiàng)目的銷售方向,誰能說得清哪個方案好?

因?yàn)楣ぷ鞒绦蛞呀?jīng)本末倒置,開發(fā)商如果不能果斷將已經(jīng)做的工作推倒重來,策劃咨詢機(jī)構(gòu)所能做的只是營銷概念策劃:為項(xiàng)目的未來銷售找賣點(diǎn),想辦法讓置業(yè)者接受開發(fā)商已經(jīng)建成的產(chǎn)品,項(xiàng)目的空置顯然不可避免。

找最好的策劃機(jī)構(gòu)----一個“好”字難界定

房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)屬于智力企業(yè),工作業(yè)績很難量化?！昂谩边@個詞同樣是個比較、相對的概念,而不能量化。房地產(chǎn)的地域性決定了不同策劃咨詢機(jī)構(gòu)具有不同的特長,同時,不同的策劃咨詢機(jī)構(gòu)對不同區(qū)域的熟悉程度也不同,使用的調(diào)查手段、取樣方法、樣本選取范圍也不同,人力資源結(jié)構(gòu)不同,應(yīng)用的理論不同,對項(xiàng)目的看法也不盡相同。由于沒有一個通用的工作標(biāo)準(zhǔn)來衡量,即使對同一個項(xiàng)目,也有可能得出完全不同的結(jié)論。

按人才結(jié)構(gòu)劃分,目前有四類策劃咨詢機(jī)構(gòu):

1、“外來派”:全部由外來“和尚”組成,觀念先進(jìn),視野開闊,大處著眼,缺陷是過于超前,很難融入當(dāng)?shù)氐纳鐣睢?/p>

2、“本土派”:全部由本地“和尚”組成,腳踏實(shí)地,小處著手,細(xì)心求證,缺陷是觀念落后,過于保守,對外來文化接受緩慢。

3、“實(shí)力派”:由中外“和尚”結(jié)合而成,觀念先進(jìn),腳踏實(shí)地,缺陷是區(qū)域文化摩擦,容易形成觀念對壘,磨合期長。

4、“精英派”:本地“土著和尚”與在沿海城市工作學(xué)習(xí)歸來的“游學(xué)和尚”組成,外來觀念與本土文明相互融合,得“適用”精髓。

四類策劃咨詢機(jī)構(gòu)各有所長,外部先進(jìn)理念與本地的房地產(chǎn)具體實(shí)踐結(jié)合得最好的、能夠抓住市場有效需求及其細(xì)微變化的才是最具實(shí)力的策劃咨詢機(jī)構(gòu)。

開發(fā)商招標(biāo)選擇——策劃咨詢機(jī)構(gòu)無奈應(yīng)標(biāo)

有些房地產(chǎn)開發(fā)商要求應(yīng)標(biāo)方案對項(xiàng)目有詳盡的分析與定位,而詳盡的分析與定位來自于項(xiàng)目調(diào)研、市場細(xì)分之后的結(jié)論。而簽約前,房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)是不會投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場分析論證工作的。用十幾天甚至幾天時間拿出的應(yīng)標(biāo)方案,分析與定位只能建立在主觀推測上。這種本末倒置的做法,能保證所建項(xiàng)目面對的是有效需求嗎?

工業(yè)產(chǎn)品招標(biāo)的目的是為了降低成本,同規(guī)格的產(chǎn)品、同樣的質(zhì)量要求、同樣的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、同樣的ISO質(zhì)量認(rèn)證、同樣的……智業(yè)產(chǎn)品不同于工業(yè)產(chǎn)品,不是看文案寫得好、吹得妙,或抓住了開發(fā)商的心,而是要看你占有的基礎(chǔ)信息量是否足夠,數(shù)據(jù)分析是否準(zhǔn)確,應(yīng)用的理論工具是否先進(jìn)適用,得出的結(jié)論是否正確和有預(yù)見性等,總之是,是否抓住了未來有效需求的脈搏。

而是否抓住了未來有效需求的脈搏,開發(fā)商必須具備極強(qiáng)的預(yù)見力與洞察力。

要建最、最、最……的——超現(xiàn)實(shí)主義有市場嗎?

開發(fā)商常有這樣的宏愿:在自己的地塊上建設(shè)最高檔的住宅,或把自己的項(xiàng)目建成標(biāo)志性建筑。因此,總認(rèn)為策劃咨詢機(jī)構(gòu)所做的策劃方案不理想、不大膽。全國各地去考察,方案在手卻遲遲下不了決心,直至方案的開發(fā)建設(shè)模式、理念過時或類似模式的樓盤拔地而起。

策劃咨詢機(jī)構(gòu)提出的方案應(yīng)是理性的和準(zhǔn)確的,要為開發(fā)商負(fù)責(zé)。策劃咨詢機(jī)構(gòu)要移植、克隆、照搬外地甚至外國的高檔住宅小區(qū)、樓盤是輕而易舉的,但我們能這樣做嗎?

房地產(chǎn)建設(shè)之所以強(qiáng)調(diào)“地段”的重要性,就是因?yàn)樗枪潭ǖ?它的有效需求局限在周邊地區(qū),并且要與周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。如果不考慮項(xiàng)目所在區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理環(huán)境,一味地想用最前沿的理論、聘請國外最好的建筑事務(wù)所、采用最新的設(shè)計(jì)理念、用最優(yōu)質(zhì)的材料、最先進(jìn)的技術(shù),建設(shè)出來的曲高和寡的高檔項(xiàng)目,賣給誰呢?

外來和尚會念經(jīng)——我有我優(yōu)勢

 

; 外來策劃公司與策劃人員帶來了國外與沿海發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)營銷與策劃的先進(jìn)理念,在理論與實(shí)踐上都有本地策劃咨詢機(jī)構(gòu)不可比擬的長處,但房地產(chǎn)的地域性特點(diǎn)使外來策劃公司的優(yōu)勢大打折扣。發(fā)達(dá)城市的概念、功能、技術(shù)等是很容易應(yīng)用于當(dāng)?shù)?但地域文化內(nèi)涵是不相通的,不與項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐牡厍榻Y(jié)合,全盤移植或照搬沿海發(fā)達(dá)城市住宅設(shè)計(jì)思想注定是要失敗的。無論實(shí)力多強(qiáng),短時間內(nèi)對一個陌生城市的風(fēng)土人情、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、人文地理、消費(fèi)心理等的了解,很難達(dá)到一定的深度,而這個深度,是為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)出謀劃策的充分必要條件。

“英雄所見略同”——獨(dú)立的精神更重要

每個房地產(chǎn)開發(fā)商的心中都有自己對未來項(xiàng)目規(guī)劃的想法,因此在選擇策劃咨詢機(jī)構(gòu)時,不自覺地傾向于與自己思路相近的公司。一些策劃咨詢機(jī)構(gòu)為接到這個項(xiàng)目,多方探聽開發(fā)商想法,投開發(fā)商所好,在未對市場進(jìn)行前期調(diào)查的情況下,卻能夠?yàn)殚_發(fā)商的項(xiàng)目做出定位,明知后果難料,可眼前利益遠(yuǎn)高于未來銷售所可能產(chǎn)生的嚴(yán)重后果。這樣的策劃,結(jié)果可想而知。

現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的要素就是土地、資金與信息,策劃咨詢機(jī)構(gòu)就是在掌握大量專業(yè)信息的基礎(chǔ)上,從事的科學(xué)的預(yù)測與分析,得出建立在客觀分析基礎(chǔ)上的結(jié)果。這個結(jié)果有可能與開發(fā)商不謀而合,也有可能大相徑庭。面對不同意見,開發(fā)商要仔細(xì)考評,認(rèn)真思量。