地產(chǎn)商業(yè)是現(xiàn)代商業(yè)的一個組成部分,是多元化、多層次、多業(yè)態(tài)、大跨度的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動,是生產(chǎn)和消費的結(jié)合部和連接體,直接關(guān)系到市場的實現(xiàn),以及國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和快速發(fā)展。隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展,地產(chǎn)商業(yè)將會受到越來越多的房地產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)等相關(guān)行業(yè)人士和學者的重視和研究。由于地產(chǎn)商業(yè)尚屬新概念,筆者覺得有必要就地產(chǎn)商業(yè)的范疇及其經(jīng)營模式提出一些見解,愿能起到拋磚引玉之效,讓大家共同探討。

一. 地產(chǎn)商業(yè)的范疇

先看看商業(yè)的定義。

《辭海》對商業(yè)的定義是:指連接工業(yè)同農(nóng)業(yè)、城市同農(nóng)村、生產(chǎn)和消費的橋梁和紐帶;其職能是收購、銷售、調(diào)撥和儲存;其任務(wù)是為生產(chǎn)和消費服務(wù)。

而西方學者是這樣定義商業(yè)的:商業(yè)包括所有的交易形式-----批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進出口貿(mào)易、轉(zhuǎn)口貿(mào)易以及為進行交易而存在的一切服務(wù)業(yè),如銀行業(yè)、儲運業(yè)、保險業(yè)及相關(guān)的中介服務(wù)等。

前蘇聯(lián)及其東歐國家的經(jīng)濟學家則認為,商業(yè)是組織消費品的流通行業(yè),但并不包含對外貿(mào)易、生產(chǎn)企業(yè)銷售和生產(chǎn)資料流通等。我國由于受到其影響,一直使用類似的劃分方法。在我國現(xiàn)行的統(tǒng)計指標體系中,“商業(yè)”為“批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)”所取代,進出口業(yè)和商業(yè)經(jīng)紀代理業(yè)亦包括在內(nèi)。

從行業(yè)結(jié)構(gòu)來看,商業(yè)類型有批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進出口業(yè);從投資主體來看,商業(yè)類型由買賣型向外買賣型的延伸,各類經(jīng)紀代理和交易中介服務(wù)機構(gòu),如批發(fā)市場、商品交易所也列入商業(yè)范疇。商業(yè)地產(chǎn)正是這種交易服務(wù)機構(gòu)。

地產(chǎn)商業(yè)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進行的商業(yè)活動。地產(chǎn)商業(yè)包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務(wù)市場等相關(guān)的商業(yè)運作;其內(nèi)容包括策劃、招商和日常營運管理;其任務(wù)是為生產(chǎn)者(或中間商)和消費者提供交易平臺,并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。

二. 地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營模式

地產(chǎn)商業(yè)的投資主體為房地產(chǎn)開發(fā)商,然而,絕大多數(shù)開發(fā)商并沒有配備商業(yè)專才,而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品買賣。但作為商品買賣的場所提供者,開發(fā)商有必要設(shè)立與商業(yè)機構(gòu)對接的獨立經(jīng)營管理公司或部門,并配備相應(yīng)的商業(yè)管理專業(yè)人員。有些大型房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立或委托有專業(yè)的公司分別進行選址、功能及市場定位、招商和日常管理等工作,分工之細和專,令一些專業(yè)人員連連叫好。其實這是容易理解的,花點小錢做些商業(yè)策劃,可提高項目的成功率,幫助開發(fā)商追求股東權(quán)益最大化的目的。

地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較關(guān)心的,不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈,如何在多種經(jīng)營模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商很頭痛的問題。這里將對常用的幾種地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點進行分析。

1、整體出租模式

整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售,而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè),由這家商業(yè)企業(yè)進行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營,開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增,前二,三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場,以實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展;同時,商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當于2—3個月租金的押金。

優(yōu)點:

①不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員;

②交易簡單,結(jié)算方便;

③物業(yè)可進行抵押貸款,有利開發(fā)新的項目;

④物業(yè)的升值空間較大;

⑤帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計產(chǎn)權(quán)式商鋪。

缺點:

①收益低,其收報率在3~5%之間;

②租期長,物業(yè)就算升值,其套現(xiàn)的難度很大;

③不排除租戶經(jīng)營失敗而沒法交租的可能,國而對租戶的評估要求準確。

適用類型:

①無商業(yè)專才的開發(fā)商;

②資金實力雄厚的開發(fā)商;

③經(jīng)營相對保守的開發(fā)商;

④售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商;

⑤物業(yè)面積一般不超過30000㎡。

2、分層或分片出租模式

與整體出租模式相似,只是開發(fā)商按市場需求,將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。

優(yōu)點:

①租金相對整體出租要高一些;

②風險分散,租金相對有一定保證;

③物業(yè)可進行抵押貸款;

④比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式商鋪;

⑤某一層經(jīng)營失敗時,開發(fā)商能掌握主動權(quán),并進行重新招租。

缺點:

①需重視前期的商業(yè)策劃(業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等);

②需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才;

③各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣,一家經(jīng)營失敗,影響到其他租戶的經(jīng)營,要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫,并具備極強的招商能力。

適用類型:

① 資金實力雄厚的開發(fā)商;

② 售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城;

③ 物業(yè)面積在20000~50000㎡。

3、分散出租模式

分散出租亦稱零租,開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租,租期相對短些,一般為2~5年;開發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記,甚至代開具銷售發(fā)票、財務(wù)結(jié)算等。許多成功運用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場,如深圳賽格電子配套市場,華強電子世界等。

優(yōu)點:

①租金很高,開發(fā)商收益可最大化;

②物業(yè)升值空間大,容易出售表現(xiàn);

③租期短,容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營。

缺點:

①需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理;

②需充分重視前期的市場定位,功能定位,功能定位的策劃工作;

③招商能力的要求極高;

④ 日常經(jīng)營能力的要求高;

⑤ 經(jīng)營風險最大

適用類型:

① 商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè);

② 面積在10000~500000㎡停車場及卸貨區(qū)的面積足夠大;

③ 售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。

4、層(或片)與散結(jié)合出租模式

此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后,采用第2種模式引進若干主力店,之后再利用主力店的品牌效應(yīng),對各類中小店進行招租。目前多數(shù)大型購物中心采用此模式。

優(yōu)點:

① 大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高;

② 主力店的進駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式鋪位,并容易取得銷售的成功;

③有利建立完整的租戶資源庫,為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功運作的條件;

④為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。

缺點:

①要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力;

②需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才;

③對主力店的招租能力要求極高。

適用類型:主要是50000㎡以上的購物中心。

篇2：中國房地產(chǎn)商業(yè)創(chuàng)新模式

　　創(chuàng)造流行300多年“土地是財富之母”精典段子的威廉·配第爵士,通過對英國經(jīng)濟的實證研究,揭示了支配產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷的深層原因,就是資本總是傾向于向獲利多的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移, 告訴人們驅(qū)動商業(yè)模式變遷的動力是資本逐利的本質(zhì),提出了產(chǎn)業(yè)分析的“配第--克拉克經(jīng)濟法則”。

　　以先哲的智慧解剖房地產(chǎn)業(yè),可以幫助我們理解近幾年房地產(chǎn)屢創(chuàng)發(fā)財奇跡、不斷制造富翁的深層原因,可以揭開覆蓋在房地產(chǎn)商業(yè)模式變遷背后的那只無形之手。這幾年在支撐房地產(chǎn)發(fā)展的諸多市場要素中,百姓們爭相討論房價,經(jīng)濟學家面紅耳赤地爭論房地產(chǎn)泡沫,政府接二連三頒布調(diào)控措施,可以說無論是“國八條”、“地產(chǎn)新政”、 “人民幣升值”, 還是社會輿論對房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)疑,不僅改變了投資者的收益預期、消費者購房的價格預期,而且改變了政府對房地產(chǎn)發(fā)展的支持理念和支持方式。沿襲多年的房地產(chǎn)商業(yè)模式的發(fā)展環(huán)境和生存土壤的巨大變化,使房地產(chǎn)企業(yè)不得不直面全新的行業(yè)政策、經(jīng)濟、需求的巨大挑戰(zhàn)。一些聰明的房地產(chǎn)商埋頭苦練內(nèi)功,尋求新的商業(yè)模式撬動各種開發(fā)資源,繼續(xù)演繹財富增長的傳奇故事。

　　房地產(chǎn)企業(yè)選擇何種商業(yè)模式,決定了其對經(jīng)濟周期的抗跌性,決定了其能否持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)興起初期,單純的混合開發(fā)模式和百貨公司模式占主導地位,開發(fā)商利用大量銀行資金買地、挖坑、蓋房、賣房,然后再開始新一輪循環(huán)。他們之所以能夠生存、發(fā)展,依靠的不是產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量,而是土地制度的不完善以及消費者的不成熟。他們占用建設(shè)單位的資金,讓工程公司墊資修建;他們通過預售占用一部分客房的資金,他們在稅費上減、免、拖。還有一些開發(fā)商自己缺乏開發(fā)資金,就千方百計構(gòu)建關(guān)系鏈,靠關(guān)系拿土地,靠關(guān)系銀行拿錢,他們依靠這種不成熟的贏利模式、不規(guī)范的市場運作辦法很快地完成了資本積累,為企業(yè)進一步發(fā)展贏得了時間和物質(zhì)基礎(chǔ)。但這種開發(fā)模式在住房短缺、市場不完善的條件下,最差的房子、最差的物業(yè)管理也有市場需求。但房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境今非昔比,這種模式現(xiàn)在已經(jīng)暴露出諸多弊端,不僅投資結(jié)構(gòu)不合理,而且潛藏著巨大的信貸風險。

　　從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律來看, 企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新已經(jīng)取代了產(chǎn)品創(chuàng)新,成為投資者選擇投資對象的重要原因。商業(yè)模式的確定是綱,是企業(yè)發(fā)展的根本,是一切經(jīng)營活動的重心,其他一切要素都是為其提供支持和服務(wù)的。現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)政策的不斷調(diào)整、市場狀況的不斷變化,要求企業(yè)的商業(yè)模式也要不斷改革、與時俱進。尤其是金融緊縮和土地嚴控,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)失去了“錢袋”和“糧票”,傳統(tǒng)的“賣燒餅”的開發(fā)模式已難以為繼。改造公司的商業(yè)模式、確定企業(yè)的戰(zhàn)略定位、 采用與市場相適應(yīng)的商業(yè)模式,已成為企業(yè)能否生存發(fā)展的命脈。為此,本刊通過大量采訪和調(diào)研,推出萬通、華僑城、順馳、萬科、華遠、SOHO中國、萬達集團改造傳統(tǒng)房地產(chǎn)商業(yè)模式的探索路徑、創(chuàng)新模式,以期為房地產(chǎn)商業(yè)新模式的形成拋磚引玉,為房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展建言獻策。

篇3：Z商業(yè)廣場物業(yè)服務(wù)項目定位管理模式

　　Z商業(yè)廣場物業(yè)服務(wù)項目定位及管理模式

　　一、項目概況

　　本商業(yè)廣場投資總額近**億元人民幣。占地面積***多畝，總建筑面積近**萬平方米，擁有****多個停車位，是***地區(qū)最大的專業(yè)市場。本商業(yè)廣場雄踞新城市中心，有著得天獨厚的地域和交通優(yōu)勢，緊鄰廣深、莞深**高速的交匯地段，**分鐘可通達**全市，**分鐘可到達廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時經(jīng)濟圈的交通核心樞紐。

　　本商業(yè)廣場是***產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟走廊，位于多年自發(fā)形成的成熟商貿(mào)財富區(qū)，周邊聚集了國際博覽中心和成行成市的商業(yè)街道，是**市政府規(guī)劃的****產(chǎn)業(yè)基地，為本商業(yè)廣場建設(shè)奠定了成功的基礎(chǔ)。本商業(yè)廣場以成為***區(qū)乃至全國最大的現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)模化的專業(yè)市場為目標，規(guī)劃上立足于現(xiàn)代商業(yè)流通格局，以滿足辦公、貿(mào)易、倉儲、物流、營銷、交流的經(jīng)營需要，本商業(yè)廣場進行功能配套、功能分區(qū)規(guī)劃設(shè)計，必將成為中國****商業(yè)廣場的第一品牌。

　　二、項目分析及定位

　　1、項目分析

　　1）物業(yè)屬性

　　本商業(yè)廣場屬專業(yè)商業(yè)項目，占地***多畝，面積大，容積率低，樓宇分散，開放式專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)上對本商業(yè)廣場的安全管理、、商戶服務(wù)、本商業(yè)廣場的VI設(shè)計、環(huán)境管理是重點。

　　2）服務(wù)對象

　　本商業(yè)廣場屬專業(yè)商業(yè)項目，商戶主要兩類：一是****的經(jīng)營租戶，二是進入****采購的商戶。

　　2、物業(yè)服務(wù)項目定位

　　1）安全：全面安全防范服務(wù)體系，真正達到人人無憂。

　　全面安全防范服務(wù)體系以零事故率、零故障率為目標，以預警式安全防范為核心，包括治安安全、設(shè)備安全、消防安全、交通（車輛）安全等內(nèi)容。

　　2）舒適：優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)建和諧、優(yōu)美、清潔、文明、生態(tài)的經(jīng)營環(huán)境。

　　實行以租戶商戶為中心的管家式物業(yè)管理服務(wù)模式，寓管理于精細服務(wù)之中，使租戶商戶盡享尊貴服務(wù)。

　　3）現(xiàn)代：應(yīng)用最新物業(yè)管理服務(wù)體系，提供本商業(yè)廣場物業(yè)管理服務(wù)。

　　4）一站式：提供包括房屋本體及設(shè)備設(shè)施維保、安全管理、清潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護、車輛管理等在內(nèi)的一站式物業(yè)管理服務(wù)，使租戶專心經(jīng)營。

　　5）高效：快速服務(wù)響應(yīng)機制，保證及時滿足租戶需求。

　　全面應(yīng)用現(xiàn)代通訊技術(shù)、物業(yè)管理服務(wù)信息平臺、電腦管理系統(tǒng)，商戶需求盡在掌握之中。

　　3、本商業(yè)廣場物業(yè)管理服務(wù)要點

　　1）樹立本商業(yè)廣場物業(yè)整體形象

　　通過環(huán)境形象、廣場樓宇形象的控制、設(shè)備和公共設(shè)施的管理、治安和交通管制以及管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)服務(wù)，塑造本商業(yè)廣場良好整體形象。

　　2）安全管理

　　安全管理將成為本商業(yè)廣場物業(yè)管理服務(wù)的重中之重。開放式物業(yè)管理，人員和車輛流動量大，既要加強日常規(guī)范化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來的安全隱患，提前做好預防措施，要求員工對本商業(yè)廣場環(huán)境和應(yīng)急方案都非常熟悉，真正做到有備無患。

　　3）商戶服務(wù)

　　商戶服務(wù)是本商業(yè)廣場物業(yè)管理中的核心工作，一切管理服務(wù)以租戶需求為中心。為本商業(yè)廣場的經(jīng)營商戶提供規(guī)范的一站式物業(yè)管理，使這些租戶有一個安全舒適和諧的經(jīng)營環(huán)境，同時營造濃厚的商業(yè)氛圍，使租戶能賺錢贏利；另一方面物業(yè)管理中要與租戶建立良好的關(guān)系，真誠為租戶服務(wù)，從而留住租戶的心，培養(yǎng)忠誠租戶，通過租戶良好的口碑，宣傳本商業(yè)廣場，不斷介紹新租戶進駐，使公司不斷發(fā)展壯大。

　　三、物業(yè)管理服務(wù)模式

　　本項目物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)采用全程一站式物業(yè)管理服務(wù)模式，即負責以下物業(yè)管理服務(wù)事務(wù)：

　　1）本商業(yè)廣場房屋本體建筑物、設(shè)備、設(shè)施的維修、管理；

　　2）本商業(yè)廣場車輛安全管理；

　　3）本商業(yè)廣場環(huán)境保潔；

　　4）本商業(yè)廣場綠化養(yǎng)護管理；

　　5）本商業(yè)廣場消防管理；

　　6）本商業(yè)廣場公共秩序維保和安全防范；

　　7）物業(yè)商戶服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)檔案、資料的建立、保存；

　　8)本商業(yè)廣場的廣告展位、鋪位、停車場等經(jīng)營管理；

　　9）租戶其它需求服務(wù)等。