合生創(chuàng)展集團(tuán)廣州分公司商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織

　　第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義

　　一、商用物業(yè)范圍

　　由地區(qū)公司下屬各項(xiàng)目公司開發(fā)、建設(shè)的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：

　　1、大型純商業(yè)項(xiàng)目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場(chǎng)）

　　·整個(gè)項(xiàng)目用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華

　　·項(xiàng)目依托住宅區(qū)、商住結(jié)合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業(yè)廣場(chǎng)

　　2、非大型純商業(yè)項(xiàng)目（地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場(chǎng)地）

　　二、經(jīng)營的含義

　　1、指通過充分的市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，運(yùn)用富有成效的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設(shè)良性循環(huán)，物業(yè)不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。

　　2、具體表現(xiàn)為以下四個(gè)階段：

　　（1）投資開發(fā)期

　　·市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研

　　·項(xiàng)目可行性分析

　　·市場(chǎng)定位論證

　　（2）前期策劃期

　　·專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研及對(duì)手分析

　　·項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)

　　·規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　·確定具體市場(chǎng)定位

　　·總體市場(chǎng)策略

　　（3）租售推廣期

　　·項(xiàng)目主題整體形象包裝

　　·項(xiàng)目布局規(guī)劃

　　·項(xiàng)目功能規(guī)劃

　　·租賃與銷售分配

　　·時(shí)期、區(qū)域劃分及推廣時(shí)機(jī)的把握

　　·階段租售計(jì)劃制定

　　·策略定價(jià)

　　·租/售宣傳推廣

　　·租售洽談及簽約

　　（4）經(jīng)營期

　　·商家經(jīng)營行為管理，包括對(duì)商家的經(jīng)營范圍及合法經(jīng)營的管理、形象管理、污染管理等。

　　·物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運(yùn)送、設(shè)施管理、安全等等。

　　·公共關(guān)系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管等政府部門的關(guān)系。

　　·經(jīng)營期宣傳推廣確立市場(chǎng)形象，提高市場(chǎng)知名度和地位，吸引消費(fèi)者來消費(fèi)。

　　·定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費(fèi)者。

　　·租金、推廣費(fèi)、管理費(fèi)等收取。

　　·跟蹤了解商戶的經(jīng)營狀況，應(yīng)對(duì)減租要求。

　　·增加設(shè)施或制造優(yōu)勢(shì)，為商家創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，使物業(yè)升值。

　　第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)

　　一、系統(tǒng)架構(gòu)

　　見附件

　　二、分工與職責(zé)

　　1、地區(qū)公司營銷中心

　　（1）代表地區(qū)公司對(duì)其管轄范圍內(nèi)的商用物業(yè)擔(dān)當(dāng)資產(chǎn)管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營管理工作，并向地區(qū)公司經(jīng)營班子負(fù)責(zé)。

　　（2）指導(dǎo)、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項(xiàng)目公司對(duì)需要出售商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。

　　（3）負(fù)責(zé)對(duì)用于出租的商用物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、策劃、招租、宣傳推廣及經(jīng)營期經(jīng)營管理和宣傳推廣工作。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部組織實(shí)施。

　　（4）對(duì)駿景商業(yè)廣場(chǎng)、越華兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行市調(diào)、策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營推廣工作。

　　2、項(xiàng)目公司

　　（1）負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的商用物業(yè)組織協(xié)調(diào)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修、竣工驗(yàn)收、物業(yè)改造等方面的工作。

　　（2）受營銷中心委托對(duì)需出售的商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。

　　（3）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)營商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。

　　（4）負(fù)責(zé)商用物業(yè)工程進(jìn)度和質(zhì)量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時(shí)按質(zhì)交付使用。

　　（5）根據(jù)營銷中心的要求對(duì)建成商業(yè)進(jìn)行改造或完善工程。

　　（6）負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)招租處的建造和裝修。

　　（7）負(fù)責(zé)租金收取工作，并按要求建立臺(tái)帳，填寫報(bào)表上報(bào)營銷中心及財(cái)務(wù)部。

　　（8）與商戶有關(guān)工程條件的談判。

　　（9）對(duì)項(xiàng)目所屬的商鋪進(jìn)行經(jīng)營期內(nèi)的工作。

　　3、廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司

　　（1）負(fù)責(zé)對(duì)商用物業(yè)實(shí)施專業(yè)的物業(yè)管理。

　　（2）協(xié)調(diào)商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關(guān)系。

　　（3）協(xié)助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動(dòng)。

　　（4）根據(jù)租賃合同對(duì)商家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的管理，包括經(jīng)營范圍、合法經(jīng)營行為、店面形象、污染等等。

　　4、其他部門的職責(zé)與住宅開發(fā)的分工和職責(zé)大致相同。

　　三、崗位職責(zé)及人員定編

　　見附件

篇2：商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營機(jī)制:經(jīng)營組織

　　商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營機(jī)制:經(jīng)營組織

　　第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織

　　第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義

　　一、商用物業(yè)范圍

　　由地區(qū)公司下屬各項(xiàng)目公司開發(fā)、建設(shè)的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：

　　1、大型純商業(yè)項(xiàng)目(專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場(chǎng))

　　·整個(gè)項(xiàng)目用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華

　　·項(xiàng)目依托住宅區(qū)、商住結(jié)合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業(yè)廣場(chǎng)

　　2、非大型純商業(yè)項(xiàng)目(地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場(chǎng)地)

　　二、經(jīng)營的含義

　　1、指通過充分的市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，運(yùn)用富有成效的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設(shè)良性循環(huán)，物業(yè)不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。

　　2、具體表現(xiàn)為以下四個(gè)階段：

　　(1)投資開發(fā)期

　　·市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研

　　·項(xiàng)目可行性分析

　　·市場(chǎng)定位論證

　　(2)前期策劃期

　　·專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研及對(duì)手分析

　　·項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)

　　·規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　·確定具體市場(chǎng)定位

　　·總體市場(chǎng)策略

　　(3)租售推廣期

　　·項(xiàng)目主題整體形象包裝

　　·項(xiàng)目布局規(guī)劃

　　·項(xiàng)目功能規(guī)劃

　　·租賃與銷售分配

　　·時(shí)期、區(qū)域劃分及推廣時(shí)機(jī)的把握

　　·階段租售計(jì)劃制定

　　·策略定價(jià)

　　·租/售宣傳推廣

　　·租售洽談及簽約

　　(4)經(jīng)營期

　　·商家經(jīng)營行為管理，包括對(duì)商家的經(jīng)營范圍及合法經(jīng)營的管理、形象管理、污染管理等。

　　·物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運(yùn)送、設(shè)施管理、安全等等。

　　·公共關(guān)系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管等政府部門的關(guān)系。

　　·經(jīng)營期宣傳推廣確立市場(chǎng)形象，提高市場(chǎng)知名度和地位，吸引消費(fèi)者來消費(fèi)。

　　·定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費(fèi)者。

　　·租金、推廣費(fèi)、管理費(fèi)等收取。

　　·跟蹤了解商戶的經(jīng)營狀況，應(yīng)對(duì)減租要求。

　　·增加設(shè)施或制造優(yōu)勢(shì)，為商家創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，使物業(yè)升值。

　　第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)

　　一、系統(tǒng)架構(gòu)　見附件

　　二、分工與職責(zé)

　　1、地區(qū)公司營銷中心

　　(1)代表地區(qū)公司對(duì)其管轄范圍內(nèi)的商用物業(yè)擔(dān)當(dāng)資產(chǎn)管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營管理工作，并向地區(qū)公司經(jīng)營班子負(fù)責(zé)。

　　(2)指導(dǎo)、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項(xiàng)目公司對(duì)需要出售商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。

　　(3)負(fù)責(zé)對(duì)用于出租的商用物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、策劃、招租、宣傳推廣及經(jīng)營期經(jīng)營管理和宣傳推廣工作。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部組織實(shí)施。

　　(4)對(duì)TJ商業(yè)廣場(chǎng)、YH兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行市調(diào)、策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營推廣工作。

　　2、項(xiàng)目公司

　　(1)負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的商用物業(yè)組織協(xié)調(diào)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修、竣工驗(yàn)收、物業(yè)改造等方面的工作。

　　(2)受營銷中心委托對(duì)需出售的商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。

　　(3)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)營商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。

　　(4)負(fù)責(zé)商用物業(yè)工程進(jìn)度和質(zhì)量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時(shí)按質(zhì)交付使用。

　　(5)根據(jù)營銷中心的要求對(duì)建成商業(yè)進(jìn)行改造或完善工程。

　　(6)負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)招租處的建造和裝修。

　　(7)負(fù)責(zé)租金收取工作，并按要求建立臺(tái)帳，填寫報(bào)表上報(bào)營銷中心及財(cái)務(wù)部。

　　(8)與商戶有關(guān)工程條件的談判。

　　(9)對(duì)項(xiàng)目所屬的商鋪進(jìn)行經(jīng)營期內(nèi)的工作。

　　3、廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司

　　(1)負(fù)責(zé)對(duì)商用物業(yè)實(shí)施專業(yè)的物業(yè)管理。

　　(2)協(xié)調(diào)商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關(guān)系。

　　(3)協(xié)助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動(dòng)。

　　(4)根據(jù)租賃合同對(duì)商家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的管理，包括經(jīng)營范圍、合法經(jīng)營行為、店面形象、污染等等。

　　4、其他部門的職責(zé)與住宅開發(fā)的分工和職責(zé)大致相同。

　　三、崗位職責(zé)及人員定編

　　見附件

篇3：商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目租賃合同

　　商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目租賃合同

　　出租方(甲方)：聯(lián)系電話：

　　地址：

　　承租方（乙方）：聯(lián)系電話：

　　地址：

　　一、出租物業(yè)座落于,總計(jì)建筑面積平方米。租賃用途為 商業(yè) 之使用。

　　二、租賃期限：從年月日至年月日止；甲方同意年月日至年月日止為乙方裝修期，免收租金。

　　三、租金水平：第一年每月租金為人民幣元整（計(jì)元）；第二年起每年租金水平在前年度租金水平的基礎(chǔ)上遞增10%。

　　四、付款方式：乙方應(yīng)于年月日前向甲方交付第一筆租金元整（計(jì)元）；之后房屋租金每叁個(gè)月支付一次，每次乙方應(yīng)提前日向甲方一次性足額支付。

　　五、稅費(fèi)承擔(dān)：乙方同意自行承擔(dān)因本次租賃行為產(chǎn)生的任何稅費(fèi)。

　　六、押金：合同簽訂之日，乙方向甲方交付元整（計(jì)元）作為押金，雙方履行合同期滿，且乙方交清租賃期間應(yīng)交的一切費(fèi)用后，甲方應(yīng)將押金無息退還乙方。

　　七、在租賃期間：乙方應(yīng)負(fù)責(zé)交付□水、電費(fèi)□煤氣費(fèi)□電話費(fèi)□寬帶費(fèi) □物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。（√或×）

　　八、租賃期間如有拖欠租金或其他費(fèi)用的，每天按拖欠部分的2%加收滯納金；拖欠租金或其他費(fèi)用達(dá)半個(gè)月以上的，甲方有權(quán)提前解除合同，收回房屋，并有權(quán)要求乙方支付其所欠租金、其他費(fèi)用及滯納金。

　　九、乙方對(duì)房屋的使用：

　　1、乙方應(yīng)服從小區(qū)物業(yè)管理制度，接受小區(qū)物業(yè)管理單位的管理。乙方進(jìn)行戶外廣告及公用通道廣告布置時(shí)，還應(yīng)取得甲方許可；乙方應(yīng)保持租賃房屋周邊環(huán)境清潔,并不得制造影響居住區(qū)的噪音。

　　2、乙方將房屋用于營業(yè)的，應(yīng)及時(shí)辦理工商登記，并將營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件交付甲方；乙方不得利用該房屋進(jìn)行非法活動(dòng)。

　　3、乙方不得將房屋轉(zhuǎn)租或用作其他用途。

　　4、租賃期間，乙方應(yīng)愛惜室內(nèi)一切設(shè)備，如因故意或過失造成該出租房屋及配套設(shè)施損壞，應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)房屋原狀，并賠償由此造成的經(jīng)濟(jì)損失，乙方認(rèn)為需要裝修該房屋時(shí)，須取得甲方書面同意后方可自行改裝，但不可損壞原有的建筑結(jié)構(gòu)，乙方在交還房屋時(shí)應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀。

　　十、如乙方需續(xù)租，必須提前半個(gè)月與甲方協(xié)商；在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。租賃期滿或解除合同的，乙方應(yīng)于租賃期滿或合同解除后3日將房屋歸還甲方；若逾期，甲方有權(quán)自行接收房屋，房屋內(nèi)的物品視為廢棄物，甲方有權(quán)自行處理。

　　十一、租賃期間，甲方需將房屋出售給他人的，乙方在此聲明放棄優(yōu)先購買權(quán)；因抵押貸款導(dǎo)致該房屋被強(qiáng)制拍賣致使本合同提前終止的，乙方不再要求甲方承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任，在乙方結(jié)清相關(guān)費(fèi)用的基礎(chǔ)上甲方及時(shí)將押金返還乙方。

　　十二、違約責(zé)任及合同解除：

　　1、違約責(zé)任：雙方均應(yīng)按本合同的規(guī)定履行義務(wù)，一方違約的，應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，并按給對(duì)方造成的實(shí)際損失賠償，但本合同另有規(guī)定的除外。

　　2、乙方擅自改變房屋用途或用作非法用途、擅自將房屋轉(zhuǎn)租的，或者乙方存在不服從小區(qū)物業(yè)管理及其他違約行為在合理期限內(nèi)仍未解決的，甲方有權(quán)單方解除合同；因前述情形及合同規(guī)定的其他乙方違約情形致使甲方單方解除本合同的，甲方有權(quán)要求乙方按個(gè)月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

　　3、在雙方無其他違約行為的前提下，一方要求解除合同時(shí)，須提前天通知對(duì)方，并按個(gè)月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

　　十三、本合同若有未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商解決，另擬訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。

　　十四、本合同自簽訂之日起生效，本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份。

　　十五、簽約之日：水噸；電度；煤氣。

　　十六、備注

　　甲方（簽章）乙方（簽章）

　　簽約日期：年月日