商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營機(jī)制:經(jīng)營組織

　　第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織

　　第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義

　　一、商用物業(yè)范圍

　　由地區(qū)公司下屬各項(xiàng)目公司開發(fā)、建設(shè)的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：

　　1、大型純商業(yè)項(xiàng)目(專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場)

　　·整個項(xiàng)目用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華

　　·項(xiàng)目依托住宅區(qū)、商住結(jié)合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業(yè)廣場

　　2、非大型純商業(yè)項(xiàng)目(地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場地)

　　二、經(jīng)營的含義

　　1、指通過充分的市場調(diào)研，準(zhǔn)確的市場定位，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，運(yùn)用富有成效的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設(shè)良性循環(huán)，物業(yè)不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。

　　2、具體表現(xiàn)為以下四個階段：

　　(1)投資開發(fā)期

　　·市場環(huán)境調(diào)研

　　·項(xiàng)目可行性分析

　　·市場定位論證

　　(2)前期策劃期

　　·專項(xiàng)市場調(diào)研及對手分析

　　·項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)

　　·規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　·確定具體市場定位

　　·總體市場策略

　　(3)租售推廣期

　　·項(xiàng)目主題整體形象包裝

　　·項(xiàng)目布局規(guī)劃

　　·項(xiàng)目功能規(guī)劃

　　·租賃與銷售分配

　　·時期、區(qū)域劃分及推廣時機(jī)的把握

　　·階段租售計(jì)劃制定

　　·策略定價

　　·租/售宣傳推廣

　　·租售洽談及簽約

　　(4)經(jīng)營期

　　·商家經(jīng)營行為管理，包括對商家的經(jīng)營范圍及合法經(jīng)營的管理、形象管理、污染管理等。

　　·物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運(yùn)送、設(shè)施管理、安全等等。

　　·公共關(guān)系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管等政府部門的關(guān)系。

　　·經(jīng)營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費(fèi)者來消費(fèi)。

　　·定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費(fèi)者。

　　·租金、推廣費(fèi)、管理費(fèi)等收取。

　　·跟蹤了解商戶的經(jīng)營狀況，應(yīng)對減租要求。

　　·增加設(shè)施或制造優(yōu)勢，為商家創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，使物業(yè)升值。

　　第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)

　　一、系統(tǒng)架構(gòu)　見附件

　　二、分工與職責(zé)

　　1、地區(qū)公司營銷中心

　　(1)代表地區(qū)公司對其管轄范圍內(nèi)的商用物業(yè)擔(dān)當(dāng)資產(chǎn)管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營管理工作，并向地區(qū)公司經(jīng)營班子負(fù)責(zé)。

　　(2)指導(dǎo)、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項(xiàng)目公司對需要出售商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。

　　(3)負(fù)責(zé)對用于出租的商用物業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研、市場定位、策劃、招租、宣傳推廣及經(jīng)營期經(jīng)營管理和宣傳推廣工作。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部組織實(shí)施。

　　(4)對TJ商業(yè)廣場、YH兩個項(xiàng)目進(jìn)行市調(diào)、策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營推廣工作。

　　2、項(xiàng)目公司

　　(1)負(fù)責(zé)對相關(guān)項(xiàng)目的商用物業(yè)組織協(xié)調(diào)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修、竣工驗(yàn)收、物業(yè)改造等方面的工作。

　　(2)受營銷中心委托對需出售的商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。

　　(3)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)營商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。

　　(4)負(fù)責(zé)商用物業(yè)工程進(jìn)度和質(zhì)量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時按質(zhì)交付使用。

　　(5)根據(jù)營銷中心的要求對建成商業(yè)進(jìn)行改造或完善工程。

　　(6)負(fù)責(zé)現(xiàn)場招租處的建造和裝修。

　　(7)負(fù)責(zé)租金收取工作，并按要求建立臺帳，填寫報(bào)表上報(bào)營銷中心及財(cái)務(wù)部。

　　(8)與商戶有關(guān)工程條件的談判。

　　(9)對項(xiàng)目所屬的商鋪進(jìn)行經(jīng)營期內(nèi)的工作。

　　3、廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司

　　(1)負(fù)責(zé)對商用物業(yè)實(shí)施專業(yè)的物業(yè)管理。

　　(2)協(xié)調(diào)商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關(guān)系。

　　(3)協(xié)助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動。

　　(4)根據(jù)租賃合同對商家進(jìn)行現(xiàn)場的管理，包括經(jīng)營范圍、合法經(jīng)營行為、店面形象、污染等等。

　　4、其他部門的職責(zé)與住宅開發(fā)的分工和職責(zé)大致相同。

　　三、崗位職責(zé)及人員定編

　　見附件

篇2：物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理精要之合收控增

　　物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理精要之“合、收、控、增”

　　目前，物業(yè)管理中存在很多誤區(qū)，有人認(rèn)為物業(yè)管理只要有好態(tài)度、好服務(wù)理念就行了，專業(yè)化并不重要；有人認(rèn)為物業(yè)管理就是收費(fèi)，收費(fèi)率高就萬事大吉，往往忽視了對成本的控制；也有人只把物業(yè)管理公司當(dāng)作房地產(chǎn)銷售的道具，殊不知一個沒有品牌、沒有服務(wù)內(nèi)涵、沒有管理個性的物業(yè)管理，根本不會成為地產(chǎn)品牌的有力支撐，也不會成為地產(chǎn)價值鏈中的重要一環(huán)。

　　物業(yè)項(xiàng)目管理是檢驗(yàn)物業(yè)管理公司能力的“主戰(zhàn)場”，筆者認(rèn)為從物業(yè)項(xiàng)目管理和運(yùn)營的角度，其精要可概括為“合、收、控、增”四個字。

　　合，即團(tuán)隊(duì)建設(shè)。強(qiáng)調(diào)一百人走一步，步步為營。任何管理的范疇都強(qiáng)調(diào)組織建設(shè)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建班子、帶隊(duì)伍是管理者最常說的話。以下事例讓我們明白團(tuán)隊(duì)建設(shè)不只是人的建設(shè)，團(tuán)隊(duì)環(huán)境才更重要。

　　某大型綜合物業(yè)管理項(xiàng)目，辦公地點(diǎn)比較分散，在實(shí)際管理過程中遇到這樣一個問題：該物業(yè)管理項(xiàng)目雖有精細(xì)化的管理制度，明晰化的流程程序，但各部門卻有章不循，甚至執(zhí)規(guī)犯規(guī)，項(xiàng)目工程管理人員和客戶服務(wù)人員一起挖項(xiàng)目的墻腳，承接業(yè)主的維修中飽私囊。公司總部發(fā)現(xiàn)這樣的情況后，首先由現(xiàn)任項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行全員培訓(xùn)，并懲罰了當(dāng)事人，項(xiàng)目管理情況有所好轉(zhuǎn)。但好景不長，不久問題又出現(xiàn)了，而且變得更加隱秘，甚至出現(xiàn)盜用庫房材料和私自倒休等情況，物業(yè)管理費(fèi)收取率直線下降，上半年只完成了全年計(jì)劃的30％。公司人力資源部加大管理力度，頻頻更換項(xiàng)目經(jīng)理，但效果不佳。后來公司成立了項(xiàng)目整頓小組進(jìn)駐該項(xiàng)目，培訓(xùn)企業(yè)文化，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)意識，效果還不明顯，此項(xiàng)目也成了物業(yè)管理公司的一塊雞肋。誰知該項(xiàng)目的轉(zhuǎn)機(jī)竟然是一位保安員的建議，他在給物業(yè)管理公司人力資源部寫的建議信中提出，物業(yè)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)建設(shè)中要想做到上下一心，形成合力，最簡單的一條就是讓散落在園區(qū)各個辦公室的主管回到一間大辦公室，聯(lián)合辦公。后來公司采納了這位保安的建議，項(xiàng)目調(diào)整了辦公室，經(jīng)過一個月的磨合，團(tuán)隊(duì)建設(shè)取得了初步成功。

　　由此可見，團(tuán)隊(duì)建設(shè)不是走馬換將，簡單的調(diào)整人員，重要的是調(diào)整環(huán)境，即外在的工作環(huán)境和內(nèi)心的心理環(huán)境，因?yàn)榄h(huán)境能影響人也能改變?nèi)恕Ｎ飿I(yè)管理項(xiàng)目的辦公環(huán)境一般都是“地下工作者”，又因?yàn)橛梅烤o張，見縫插針的安排往往使管理者較為分散，增加了溝通成本，妨礙了團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

　　物業(yè)管理的團(tuán)隊(duì)建設(shè)還有一個重要環(huán)節(jié)，就是做好項(xiàng)目各部門的職責(zé)定位，客戶服務(wù)部應(yīng)有權(quán)限管理保潔和安全管理人員，將他們歸屬到服務(wù)序列，將工程管理、綠化管理部門歸屬到服務(wù)增收部門。團(tuán)隊(duì)必須做到職責(zé)界定清晰，整體協(xié)調(diào)才能形成強(qiáng)大的合力。

　　收，即物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的收取。有人認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)用的收取是客戶服務(wù)部的責(zé)任，其實(shí)物業(yè)管理費(fèi)用是關(guān)乎一個項(xiàng)目全員的事情。首先，客戶服務(wù)部要將所有業(yè)主的信息收集到位、管理到位、更新到位、維護(hù)到位，并根據(jù)收費(fèi)的難易程度分析、制定合理的收費(fèi)方案。業(yè)主拒絕交費(fèi)的主要理由是建設(shè)開發(fā)遺留問題，因此，收費(fèi)團(tuán)隊(duì)最好兩人一組，由客戶服務(wù)部人員和工程管理人員組成。開發(fā)商遺留問題主要是工程問題，工程人員參加收費(fèi)，可以第一時間對業(yè)主提出的工程問題做出專業(yè)性結(jié)論，界定是開發(fā)商問題、是業(yè)主私自改建問題還是物業(yè)管理公司的問題，以便及時解決，提高效率。同時也會減少業(yè)主的不合理拒交借口，促進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)用的收取。

　　同時，物業(yè)管理收費(fèi)也要懂得靈活取舍，如果確是物業(yè)服務(wù)和工程管理中的問題，物業(yè)項(xiàng)目部就要及時解決，讓業(yè)主認(rèn)可管理服務(wù)工作，減少收費(fèi)的阻力。

　　如果業(yè)主提出的問題不屬物業(yè)管理公司的責(zé)任，也要耐心解釋說明，積極協(xié)調(diào)解決，讓業(yè)主感到我們的誠意。在收費(fèi)過程中，要做到人性化，情、理、法相結(jié)合。

　　控，即控制成本。物業(yè)管理成本控制有兩個重要方面：一是固定資產(chǎn)盤點(diǎn)，二是物業(yè)工程、食堂、辦公和綠化等庫房統(tǒng)管控制與管理。固定資產(chǎn)管理反映財(cái)務(wù)與物業(yè)項(xiàng)目行政管理部門的配合程度，如果在項(xiàng)目管理中兩個部門的臺賬不能統(tǒng)一一致，就會致使財(cái)務(wù)固定資產(chǎn)折舊成本增加。

　　一些物業(yè)項(xiàng)目管理過程中出現(xiàn)了管理人員承接私活現(xiàn)象，換人調(diào)崗很難解決問題。其實(shí)管理的關(guān)鍵就是庫房管理，只要嚴(yán)格控制庫房材料，就能將私自承接的現(xiàn)象控制住。庫房管理要從采購開始，采購要建立供應(yīng)商

資料庫，堅(jiān)持貨比三家原則，采購入庫和出庫管理崗位分開，領(lǐng)用流程清晰明確，要有記錄和領(lǐng)用人簽字。物品領(lǐng)用后要有使用跟蹤，如果工程管理人員領(lǐng)用燈泡進(jìn)行公共區(qū)域路燈更換，在更換后要有客戶服務(wù)人員驗(yàn)收是否安裝到位，如果是為業(yè)主更換，客戶服務(wù)人員要對業(yè)主進(jìn)行回訪。對于物業(yè)管理項(xiàng)目而言，控制成本就是節(jié)省成本，節(jié)省成本就是創(chuàng)造利潤，而且是沒有任何成本發(fā)生的純利潤。

　　增，即積極尋求增收之源。物業(yè)管理項(xiàng)目開源節(jié)流需要高科技的運(yùn)用，如物業(yè)信息化管理系統(tǒng)的運(yùn)用，可節(jié)省內(nèi)部人員管理成本，提高工作效率，加強(qiáng)物業(yè)管理各部門的聯(lián)系，促進(jìn)內(nèi)部管理流程的優(yōu)化和固化。其他科技措施的運(yùn)用，如雨水回收、公共區(qū)域照明太陽能技術(shù)的利用，既能提高項(xiàng)目品質(zhì)，又可增加收入。

　　在物業(yè)管理項(xiàng)目中，增收主要通過工程維修的有償服務(wù)和綠化養(yǎng)護(hù)的增值服務(wù)來實(shí)現(xiàn)，特別是在大型綜合物業(yè)項(xiàng)目中最為明顯。大型綜合物業(yè)一般在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，配套設(shè)施相對較少，因此其房屋的工程維修，戶內(nèi)設(shè)備如中央空調(diào)、新風(fēng)機(jī)組等設(shè)備維護(hù)都是物業(yè)管理收入的增值點(diǎn)。大型綜合物業(yè)項(xiàng)目的綠化和庭院養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的另一個增值點(diǎn)，通過物業(yè)綠化的專業(yè)管理，如防蟲消殺、草木修剪、園藝管理、室內(nèi)健康植物搭配管理等，每年的增值收入相當(dāng)可觀。

　　從物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的角度把握了“合、取、控、增”的精要，才能做到管理有序，經(jīng)營有方，取得項(xiàng)目管理的成功，為物業(yè)管理公司品牌建設(shè)服務(wù)。[文/張義軍]

篇3：城市花園一期項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)營預(yù)算編測說明

　　城市花園一期項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)營預(yù)算編測說明

　　編制目的：估算物業(yè)售后凈支出，反映項(xiàng)目物業(yè)管理前期盈虧預(yù)期 。

　　測算前提：1、從項(xiàng)目接管開始(以首期發(fā)售房入住日為準(zhǔn)) 到接管面積飽和時。

　　2、 以接管項(xiàng)目為測算對象，不涉及物業(yè)管理公司本部。

　　3、不受會計(jì)核算、報(bào)表口徑局限。

　　4、適應(yīng)于集團(tuán)內(nèi)新項(xiàng)目可行性、新項(xiàng)目物業(yè)管理分析測算。

　　測算依據(jù)：1、營業(yè)收入按集團(tuán)有關(guān)確認(rèn)規(guī)定。

　　2、營業(yè)成本、期間費(fèi)用按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)。

　　3、國家、地方政府、集團(tuán)有關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)政策規(guī)定。

　　4、接管項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、交付標(biāo)準(zhǔn)、售樓書、銷(預(yù))售合同。

　　5、集團(tuán)或所在區(qū)域、公司平均物業(yè)管理費(fèi)收繳率水平。

　　測算原則：1、謹(jǐn)慎性。不高估收入(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)率) ，不低估成本費(fèi)用。

　　2、重要性。保證測算結(jié)果的正確性，避免出現(xiàn)重大缺、漏項(xiàng)。

　　3、實(shí)質(zhì)重于形式。對政策界定尚不明確的問題，根據(jù)業(yè)內(nèi)慣例和現(xiàn)行操作的可行性判斷。

　　4、直接費(fèi)用直接計(jì)入，不能直接計(jì)入的費(fèi)用采用適當(dāng)分配方法分配計(jì)入。

　　測算時間：1、地產(chǎn)進(jìn)行新項(xiàng)目可行性論證時。

　　2、物業(yè)管理公司對外接盤時。

　　3、物業(yè)管理公司接管地產(chǎn)樓盤前。

　　測算分工：1、集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目，除“開發(fā)商承擔(dān)費(fèi)用”由地產(chǎn)公司編測外，其余均由物業(yè)管理公司編測。

　　2、集團(tuán)新項(xiàng)目可行性論證時的測算由地產(chǎn)公司項(xiàng)目發(fā)展部門組織。

　　3、對外接盤均由物業(yè)管理公司編測。

　　4、匯編后的測算稿，地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份，同時報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部、物業(yè)管理部審核、備案。

　　注意事項(xiàng)：1、堅(jiān)持以收支事項(xiàng)為測算基礎(chǔ)，合理建立量—價—時計(jì)算關(guān)系、力求體現(xiàn)計(jì)算過程。

　　如“飽和營業(yè)收入”測算表中不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)面積應(yīng)對應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)形式單列(在該建筑結(jié)構(gòu)形式下增設(shè)行次)。人員可采用0.5個人、1.5個人等非整數(shù)方式計(jì)算費(fèi)用。

　　2、飽和營業(yè)收入按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)測算，營業(yè)收入(管理費(fèi))=飽和營業(yè)收入*收繳率

　　3、區(qū)分單價和成本/M2、收入/M2的不同，區(qū)分管理面積、建筑面積、收費(fèi)面積、計(jì)費(fèi)面積(計(jì)算成本、費(fèi)用的面積)的不同。成本/M2、收入/M2按收費(fèi)面積計(jì)算。

　　4、委托資產(chǎn)經(jīng)營收入分業(yè)主委托、開發(fā)商委托，同一資產(chǎn)不要重復(fù)測算。

　　5、測算時必須充分了解項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、用途、周邊環(huán)境、各種配套設(shè)施、運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)和方式、費(fèi)用的結(jié)算內(nèi)容與方式等，并根據(jù)這些情況的變化及時調(diào)整基礎(chǔ)測算數(shù)據(jù)，力求測算依據(jù)充分。

　　6、測算的時間跨度可按“測算前提1”根據(jù)實(shí)際情況增減。收支項(xiàng)目宜增不宜減。

　　7、盡可能按本格式內(nèi)容估測、填制完整。若時間或基礎(chǔ)資料不允許，可先不填寫數(shù)量、單價。

　　必要時可增加層級或另行設(shè)置的計(jì)算底表，并設(shè)置鏈接公式。

　　8、同一項(xiàng)目每次測算結(jié)果應(yīng)另存而不覆蓋，以便動態(tài)反映、跟蹤以了解變化。

　　9、行列項(xiàng)目增減、層級省略、不填寫數(shù)量、單價時，要相應(yīng)調(diào)整公式設(shè)置。保持表與表、及數(shù)據(jù)之間對應(yīng)關(guān)系、鉤稽關(guān)系正確無誤。如：營業(yè)收入測算表某住宅的測算期收費(fèi)面積應(yīng)等于基本情況表相對應(yīng)的收費(fèi)面積。

　　**企業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)管理部