商業(yè)物業(yè)經(jīng)營之道--自營人氣業(yè)態(tài)

　　在主力店盈利能力孱弱，市撐召力欠缺的大背景下，有開發(fā)商通過跨行業(yè)經(jīng)營，提升旗下的商業(yè)地產(chǎn)價值，為最終在資本市場獨立分拆上市或發(fā)行REITS等產(chǎn)品奠定基矗萬達、復(fù)星、世茂、恒大則是這類開發(fā)商的代表。

　　多種手段提升商場人氣

　　商業(yè)地產(chǎn)跨界的典型案例是萬達集團，萬達集團董事長王健林曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)無法產(chǎn)生長期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因而萬達必須向文化旅游轉(zhuǎn)型。4月下旬，萬達院線招股書發(fā)布，計劃募資20億元，在深圳中小板上市。萬達院線目前主營影院投資建設(shè)、電影放映及衍生業(yè)務(wù)。招股書顯示，20**年，萬達院線31.6億元的票房收入占市場14.5%。萬達影院對萬達廣場的客流貢獻也較大。

　　萬達集團并非個案，世茂也成立了世茂影院投資發(fā)展有限公司，采取院線捆綁商業(yè)地產(chǎn)的模式，目前已經(jīng)發(fā)展多家影院。這些影院有助于提升商業(yè)地產(chǎn)的人氣。此前，《每日經(jīng)濟新聞》記者曾調(diào)查過世茂開設(shè)在部分二、三線城市的購物中心，發(fā)現(xiàn)影院是幫助這些購物中心留住人流的一個很好的途徑。世茂還非常懂得利用自己在住宅資源上的優(yōu)勢來吸引客流。世茂部分住宅項目運行的“云服務(wù)”板塊內(nèi)容之一，就是世茂百貨的“商務(wù)云”，通過這一方式，世茂將客流量大量吸引到自己的購物中心內(nèi)。

　　復(fù)星集團則通過投資時尚品牌，從而在商業(yè)地產(chǎn)的招租規(guī)劃中擁有更多自主權(quán)。主持投資意大利男裝品牌Caruso的復(fù)星集團國際發(fā)展部總經(jīng)理仲雷透露，Caruso在中國的第一家旗艦店將開在復(fù)星旗下的商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了健康管理事業(yè)部，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)承諾為入住的企業(yè)提供包括注冊到融資的一系列服務(wù)。

　　給客群獨特消費體驗

　　為商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃未來，如今首先要考慮的一個因素就是互聯(lián)網(wǎng)，其次是在經(jīng)營方面提升品質(zhì)。

　　互聯(lián)網(wǎng)和智能手機的普及，以及低成本的物流和配送服務(wù)推動了在線零售業(yè)的快速發(fā)展，在這樣的大趨勢下，實體店挖空心思，只有提供互聯(lián)網(wǎng)無法滿足的服務(wù)和需求，才能繼續(xù)吸引客流。

　　一個重要的變化是，餐飲這種無法在網(wǎng)上完成的消費，在購物中心變得越來越重要。

　　據(jù)《成都商報》報道，數(shù)據(jù)顯示，過去餐飲在購物中心的比例一般在15%~20%之間。但最近部分購物中心的餐飲租戶占比高達40%。在上海的一些新興區(qū)域和新開業(yè)項目，餐飲商家尤其是連鎖快餐、咖啡店以及大型本土餐廳的進駐，成為提高入駐率和吸引客流的關(guān)鍵。

　　房地產(chǎn)資咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球在一份報告中表示，百貨若想獲得成功，有幾種思路，如利用區(qū)位和歷史積淀，或者將百貨購物中心化為零售主力店創(chuàng)造更多空間；另一個做法就是“跨界”，在某些領(lǐng)域變得更加專長，例如向消費者傳遞最新的高端服飾流行趨勢。

　　高緯環(huán)球顧問部中國區(qū)董事雷玉紅認為，“有經(jīng)驗的開發(fā)商更愿意選擇有豐富零售物業(yè)設(shè)計經(jīng)驗的建筑師，以便設(shè)計出更能吸引商家和顧客的項目。同時，有經(jīng)驗的開發(fā)商更有可能說服那些關(guān)鍵的主力商家進駐。”

　　一些購物中心如上海嘉里城、北京的僑福芳草地等最近則在購物中心經(jīng)營上更加強調(diào)品質(zhì)生活這一概念。

　　道賓商務(wù)咨詢顧問蕭長明曾擔任上海港匯恒隆廣場的副總經(jīng)理，他認為，如今的購物中心已經(jīng)到了洗牌的階段，很多購物中心通過打折來吸引客流，這樣的做法僅在換季時可以采用，且效果越來越不明顯。

　　以上海的K11購物中心為例，K11主打“藝術(shù)牌”，且在購物中心安排了很多生活方式類的項目，可供全家人一起活動。幾個月前，K11在商場出口處陳列出許多頗具設(shè)計感的彩色木馬，以吸引客流。蕭長明告訴記者，木馬的創(chuàng)意早在上世紀四十年代就曾在法國一家酒店嘗試過，大獲成功。在迪拜、倫敦，很多商場都有巧妙的跨界設(shè)計，中國的商業(yè)地產(chǎn)商完全可以學(xué)習、借鑒國外的創(chuàng)意巧思，引入中國，給商業(yè)地產(chǎn)帶來活力。

篇2：商業(yè)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營特質(zhì)

　　商業(yè)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營特質(zhì)

　　我國的商業(yè)物業(yè)從20世紀80年代末至今發(fā)展迅猛，而商業(yè)物業(yè)服務(wù)的發(fā)展卻一直較緩。是因為商業(yè)物業(yè)有其自身的特點，不能簡單套用現(xiàn)成的普通物業(yè)的管理模式，這需要探索與商業(yè)物業(yè)特點相適應(yīng)的管理模式。

　　商業(yè)物業(yè)服務(wù)區(qū)別于其他物業(yè)服務(wù)的根本特征，是其經(jīng)營特質(zhì)，因為:

　　1.商業(yè)經(jīng)營是商業(yè)物業(yè)的核心。

　　商業(yè)物業(yè)投資者關(guān)心的是最快、最大的收取投資回報，所以最關(guān)心的是物業(yè)的經(jīng)營狀況。如果沒有良好的經(jīng)營收益，商場不景氣，商戶賺不到錢，開始煮“無米之炊”時，是不可能支付物業(yè)服務(wù)費的，那么再出色的物業(yè)服務(wù)也無能為力。如廣州某著名物業(yè)服務(wù)公司承接了廣州某地下商場，就因為商場定位錯誤，造成招商困難，開業(yè)不久就經(jīng)營困難，難以支付日常管理開支，管理公司只好退出管理。可以說，決定商業(yè)物業(yè)成功與否的是商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營，而非商業(yè)的物業(yè)服務(wù)水平。

　　2.商業(yè)物業(yè)服務(wù)是為經(jīng)營創(chuàng)造條件。

　　商業(yè)物業(yè)服務(wù)的目的是創(chuàng)造方便、安全、舒適的消費環(huán)境，幫助商家吸引和留住消費者，為商家創(chuàng)造利潤。商業(yè)物業(yè)服務(wù)是為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)的，是為經(jīng)營創(chuàng)造環(huán)境、創(chuàng)造有利條件，從而帶動經(jīng)營。因此，在商業(yè)物業(yè)中，物業(yè)服務(wù)必須以經(jīng)營為中心，圍繞經(jīng)營展開管理，把創(chuàng)造良好的經(jīng)營效益作為物業(yè)服務(wù)的目標。

　　商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營特質(zhì)，要求物業(yè)服務(wù)要圍繞經(jīng)營實施管理，把經(jīng)營的理念融合于物業(yè)服務(wù)的方方面面。

　　(一)理解經(jīng)營，以經(jīng)營為中心開展物業(yè)服務(wù)。

　　在實踐中，物業(yè)經(jīng)營和管理難免存在著矛盾。物業(yè)服務(wù)著眼于長遠利益，看重物業(yè)的保值增值，而經(jīng)營則追求利潤最大化，更看重眼下的利益。但經(jīng)營和管理在本質(zhì)要求上卻是統(tǒng)一的，沒有物業(yè)的長期管理，商業(yè)物業(yè)不能保證長期的發(fā)展和投資回報;而如果沒有良好的經(jīng)營，物業(yè)服務(wù)將缺乏維系管理的資金，則生存維艱，更談不上使物業(yè)保值增值。因此，在商業(yè)物業(yè)中，管理公司不能有本位主義，而應(yīng)經(jīng)常換位思考，主動配合經(jīng)營工作。例如，商場進行經(jīng)營推廣活動，管理公司應(yīng)站在經(jīng)營立場上，協(xié)助經(jīng)營策劃推廣活動，在人員、清潔、安全、設(shè)備等方面積極進行配合，而不要從管理角度片面強調(diào)管理困難，消極對待一切推廣活動。

　　(二)配合經(jīng)營，為經(jīng)營創(chuàng)造有利條件。

　　商業(yè)物業(yè)服務(wù)要主動配合商業(yè)物 業(yè)的經(jīng)營。

　　1.統(tǒng)一組織商業(yè)形象的宣傳推廣活動。

　　商業(yè)推廣可以樹立良好的商業(yè)形象，吸引更多消費者，是商場物業(yè)服務(wù)必不可少的工作。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)積極策劃和組織形式多樣的宣傳推廣活動，如商業(yè)標識、媒體推廣、整體促銷、顧客聯(lián)誼、明星專題活動、商業(yè)贊助社會公益活動等。一旦形成商場的良好形象，便成為一種信譽、品牌和無聲的廣告，成為商場的無形資產(chǎn)，帶動商場的經(jīng)營。

　　2.創(chuàng)造安全、方便、輕松的消費環(huán)境。

　　商業(yè)物業(yè)面積大、店鋪多、商品多、人流量大、人員素質(zhì)雜，物業(yè)服務(wù)難度相當大。管理公司要加強場地控制，注意巡查和監(jiān)控，特別加強對火災(zāi)、盜竊、爆炸等緊急事件的防范，保證商場的設(shè)備、清潔、治安、消防等各項管理良好運作，為商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營提供根本保障。

　　3.加強商鋪管理，保證商場經(jīng)營活動的正常開展。

　　物業(yè)服務(wù)公司要做到:對營業(yè)時間進行控制，所有商鋪按時開鋪、關(guān)鋪，正常營業(yè);加強對公開場所的控制，阻止侵占公開通道、亂貼海報廣告等;保證商場的整體形象，對空置商鋪進行封閉，要求貨品擺放統(tǒng)一美觀等;強化裝修管理，防止裝修商鋪干擾營業(yè)等等。

　　(三)參與經(jīng)營，把經(jīng)營納入到物業(yè)服務(wù)中來。

　　在商業(yè)物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)公司不能置身于經(jīng)營之外，而應(yīng)積極參與經(jīng)營。尤其是隨著商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，很多商鋪投資者不懂經(jīng)營，更需借助管理者參與經(jīng)營。

　　1.協(xié)助開發(fā)商進行招租。

　　例如，廣州珠江物業(yè)酒店管理公司在承接南寧新朝陽商場時，就主動把管理公司在廣州百貨商場(該公司的另一個在管商場)的客戶介紹到新朝陽商場，帶動了商場的租賃，為管理公司在商場的管理奠定廠良好的基礎(chǔ)。

　　2.為商鋪進行招租代理。

　　對二手商鋪進行統(tǒng)一招租，促進商場的經(jīng)營。

　　3.場地經(jīng)營。

　　利用商業(yè)物業(yè)中的空置場地進行廣告、推廣等經(jīng)營，不僅可以帶旺商場的經(jīng)營，也可以為物業(yè)服務(wù)公司帶來收益。

　　(四)服務(wù)經(jīng)營，為經(jīng)營提供商業(yè)服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)公司在商業(yè)服務(wù)中可作為的空間很大，主要包括:

　　1.營業(yè)員培訓(xùn)。

　　商業(yè)物業(yè)中往往有上百家商鋪，他們招聘的營業(yè)員通常未受過專業(yè)培訓(xùn)。管理公司可以定期對這些營業(yè)員進行培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平，從而提升商場的服務(wù)形象。

　　2.營業(yè)員的監(jiān)督。

　　物業(yè)服務(wù)公司可以作為投資者在商場的代表，承擔監(jiān)督營業(yè)員的任務(wù)，通過巡查監(jiān)督，及時制止營業(yè)員在商鋪內(nèi)看報紙、聽音樂、吃飯等現(xiàn)象，確保商場的規(guī)范服務(wù)。

　　3.商務(wù)服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)配合經(jīng)營，提供通訊、訂房、訂票、打字、傳真、電子商務(wù)等服務(wù)，不僅為商家和消費者提供方便，也擴大了商場的服務(wù)功能。

　　4.信息服務(wù)。

　　為促進商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營，物業(yè)服務(wù)公司還應(yīng)利用廣播、專欄、電子屏幕、局域網(wǎng)等信息媒介，為商家提供業(yè)務(wù)信息和管理信息，主動為商家聯(lián)絡(luò)相關(guān)廠家，提供商訊，為商家推介適銷對路、價格有競爭力的商品，引導(dǎo)商家開展經(jīng)營活動。

　　(五)監(jiān)督管理，確保商場的信譽。

　　為維護商業(yè)物業(yè)的形象，創(chuàng)造良好的商業(yè)信譽，保證商業(yè)經(jīng)營的長遠利益，物業(yè)服務(wù)公司還要加強對商場內(nèi)經(jīng)營者的監(jiān)督和管理，不得欺行霸市，不得進行不公平競爭，打擊假冒偽劣商品等。

　　1.貨品控制。控制進入商場的商品，打擊假冒偽劣商品，提高商品的質(zhì)量，維護商場的信譽。

　　2.處理客戶投訴。對商品質(zhì)量問題要妥善處理，該退的退，該換的換;對售貨員的服務(wù)態(tài)度問題要進行教育說服。

　　3.主動引進公安、工商、綜合執(zhí)法等部門進行管理，借助政府組織大型活動和會議的機會，促進政府行為與商場推廣活動相結(jié)合，推動商場整體環(huán)境的改善和服務(wù)質(zhì)量的提高。

　　商業(yè)物業(yè)服務(wù)拓寬了物業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域，它作為物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)服務(wù)的有機合成，有著廣闊的市場空間。物業(yè)服務(wù)公司只有圍繞經(jīng)營，創(chuàng)造性地開展管理，才能做好商業(yè)物業(yè)服務(wù)。

篇3：商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營運作

對于商業(yè)物業(yè)開發(fā)商來說,開發(fā)商鋪是前提,但只有開發(fā)是不夠的,還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進行管理,才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金,歸還銀行商鋪按揭貸款,在這種情況下,開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業(yè)管理不力,影響商鋪業(yè)主的租金收益,業(yè)主不能歸還按揭貸款,最終風險還是要落到開發(fā)商的頭上。綜觀國外購物中心,開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。

一.具有"統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營"的特點
商業(yè)物業(yè)的商鋪是有計劃的聚集,對商場進行"統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營"是商業(yè)物業(yè)區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。"統(tǒng)一管理",要求商場必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。"分散經(jīng)營",是商場消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所,但商場的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營,只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。
商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。
為了達到"統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營"的管理模式,在購物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外,某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會(ICSC)的標準格式,在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。

二."統(tǒng)一招商管理"要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
所謂"品牌審核管理"是指:招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。
審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

(一)"完善的租約管理"
(1)租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等,還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理(可以借鑒國際購物中心協(xié)會(ICSC)的標準格式),比如: 承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,::如果發(fā)生重大變化,須經(jīng)業(yè)主委員會的認可(業(yè)主委員會成立之前,經(jīng)開發(fā)商認可);
(2)營業(yè)時間的確定;
(3)承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;
(4)為整個購物中心促銷承擔的義務(wù);
(5)承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;
(6)投保范圍事宜;
(7)是否統(tǒng)一的收銀。

(二)購物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。
一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐,常常帶動整個購物中心的順利銷售與管理。但是近年來,商業(yè)物業(yè)與連鎖商業(yè)企業(yè)往往更能達到較好的合作。因為對商業(yè)物業(yè)來說,其一,連鎖商業(yè)企業(yè)因為有規(guī)模、有足夠的店鋪做支撐,故而其商品銷售價格會低于非連鎖型店,而低價格也是購物中心想要吸引消費者購物的"法寶"之一;其二,購物中心對進駐商戶的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃,但只要商戶遵