商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證和經(jīng)營(yíng)方案的制定與審批

　　第一節(jié) 前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證

　　1、商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項(xiàng)目論證管理規(guī)范》相關(guān)規(guī)定基本一致。

　　2、論證附件

　　附件1《市場(chǎng)定位報(bào)告》

　　附件2《項(xiàng)目全程價(jià)格方案》

　　附件3《營(yíng)銷計(jì)劃書(shū)》

　　附件4《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)一覽表》

　　附件5《經(jīng)營(yíng)計(jì)劃財(cái)務(wù)評(píng)估分析編制說(shuō)明》

　　附件6《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃財(cái)務(wù)評(píng)估分析規(guī)定》

　　附件7《各經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)測(cè)算表》

　　附件8《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃成本明細(xì)表》

　　附件9《項(xiàng)目各期資金回籠預(yù)測(cè)表》

　　附件10《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃各期現(xiàn)金流量分析表》

　　附件11《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃各期融資計(jì)劃及還貸計(jì)劃表》

　　附件12《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃資金成本估算表》

　　附件13《單位（項(xiàng)）工程進(jìn)度計(jì)劃表》

　　附件14《單位（項(xiàng)）工程主要進(jìn)度控制點(diǎn)匯總表》

　　附件15《項(xiàng)目工程工作計(jì)劃表》

　　附件16《地塊住宅主要進(jìn)度控制點(diǎn)完成時(shí)間計(jì)劃》

　　附件17《項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖》

　　附件18《住宅項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖》

　　備注：（1）共18個(gè)附件，黑色加粗附件呈報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)閱

　　（2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式與《項(xiàng)目論證管理規(guī)范》相關(guān)文件一致。

　　第二節(jié) 租售規(guī)劃與轉(zhuǎn)換流程

　　工作指引

　　1、項(xiàng)目公司與經(jīng)營(yíng)部分別就各自的投資回報(bào)要求，確定每間鋪售價(jià)、租價(jià)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際的位置、平面、進(jìn)深比、大小、人流等制定，便于后期規(guī)劃和轉(zhuǎn)換。

　　2、在每年年頭要召開(kāi)全年的租售規(guī)劃會(huì)議，在項(xiàng)目商業(yè)交付前三個(gè)月要召開(kāi)專項(xiàng)租售規(guī)劃會(huì)議。

　　3、租售比例原則上為7：3。

　　4、劃定租售范圍須明確到每間鋪。

　　5、對(duì)于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉(zhuǎn)換。

　　6、對(duì)于未出租的，經(jīng)地區(qū)財(cái)務(wù)核對(duì)《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的轉(zhuǎn)入帶租約出售程序。

　　7、在出租范圍中轉(zhuǎn)換成出售的面積，須在經(jīng)營(yíng)部考核指標(biāo)相應(yīng)調(diào)整，具體可在年底統(tǒng)一調(diào)整。

篇2：學(xué)院食堂經(jīng)營(yíng)方案

　　一、指導(dǎo)思想和總體目標(biāo)

　　(一)指導(dǎo)思想

　　學(xué)生食堂是學(xué)生在就學(xué)過(guò)程中的生活保障,在飲食安全衛(wèi)生的前提下,以低利潤(rùn)水平,高質(zhì)量的服務(wù)在校方的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督下,服務(wù)好學(xué)生生活,服務(wù)好學(xué)校教學(xué)工作。

　　(二)總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

　　----切實(shí)保障所有住讀學(xué)生的生活,按日平均2500人就餐水平配置經(jīng)營(yíng)規(guī)模,并能滿足極端就餐量3500人的需求。

　　----滿足高、中、低三個(gè)不同等次家庭收入的學(xué)生就餐需求,基本配餐標(biāo)準(zhǔn):3.85-4.40元,平均日就餐標(biāo)準(zhǔn)4.36元。為保證最低需求,配有2-3元的生活標(biāo)準(zhǔn),以滿足所有學(xué)生的生活之需求。

　　----保證完成校方對(duì)食堂投資年收回20萬(wàn)元資金的目標(biāo),為了最大限度適應(yīng)校方對(duì)食堂經(jīng)營(yíng)的管理,我方愿上交校方食堂管理費(fèi)1.8萬(wàn)元,合計(jì)為21.80萬(wàn)元。

　　----年餐費(fèi)收入283.40萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)毛利水平16.3%;經(jīng)營(yíng)費(fèi)用20.42萬(wàn)元;經(jīng)營(yíng)費(fèi)用率7.21%;經(jīng)營(yíng)者年利潤(rùn)3.92萬(wàn)元;利潤(rùn)率為1.38%(具體指標(biāo)詳見(jiàn)附表)。

　　二、建立健全有一中食堂特色的管理模式

　　(一)校方自始至終參與食堂管理,指導(dǎo)是食堂經(jīng)營(yíng)管理工作,要求校方成立專門的班子參與經(jīng)營(yíng)之中監(jiān)督、指導(dǎo)、服務(wù)我方的經(jīng)營(yíng)管理工作,以保證我們的經(jīng)營(yíng)行為合法有效。

　　(二)學(xué)校的管理監(jiān)督職責(zé):

　　1、監(jiān)督審批、經(jīng)營(yíng)者的服務(wù)品種與價(jià)格;

　　2、檢查監(jiān)督食堂的衛(wèi)生安全工作,對(duì)違規(guī)行為予以處罰;

　　3、抽查評(píng)價(jià)服務(wù)品種的質(zhì)量,對(duì)違規(guī)行為予以處罰;

　　4、管理售飯卡系統(tǒng),向經(jīng)營(yíng)者結(jié)付餐費(fèi)。

　　5、協(xié)調(diào)學(xué)生就餐秩序。

　　(三)經(jīng)營(yíng)者實(shí)行電腦化成本管理,并按日向校方提供全部材料成本的明細(xì)消耗和日累計(jì)情況,以提供明細(xì)監(jiān)督依據(jù)。

　　(四)建立利益調(diào)控機(jī)制,保證校方、經(jīng)營(yíng)者的合作關(guān)系長(zhǎng)期有效。

　　本方案是按就餐學(xué)生日平均2500人結(jié)合鄖縣市場(chǎng)價(jià)格水平測(cè)定的,且成本費(fèi)用均是按低標(biāo)水平估算的,購(gòu)銷價(jià)格允許浮動(dòng)5%左右,為此,建議:按就讀學(xué)生的多少控制收回投資之比例,即就餐學(xué)生每超過(guò)200或下降100人,按比例調(diào)整收回投資(收回投資和管理費(fèi))之比例。

　　三、經(jīng)營(yíng)估算情況

　　(一)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)

　　1、餐費(fèi)營(yíng)業(yè)收入283.40萬(wàn)元,其中富裕家庭類比重30%,750人,日平均餐費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5元/人,年97.50萬(wàn)元;中等收入家庭類比重30%,750人,日平均餐費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.40元/人,年85.80萬(wàn)元;一般收入類比重40%,1000人,日平均餐費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3.85/人,年100.10萬(wàn)元。

　　就餐實(shí)際天數(shù)每月按26天,每年按10個(gè)月。

　　2、材料成本182.61萬(wàn)元,材料成材成本64.53%。共分糧、油、豆制品、肉蛋、蔬菜、調(diào)料六大類21個(gè)品種,其日、月年消耗定額見(jiàn)《成本消耗明細(xì)表》。

　　3、燃料27.36萬(wàn)元。燃料費(fèi)率9.65%,其中日耗煤800公斤,每公斤0.45元,月耗10800元;水電月耗7600元;柴油日耗70.8升,月耗2124升,每升4.22元,月為8963元,月耗為27363元,三種燃料年耗為27.36萬(wàn)元。

　　4、工資27.29萬(wàn)元,費(fèi)率為9.63%,月薪經(jīng)理1100元,副經(jīng)理1000元,樓層食堂主管800元,管理人員450-600元;食堂主廚400-500元,勤雜工350元,加停工期間管理人員工資8400元,每年工資27.29元,詳見(jiàn)《工資及定員明細(xì)表》。

　　5、校方收回投資(包括管理費(fèi))21.80萬(wàn)元,費(fèi)率為7.69%,其中:收回投資20萬(wàn)元,食堂管理費(fèi)1.8萬(wàn)元。

　　6、企業(yè)管理費(fèi)用20.42萬(wàn)元, 費(fèi)率為7.21%,詳見(jiàn)《企業(yè)管理費(fèi)明細(xì)表》。

　　7、經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)3.92萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)收入-材料成本-燃料-工資-校方收回投資-企業(yè)管理費(fèi)=283.40-182.61-27.36-27.29-21.80-20.42=3.92萬(wàn)元。

　　按簡(jiǎn)易核算:總收入-總成本=利潤(rùn),即:283.40-279.48=3.92萬(wàn)元。計(jì)算成本率為98.72%,利潤(rùn)率1.28%。

篇3：P住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案

　　物業(yè)服務(wù)要獲得持續(xù)的經(jīng)營(yíng)效益，就要立足發(fā)展，“只有發(fā)展才是硬道理”，我們應(yīng)當(dāng)主動(dòng)地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以積極的心態(tài)拓展項(xiàng)目，尋求更大的規(guī)模效益。為更好地提高物業(yè)服務(wù)收益，解決如何突破困境、提高經(jīng)營(yíng)效益的問(wèn)題，特制定此多種經(jīng)營(yíng)方案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè) “一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是值得提倡的，即以物業(yè)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，在此基礎(chǔ)上開(kāi)展其他各經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但是“多種經(jīng)營(yíng)”并非不務(wù)正業(yè)，不能偏離物業(yè)服務(wù)和服務(wù)的主題，物業(yè)經(jīng)營(yíng)要圍繞 “服務(wù)業(yè)戶”這一中心，開(kāi)發(fā)能產(chǎn)生一定經(jīng)濟(jì)效益、能滿足業(yè)戶多種需求的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)體，達(dá)到“雙贏”目的。

　　一、控制成本和各項(xiàng)支出是開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的前提

　　開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的目的是為了增加收益，而增加收益一方面可以體現(xiàn)在節(jié)約成本和各項(xiàng)支出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)約成本，是提高經(jīng)營(yíng)效益的根本途徑。可以采取以下措施：

　　1.執(zhí)行全面預(yù)算管理制度

　　對(duì)于年度各項(xiàng)支出和成本費(fèi)用按本年度實(shí)際情況進(jìn)行預(yù)算管理，在年度支出中嚴(yán)格按預(yù)算進(jìn)行支出，超出部分無(wú)特殊原因不行進(jìn)行支出，這樣一方面嚴(yán)格了財(cái)務(wù)制度，另一方面對(duì)于支出管理也能做得“心中有數(shù)”，有利于減少盲目的支出和不必要的支出;

　　2.節(jié)約管理費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也在不斷提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有千方百計(jì)地降低管理成本，才能在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。

　　(1)控制公司人數(shù)，培養(yǎng)一專多能的人才，以節(jié)余人工成本。

　　(2)做好設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)，降低維修成本。

　　(3)教育員工厲行節(jié)約，以降低辦公等費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該節(jié)約管理費(fèi)用，但也要省錢省到該省的地方，絕不能打著節(jié)約之名，行“少服務(wù)”或“不服務(wù)”之舉。

　　二、開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的方式

　　物業(yè)服務(wù)首先應(yīng)該當(dāng)是服務(wù)，在服務(wù)好業(yè)戶的情況下進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)，針對(duì)項(xiàng)目小區(qū)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，可以采取以下幾種經(jīng)營(yíng)方式：

　　1、與裝修公司及其它單位進(jìn)行合作，收取廣告費(fèi)和管理費(fèi)。

　　由于小區(qū)業(yè)主入住率不太高、未裝修戶數(shù)較多、戶型面積較大;同時(shí)現(xiàn)階段也是裝修一個(gè)相對(duì)的高峰期，對(duì)于裝修公司和其它與裝修息息相關(guān)的商品商家、企業(yè)的吸引比較大，可以與相關(guān)的單位聯(lián)系，在小區(qū)內(nèi)比較顯眼的位置設(shè)立相關(guān)的廣告牌，以增加廣告收入或根據(jù)實(shí)際成交的業(yè)務(wù)量進(jìn)行提點(diǎn)(按多少錢一個(gè)平方收取管理費(fèi))。前期洽談的幾家裝修公司從業(yè)績(jī)上來(lái)看并不理想，這與他們的市場(chǎng)定位、宣傳力度以及單位本身的知名度有關(guān)，項(xiàng)目小區(qū)在長(zhǎng)沙屬于中高檔樓盤，業(yè)主相對(duì)來(lái)說(shuō)都具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以引進(jìn)部分品牌裝修公司，一來(lái)公司實(shí)力雄厚，二來(lái)有豐富的市場(chǎng)開(kāi)拓能力，三來(lái)已搶占了市場(chǎng)的知名度。裝修是買房后的一項(xiàng)重大工作，業(yè)主在選擇家裝時(shí)，總希望可以找到質(zhì)量比較放心、能信任的裝飾公司，選擇品牌裝修公司對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)也少了許多顧慮。在與裝修公司m.dewk.cn簽定相關(guān)的合作協(xié)議時(shí)，建議根據(jù)業(yè)務(wù)量來(lái)確定收取的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)務(wù)量越多管理費(fèi)就相對(duì)來(lái)說(shuō)比業(yè)務(wù)量一般的標(biāo)準(zhǔn)就低。此舉更能刺激裝修公司搶占項(xiàng)目小區(qū)的市場(chǎng)份額，只有他們的業(yè)務(wù)量上去了，相應(yīng)的也就提高了我們的管理費(fèi)。

　　2、 電梯廣告

　　目前小區(qū)電梯內(nèi)廳廣告已與第六感廣告公司有了初步協(xié)議，每臺(tái)電梯600元/年的廣告費(fèi)。

　　利用進(jìn)出電梯口處，可以聯(lián)系相關(guān)傳媒公司(如分眾傳媒)來(lái)安裝小型液晶電視，由對(duì)方按月支付相關(guān)費(fèi)用(電費(fèi))。

　　3、 燈箱廣告

　　利用小區(qū)內(nèi)高架燈桿，可以聯(lián)系相關(guān)的廣告公司來(lái)制作燈箱，費(fèi)用由對(duì)方承擔(dān)，燈箱具體內(nèi)容可以與廣告公司進(jìn)行協(xié)商，我們可以向其收取電費(fèi)和廣告費(fèi)，一來(lái)可以美化小區(qū)的環(huán)境，另一方面節(jié)省了一部分自身的公共照明電費(fèi)開(kāi)支。

　　4、開(kāi)展有償服務(wù)項(xiàng)目

　　有償服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收益一部分，有償服務(wù)要在前期物業(yè)服務(wù)中予以收取，這樣更利于業(yè)主的理解和認(rèn)可，先制定物業(yè)有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)相關(guān)單位進(jìn)行審批，然后在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示的同時(shí)，向業(yè)主提供有償服務(wù)。目前管理處有償收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。為體現(xiàn)管理處人性化管理，建議每次費(fèi)用在20元以下免收，每次服務(wù)后告知業(yè)戶。

　　5、電話、網(wǎng)絡(luò)

　　電話初裝向業(yè)主收取初裝費(fèi)100元，特殊號(hào)碼選號(hào)費(fèi)50-400元不等(為一次性的)，目前管理處已實(shí)施該項(xiàng)收費(fèi)。

　　網(wǎng)絡(luò)每年可向要開(kāi)通的業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)要進(jìn)一步與電信局的進(jìn)行協(xié)商。也可以在小區(qū)業(yè)戶入住率達(dá)到一定比例的時(shí)候，采取開(kāi)通寬帶的方式，如小區(qū)內(nèi)開(kāi)通若干條