試論商業(yè)物業(yè)管理特點(diǎn)及發(fā)展趨勢

　　“商業(yè)物業(yè)”在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)通常泛指：除住宅物業(yè)之外的如購物中心、寫字樓、酒店(服務(wù)式公寓)、展覽館、運(yùn)動(dòng)場等直接用于商業(yè)用途的建筑。在眾多的商業(yè)物業(yè)管理中，要數(shù)購物中心的管理和操作難度為最大。

　　一、購物中心的管理特點(diǎn)

　　在一般的商業(yè)物業(yè)，管理者面對的是比較簡單的主流群體。例如寫字樓，其主要的群體就是寫字樓租戶（用戶）的職員，而該群體素質(zhì)比較高，自律意識、自律能力很強(qiáng)，進(jìn)入目標(biāo)區(qū)域的行為規(guī)范非常明了。同樣，酒店的主要群體是住客，閑雜人員極少，由于酒店的管理方法和環(huán)境、氛圍使得每一位顧客都必須自覺保持形態(tài)，注重形象，行業(yè)上也已形成了公認(rèn)的規(guī)范，所以管理會比較流暢。對于展覽館，只要布展前期工作完成后，其主要的服務(wù)對象只有參觀者，參觀者的目的是再明確不過了，他們不會有過多這樣那樣的需求問題。這些物業(yè)的最大特點(diǎn)是：管理者所面對的服務(wù)對象在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的目的非常潔簡明確，由于環(huán)境和氛圍對場內(nèi)的群體有一定的約束力，能令身臨其境的客體自覺遵守規(guī)則，不敢造次。

　　相比之下，購物中心的管理要復(fù)雜得多，他們面對的是三類具有不同性質(zhì)、目的和要求的群體：業(yè)主、租戶、顧客。該三類群體的心理需求、物質(zhì)需求是多層次、多方面、不確定的。尤其是顧客群體，他們會時(shí)刻跟著感覺走，任何時(shí)候都可能變更或調(diào)整自己的目標(biāo)和訴求。加之購物中心所營造的購物環(huán)境必須舒適、休閑、人性化，不能讓來客有壓抑感、約束感，故縱容了人們的隨意性和人本性負(fù)面行為的充分顯現(xiàn)，從而造成管理工作的極大困難。尤其在目前國民素質(zhì)還有待提高的我國，更會引發(fā)許許多多意想不到的系列問題。

　　二、購物中心的三類主流群體的基本需求特征：

　　1.業(yè)主

　　期望物業(yè)的知名度不斷提升，物業(yè)管理有較高的專業(yè)能力和水準(zhǔn)，設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)精良。環(huán)境和業(yè)態(tài)布局合理，能緊跟市場潮流，入主的品牌有號召力并能受到消費(fèi)者接受和追捧。租戶入住率高，最終能令物業(yè)有很高的社會知名度和較大的增值，以獲取理想的投資回報(bào)。

　　2.租戶

　　希望具備優(yōu)越的營商環(huán)境，設(shè)備設(shè)施配套先進(jìn)、齊全，物業(yè)的社會知名度高。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)優(yōu)良，收費(fèi)低廉、管理有序。對消費(fèi)群體有較大的吸引力，經(jīng)營交投暢旺，能取得滿意的經(jīng)營收益。

　　3.顧客

　　享受格調(diào)優(yōu)雅的購物環(huán)境，流暢方便的交通設(shè)計(jì)和設(shè)施，整齊劃一、條理分明、布局合理的業(yè)態(tài)，簡單明了的標(biāo)識系統(tǒng)，一應(yīng)俱全的功能配套先進(jìn)的服務(wù)設(shè)施并多樣化、選擇性強(qiáng)，高品質(zhì)的商品、價(jià)格體系理想，商戶信譽(yù)好、服務(wù)優(yōu)良有保障。

　　從以上特征中不難發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律：營商者希望物業(yè)管理做得更好，提高物業(yè)的知名度，使物業(yè)保值增值，創(chuàng)造更好的經(jīng)營條件、更大的商機(jī)；消費(fèi)者則都希望享有最理想、完善的服務(wù)配套，舒適的環(huán)境和氛圍，價(jià)廉物美、實(shí)惠得體的品牌商譽(yù)，而付出的經(jīng)濟(jì)代價(jià)最少。由此可見，購物中心這三類主流群體的要求是多么矛盾又統(tǒng)一；由于購物中心的物業(yè)管理涉及方方面面和多種內(nèi)、外不定因素的影響，它既要滿足一般低端消費(fèi)群體的要求，又要達(dá)到高端消費(fèi)群體的標(biāo)準(zhǔn)，所以工作既要求實(shí)在但又需要有相當(dāng)?shù)男揎棧赃_(dá)到低端群體與高端群體都能接受的平衡。不僅于此，難度更大的還在于物業(yè)管理公司必須精準(zhǔn)地掌握市場動(dòng)態(tài)，隨時(shí)根據(jù)不斷變化的市場信息調(diào)整管理方針、策略，及時(shí)配合租戶商家開展各種推廣宣傳工作，從而形成了管理難度和管理技術(shù)的極高要求，對管理者的專業(yè)素質(zhì)，心理修養(yǎng)等指標(biāo)也大大提高。由此可見，購物中心物業(yè)管理的責(zé)任重大，工作要求十分細(xì)微，商業(yè)意識要遠(yuǎn)瞻超前，操作水平、經(jīng)營策劃等更可見一斑。

　　三、商業(yè)物業(yè)管理發(fā)展趨勢

　　購物中心管理既有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)管理內(nèi)容，具備物業(yè)管理行業(yè)的基本特征，同時(shí)又具有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理企業(yè)的行為特點(diǎn)，是融合了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理和商業(yè)管理的具有鮮明專業(yè)化特征的服務(wù)。

　　購物中心管理的中心任務(wù)就是隨著市場需求的變化，構(gòu)造和持續(xù)地調(diào)整、優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和品牌結(jié)構(gòu)，調(diào)整商業(yè)組合，以形成合理、完善、協(xié)調(diào)、能最大程度滿足消費(fèi)者需求的商業(yè)環(huán)境。

　　由于專業(yè)管理公司對購物中心日常運(yùn)營的透徹理解，購物中心從市場調(diào)查、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、空間布局、設(shè)備設(shè)施的配置和控制等方面都必需充分聽取專業(yè)管理公司的意見?？梢哉f，沒有專業(yè)的購物中心管理公司的全程參與，購物中心很難保證能夠建設(shè)、經(jīng)營成功，取得理想的投資回報(bào)。正因如此，專業(yè)的購物中心管理公司已經(jīng)向全程參與直至主導(dǎo)購物中心的規(guī)劃、建設(shè)、招商和運(yùn)營方向發(fā)展

　　目前，國內(nèi)規(guī)范化、專業(yè)化的購物中心管理公司還不多見。同時(shí)，由于相關(guān)政府部門、行業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)法規(guī)等在購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、委托管理、管理費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)資質(zhì)評定、培訓(xùn)和上崗資質(zhì)考核等方面，管理、指導(dǎo)和規(guī)范作用還不夠強(qiáng)，國內(nèi)購物中心的規(guī)劃建設(shè)、經(jīng)營管理已經(jīng)出現(xiàn)了比較混亂的局面，出現(xiàn)了多種多樣的問題。但歸根結(jié)底還是觀念的偏差和缺乏管理。

　　購物中心的基本原則是只租不賣，通過統(tǒng)一經(jīng)營、管理來實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收益和物業(yè)增值，是一種長期的投資經(jīng)營過程。購物中心的本質(zhì)是地產(chǎn)商業(yè)而非商業(yè)地產(chǎn)，即在地產(chǎn)基礎(chǔ)上的商業(yè)經(jīng)營。而現(xiàn)今許多購物中心采取分割出售加反租的方式進(jìn)行經(jīng)營，這種為了套取現(xiàn)金預(yù)售商鋪的做法最終導(dǎo)致購物中心演變成小商品市場，購物中心這種復(fù)合型的商業(yè)航空母艦很難經(jīng)營成功，

小業(yè)主的投資收益預(yù)期基本不可能實(shí)現(xiàn)。由此引發(fā)的種種社會、經(jīng)濟(jì)問題將是極難以解決的。

　　購物中心管理企業(yè)在尋求行業(yè)歸屬的過程中，出現(xiàn)了類似于酒店管理行業(yè)發(fā)展路徑的趨勢，即在基本物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，向綜合商業(yè)管理公司方向發(fā)展并尋求行業(yè)歸屬。目前，國家主要是通過控制貸款和限制土地開發(fā)來對購物中心行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。除此之外，筆者認(rèn)為更加簡便、直接和有效的措施是保全購物中心物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性，也就是不允許將購物中心分割出售，但可以用完整產(chǎn)權(quán)的物業(yè)進(jìn)行抵押融資或其他形式的債權(quán)、股權(quán)融資。

　　這樣，投資商就會將重點(diǎn)放到長期的購物中心經(jīng)營上來，現(xiàn)存的種種問題將不會繼續(xù)出現(xiàn)。國家物業(yè)管理行業(yè)機(jī)構(gòu)可以在購物中心管理企業(yè)資質(zhì)等級評定、購物中心管理榮譽(yù)評定、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)跟蹤、從業(yè)人員資質(zhì)認(rèn)證和培訓(xùn)等方面，制定專門的標(biāo)準(zhǔn)和政策，以引導(dǎo)、規(guī)范購物中心管理行業(yè)的發(fā)展

篇2：麗港商業(yè)城物業(yè)管理顧問合同

　　麗港商業(yè)城物業(yè)管理顧問合同

　　第1條 協(xié)議雙方

　　甲方：______

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯(lián)系人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　乙方：**物業(yè)服務(wù)（**）有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯(lián)絡(luò)人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　丙方：廣州市***房地產(chǎn)咨詢有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：廣州市****

　　聯(lián)絡(luò)人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　經(jīng)三方友好協(xié)商，就甲方委托乙、丙方向甲方所開發(fā)的“****”項(xiàng)目提供物業(yè)管理顧問服務(wù)事宜達(dá)成如下協(xié)議。

　　第2條 定義

　　1. “甲方”指委托方，即：______

　　2. “乙方”指受托方，即：**物業(yè)服務(wù)（**）有限公司。

　　3. “丙方”指受托方，即：廣州市**房地產(chǎn)咨詢有限公司。

　　4. “物業(yè)”指由甲方在**市開發(fā)的“***”項(xiàng)目，項(xiàng)目具體信息如下。

　　5.“交付使用日”指甲方與物業(yè)購買方共同簽署并在《商品房買賣合同》中約定的物業(yè)交付的時(shí)間。

　　6.“后期物業(yè)管理顧問服務(wù)”指根據(jù)本合約有關(guān)條款的內(nèi)容，在本合約期限內(nèi)，并且在物業(yè)交付購買方使用日以后，乙方及丙方為甲方提供的物業(yè)管理顧問服務(wù)。

　　7. “物業(yè)管理顧問酬金”指甲方就乙方和丙方根據(jù)本合約提供的服務(wù)，依據(jù)本合約的約定應(yīng)向乙方及丙方支付的費(fèi)用。

　　第3條 甲方之權(quán)利、義務(wù)

　　根據(jù)本合約之條款，甲方同意聘用乙方及丙方作為本合約定義之物業(yè)的物業(yè)管理顧問，在本合約期內(nèi)，為保障乙方及丙方有效地開展物業(yè)顧問工作，甲方的權(quán)利和義務(wù)為：

　　1．合約期內(nèi)，甲方有權(quán)就本物業(yè)使用乙方和丙方的公司標(biāo)牌及旗幟；若本合約中途被撤消或終止，此項(xiàng)權(quán)利同時(shí)撤消。否則，乙方保留以法律手段向甲方追討損失。

　　2．應(yīng)在物業(yè)交付使用日三個(gè)月內(nèi)，成立“物業(yè)管理有限公司”。

　　3．負(fù)責(zé)本物業(yè)正常物業(yè)管理工作之全部投資、收益及債權(quán)、債務(wù)。如甲方參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各項(xiàng)評比時(shí)，乙、丙方根據(jù)實(shí)際情況及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方實(shí)施，由甲方負(fù)責(zé)本物業(yè)的設(shè)備設(shè)施等硬件及公共環(huán)境等條件符合評比標(biāo)準(zhǔn)，如有不達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目，甲方須在限期內(nèi)負(fù)責(zé)整改并承擔(dān)整改相應(yīng)費(fèi)用。

　　4. 須在簽約后指定專人負(fù)責(zé)與乙方及丙方進(jìn)行溝通，若此人發(fā)生人事變動(dòng)，或聯(lián)絡(luò)方式變更，均應(yīng)在變更前三個(gè)工作日內(nèi)以書面形式通知乙方及丙方其聯(lián)系方式或變更聯(lián)系人。

　　5. 依據(jù)銷售時(shí)約定的交鋪標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定向物業(yè)管理公司移交鋪位；且需完好保存物業(yè)的報(bào)批件、建筑及設(shè)備等方面的各種圖紙、文件及資料，并在交付使用日前的兩個(gè)月向物業(yè)管理公司移交。

　　6. 須依據(jù)本合約規(guī)定按時(shí)向乙方及丙方支付顧問酬金，并由丙方開具收費(fèi)發(fā)票。

　　7. 在合約期內(nèi)應(yīng)對乙方及丙方的顧問工作給予充分的支持與配合，以保證乙方及丙方顧問工作的順利開展；同時(shí)，對乙方及丙方的工作予以監(jiān)督，給予公正、客觀的評價(jià)。

　　8. 甲方應(yīng)給予乙方及丙方顧問人員以下幾方面之權(quán)力，以確保顧問工作的順利開展：

　　物業(yè)管理建議權(quán)；

　　財(cái)務(wù)管理建議權(quán)；

　　本物業(yè)的物業(yè)管理公司之人事建議權(quán)。

　　9. 甲方須及時(shí)提供有利于乙方及丙方工作之有關(guān)本物業(yè)之資料，及時(shí)向乙方及丙方通報(bào)工程進(jìn)度，并負(fù)責(zé)本物業(yè)所在地外部各有關(guān)單位的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。

　　第4條 乙方之權(quán)利、義務(wù)

　　根據(jù)本合約之條款，乙方同意接受甲方之聘用，負(fù)責(zé)為甲方提供并履行本合約確認(rèn)的物業(yè)之物業(yè)管理顧問工作，在合約期內(nèi)，乙方應(yīng)：

　　1. 乙方須嚴(yán)格履行本合約的相關(guān)條款，盡職盡責(zé)完成本合約規(guī)定之顧問工作內(nèi)容。

　　( 詳見：本合約第5條之第5項(xiàng) )

　　2.監(jiān)督丙方工作，保證丙方按質(zhì)按量完成合同內(nèi)與甲方約定之工作。

　　3．同意甲方使用乙方的公司標(biāo)志，并同意由丙方代收取物業(yè)管理顧問酬金。

　　4．合約期內(nèi)，同意丙方作為乙方的執(zhí)行代表，按合約規(guī)定履行乙方及丙方的責(zé)任及義務(wù)。

　　第5條 丙方的權(quán)利、義務(wù)

　　1. 丙方應(yīng)根據(jù)本物業(yè)實(shí)際需要或經(jīng)甲方及甲方物業(yè)公司書面要求，派遣顧問人員定期到本物業(yè)現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地指導(dǎo)工作，并參與及協(xié)助甲方解決物業(yè)管理籌建與經(jīng)營運(yùn)作中出現(xiàn)的問題。

　　2. 丙方要接受甲方和乙方的工作監(jiān)督，對于甲方因未及時(shí)采納或拒絕丙方提出的各種正式書面建議而產(chǎn)生的問題和影響不承擔(dān)任何責(zé)任；對甲方提出的合理化建議予以充分考慮。

　　3. 丙方根據(jù)顧問工作需要，有權(quán)隨時(shí)檢查甲方對顧問意見的執(zhí)行情況，若發(fā)現(xiàn)執(zhí)行偏差，有權(quán)并應(yīng)該及時(shí)以各種明確的表述方式要求甲方糾正。

　　4. 丙方須于合約期結(jié)束前，作好與甲方的工作交接，以確保合約結(jié)束時(shí)本物業(yè)的管理工作仍能正常運(yùn)行。

　　5. 為甲方提供階段性的物業(yè)管理顧問服務(wù)，包括：

　　一、物業(yè)管理籌備階段顧問服務(wù)內(nèi)容

　　5.1 物業(yè)管理銷售配合

　　制定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容；

　　對甲方的銷售和招商人員進(jìn)行物業(yè)管理知識的培訓(xùn)；

　　協(xié)助甲方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、服務(wù)員等人員；

　　對售樓部的裝飾布置及周邊環(huán)境提供書面顧問建議；

　　協(xié)助甲方確定保安員、清潔工、服務(wù)員的制服樣式；

　　對保安員、清潔工、服務(wù)員等進(jìn)行培訓(xùn)；

　　展銷會期間派員到現(xiàn)場進(jìn)行有關(guān)物業(yè)管理知識的解答；

　　在銷售活動(dòng)前或期間協(xié)助提供工作安排的建議及現(xiàn)場協(xié)助工作；

　　編制《管理公約》、《商戶手冊》、《裝修手冊》等管理文件，此文件在簽署房屋買賣合約后交予業(yè)主，增加業(yè)主對甲方的信心。其中《管理公約》需在甲方指定的法律顧問審核確認(rèn)以后，方可使用于業(yè)主。

　　5.2 物業(yè)管理籌備服務(wù)

　　協(xié)助甲方制定物業(yè)管理所需的各類文件、管理規(guī)章制度、表式等；

　　擬定招聘程序及招聘要求，協(xié)助建立合適之管理組織；

　　協(xié)助進(jìn)行物業(yè)管理辦公室的選址及裝修；

　　建立員工的工作規(guī)程、崗位職責(zé)及權(quán)能；

　　協(xié)助定制相關(guān)之管理制度，建立評審及獎(jiǎng)懲制度，以協(xié)助推動(dòng)員工之工作積極性；

　　提供崗前培訓(xùn)，使各崗位管理人員認(rèn)識有關(guān)日常運(yùn)作，并提高服務(wù)意識；

　　根據(jù)需要，協(xié)助甲方進(jìn)行清潔、綠化、保險(xiǎn)、以及部分工程維護(hù)保養(yǎng)外判商的招投標(biāo)工作；

　　協(xié)助甲方做好物業(yè)管理籌備的前期采購工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的購置建議；

　　協(xié)助甲方做好物業(yè)的驗(yàn)收移交。

　　5.3 財(cái)務(wù)服務(wù)

　　協(xié)助甲方編制首年財(cái)務(wù)預(yù)算及開辦費(fèi)預(yù)算；

　　開設(shè)物業(yè)管理專用銀行帳戶；

　　協(xié)助編制各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，如：請款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現(xiàn)金、憑證記帳制度及應(yīng)收未收帳管理制度等。

　　二、后期物業(yè)管理顧問服務(wù)內(nèi)容

　　5.4 物業(yè)管理方面

　　協(xié)助甲方推行現(xiàn)存或修訂后的管理文件，針對實(shí)際情況或客戶提出合理要求面作出修訂、完善；

　　協(xié)助甲方開展二次裝修管理；

　　每月定期向甲方提交檢定報(bào)告，并由派員到現(xiàn)場檢定有關(guān)工作，對存在的問題提供糾正及預(yù)防措施；

　　每月定期協(xié)助甲方對員工工作表現(xiàn)進(jìn)行評審；

　　綜合各部門檢定結(jié)果與甲方召開總結(jié)會議，定期（每月）與甲方開會，檢討日常工作及提供整改建議，共同解決存在之問題；

　　推行車庫維護(hù)的計(jì)劃，設(shè)計(jì)及合理安排車庫照明開放時(shí)間，以減少能源費(fèi)；

　　協(xié)助甲方進(jìn)行客戶回訪工作，了解客戶所需，改善服務(wù)質(zhì)量；

　　協(xié)助制定完整物業(yè)管理緊急處理程序。

　　5.5 財(cái)務(wù)管理方面

　　協(xié)助甲方按既定的財(cái)務(wù)計(jì)劃，執(zhí)行日常的財(cái)務(wù)管理工作；

　　每年十月份前，協(xié)助甲方編制下一年度管理公司營運(yùn)的財(cái)務(wù)預(yù)算；

　　協(xié)助向物價(jià)局申報(bào)物價(jià)，編制申報(bào)物價(jià)報(bào)告及預(yù)算，爭取理想收費(fèi)。

　　5.6 人事管理方面

　　定期為員工安排專業(yè)知識及崗位職責(zé)培訓(xùn)，使員工不斷更新管理技能及物業(yè)法規(guī)的知識，并促成其取得有關(guān)上崗的資格；

　　協(xié)助甲方明確崗位職責(zé)，執(zhí)行員工評審制度及匯報(bào)責(zé)任；

　　協(xié)助進(jìn)行招聘員工工作，以彌補(bǔ)自然流失的員工，并制定標(biāo)準(zhǔn)試題或現(xiàn)場面試的程序等；

　　安排定期對保安員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)及素質(zhì)教育，特別要加強(qiáng)服務(wù)意識及法制教育，協(xié)助定期舉辦防火演習(xí)；

　　5.7 工程支持方面

　　協(xié)助執(zhí)行已制定的修繕計(jì)劃，并定期檢查，以確保機(jī)電及物業(yè)結(jié)構(gòu)，在任何時(shí)間均以最佳狀態(tài)運(yùn)作；

　　協(xié)助對機(jī)電及設(shè)備的使用維護(hù)手冊，嚴(yán)格執(zhí)行其中內(nèi)容，并使工作人員熟悉工作程序及設(shè)備的運(yùn)作；

　　聽取客戶的意見，檢討樓宇之設(shè)計(jì)和設(shè)施的營運(yùn)，并提出改善意見，以求物業(yè)達(dá)至高水平之物業(yè)管理要求。

　　三、顧問工作方式

　　物業(yè)驗(yàn)收移交階段，丙方將派遣最少一位駐場人員協(xié)助解決物管上的問題，經(jīng)理級管理人員每月赴物業(yè)現(xiàn)場不少于四次，與甲方共同處理物管上遇到的各種問題。如甲方有需要，則丙方需到現(xiàn)場配合甲方工作，對物業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察，并應(yīng)甲方之需求根據(jù)顧問工作內(nèi)容開展工作。本合約正式生效后，丙方派遣高級物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)駐場，并協(xié)助甲方提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　第6條 顧問期限 (丙方派駐人員清單詳見：附件)

　　1. 從______年______月______日起至______年______月______日止，共______個(gè)月。

　　2. 如甲方在本合約期限結(jié)束后，有意繼續(xù)聘請物業(yè)管理顧問單位，則在同等的條件下，甲方可以優(yōu)先考慮乙方及丙方。

　　3. 合約期滿前兩個(gè)月，如三方達(dá)成一致協(xié)議，可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。如三方在合約屆滿前未能達(dá)成一致續(xù)約協(xié)議，及三方并未違反此合約內(nèi)有關(guān)條款，此合約將于合約期的最后一天自然終止。

　　第7條 顧問酬金及其他相關(guān)費(fèi)用

　　1. 物業(yè)管理顧問酬金

　　物業(yè)管理顧問酬金為：每月RMB：______（人民幣：______元整），從______年______月______日起計(jì)；

　　q 物業(yè)管理顧問酬金的支付方式為：在簽約后十五天內(nèi)，甲方預(yù)付相當(dāng)于二個(gè)月之顧問酬金給予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30號前向丙方支付酬金。

　　2. 如在乙方及丙方負(fù)責(zé)管理物業(yè)期間內(nèi)，使物業(yè)獲得優(yōu)秀稱號或有關(guān)ISO9002服務(wù)質(zhì)量體系認(rèn)證等稱號，則甲方將承諾適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

　　3. 如甲方未能按時(shí)繳付該酬金，丙方將保留權(quán)利在應(yīng)繳費(fèi)用拖欠達(dá)三十日后暫停本合約內(nèi)乙方及丙方之職責(zé)及服務(wù)，直至有關(guān)欠款及滯納金（每日千分之二，2‰）由甲方繳清為止。

　　4. 合約期滿后，如甲方有意繼續(xù)聘請乙方及丙方，乙方及丙方的物業(yè)管理顧問酬金約定為：每月RMB：______（人民幣：______元整）。

　　第8條 終止合約

　　1．由于不可抗力導(dǎo)致無法繼續(xù)履行本合約，則甲、乙、丙三方均不承擔(dān)違約責(zé)任，三方應(yīng)本著公平、客觀之原則協(xié)商處理。

　　2．乙方及丙方未能按與甲方約定之合同條款履行義務(wù)或經(jīng)甲方提出整改要求，但服務(wù)水平仍未能令甲方滿意，甲方有權(quán)提前15天通知丙方終止本合約。

　　第9條 合約修改及變更

　　本合約未盡事宜，經(jīng)三方協(xié)商一致后，三方可對本合約的條款進(jìn)行修訂，更改或補(bǔ)充，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合約具有同等法律效力。

　　第10條 不可抗力

　　非甲、乙、丙方任何一方過錯(cuò)，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能執(zhí)行本合約下的義務(wù)，三方無須承擔(dān)任何責(zé)任。

　　第11條 責(zé)任與權(quán)利

　　三方特此聲明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合約規(guī)定之責(zé)任及

　　賦予乙方及丙方之權(quán)力時(shí)，如乙方及丙方在履行職責(zé)時(shí)并未違反任何法律及本合約的規(guī)定，甲方應(yīng)保證乙方及丙方免受由此產(chǎn)生的法律責(zé)任或其他形式的追究。如因乙方及丙方違約或在顧問期間作出未經(jīng)甲方認(rèn)可的工作對甲方造成損失和影響時(shí)，甲方保留向乙、丙方追討損失和由乙、丙方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。

　　第12條 爭議的解決

　　1. 凡與本合約有關(guān)的任何爭議應(yīng)盡量通過友好協(xié)商解決。在一方向另一方提出書面要求后開始協(xié)商，如協(xié)商不成，任何一方可向本物業(yè)所在地有管轄權(quán)的法院申請起訴。

　　2. 敗訴方須負(fù)責(zé)有關(guān)之訴訟及法律費(fèi)。

　　第13條 標(biāo)志所有權(quán)

　　1. 本合約期限內(nèi)，甲方將有權(quán)使用乙、丙方公司的有關(guān)名稱、商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、版權(quán)等，但僅限于與本物業(yè)相關(guān)的方面，包括廣告資料。由甲方印制的廣告資料自簽約日起可使用一年時(shí)間。

　　2. 在本合約期限內(nèi)，如乙方公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)變、合并或改組等情況，乙方將保證甲方根據(jù)本合約有關(guān)條款合法使用乙方新的有關(guān)名稱、商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、版權(quán)等。

　　第14條 適用法律

　　本合約適用于《中華人民共和國合同法》。

　　第15條 文字及其他

　　1. 本合約用中文書寫。

　　2. 合約中任何一方發(fā)出任何通知或報(bào)告須以書面形式，并以信件或傳真形式發(fā)出。若以電子郵件形式發(fā)出，則在對方電話確認(rèn)后，視為有效送達(dá)。

　　3.本合約首頁三方的地址、傳真號碼如有任何改變，須在改變后48小時(shí)內(nèi)通知另一方有關(guān)之改變。

　　本協(xié)議自三方授權(quán)代表正式簽署并蓋公司章于______年______月______日起正式生效。本合約壹式三份，三方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。

　　甲方：

　　代表人：

　　日期：

　　乙方：

　　代表人：

　　日期：

　　丙方：

　　代表人：

　　日期：

篇3：試談商業(yè)樓宇的物業(yè)管理

　　試談商業(yè)樓宇的物業(yè)管理

　　同樣是物業(yè)管理，商業(yè)樓宇與住宅小區(qū)，在功能與服務(wù)對象上絕然不同。商業(yè)樓宇的管理，除了常規(guī)的物業(yè)管理之外，還要加上特殊的管理服務(wù)。

　　一、營造一流經(jīng)營空間，確保商場良性運(yùn)作

　　商場的裝修十分頻繁，由于施工隊(duì)伍的良莠不齊，道具制作對消防安全設(shè)施的妨礙，甚至個(gè)別道具存在安全隱患，物業(yè)與商場不可避免地會產(chǎn)生一些摩擦。對此，上海置地廣場物管中心的做法是主動(dòng)向各供應(yīng)商宣傳安全法規(guī)，指導(dǎo)他們規(guī)范施工；對施工力量確實(shí)薄弱的單位，由物業(yè)管理公司按市場價(jià)進(jìn)行有償服務(wù)，確保商場的經(jīng)營活動(dòng)，也滿足了物業(yè)管理的要求，達(dá)到一個(gè)雙贏的效果。

　　為方便商廈招商，物業(yè)管理企業(yè)要在提供一流的環(huán)境上下功夫。比如在一次商場樓面調(diào)整中，因招商時(shí)間過于倉促，有些柜臺來不及進(jìn)場，為了填補(bǔ)空白點(diǎn)，該樓物業(yè)及時(shí)安排布置了一些植物和盆景，形成了一個(gè)個(gè)錯(cuò)落有致的綠色小景點(diǎn)。取得了良好的視察效果。

　　二、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，確保企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展

　　物業(yè)管理作為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，要想在市場經(jīng)濟(jì)的大潮中永遠(yuǎn)立于不敗之地，不僅要在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，更要經(jīng)受住形形色色的自然災(zāi)害和意外事故帶來的風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)。

　　現(xiàn)代化大廈普遍配置有大型應(yīng)急發(fā)電機(jī)組，高低供配電設(shè)備，智能型消防設(shè)備，高靈敏度攝像安保系統(tǒng)，現(xiàn)代化的能風(fēng)系統(tǒng)，各類高速電梯、自動(dòng)扶梯，大型空調(diào)機(jī)組，燃油鍋爐等等。這些設(shè)備設(shè)施的技術(shù)含量高、價(jià)格不菲，一旦遇上天災(zāi)人禍，僅靠物業(yè)管理企業(yè)自身的能力，往往是難以迅速恢復(fù)正常運(yùn)營的。

　　對此，物業(yè)管理公司可以用參加保險(xiǎn)的方法把“不確定”且“大”的損失，轉(zhuǎn)化為“確定”且“小”的損失。例如1999年6月置地廣場900冷噸離心式冷凍機(jī)組高速齒輪意外受損，獲理賠款4.75萬元；1999年8月上海地區(qū)遭暴雨，大量雨水涌入置地廣場地下一、二層，造成電梯、自動(dòng)扶梯，消防報(bào)警設(shè)備等被淹，獲理賠款67.5萬元。

　　三、辦公樓租賃，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)

　　在商務(wù)樓管理中，物業(yè)管理公司除常規(guī)工作之外，有時(shí)還全權(quán)負(fù)責(zé)辦公樓的租賃，此時(shí)，物業(yè)管理公司更應(yīng)該時(shí)時(shí)刻刻為業(yè)戶著想，認(rèn)認(rèn)真真地為業(yè)戶服務(wù)。比如上海置地廣場物業(yè)管理中心了解到原先購置了該處商務(wù)樓的一些業(yè)戶由于受到東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，對于購入的房產(chǎn)急于脫手或轉(zhuǎn)租，便開展了代業(yè)戶租房的業(yè)務(wù)。此舉加深了物業(yè)管理公司與業(yè)戶在情感上的溝通，加深彼此的了解，建立起了良好的關(guān)系，縮短了雙方的距離，給物業(yè)管理費(fèi)的征收帶來了便利。

　　四、注重環(huán)保，創(chuàng)造良好生態(tài)環(huán)境

　　隨著中國加入WTO，環(huán)境質(zhì)量日益成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。物業(yè)管理需要開拓的領(lǐng)域還有很多，生態(tài)環(huán)境的保護(hù)便是其中的一個(gè)重要課題。創(chuàng)造一個(gè)良好的生態(tài)環(huán)境，應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理公司的服務(wù)目標(biāo)之一。隨著ISO14001的導(dǎo)入，物業(yè)管理公司首先要時(shí)刻注意自身活動(dòng)對環(huán)境的影響，如在貫徹實(shí)施ISO14001標(biāo)準(zhǔn)的過程中，進(jìn)行廢電池回收，廢熒光管集中處理工作；發(fā)出倡議書給各業(yè)戶，增強(qiáng)業(yè)戶及顧客的環(huán)保意識和環(huán)保知識，號召大家共同保護(hù)好地球的生態(tài)資源。

　　上海成泰置地發(fā)展有限公司置地廣場物業(yè)管理中心總經(jīng)理　沈柏林