某小區業主委員會聘請A物業管理公司(下稱A公司)負責小區的物業管理。之后不久,A公司與B電信公司(下稱B公司)訂立租賃協議一份。協議約定:A公司將所管理的小區住宅樓樓頂出租給B公司用于搭設電信設備,B公司按年向A公司支付租金,租金為每年5萬元。

　　不久,小區居民均感身體不適,有頭疼、頭暈、惡心、失眠等癥狀。經調查,業主們發現樓頂搭設了電信設備,正是電波輻射造成了上述危害。業主們隨即將A公司和 B公司訴至法院,稱A公司只是負責小區的物業管理,無權將樓頂出租給B公司。在樓頂搭設電信設備,也給小區居民身體健康帶來損害。因此提出請求:B公司拆除搭設的電信設備;A公司與B公司對業主的損失承擔連帶賠償責任。

　　面對訴訟,A公司辯稱:將樓頂出租給B公司搭設電信設備不僅未造成業主任何損失,而且使業主還可以少交物業管理費。業主要求承擔賠償責任沒有道理。而B公司則辯稱:我公司并不知道A公司無權出租樓頂,屬于善意第三人,應受法律保護。

[法律分析]

　　(一) A公司無權直接將樓頂對外出租。物業管理合同屬于服務合同,在合同未作特別約定的情況下,A公司不能取得對小區樓頂層的處分權。樓頂層屬于建筑物的共有部位,全體業主對其享有共有權。在事先未征得業主同意,事后又沒有得到業主追認的情況下,A公司無權將樓頂層對外出租。

　　(二)B公司取得樓頂使用權的行為不應受法律保護。B公司在訴訟中稱其并不知道A公司無權出租樓頂層,因此屬于善意第三人,這種借口不能成立。理由是:善意取得的標的物僅限于動產物權,不動產物權不適用善意取得。樓頂層屬于不動產,不能適用善意取得。樓頂層屬于共有部位,是樓房的構成部分之一,屬于從物。從物不能脫離主物單獨轉讓,也不能適用善意取得。

　　(三)B公司應對業主的人身損害承擔賠償責任。小區居民健康受損的后果是電信設備發出的電波輻射造成的,B公司應承擔排除妨害、賠償損失的責任。A公司未經允許,擅自將樓頂層出租給B公司,與B公司一道造成了業主健康受損,屬于共同侵權行為,應承擔連帶責任。

　　法院經司法鑒定,結果表明:小區居民出現的癥狀正系B公司搭設的電信設備電波輻射造成。在此基礎上,法院做出如下判決:

　　(一)A公司與B公司之間的樓頂層租賃協議無效;

　　(二)B公司限期拆除電信設備;

　　(三)B公司賠償業主醫藥費用共計0.1萬元;

　　(四)A公司對本判決第(二)、(三)項承擔連帶責任。

篇2：業主違反社區規約，侵權他人權利要受罰

　　某些居民在社區里私搭亂建、亂扔生活垃圾、違反管理規定養寵物......物權法立法者已經把這些違反社區管理規定、損害他人合法權益的行為納入視野。物權法草案要讓侵權人“受罰”。

案例

　　20**年8月,上海的鄆女士在買下別墅后違約大拆大建?！肮こ獭币饎e墅周圍塵土飛揚。小區物業發現后,向她發出了整改通知書,但鄆女士未予理睬。其他業主對鄆女士的所作所為無法忍受,他們聯名投訴她的私搭亂建行為。最后,鄆女士被所在小區的業主委員會起訴。

草案

　　業主應當遵守法律、法規以及業主會議制定的管理規約。

　　業主會議和業主委員會對任意棄置垃圾、侵占通道、排放大氣污染物、施放噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權按照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除影響、排除妨害、賠償損失。

　　建設規劃、環境衛生、公安等行政主管部門應當依照有關法律、法規,對建筑區劃內損害他人合法權益的行為予以處理。

點評

　　業主要遵約守法。住宅小區就是一個小社會,居民們理應和諧相處、共建家園。

　　有關法律專家認為,設立業主會議、選舉業主委員會就是每個業主入住社區進行的“個人權利部分讓與”,目的就是通過會議、委員會行使業主的整體權利,維持社區正常生活秩序,維護業主權益,受到損害時能夠及時尋求救濟。管理規約是社區的“小憲法”,業主會議或者業主委員會的決定是社區動態管理的“紅頭文件”,對業主當然具有約束力、規范性。

　　任意棄置垃圾、侵占通道、施放噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建等都是損害他人合法權益的行為。其他業主權益受到侵害,侵權人就要承擔責任,通過停止侵害、消除影響、排除妨害、賠償損失等形式使受損失的業主得到補償。環境衛生、公安等行政部門也會通過行使職權處理侵權人。