日前,一起在物業(yè)管理和法律界鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的關(guān)于“欠費(fèi)業(yè)主狀告管理部門違法取消其業(yè)委會(huì)委員候選資格”的官司,一審以業(yè)主獲勝告終。雖然目前該案二審尚未開庭,但其在法律方面的示范意義卻是相當(dāng)深遠(yuǎn)的———它告訴我們,即便是業(yè)主在某些問題的處理方面存在瑕疵,他的民主權(quán)利也不容剝奪,任何行政干預(yù)都不能背離法律。

案例回放

深圳市南山區(qū)南山街道天源大廈小區(qū)業(yè)主組建籌備會(huì)在對(duì)原業(yè)委會(huì)進(jìn)行改選過程中,業(yè)主李某因拖欠管理費(fèi)被告知“無資格參選”后,李某向南山法院提起訴訟。日前,法院已作出一審判決:業(yè)主欠費(fèi)不能參選業(yè)委會(huì)并無法律依據(jù)。

天源大廈業(yè)委會(huì)重選過程中,轄區(qū)社區(qū)居委會(huì)向全體業(yè)主發(fā)布公告稱:參選業(yè)委會(huì)的業(yè)主“必須履行業(yè)主義務(wù),按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)”。政府相關(guān)部門工作人員在李某咨詢時(shí),也口頭答復(fù)“不繳管理費(fèi),不具備做業(yè)主委員或籌備委員的條件”。業(yè)主李某因與物業(yè)公司就空調(diào)噪聲問題產(chǎn)生糾紛,欠繳了管理費(fèi),也不被物業(yè)公司認(rèn)同參選資格。李某不服,于20**年12月26日向南山區(qū)人民法院提起訴訟。法院經(jīng)調(diào)查后于2月26日作出一審判決:相關(guān)部門工作人員對(duì)業(yè)主李某不繳管理費(fèi)不具備參選資格的口頭答復(fù),沒有法律依據(jù),其行政行為違法。

目前,南山區(qū)建設(shè)局已向深圳市中級(jí)人民法院提起上訴,二審尚未開庭。

欠費(fèi)不等于喪權(quán)

雖然這個(gè)案子發(fā)生在遠(yuǎn)離京城的深圳,但這讓很多人“想象起來幾乎是不可能”的業(yè)主勝訴的消息還是不脛而走,在業(yè)界引起了極大震動(dòng)。不少京城物業(yè)公司都對(duì)此提出了異議,而一些活躍的維權(quán)業(yè)主則千方百計(jì)地找來了判決書原本,并奉為“寶典”。因?yàn)榈侥壳盀橹?“還沒有聽說過誰打贏過類似的官司……”

記者從多名京城法律界知名人士處了解到的消息都是“沒聽說過北京有類似的案子”。也許正是由于這個(gè)原因,該案才對(duì)我們更具指導(dǎo)意義。

北京律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)專業(yè)委員會(huì)主任、中消協(xié)法律顧問邱寶昌律師認(rèn)為,該案業(yè)主勝訴的主要法律依據(jù)在于業(yè)主通過選舉成為業(yè)主委員會(huì)委員是憲法賦予公民的基本權(quán)利。業(yè)委會(huì)委員是業(yè)主選舉產(chǎn)生的,行政部門雖然對(duì)于業(yè)委會(huì)的籌建以及換屆等具有指導(dǎo)和監(jiān)督的權(quán)利,但無權(quán)否定業(yè)主選舉的結(jié)果。能夠擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員或籌委會(huì)委員與拖欠物業(yè)管理費(fèi)屬于兩個(gè)法律范疇。業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司可以起訴業(yè)主,進(jìn)行另案處理。如果以此為由,剝奪欠費(fèi)業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán),顯然是對(duì)全體業(yè)主意愿的變相否定和抹煞。

業(yè)委應(yīng)模范履約

從法律角度看,拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主依舊擁有包括被選舉權(quán)在內(nèi)的各項(xiàng)權(quán)利,也可以當(dāng)選業(yè)委會(huì)委員。但是,法律也賦予了業(yè)主遵守物業(yè)法規(guī)的義務(wù),業(yè)委會(huì)委員帶頭“欠費(fèi)”畢竟不是什么光彩的事情。

記者查閱《北京市貫徹〈物業(yè)管理?xiàng)l例(國(guó)務(wù)院令379號(hào))〉的若干意見》時(shí)發(fā)現(xiàn),其中對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的當(dāng)選條件作出了如下描述:業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主,遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī),遵守《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》,模范履行業(yè)主義務(wù),熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有社會(huì)公信力和一定組織能力;業(yè)主委員會(huì)委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域從事物業(yè)管理服務(wù)或相關(guān)利益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

而按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)用顯然應(yīng)當(dāng)包含在“模范履行業(yè)主義務(wù)”當(dāng)中。對(duì)此,好幾家物業(yè)公司的總經(jīng)理都提出了類似看法。“作為帶頭人,業(yè)委會(huì)委員都可以不繳物業(yè)費(fèi),那其他業(yè)主當(dāng)然也可以不繳”,“享受了服務(wù)卻不繳費(fèi),物業(yè)公司無法維持自然也就不能不減少服務(wù)了”。顯然,這種對(duì)抗的結(jié)果只能是互相損害、兩敗俱傷。

雖然,主管部門應(yīng)當(dāng)盡量減少對(duì)民意的干涉,但業(yè)主在行使選舉權(quán)的時(shí)候也應(yīng)當(dāng)慎重。因?yàn)?沒有繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)委會(huì)委員就算“氣壯”但“理未必直”,那么在代表業(yè)主和物業(yè)公司談判或是管理小區(qū)相關(guān)事務(wù)的時(shí)候難免會(huì)為了自己的私利采取一些利益妥協(xié)或是利益交換。其實(shí),這樣的腐敗案例在現(xiàn)實(shí)生活中也并不鮮見。

所以,為了更好地維護(hù)權(quán)利,

篇2：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)

　　答：針對(duì)實(shí)踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問題，《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)享有10項(xiàng)權(quán)利：

　　（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

　　（2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　　（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　　（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　　（5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

　　（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　　（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

　　（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履行6項(xiàng)義務(wù)：

　　（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　　（4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　　（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)（第六條）。

篇3：商品房公用設(shè)施和公用建筑面積業(yè)主權(quán)利和義務(wù)

　　商品房公用設(shè)施和公用建筑面積業(yè)主權(quán)利和義務(wù)

　　一、商品房的公用設(shè)施和公用建筑面積如何確定？

　　首先，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條的規(guī)定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：

　　1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

　　2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半。”

　　由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的小區(qū)配套設(shè)施還包括小區(qū)內(nèi)公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。

　　其次，從商品住宅樓分?jǐn)偟耐恋孛娣e來看：

　　1、樓房基礎(chǔ)實(shí)際占用的土地即樓基部分，樓內(nèi)所有住戶均對(duì)這部分土地使用權(quán)按份額共有。

　　2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務(wù)的土地，應(yīng)為樓內(nèi)住戶按份額共有。

　　3、商品樓房?jī)r(jià)在小區(qū)內(nèi)的公共用地的取得費(fèi)用已分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)之中，所以，其小區(qū)內(nèi)的公共用地也應(yīng)為小區(qū)內(nèi)所有住戶按份額共有。

　　二、購(gòu)房者的權(quán)利和義務(wù)

　　因?yàn)樽≌^(qū)的公用建筑部分和公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)由購(gòu)房者來承擔(dān)的，所以購(gòu)房者對(duì)公用建筑部分和公共設(shè)施既擁有自己享有的權(quán)利，又有交納相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。

　　1、購(gòu)房者對(duì)房屋的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分權(quán)利。對(duì)于自有房屋，由于產(chǎn)權(quán)歸屬個(gè)人明確；而對(duì)于住宅區(qū)中的共有部分和公用設(shè)施，由于其為全體產(chǎn)權(quán)人所有必須由全體業(yè)主同意后才會(huì)有效。

　　2、住宅小區(qū)的公用建筑部分和公用設(shè)施任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用共同承擔(dān)義務(wù)，共同維護(hù)，不能在共有部分和公用設(shè)施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構(gòu)筑物，任何單位和個(gè)人都不得在此范圍內(nèi)建筑任何為其創(chuàng)利的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施。

　　3、在小區(qū)樓房出售前，其公用建筑部分和公用設(shè)施的所有權(quán)歸開發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，其對(duì)公用建筑部分和公用設(shè)施的任何變動(dòng)，都需通過全體業(yè)主的同意。

　　4、當(dāng)業(yè)主入住小區(qū)達(dá)到40%以上時(shí)，就要組建業(yè)主管理委員會(huì)，召開業(yè)主代表大會(huì)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確公用建筑部分和公共設(shè)施的范圍和管理責(zé)任。