天倫住宅前期物業管理服務合同

　　本協議當事人

　　甲方：_______物業管理有限公司

　　乙方：天倫花園______單元______先生/女士

　　甲方是指：

　　1、房地產開發單位委托的物業管理企業：

　　2、公房出售單位或其委托的物業管理企業。

　　乙方是指：購房人(業主)。

　　前期物業管理是指：自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理服務合同》

　　本物業名稱：天倫花園

　　乙方所購房屋銷售(預售)合同編號：

　　乙方所購房屋基本情況：

　　類型：商住樓

　　座落位置：廣州市東山區___路___號

　　建筑面積：______平方米。

　　根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，在乙方簽定《房屋買賣(預售)合同》時，甲乙雙方就前期物業管理服務達成如下協議：

　　第一條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利義務

　　1、對房屋共用的部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理；

　　2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度、《天倫花園業主臨時公約》和《天倫花園住戶手冊》并書面告知乙方；

　　3、建立健全本物業的物業管理檔案資料；

　　4、制止違反本物業的物業管理制度及違反《天倫花園業主臨時公約》的行為；

　　5、物業管理企業可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方；

　　6、依據本協議向乙方收取物業管理費用；

　　7、編制物業管理服務及財務年度計劃；

　　8、每6個月向乙方公布物業管理費用收支帳目；

　　9、提前將裝飾、裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，乙方須予以遵守；

　　10、不得占用本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能；

　　11、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務；

　　12、自本協議終止時起60日內，與業主委員會選聘的物業管理企業辦理本物業的物業管理移交手續，物業管理移交手續須經業主委員會確認；

　　13、對業主和物業使用人違反本合同的行為，根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、暫停其單元水電管理和維修服務及提出拆訟等措施。

　　二、乙方的權利義務

　　1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；

　　2、監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議；

　　3、遵守本物業的物業管理制度和《天倫花園業主臨時公約》的規定：

　　4、依據本協議向甲方交納物業管理費用；

　　5、裝飾、裝修房屋時，須遵守《天倫花園裝修指南》及有關裝修管理的其它規定；

　　6、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，給予賠償；

　　7、轉讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協議；

　　8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度及違反《天倫花園業主臨時公約》等造成的損失，損害承擔民事責任；

　　9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益；

　　10、必須遵守《天倫花園業主臨時公約》、《天倫花園住戶手冊》、《天倫花園裝修裝修指南》和其它管理制度的規定。

　　第二條 物業管理服務內容

　　一、房屋共用部位的維護和管理

　　共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　二、房屋共用設施設備及其運行的維護和管理

　　共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　三、環境衛生

　　1、公共場所、房屋公用部位的清潔衛生；

　　2、垃圾的收集、清運；

　　3、公共地方除四害。

　　四、保安

　　1、內容

　　⑴ 協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序：

　　⑵ 安全監控、巡視、門崗值勤、突發時間處理。

　　2、責任

　　⑴維持本物業范圍內公共秩序的正常和穩定：

　　⑵采取措施防止和制止本物業范圍內違反治安條例的任何行為

　　五、交通秩序與車輛停放

　　1、內容

　　⑴提供室內停車場一天24小時的車輛停放服務：

　　⑵道理暢通。

　　2、責任

　　⑴維持正常的交通秩序，糾正違章停車：

　　⑵確保門前一帶暢通無阻。

　　六、房屋裝飾裝修管理

　　1、制定室內裝飾裝修管理服務協議，監督檢查小區(大廈)的室內裝修活動：

　　2、制止違反裝修管理法規或損害小區(大廈)公眾利益的裝修行為。

　　第三條 物業管理服務質量

　　一、房屋外觀：

　　1、完好整潔；每1年清洗外墻一次：

　　2、外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

　　二、設備運行：

　　1、電梯按規定時間正常運行；

　　2、水泵、發電機等設備每7日檢查1次。

　　三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：

　　1、共用配套設施完好，運行、使用及維護嚴格遵守操作規程與保養規范。

　　四、環境衛生：

　　1、公共場地每天清掃二次；

　　2、電梯衛生每天清掃、保潔2次：道路暢通、整潔；室內外排水管道無阻塞；

　　3、公共水池每90天清洗一次；化糞池、沙井每180日清理一次。

　　五、綠化：

　　1、大廈內的植物有專人負責養護，每天澆水及定期施肥，剪枝和除草。

　　2、公共出入口位置適當擺放植物。

　　六、交通秩序與車輛停放：

　　1、室內停車場一天24小時保管；

　　2、道路暢通；無違章停車；

　　3、確保門前一帶暢通無阻

　　七、保安：

　　1、實行24小時保安制度，每天按指定路線巡查不少于6次；

　　2、固定崗設置不少于5個點(含車場、地面及平臺花園以上住宅部分)；

　　3、配置對講機、警械和其它設備。

　　八、消防：

　　1、消防設備設施完好無損，可隨時啟用；

　　2、消防通道暢通；

　　3、已制定了消防應急方案。

　　九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：

　　1、小修

　　⑴報修1小時內開工。

　　2、急修

　　⑴停水不超過4小時、停電不超過8小時；下水道、沙井、化糞池堵塞不超過4小時；但因公用事業單位原因或不可抗力因素導致停水、停電，急修時間不受上述限制。

　　第四條 物業管理服務費用(不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用)

　　一、乙方交納費用時間：每月10號前繳交當月管理費及其它由甲方代收付的費用：

　　二、管理費標準：住宅單元每月每平方米建筑面積2元；用作辦公的住宅單元每月每平方米建筑面積4元；商場部分每月每平方米建筑面積15元。

　　三、乙方出租物業的，物業管理服務費用仍由乙方交納；

　　四、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用。

　　五、管理費標準按年度視情況進行調整。

　　第五條 有償服務費用

　　一、車位及其使用管理服務費用：

　　機動車1、地下車庫￥600元/車位/月、時租10元/次或按政府最新規定執行。

　　非機動車1、摩托車、自行車收費標準按政府具體規定執行。

　　二、室內清潔有償服務，由清潔公司與乙方協商具體收費標準。

　　第六條 代收代繳收費服務

　　受有關部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃(煤)氣費、有線電視費等代收代繳服務(代收代繳費用不屬于物業管理服務費用)，收費標準執行政府規定。

　　第七條 維修基金的管理與使用

　　一、根據廣州市物業維修基金管理辦法規定，本物業建立共用部分共用設施設備保修期滿后大中修、更新，改造的維修基金。

　　二、維修基金的使用由甲方提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核夠劃撥。

　　三、維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批準，按乙方占有的房屋建筑面積比例續籌。

　　四、乙方轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　第八條 保險

　　一、房屋共用部位、共用設施設備的公眾責任險由甲方代行辦理，保險費用從管理費中支出。

　　二、乙方的室內財產與人身安全的保險費用由乙方自行承擔；

　　第九條 廣告牌設置及權益

　　一、須按管理處規定設置，保持整潔、統一美觀，無安全隱患或破損；收益按政府規定處理。

　　第十條其他約定事項

　　一、甲方按天倫花園每月管理支出總額的10%，從當月管理費中收取管理酬金。

　　第十一條 違約責任

　　一、甲方違反協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；

　　二、乙方違反協議，使甲方未達成管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

　　三、甲方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

　　四、乙方違反協議，不按本協議約定的繳費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交從逾期之日起按每天欠交管理費金額千分之三的比例交納違約金。

　　第十二條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

　　第十三條 在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十四條 本協議內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

　　第十五條 本協議在履行中如發生爭議，雙方可協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，可向廣州市仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。

　　第十六條 本協議正本共7頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

　　第十七條 在簽定本協議前，甲方已將協議樣本送廣州市國土局物業管理行政主管部門備案。

　　第十八條 本協議自甲乙雙方蓋章之日起生效。

　　甲方簽章：廣州天倫物業管理有限公司乙方簽章：

　　代表人：______代表人：______

　　日期：___年___月___日日期：___年___月___日

　　附件：

　　1、《天倫花園業主臨時公約》

　　2、《天倫花園住戶手冊》

　　3、《天倫花園裝修指南

篇2：別墅前期物業管理服務協議業主版

　　別墅前期物業管理服務協議業主版

　　本協議當事人：

　　甲方：z物業管理有限公司千島湖分公司

　　乙方：_____

　　甲方是指：1、杭州******開發有限公司委托的物業管理企業。

　　乙方是指：購房人（業主）

　　前期物業管理是指：是指業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

　　本物業名稱： ***別墅

　　乙方所購房屋銷售（預售）合同編號：

　　乙方所購房屋基本情況：

　　類型：_____

　　座落位置：_____

　　建筑面積：_____平方米

　　根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，在乙方簽訂《房屋買賣（預售）合同》時，甲乙雙方就前期物業管理服務達成如下協議：

　　第一條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利和義務

　　1.對房屋共有部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理。

　　2.根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《業主公約》并書面告知乙方。

　　3.建立健全本物業的物業管理檔案資料。

　　4.制止違反本物業的物業管理制度和《業主公約》、《業主手冊》的行為。

　　5.甲方可委托專業公司承擔本物業的部分專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理轉讓給第三方。

　　6.依據本協議向乙方收取物業管理費用。

　　7.編制物業管理服務及財務年度計劃。

　　8.每六個月向乙方公布物業維修、更新費用的收支賬目。

　　9.提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方訂立《******別墅室內裝修管理協議》。

　　10.不得占用本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。

　　11.向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務并合理收取費用。

　　12.自本協議終止時5日內，與業主委員會選聘的物業管理企業辦理本物業的物業管理移交手續，向物業管理企業移交建設單位提供的材料及其它物業管理材料，物業管理移交手續須經業主委員會確認。

　　二、乙方的權利義務

　　1.參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權。

　　2.監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議。

　　3.遵守本物業的物業管理制度、《業主公約》和《業主手冊》。

　　4.依據本協議向甲方交納物業管理費用，享有與所繳納物業管理費相符的服務。

　　5.裝飾裝修房屋時，遵守《******別墅室內裝修管理協議》，違反裝修協議，給物業造成損害的將承擔賠償責任。

　　6.不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償。

　　7.轉讓房屋時，應事先通知甲方，并告知受讓方與甲方簽訂本協議。

　　8.對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度、《業主公約》和《業主手冊》等造成的損失、損害承擔民事責任。

　　9.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。

　　10.因甲方維護修繕共用部位、共用設施、設備需要占用乙方自用部位、自用設施的，乙方應予以配合。

　　11.不得擅自將住宅改為非住宅使用。

　　第二條 物業管理服務內容

　　一、房屋共用部位的維護和管理

　　共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯機房、水泵間等。

　　二、房屋共用設施設備及其運行的維護和管理

　　共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　三、環境衛生

　　1.物業管理區域內的公共場所、公共設施及房屋共用部位保潔。

　　2.垃圾的收集和清運。

　　四、保安

　　1.內容

　　（1）協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序。

　　（2）門崗執勤。

　　（3）巡邏檢查。

　　（4）安全監控。

　　2.責任

　　（1）協助公安部門加強治安防范，協查各種違法案件。

　　（2）檢查、掌握物業管理區域內的各類情況。

　　（3）及時發現各類事故苗頭，協助有關部門力爭把事故消滅在萌芽狀態。

　　五、交通秩序與車輛停放

　　1.內容

　　（1）限速、限重。

　　（2）禁鳴。

　　（3）按規定停放。

　　（4）車輛出入管理。

　　（5）泊位管理。

　　2.責任

　　（1）指揮車輛遵章行駛，有序停放。

　　（2）保持小區安靜。

　　（3）保持道路通暢。

　　六、房屋裝飾裝修管理

　　按照《***別墅室內裝修管理協議》對業主的房屋裝飾裝修行為實施管理。

　　七、消防管理

　　1.內容

　　（1）公共區域消防器材和易燃品管理。

　　（2）消防監控。

　　（3）義務消防。

　　2.責任

　　（1）消防器材和設施齊全、有效。

　　（2）消防通道暢通。

　　（3）發生火警，組織滅火或報警。

　　八、公共綠化

　　1.內容

　　（1）修剪、澆灌、施肥等綠化養護。

　　（2）清潔公共綠地。

　　（3）除蟲和必要的補種。

　　2.責任

　　（1）保持花草樹木的正常生長。

　　（2）保持公共綠地整潔。

　　（3）綠化植物茂盛、無缺株。

　　第三條 物業管理服務質量

　　一、房屋外觀：清潔，無污染。

　　二、設備運行：正常、故障時間無特殊情況下不超過2小時。

　　三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：按計劃及時完成。

　　四、環境衛生：整潔。

　　五、綠化：按景觀要求維護。

　　六、交通秩序與車輛停放：整齊、有序、無事故。

　　七、保安：熱情服務、按章辦事、儀表整潔、文明禮貌。

　　八、消防：做好以“預防為主、防消結合”的消防防范工作。

　　九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：

　　小修：立即處理，72小時內力爭修復，并建立登記、回訪制度。

　　急修：報修后30分鐘內或按約定時間準時上門維修，24小時力爭修復，并建立登記、回訪制度。

　　十、業主和物業使用人對甲方的滿意率達到95%。

　　第四條 物業管理服務費用（不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用）

　　一、乙方交納費用時間：物業管理費自《入伙通知書》規定的入伙之日起開始計收。

　　二、住宅按建筑面積每月每平方米3.5元。

　　三、地面停車位按每月每個元。

　　四、因乙方原因空置房屋由乙方按物管費標準的70%向甲方交納，空置時間最長不超過一年。

　　五、乙方出租物業，物業管理服務費用由乙方交納，乙方與承租人約定由承擔人繳納的，從其約定，乙方負連帶繳納責任。

　　六、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用。

　　七、每次交納費用時間：每季度首月5日前交納。

　　八、其它有償服務收費另行約定。

　　第五條 代收代繳收費服務

　　受有關部門或單位的委托，甲方有提供水費、電費、燃（煤）氣、房租等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業管理服務費用）；收費標準執行政府規定。

　　第六條 維修基金的管理與使用

　　一、 據杭州市物業管理條例第四十七條、四十八條規定，本物業建立共用部位、共用設施設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。乙方在入伙前交納按建筑面積元/平方米的維修基金。

　　二、維修基金的使用由甲方提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。

　　三、維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批準，按乙方占有的房屋建筑面積比例續籌。

　　四、乙方轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　第七條 保險

　　乙方的家庭財產與人身安全的保險由乙方自行辦理。

　　第八條 廣告牌設置及權益

　　乙方不得擅自在小區內設置任何形式的廣告牌（包括標牌、標識等）。

　　第九條 其它約定事項

　　一、物業管理費待業主委員會成立后再作調整；其它收費按物價管理部門規定執行。

　　二、乙方不得擅自改變房屋使用性質。

　　第十條 違約責任

　　一、甲方違反本協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任。

　　二、乙方違反本協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任。

　　一、甲方違反本協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違約金。

　　二、乙方違反本協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日起每天按應繳額的3‰支付。

　　三、長期不繳納物業管理費之業主，物業管理公司有權按有關規定向業主追究法律責任。

　　第十一條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

　　第十二條 在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十三條 本協議內空格部分填寫文字與印刷文字具有同等效力。

　　本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

　　第十四條 本協議在履行中如發生爭議，雙方協調解決或向物業管理行政主管部門申請調解；

　　協商或調解無效，可向杭州市仲裁委員會申請仲裁。

　　第十五條 本協議共十頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份。

　　第十六條 在簽訂本協議前，由甲方送當地物業管理行政主管部門備案。

　　第十七條 本協議自雙方簽字、蓋章之日起生效。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　代表人：代表人：

　　年 月 日年 月 日

篇3：前期物業管理招標投標管理暫行辦法(2003)

　　前期物業管理招標投標管理暫行辦法(20**)

　　建設部關于印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知

　　建住房〔20**〕130號

　　各省、自治區建設廳，直轄市房地產管理局，新疆生產建設兵團建設局：

　　為了規范物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部住宅與房地產業司。

　　建設部

　　二○○三年六月二十六日

　　前期物業管理招標投標管理暫行辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，制定本辦法。

　　第二條 前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

　　建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業和行政主管部門對物業管理招投標活動實施監督管理，適用本辦法。

　　第三條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　國家提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第四條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理招標投標活動的監督管理。

　　省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。

　　直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。

　　第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。

　　第二章 招標

　　第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。

　　前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。

　　第八條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

　　招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布免費招標公告。

　　招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

　　第九條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。

　　物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。

　　第十條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　招標文件應包括以下內容：

　　(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等；

　　(二)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；

　　(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；

　　(四)評標標準和評標方法；

　　(五)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；

　　(六)物業服務合同的簽訂說明；

　　(七)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

　　第十一條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案：

　　(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

　　(二)招標公告或者招標邀請書；

　　(三)招標文件；

　　(四)法律、法規規定的其他材料。

　　房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。

　　第十二條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。

　　實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。

　　資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。

　　第十三條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

　　在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

　　第十四條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十五條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

　　第十六條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

　　第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

　　招標人設有標底的，標底必須保密。

　　第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

　　第十九條 通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：

　　(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

　　(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

　　(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

　　第三章 投標

　　第二十條 本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。

　　投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。

　　第二十一條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。

　　第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

　　投標文件應當包括以下內容：

　　(一)投標函；

　　(二)投標報價；

　　(三)物業管理方案；

　　(四)招標文件要求提供的其他材料。

　　第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。

　　第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。

　　第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

　　投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

　　禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

　　第四章 開標、評標和中標

　　第二十六條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

　　第二十七條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：

　　由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

　　招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。

　　開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

　　第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。

　　評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的2/3。

　　評標委員會的專家成員，應當由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。

　　與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

　　第二十九條 房地產行政主管部門應當建立評標的專家名冊。省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門可以將專家數量少的城市的專家名冊予以合并或者實行專家名冊計算機聯網。

　　房地產行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。

　　第三十條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。

　　評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。

　　評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。

　　前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。

　　第三十一條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

　　第三十二條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

　　評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。

　　除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。

　　第三十三條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。

　　第三十四條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

　　依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

　　第三十五條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

　　招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

　　第三十六條 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

　　第三十七條 招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。

　　招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

　　第三十八條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

　　第三十九條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

　　第五章 附則

　　第四十條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。

　　第四十一條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。

　　第四十二條 本辦法第三條規定住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業管理企業的，其規模標準由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。

　　第四十三條 業主和業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的，參照本辦法執行。

　　第四十四 條本辦法自20**年9月1日起施行。