前期物業(yè)管理知識(shí)問答

　　問：什么是前期物業(yè)管理

　　答：一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。由于實(shí)施物業(yè)管理的時(shí)間越長，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時(shí)得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點(diǎn)資金等，它的效益是出在一段時(shí)期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時(shí)，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無法制約業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)成立以后，任何時(shí)候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。

　　問：前期物管需要嗎

　　答：為使發(fā)展商便于日后管理，樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施便于維護(hù)、保養(yǎng)，物業(yè)管理在樓宇設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備階段介入為最佳時(shí)期，因?yàn)檫@是管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下，更多地為業(yè)主的生活便利考慮。從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見，為發(fā)展商省去一些不必要的支出，又為今后業(yè)主的生活帶來方便。

　　列舉了一個(gè)有關(guān)垃圾的問題，一般來說她們將在業(yè)主用餐后收取垃圾，每層樓已經(jīng)為業(yè)主設(shè)了垃圾桶，但物管收垃圾的路線應(yīng)避免遇到業(yè)主，肯定不能從每幢樓的正門進(jìn)出，于是在她的建議下開發(fā)商在每幢樓增加了一個(gè)后門。此外，還有通過前期物管的參與，來確定同等的裝飾材料哪種更便于保養(yǎng)，一幢電梯公寓需要配幾部電梯、選多少承重量的電梯、用什么品牌的電梯合適等第問題。

　　前期物管就是開發(fā)商、后期物管公司及業(yè)主之間的餓一座橋梁。物管公式依據(jù)自己多年的物管經(jīng)驗(yàn)從施工、設(shè)備、材料等方面提出可行性意見，以確保開發(fā)商的資金用在刀刃上，使后期物管公司介入樓盤時(shí)具備良好的先天條件，也為業(yè)主有效地控制了維修費(fèi)用。

　　問：什么是物業(yè)管理法律責(zé)任？

　　答：物業(yè)管理主管部門的工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人，在進(jìn)行管理、服務(wù)、使用物業(yè)的活動(dòng)中，必須遵守國家關(guān)于物業(yè)管理法律法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約，如果因?yàn)楣室饣蜻^失違反了物業(yè)管理法律規(guī)范，就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設(shè)施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規(guī)定的危害后果，也符合法律規(guī)范所規(guī)定的制裁條件，由當(dāng)事人承擔(dān)物業(yè)管理的法律責(zé)任。

　　問：物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系？

　　從二者隸屬關(guān)系來看，一般有兩種情況：一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身進(jìn)行物業(yè)管理，所設(shè)的物業(yè)管理公司為其下屬的分支機(jī)構(gòu)或子公司，二者之間是從屬關(guān)系，目前國內(nèi)這種關(guān)系占有很大比例；另一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以原始業(yè)主的身份在物業(yè)建成以后負(fù)責(zé)第一次選聘物業(yè)管理公司，這時(shí)二者之間是一種短期的合同關(guān)系，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后，選聘物業(yè)管理公司的工作則由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原始資料移交后，與物業(yè)管理公司基本上將不再發(fā)生聯(lián)系。從活動(dòng)范圍來看，二者既密切關(guān)聯(lián)又有相對獨(dú)立性：一方面，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為物業(yè)管理提供一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與建造質(zhì)量及環(huán)境的優(yōu)劣，將直接影響到日后物業(yè)管理的開展，因此物業(yè)管理企業(yè)必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保持良好的關(guān)系，盡可能作到物業(yè)管理能早期介入，以確保和提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量；另一方面，雖然物業(yè)管理可以看作是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，但物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的活動(dòng)范圍卻各有側(cè)重點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及物業(yè)的建設(shè)、流通和消費(fèi)的前期活動(dòng)，而物業(yè)管理企業(yè)則是對已建成并投入使用的各類物業(yè)實(shí)施全方位的綜合管理與服務(wù)，其主要活動(dòng)領(lǐng)域在物業(yè)的消費(fèi)階段。因此，不管二者是從屬關(guān)系還是一種短期的合同關(guān)系，在管理活動(dòng)中必須明確二者的責(zé)任。如，因設(shè)計(jì)、施工或材料原因造成的物業(yè)質(zhì)量事故應(yīng)明確由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)修繕責(zé)任(當(dāng)然可委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施修繕工作，但開發(fā)企業(yè)應(yīng)支付相應(yīng)的費(fèi)用和報(bào)酬)；若屬使用不當(dāng)、管理不善造成的質(zhì)量事故則由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任

　　問：住戶裝修時(shí)，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？

　　答：住戶對房屋進(jìn)行二次裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時(shí)，必須向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。對于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金，應(yīng)按照購房人在買房時(shí)與開發(fā)商雙方約定為準(zhǔn)，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。

　　問：機(jī)動(dòng)車停車費(fèi)用到底是什么費(fèi)用？

　　答：規(guī)定的是“機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)”，而不是“占地費(fèi)”。在小區(qū)里能收取此項(xiàng)費(fèi)用的只能是具備《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的物業(yè)管理公司，其他單位和個(gè)人不得收取此項(xiàng)費(fèi)用。物業(yè)公司收取存車費(fèi)后，雙方應(yīng)簽訂存車看管協(xié)議書，物業(yè)公司履行看管責(zé)任，發(fā)生丟失時(shí)，按照雙方簽訂的協(xié)議進(jìn)行處理。

　　問：物管公司應(yīng)提供哪些服務(wù)？

　　常規(guī)性服務(wù)是最基本的服務(wù)，包括：

　　1.房屋建筑主體管理；

　　2.房屋設(shè)施、設(shè)備和管理；

　　3.環(huán)衛(wèi)管理；

　　4.綠化；

　　5.治安；

　　6.消防；

　　7.車輛道路；

　　8.代辦服務(wù)

　　物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目的構(gòu)成 答：

　　1.房屋建筑及其設(shè)備、設(shè)施的自有部位、自用設(shè)備的維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用；

　　2.共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)營和管理費(fèi)用；

　　3.物業(yè)范圍內(nèi)的市政設(shè)施道路、維護(hù)維修費(fèi)用；

　　4.物業(yè)所有人、使用人在使用物業(yè)過程中，為維護(hù)公共環(huán)境的安全、清潔、秩序、優(yōu)美，而要求物業(yè)經(jīng)營人所進(jìn)行的管理和服務(wù)費(fèi)用；

　　5.物業(yè)所有人、使用人要求物業(yè)經(jīng)營人提供的特殊和專業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目而付出的費(fèi)用。

　　物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)包括：

　　1.全面履行物業(yè)管理合同，對房產(chǎn)消費(fèi)者委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴(kuò)、清掃保潔以及房產(chǎn)消費(fèi)者日常生活必需的便民服務(wù)。

　　2.接受物業(yè)管理委員會(huì)和居民的監(jiān)督。

　　3.重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會(huì)審議決定。

　　4.接受房屋土地管理機(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督。

　　5.發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。有關(guān)物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定，結(jié)合管轄小區(qū)實(shí)行情況，制定較具體的義務(wù)和責(zé)任條款并公之于眾，以方便房產(chǎn)消費(fèi)者的了解和監(jiān)督。

　　問：業(yè)主與開發(fā)商有糾紛而拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司該怎么辦？

　　答：商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。業(yè)主與開發(fā)商之間的任何糾紛應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主解決，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的行為構(gòu)成對物業(yè)管理公約的違反，是一種違約行為，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行義務(wù)，交納物業(yè)管理費(fèi)；如業(yè)主繼續(xù)違約的，物業(yè)管理公司可以采取法律手段，起訴業(yè)主或提出仲裁，要求業(yè)主履行物業(yè)管理公約的義務(wù)。 最后提醒住房消費(fèi)者一定要分清在住房消費(fèi)過程中房屋買賣關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系，出現(xiàn)不同的問題由不同的責(zé)任人承擔(dān)違約責(zé)任，不能因?yàn)殚_發(fā)商與物業(yè)公司之間存在著委托關(guān)系，就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時(shí)存在這個(gè)問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費(fèi)者辨清責(zé)任的承擔(dān)者，避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉，讓應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任者無法推托，以便住房消費(fèi)者更好地保護(hù)自己的利益。

篇2：前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(2003)

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(20**)

　　建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知

　　建住房〔20**〕130號(hào)

　　各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地產(chǎn)管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：

　　為了規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時(shí)告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。

　　建設(shè)部

　　二○○三年六月二十六日

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，制定本辦法。

　　第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第四條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。

　　第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　第六條 任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

　　第二章 招標(biāo)

　　第七條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過高的資格等要求。

　　第八條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

　　招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。

　　招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

　　招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。

　　第九條 招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。

　　物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。

　　第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

　　招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(一)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；

　　(二)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；

　　(三)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；

　　(四)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；

　　(五)招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；

　　(六)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

　　(七)其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：

　　(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

　　(二)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；

　　(三)招標(biāo)文件；

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

　　第十二條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審。

　　實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。

　　資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

　　第十三條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。

　　在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。

　　第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十五條 招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

　　第十六條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

　　第十七條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

　　招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。

　　第十八條 在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。

　　第十九條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

　　(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

　　(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

　　(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

　　第三章 投標(biāo)

　　第二十條 本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競爭的物業(yè)管理企業(yè)。

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。

　　第二十一條 投標(biāo)人對招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出。

　　第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

　　投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　　(一)投標(biāo)函；

　　(二)投標(biāo)報(bào)價(jià)；

　　(三)物業(yè)管理方案；

　　(四)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

　　第二十三條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

　　第二十四條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十三條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。

　　第二十五條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

　　投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

　　投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。

　　禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

　　第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

　　第二十六條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

　　第二十七條 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：

　　由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

　　招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封。

　　開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

　　第二十八條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定。

　　與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

　　第二十九條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評(píng)標(biāo)的專家名冊。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊予以合并或者實(shí)行專家名冊計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)。

　　房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對進(jìn)入專家名冊的專家進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對其評(píng)標(biāo)能力、廉潔公正等進(jìn)行綜合考評(píng)，及時(shí)取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評(píng)標(biāo)專家資格。被取消評(píng)標(biāo)專家資格的人員，不得再參加任何評(píng)標(biāo)活動(dòng)。

　　第三十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、公正、誠實(shí)、廉潔地履行職責(zé)。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員不得透露對投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。

　　前款所稱與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員，是指評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以外的因參與評(píng)標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評(píng)標(biāo)情況的所有人員。

　　第三十一條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

　　第三十二條 在評(píng)標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評(píng)分比重。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。

　　除了現(xiàn)場答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。

　　第三十三條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，并對評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。

　　第三十四條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。

　　依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。

　　第三十五條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

　　第三十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

　　第三十七條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。

　　第三十八條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

　　第三十九條 招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。

　　第五章 附則

　　第四十條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。

　　第四十一條 招標(biāo)文件或者投標(biāo)文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準(zhǔn)。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準(zhǔn)。

　　第四十二條 本辦法第三條規(guī)定住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，其規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。

　　第四十三條 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十四 條本辦法自20**年9月1日起施行。

篇3：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對物業(yè)實(shí)施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。

　　一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

　　物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則會(huì)與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。這些項(xiàng)目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

　　物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。

　　現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn).進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

　　有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。

　　有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。

　　同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn)收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利，接管后即能技入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊(duì)伍，避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是深遠(yuǎn)的。

　　1、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

　　如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始，從物業(yè)管理的角度，對開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 　　當(dāng)前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。

　　隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。