新建物業(yè)承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)參考
序號 類別 標(biāo)準(zhǔn)
1 資料 以下資料名稱供參考，具體請參照項(xiàng)目實(shí)際情況及各地政府主管部門的相關(guān)要求。
1.1 "規(guī)劃資料
" "1、項(xiàng)目規(guī)劃圖。
2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等用地批準(zhǔn)資料。
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)等項(xiàng)目批準(zhǔn)資料。
4、施工許可證。
5、用水、用電指標(biāo)批文。
6、建筑物命名、更名審批資料。"
1.2 產(chǎn)權(quán)資料 "1、土地使用權(quán)出讓證明。
2、地界界樁放點(diǎn)報(bào)告。
3、房屋產(chǎn)權(quán)清冊。
4、物業(yè)服務(wù)房、業(yè)委會用房、會所等配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)清冊。"
1.3 竣工驗(yàn)收資料 "1、竣工總平面圖。
2、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬配套設(shè)施竣工圖。
3、地下管網(wǎng)竣工圖。
4、綠化竣工圖。
5、工程竣工驗(yàn)收備案證明、工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證明。
6、單體工程竣工驗(yàn)收證明(每一份施工許可證對應(yīng)一份竣工驗(yàn)收證明)。
7、消防、電梯、供電、燃?xì)狻⑷朔拦こ獭㈦[蔽工程、安防系統(tǒng)等竣工驗(yàn)收合格證明。"
1.4 技術(shù)資料 電梯資料 "1、電梯廠家提供的資料：
a.裝箱單;
b.產(chǎn)品出廠合格證;
c.機(jī)房井道布置圖;
d.安裝說明書;
e.使用維護(hù)說明書(含潤滑匯總表、電梯功能表和符號及代號說明)
f.動力電路和安全電路的電氣原理圖
g.緊急救援和緊急電動運(yùn)行(如果有)說明;
h.安全部件：門鎖裝置、限速器、安全鉗、及緩沖器型式試驗(yàn)報(bào)告結(jié)論副本，其中限速器與漸進(jìn)式安全鉗還須有調(diào)試證書副本。
2、安裝單位提供的資料：
a.電梯安裝工程施工技術(shù)資料;
b.安裝過程中事故記錄與處理報(bào)告(如有);
c.變更設(shè)計(jì)的證明文件(如有);
d.自檢記錄、檢驗(yàn)報(bào)告及(電梯合格后)檢驗(yàn)合格證
e.電梯鎖梯鑰匙、轎內(nèi)小門鑰匙、廳門三角鑰匙、控制柜鑰匙每梯至少各2把。"
變壓器資料 "1、維護(hù)使用說明書。
2、出廠技術(shù)參數(shù)。"
環(huán)網(wǎng)柜資料 "1、維護(hù)使用說明書。
2、專用操作工具。"
低壓配電柜資料 "1、斷路器維修、使用、安裝說明書。
2、電容控制器使用、維護(hù)說明書。
3、高、低壓配柜系統(tǒng)圖。
4、進(jìn)線柜、聯(lián)絡(luò)柜、市發(fā)電切換原理圖。
5、低壓配電柜電氣竣工圖。
6、低壓配電線路峻工圖。
7、電纜鋪設(shè)記錄。
8、線路及電力電纜試驗(yàn)記錄。
9、專用操作工具。"
發(fā)電機(jī)組資料 "1、發(fā)電機(jī)、電動機(jī)檢查試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。
2、維修使用說明書。
3、柴油機(jī)(中文版本)技術(shù)參數(shù)說明書。
4、發(fā)電機(jī)技術(shù)參數(shù)說明書。
5、發(fā)電機(jī)試車驗(yàn)收合格證。
6、專用操作工具。
7、環(huán)保驗(yàn)收合格證。"
給排水系統(tǒng)資料 "1、生活泵控制原理圖、PLC、變頻器、顯示屏維護(hù)使用說明書。
2、各類泵出廠合格證。
3、各類閥門維修使用說明書。
4、生活飲用水檢測報(bào)告、合格證或二次供水衛(wèi)生許可證明。"
消防系統(tǒng)資料 "1、消防主機(jī)、聯(lián)動柜使用說明書(包括主機(jī)操作、修正密碼)。
5、消防報(bào)警地址碼清單。
6、濕試報(bào)警閥維護(hù)使用說明書。
7、消防泵、噴淋泵控制柜電氣原理圖。
8、消防報(bào)警系統(tǒng)圖。"
安防系統(tǒng)資料 "1、門口機(jī)、門禁、倒閘、監(jiān)控中心各設(shè)備維護(hù)使用說明書;
2、居家安防編程使用說明書;
3、弱電防雷測試報(bào)告;
4、安防系統(tǒng)圖;
5、產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)合格證書;
6、安防子系統(tǒng)的重要監(jiān)控設(shè)備需具備國家CCC認(rèn)證;
7、弱電系統(tǒng)施工圖。"
防雷系統(tǒng) "1、防雷接地電阻檢測記錄。
2、防雷引下線焊接記錄。"
電氣及廚衛(wèi)設(shè)備 "1、電氣設(shè)備試驗(yàn)調(diào)整記錄、電氣設(shè)備絕緣檢查記錄、電氣設(shè)備送電驗(yàn)收記錄。
2、廚、衛(wèi)器具檢驗(yàn)合格證。
3、通風(fēng)機(jī)風(fēng)量測量調(diào)整記錄。
4、空調(diào)器性能測定調(diào)整記錄。"
其他資料 "1、室內(nèi)空氣檢測合格報(bào)告。
2、儀器儀表檢測合格證明。
3、房屋測繪資料。
4、小區(qū)水電平面圖。
5、各樓層及戶型平面圖、水電線路圖。
6、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
7、各期售樓資料(樓書、銷售承諾等)。
8、所有設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品合格證、隨機(jī)資料(使用說明書、檢驗(yàn)報(bào)告)、隨機(jī)專用工具及清單、隨機(jī)鑰匙及設(shè)備房鑰匙。
9、所有設(shè)施設(shè)備安裝、測試、驗(yàn)收記錄。
10、所有設(shè)施設(shè)備質(zhì)保期內(nèi)作業(yè)計(jì)劃、質(zhì)保期限及內(nèi)容和其它服務(wù)承諾。
11、所有設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商及安裝單位的聯(lián)系人、電話、地址等資料。"
1.5 音像資料 "1、建筑物前、后、側(cè)、立面照片或效果圖。
2、內(nèi)外景觀照片或效果圖。
3、建筑小品照片或效果圖。
4、工程奠基、開、竣工典禮、重要領(lǐng)導(dǎo)人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像。
5、建筑主體、隱蔽工程等重點(diǎn)部位事故處理原狀及處理后的照片、錄像。"
1.6 合同 "1、所有設(shè)施設(shè)備采購及安裝合同電子版或復(fù)印件(不包含其中的專利、價(jià)格和保密條款等)。
2、開發(fā)商針對配套簽署的各種協(xié)議(如：水/電/氣/電視/電信/網(wǎng)絡(luò)等協(xié)議、垃圾清運(yùn)協(xié)議、公交配套協(xié)議、幼兒園/學(xué)校/醫(yī)院等協(xié)議等)。"
2 共用部位
2.1 屋面 "1、屋面地坪找坡準(zhǔn)確，屋面細(xì)石混凝土保護(hù)層及女兒墻無明顯空鼓裂縫。
2、天溝部位及排水口周邊防水卷材鋪貼密實(shí)，天溝排水通暢，整個屋面24小時盛水無滲漏，無明顯積水。
3、瓦屋面瓦片排列應(yīng)整齊、平直，搭接合理，接縫嚴(yán)密，無殘缺瓦片。
4、屋面排水口有排水篦子。
5、屋面在排水地漏堵塞情況下應(yīng)有相應(yīng)措施，保證積水不會溢流至樓梯通道。
6、屋面突出物安裝牢固，有避雷防護(hù)。"
2.2 外立面 "1、表面無明顯射影和波紋，面磚鋪貼平整、橫平豎直無空鼓，面磚間隙均勻、勾縫密實(shí)。
2、外墻涂料粉刷無漏刷、無色差，外墻不滲水。墻面平整無空鼓開裂，大墻角、陰角挺拔通直，細(xì)砂批嵌均勻無接口，表面無明顯射影和波紋，陰陽角清晰不含糊;涂料均勻，無色差，無接痕，無污染，收頭清爽。"
2.3 內(nèi)墻面 墻面平整，斜板表面平整。
2.4 首層大堂、各樓層、電梯廳 1、地磚、墻磚鋪貼平整，拼花圖案清晰，色澤一致，無缺棱掉角，磚縫均勻順直。
2.5 人行樓梯、走道、欄桿 "1、地磚鋪貼平整，拼花圖案清晰，色澤一致，無缺棱掉角，磚縫均勻順直。
2、樓梯踏步尺寸一致，無大小頭，斜面一條線，2m靠尺檢查平整度允許偏差小于4mm。
3、樓梯擋水線、掛落線、寬厚度一致，表面平整。"
"1、欄桿焊疤處理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不彎曲，膩?zhàn)优睹軐?shí)，欄桿高度、間隙符合設(shè)計(jì)規(guī)范。
2、鐵質(zhì)欄桿接口焊接嚴(yán)密，油漆表面涂刷后無銹斑、焊渣，毛刺等。表面平整度允許偏差3mm，接縫直線度允許偏差2mm，接縫高低差允許偏差0.5mm。"
2.6 公共陽臺 除符合樓地面地坪要求外，不倒泛水，無積水，不漏水。
2.7 門窗 "1、門窗安裝牢固，安裝位置符合設(shè)計(jì)要求。
2、門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現(xiàn)象，五金配件齊全，位置正確。
3、門窗框扇門窗表面外觀潔凈，無劃痕，碰傷，拉毛現(xiàn)象。
4、門窗滑槽內(nèi)無垃圾，排水孔通暢，玻璃無劃傷、氣泡。
5、硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設(shè)計(jì)要求，硅膠邊緣整齊，光滑。
6、樓道窗高度距地0.9米以上，低于0.9米需要設(shè)置防護(hù)欄。"
2.8 各類門 "1、門扇開啟靈活，無自開、自關(guān)、回彈現(xiàn)象。
2、門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻。
3、框的正、側(cè)面垂直，允許偏差小于3mm，框的對角線允許偏差小于3mm。
4、框與扇，扇與扇搭接寬度為1.5~2.5mm，高低差小于2mm。
5、門鎖、拉手、插銷、小五金、門碰頭安裝齊全，無遺漏，安裝位置準(zhǔn)確，牢固，表面整潔無污染，油漆涂膜無缺損、劃傷，門鎖開關(guān)靈活、鑰匙插入拔出無卡阻現(xiàn)象。
6、電表箱、水表井、管道井、水表箱、弱電箱及電梯機(jī)房門等同類門使用通鎖。
7、各設(shè)備房門安裝防鼠板。"
3 共用設(shè)備
3.1 配電系統(tǒng) 配電室 "1、有自動通風(fēng)系統(tǒng)，干式變壓器有超溫報(bào)警器(報(bào)警信號引至控制中心)、風(fēng)機(jī)散熱裝置。
2、高低壓配電室、變壓器房、發(fā)電機(jī)房地坪應(yīng)高于周邊排水位，正上方及周圍沒有浸水、滲水、滴漏可能，無給排水管道穿行。
3、有防止靠近危險(xiǎn)設(shè)備的警戒線(寬度約10cm的黃色地磚鋪設(shè))，黃色警戒線內(nèi)鋪絕緣墊。
4、維修專用工具配置齊全，配置配電系統(tǒng)模擬盤，配置滅火器和應(yīng)急燈。
5、變壓器頂端無照明燈具。
6、配電室內(nèi)商業(yè)用電與居民用照明電分路控制。
7、變壓器與配電柜安裝在一個房間的有安全隔離防護(hù)欄。
8、設(shè)備房門上有相對應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識。
9、通訊設(shè)備、電纜進(jìn)線口封堵嚴(yán)密;變電所、配電室入口安裝防鼠板。
10、地下配電室內(nèi)需設(shè)置積水坑及強(qiáng)排措施。"
電纜 "1、電纜規(guī)格應(yīng)符合規(guī)定，排列整齊，相色應(yīng)正確，無機(jī)械損壞。
2、標(biāo)志牌應(yīng)裝設(shè)齊全、正確、清晰。
3、電纜的固定、變曲半徑、有關(guān)距離和單芯電力電纜的金屬護(hù)層的接線、相序排列等應(yīng)符合要求。
4、電纜終端、電纜接頭應(yīng)按牢固，接地良好;電纜支架等的金屬部件防腐層應(yīng)完好。
5、直埋電纜路徑標(biāo)志應(yīng)與實(shí)際路徑標(biāo)志相符。
6、驗(yàn)收時應(yīng)提交下列資料和技術(shù)文件。
A.設(shè)計(jì)資料圖紙、竣工圖。
B.制造廠提供的產(chǎn)品說明書、試驗(yàn)記錄、合格證件、安裝圖紙等技術(shù)文件。
C.電氣試驗(yàn)清單。"
配電柜、箱 "1、配電箱盤面垂直，箱體高50cm以下，允許偏差1.5mm，箱體高50cm以上，允許偏差3mm。
2、需在配電箱、柜門內(nèi)側(cè)張貼過膠后的電器原理圖。
3、配電箱、柜內(nèi)的設(shè)備、元件齊全，接地正確，線材色標(biāo)正確，排列清楚，各開關(guān)有標(biāo)示，接觸嚴(yán)密。
4、室外配電箱接地良好，照明、插座須設(shè)置漏電保護(hù)措施。
5、強(qiáng)電插座與弱電插座之間需保持至少300mm的間距。"
發(fā)電機(jī)房 "1、機(jī)油箱房間應(yīng)設(shè)置防爆燈，發(fā)電機(jī)應(yīng)配備兩套蓄電池(一用一備)，如果發(fā)電機(jī)沒有配備充電器模塊，需另配備浮充充電器，發(fā)電機(jī)的自動轉(zhuǎn)換柜應(yīng)有自動及手動轉(zhuǎn)換功能。
2、機(jī)組安裝基礎(chǔ)做減振措施，在發(fā)電機(jī)房安裝高效吸音板降低機(jī)房傳出的噪音。
3、控制柜應(yīng)設(shè)置市電斷電測試按鈕，送排風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置斷電延時裝置。
4、發(fā)電機(jī)房位置設(shè)置在地下車庫，地下車庫高度應(yīng)滿足2.5米凈高，以滿足油罐車進(jìn)出;油箱的進(jìn)油口設(shè)置在方便車輛進(jìn)出并可裝卸位置，方便加油;油箱上設(shè)置直徑不小于2寸可直到地面的透氣彎管，設(shè)置油位管;油箱設(shè)置液位管，各進(jìn)出油口安裝球閥。
5、發(fā)電機(jī)房要有足夠的通風(fēng)，一般發(fā)電機(jī)房的出風(fēng)口面積是發(fā)電機(jī)散熱器面積的1.5倍，機(jī)房的進(jìn)風(fēng)口面積是發(fā)電機(jī)散熱器的1.8倍。
6、發(fā)電機(jī)排煙管道做保溫處理。
7、發(fā)電機(jī)組要有工作接地，油箱和共有管道要有防靜電接地措施。
8、地面做排水溝通往機(jī)房外，機(jī)房外設(shè)置排水坑。"
照明 小區(qū)室外照明、車庫照明、景觀照明、陽臺燈具安裝應(yīng)按設(shè)計(jì)要求施工(室外照明\泳池照明必須配置漏電保護(hù)裝置)。
管道井/溝 "1、管道井/溝內(nèi)應(yīng)無雜物，設(shè)置排水地漏，蓋板齊全。
2、溝渠井配置有防震功能的活動井蓋。"
公共電源開關(guān)、插座、燈具 "1、照明開關(guān)、插座安裝距地高度需按相關(guān)規(guī)定安裝高度，并列安裝高差允許偏差0.5mm。
2、每戶內(nèi)面板高差允許偏差5mm，面板的垂直度允許偏差0.5mm，并列安裝的高差允許偏差2mm
3、線材色標(biāo)合理，接線正確，左零右相，相線為紅線，零線為蘭線，接地線為綠黃雙色線，接地接觸緊密，線徑符合設(shè)計(jì)要求。
4、陽臺、廚房及衛(wèi)生間插座應(yīng)為防水型。
5、室外公共照明采用分區(qū)間隔、定時開關(guān)控制，樓梯間照明應(yīng)采用聲光控紅外感應(yīng)開關(guān)控制。"
電表 "1、滿足抄表到戶要求。
2、安裝符合設(shè)計(jì)及國家規(guī)范要求。"
3.2 給排水系統(tǒng) 泵房 "1、水泵在安裝時，出水口的止回閥與軟接中間最好用短管連接，短管上方要有放氣閥。
2、水泵電機(jī)的控制柜與水泵機(jī)組隔離。控制柜柜底應(yīng)高出地面20cm以上。泵房設(shè)置有匹配的排水溝、積水坑和排污泵，積水坑應(yīng)安裝高水位報(bào)警并連到控制中心。
3、水泵變頻控制系統(tǒng)應(yīng)具備：
A.PLC、變頻器運(yùn)行過程出現(xiàn)故障時，應(yīng)有故障代碼指示及故障記錄查閱。
B.該系統(tǒng)在突然斷電后又恢復(fù)正常供電時，該系統(tǒng)應(yīng)可以自動復(fù)位。
C.根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，應(yīng)可以設(shè)置供水壓力的上限、下限。
D.根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，應(yīng)可以設(shè)置每臺泵運(yùn)行切換時間。
4、設(shè)備在維修時，相應(yīng)的每臺泵應(yīng)能退出自動切換運(yùn)行程序，并可復(fù)位。
5、泵房內(nèi)宜有檢修水泵的場地，檢修場地尺寸宜按水泵或電機(jī)外形尺寸四周有不小于0.7m的通道確定。
6、生活水管表面應(yīng)刷綠色。
7、水泵基座四周應(yīng)設(shè)置排水溝。"
各類管道 "1、給水管
A.每層管道內(nèi)應(yīng)設(shè)支架，管卡埋設(shè)牢固，管卡與管子接觸緊密。
B.各類給水管網(wǎng)應(yīng)有功能及流向標(biāo)識，各閥門應(yīng)有控制范圍及狀態(tài)標(biāo)識。
C.給水閥門的位置準(zhǔn)確，開關(guān)嚴(yán)密、靈活。
D.水表安裝位置正確、平整，水表進(jìn)水口中心距地面高度偏差不大于20mm。
E.變頻供水的小區(qū)，每個單元裝設(shè)單向閥，防止主戶水表反轉(zhuǎn)。
F.每個單元必須安裝有單獨(dú)的總閥，室外供水管網(wǎng)合理設(shè)置分區(qū)閥門，末端設(shè)自動排氣閥，低端設(shè)排空閥等。
G.明敷管和管道井應(yīng)將管接口麻絲和管子口污物清理感干凈后，刷銀粉漆二度。
H.所有的給水管(含熱水管)都經(jīng)試壓且符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。
I.所有的主給水管要有原始的沖洗記錄。
J.地下給水管道在回填土之前，物業(yè)公司應(yīng)核對圖紙并注明給水管暗埋的深度及材料類型。
K.室內(nèi)暗敷管道需用紅線標(biāo)明管道的準(zhǔn)確位置范圍。
2、排水管
A.排水管每戶潔具留口位置準(zhǔn)確，廚房、衛(wèi)生間地漏高出地坪0.5～1cm，陽臺地漏低于地表面0.5 cm，地漏地濾鐵網(wǎng)安放穩(wěn)固。
B.檢查口位置正確，清掃方便。
C.排水管安裝完畢后，應(yīng)將管道井垃圾和檢查門處管子口污物清理干凈。
D.所有排水管灌水通球試驗(yàn)做到不滲不漏，排水通暢。
E.各類排水管網(wǎng)應(yīng)有功能及流向標(biāo)識，管道標(biāo)有排水類型。
F.高層樓宇PVC排水立管中間應(yīng)設(shè)置彎頭，最下部應(yīng)設(shè)置鑄鐵管，防止硬質(zhì)物破壞。
G.頂層排水管口安裝有防護(hù)箅子，避免雜物掉入。
H.雨水、污水分流排放。主給排水管線坡度需不小于0.5%，室外地埋管線不足1.2米時，做管道保溫處理(北方地區(qū))。
3、空調(diào)水管
A.按規(guī)范每層應(yīng)裝伸縮節(jié)，伸縮節(jié)安裝高度應(yīng)統(tǒng)一。
B.管道支承件的間距應(yīng)統(tǒng)一，立管φ75以上的支承件間距不大于2m。
C.立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。
D.所有管道不堵不漏，排水通暢。
4、雨水管
A.按規(guī)范安裝伸縮節(jié)，伸縮節(jié)安裝高度應(yīng)統(tǒng)一。
B.管道支架的間距應(yīng)統(tǒng)一，立管φ75以上的支架間距不大于2m。
C.立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。
D.雨落管口與排水明溝中心、月亮彎中心三點(diǎn)成一線。
E.天臺雨水排水口設(shè)置有排水篦子
F.所有管道不堵不漏，排水通暢。"
水箱/池 "1、排水管設(shè)置在水箱底部，水池底部應(yīng)有坡度。
2、最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑。
3、水池內(nèi)壁貼瓷片，水池內(nèi)爬梯應(yīng)采用不銹鋼材料，溢水管口和水池出氣管口應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)封管口;水池人員入口應(yīng)設(shè)不銹鋼網(wǎng)并加不銹鋼蓋密封加鎖。
4、水箱設(shè)置水位監(jiān)視鏡、水深標(biāo)尺、檢修爬梯和高低水位報(bào)警裝置，報(bào)警信號應(yīng)傳至監(jiān)控中心。
5、水箱的排水管不小于80mm，地下室儲水池排水管不小于100mm，設(shè)置在水箱最低處，
6、地下儲水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥。
7、水池底部安裝吸水管、泵房內(nèi)可以安裝管道泵、便于水箱清洗;較大條容量的地下儲水池應(yīng)分為兩部分，兩個水池的出水管用環(huán)管相連，當(dāng)清洗水池時關(guān)閉一個水池的出水管，使用另一個水池，保證清洗水池時不影響居民生活。"
水表 安裝符合設(shè)計(jì)及國家規(guī)范要求，設(shè)置在便于抄表部位。
3.3 燃?xì)庀到y(tǒng) 調(diào)壓箱 安裝應(yīng)符合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定。
燃?xì)獗?燃?xì)獗戆惭b在室外時，應(yīng)統(tǒng)一置于燃?xì)獗硐鋬?nèi)，并加鎖。
燃?xì)夤?"1、管道安裝每層應(yīng)設(shè)套管，套管高出地坪8-10cm，頂棚處與頂棚平。
2、立管的垂直度，每5m以下不大于2mm。
3、供氣管道需具有燃?xì)鈽?biāo)識及供氣方向標(biāo)識。
4、煤氣管明敷，離墻面3.5～4cm。
5、煤氣管每層加管夾，安裝位置準(zhǔn)確牢固
6、管道安裝完畢后應(yīng)將接口和管壁清理干凈，作防腐處理及標(biāo)識。
7、試壓檢驗(yàn)無泄漏。"
報(bào)警裝置 高層地下室燃?xì)庵鞴芡ㄟ^部位需加裝報(bào)警裝置，報(bào)警信息聯(lián)動到監(jiān)控中心。
3.4 消防系統(tǒng) 泵房 "1、設(shè)備周邊有維修空間(特別是頂端有吊裝空間)，水泵上方安裝能承重2T的掛鉤。
2、水泵與電氣控制柜需要分隔設(shè)置;配備和房間面積相匹配有定時功能的排氣扇。
3、水箱有水位顯示裝置及水箱高低水位報(bào)警裝置，報(bào)警信號到控制中心。
4、要有匹配的排水溝，要有排水坑，并安裝超高水位報(bào)警裝置，報(bào)警信號到中心。
5、設(shè)置有內(nèi)線電話。
6、各管道、閥門有狀態(tài)標(biāo)識。"
消防栓滅火系統(tǒng) "1、消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動排氣設(shè)備。
2、高層建筑消防給水系統(tǒng)應(yīng)采取防超壓措施。
3、消防箱玻璃無破碎，標(biāo)識齊全，箱內(nèi)配件齊全，箱內(nèi)報(bào)警按鈕測試正常。
4、消防栓無漏水，管網(wǎng)刷紅色油漆。
5、高層建筑單元設(shè)置管道閥門，地下車庫建議在易凍位置設(shè)置分區(qū)控制閥門、靠近室外位置消火栓設(shè)置單獨(dú)閥門控制。
6、北方地區(qū)的半地下室、一層樓北側(cè)消火栓需要采取防凍措施。"
噴淋系統(tǒng) "1、消防、噴淋供水主泵開停應(yīng)設(shè)計(jì)為遠(yuǎn)程控制，可以在監(jiān)控中心直接開停。
2、設(shè)置生活給水與消防水系統(tǒng)的聯(lián)通閥門，閥門平時處于關(guān)閉狀態(tài)。
3、系統(tǒng)必須設(shè)計(jì)排氣閥及泄壓閥。消防泵噴淋泵出水口應(yīng)安裝排空閥。
4、消防水泵房應(yīng)設(shè)置集水井及自動排污泵，安裝高水位報(bào)警系統(tǒng)，將報(bào)警信號引至控制中心。
5、水流指示器、信號閥、濕式報(bào)警閥報(bào)警測正常，信號引至監(jiān)控中心。
6、系統(tǒng)末端安裝壓力表，末端放水管道引至排水溝。
7、濕式噴淋系統(tǒng)，需要有防凍設(shè)置，地下車庫的噴淋建議做好設(shè)置預(yù)作用系統(tǒng)(東北地區(qū));3000平米以上區(qū)域的濕式噴淋系統(tǒng)應(yīng)進(jìn)行設(shè)置分區(qū)控制閥門。"
消防報(bào)警 "1、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)設(shè)有自動和手動兩種觸發(fā)裝置。
2、設(shè)置在消防控制室以外的消防聯(lián)動控制設(shè)備的動作狀態(tài)信號，均應(yīng)在消防控制室顯示。
3、控制中心報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播，集中報(bào)警系統(tǒng)宜設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播。
4、每個防火分區(qū)至少應(yīng)設(shè)一個火災(zāi)警報(bào)裝置，其位置宜設(shè)在各樓層走道靠近樓梯出口處。
5、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)設(shè)專用接地干線，并應(yīng)在消防控制室設(shè)置專用接地板。專用接地干線應(yīng)從消防控制室專用接地板引至接地體。專用接地干線應(yīng)采用銅芯絕緣導(dǎo)線，其線芯截面面積不應(yīng)小于25mm。"
防排煙設(shè)施 "1、防排煙送風(fēng)閥旋轉(zhuǎn)靈活，開關(guān)自如，風(fēng)機(jī)運(yùn)行無異常聲音。
2、防火卷簾門升降自如，電機(jī)運(yùn)行無異常聲音。
3、防排煙閥啟閉信號引至監(jiān)控中心。"
疏散指示系統(tǒng) 出口指示燈、應(yīng)急燈測試正常。
氣體滅火系統(tǒng) "1、建筑面積大于140m2的電腦機(jī)房必須設(shè)置氣體滅火系統(tǒng)。
2、住宅發(fā)電機(jī)房必須設(shè)置氣體滅火系統(tǒng);須有手動、自動及報(bào)警控制裝置。"
防火門 "1、公共部位防火門鑰鎖應(yīng)通用。
2、門開、關(guān)、鎖動作自如，門表面無劃傷，無變形，無銹蝕，閉門器完好無損、力量適中。"
防火卷簾 "1、防火卷簾門、煙感、溫感配置符合消防規(guī)范要求。
2、消防主機(jī)、消防指引牌數(shù)量、安裝位置符合消防規(guī)范要求。
3、升降自如，有限位保護(hù)，電機(jī)運(yùn)行無異常聲音。"
其他消防設(shè)施 "1、滅火器參照《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》要求配置，滅火器配置點(diǎn)醒目，每個配置點(diǎn)的滅火器不少于2只，不宜多于5只，高度不超過1.5米，便于取用。
2、商鋪應(yīng)有疏散指示燈、消防平面圖、配置足夠的滅火器材等消防設(shè)施。
3、北方區(qū)域消防系統(tǒng)的防凍措施齊備。
4、北方地區(qū)無采暖的地下室濕式消防供水管道應(yīng)設(shè)有防凍措施，采用電伴熱方式防凍，用電應(yīng)單獨(dú)計(jì)量。"
3.5 智能化系統(tǒng) 監(jiān)控中心(消防控制中心) "1、消防控制中心應(yīng)安裝空調(diào)及備用電源，配置消防應(yīng)急工具，消防報(bào)警在監(jiān)控中心有聲光信號。
2、 監(jiān)控中心門應(yīng)向疏散方向開啟，且入口處應(yīng)設(shè)置明顯的標(biāo)志。
3、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)設(shè)有自動和手動兩種觸發(fā)裝置。
4、報(bào)警裝置、聯(lián)動裝置、水流指示器、CO2自動滅火系統(tǒng)、消防對講、緊急廣播、送風(fēng)排煙設(shè)施等功能正常。
5、監(jiān)控中心在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)能切斷非消防電源，并接通警報(bào)裝置及火災(zāi)應(yīng)急照明燈和疏散標(biāo)志燈。
6、監(jiān)控中心在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)能控制電梯全部停于首層，并接收其反饋信號。
7、監(jiān)控中心應(yīng)能控制消防水泵的啟、停。
8、監(jiān)控中心內(nèi)有設(shè)備接線圖，線路布置規(guī)范并設(shè)置標(biāo)識。"
周界防越及聯(lián)動報(bào)警系統(tǒng) "1、系統(tǒng)的配置必須滿足功能要求，按安裝可靠牢固報(bào)警點(diǎn)沙盤顯示正確，可與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，雨天、霧天、大雪天不會發(fā)生誤動作(可在不少于三個月時間內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)證)。
2、紅外報(bào)警設(shè)施設(shè)置合理，固定牢固，外周界報(bào)警探測裝置形成的警戒范圍無盲區(qū)，線路隱蔽或穿鋼管敷設(shè)，具備防剪功能。
3、有聯(lián)動要求時，燈光、攝像機(jī)、錄像機(jī)等聯(lián)動功能正常。
4、周界紅外報(bào)警在柱頭部位不留死角。"
門禁管理系統(tǒng) "1、安裝位置應(yīng)位于門的中部，單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音擾民。
2、公共區(qū)域的出入口安裝IC卡門禁，小區(qū)入口、組團(tuán)入口、單元門入口設(shè)置電動感應(yīng)門和讀卡器。
3、組團(tuán)門的高度不宜低于1.8米，IC卡門禁旁邊應(yīng)設(shè)閉路監(jiān)控鏡頭，從外部進(jìn)入時，無法接觸門禁內(nèi)側(cè)的開啟按鈕。
4、住區(qū)或車庫(場)出入口崗?fù)?nèi)，安裝與監(jiān)控中心連接的緊急呼叫裝置(或安裝電話)。
5、通訊線路通訊信息能與電腦之間相互傳輸，中心電腦能夠開啟各門禁。
6、門禁管理人事資料錄入、備份，卡的發(fā)行、掛失使用正常，實(shí)現(xiàn)報(bào)表、人員進(jìn)出資料查詢。
7、門禁卡刷卡數(shù)據(jù)與服務(wù)器聯(lián)網(wǎng)，并具有記錄實(shí)時查詢，掛失功能。
8、有電梯進(jìn)入地下車庫的需在電梯內(nèi)外設(shè)置雙向門禁刷卡系統(tǒng)。"
閉路電視監(jiān)控 "1、系統(tǒng)可與周界防越報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動進(jìn)行視頻錄象。
2、攝像機(jī)安裝牢固，設(shè)備能滿足白天、夜間正常使用，并保證圖象清晰無干擾;錄像保存時間不少于30天。
3、室外監(jiān)控鏡頭有紅外燈光補(bǔ)償功能。各監(jiān)控點(diǎn)設(shè)置布局合理，和環(huán)境協(xié)調(diào)。
4、電梯轎廂內(nèi)攝像頭能監(jiān)視電梯轎廂的全景。
5、云臺控制靈活(包括垂直、水平度、轉(zhuǎn)動)。
6、所有管線平整、牢固、順直。線路的標(biāo)識與實(shí)際相符。
7、設(shè)備外殼均可靠接地，設(shè)備前端、終端應(yīng)安裝避雷器，并牢固可靠。"
樓宇對講 "1、單元門口機(jī)安裝設(shè)置在便于使用位置，室內(nèi)機(jī)安裝牢固，通話質(zhì)量優(yōu)良，可視屏圖象清晰，電控鎖開啟靈活，報(bào)警功能打印正確，可視攝像頭必須滿足白天、夜間圖象的清晰。
2、門口機(jī)、管理中心機(jī)使用正常。"
室內(nèi)安防系統(tǒng) "1、要有相應(yīng)的信號防雷、電源防雷。
2、弱電安防系統(tǒng)有防雷措施，云臺、攝像機(jī)、周界等有信號防雷器，控制中心電源有防雷措施。
3、中心集中供電并測試雙電源切換是否正常。
4、抽查20%接線盒，檢查接線是否滿足工作要求，特別是地下管網(wǎng)及管井布線須無接頭。"
居家報(bào)警系統(tǒng) "1、煤氣、門磁、緊急按鈕、紅外報(bào)警正常，主機(jī)顯示報(bào)警種類正常。
2、系統(tǒng)操作權(quán)限設(shè)置合理。
3、系統(tǒng)能夠設(shè)置自動檢測功能。"
電子巡更系統(tǒng) "1、巡更器牢固可靠，信息鈕要布置合理，貼放可靠牢固，要能防水不銹。
2、巡更點(diǎn)安設(shè)牢固、隱蔽。"
電子顯示屏 "1、小區(qū)車輛與行人出入口處建議安裝電子信息發(fā)布屏，以便及時向車主或行人發(fā)布、傳達(dá)有關(guān)信息，消除信息死角。
2、設(shè)置獨(dú)立供電回路并可單獨(dú)控制開關(guān)。"
設(shè)備運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng) "1、公共照明管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)等，統(tǒng)一設(shè)計(jì)與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)。
2、園區(qū)路燈、草坪燈等室外公共照明開啟采用分回路設(shè)計(jì)、并按合理劃分進(jìn)行控制。
3、電梯故障報(bào)警時可在監(jiān)控中心顯示具體位置或?qū)訑?shù)。
4、水箱設(shè)計(jì)高、低位報(bào)警裝置，并可在監(jiān)控中心顯示報(bào)警信息和具體位置。
5、地下室、燃?xì)庹{(diào)壓站/箱設(shè)計(jì)報(bào)警系統(tǒng)，可在中心顯示報(bào)警具體位置。"
背景音樂及緊急廣播系統(tǒng) "1、小區(qū)背景音樂的音箱可單獨(dú)控制開關(guān)。
2、背景音樂或緊急廣播應(yīng)由監(jiān)控中心統(tǒng)一管理，小區(qū)內(nèi)廣播建議結(jié)合社區(qū)景觀。
3、揚(yáng)聲器的音質(zhì)音質(zhì)無失真，功放功率與揚(yáng)聲器總功率匹配，中心設(shè)備能夠正常使用。"
3.6 防雷系統(tǒng) "1、避雷帶規(guī)格符合設(shè)計(jì)要求。
2、避雷帶及引下線焊接符合規(guī)范要求。
3、全面測試接地電阻符合設(shè)計(jì)要求阻值，無明確時應(yīng)小于10歐姆。
4、防雷接地帶需刷漆進(jìn)行防銹處理。
5、室外留有避雷測試點(diǎn)且入箱/盒敷設(shè)，且高于地面。
6、弱電安防系統(tǒng)應(yīng)有防雷措施，云臺、攝像機(jī)、周界等有信號防雷器，控制中心電源有防雷措施。"
4 共用設(shè)施
4.1 道路交通設(shè)施 行車道路 "1、瀝青路面：道路鋪設(shè)符合設(shè)計(jì)及規(guī)范要求：表面無裂縫及明顯接槎痕跡，鋪設(shè)順直，泄水暢通，無積水現(xiàn)象;雨水口篦子、檢查井蓋等高出路面部分，不應(yīng)大于5mm;道路寬度允許偏差±50mm;厚度允許偏差±5mm;橫坡允許偏差±0.35/100;表面平整度2m靠尺檢查，允許偏差<7mm。
2、混凝土路：混凝面應(yīng)無裂紋、脫皮、麻面和起砂等缺陷，接縫高差不得大于2mm;混凝土路面的縱縫、橫縫必須沿全長作通，縱縫和橫縫必須貫通;允許偏差：縱縫20m長度內(nèi)不得大于20mm，橫縫在路面寬度內(nèi)不得小于10mm;路面的平整度符合允許偏差，3m直尺檢查時允許偏差小于5mm;路面坡度符合設(shè)計(jì)允許偏差小于0.15%，無積水現(xiàn)象。
3、路面適當(dāng)位置設(shè)置減速帶。"
小區(qū)出入口 "1、住宅部分實(shí)行全封閉式管理，與社區(qū)配套設(shè)施(如商業(yè)用房、居委會、派出所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等)出入口應(yīng)分開設(shè)置，且不能有直接與住宅部分連通的門、通道等。
2、小區(qū)出入口不宜超過3個(40萬平米以上的小區(qū)可以考慮設(shè)計(jì)4個以上)。
3、主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。
4、小區(qū)入口設(shè)置小區(qū)總平面圖。
5、主出入口崗?fù)ぴO(shè)置要視線通透，方便觀察來往車輛和行人，崗?fù)らT盡量制作成推拉門。
6、值班崗?fù)?nèi)應(yīng)安裝可與指揮中心直接聯(lián)系的直線電話，以便出入口核實(shí)訪客等外來人員。
7、圍合式苑落，在人行主要苑門設(shè)置公共信息欄，商業(yè)區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄，信息欄選用不銹鋼材料，能夠防雨。
8、高檔住宅項(xiàng)目出入口應(yīng)分別設(shè)置業(yè)主、訪客專屬通道。
9、車輛出入口設(shè)置路肩，以利于車輛緊急或異常情況臨時停靠。"
篇2：物業(yè)承接查驗(yàn)辦法(2011)
物業(yè)承接查驗(yàn)辦法(20**)
關(guān)于印發(fā)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的通知
建房[20**]165號
各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：
為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我部制定了《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告知我部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
二〇一〇年十月十四日
物業(yè)承接查驗(yàn)辦法
第一條 為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動。
第三條 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。
第四條 鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。
第五條 國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)承接查驗(yàn)活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
第六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
第七條 建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。
第八條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充。
不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。
第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。
第十一條 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；
（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；
（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；
（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件：
（一）物業(yè)買賣合同；
（二）臨時管理規(guī)約；
（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；
（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；
（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
第十三條 物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：
（一）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；
（二）移交有關(guān)圖紙資料；
（三）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（四）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；
（五）確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果；
（六）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。
第十四條 現(xiàn)場查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。
第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；
（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；
（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。
第十八條 現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對、觀察、使用、檢測和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。
第十九條 現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。
第二十條 現(xiàn)場查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。
第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。
第二十二條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。
第二十三條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
第二十五條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十六條 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。
第二十七條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。
第二十八條 物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（二）臨時管理規(guī)約；
（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
（四）建設(shè)單位移交資料清單；
（五）查驗(yàn)記錄；
（六）交接記錄；
（七）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
第三十條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。
第三十一條 物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公證。
第三十二條 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十三條 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十四條 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。
物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。
建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。
第三十七條 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。
第三十八條 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動*同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十一條 物業(yè)承接查驗(yàn)活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴。
第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。
第四十三條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報(bào)，并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定處罰。
第四十四條 物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。
第四十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)活動，可以參照執(zhí)行本辦法。
第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法，制定實(shí)施細(xì)則。
第四十七條 本辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第四十八條 本辦法自20**年1月1日起施行。
篇3：物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之物業(yè)承接查驗(yàn)(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之物業(yè)承接查驗(yàn)(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第五章物業(yè)的承接查驗(yàn)
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個符合題意)
1．物業(yè)的承接查驗(yàn)步驟有：(1)物業(yè)移交；(2)物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)；(3)對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理；(4)物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收。選擇正確的流程順序()。
A、(1)、(2)、(3)、(4)
B、(4)、(2)、(3)、(1)
C、(4)、(1)、(2)、(3)
D、(2)、(3)、(4)、(1)
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)承接查驗(yàn)的掌握程度。新建物業(yè)承接查驗(yàn)的流程是：①物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收；②物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)；③對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理；④物業(yè)稱交。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78頁。
2．以下哪項(xiàng)不屬于物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容：
A、物業(yè)資料
B、居室戶門
C、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施
D、園林綠化工程
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)查驗(yàn)內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容是：物業(yè)資料、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第79頁。
3．對新建物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，不屬于一般處理程序的是()。
A、收集整理存在問題
B、處理方法(由建設(shè)單位提出處理方法，物業(yè)管理企業(yè)可提出相應(yīng)整改意見)
C、跟蹤驗(yàn)證
D、負(fù)責(zé)監(jiān)控整改質(zhì)量
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題處理的掌握程度。對于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序有：收集整理存在問題、處理方法和跟蹤驗(yàn)證。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。
4．以下哪一項(xiàng)不屬于新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容()。
A、產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料
B、業(yè)主資料
C、設(shè)計(jì)、施工資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，機(jī)電設(shè)備資料
D、房屋裝修資料
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)移交的掌握程度。D選項(xiàng)“房屋裝修資料”在新建物業(yè)管理移交時還不存在，屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作的移交內(nèi)容。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83頁。
5．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時移交工作應(yīng)注意的事項(xiàng)不包括()。
A、明確交接主體和次序
B、移交工作的難點(diǎn)、重點(diǎn)要想全，簽合同、辦手續(xù)留有余地
C、確認(rèn)原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單
D、對仍在保修期內(nèi)的項(xiàng)目要多方簽字，明確保修責(zé)任
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作移交的掌握程度。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的注意事項(xiàng)有：明確交接主體和次序；移交工作的難點(diǎn)、重點(diǎn)要想全；對仍在保修期內(nèi)的項(xiàng)目要多方簽字；簽合同、辦手續(xù)留有余地，明確保修責(zé)任。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第86頁。
6．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的準(zhǔn)備工作不包含哪一項(xiàng)內(nèi)容()。
A、符合承接查驗(yàn)條件
B、成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組
C、準(zhǔn)備資料和工具
D、環(huán)境準(zhǔn)備
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時承接查驗(yàn)的掌握程度。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時準(zhǔn)備工作包括：符合承接查驗(yàn)條件、成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組和準(zhǔn)備資料和工具。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82頁。
7．物業(yè)查驗(yàn)的相關(guān)資料由()提供。
A、建設(shè)單位
B、施工單位
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、開發(fā)商
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗(yàn)方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80頁。
8．物業(yè)查驗(yàn)的相關(guān)資料，由()進(jìn)行必要的復(fù)核。
A、建設(shè)單位
B、施工單位
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、開發(fā)商
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗(yàn)方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80頁。
9．物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題整理出來之后，由()提出處理方法。
A、建設(shè)單位
B、施工單位
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、開發(fā)商
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題處理的掌握程度。在承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理方法中指出“工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法”。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。
10．通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對檢測對象進(jìn)行測量，以監(jiān)測其是否符合質(zhì)量要求的檢查方法是()。
A、觀感查驗(yàn)
B、使用查驗(yàn)
C、檢測查驗(yàn)
D、試驗(yàn)查驗(yàn)
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗(yàn)方式的掌握程度。A選項(xiàng)“觀感查驗(yàn)”是對查驗(yàn)對象外觀的檢查；B選項(xiàng)“使用查驗(yàn)”是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對象；c選項(xiàng)“檢測查驗(yàn)”是通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對檢測對象進(jìn)行測量；D選項(xiàng)“試驗(yàn)查驗(yàn)”是通過必要的試驗(yàn)方式測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80～81頁。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個或2個以上符合題意)
1．關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)以下說法正確的是()。
A、物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項(xiàng)目的物業(yè)公用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行承接查驗(yàn)
B、物業(yè)的承接查驗(yàn)必須和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行
C、新建物業(yè)的承接查驗(yàn)發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中
D、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗(yàn)發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中
E、物業(yè)管理的承接查驗(yàn)的主要方式是核對
【答案】A C D E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗(yàn)的掌握程度。B選項(xiàng)“物業(yè)的承接查驗(yàn)必須和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行”應(yīng)為“物業(yè)的承接查驗(yàn)可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行”。故本題選A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78頁。
2．新建物業(yè)承接查驗(yàn)是技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對El后影響大的工作，除人員準(zhǔn)備外還要作好以下哪幾方面的工作()。
A、計(jì)劃準(zhǔn)備
B、資料準(zhǔn)備
C、查驗(yàn)的儀式策劃
D、設(shè)備工具準(zhǔn)備
E、符合承接查驗(yàn)條件
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作的掌握程度。準(zhǔn)備工作包括：人員準(zhǔn)備；計(jì)劃準(zhǔn)備；資料準(zhǔn)備；設(shè)備、工具準(zhǔn)備。故本題選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78。79頁。
3．物業(yè)承接查驗(yàn)主要以核對的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用()。
A、觀感查驗(yàn)
B、使用查驗(yàn)
C、檢測查驗(yàn)
D、試驗(yàn)查驗(yàn)
E、感覺查驗(yàn)
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗(yàn)方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗(yàn)主要以核對的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用感觀查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)、試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方式進(jìn)行檢查。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80～81頁。
4．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容包括()。
A、物業(yè)資料情況
B、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀
C、各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況
D、物業(yè)管理用房、產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的設(shè)備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、協(xié)議等
E、物業(yè)可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等
【答案】A B C D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時物業(yè)查驗(yàn)內(nèi)容的掌握程度。E選項(xiàng)“物業(yè)可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等”屬于物業(yè)查驗(yàn)的方式，而不是查驗(yàn)的內(nèi)容。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82～83頁。
5．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須滿足下列哪些條件下才可實(shí)施承接查驗(yàn)()。
A、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)管理服務(wù)合同
B、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同
C、原物業(yè)管理企業(yè)已決定撤離
D、物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿
E、原物業(yè)管理企業(yè)已宣布破產(chǎn)
【答案】A B
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作的掌握程度。在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)：①物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)管理服務(wù)合同；②物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。故本題選A、B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82頁。
6．以下哪些項(xiàng)屬于新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容()。
A、產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料
B、業(yè)主資料
C、設(shè)計(jì)、施工資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，機(jī)電設(shè)備資料
D、房屋裝修資料
E、合同協(xié)議
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)移交的掌握程度。D選項(xiàng)“房屋裝修資料”和E選項(xiàng)“合同協(xié)議書”在新建物業(yè)管理移交時還不存在，屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作的移交內(nèi)容。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83～84頁。
7．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時移交工作應(yīng)注意的事項(xiàng)包括哪些()。
A、明確交接主體和次序
B、移交工作的難點(diǎn)、重點(diǎn)要想全，簽合同、辦手續(xù)留有余地
C、確認(rèn)原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單
D、業(yè)主人住、房屋裝修資料
E、對仍在保修期內(nèi)的項(xiàng)目要多方簽字，明確保修責(zé)任
【答案】A B E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作移交的掌握程度。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的注意事項(xiàng)有：明確交接主體和次序；移交工作的難點(diǎn)、重點(diǎn)要想全；對仍在保修期內(nèi)的項(xiàng)目要多方簽字；簽合同、辦手續(xù)留有余地，明確保修責(zé)任。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第86頁。
8．物業(yè)承接查驗(yàn)中出現(xiàn)的質(zhì)量問題主要原因有()。
A、施工單位的不規(guī)范
B、給排水系統(tǒng)
C、設(shè)計(jì)不當(dāng)
D、門窗、陽臺等五金件
E、原材料把關(guān)不嚴(yán)
【答案】A c E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因的掌握程度。發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。故本題選A、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。
9．物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié)。移交工作分為哪幾種情況()。
A、建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交
B、業(yè)主大會向物業(yè)管理企業(yè)移交
C、物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人移交
D、物業(yè)管理企業(yè)向建設(shè)單位移交
E、原物業(yè)管理企業(yè)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)移交
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理工作移交的掌握程度。移交工作分為3種情況：一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項(xiàng)目的同時，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。故本題選A、B、c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83頁。
10．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時辦理交接手續(xù)時的注意事項(xiàng)包括()。
A、評價(jià)物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用狀況
B、移交資產(chǎn)和費(fèi)用
C、業(yè)主和裝修資料
D、合同協(xié)議情況
E、提出遺留問題的處理方案
【答案】A B E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時辦理交接手續(xù)的掌握程度。在辦理交接手續(xù)時應(yīng)注意以下幾個主要方面：①對物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評價(jià)；②各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交；③確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單；④提出遺留問題的處理方案。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第85-86頁。
三、案例題
”1．A公司建設(shè)了一座涉外商務(wù)大廈，由于當(dāng)時A公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗(yàn)和能力，便招標(biāo)了F公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。由于F公司是以低價(jià)中標(biāo)，因而財(cái)務(wù)壓
力很大，在實(shí)際管理運(yùn)作中經(jīng)常偷工減料，對管理成本進(jìn)行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機(jī)構(gòu)接管。項(xiàng)目交接時雙方分別就項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了逐項(xiàng)檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機(jī)組時，因正值冬季，環(huán)境溫度無法達(dá)到開機(jī)條件，在粗略看過機(jī)房后，接收人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。
春夏之交，在進(jìn)行空調(diào)運(yùn)行準(zhǔn)備過程中發(fā)現(xiàn)，前管理公司對機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機(jī)組加過油，有的機(jī)頭已不能啟動，需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補(bǔ)償費(fèi)用，而A公司則認(rèn)為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補(bǔ)償費(fèi)用要扣除相當(dāng)部分。這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正常”簽字的交接驗(yàn)收記錄的復(fù)印件向A公司提出了法律交涉。請問A公司在這場“物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭”的移交工作中存在什么問題?如何避免?
【答案】(1)在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭的移交工作中，各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分
析全面，考慮周期，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，A公司在物業(yè)管理方面不具備很多經(jīng)驗(yàn)和能力，A公司的失誤在于空調(diào)機(jī)組驗(yàn)收時沒有進(jìn)行開機(jī)運(yùn)行，如果當(dāng)時不具備開機(jī)條件，則應(yīng)標(biāo)注存疑，而不能草率簽字。
(2)在這種情況下，A公司應(yīng)聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜襾碇笇?dǎo)移交文件的起草和指導(dǎo)移交工作的進(jìn)行。特別是移交合同，對雙方都十分重要，要謹(jǐn)慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時的簽字可能是“一字千金”的。
”2．說明新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗(yàn)之區(qū)別。
【答案】物業(yè)承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗(yàn)，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程，后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交的過程中。兩種承接查驗(yàn)的區(qū)別主要是：
(1)移交的主體不同：新建物業(yè)承接查驗(yàn)移交的主體是建設(shè)單位；物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭的是承接查驗(yàn)移交的主體是業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)。
(2)機(jī)構(gòu)更迭時新的物業(yè)管理企業(yè)接管的前提是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。
3．如果你是某物業(yè)公司的高級管理人員，公司委派你參加新建物業(yè)的承接查驗(yàn)工作，請說明新建物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容和方式。
【答案】內(nèi)容包括：①物業(yè)資料；②物業(yè)共用部位；③共用設(shè)施設(shè)備；④園林綠化工程；⑤其他公共配套設(shè)施。
物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可以采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方式進(jìn)行查驗(yàn)。
4．你是某物業(yè)公司的工作人員，公司委派你負(fù)責(zé)某項(xiàng)目的更迭物業(yè)承接查驗(yàn)工作，請說明物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。
【答案】物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容包括：
(1)物業(yè)資料情況。
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀。
(3)各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。
(4)物業(yè)管理用房、與市政管理單位的合同等其他內(nèi)容。