綠城物業(yè)承接查驗和業(yè)主入住詳實流程

物業(yè)接管驗收

一、物業(yè)接管驗收的基本條件

　　1.建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗收合格

　　(1)全部施工完畢，是指工程范圍不僅是房屋的主體工程，而且也包括房屋的附屬工程，以及設(shè)計規(guī)定應(yīng)與主體工程同步效驗的配套項目(不得漏項、甩項)。住宅小區(qū)內(nèi)分期建設(shè)的工程項目，可以分階段組織驗收、交接，但公用項目未竣工不得影響前期已接管工程的正常使用。

　　(2)竣工驗收合格，是由建設(shè)單位會同施工單位及有關(guān)專業(yè)主管部門，按照國家建筑驗收規(guī)范及其他專業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進行工程竣工驗收，由驗收部門對工程項目進行檢查、考核、鑒定，取得數(shù)據(jù)資料、憑證，證明符合標(biāo)準(zhǔn)，工程合格，呈報批準(zhǔn)通過。

　　2.供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用

　　即要求供水、供電、供氣等設(shè)施正常運轉(zhuǎn)，做到電通、水通、氣通、路通(高級住宅還要求電話線路進戶，電視信號到位，安全技防網(wǎng)等)，并做到：雨污水排放暢通;廢棄物處理的落實;綠化面積達(dá)標(biāo);房屋配套齊全;設(shè)備功能完備，滿足業(yè)戶生活必需的要求。

　　3.房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)

　　即要求建設(shè)單位在房屋竣工驗收前，應(yīng)同當(dāng)?shù)毓膊块T聯(lián)系，確認(rèn)幢、戶編號，提前申領(lǐng)門牌，并安裝到位。以免業(yè)戶入住后，無法申報戶口、入托入學(xué)、就業(yè)安置、郵電通信等;也避免幢、戶編號不清，給產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理、房產(chǎn)交易帶來后遺癥。

二、物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的資料

　　在物業(yè)接管驗收前，建設(shè)單位應(yīng)將有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗收時交物業(yè)管理單位歸檔保管，以適應(yīng)產(chǎn)權(quán)管理、維護保養(yǎng)的需要。

　　1.產(chǎn)權(quán)資料

　　(1)什么是產(chǎn)權(quán)資料。

　　房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國家房地產(chǎn)管理部門依法對各類房地產(chǎn)進行管理的依據(jù);是房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、稅務(wù)部門依法征稅、司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證;也是產(chǎn)權(quán)人參與房產(chǎn)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護公有設(shè)施、共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業(yè)主的權(quán)益。

　　(2)接管驗收時檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：

　?、彭椖颗鷾?zhǔn)文件;

　?、朴玫嘏鷾?zhǔn)文件;

　　⑶建筑執(zhí)照;

　　⑷拆遷安置資料;

　?、煞康禺a(chǎn)平面圖。

　　2.技術(shù)資料

　　(1)技術(shù)資料是房屋接管驗收時對房屋進行質(zhì)量檢驗的依據(jù)。物業(yè)管理單位在接管驗收時必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進行檢驗;

　　△房屋結(jié)構(gòu)、管線布置是否按設(shè)計要求施工;

　　△工程質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)是否符合驗收標(biāo)準(zhǔn);

　　△建房用的各類材料是否符合設(shè)計要求;

　　△建房各項附屬設(shè)施的數(shù)量、性能、規(guī)格、型號及安裝是否符合技術(shù)文件的要求。

　　(2)接管驗收時應(yīng)提供的技術(shù)資料主要有：

　　△竣工圖──包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

　　△地質(zhì)勘察報告;

　　△工程合同及開工、竣工報告;

　　△工程預(yù)決算;

　　△圖紙會審記錄;

　　△工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);

　　△隱蔽工程驗收簽證;

　　△沉降觀察記錄;

　　△竣工驗收證明書;

　　△鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

　　△新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;

　　△水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯待設(shè)備的檢驗合格證書;

　　△砂漿、混凝土試塊試壓報告;

　　△供水、供暖的試壓報告;

　　△園林綠化的圖紙和清樣;

　　△設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單;

　　△有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件。

　　上述技術(shù)資料中，竣工圖是一份尤其重要的資料?？⒐D是全面、真實地反映各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物、管線、電纜等施工最終情況的技術(shù)文件(圖紙、資料)。它是工程接管驗收后，物業(yè)管理企業(yè)進行房屋保養(yǎng)、維修、改建、擴建的重要依據(jù)。

　　繪制、整理竣工圖時，在保證完整、準(zhǔn)確的原則基礎(chǔ)上，可根據(jù)不同情況，區(qū)別處理：凡嚴(yán)格按施工圖施工，對原設(shè)計未作任何變動的，由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”印記，作為竣工圖;凡在施工中對原設(shè)計作過一般性變更，又能將原施工圖作修改補充后改為竣工圖的，可不必另繪竣工圖，但須由施工單位在原施工圖上標(biāo)明修改部分(需附上設(shè)計變更通知和施工說明)，再加蓋“竣工圖”印記才能作竣工圖;凡結(jié)構(gòu)形式、平面布置、生產(chǎn)工藝、體形體量等有重大改變者，均須重新繪制竣工圖。如果竣工圖不準(zhǔn)確、不完整、不符合歸檔要求者，不能辦理接管驗收手續(xù)。

三、物業(yè)接管驗收交接雙方的責(zé)任

　　在接管驗收的整個過程中交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家建設(shè)部批準(zhǔn)的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》(ZBP3001-900)的有關(guān)規(guī)定，明確各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，協(xié)調(diào)配合，加快接管驗收進度。

　　1.接管驗收的程序和時限

　?、沤ㄔO(shè)單位在完成竣工驗收后，應(yīng)及時提出接管驗收申請，并同時提交有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料;

　?、莆飿I(yè)管理單位在接到驗收申請和產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料后，應(yīng)立即組織有關(guān)管理、技術(shù)人員進行審查，對資料清楚、符合要求、具備接管驗收條件的，應(yīng)在 15 天內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定時間進行驗收;

　?、墙唤与p方共同清點房屋、設(shè)備和附著物，按驗收標(biāo)準(zhǔn)，查驗物業(yè)質(zhì)量并做好書面記錄，并由雙方主辦人員會簽;

　?、冉?jīng)檢驗符合要求，物業(yè)管理部門應(yīng)在七天內(nèi)簽署驗收合格憑證和文件;

　?、沈炇詹缓细竦捻椖?，雙方協(xié)調(diào)處理辦法，并商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，再申請復(fù)驗，復(fù)驗通過，再辦合格憑證和接管文件;

　?、市陆ǚ课菀唤?jīng)接管，建設(shè)單位或開發(fā)商應(yīng)在三個月內(nèi)辦理入戶手續(xù)和租賃手續(xù)，逾期不辦者，應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責(zé)任。

　　2.交房方的責(zé)任

　?、沤庸芮?，建設(shè)單位必須狠抓工程質(zhì)量，落實公建配套，注重使用功能，完善資料管理，做好竣工驗收?？⒐を炇蘸细窈?，妥善保管物業(yè)，盡快提出接管驗收申請;

　?、圃诮庸茯炇諘r，如發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程項目，以及不具備使用功能的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)在雙方商定的期限內(nèi)加以解決，待先進人物符合接管驗收要求后，再組織復(fù)驗;

　?、窃诮庸茯炇蘸螅?fù)責(zé)規(guī)定期限的保修;

　　⑷房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量問題，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料方面的原因，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理、解決。

　　3.接管方的責(zé)任

　?、虐匆?guī)定的期限要求落實時間，簽署合格憑證和接管文件。無特殊理由，超過時限規(guī)定的，要承擔(dān)責(zé)任;

　?、谱苑课萁庸苤掌?，至住戶入戶時止，由接管單位(物業(yè)管理企業(yè))負(fù)責(zé)看管，由于看管失職而發(fā)生人為損壞，設(shè)施被盜，由接管單位負(fù)責(zé);

　?、欠课萃度胧褂煤螅缡褂貌划?dāng)、管理不善的原因造成設(shè)備和房屋損壞，由接管單位負(fù)責(zé)。

　　4.交接驗收后的物業(yè)保修

　?、沤唤域炇蘸蟮奈飿I(yè)應(yīng)落實保修事宜，物業(yè)管理單位與建設(shè)單位，應(yīng)按照建設(shè)部 1984 年 3月 3 日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定簽訂保修實施合同，明確保修項目內(nèi)容、進度、期限、方式等。

　?、平ㄖこ痰谋Ｐ奁冢赞k移交手續(xù)之日起計算：

　　(1.民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為 1 年;

　　(2.建筑物的照明電氣、上下水管會安裝工程為 6 個月;

　　(3.建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期;

　　(4.室外的上、下水設(shè)施和小區(qū)道路為 1 年。

　?、歉鞣N建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下：

　　(1.屋面漏水;

　　(2.煙道、排氣孔、風(fēng)道不通;

　　(3.室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、地磚搖動，有防水要求的地面漏水

　　(4.內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面起堿脫皮;

　　(5.門窗開關(guān)不靈，或縫隙超過規(guī)范的規(guī)定;

　　(6.廁所、廚房、盥洗室地面倒泛水、積水;

　　(7.外墻滲水、陽臺積水;

　　(8.水塔、水池及有防水要求的地下室滲漏水;

　　(9.室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道堵塞或漏水、漏汽、暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落;

　　(10.室外上下水管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷;

　　(11.鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范或設(shè)計要求;

　　(12.對在保修期內(nèi)的保修項目，應(yīng)由建設(shè)單位組織單位負(fù)責(zé)及時修好，保證質(zhì)量，不留隱患。

　?、葹榱吮ＷC保修及時，交接雙方可以根據(jù)具體情況協(xié)商采取下列方法：

　　(1.建設(shè)單位委托物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)包干保修，由建設(shè)單位一次性拔付保修費用，由物業(yè)管理單位包干使用，費用標(biāo)準(zhǔn)雙方依據(jù)物業(yè)質(zhì)量商定;

　　(2.由建設(shè)單位一次性向物業(yè)管理單位預(yù)付保修金，同物業(yè)管理單位用于應(yīng)急代修，保修期滿，按實結(jié)算。保修金金額一般不低于當(dāng)?shù)刂惫芄棵科椒矫捉ㄖ娣e的年均維修費用;

　　(3.由建設(shè)單位落實組建一支維修小分隊，在保修期內(nèi)，留駐在住宅小區(qū)，承擔(dān)各項保修任務(wù)。

四、物業(yè)接管驗收程序

　　1.工作程序

　　⑴開發(fā)商擬定《移交接管工作進度計劃》，成立移交小組，任命專職移交人，并送達(dá)接管驗收《通知書》，由物業(yè)公司備案;

　　⑵物業(yè)公司的“驗收小組”，按《物業(yè)接管資料的移交》核對所接收的資料，在 15 日內(nèi)簽發(fā)驗收回復(fù)函并約定驗收時間，對其提供的建筑、設(shè)備、配件清冊，逐項清查驗收;

　　⑶物業(yè)公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)、設(shè)備等進行接管驗收;

　　⑷對未按設(shè)計要求配套到位，和不能正常運轉(zhuǎn)的設(shè)備(包括水、電、暖等)，物業(yè)提出整改意見，由開發(fā)商負(fù)責(zé)落實，直至合格;

　?、蓪︱炇罩邪l(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時間復(fù)核;

　　⑹對單元內(nèi)物件無明顯不符合檢驗標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，要避免人為損壞;對仍存在缺陷的房間待整改驗收合格后再接管鑰匙;

　?、藰I(yè)主入住時，由管理處樓管員陪同業(yè)主對室內(nèi)進行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報告開發(fā)商，由其限令施工隊逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后清項;

　?、淘诒Ｐ奁趦?nèi)，在使用過程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷，報告開發(fā)商查驗證實后，由其責(zé)令施工隊更換或返修。

　　2.注意事項

　　⑴⑵⑶⑷⑸⑹

業(yè)主入住

一、業(yè)主收樓入住前籌備

　　1.確定時間

　?、趴⒐を炇諘r間，即開發(fā)商向物業(yè)書面通知接管驗收的時間;

　　⑵業(yè)主收樓時間，即售樓處向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》的時間。

　　2.健全管理處

　?、趴⒐を炇涨?3 個月，公司任命管理處主任，樓管員到位，組成管理處籌建班子，投入入住前的各項準(zhǔn)備工作;其他人員根據(jù)工作進展需要，采取分步到位的辦法，業(yè)主入住前半個月，管理處各類人員必須全部到位;

　?、瓶⒐を炇涨?2 個月，物業(yè)公司工程技術(shù)人員、物業(yè)工程主管、消防中心值班人員(機電、給排水、電梯)進入現(xiàn)場，與機電安裝工程人員一起，參與機電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握所轄物業(yè)設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程;熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備，參加竣工驗收，配合樓管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題整改工作;

　?、菢I(yè)主收樓前，管理處管理層人員全部到位，管理處掛牌辦公;飲事員到位，食堂開伙;保安人員分批配齊上崗，負(fù)責(zé)對所接管的物業(yè)守衛(wèi)工人作;保潔員分批上崗，開始對所轄物業(yè)環(huán)境和已接收房間的清潔工作;工程維修班組成立，人員配齊到位。

　　3.制定入住工作方案

　　管理處成立后，編寫入住工作方案，包括以下內(nèi)容：

　　⑴核實《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況。

　　⑵根據(jù)實際情況，擬定入住后在加強治安、車輛管理在、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施：

　　(1.治安方面：

　　a.實行封閉式管理，24 小時保安值勤、巡邏;

　　b.樓內(nèi)施工通道臨時封閉，要求施工人員一律戴證通行，嚴(yán)禁“三無”人員進入，以避免造成事故隱患;

　　c.獨立樓梯安裝防護欄，防止行人不慎墜落;

　　d.購置滅火裝置，進行突發(fā)性火災(zāi)的處置教育、演習(xí);

　　e.向住戶宣傳安全防范知識，加強統(tǒng)一管理，群防群治，確保一方平安。

　　(2.車輛管理：

　　a.增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;

　　b.報告交警部門，取得諒解，同意在公路邊臨時停車。

　　(3.垃圾清運：

　　a.增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等;

　　b.與環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系外運，同時簽訂一次性付款的永久性委托合同。

　　(4.樓道燈：使用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或觸摸式)，以節(jié)約后期日常管理開支。

　　⑶擬定管理處辦公用房、值班室和員工食堂的裝修方案。

　　根據(jù)《物業(yè)管理前期投入資金預(yù)算案》的采購計劃，擬定分步購置計劃。

　?、戎贫I(yè)主收樓入住流程。

　　4.準(zhǔn)備入住資料

　　編寫和印刷以下文件：

　　⑴《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》;

　?、啤斗课菅b飾裝修管理協(xié)議》;

　?、恰度牖锿ㄖ獣?

　?、取稑I(yè)主公約》;

　?、伞稑I(yè)主手冊》;

　　⑹《商品房使用說明書》;

　?、恕渡唐贩抠|(zhì)量保證書》。

　　5.協(xié)調(diào)工作

　?、排c物業(yè)管理行政主管部門、物價局、供電局、自來水公司、供熱公司、液化氣公司、地名辦和郵局、有線電視等單位搞好關(guān)系，保證住戶入住后水電氣等的供應(yīng)，正常通郵、上網(wǎng)，解決業(yè)主后顧之憂;

　?、婆c電話局/公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。

　　6.通知入住

　　提前一個月，通過登報或寄發(fā)《入伙通知書》等方式，其內(nèi)容包括：

　?、拧妒諛橇鞒獭?

　?、啤妒諛琼氈?

　?、恰督毁M一覽表》;

　?、取度牖锸掷m(xù)單》。

七．入住時的環(huán)境布置

　　⑴外部環(huán)境：

　　(1.入口處掛“歡迎您喬遷 XX 花園”橫幅，插彩旗，營造熱烈氣氛;

　　(2.插指路牌、道旗，由入口處到管理處，采用紅底黑字或紅底黃字;

　　(3.入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時間。

　?、乒芾硖庌k公環(huán)境：

　　(1.掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感覺;

　　(2.張貼醒目的《辦理入住手續(xù)流程圖》，由開發(fā)商財務(wù)部、售樓部，及物業(yè)公司組成“聯(lián)合工作室”，做到“一條龍服務(wù)”，各窗口標(biāo)識清楚，一目了然;

　　(3.管理員著裝整潔，精神飽滿;

　　(4.辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序;

　　(5.單元樓道裝點一新，保安員禮貌服務(wù);

　　(6.安排專人帶路;

　　(7.物業(yè)經(jīng)理拜訪有關(guān)住戶，送鮮花。

二、入伙期間業(yè)主接待

　　1.目的

　　通過與業(yè)主初次交往過程中周到熱情、體貼、細(xì)致的服務(wù)，使物業(yè)管理企業(yè)在剛接管特定時即能建立良好信譽，塑造出親人的形象，為物業(yè)管理工作的順利開展鋪路，也可為今后贏得廣大業(yè)主的充分信任和長久支持打下堅實基礎(chǔ)。

　　2.對象

　　入伙前后前來看樓或辦理相關(guān)手續(xù)的業(yè)主。

　　3.接待人員配備與要求

　　接待人員配備視物業(yè)轄區(qū)面積，規(guī)模及入伙期間業(yè)主人流量而定。但在辦理入伙期間內(nèi)，應(yīng)有專職入伙接待員數(shù)名，當(dāng)業(yè)主較多時，管理處其他員工應(yīng)作為機動預(yù)備人員分擔(dān)接待工作。

　　對入伙接待員的具體要求：

　?、攀熘c本物業(yè)有關(guān)的各種情況，包括物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)方面的專業(yè)知識、本物業(yè)各種不同戶型、轄區(qū)周邊配套設(shè)施及未來規(guī)劃、物業(yè)和綠化方案等;

　?、剖熘c業(yè)主利益有關(guān)的多種情況，包括發(fā)展商的情況、業(yè)主與發(fā)展商易主糾紛的事宜、裝修知識、業(yè)主與裝修商易生的糾紛等事宜;

　?、橇私猬F(xiàn)有業(yè)主的概況，包括年齡段、知識水平層次等;

　　⑷擅長溝通、熱情大方、耐心細(xì)致。

　　4.接待工作內(nèi)容

　　⑴管理處內(nèi)應(yīng)設(shè)物業(yè)人]概況的掛圖或說明，管理公司的介紹及本物業(yè)員工工號、姓名、職位介紹等。

　?、圃O(shè)待客室，備茶點。

　　⑶具體程序：(禮儀、態(tài)度略)

　　(1.詢問。

　　向業(yè)主詢問需要的服務(wù)，其物業(yè)的具體情況，裝修、入住的計劃等。

　　(2.交流。

　　就業(yè)主提供的情況和所需要的服務(wù)做進一步交流。提出建議，確認(rèn)業(yè)主需要。

　　(3.介紹。

　　適時地介紹管理公司構(gòu)思與規(guī)劃，并請業(yè)主參與意見;提醒與發(fā)展商交易中應(yīng)注意的問題，及裝修應(yīng)注意的問題。必要時引領(lǐng)業(yè)主參觀整個物業(yè)，同時介紹現(xiàn)已登記的業(yè)主年齡、知識層次，讓業(yè)主了解“鄰里”概況。

　　(4.引導(dǎo)。

　　引導(dǎo)業(yè)主參與構(gòu)想物業(yè)管理方方面面的工作方案、落實措施，誠懇地請業(yè)主為自己的家大膽建議。

三、入住手續(xù)辦理程序

　　為了使管理處按標(biāo)準(zhǔn)步驟準(zhǔn)確無誤地辦理業(yè)主(住戶)入住手續(xù)。特制定如下程序：

　　(1)業(yè)主(住戶)需攜帶下列資料前往管理處辦理入住手續(xù)：購房合同書、入住通知書、身 份證、工作證、出示原件，得多復(fù)印件留底，同時持指定銀行存折辦理管理費托收手續(xù)。如有業(yè)主委托他人辦理應(yīng)帶資料：業(yè)主委托書、被委托人身份證及復(fù)印件以及上述所列資料;

　　(2)業(yè)主(住戶)與管理處須簽約的文件包括：《入住協(xié)議書》、《委托銀行代收款協(xié)議書》、《住戶情況登記表》、《業(yè)主公約》;

　　(3)業(yè)主(住戶)領(lǐng)取鑰匙、紀(jì)念品、《住戶手冊》等，并辦理簽收手續(xù);

　　(4)由指定維修技術(shù)員陪同業(yè)主(住戶)驗房、抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn);

　　(5)業(yè)主(住戶)驗房后若提出質(zhì)量問題，由業(yè)主(住戶)填寫《返修申請表》，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助開發(fā)商進行工程質(zhì)量問題的返修工作;

　　(6)如開發(fā)商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托管理處返修時，雙方須簽字確認(rèn);

　　(7)對租賃管理處所屬商業(yè)房的顧客，須與管理處簽訂租賃合同，并提供營業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和工作人員的身份證復(fù)印件;

　　(8)租用受托管的寫字樓、商場的顧客或公司，憑與業(yè)主簽訂的租賃合同到管理處簽訂管理協(xié)議書，并提供營業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和工作人員身份證復(fù)印件。

篇2：商品房入住流程

商品房入住流程

一、 驗證--資料發(fā)放--交費--鑰匙發(fā)放--驗房

二、 驗證
1.商品房入住通知單原件和購房合同;
2.業(yè)主及家庭成員(或同住人)身份證復(fù)印件各一分;
3.業(yè)主及家庭成員每人二張(一張存檔,一張辦理出人證)。

三、資料發(fā)放與保管
1.發(fā)給業(yè)主保存的資料:
A.業(yè)戶手冊
B.業(yè)主公約
C.《住宅裝修管理規(guī)定》
d.室內(nèi)裝修管理規(guī)定
E.用電管理規(guī)定
F.安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)平面示意圖)
G.收費項目一覽表

2.發(fā)給業(yè)主填寫并需返回管理處的資料；
A.業(yè)主公約，經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主保管一份，管理處留存一份；
B.業(yè)主家庭情況登記表,即日填寫返回管理處;
c.裝修申請表:業(yè)主申請裝修時填寫,并返原件給管理處存檔;管理處按業(yè)主的棟號和房號進行
建檔編號,檔案中應(yīng)包括的內(nèi)容:
1).業(yè)主入住通知單
2).入住驗房表
3).業(yè)主家庭情況登記表
4).裝修申請表

四、交費
1.管理服務(wù)費(按物價局規(guī)定180元/平方米/月,指建筑面積)以商品房入住通知單上發(fā)
出的日期為準(zhǔn),當(dāng)月15日前(含15日)計收全月管理服務(wù)費,當(dāng)月15日以后計收半月管理服務(wù)費。
2.水、電運轉(zhuǎn)基金(按每戶400元計收）。
3.設(shè)備維修基金
4.有線電視安裝費（初裝費每戶300元）市有線電視每月維護費14元，省有線電視每月維護費17元。
5.可視對講系統(tǒng)（按每戶1200元計收）。
6.購置垃圾筒費(按每戶20元計收)。垃圾筒每層2個,后樓梯兩邊各設(shè)1個。
7.制作住戶卡費用每人20元。

五、鑰匙發(fā)放
1.憑管理服務(wù)費發(fā)票到鑰匙房簽名領(lǐng)取房間鑰匙。
2.憑電子對講門繳費收據(jù)到鑰匙房簽名領(lǐng)取電子對講門鑰匙。
3.憑管理服務(wù)費發(fā)票到鑰匙房簽名領(lǐng)取信箱鑰匙。

篇3：物業(yè)管理前期入住流程

■入住流程第一步
經(jīng)紀(jì)公司銷售部
辦理地點:銷售中心
入住前
置業(yè)顧問工作職責(zé):
1、約定入住辦理時間,寄發(fā)資料。
2、與業(yè)主約定入住辦理時間,告知 需帶資料,并提前一天統(tǒng)計匯總報星泰銷售部。
3、填寫入住手冊并將其中入住通知書復(fù)印2份交審核組。
4、每日50組,業(yè)主入住置業(yè)顧問全程陪同
寄發(fā)入住相關(guān)資料,包括:
1、《入住手冊》
2、辦理產(chǎn)權(quán)過戶一覽表
3、物業(yè)公司收費明細(xì)表及客戶表格、協(xié)議。
4、致業(yè)主的一封信
注:入住資料由銷售部統(tǒng)一填寫完畢并復(fù)印2份后,交審核組統(tǒng)一寄送審核組工作職責(zé):
1、審核《結(jié)算單》、《入住通知書》
2、復(fù)印《入住通知書》并轉(zhuǎn)交開發(fā)商協(xié)調(diào)員
3、聯(lián)系郵局、寄送《入住通知書》(集中辦理)
注:《入住通知書》::必須全部以掛號信寄出。
經(jīng)紀(jì)公司需履行的其他職責(zé):
按戶收集準(zhǔn)備客戶資料,包括結(jié)算單、補充協(xié)議
產(chǎn)權(quán)辦理委托書及表格

■入住流程第二步
經(jīng)紀(jì)公司銷售部
辦理地點:銷售中心
入住辦理工作先在銷售中心(售樓處)進行,辦理完畢后到現(xiàn)場物業(yè)公司辦公室領(lǐng)取驗房、鑰匙。
業(yè)主辦理入住手續(xù)由置業(yè)顧問全程陪同。
入住當(dāng)日工作內(nèi)容:
1、置業(yè)顧問:接待業(yè)主,理清業(yè)主資料,業(yè)主未帶復(fù)印件的由置業(yè)顧問負(fù)責(zé)復(fù)印。
注:業(yè)主資料明細(xì),詳見《入住須知》
2、置業(yè)顧問:領(lǐng)取《房價款結(jié)算單》、《商品房買賣合同補充協(xié)議》和相關(guān)表格,讓業(yè)主簽字確認(rèn)。
3、控制辦理入住節(jié)奏
4、解答業(yè)主相關(guān)問題

■入住流程第三步
經(jīng)紀(jì)公司客服部1組
辦理地點:銷售中心
工作內(nèi)容:
1、確認(rèn)業(yè)主身份,收集業(yè)主資料
2、收集《結(jié)算單》營銷欄
3、在《入住確認(rèn)單》上簽字
注:業(yè)主資料明細(xì),詳見《入住須知》
4、填寫《公共維修基金分戶卡》

■入住流程第四步
開發(fā)商財務(wù)部
辦理地點:銷售中心
工作內(nèi)容:
1、辦理購房尾款補差結(jié)算
2、收集《結(jié)算單》營銷欄
3、查看客戶所有票據(jù),開具發(fā)票
4、收取產(chǎn)權(quán)辦理相關(guān)費用
a、產(chǎn)權(quán)代辦費
b、印花稅
c、測繪費
d、公共維修基金
e、契稅
在《入住確認(rèn)單》上簽字

■入住流程第五步
經(jīng)紀(jì)公司客服部2組
辦理地點:銷售中心
工作內(nèi)容:
開發(fā)商協(xié)調(diào)員:填寫《出庫單》
《出庫單》業(yè)主欄作為憑證交客戶到物業(yè)公司辦理入住手續(xù);財務(wù)欄當(dāng)日與財務(wù)部交接。
經(jīng)紀(jì)公司客服部負(fù)責(zé):
1、核對客戶相關(guān)票據(jù)、入住確認(rèn)單
2、向業(yè)主提供《四書》::并簽字確認(rèn)
3、《入住情況說明》當(dāng)日完成
4、發(fā)放入住禮品

■入住流程第六步
物業(yè)公司財務(wù)部
辦理地點:物業(yè)辦公室
客戶向物業(yè)公司交納以下費用
1、物業(yè)服務(wù)費 半年
2、有線電視初裝費
3、供暖費
領(lǐng)取電卡水卡煤氣卡

■入住流程第七步
物業(yè)公司驗房中心
辦理地點:物業(yè)辦公室
物業(yè)公司及經(jīng)紀(jì)公司置業(yè)顧問陪同業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并驗房
如果驗收合格,物業(yè)公司請業(yè)主在《房屋驗收表》簽字確認(rèn)
客戶發(fā)現(xiàn)問題,標(biāo)注于《房屋驗收表》
置業(yè)顧問、物業(yè)公司客服人員和工程人員分別在《房屋驗收表》上簽字

■入住流程第八步
相關(guān)服務(wù)
辦理地點:物業(yè)辦公室
現(xiàn)場服務(wù)廠商
有線電視
網(wǎng)絡(luò)、電話
注:現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作由開發(fā)商與經(jīng)紀(jì)公司各派一名協(xié)調(diào)員,統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理相關(guān)事務(wù)。

維保流程
維保主要分兩大階段,第一階段是總包向物業(yè)公司交房,第二階段是業(yè)主收房。
第一階段的維保負(fù)責(zé)人為