項目物業(yè)承接查驗協(xié)議

　　(該協(xié)議在交接驗收時簽訂)

　　本協(xié)議當(dāng)事人：

　　甲方： 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　法定代表人：

　　地址：

　　聯(lián)系電話：

　　乙方： 物業(yè)管理有限公司(注：分公司接管項目，必須由總公司出具授權(quán)委托書，授權(quán)書范本見附件)

　　法定代表人：

　　地址：

　　聯(lián)系電話：

篇2：物業(yè)承接查驗辦法(2011)

　　物業(yè)承接查驗辦法(20**)

　　關(guān)于印發(fā)《物業(yè)承接查驗辦法》的通知

　　建房[20**]165號

　　各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：

　　為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我部制定了《物業(yè)承接查驗辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告知我部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。

　　中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

　　二〇一〇年十月十四日

　　物業(yè)承接查驗辦法

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。

　　第三條 物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。

　　第四條 鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。

　　第五條 國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

　　第六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第七條 建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定。

　　第八條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補充。

　　不能達成補充協(xié)議的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

　　第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。

　　第十一條 實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

　　（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

　　（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　　（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；

　　（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；

　　（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

　　（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十二條 實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：

　　（一）物業(yè)買賣合同；

　　（二）臨時管理規(guī)約；

　　（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；

　　（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；

　　（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

　　第十三條 物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：

　　（一）確定物業(yè)承接查驗方案；

　　（二）移交有關(guān)圖紙資料；

　　（三）查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　（四）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；

　　（五）確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果；

　　（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　　（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。

　　第十四條 現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

　　（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　（五）承接查驗所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

　　第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收：

　　（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

　　（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

　　（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

　　第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。

　　第十八條 現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。

　　第十九條 現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認(rèn)。

　　第二十條 現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。

　　第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。

　　第二十二條 物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。

　　第二十三條 物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

　　第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

　　第二十五條 物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第二十六條 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。

　　第二十七條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

　　第二十八條 物業(yè)承接查驗費用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　　（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

　　（二）臨時管理規(guī)約；

　　（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　　（四）建設(shè)單位移交資料清單；

　　（五）查驗記錄；

　　（六）交接記錄；

　　（七）其它承接查驗有關(guān)的文件。

　　第三十條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

　　第三十一條 物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。

　　第三十二條 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十三條 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第三十四條 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

　　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

　　第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方約定。

　　第三十七條 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。

　　第三十八條 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動*同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第四十一條 物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的投訴。

　　第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

　　第四十三條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定處罰。

　　第四十四條 物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。

　　第四十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗活動，可以參照執(zhí)行本辦法。

　　第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法，制定實施細(xì)則。

　　第四十七條 本辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十八條 本辦法自20**年1月1日起施行。

篇3：物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之物業(yè)承接查驗(附答案解析)

　　物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之物業(yè)承接查驗(附答案解析)

　　物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第五章物業(yè)的承接查驗

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．物業(yè)的承接查驗步驟有：(1)物業(yè)移交；(2)物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗；(3)對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理；(4)物業(yè)建成通過竣工綜合驗收。選擇正確的流程順序()。

　　A、(1)、(2)、(3)、(4)

　　B、(4)、(2)、(3)、(1)

　　C、(4)、(1)、(2)、(3)

　　D、(2)、(3)、(4)、(1)

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)承接查驗的掌握程度。新建物業(yè)承接查驗的流程是：①物業(yè)建成通過竣工綜合驗收；②物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗；③對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理；④物業(yè)稱交。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78頁。

　　2．以下哪項不屬于物業(yè)查驗的主要內(nèi)容：

　　A、物業(yè)資料

　　B、居室戶門

　　C、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施

　　D、園林綠化工程

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)查驗內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)查驗的主要內(nèi)容是：物業(yè)資料、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第79頁。

　　3．對新建物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，不屬于一般處理程序的是()。

　　A、收集整理存在問題

　　B、處理方法(由建設(shè)單位提出處理方法，物業(yè)管理企業(yè)可提出相應(yīng)整改意見)

　　C、跟蹤驗證

　　D、負(fù)責(zé)監(jiān)控整改質(zhì)量

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對承接查驗發(fā)現(xiàn)問題處理的掌握程度。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序有：收集整理存在問題、處理方法和跟蹤驗證。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。

　　4．以下哪一項不屬于新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容()。

　　A、產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗收資料

　　B、業(yè)主資料

　　C、設(shè)計、施工資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，機電設(shè)備資料

　　D、房屋裝修資料

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)移交的掌握程度。D選項“房屋裝修資料”在新建物業(yè)管理移交時還不存在，屬于物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交內(nèi)容。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83頁。

　　5．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時移交工作應(yīng)注意的事項不包括()。

　　A、明確交接主體和次序

　　B、移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續(xù)留有余地

　　C、確認(rèn)原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單

　　D、對仍在保修期內(nèi)的項目要多方簽字，明確保修責(zé)任

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作移交的掌握程度。物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的注意事項有：明確交接主體和次序；移交工作的難點、重點要想全；對仍在保修期內(nèi)的項目要多方簽字；簽合同、辦手續(xù)留有余地，明確保修責(zé)任。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第86頁。

　　6．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的準(zhǔn)備工作不包含哪一項內(nèi)容()。

　　A、符合承接查驗條件

　　B、成立物業(yè)承接查驗小組

　　C、準(zhǔn)備資料和工具

　　D、環(huán)境準(zhǔn)備

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時承接查驗的掌握程度。物業(yè)管理機構(gòu)更迭時準(zhǔn)備工作包括：符合承接查驗條件、成立物業(yè)承接查驗小組和準(zhǔn)備資料和工具。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82頁。

　　7．物業(yè)查驗的相關(guān)資料由()提供。

　　A、建設(shè)單位

　　B、施工單位

　　C、物業(yè)管理企業(yè)

　　D、開發(fā)商

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復(fù)核。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80頁。

　　8．物業(yè)查驗的相關(guān)資料，由()進行必要的復(fù)核。

　　A、建設(shè)單位

　　B、施工單位

　　C、物業(yè)管理企業(yè)

　　D、開發(fā)商

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復(fù)核。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80頁。

　　9．物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題整理出來之后，由()提出處理方法。

　　A、建設(shè)單位

　　B、施工單位

　　C、物業(yè)管理企業(yè)

　　D、開發(fā)商

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對承接查驗發(fā)現(xiàn)問題處理的掌握程度。在承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理方法中指出“工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法”。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。

　　10．通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以監(jiān)測其是否符合質(zhì)量要求的檢查方法是()。

　　A、觀感查驗

　　B、使用查驗

　　C、檢測查驗

　　D、試驗查驗

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗方式的掌握程度。A選項“觀感查驗”是對查驗對象外觀的檢查；B選項“使用查驗”是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗被查驗對象；c選項“檢測查驗”是通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量；D選項“試驗查驗”是通過必要的試驗方式測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80～81頁。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．關(guān)于物業(yè)承接查驗以下說法正確的是()。

　　A、物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)公用部位、共用設(shè)備設(shè)施進行承接查驗

　　B、物業(yè)的承接查驗必須和建設(shè)工程竣工驗收同步進行

　　C、新建物業(yè)的承接查驗發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中

　　D、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中

　　E、物業(yè)管理的承接查驗的主要方式是核對

　　【答案】A C D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗的掌握程度。B選項“物業(yè)的承接查驗必須和建設(shè)工程竣工驗收同步進行”應(yīng)為“物業(yè)的承接查驗可以和建設(shè)工程的竣工驗收同步進行”。故本題選A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78頁。

　　2．新建物業(yè)承接查驗是技術(shù)難度高、專業(yè)性強、對El后影響大的工作，除人員準(zhǔn)備外還要作好以下哪幾方面的工作()。

　　A、計劃準(zhǔn)備

　　B、資料準(zhǔn)備

　　C、查驗的儀式策劃

　　D、設(shè)備工具準(zhǔn)備

　　E、符合承接查驗條件

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)承接查驗準(zhǔn)備工作的掌握程度。準(zhǔn)備工作包括：人員準(zhǔn)備；計劃準(zhǔn)備；資料準(zhǔn)備；設(shè)備、工具準(zhǔn)備。故本題選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78。79頁。

　　3．物業(yè)承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用()。

　　A、觀感查驗

　　B、使用查驗

　　C、檢測查驗

　　D、試驗查驗

　　E、感覺查驗

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用感觀查驗、使用查驗、檢測查驗、試驗查驗等具體方式進行檢查。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80～81頁。

　　4．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)查驗的內(nèi)容包括()。

　　A、物業(yè)資料情況

　　B、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀

　　C、各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況

　　D、物業(yè)管理用房、產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的設(shè)備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、協(xié)議等

　　E、物業(yè)可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等

　　【答案】A B C D

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)查驗內(nèi)容的掌握程度。E選項“物業(yè)可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等”屬于物業(yè)查驗的方式，而不是查驗的內(nèi)容。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82～83頁。

　　5．物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須滿足下列哪些條件下才可實施承接查驗()。

　　A、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)管理服務(wù)合同

　　B、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同

　　C、原物業(yè)管理企業(yè)已決定撤離

　　D、物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿

　　E、原物業(yè)管理企業(yè)已宣布破產(chǎn)

　　【答案】A B

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時承接查驗準(zhǔn)備工作的掌握程度。在物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：①物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)管理服務(wù)合同；②物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。故本題選A、B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82頁。

　　6．以下哪些項屬于新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容()。

　　A、產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗收資料

　　B、業(yè)主資料

　　C、設(shè)計、施工資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，機電設(shè)備資料

　　D、房屋裝修資料

　　E、合同協(xié)議

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)移交的掌握程度。D選項“房屋裝修資料”和E選項“合同協(xié)議書”在新建物業(yè)管理移交時還不存在，屬于物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交內(nèi)容。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83～84頁。

　　7．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時移交工作應(yīng)注意的事項包括哪些()。

　　A、明確交接主體和次序

　　B、移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續(xù)留有余地

　　C、確認(rèn)原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單

　　D、業(yè)主人住、房屋裝修資料

　　E、對仍在保修期內(nèi)的項目要多方簽字，明確保修責(zé)任

　　【答案】A B E

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作移交的掌握程度。物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的注意事項有：明確交接主體和次序；移交工作的難點、重點要想全；對仍在保修期內(nèi)的項目要多方簽字；簽合同、辦手續(xù)留有余地，明確保修責(zé)任。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第86頁。

　　8．物業(yè)承接查驗中出現(xiàn)的質(zhì)量問題主要原因有()。

　　A、施工單位的不規(guī)范

　　B、給排水系統(tǒng)

　　C、設(shè)計不當(dāng)

　　D、門窗、陽臺等五金件

　　E、原材料把關(guān)不嚴(yán)

　　【答案】A c E

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因的掌握程度。發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。故本題選A、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。

　　9．物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié)。移交工作分為哪幾種情況()。

　　A、建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交

　　B、業(yè)主大會向物業(yè)管理企業(yè)移交

　　C、物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人移交

　　D、物業(yè)管理企業(yè)向建設(shè)單位移交

　　E、原物業(yè)管理企業(yè)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)移交

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理工作移交的掌握程度。移交工作分為3種情況：一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項目的同時，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。故本題選A、B、c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83頁。

　　10．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時辦理交接手續(xù)時的注意事項包括()。

　　A、評價物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用狀況

　　B、移交資產(chǎn)和費用

　　C、業(yè)主和裝修資料

　　D、合同協(xié)議情況

　　E、提出遺留問題的處理方案

　　【答案】A B E

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時辦理交接手續(xù)的掌握程度。在辦理交接手續(xù)時應(yīng)注意以下幾個主要方面：①對物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評價；②各類管理資產(chǎn)和各項費用應(yīng)辦理移交；③確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單；④提出遺留問題的處理方案。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第85-86頁。

　　三、案例題

　　”1．A公司建設(shè)了一座涉外商務(wù)大廈，由于當(dāng)時A公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗和能力，便招標(biāo)了F公司作為專業(yè)機構(gòu)負(fù)責(zé)該項目的物業(yè)管理工作。由于F公司是以低價中標(biāo)，因而財務(wù)壓

　　力很大，在實際管理運作中經(jīng)常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機構(gòu)接管。項目交接時雙方分別就項目現(xiàn)狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機組時，因正值冬季，環(huán)境溫度無法達到開機條件，在粗略看過機房后，接收人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。

　　春夏之交，在進行空調(diào)運行準(zhǔn)備過程中發(fā)現(xiàn)，前管理公司對機組的維護保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機組加過油，有的機頭已不能啟動，需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而A公司則認(rèn)為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補償費用要扣除相當(dāng)部分。這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正常”簽字的交接驗收記錄的復(fù)印件向A公司提出了法律交涉。請問A公司在這場“物業(yè)管理機構(gòu)更迭”的移交工作中存在什么問題?如何避免?

　　【答案】(1)在物業(yè)管理機構(gòu)更迭的移交工作中，各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應(yīng)盡量分

　　析全面，考慮周期，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，A公司在物業(yè)管理方面不具備很多經(jīng)驗和能力，A公司的失誤在于空調(diào)機組驗收時沒有進行開機運行，如果當(dāng)時不具備開機條件，則應(yīng)標(biāo)注存疑，而不能草率簽字。

　　(2)在這種情況下，A公司應(yīng)聘請專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜襾碇笇?dǎo)移交文件的起草和指導(dǎo)移交工作的進行。特別是移交合同，對雙方都十分重要，要謹(jǐn)慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時的簽字可能是“一字千金”的。

　　”2．說明新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗之區(qū)別。

　　【答案】物業(yè)承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程，后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交的過程中。兩種承接查驗的區(qū)別主要是：

　　(1)移交的主體不同：新建物業(yè)承接查驗移交的主體是建設(shè)單位；物業(yè)管理機構(gòu)更迭的是承接查驗移交的主體是業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)。

　　(2)機構(gòu)更迭時新的物業(yè)管理企業(yè)接管的前提是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。

　　3．如果你是某物業(yè)公司的高級管理人員，公司委派你參加新建物業(yè)的承接查驗工作，請說明新建物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和方式。

　　【答案】內(nèi)容包括：①物業(yè)資料；②物業(yè)共用部位；③共用設(shè)施設(shè)備；④園林綠化工程；⑤其他公共配套設(shè)施。

　　物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方式進行查驗。

　　4．你是某物業(yè)公司的工作人員，公司委派你負(fù)責(zé)某項目的更迭物業(yè)承接查驗工作，請說明物業(yè)管理機構(gòu)更迭物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。

　　【答案】物業(yè)管理機構(gòu)更迭物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容包括：

　　(1)物業(yè)資料情況。

　　(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀。

　　(3)各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況。

　　(4)物業(yè)管理用房、與市政管理單位的合同等其他內(nèi)容。