寫字樓物業承接查驗全攻略及把控點

　　寫字樓物業竣工后，物業管理企業在接管寫字樓時，應對物業進行全面承接查驗，以明確物業企業和開發商雙方的維修責任，便于物業公司做好日后設備設施的運行、維護和維修工作。本文為您提供承接查驗標準、承接查驗資料、承接查驗程序、新寫字樓物業的承接查驗、舊寫字樓物業的承接查驗五個方面的知識攻略。

一、寫字樓物業承接查驗采用的標準

　　在承接查驗寫字樓物業時，主要以下面的規范為標準：

　　1) GB50007-2011《建筑地基基礎設計規范》

　　2)GB50010-2010《混凝土結構設計規范》

　　3)GB50011-2001(2008年修訂版)《建筑抗震設計規范》

　　4)GB50014-2006(2011年修訂版)《室外排水設計規范》

　　5)GB50016-2006(2011年修訂版)《建筑設計防火規范》

　　6)GB50207-2002<屋面工程施工質量承接查驗規范》

　　7)新編《電氣裝置安裝工程施工及承接查驗規范》系列規范

　　8)GB50242-2002《建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規程》

　　9)GB50243-2002<通風與空調工程施工質量承接查驗規程》

　　10)GB/T10060-2011《電梯安裝承接查驗規范》

二、寫字樓物業承接查驗應提供的資料

　　在物業承接查驗接管前，開發商須提供相關物業的各種技術資料和竣工圖，并分類立卷，在承接查驗時交物業企業歸檔保存。若承接查驗時尚未完成竣工圖，則必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。物業企業將參考這些技術資料對物業的設施進行承接查驗管理、運行、維護和保養。這些資料主要包括：

　　1.土建、裝修需要的資料

　　1) 建筑、裝修和綠化等設計說明。

　　2)總平面圖、建筑圖和結構圖。

　　3) 裝修圖(包括所有頂棚、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表)。

　　4)質監站、規劃局、消防局、環衛局及園林管理所等政府職能部門的承接查驗報告)。

　　5)土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料。

　　6)房屋面積測量報告。

　　7)物業沉降測試報告。

　　8)防水工程的盛水實驗報告。

　　9) 隱蔽工程承接查驗鑒證。

　　2.弱點系統需要的資料

　　1)各弱點系統的操作和維護保養手冊(包括屋宇自動控制系統、消防自動報警系統、防盜監控系統、衛星電視系統、電話和綜合布線系統、背景音響系統和車庫自動化管理系統等)。

　　2)各弱電系統圖、平面圖。

　　3)弱電系統設備明細表、承包商資料及產品合格證。

　　4)消防局、技防辦、音像處理處、有線電視臺、國家安全局、電話公司等政府職能部門的承接查驗合格證明)。

　　5)設備原理圖、計算機軟件程序和說明等。

　　3.電氣系統需要的資料

　　1)高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養手冊。

　　2)所有電氣系統圖、平面圖、隱蔽工程承接查驗資料及說明。

　　3)電氣設備明細表、承包商資料及產品合格證。

　　4)供電局承接查驗報告。

　　5)各種用電設備調試、測試報告。

　　6)避雷裝置系統、平面圖、測試報告、防雷承接查驗報告。

　　4.給誰排水需要的資料

　　1)噴淋、消火栓系統操作和維護保養手冊。

　　2)消防水、給水排水系統圖、平面圖及電器控制圖。

　　3)消防噴淋、消火栓、給水排水系統設備明細表、承包商資料及產品合格證。

　　4)消防局承接查驗批文、衛生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質監站等政府職能部門的承接查驗報告。

　　5)消防水系統試壓、調試及檢測報告。

　　6)污水處理系統竣工圖樣、衛生防疫站承接查驗批文。

　　7)蓄水池、水箱和開關器水質檢測報告。

　　5.空調系統需要的資料

　　1)空調系統、送排風系統操作和維護保養手冊。

　　2)空調、送排風系統圖、平面圖及電氣控制圖。

　　3)空調機組(熱泵機組)、新風機組、熱交換器及風機盤管等設備明細表表、承包商資料及產品合格證。

　　4)消防局承接查驗批文。

　　5)空調系統及設備試壓、調試報告。

　　6.動力設備需要的資料

　　1)鍋爐、應急發電站和電梯等設備操作和維護保養手冊。

　　2)鍋爐房、應急發電機房平面圖、煤氣調壓站平面圖和煤氣系統圖、平面圖。

　　3)勞動局、質監站及煤氣公司有關承接查驗證明。

　　4)鍋爐、應急發電機及電梯等設備的調試報告、產品合格證書。

　　5)煤氣管道的試壓報告。

　　7.電梯承接查驗提交資料

　　電梯正式承接查驗移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業公司技術人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，但不限于此：

　　1)房屋質監站頒發的“電梯運行證”。

　　2)技術監督局批發的“電梯安全使用證”。

　　3)點滴技術規格說明書。

　　4)電梯出廠合格說明書。

　　5)電梯裝箱清單

　　6)電梯管理與使用手冊

　　7)電梯一般安裝標準。

　　8)電梯操作說明書。

　　9)電梯維修保養手冊。

　　10)電梯安裝圖樣。

　　11)電梯機械及電氣控制圖樣。

　　12)電梯備品備件圖樣。

　　13)電梯操作培訓手冊。

　　14)電梯承包商竣工調試及自查記錄。

　　15)電梯應急維修電話。

　　16)電梯供應商和安裝單位聯系人、電話、傳真等資料。

　　8.其他需要的資料

　　開發商、承包商認為需要提供的其他資料。

三、寫字樓物業承接查驗的程序

　　當開發商提供了各種資料后，物業企業才開始承接查驗。在承接查驗時若發現問題，物業企業可以拒絕承接查驗和接管，同時要求開放商和承建商整改，只有整改到滿足承接查驗標準時，才可以通過承接查驗。

　　1.物業承接查驗條件

　　1)提供的承接查驗資料齊全并且沒有造假。

　　2)提供必要的專業技術介紹和培訓。

　　3)提供所有的測試、檢驗和分析報告。

　　4)被承接查驗的場地、設備和機房清潔干凈。

　　2.拒絕承接查驗

　　對于以下情況，物業企業有權拒絕承接查驗接管物業：

　　1)嚴重違反國家有關法規。

　　2)未能通過有關政府職能部門的承接查驗。

　　3)工地與交付物業不能有效隔離。

　　4)機房不能完全獨立封閉。

　　5)其他可能危及設備正常運行和進駐人安全的物業。

　　3.缺陷整改

　　對在承接查驗中發現的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護一起的受損等情況，物業企業將會作詳細的缺陷記錄，以供開發商督促承包商(或者供應商)進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。若問題比較嚴重，則向開發商建議暫緩承接查驗，待整改完成后重新承接查驗。

　　4.試運行

　　若部分設備或整個系統尚未通過最終的承接查驗，但由于小業主(或租戶)進駐的需要必須開啟運行某些設備或系統，物業企業一般僅作實物承接查驗，并嚴格按開發商的書面指令進行管理和操作。在此期間，技術上仍由承包商(供應商)把關，若發生任何問題或意外，除物業企業人為原因外，責任由開發商及其承包商負責。對于重要設備或者機房有必要簽訂臨時試運行協議，清楚列明有關各方的責任。

　　5.承接查驗通過

　　被承接查驗物業完好，設備及系統運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各方書面確認承接查驗通過，開發商應督促承包商(或供應商)移交所有的鑰匙、備品條件和專用工具，物業正式交由物業企業接收管理。

　　6.保修期

　　正常情況下，物業整體承接查驗結束，便正式進入保修期，但物業承接查驗往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因限期投入運行或其他原因已經進入保修期。故需要開發商與其承包商、供應商協議約定整個項目保修期的其實日期，并書面通知物業公司，而在次之前進入保修期的部分設備和系統，若需要簽續保合同，開發商應酌情予以補償。

四、 新寫字樓物業的接管承接查驗

　　寫字樓物業的接管承接查驗，是在竣工承接查驗合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。

　　1.接管承接查驗應具備的條件

　　1)建設工程全部施工完畢，并已經竣工承接查驗合格(分期交付使用的工程必須和施工區域隔離)。

　　2)供電、采暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用。

　　3)房屋幢、戶編號業經有關部門確認。

　　2..承接查驗應提交的資料

　　(1)產權資料

　　1)項目批準文件。

　　2)用地批準文件。

　　3)建筑執照。

　　4)建筑分層、分單元面積表。

　　5)行政主管部門承接查驗合格的證書、批文。

　　6)拆遷安置資料。

　　(2)技術資料

　　1)竣工圖包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣。

　　2)地址勘察報告。

　　3)工程合同及開、竣工報告。

　　4)工程預決算。

　　5)圖樣會審記錄。

　　6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)。

　　7)隱蔽工程承接查驗證明。

　　8)沉降觀察記錄。

　　9)竣工承接查驗證明書。

　　10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。

　　11)新材料、構配件的鑒定合格證書。

　　12)誰、點、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。

　　13)機電設備、設施系統的調試報告和使用說明書。

　　14)砂漿、混凝土塊試壓報告。

　　15)供水、供暖的試壓報告。

　　3.質量與使用功能的檢驗

　　(1)主體結構

　　1)地基基礎的沉降不得超過《建筑地基基礎設計規范》的允許變形值，不得引起上不結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

　　2)鋼筋混凝土構件產生的變形、裂縫，不得超過《混凝土結構設計規范》的規定值。

　　3)磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

　　4)凡應抗震設防的房屋，必須符合《建筑抗震設計規范》的有關規定。

　　5)外墻不得滲水。

　　(2)屋面

　　1)各類屋面必須符合《屋面工程施工質量承接查驗規范》中的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。

　　2)平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應設置屋面檢修孔。

　　3)陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、雨水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。

　　(3)樓地面

　　1)面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層應表面平正5、解封均勻順直，無缺棱掉角。

　　2)衛生間、陽臺、盥洗盆地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

　　3)木樓地面應憑證牢固，接縫密合。

　　(4)裝修

　　1)剛、木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗密封嚴密，木門窗縫隙濕度。

　　2)進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

　　3)木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不漏頂帽，與基層必須釘牢。

　　4)門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

　　5)抹灰應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

　　6)飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

　　7)尤其、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。

　　(5)電氣

　　1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用鉸接或綁接的方式。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，是管路在結構上或者電氣上均連城整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV.

　　2)應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。

　　3)照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

　　4)各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合《相關艱澀工程防雷設施承接查驗規范》的要求。

　　5)電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲和震動聲不得超過《電梯安裝承接查驗規范》的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應符合要求。

　　6)對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共享天線。

　　除上述要求外，同事應符合地區性“低壓電氣裝置規程”的有關要求。

　　(6) 水、衛生、消防

　　1)管道應安裝牢固，空置不見啟閉靈活、無滴漏。誰呀實驗及保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規程》的要求。應按套安裝水表或預留表位。

　　2)高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

　　3)衛生間、廚房間的排污管應分設，出戶管長不宜超過8M,并且不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

　　4)衛生器具質量應良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全、制動靈活。

　　5)水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。

　　6)消防設施必須符合《建筑設計防火規范》的要求，并且有消防部門檢驗合格證明。

　　(7)采暖

　　1)采暖工程承接查驗必須在采暖期以前兩個月進行。

　　2)鍋爐、箱罐的壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格證明。

　　3)爐排必須進行12h以上的試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡，返轉應自如。

　　4)各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應嚴密應開關靈活。

　　5)爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。

　　6)管道的直徑、坡度及檢查井必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規程》的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

　　7)設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規程》的規定。

　　8)鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，本質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

　　9)經過48h連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須符合設計要求。

　　(8)冷凍機組及熱泵機組

　　1)冷凍機及熱泵應安裝平正，配件齊全，有原廠或授權單位檢驗合格。

　　2)與冷凍機及熱泵運行相關的冷卻塔、風機、水泵等安裝應適當、平正、無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

　　3)各管道、管件安裝應符合要求，保溫、避雷支架等安裝合理。

　　4)各類現場儀器、儀表齊全準確，自動控制調節系統靈活可靠。

　　5)機器運行平穩，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標均在運行范圍內。

　　6)各輔助設備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好，無嚴重飄水，水泵運行平穩，揚程、流量符合要求。

　　7)經過一段時間的聯系運行，冷卻劑及熱泵和附屬設備的熱工性能、機械性能及空調區室溫符合設計要求。

　　8)新風機、等風量機組、變風量機組，風機盤管、溫控器調節閥等工作正常，無異聲。

　　9)冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續運行無滴水，保溫良好。

　　(9)附屬工程及其他

　　1)室外排水系統的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均在必須覆蓋符合《室外排水設計規范》的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

　　2)化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm.立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

　　3)明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

　　4)房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。

　　5)房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合相關規定。

　　6)掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

　　7)單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外面地面平整，室內外高差符合設計要求。

　　8)群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，并達到應有的質量和使用功能。

　　4.質量問題的處理

　　影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的方法，由接管單位處理。

五、舊寫字樓物業的接管承接查驗

　　有些舊的寫字樓，可能由于種種原因要換物業企業，新的物業企業在接管時同樣要對物業進行承接查驗。

1.接管承接查驗應具備的條件

　　1)房屋所有權、使用權清楚

　　2)土地使用范圍明確。

2.接管承接查驗應檢索提交的資料

　　(1)產權資料

　　1)房屋所有權證

　　2)有關司法、公證文書和協議。

　　3)房屋分戶使用清冊。

　　4)房屋設備及定、附著物清冊。

　　(2)技術資料

　　1)房地產平面圖

　　2)房屋分間平面圖

　　3)房屋及設備技術資料

3.接管承接查驗程序

　　1)移交人書面提請接管單位接管承接查驗。

　　2)接管單位按規定進行審核。對具備條件的，應在15日內簽發承接查驗通知并約定承接查驗時間。

　　3)接管單位會同移交人按規定進行檢驗。

　　4)對檢驗中發現的危損問題，按規定進行檢驗。

　　5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。

　　6)經檢驗符合要求的房屋、裝修、設備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。

　　7)移交人配合接管單位按接管單位的規定逐項移交。

4.質量與使用功能的檢驗

　　1)以《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-99)和國家有關規定作為檢驗的依據。

　　2)從外觀檢查建筑物整體的變異狀態。

　　3)檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。

　　4)查驗房屋情況(包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況)。評估房屋現有價值、建立資料檔案。

5.危險和損壞的處理

　　1)屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，才能接管。

　　2)屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采取其他補償形式。

　　3)屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。

篇2：物業承接查驗辦法(2011)

　　物業承接查驗辦法(20**)

　　關于印發《物業承接查驗辦法》的通知

　　建房[20**]165號

　　各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

　　為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《物業承接查驗辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告知我部房地產市場監管司。

　　中華人民共和國住房和城鄉建設部

　　二〇一〇年十月十四日

　　物業承接查驗辦法

　　第一條 為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

　　第三條 物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。

　　第四條 鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。

　　第五條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　第六條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

　　第七條 建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

　　第八條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。

　　前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。

　　不能達成補充協議的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

　　第九條 建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

　　第十條 建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　第十一條 實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

　　（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

　　（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　　（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

　　（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

　　（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

　　（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

　　（七）法律、法規規定的其他條件。

　　第十二條 實施物業承接查驗，主要依據下列文件：

　　（一）物業買賣合同；

　　（二）臨時管理規約；

　　（三）前期物業服務合同；

　　（四）物業規劃設計方案；

　　（五）建設單位移交的圖紙資料；

　　（六）建設工程質量法規、政策、標準和規范。

　　第十三條 物業承接查驗按照下列程序進行：

　　（一）確定物業承接查驗方案；

　　（二）移交有關圖紙資料；

　　（三）查驗共用部位、共用設施設備；

　　（四）解決查驗發現的問題；

　　（五）確認現場查驗結果；

　　（六）簽訂物業承接查驗協議；

　　（七）辦理物業交接手續。

　　第十四條 現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

　　（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（五）承接查驗所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第十五條 物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

　　第十六條 物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

　　（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　　（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　　（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

　　第十七條 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

　　第十八條 現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。

　　第十九條 現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。

　　第二十條 現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。

　　第二十一條 建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。

　　第二十二條 物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

　　第二十三條 物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

　　第二十四條 建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。

　　第二十五條 物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

　　第二十六條 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。

　　第二十七條 分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

　　第二十八條 物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　第二十九條 物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：

　　（一）前期物業服務合同；

　　（二）臨時管理規約；

　　（三）物業承接查驗協議；

　　（四）建設單位移交資料清單；

　　（五）查驗記錄；

　　（六）交接記錄；

　　（七）其它承接查驗有關的文件。

　　第三十條 建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

　　第三十一條 物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。

　　第三十二條 物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十三條 物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　第三十四條 自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　第三十五條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

　　物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

　　第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。

　　建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。

　　第三十七條 建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。

　　第三十八條 建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。

　　第三十九條 物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

　　第四十條 建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動*同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

　　第四十一條 物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。

　　第四十二條 建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。

　　第四十三條 建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。

　　第四十四條 物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業協會調解。

　　第四十五條 前期物業服務合同終止后，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照執行本辦法。

　　第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。

　　第四十七條 本辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門負責解釋。

　　第四十八條 本辦法自20**年1月1日起施行。

篇3：物業管理師物業管理實務試題匯編之物業承接查驗(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之物業承接查驗(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之第五章物業的承接查驗

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．物業的承接查驗步驟有：(1)物業移交；(2)物業管理企業組織人員進行承接查驗；(3)對查驗中發現的問題進行處理；(4)物業建成通過竣工綜合驗收。選擇正確的流程順序()。

　　A、(1)、(2)、(3)、(4)

　　B、(4)、(2)、(3)、(1)

　　C、(4)、(1)、(2)、(3)

　　D、(2)、(3)、(4)、(1)

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗的掌握程度。新建物業承接查驗的流程是：①物業建成通過竣工綜合驗收；②物業管理企業組織人員進行承接查驗；③對查驗中發現的問題進行處理；④物業稱交。故本題選B，有關內容可參見教材第78頁。

　　2．以下哪項不屬于物業查驗的主要內容：

　　A、物業資料

　　B、居室戶門

　　C、物業共用部位、共用設備設施

　　D、園林綠化工程

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業查驗內容的掌握程度。物業查驗的主要內容是：物業資料、物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施。故本題選B，有關內容可參見教材第79頁。

　　3．對新建物業承接查驗中發現的問題，不屬于一般處理程序的是()。

　　A、收集整理存在問題

　　B、處理方法(由建設單位提出處理方法，物業管理企業可提出相應整改意見)

　　C、跟蹤驗證

　　D、負責監控整改質量

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。對于承接查驗發現的問題，一般的處理程序有：收集整理存在問題、處理方法和跟蹤驗證。故本題選D，有關內容可參見教材第81頁。

　　4．以下哪一項不屬于新建物業管理工作移交的內容()。

　　A、產權資料，竣工驗收資料

　　B、業主資料

　　C、設計、施工資料，物業保修和物業使用說明資料，機電設備資料

　　D、房屋裝修資料

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。D選項“房屋裝修資料”在新建物業管理移交時還不存在，屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選D，有關內容可參見教材第83頁。

　　5．物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項不包括()。

　　A、明確交接主體和次序

　　B、移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續留有余地

　　C、確認原物業管理企業退出或留下人員名單

　　D、對仍在保修期內的項目要多方簽字，明確保修責任

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有：明確交接主體和次序；移交工作的難點、重點要想全；對仍在保修期內的項目要多方簽字；簽合同、辦手續留有余地，明確保修責任。故本題選C，有關內容可參見教材第86頁。

　　6．物業管理機構更迭時的準備工作不包含哪一項內容()。

　　A、符合承接查驗條件

　　B、成立物業承接查驗小組

　　C、準備資料和工具

　　D、環境準備

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗的掌握程度。物業管理機構更迭時準備工作包括：符合承接查驗條件、成立物業承接查驗小組和準備資料和工具。故本題選D，有關內容可參見教材第82頁。

　　7．物業查驗的相關資料由()提供。

　　A、建設單位

　　B、施工單位

　　C、物業管理企業

　　D、開發商

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選A，有關內容可參見教材第80頁。

　　8．物業查驗的相關資料，由()進行必要的復核。

　　A、建設單位

　　B、施工單位

　　C、物業管理企業

　　D、開發商

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選A，有關內容可參見教材第80頁。

　　9．物業承接查驗發現的工程質量問題整理出來之后，由()提出處理方法。

　　A、建設單位

　　B、施工單位

　　C、物業管理企業

　　D、開發商

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。在承接查驗所發現問題的處理方法中指出“工程質量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法”。故本題選A，有關內容可參見教材第81頁。

　　10．通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以監測其是否符合質量要求的檢查方法是()。

　　A、觀感查驗

　　B、使用查驗

　　C、檢測查驗

　　D、試驗查驗

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。A選項“觀感查驗”是對查驗對象外觀的檢查；B選項“使用查驗”是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象；c選項“檢測查驗”是通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量；D選項“試驗查驗”是通過必要的試驗方式測試相關設施設備的性能。故本題選C，有關內容可參見教材第80～81頁。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．關于物業承接查驗以下說法正確的是()。

　　A、物業的承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業公用部位、共用設備設施進行承接查驗

　　B、物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行

　　C、新建物業的承接查驗發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程中

　　D、物業管理機構更迭時的承接查驗發生在業主大會或產權單位向新物業管理企業移交物業的過程中

　　E、物業管理的承接查驗的主要方式是核對

　　【答案】A C D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗的掌握程度。B選項“物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行”應為“物業的承接查驗可以和建設工程的竣工驗收同步進行”。故本題選A、C、D、E，有關內容可參見教材第78頁。

　　2．新建物業承接查驗是技術難度高、專業性強、對El后影響大的工作，除人員準備外還要作好以下哪幾方面的工作()。

　　A、計劃準備

　　B、資料準備

　　C、查驗的儀式策劃

　　D、設備工具準備

　　E、符合承接查驗條件

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗準備工作的掌握程度。準備工作包括：人員準備；計劃準備；資料準備；設備、工具準備。故本題選A、B、D，有關內容可參見教材第78。79頁。

　　3．物業承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可采用()。

　　A、觀感查驗

　　B、使用查驗

　　C、檢測查驗

　　D、試驗查驗

　　E、感覺查驗

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可采用感觀查驗、使用查驗、檢測查驗、試驗查驗等具體方式進行檢查。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第80～81頁。

　　4．物業管理機構更迭時物業查驗的內容包括()。

　　A、物業資料情況

　　B、物業共用部位、共用設施設備及管理現狀

　　C、各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況

　　D、物業管理用房、產權屬全體業主的設備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、協議等

　　E、物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等

　　【答案】A B C D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時物業查驗內容的掌握程度。E選項“物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等”屬于物業查驗的方式，而不是查驗的內容。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第82～83頁。

　　5．物業管理機構發生更迭時，新的物業管理企業必須滿足下列哪些條件下才可實施承接查驗()。

　　A、物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同

　　B、物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同

　　C、原物業管理企業已決定撤離

　　D、物業服務合同約定的期限屆滿

　　E、原物業管理企業已宣布破產

　　【答案】A B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗準備工作的掌握程度。在物業管理機構發生更迭時，新的物業管理企業必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：①物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同；②物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。故本題選A、B，有關內容可參見教材第82頁。

　　6．以下哪些項屬于新建物業管理工作移交的內容()。

　　A、產權資料，竣工驗收資料

　　B、業主資料

　　C、設計、施工資料，物業保修和物業使用說明資料，機電設備資料

　　D、房屋裝修資料

　　E、合同協議

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。D選項“房屋裝修資料”和E選項“合同協議書”在新建物業管理移交時還不存在，屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第83～84頁。

　　7．物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項包括哪些()。

　　A、明確交接主體和次序

　　B、移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續留有余地

　　C、確認原物業管理企業退出或留下人員名單

　　D、業主人住、房屋裝修資料

　　E、對仍在保修期內的項目要多方簽字，明確保修責任

　　【答案】A B E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有：明確交接主體和次序；移交工作的難點、重點要想全；對仍在保修期內的項目要多方簽字；簽合同、辦手續留有余地，明確保修責任。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第86頁。

　　8．物業承接查驗中出現的質量問題主要原因有()。

　　A、施工單位的不規范

　　B、給排水系統

　　C、設計不當

　　D、門窗、陽臺等五金件

　　E、原材料把關不嚴

　　【答案】A c E

　　【解析】本題考查的是考生對物業工程質量問題的原因的掌握程度。發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷；施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關不嚴；建材質量不合格；建設單位管理不善；氣候、環境、自然災害等其他原因。故本題選A、C、E，有關內容可參見教材第81頁。

　　9．物業管理工作的移交是物業管理操作中一個重要環節。移交工作分為哪幾種情況()。

　　A、建設單位向物業管理企業移交

　　B、業主大會向物業管理企業移交

　　C、物業管理企業向業主大會或物業產權人移交

　　D、物業管理企業向建設單位移交

　　E、原物業管理企業向準備承接的物業管理企業移交

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理工作移交的掌握程度。移交工作分為3種情況：一是由建設單位將新建物業移交給物業管理企業；二是在業主大會選聘新的物業管理企業并訂立物業服務合同后，由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業；三是在物業管理企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同、退出物業管理項目的同時，由物業管理企業向業主大會或物業產權單位移交或交接物業。故本題選A、B、c，有關內容可參見教材第83頁。

　　10．物業管理機構更迭時辦理交接手續時的注意事項包括()。

　　A、評價物業及共用配套設施設備的使用狀況

　　B、移交資產和費用

　　C、業主和裝修資料

　　D、合同協議情況

　　E、提出遺留問題的處理方案

　　【答案】A B E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時辦理交接手續的掌握程度。在辦理交接手續時應注意以下幾個主要方面：①對物業及共用配套設施設備的使用現狀作出評價；②各類管理資產和各項費用應辦理移交；③確認原有物業管理企業退出或留下人員名單；④提出遺留問題的處理方案。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第85-86頁。

　　三、案例題

　　”1．A公司建設了一座涉外商務大廈，由于當時A公司自身并不具備直接管理大廈的經驗和能力，便招標了F公司作為專業機構負責該項目的物業管理工作。由于F公司是以低價中標，因而財務壓

　　力很大，在實際管理運作中經常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機構接管。項目交接時雙方分別就項目現狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到空調機組時，因正值冬季，環境溫度無法達到開機條件，在粗略看過機房后，接收人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。

　　春夏之交，在進行空調運行準備過程中發現，前管理公司對機組的維護保養工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機組加過油，有的機頭已不能啟動，需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而A公司則認為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責，造成設備受損，補償費用要扣除相當部分。這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正常”簽字的交接驗收記錄的復印件向A公司提出了法律交涉。請問A公司在這場“物業管理機構更迭”的移交工作中存在什么問題?如何避免?

　　【答案】(1)在物業管理機構更迭的移交工作中，各項費用和資產的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業管理運作銜接是物業管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分

　　析全面，考慮周期，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，A公司在物業管理方面不具備很多經驗和能力，A公司的失誤在于空調機組驗收時沒有進行開機運行，如果當時不具備開機條件，則應標注存疑，而不能草率簽字。

　　(2)在這種情況下，A公司應聘請專業機構或專家來指導移交文件的起草和指導移交工作的進行。特別是移交合同，對雙方都十分重要，要謹慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時的簽字可能是“一字千金”的。

　　”2．說明新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗之區別。

　　【答案】物業承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。分為新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗，前者發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程，后者發生在業主大會或產權單位向新的物業管理企業移交的過程中。兩種承接查驗的區別主要是：

　　(1)移交的主體不同：新建物業承接查驗移交的主體是建設單位；物業管理機構更迭的是承接查驗移交的主體是業主委員會及原物業管理企業。

　　(2)機構更迭時新的物業管理企業接管的前提是物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同；物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。

　　3．如果你是某物業公司的高級管理人員，公司委派你參加新建物業的承接查驗工作，請說明新建物業承接查驗的內容和方式。

　　【答案】內容包括：①物業資料；②物業共用部位；③共用設施設備；④園林綠化工程；⑤其他公共配套設施。

　　物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方式進行查驗。

　　4．你是某物業公司的工作人員，公司委派你負責某項目的更迭物業承接查驗工作，請說明物業管理機構更迭物業承接查驗的內容。

　　【答案】物業管理機構更迭物業承接查驗的主要內容包括：

　　(1)物業資料情況。

　　(2)物業共用部位、共用設施設備及管理現狀。

　　(3)各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況。

　　(4)物業管理用房、與市政管理單位的合同等其他內容。