《珠海市物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》20**年5月1日實(shí)施
根據(jù)《珠海市物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定，物業(yè)公司需為小區(qū)質(zhì)量把關(guān)。
裝修完工后，本該發(fā)現(xiàn)的堵塞沒有發(fā)現(xiàn)，不該有的維修管理費(fèi)用只能業(yè)主買單?類似問題今后或?qū)⒌玫酵咨平鉀Q。近日，《珠海市物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》(以下簡稱《辦法》)印發(fā)，將于5月1日正式實(shí)施。
根據(jù)《辦法》，今后珠海新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位需向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)圖紙資料及電子檔案，物業(yè)公司需要對物業(yè)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。物業(yè)移交后，由物業(yè)公司承擔(dān)因服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任;如果發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。
先驗(yàn)收后進(jìn)場鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入
近年來，珠海物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接引起的糾紛出現(xiàn)增長趨勢。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分原因是在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)未能依法嚴(yán)格落實(shí)，給后期使用和管理埋下隱患，導(dǎo)致業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間相互推諉，最終形成雙方或者多方之間無法調(diào)解的矛盾。
為規(guī)范珠海物業(yè)承接查驗(yàn)活動，減少物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接引起的糾紛，《辦法》明確，今后新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后，物業(yè)公司需要對物業(yè)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明、依法有序以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。
另外《辦法》鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)活動創(chuàng)造有利條件。為了確保承接查驗(yàn)的順利進(jìn)行，可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助查驗(yàn)，并有權(quán)委托公證機(jī)構(gòu)對物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果進(jìn)行公證。
《辦法》還明確了市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市的物業(yè)承接查驗(yàn)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)備案工作的職能劃分。
珠海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會秘書長周賽群介紹，《辦法》印發(fā)前，珠海沒有專門規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)活動的規(guī)范性文件，物業(yè)承接查驗(yàn)活動主要依據(jù)住建部20**年印發(fā)的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，可具體到解決珠海實(shí)際問題，該辦法仍存在漏洞。本次《辦法》的實(shí)施，為珠海物業(yè)管理事業(yè)提供了極具針對性、科學(xué)性的制度保障。
“由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入、共同驗(yàn)收，可為開發(fā)商提供物業(yè)管理的專業(yè)意見，并把握物業(yè)質(zhì)量第一關(guān)。這將對維護(hù)業(yè)主切身利益，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平發(fā)揮出積極作用。”周賽群說。
權(quán)責(zé)清晰隱蔽工程質(zhì)量問題建設(shè)單位承擔(dān)修復(fù)責(zé)任
《辦法》明確，物業(yè)承接查驗(yàn)分新建物業(yè)和非新建物業(yè)即老舊社區(qū)兩類。其中，《辦法》對新建物業(yè)承接查驗(yàn)的前提條件、查驗(yàn)依據(jù)、查驗(yàn)程序、時限、查驗(yàn)問題的解決、資料移交以及備案作出了詳細(xì)的規(guī)定。
根據(jù)《辦法》，新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與受聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成新建物業(yè)的承接查驗(yàn)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位相關(guān)人員成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，由物業(yè)承接查驗(yàn)小組確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案。
新建物業(yè)自移交之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定、法律法規(guī)規(guī)定以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。
新建物業(yè)移交后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
而非新建物業(yè)方面，《辦法》規(guī)定在與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)前，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法進(jìn)行交接，并且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)依法退出;在與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)時，對物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)以書面形式明確有關(guān)問題的解決辦法、時限等，存在爭議的應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)記錄中載明，避免業(yè)主、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因歷史遺留問題相互推諉，引起多方糾紛。
完善機(jī)制為物業(yè)建立“終身檔案”
在珠海某小區(qū)，業(yè)主入住不過數(shù)年，小區(qū)地面就發(fā)生沉降，造成小區(qū)排水不暢。
物業(yè)服務(wù)公司想要維修，卻沒有找到圖紙，找不到管道精準(zhǔn)位置，無奈只能大面積開挖，高昂的費(fèi)用需由業(yè)主承擔(dān)，實(shí)在有苦難言。
“為物業(yè)建立管理檔案，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。有了規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的檔案管理，方可為企業(yè)管理、區(qū)域規(guī)劃、工程改擴(kuò)建、房屋維修、社區(qū)服務(wù)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系等方面提供充分的保證。”周賽群指出，在過去，因?yàn)楦鞣N原因，珠海物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往在建立物業(yè)檔案時存在困難。
今后這一問題或?qū)⒌玫浇鉀Q。《辦法》要求，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗(yàn)15日前，移交相關(guān)資料，包括物業(yè)規(guī)劃批準(zhǔn)資料、竣工總平面圖物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、景觀、水系、地下停車庫、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;諸如消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備清單等資料。也就是說建設(shè)單位須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交全部相關(guān)圖紙資料及電子檔案。
“有了這些文字、圖像、聲音以及其他各種形式和載體的原始文件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可實(shí)現(xiàn)科學(xué)的分類與保存，為今后物業(yè)建立‘終身檔案’，大大提高服務(wù)及管理的效率。”周賽群說。
值得一提的是，《辦法》還提出，物業(yè)承接查驗(yàn)的雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定;物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)的，將作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用信息檔案。
在周賽群看來，把物業(yè)承接查驗(yàn)的義務(wù)與企業(yè)信用信息檔案掛鉤，將有利于建筑及物業(yè)服務(wù)行業(yè)實(shí)現(xiàn)“優(yōu)勝劣汰”的良性競爭，最終提高行業(yè)水平。“希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能認(rèn)真遵守《辦法》要求，不要害怕‘得罪’開發(fā)商，更不能因?yàn)椤畧D個省事’而以身試法。”
■觀察
解決物業(yè)糾紛需尋求
利益的“最大公約數(shù)”
3月15日，《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》出臺;5月1日起，《珠海市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》《珠海市物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》兩部新規(guī)開始實(shí)施。這個春季，珠海在規(guī)范物業(yè)管理領(lǐng)域動作頻密。
小區(qū)由家家戶戶組成，其中紛繁瑣碎的家務(wù)事湊到一塊就變成了小區(qū)物業(yè)管理的復(fù)雜難題。車位是租還是售?老舊小區(qū)如何加裝電梯?開發(fā)商與物業(yè)公司推諉扯皮?辛辛苦苦買了房，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商承諾的與實(shí)際不符，又該如何解決?物業(yè)管理，既是熱點(diǎn)也是難點(diǎn)，隨著社會發(fā)展變遷又不斷產(chǎn)生新的問題。
在物業(yè)管理領(lǐng)域，運(yùn)作流程或監(jiān)督指導(dǎo)程序稍微模糊不清，都極易引發(fā)糾紛。作為服務(wù)和管理者，政府部門及時地對物業(yè)管理加以適當(dāng)規(guī)范和引導(dǎo)，是進(jìn)一步深化“放管服”改革的體現(xiàn)。
新出爐的《實(shí)施細(xì)則》共六章、九十四條，對物業(yè)管理中的焦點(diǎn)難點(diǎn)實(shí)操問題逐一進(jìn)行規(guī)范。《珠海市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》則是在老舊小區(qū)越來越多的情況下，為解決房屋“養(yǎng)老金”--物業(yè)專項(xiàng)維修資金沉淀、不到位、被挪用等問題而出臺。這相比于20**年珠海出臺的《物業(yè)條例》中物業(yè)專項(xiàng)維修資金“一事一籌”歸集方式，更為強(qiáng)硬也更具備實(shí)操意義。
物業(yè)管理不能成為一筆糊涂賬。業(yè)主、物業(yè)管理公司和建設(shè)單位的正當(dāng)權(quán)益都需得到維護(hù)，這就要求各方責(zé)權(quán)利必須明確。條例也好辦法也罷，一部規(guī)章制度是否切合實(shí)際，還須放在實(shí)踐中不斷檢驗(yàn)并調(diào)整修改。
人們所熟悉的清朝“六尺巷”的故事，恐怕就是物業(yè)管理難題的雛形。故事結(jié)局以“讓他一尺又何妨”解決了鄰里間的土地糾紛，并傳為一段佳話。解決物業(yè)糾紛，最終還是要由居民業(yè)主等各方理性、誠信協(xié)商，才能找到相對平衡彼此利益的“最大公約數(shù)”。
篇2：物業(yè)承接查驗(yàn)辦法(2011)
物業(yè)承接查驗(yàn)辦法(20**)
關(guān)于印發(fā)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的通知
建房[20**]165號
各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：
為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我部制定了《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告知我部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
二〇一〇年十月十四日
物業(yè)承接查驗(yàn)辦法
第一條 為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動。
第三條 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。
第四條 鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。
第五條 國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)承接查驗(yàn)活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
第六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
第七條 建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。
第八條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充。
不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。
第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。
第十一條 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；
（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；
（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；
（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件：
（一）物業(yè)買賣合同；
（二）臨時管理規(guī)約；
（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；
（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；
（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
第十三條 物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：
（一）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；
（二）移交有關(guān)圖紙資料；
（三）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（四）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；
（五）確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果；
（六）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。
第十四條 現(xiàn)場查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。
第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；
（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；
（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。
第十八條 現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對、觀察、使用、檢測和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。
第十九條 現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。
第二十條 現(xiàn)場查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。
第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。
第二十二條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。
第二十三條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
第二十五條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十六條 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。
第二十七條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。
第二十八條 物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（二）臨時管理規(guī)約；
（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
（四）建設(shè)單位移交資料清單；
（五）查驗(yàn)記錄；
（六）交接記錄；
（七）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
第三十條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。
第三十一條 物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公證。
第三十二條 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十三條 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十四條 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。
物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。
建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。
第三十七條 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。
第三十八條 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動*同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十一條 物業(yè)承接查驗(yàn)活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴。
第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。
第四十三條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報(bào)，并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定處罰。
第四十四條 物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。
第四十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)活動，可以參照執(zhí)行本辦法。
第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法，制定實(shí)施細(xì)則。
第四十七條 本辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第四十八條 本辦法自20**年1月1日起施行。
篇3：物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之物業(yè)承接查驗(yàn)(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之物業(yè)承接查驗(yàn)(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第五章物業(yè)的承接查驗(yàn)
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個符合題意)
1．物業(yè)的承接查驗(yàn)步驟有：(1)物業(yè)移交；(2)物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)；(3)對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理；(4)物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收。選擇正確的流程順序()。
A、(1)、(2)、(3)、(4)
B、(4)、(2)、(3)、(1)
C、(4)、(1)、(2)、(3)
D、(2)、(3)、(4)、(1)
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)承接查驗(yàn)的掌握程度。新建物業(yè)承接查驗(yàn)的流程是：①物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收；②物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)；③對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理；④物業(yè)稱交。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78頁。
2．以下哪項(xiàng)不屬于物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容：
A、物業(yè)資料
B、居室戶門
C、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施
D、園林綠化工程
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)查驗(yàn)內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容是：物業(yè)資料、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第79頁。
3．對新建物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，不屬于一般處理程序的是()。
A、收集整理存在問題
B、處理方法(由建設(shè)單位提出處理方法，物業(yè)管理企業(yè)可提出相應(yīng)整改意見)
C、跟蹤驗(yàn)證
D、負(fù)責(zé)監(jiān)控整改質(zhì)量
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題處理的掌握程度。對于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序有：收集整理存在問題、處理方法和跟蹤驗(yàn)證。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。
4．以下哪一項(xiàng)不屬于新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容()。
A、產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料
B、業(yè)主資料
C、設(shè)計(jì)、施工資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，機(jī)電設(shè)備資料
D、房屋裝修資料
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)移交的掌握程度。D選項(xiàng)“房屋裝修資料”在新建物業(yè)管理移交時還不存在，屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作的移交內(nèi)容。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83頁。
5．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時移交工作應(yīng)注意的事項(xiàng)不包括()。
A、明確交接主體和次序
B、移交工作的難點(diǎn)、重點(diǎn)要想全，簽合同、辦手續(xù)留有余地
C、確認(rèn)原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單
D、對仍在保修期內(nèi)的項(xiàng)目要多方簽字，明確保修責(zé)任
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作移交的掌握程度。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的注意事項(xiàng)有：明確交接主體和次序；移交工作的難點(diǎn)、重點(diǎn)要想全；對仍在保修期內(nèi)的項(xiàng)目要多方簽字；簽合同、辦手續(xù)留有余地，明確保修責(zé)任。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第86頁。
6．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的準(zhǔn)備工作不包含哪一項(xiàng)內(nèi)容()。
A、符合承接查驗(yàn)條件
B、成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組
C、準(zhǔn)備資料和工具
D、環(huán)境準(zhǔn)備
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時承接查驗(yàn)的掌握程度。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時準(zhǔn)備工作包括：符合承接查驗(yàn)條件、成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組和準(zhǔn)備資料和工具。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82頁。
7．物業(yè)查驗(yàn)的相關(guān)資料由()提供。
A、建設(shè)單位
B、施工單位
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、開發(fā)商
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗(yàn)方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80頁。
8．物業(yè)查驗(yàn)的相關(guān)資料，由()進(jìn)行必要的復(fù)核。
A、建設(shè)單位
B、施工單位
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、開發(fā)商
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗(yàn)方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80頁。
9．物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題整理出來之后，由()提出處理方法。
A、建設(shè)單位
B、施工單位
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、開發(fā)商
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題處理的掌握程度。在承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理方法中指出“工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法”。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。
10．通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對檢測對象進(jìn)行測量，以監(jiān)測其是否符合質(zhì)量要求的檢查方法是()。
A、觀感查驗(yàn)
B、使用查驗(yàn)
C、檢測查驗(yàn)
D、試驗(yàn)查驗(yàn)
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗(yàn)方式的掌握程度。A選項(xiàng)“觀感查驗(yàn)”是對查驗(yàn)對象外觀的檢查；B選項(xiàng)“使用查驗(yàn)”是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對象；c選項(xiàng)“檢測查驗(yàn)”是通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對檢測對象進(jìn)行測量；D選項(xiàng)“試驗(yàn)查驗(yàn)”是通過必要的試驗(yàn)方式測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80～81頁。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個或2個以上符合題意)
1．關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)以下說法正確的是()。
A、物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項(xiàng)目的物業(yè)公用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行承接查驗(yàn)
B、物業(yè)的承接查驗(yàn)必須和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行
C、新建物業(yè)的承接查驗(yàn)發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中
D、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗(yàn)發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中
E、物業(yè)管理的承接查驗(yàn)的主要方式是核對
【答案】A C D E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗(yàn)的掌握程度。B選項(xiàng)“物業(yè)的承接查驗(yàn)必須和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行”應(yīng)為“物業(yè)的承接查驗(yàn)可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行”。故本題選A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78頁。
2．新建物業(yè)承接查驗(yàn)是技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對El后影響大的工作，除人員準(zhǔn)備外還要作好以下哪幾方面的工作()。
A、計(jì)劃準(zhǔn)備
B、資料準(zhǔn)備
C、查驗(yàn)的儀式策劃
D、設(shè)備工具準(zhǔn)備
E、符合承接查驗(yàn)條件
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作的掌握程度。準(zhǔn)備工作包括：人員準(zhǔn)備；計(jì)劃準(zhǔn)備；資料準(zhǔn)備；設(shè)備、工具準(zhǔn)備。故本題選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78。79頁。
3．物業(yè)承接查驗(yàn)主要以核對的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用()。
A、觀感查驗(yàn)
B、使用查驗(yàn)
C、檢測查驗(yàn)
D、試驗(yàn)查驗(yàn)
E、感覺查驗(yàn)
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗(yàn)方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗(yàn)主要以核對的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用感觀查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)、試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方式進(jìn)行檢查。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80～81頁。
4．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容包括()。
A、物業(yè)資料情況
B、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀
C、各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況
D、物業(yè)管理用房、產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的設(shè)備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、協(xié)議等
E、物業(yè)可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等
【答案】A B C D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時物業(yè)查驗(yàn)內(nèi)容的掌握程度。E選項(xiàng)“物業(yè)可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等”屬于物業(yè)查驗(yàn)的方式，而不是查驗(yàn)的內(nèi)容。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82～83頁。
5．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須滿足下列哪些條件下才可實(shí)施承接查驗(yàn)()。
A、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)管理服務(wù)合同
B、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同
C、原物業(yè)管理企業(yè)已決定撤離
D、物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿
E、原物業(yè)管理企業(yè)已宣布破產(chǎn)
【答案】A B
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作的掌握程度。在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)：①物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)管理服務(wù)合同；②物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。故本題選A、B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82頁。
6．以下哪些項(xiàng)屬于新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容()。
A、產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料
B、業(yè)主資料
C、設(shè)計(jì)、施工資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，機(jī)電設(shè)備資料
D、房屋裝修資料
E、合同協(xié)議
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)移交的掌握程度。D選項(xiàng)“房屋裝修資料”和E選項(xiàng)“合同協(xié)議書”在新建物業(yè)管理移交時還不存在，屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作的移交內(nèi)容。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83～84頁。
7．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時移交工作應(yīng)注意的事項(xiàng)包括哪些()。
A、明確交接主體和次序
B、移交工作的難點(diǎn)、重點(diǎn)要想全，簽合同、辦手續(xù)留有余地
C、確認(rèn)原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單
D、業(yè)主人住、房屋裝修資料
E、對仍在保修期內(nèi)的項(xiàng)目要多方簽字，明確保修責(zé)任
【答案】A B E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作移交的掌握程度。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的注意事項(xiàng)有：明確交接主體和次序；移交工作的難點(diǎn)、重點(diǎn)要想全；對仍在保修期內(nèi)的項(xiàng)目要多方簽字；簽合同、辦手續(xù)留有余地，明確保修責(zé)任。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第86頁。
8．物業(yè)承接查驗(yàn)中出現(xiàn)的質(zhì)量問題主要原因有()。
A、施工單位的不規(guī)范
B、給排水系統(tǒng)
C、設(shè)計(jì)不當(dāng)
D、門窗、陽臺等五金件
E、原材料把關(guān)不嚴(yán)
【答案】A c E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因的掌握程度。發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。故本題選A、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。
9．物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié)。移交工作分為哪幾種情況()。
A、建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交
B、業(yè)主大會向物業(yè)管理企業(yè)移交
C、物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人移交
D、物業(yè)管理企業(yè)向建設(shè)單位移交
E、原物業(yè)管理企業(yè)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)移交
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理工作移交的掌握程度。移交工作分為3種情況：一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項(xiàng)目的同時，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。故本題選A、B、c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83頁。
10．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時辦理交接手續(xù)時的注意事項(xiàng)包括()。
A、評價(jià)物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用狀況
B、移交資產(chǎn)和費(fèi)用
C、業(yè)主和裝修資料
D、合同協(xié)議情況
E、提出遺留問題的處理方案
【答案】A B E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時辦理交接手續(xù)的掌握程度。在辦理交接手續(xù)時應(yīng)注意以下幾個主要方面：①對物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評價(jià)；②各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交；③確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單；④提出遺留問題的處理方案。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第85-86頁。
三、案例題
”1．A公司建設(shè)了一座涉外商務(wù)大廈，由于當(dāng)時A公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗(yàn)和能力，便招標(biāo)了F公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。由于F公司是以低價(jià)中標(biāo)，因而財(cái)務(wù)壓
力很大，在實(shí)際管理運(yùn)作中經(jīng)常偷工減料，對管理成本進(jìn)行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機(jī)構(gòu)接管。項(xiàng)目交接時雙方分別就項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了逐項(xiàng)檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機(jī)組時，因正值冬季，環(huán)境溫度無法達(dá)到開機(jī)條件，在粗略看過機(jī)房后，接收人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。
春夏之交，在進(jìn)行空調(diào)運(yùn)行準(zhǔn)備過程中發(fā)現(xiàn)，前管理公司對機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機(jī)組加過油，有的機(jī)頭已不能啟動，需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補(bǔ)償費(fèi)用，而A公司則認(rèn)為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補(bǔ)償費(fèi)用要扣除相當(dāng)部分。這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正常”簽字的交接驗(yàn)收記錄的復(fù)印件向A公司提出了法律交涉。請問A公司在這場“物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭”的移交工作中存在什么問題?如何避免?
【答案】(1)在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭的移交工作中，各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分
析全面，考慮周期，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，A公司在物業(yè)管理方面不具備很多經(jīng)驗(yàn)和能力，A公司的失誤在于空調(diào)機(jī)組驗(yàn)收時沒有進(jìn)行開機(jī)運(yùn)行，如果當(dāng)時不具備開機(jī)條件，則應(yīng)標(biāo)注存疑，而不能草率簽字。
(2)在這種情況下，A公司應(yīng)聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜襾碇笇?dǎo)移交文件的起草和指導(dǎo)移交工作的進(jìn)行。特別是移交合同，對雙方都十分重要，要謹(jǐn)慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時的簽字可能是“一字千金”的。
”2．說明新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗(yàn)之區(qū)別。
【答案】物業(yè)承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗(yàn)，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程，后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交的過程中。兩種承接查驗(yàn)的區(qū)別主要是：
(1)移交的主體不同：新建物業(yè)承接查驗(yàn)移交的主體是建設(shè)單位；物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭的是承接查驗(yàn)移交的主體是業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)。
(2)機(jī)構(gòu)更迭時新的物業(yè)管理企業(yè)接管的前提是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。
3．如果你是某物業(yè)公司的高級管理人員，公司委派你參加新建物業(yè)的承接查驗(yàn)工作，請說明新建物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容和方式。
【答案】內(nèi)容包括：①物業(yè)資料；②物業(yè)共用部位；③共用設(shè)施設(shè)備；④園林綠化工程；⑤其他公共配套設(shè)施。
物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可以采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方式進(jìn)行查驗(yàn)。
4．你是某物業(yè)公司的工作人員，公司委派你負(fù)責(zé)某項(xiàng)目的更迭物業(yè)承接查驗(yàn)工作，請說明物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。
【答案】物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容包括：
(1)物業(yè)資料情況。
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀。
(3)各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。
(4)物業(yè)管理用房、與市政管理單位的合同等其他內(nèi)容。