杭州市物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理暫行辦法(2010年)

2024-06-18 4177

　　杭州市物業(yè)管理改善工程領導小組

　　杭物改〔20**〕1號

　　二0一0年二月一日

　　第一條(目的依據)為了規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理的活動,維護當事人的合法權益,做好項目管理的銜接工作,保持業(yè)主正常生活秩序,根據《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》和國家有關法律、法規(guī)、政策,結合本市實際,制定本辦法。

　　第二條(適用范圍)本辦法所稱物業(yè)管理項目,是指物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)建設單位、業(yè)主根據物業(yè)服務合同的約定提供服務的項目。

　　杭州市區(qū)范圍內(不含蕭山區(qū)、余杭區(qū),下同),因物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約或者提前解除合同,物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理的活動,適用本辦法。

　　第三條(退出原則)退出項目管理應當本著維護社會穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進行。

　　第四條(管理職責)市物業(yè)管理行政主管部門(簡稱市物業(yè)主管部門,下同)負責全市物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目管理過程的監(jiān)督工作。

　　各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(簡稱區(qū)物業(yè)主管部門,下同)負責本轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目管理過程的監(jiān)督、業(yè)務指導工作。

　　各區(qū)人民政府負責制訂本轄區(qū)內小區(qū)管理應急預案,指導街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)(簡稱街道,下同)對本轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理的工作實施監(jiān)督和組織協調,按《關于進一步加強住宅小區(qū)綜合管理的若干意見》的規(guī)定根據實際情況召開相應級別的聯席會議(來自:m.dewk.cn)。社區(qū)協助街道做好有關工作。

　　各級建設、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價格、民政、工商行政等相關職能部門要按照各自工作職責,加強與物業(yè)管理行政主管部門的協調配合,協助做好物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理階段的銜接工作。

　　供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位應當嚴格履行職責,協助區(qū)人民政府和有關部門做好物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理階段的工作。

　　第五條(物業(yè)服務企業(yè)義務)物業(yè)服務企業(yè)應當堅持誠信守法的原則,嚴格履行退出程序和相應職責,協助解決項目遺留問題,做好新老物業(yè)管理的銜接工作,保持項目管理的連續(xù)性。

　　第六條(業(yè)主義務)業(yè)主大會應當從保持項目管理的連續(xù)性和長遠利益出發(fā),慎用辭退權,保證業(yè)主的正常生活秩序。

　　第七條(開發(fā)單位義務)房地產開發(fā)建設單位應當維護購房人的合法權益,兌現售房承諾,解決項目遺留問題,為物業(yè)管理順利開展提供保證。

　　第八條(前期物業(yè)管理期間)前期物業(yè)管理期間,是指物業(yè)開始銷售(預售)起,至業(yè)主大會成立并與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同之日前的物業(yè)管理。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)服務企業(yè)或開發(fā)建設單位要求提前解除合同的,應于擬解除合同日3個月前書面告知對方,并承擔相應違約責任。開發(fā)建設單位應當及時另行選聘不低于原企業(yè)資質的物業(yè)服務企業(yè),物業(yè)服務標準m.dewk.cn、收費標準按原物業(yè)服務合同約定的標準執(zhí)行。物業(yè)項目符合杭州市物業(yè)管理招投標要求的,應由開發(fā)建設單位按規(guī)定重新招標。開發(fā)建設單位應于新物業(yè)服務企業(yè)確定后10日內將更換物業(yè)服務企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人,并抄報物業(yè)項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。

　　第九條(物業(yè)服務企業(yè)提前解除合同)物業(yè)服務合同期限未滿,物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除合同的,適用下列程序:

　　(一)物業(yè)服務企業(yè)應當在擬解除合同日前3個月,將擬退出原因、退出時間、同意承擔的違約責任以書面形式告知業(yè)主委員會,并同時告知當地街道、社區(qū)和區(qū)物業(yè)主管部門。

　　(二)業(yè)主委員會應于收到書面通知后3日內將物業(yè)企業(yè)退出的相關事宜在物業(yè)管理區(qū)域內進行公告征求業(yè)主意見,公告時間不少于7天。公告期滿持異議業(yè)主未超過建筑物總面積1/2且總人數1/2的,業(yè)主委員會應及時與物業(yè)企業(yè)就退出事宜進行協商,并依法簽訂退管協議。退管協議應在物業(yè)管理區(qū)域內公告7天,同時抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。

　　(三)業(yè)主委員會應當于簽訂退管協議之日起15日內在當地街道、社區(qū)的指導下開展選聘新物業(yè)服務企業(yè)的工作,并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

　　(四)公告期滿持異議業(yè)主超過建筑物總面積1/2且總人數1/2或雙方未達成退管協議的,原物業(yè)服務合同繼續(xù)履行,有異議的一方應通過司法途徑解決。

　　第十條(業(yè)主提前解除合同)物業(yè)服務合同期限未滿,業(yè)主大會要求提前解除合同的,適用下列程序:

　　(一)業(yè)主委員會或占建筑物總面積20%且總人數20%以上業(yè)主提議提前解除合同的,業(yè)主委員會應當自收到提議之日起20日內籌備召開業(yè)主大會進行表決。在召開業(yè)主大會15日前,將提前解除合同的理由、解除合同時間、需承擔的違約責任及會議相關內容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告,同時告知當地街道、社區(qū)。擬解除合同時間不得少于召開業(yè)主大會表決之日后三個月。

　　(二)經業(yè)主大會表決通過提前解除合同的,業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決議后3日內,將解約原因、解約時間和同意承擔的違約

　　本文提要：

　　責任書面告知物業(yè)服務企業(yè),并及時與物業(yè)服務企業(yè)協商退出事宜,依法簽訂退管協議。退管協議應在物業(yè)管理區(qū)域內公告7天,并抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。

　　(四)業(yè)主大會表決未通過或雙方未達成退管協議的,原物業(yè)服務合同繼續(xù)履行,有異議的一方應通過司法途徑解決。

　　(五)業(yè)主大會已對提前解除合同事宜進行表決的,對業(yè)主大會決議有異議的業(yè)主、使用人不得以串連、在物業(yè)區(qū)域內張貼大小字報等形式影響物業(yè)的穩(wěn)定秩序。

　　第十一條(合同期滿未續(xù)約)業(yè)主委員會應于物業(yè)服務合同期滿前三個月,在當地街道、社區(qū)的指導下組織召開業(yè)主大會續(xù)聘或選聘物業(yè)服務企業(yè),并在物業(yè)服務合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決定不續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的,應于業(yè)主大會決議后10日內書面告知原物業(yè)服務企業(yè),同時抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。

　　第十二條(移交要求)符合第八、九、十、十一條情形物業(yè)服務合同終止的,原物業(yè)服務企業(yè)應當做好以下工作:

　　(一)原物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日前1個月,在物業(yè)區(qū)域內公布物業(yè)經營性收入的收支情況;

　　(二)原物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日起10日內,向業(yè)主委員會(開發(fā)建設單位)、新物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料和財物:

　　1、利用物業(yè)共用設施、共用場地等所得收益的收支情況明細帳和余額;

　　2、物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共同所有的其他財物;

　　3、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業(yè)區(qū)域內道路、地下停車庫,地下管網工程竣工圖等相關資料;

　　4、共用設施設備清單;

　　5、設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　6、業(yè)主名冊和業(yè)主水、電表抄見數;

　　7、多收的物業(yè)服務費、能耗費等相關費用;

　　8、物業(yè)管理商業(yè)用房的出租合同以及利用屬業(yè)主所有的共用部位經營的相關資料;

　　9、物業(yè)管理需要的其他資料;

　　10、實行酬金制的,應當移交管理期間的財務資料。

　　第十三條(物業(yè)查驗)新的物業(yè)服務企業(yè)進駐物業(yè)時,應當與原物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗,并制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等,并由查驗人簽字,雙方企業(yè)和業(yè)主委員會蓋章。存在爭議的,應當在查驗記錄中載明。

　　第十四條(糾紛協調)合同未解除前,物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)按照合同約定做好服務,積極協助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費至合同解除之日。

　　(一)原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)可委托新物業(yè)服務企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務費,也可以自行收取,但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。新物業(yè)服務企業(yè)應為原物業(yè)服務企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務費提供幫助。

　　(二)業(yè)主委員會對原物業(yè)服務企業(yè)提供的帳目有異議的,可聘請專業(yè)審計機構進行財務審計,審計費用可從屬業(yè)主所有經營性收益中支出,業(yè)主委員會應向業(yè)主公布審計結果及審計費用。原物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合作好審計工作。

　　(三)新舊物業(yè)服務企業(yè)應本著友好合作的態(tài)度辦理交接工作,交接過程中出現的不同意見,可由當地街道和社區(qū)會同區(qū)物業(yè)主管部門組織協調,協調無效的,應通過司法途徑解決。

　　第十五條(特殊情況處理)在物業(yè)交接、查驗過程中如出現業(yè)主委員會未成立或未能履行職責的情況,可在業(yè)主代表和當地街道、社區(qū)的鑒證下,由新舊物業(yè)服務企業(yè)自行辦理交接、查驗手續(xù)。

　　第十六條(特殊情況處理)物業(yè)服務合同期滿雙方當事人不再續(xù)約,或經雙方約定提前解除物業(yè)服務合同,但業(yè)主大會在規(guī)定時間內未能選聘到新的物業(yè)服務企業(yè)接管的,適用下列程序:

　　(一)在合同到期1個月前,業(yè)主或業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè),業(yè)主委員會或原物業(yè)服務企業(yè)應當到物業(yè)所在街道和社區(qū)備案,并告知物業(yè)所在區(qū)物業(yè)主管部門。

　　(二)街道和社區(qū)接到業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)備案后5個工作日內,應會同區(qū)物業(yè)主管部門到物業(yè)管理區(qū)域聽取業(yè)主委員會、業(yè)主代表及物業(yè)服務企業(yè)的意見,并就繼續(xù)管理服務做好協調溝通工作。

　　(三)街道、社區(qū)應當積極協助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務企業(yè),指導業(yè)主大會與新接管的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。區(qū)物業(yè)主管部門應主動提供相關信息,協助做好選聘工作。

　　(四)物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理時,業(yè)主大會仍未能選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的,街道應將有關情況書面報送所在區(qū)人民政府。區(qū)人民政府應當及時按照制定的小區(qū)管理應急預案組織街道、區(qū)市容環(huán)衛(wèi)、供水、供電、園林等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護等基本服務工作。實際發(fā)生的費用由業(yè)主交納,各專業(yè)部門自行上門收取,也可委托社區(qū)代為收取,業(yè)主委員會應配合相關部門作好收費工作。

　　第十七條(合同終止條件)物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主大會應當按照物業(yè)服務合同約定的期限或解除合同條件終止合同,任何一方不得擅自解除合同。

　　第十八條(法律責任)物業(yè)服務企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序做好退出銜接工作的,由當地區(qū)物業(yè)主管部門將該企業(yè)的不良行為書面報送市物業(yè)主管部門,記入該企業(yè)誠信檔案,并向社會公布。自社會公布之日起取消該企業(yè)一年內參與物業(yè)服務項目招投標的資格,其管理的物業(yè)項目三年內不得參與國家、省、市的物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項目評選活動。

　　第十九條(指導原則)因項目規(guī)模較小導致物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理的,區(qū)物業(yè)主管部門要會同街道、社區(qū)從實際出發(fā),本著規(guī)模經營、方便管理、降低成本、提高服務質量的原則,積極創(chuàng)造條件推動相鄰項目整合,推進物業(yè)管理上水平。

　　第二十條(參照執(zhí)行)本辦法蕭山區(qū)、余杭區(qū)和各縣(市)可參照執(zhí)行。

　　第二十一條(施行時間)本辦法自發(fā)布之日起施行

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