大廈物業(yè)工程管理服務(wù)內(nèi)容

　　管理處工程部負(fù)責(zé)整個大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作，整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營，所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟效益，加強工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。

　　工程管理目標(biāo)

　　1.完好設(shè)備，完好機房，完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。

　　目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理成本，建立良好的大廈形象。

　　2.完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。

　　目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。

　　3.完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實現(xiàn)最大功能。

　　為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊，要詳細(xì)至每項設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。

　　設(shè)備設(shè)施日常管理工作

　　1.房屋、建筑設(shè)施

　　1.1工作程序

　　1.1.1設(shè)備主管

　　a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；

　　b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；

　　c.組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；

　　d.對每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗證；

　　e.每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；

　　f.每年根據(jù)四個季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報公司主管部門。

　　1.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　1.2.1主體結(jié)構(gòu)

　　a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)；

　　b.鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；

　　c.基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確保基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。

　　1.2.2屋面

　　平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。

　　1.2.3外粉刷

　　外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。

　　1.2.4內(nèi)粉刷

　　各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，粉刷完好。

　　1.2.5水、電

　　a.各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。

　　b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。

　　1.2.6落水

　　各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。

　　2.供配電設(shè)備

　　2.1工作程序

　　2.1.1設(shè)備主管

　　a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；

　　b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；

　　c.組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；

　　d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

　　e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

　　f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；

　　g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

　　h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。

　　2.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　2.2.1低壓開關(guān)柜

　　a.耐壓試驗應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；

　　b.開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好；

　　c.電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全；

　　d.接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無遺漏；

　　e.操作部分應(yīng)靈活，接點和機械聯(lián)鎖的動作應(yīng)正確；

　　f.閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好；

　　g.接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；

　　h.雙電源箱能自動切換；

　　i.控制箱手動和自動操作均能運行。

　　2.2.2照明設(shè)備

　　a.燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；

　　b.開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險；

　　c.照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定；

　　d.防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；

　　2.2.3防雷接地裝置

　　a.接地電阻值應(yīng)符合要求；

　　b.接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象；

　　c.接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。

　　2.2.4機房環(huán)境

　　a.消防設(shè)施完備，有效；

　　b.內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬；

　　c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。

　　3.供氣設(shè)備

　　與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進(jìn)行報修。

　　4.給排水設(shè)備

　　4.1工作程序

　　4.1.1設(shè)備主管

　　a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

　　b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；

　　c.組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；

　　d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

　　e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

　　f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；

　　g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

　　h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；

　　i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。

　　4.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　4.2.1供水泵

　　a.各水泵運行主要參數(shù)（流量、揚程等）符合出廠要求；

　　b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；

　　c.各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；

　　d.電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正常可靠；

　　e.水泵、電機等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無缺損。

　　4.2.2水箱及附件

　　a.各浮球閥自動啟閉靈活、可靠；

　　b.各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏；

　　c.溢水管暢通，箱底排污閥良好；

　　d.減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；

　　e.各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。

　　4.2.3排水系統(tǒng)

　　a.各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；

　　b.各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；

　　c.各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便；

　　d.各排水橫管無倒返水，排水暢通。

　　4.2.4污水處理系統(tǒng)

　　a.各專用鼓風(fēng)機運行平穩(wěn)，無異常聲；

　　b.初濾機運轉(zhuǎn)正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象；

　　c.壓濾機運轉(zhuǎn)正常、完好；

　　d.各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求；

　　e.各專用污泥泵運行平穩(wěn)，無堵塞；

　　f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象；

　　g.氣浮除渣設(shè)備完好；

　　h.各電機絕緣性能符合規(guī)定；

　　i.電氣控制箱中各元器件齊全，運行正常可靠；

　　j.消毒裝置完好、有效；

　　k.電氣接地保護(hù)可靠、安全；

　　l.經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。

　　5.消防系統(tǒng)

　　5.1工作程序

　　5.1.1日常巡視

　　a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；

　　b.安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。

　　5.1.2定期檢查

　　a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；

　　b.由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。

　　5.1.3維修保養(yǎng)

　　a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；

　　b.設(shè)備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵"運行"與"備用"每月定期啟動后交替更換一次；

　　c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

　　d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。

　　5.1.4設(shè)備主管

　　a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

　　b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；

　　c.組織實施消防設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；

　　d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；

　　e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

　　f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；

　　g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門。

　　5.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　5.2.1消火栓泵

　　a.消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求；

　　b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；

　　c.消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象；

　　d.電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好；

　　e.水泵、電機等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損；

　　f.管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。

　　5.2.2增壓泵

　　增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。

　　5.2.3消火栓及配套設(shè)施

　　a.各層消火栓箱及附件齊全完好；

　　b.啟動報警按鈕完好、性能可靠；

　　c.各層消火栓出水壓力符合要求；

　　d.消防接合器齊全、有效，無泄漏；

　　e.戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；

　　f.消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。

　　5.2.4消防報警

　　a.消火栓泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；

　　b.報警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報。

　　6.弱電設(shè)備

　　6.1工作程序

　　6.1.1維修人員

　　a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

　　b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；

　　c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時排除異常和故障。

　　6.1.2電工

　　a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設(shè)備，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》；

　　b.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。

　　6.1.3保安人員

　　a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》；

　　b.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設(shè)備主管。

　　6.1.4設(shè)備主管

　　a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；

　　b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；

　　c.組織實施弱電設(shè)備的運行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗證；

　　d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；

　　e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司公司主管部門；

　　f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；

　　g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

　　h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；

　　i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。

　　6.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)

　　a.控制臺

　　-各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等；

　　-操作鍵盤靈活、可靠；

　　-電源鎖開關(guān)完好。

　　b.顯示屏

　　-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求；

　　-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；

　　-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。

　　c.電源設(shè)備

　　-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；

　　-各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為；

　　-高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；

　　-二路電源切換正常、可靠；

　　-設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。

　　d.攝像機

　　-各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全；

　　-帶云臺、帶變焦的攝像機應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；

　　-各攝像機防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；

　　-各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。

　　e.錄像機

　　-所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求；

　　-各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機)。

　　6.2.2保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　a.對講裝置

　　-戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。信號良好；

　　-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好；

　　-電梯內(nèi)對講裝置能與門衛(wèi)通話。

　　b.電子防盜門

　　-閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關(guān)門時能確保門鎖上；

　　-電子密碼鎖好，且密碼能修改；

　　-鍵盤無損壞，不滲漏；

　　-電源正常。

　　6.2.3巡更系統(tǒng)

　　a.主機、序號機功能完好；

　　b.電源、充電體充放電正常；

　　c.配套附件完好。

　　6.2.4周界報警系統(tǒng)

　　a.光電識別器性能良好；

　　b.信號傳輸線路良好；

　　c.聲光聯(lián)動控制良好。

　　7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案

　　7.1暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。

　　7.2空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理

　　世紀(jì)巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機組、空調(diào)機組、冷卻塔新風(fēng)機組、排風(fēng)機、風(fēng)機盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：

　　7.2.1建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。

　　7.2.2制冷設(shè)備，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當(dāng)空氣中按體積計超過0.5~0.6%時，就會使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合，含量達(dá)到15.5~27%（體積計）時，遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類型制冷裝置中，均設(shè)有安全防護(hù)裝置。

　　7.3制冷設(shè)備檢修管理

　　7.3.1建立設(shè)備計劃預(yù)修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。

　　7.3.2制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測或更換，對所有壓力控制器設(shè)定值，電機絕緣值進(jìn)行檢測；

　　7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測或保養(yǎng)；

　　7.3.4末端設(shè)備、分機盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng)；

　　7.4空調(diào)機組記錄數(shù)據(jù)管理

　　建立運行日志，清楚的記錄與反映空調(diào)運行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為：

　　7.4.1室外溫度

　　7.4.2壓縮機排氣壓力

　　7.4.3壓縮機吸氣壓力

　　7.4.4冷凝器進(jìn)出水水溫

　　7.4.5潤滑油油位

　　7.4.6設(shè)備運行電流

　　7.4.7設(shè)備運行電壓

　　7.4.8壓縮機上載級數(shù)

　　7.4.9水泵運行電流

　　7.4.10水泵進(jìn)出水壓力

　　7.4.11供回水分配器進(jìn)出壓力

　　7.4.12其它數(shù)據(jù)

　　7.5中央空調(diào)系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)控制

　　7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。

　　7.5.2記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。

　　7.5.3檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應(yīng)立即修補。

　　7.5.4檢查馬達(dá)運行時電力負(fù)荷及對上月數(shù)字作一比較。

　　7.5.5檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為"運行"泵。

　　7.5.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。

　　7.5.7檢查水泵壓力是否正常。

　　7.5.8清洗Y型濾網(wǎng)

　　7.5.9拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。

　　7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。

　　7.5.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

　　7.5.12檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。

　　7.5.13檢查各閘閥、止回閥。

　　7.5.14清除銹漬，刷上防銹油及面油。

　　7.6空調(diào)箱保養(yǎng)要求

　　7.6.1檢查空調(diào)箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。

　　7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。

　　7.6.3清洗隔塵濾網(wǎng)。

　　7.6.4測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。

　　7.6.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。

　　7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。

　　7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。

　　7.6.8檢查機身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。

　　7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。

　　7.6.10檢查及重新校對各控制電路，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報功能。

　　7.6.11檢查風(fēng)機機身保溫，如有損壞，應(yīng)加以修補，刷防銹油及面油。

　　7.6.12為機身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。

　　7.6.13檢查風(fēng)扇是否平衡。

　　7.6.14測試馬達(dá)絕緣是否正常。

　　7.6.15為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動部門潤滑油。

　　7.6.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。

　　7.6.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。

　　7.6.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。

　　7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理

　　7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。

　　7.7.2記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。

　　7.7.3檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應(yīng)立即修補。

　　7.7.4檢查馬達(dá)運行時電力負(fù)荷及對上月數(shù)字作一比較。

　　7.7.5檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為"運行"泵。

　　7.7.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。

　　7.7.7檢查水泵壓力是否正常。

　　7.7.8清洗Y型濾網(wǎng)

　　7.7.9拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。

　　7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。

　　7.7.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

　　7.7.12檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。

　　7.7.13檢查各閘閥、止回閥。

　　7.7.14清除銹漬，刷上防銹油及面油。

　　7.8空調(diào)箱保養(yǎng)要求

　　7.8.1檢查空調(diào)箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。

　　7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。

　　7.8.3清洗隔塵濾網(wǎng)。

　　7.8.4測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。

　　7.8.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。

　　7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。

　　7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。

　　7.8.8檢查機身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。

　　7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。

　　7.8.10檢查及重新校對各控制電路，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報功能。

　　7.8.11檢查風(fēng)機機身保溫，如有損壞，應(yīng)加以修補，刷防銹油及面油。

　　7.8.12為機身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。

　　7.8.13檢查風(fēng)扇是否平衡。

　　7.8.14測試馬達(dá)絕緣是否正常。

　　7.8.15為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動部門潤滑油。

　　7.8.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。

　　7.8.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。

　　7.8.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。

　　7.9風(fēng)機盤管保養(yǎng)管理

　　7.9.1清洗塵網(wǎng)，損壞的更換。

　　7.9.2檢查溫控開關(guān)是否工作正常。

　　7.9.3檢查風(fēng)機運轉(zhuǎn)中有沒有染音或噪音過大。

　　7.9.4檢查馬達(dá)外殼溫度是否正常。

　　7.9.5檢查冷凝水盤，如有積水應(yīng)及時疏通。

　　7.9.6清除冷凝水雜物。

　　7.9.7修補損壞的保溫。

　　7.9.8清洗翅片，清洗風(fēng)葉和蝸殼。

　　7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求

　　7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象，如有問題，應(yīng)立即糾正。

　　7.10.2檢查及維修各空調(diào)風(fēng)管防火閥。

　　7.10.3檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為"運行"泵。

　　7.10.4檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。

　　7.10.5檢查水泵壓力是否正常。

　　7.10.6清洗Y型濾網(wǎng)。

　　7.10.7拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。

　　7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。

　　7.10.9檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

　　7.10.10檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。

　　8.電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案

　　8.1電梯維修和保養(yǎng)

　　8.1.1每日巡視檢查

　　每日電梯投入正式運行前，對電梯作準(zhǔn)備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性，運行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患，保持電梯的正常運行。

　　8.1.2每周檢查保養(yǎng)

　　每周對電梯的機構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構(gòu)傳動裝置、自動門機構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸）

　　8.1.3每月檢查保養(yǎng)

　　每月對電梯機構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作必須按技術(shù)要求進(jìn)行。使每臺電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運動部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪）。

　　8.1.4每季度檢查保養(yǎng)

　　每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查機構(gòu)和部件的使用情況，并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行（曳引鋼絲繩、自動門機構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動導(dǎo)靴）。

　　8.1.5每年度檢查保養(yǎng)

　　電梯每年進(jìn)行一次完整的安全檢測和技術(shù)檢驗。內(nèi)容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機電安全部件。對整機進(jìn)行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑（自動門機構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器）。

　　8.1.6專項試驗

　　a.供電系統(tǒng)斷相、錯相保護(hù)功能的試驗。

　　b.限速器與安全鉗的聯(lián)動試驗

　　c.緩沖器的試驗

　　d.極限開關(guān)的試驗

　　e.層門與轎廂門電氣聯(lián)鎖裝置的試驗

　　f.緊急操作裝置的檢查

　　g.停止保護(hù)裝置的檢查

　　h.制動器試驗

　　i.曳引檢查

　　8.2機房管理

　　8.2.1機房設(shè)備須由工程人員負(fù)責(zé)，機房區(qū)域未經(jīng)許可，無關(guān)人員一律不得進(jìn)入。未經(jīng)工程主管同意，機房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準(zhǔn)在機房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動。機房內(nèi)不準(zhǔn)會客，不準(zhǔn)帶無關(guān)人員入內(nèi)，因工作需要帶入進(jìn)入，須事先征得工整部經(jīng)理同意，并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。機房內(nèi)無人時，門不得敞開。離開時，門必須鎖上。除值班人員以外，其余人員進(jìn)入機房均需簽到登記。

　　8.2.2保持房內(nèi)的門、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設(shè)施完好，保持機房的防塵、防水、防風(fēng)、防小動物等功能完好，保持室內(nèi)照明、通風(fēng)良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。電梯機房、弱電機房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過40度。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題，結(jié)實報告有關(guān)部門。

　　8.2.3機房內(nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內(nèi)嚴(yán)禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內(nèi)用物品，不準(zhǔn)亂堆亂放物品。設(shè)備、設(shè)施的放置不準(zhǔn)隨意挪動和更改，應(yīng)按計劃內(nèi)定期對機房進(jìn)行清潔和打掃。嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙，嚴(yán)禁擅自動用明火和加熱設(shè)備，如施工動用電焊和加熱設(shè)備，需經(jīng)保安部門批準(zhǔn)，防火（煙）卷簾必須完好。機房內(nèi)必須常備用消防器材，并定期對消防器材進(jìn)行檢查。

　　8.2.4機房內(nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標(biāo)記，各種機組，配電箱（柜）、BA控制箱（柜）開關(guān)、顯示屏、信號燈等設(shè)備予以明確，醒目功能標(biāo)識，同類設(shè)備應(yīng)有統(tǒng)一代碼。

　　8.2.5機房內(nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報告工程主管，經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換，對嚴(yán)重?fù)p壞或難以修復(fù)的，要即使報告工程部經(jīng)理。

　　8.2.6根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導(dǎo)書，定期對機房內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄，填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備，對設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進(jìn)行，嚴(yán)禁違章操作。

　　8.2.7機房設(shè)備功能表示均應(yīng)簡單明確。無特殊情況開關(guān)應(yīng)開至"自動"位置。

篇2：工程遺留問題業(yè)主物業(yè)服務(wù)費減免申請

　　工程遺留問題業(yè)主物業(yè)服務(wù)費減免申請

　　致:zz實業(yè)發(fā)展有限公司

　　本人是z小區(qū)6號樓1座2404房業(yè)主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續(xù)，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續(xù)，上述問題除廚房排水管安裝外高內(nèi)低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導(dǎo)致本人無法收樓，現(xiàn)問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業(yè)服務(wù)費自20**年9月1日起計收，同時享受發(fā)展商給小區(qū)其它業(yè)主的兩個月裝修期物業(yè)費減免優(yōu)惠。

　　特此申請

　　業(yè)主簽名：

　　日期：

篇3：因工程遺留問題業(yè)主申請減免物業(yè)服務(wù)費的請示

　　因工程遺留問題業(yè)主申請減免物業(yè)服務(wù)費的請示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業(yè)

　　抄送：電話：（z）z

　　日期： 年 月 日傳真：（z）z

　　頁數(shù)：1頁

　　主題：關(guān)于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業(yè)服務(wù)費的請示

　　□緊急□請審閱√□請批注□請答復(fù)□請傳閱

　　尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：

　　z6號樓1座2404房業(yè)主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續(xù)，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續(xù)，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內(nèi)低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認(rèn)表》），但在辦理收樓過程中業(yè)主提出申請“其單元的物業(yè)服務(wù)費自20**年9月1日起計收，同時享受發(fā)展商給小區(qū)其它業(yè)主的兩個月裝修期物業(yè)服務(wù)費減免優(yōu)惠，物業(yè)服務(wù)費實際從20**年11月1日起計收，本人認(rèn)可20**年9月1日正式收樓。”

　　業(yè)主收樓過程中提出的工程遺留問題經(jīng)整改后業(yè)主現(xiàn)已同意收樓，為更好處理客戶關(guān)系，積極維護(hù)公司形象，建議該單元的物業(yè)服務(wù)費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業(yè)服務(wù)費減免優(yōu)惠。

　　妥否，敬請公司領(lǐng)導(dǎo)批示。

　　zz物業(yè)服務(wù)有限公司

　　年 月 日