物業服務工程驗收程序

　　1.0 目的

　　規范公司物業驗收程序，確保物業驗收工作得到有效控制，保證業主入住工作順利進行。

　　2.0 適用范圍

　　適用于公司所承接的每個物業的驗收。

　　3.0 職責

　　3.1公司接到開發商物業竣工驗收的通知報告后，物業管理公司經理負責指定公司各職能部門負責人及專業的工程技術人員組成驗收小組。

　　3.2驗收小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書，設備和建材的試驗報告書，各設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。所應提交的資料參見《房屋的驗收接管規程》。

　　3.3驗收小組按移交設備清單的要求，對清單上的設備，按規格型號、容量，按設計要求進行驗收，對設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖驗收。

　　3.4驗收小組對物業按運行系統驗收，主要驗收供電系統、給排水系統、土建工程、裝飾工程、給排風系統、消防系統、防盜對講系統、電梯系統、廣播系統、閉路電視系統、通信系統、電視監控系統、遠程計量系統。

　　3.5驗收小組負責對本公司所承接的物業進行驗收并向公司各業務管理部門辦理移交工作。

　　4.0 工作程序

　　4.1 新物業的驗收

　　4.1.1 驗收的準備

　　4.2 驗收的實施

　　4.2.1驗收小組依據驗收計劃、標準、按專業分工進行預驗收。

　　4.2.2在預驗收過程中，檢查出未達到驗收標準的設備及與設計要求不符的設備，提出書面整改報告返回開發商，由開發商督促施工單位進行整改。

　　4.2.3對在預驗收中未達到要求的設備，整改實施后，驗收小組進行檢查、驗證、整改合格后進行正式驗收。

　　4.2.4設備的實物驗收，要做到符合以下幾點:

　　4.2.4.1設計圖紙與設備的規格型號、數量符合。

　　4.2.4.2主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合。

　　4.2.4.3設備與連接整個系統的技術性能，應與設計要求符合，檢查結果對應不同類設備記錄在《驗收移交書》中。

　　4.2.5對物業的其他配套系統、設施進行驗收，驗收結果記錄在《驗收移交書》相應的表格內。

　　4.3 物業驗收的處理。

　　4.3.1驗收小組專業人員根據分工寫出單項的驗收報告。

　　4.3.2驗收小組負責人根據全部單項驗收報告，寫出物業的綜合驗收報告評定及意見書，呈交總公司辦公室。

　　4.3.3驗收小組對不合格設備、設施，寫出書面報告，交開發商及監理公司，問題整改后方可交接,整改情況需有記錄。

　　4.1.1.1 驗收小組根據開發商提供的竣工圖紙，按設計及施工要求編制驗收計劃、驗收標準參見建標(91)69號文，ZBP30001-90《房屋接管驗收標準》。

　　4.3.4物業管理公司經理代表物業驗收接管單位同物業的交接單位進行正式移 交，并辦理有關手續。

　　4.3.5驗收小組要填寫物業竣工資料驗收記錄，填寫物業的交接記錄。

　　辦理正式物業驗收移交手續，會同發展商、物業管理公司簽字生效，將全部檔案資料存檔。

　　4.3.6 業主入住驗房參見《住戶交房入住管理規程》。

　　5.0 相關文件

　　5.1《住戶交房入住管理規程》

　　5.2《房屋的驗收接管規程》

　　6.0相關記錄

　　6.1 《驗收移交書》

篇2：新版建筑工程施工質量驗收規范學習體會

　　新版建筑工程施工質量驗收規范學習體會

　　《建筑工程施工質量驗收統一標準》GB50300-20**，已于20**年1月1日起施行，與其配套的各專業工程施工質量驗收規范，也已于20**年上半年陸續發布施行。按照國家有關規定，20**年1月1日起，凡新開工程，均應執行新版施工質量驗收系列規范(簡稱新版系列規范，同時被廢止的則簡稱原標準、原規范)。由于新版系列規范修改處較多，同時又增加了一些內容，在新舊交叉搭接過程中，參與工程建設各方對新規范的理解產生了一些不同意見，甚至執行中發生不協調現象。筆者根據施工實踐，結合監理質量控制的具體操作，對在學習和執行新版系列規范中遇到的一些問題，談幾點體會和看法，與同仁們交流、探討。

　　1、盡快掌握系列規范主要內容

　　系列規范是監理工作的重要依據之一。監理人員作為一名資深工程師，必須盡快掌握系列規范編制指導思想及其主要內容，以便好地規范監理行為，履行監理職責，不斷提高監理水平。

　　1.1系列規范框架體系

　　系列規范框架體系包括兩個方面，即《建筑工程施工質量驗收統一標準》和與其配套的14本專業工程施工質量驗收規范：

　　①建筑地基基礎；

　　②砌體；

　　③混凝土結構；

　　④鋼結構；

　　⑤木結構；

　　⑥屋面；

　　⑦地下防水；

　　⑧建筑地面；

　　⑨建筑裝飾裝修；

　　⑩建筑采暖與給水排水；⑾通風與空調；⑿建筑電氣；⒀建筑電梯；⒁智能建筑。編制統一標準貫徹了“驗評分離、強化驗收、完善手段、過程控制”的指導思想，并將有關建筑工程施工驗收規范和工程質量檢驗評定標準合并，組成了新的工程質量驗收規范體系。統一標準全文共45條、7個附錄，約4萬字，其中有6條作為強制性條文，必須嚴格執行，文中以黑體字表示。強制性條文主要內容為：

　　①施工質量的驗收要求，包括質量標準、內容、程序和驗收人員的資格；

　　②單位工程質量驗收的合格標準；

　　③單位工程首先必須經施工單位自檢合格；

　　④單位工程驗收由建設單位組織，施工、設計、監理單位負責人參加；

　　⑤單位工程驗收合格后應及時報建設行政管理部門備案；

　　⑥通過返修或加固處理仍不能滿足安全使用要求的工程，嚴禁驗收。

　　1.2統一標準修改的主要內容

　　①增加了施工現場質量管理檢查記錄；

　　②質量驗收結論只設“合格”，取消了“優良”等級；

　　③增加了子單位工程、子分部工程和檢驗批。建筑與結構分部工程由6個減為4個，原地面、門窗分部并入裝飾裝修分部；

　　④分部工程驗收增加了質量控制資料、安全功能檢驗和觀感質量驗收；

　　⑤檢驗批只設2個指標，即主控項目和一般項目，對一般項目的允許偏差實行限值控制，提出了對檢驗批的多種抽樣檢驗方案；⑥增加了單位工程安全和功能檢查；

　　⑦落實了工程質量終身負責制，建設、監理、施工、設計單位的項目負責人必須在竣工驗收記錄上簽字；⑧明確規定了不合格工程的處理辦法。

　　2、允許偏差和允許偏差最大限值

　　2.1允許偏差的兩種不同概念新規范中一般項目允許偏差合格點率要求為80%及以上，原標準中涉及結構安全、使用功能的允許偏差則列入主控項目，如磚砌體軸線位移及垂直度允許偏差，混凝土原材料秤量允許偏差等。兩者同為允許偏差，因列入“主控”或“一般”不同項目，而具有完全不同的概念：列入主控項目的允許偏差，對判定檢驗批質量合格與否具有否決權，只要出現超出允許偏差范圍，該檢驗批就不符合質量要求。

　　2.2允許偏差的最大限值原標準對允許偏差合格率檢驗未作限值規定，即使被評為優良，仍有10%以下的不合格點，甚至其中偏差值過大。這無疑是原標準評定辦法本身存在的缺陷。新標準規定，一般項目允許偏差最大值不應超過規定值的1.5倍(鋼結構為1.2倍)，否則就應判為不合格。這樣，實測允許偏差值就將被控制在一定范圍內，對結構安全起到了保證作用。

　　3、關于鋼筋連接問題

　　3.1鋼筋連接要求已適當放寬《混凝土結構工程施工質量驗收規范》GB50204-20**，把“縱向受力鋼筋的連接方式應符合設計要求”作為主控項目，而把鋼筋接頭位置、同一連接區段接頭面積百分率等作為一般項目。同時，還取消了原規范中一些關于接頭面積百分率規定的強制性條文，這無疑為施工企業制訂鋼筋工程施工方案提供了較大的選擇空間，十分有利于提高工程質量和加快工程進度。

　　3.2監理質量控制要掌握好寬嚴尺度監理工程師在鋼筋連接質量控制中，應嚴格依據設計圖紙要求；當設計無具體要求時，則按施工規范執行，如同一連接區內，縱向受力鋼筋的焊接接頭面積百分率，受拉區不宜大于50%；縱向受拉鋼筋綁扎搭接接頭面積百分率，梁板類構件不宜大于25%，對柱類構件不宜大于50%。

　　3.3柱筋綁扎搭接接頭原規范對受力鋼筋綁扎接頭位置有強制性條文規定，如受拉區不得超過25%，受壓區不得超過50%。因此，一般柱筋在樓面以上綁扎時，必須設置多個接頭，這給施工帶來一定難度，同時又增加了箍筋用量。新規范規定：當工程中確有必要增大縱向受拉鋼筋綁扎搭接接頭面積百分率時，對梁類構件，不應大于50%；對其他構件，則可根據實際情況放寬。據此，筆者理解為柱筋連接允許設置為一個綁扎接頭，但必須滿足搭接長度，即按附錄B表《縱向受拉鋼筋的最小搭接長度》中的相應數值乘1.35系數取用。這大大簡化了柱子鋼筋，而且又節約了鋼筋用量。

　　4、受力鋼筋保護層

　　4.1保護層厚度略有增加

　　這次新版施工規范中，混凝土保護層厚度未予列出，而列入了《混凝土結構設計規范》GB50010-20**，如柱和混凝土強度等級≤C20梁的主筋混凝土保護層，新規范均比原規范增加5mm。監理工程師在審圖時應特別注意，凡施工圖中混凝土保護層未標明者，應通過設計人員加以確認。

　　4.2提高了對受力鋼筋保護層的檢驗要求新標準一般項目允許偏差合格率為80%及以上，但對梁、板類構件上部縱向受力鋼筋保護層厚度的合格率，規定應達到90%及以上，且最大值不得超過允許偏差值1.5倍，同時，新規范又增加了結構實體鋼筋保護層厚度檢驗項目。

　　4.3建議施工規范仍應列入保護層厚度內容雖然新規范把受力鋼筋保護層厚度列為一般項目，但從目前實際施工水平看，筆者認為其允許偏差值要求還是比較嚴的(如基礎為±10，梁、柱為±5，板、墻為±3)，而且規范規定結構實體鋼筋保護層厚度檢驗的檢測誤差不應大于1毫米，證明精度要求極高。如果施工規范中對保護層厚度不作嚴格規定，那末，在施工過程中必然增加隨意性，造成合格率精確度大打折扣，這顯然不妥。故建議施工規范中仍應列入保護層厚度，如施工圖中保護層有規定時，則可按設計要求執行。

　　5、預制樁的樁位偏差和樁頂標高

　　5.1新規范統一了樁位偏差規定原國家標準《地基與基礎工程施工及驗收規范》GBJ202-83和國家行業標準《建筑樁基技術規范》JGJ94-94，兩本規范中樁位允許偏差值不統一，而且差異較大，使執行者操作起來無所適從，甚至引起混亂。新規范施行后，原國家規范即GBJ202-83同時廢止，而國家行業標準中的樁位偏差與新規范基本吻合，稍有差別之處，相信今后會按新規范規定修正(即樁數為4～16根樁基中的樁，允許偏差應由樁徑或邊長的1/3修正為1/2)。

　　5.2樁位偏差列入主控項目《建筑地基基礎工程施工質量驗收規范》GB50202-20**在樁基礎的一般規定中，樁位偏差屬于強制性條文，列入主控項目。監理人員在樁基質量控制中必須嚴格掌握，如有超出允許偏差范圍，就應判為不符合質量要求，其處理方案必須經設計人員認可。

　　5.3精確復核樁頂標高筆者在監理過程中，經常遇到施工圖中樁頂標高定得偏低的情況，有的甚至影響樁基質量或造成隱患。監理人員要認真審圖，如發現樁頂標高有誤，應在圖紙會審時加以糾正。確定樁頂標高，應考慮樁頂混凝土保護層厚度、錨筋焊接長度以及設計要求樁頂嵌入承臺深度等因素，按預制樁主筋直徑φ18為例，沉樁后樁頂高出墊層面長度宜為190mm至240mm。樁基技術規范規定，樁頂嵌入承臺大直徑樁不宜小于100mm、中等直徑樁不宜小于50mm，如果根據此規定來簡單確定樁頂標高，顯然是不妥的。

　　5.4控制樁頂標高宜高勿低新規范把樁頂標高列為一般項目，允許偏差值±50mm。筆者建議沉樁時控制樁頂標高宜高勿低，因為正偏差可以通過破樁頭來解決，其對樁的承載能力影響甚小；如果造成過大負偏差，則處理起來比較麻煩，甚至會影響樁基質量和工程進度。

　　6、施工質量不符合要求的處理

　　6.1可能出現質量不符合要求，主要有下列幾種情況

　　①主控項目不能滿足要求，或允許偏差超值；

　　②一般項目抽檢達不到要求，合格率低于80%，或允許偏差最大值超過1.5倍(鋼結構超過1.2倍)；

　　③質量控制資料不完整，或測試項目未通過；

　　④安全和功能檢查項目未通過；

　　⑤結構實體檢驗用同條件養護試塊強度不合格；

　　⑥結構實體鋼筋保護層厚度檢驗不合格。

　　6.2質量不符合要求的處理辦法如下

　　①采取翻修、返工或更換器具設備等相應措施后，重新驗收；

　　②請具有資質的法定檢測單位檢測，當鑒定結果能夠達到設計要求時，仍應認為可通過驗收；

　　③如經檢測鑒定達不到設計要求，但經原設計單位核算，仍能滿足結構安全和使用功能的，可以予以驗收；

　　④經與建設單位協商，同意按一定的技術方案進行返修或加固補強處理后，仍能滿足安全使用要求，可按技術處理方案和協商文件進行驗收。

　　7、結束語

　　建筑工程施工質量評定標準和施工驗收規范，已經多次修訂，作為一名長期在生產第一線工作的科技工作者，筆者曾親歷這些演變過程。這次新版系列規范，總結了我國建筑工程施工質量驗收的實踐經驗，又考慮到與國際接軌的前瞻性，在標準與規范兩者之間，時間配合緊湊，內容結合緊密，并具有檢測手段較完善、可操作性較強等措施。筆者深信，隨著系列規范的全面深入執行，我國建設工程參與各方的生產、工作和管理行為，必將逐步納入標準化、規范化的國際軌道。

篇3：房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法(2009修正)

　　房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法(20**修正)

　　（2000年4月4日建設部令第78號發布，根據20**年10月19日《住房和城鄉建設部關于修改〈房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法〉的決定》修正）

　　房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法(20**修正本)

　　第一條 為了加強房屋建筑和市政基礎設施工程質量的管理，根據《建設工程質量管理條例》，制定本辦法。

　　第二條 在中華人民共和國境內新建、擴建、改建各類房屋建筑和市政基礎設施工程的竣工驗收備案，適用本辦法。

　　第三條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國房屋建筑和市政基礎設施工程（以下統稱工程）的竣工驗收備案管理工作。

　　縣級以上地方人民政府建設主管部門負責本行政區域內工程的竣工驗收備案管理工作。

　　第四條 建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門（以下簡稱備案機關）備案。

　　第五條 建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：

　　（一）工程竣工驗收備案表；

　　（二）工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；

　　（三）法律、行政法規規定應當由規劃、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；

　　（四）法律規定應當由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件；

　　（五）施工單位簽署的工程質量保修書；

　　（六）法規、規章規定必須提供的其他文件。

　　住宅工程還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　第六條 備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。

　　工程竣工驗收備案表一式兩份，一份由建設單位保存，一份留備案機關存檔。

　　第七條 工程質量監督機構應當在工程竣工驗收之日起5日內，向備案機關提交工程質量監督報告。

　　第八條 備案機關發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收。

　　第九條 建設單位在工程竣工驗收合格之日起15日內未辦理工程竣工驗收備案的，備案機關責令限期改正，處20萬元以上50萬元以下罰款。

　　第十條 建設單位將備案機關決定重新組織竣工驗收的工程，在重新組織竣工驗收前，擅自使用的，備案機關責令停止使用，處工程合同價款2％以上4％以下罰款。

　　第十一條 建設單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗收備案的，工程竣工驗收無效，備案機關責令停止使用，重新組織竣工驗收，處20萬元以上50萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第十二條 備案機關決定重新組織竣工驗收并責令停止使用的工程，建設單位在備案之前已投入使用或者建設單位擅自繼續使用造成使用人損失的，由建設單位依法承擔賠償責任。

　　第十三條 竣工驗收備案文件齊全，備案機關及其工作人員不辦理備案手續的，由有關機關責令改正，對直接責任人員給予行政處分。

　　第十四條 搶險救災工程、臨時性房屋建筑工程和農民自建低層住宅工程，不適用本辦法。

　　第十五條 軍用房屋建筑工程竣工驗收備案，按照中央軍事委員會的有關規定執行。

　　第十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第十七條 本辦法自發布之日起施行。